资产管理公司房地产项目债权投资尽职调查报告.docx

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX债权项目尽职调查报告GH投资管理（北京）有限公司2014年9月目录第一部分 尽职调查过程记录- 3 -第二部分 项目方案- 3 -第三部分 产品说明- 7 -第四部分 项目概况- 9 -第五部分 融资主体简介- 13 -第六部分 还款来源- 19 -第七部分 风控措施- 19 -第八部分 合作单位介绍- 20 -第九部分 项目风险及防范- 22 -第十部分 项目综合评述- 24 -第一部分 尽职调查过程记录本项目尽职调查的时间、地点、我司调查人员具体调查内容和提供资料查证如下：1、 尽职调查时间： 2、 尽职调查地点： 3、 调查方式：收集资料、观看项目现场4、 考察范围：（1） LS有限公司情况（2） 项目情况注：本报告如无特别说明，币种均为人民币。第二部分 项目方案一、政策背景关于北京旧城改造这些年国家和政府出台了一些相关政策。早在20世纪70年代末，北京就开展过传统四合院的调查工作，并在80年达初提出了相应的保护规划设想。1983年，国务院原则批准了北京城市建设总体规划方案，但是由于种种原因，一直没有落实。1993年国务院批准的北京城市总体规划中，明确提出了“25片历史文化保护区”名单。2002年2月，北京市批准了北京旧城25片历史文化保护区保护规划，在旧城内圈出了25片历史文化保护区。同年9月，北京历史文化名城保护规划颁布实施，有着3000年城建史的古都北京终于有了第一个最为完整的名城保护规划。2004年4月12日，北京市国土资源与房屋管理局（2004年7月1日已经被分拆）、市地税局联合下发了关于鼓励单位和个人购买北京旧城历史文化保护区四合院等房屋的试行规定，取消了对四合院购买者的身份“限制”，鼓励个人、企业购买旧城文保区及正在腾退当中的“文革”期间侵占的四合院。可见，保护北京四合院的理念已经越来越被重视起来。在这样的形势下，高度重视北京传统四合院的保护，结合新的城市总体规划编制，作出科学合理的统筹安排，不仅非常必要，而且有助于发挥古都的历史文化优势，城市城市的社会、经济发展。这样我们具有悠久历史文化的北京才能真正成为现代化的国际化大都市。本项目正是本着这些理念在改造和修缮北京的四合院。二、行业背景北京市保护历史文化名城、鼓励社会购买四合院等各政策出台，同时民生银行在北京率先推出的四合院交易按揭业务，让投资者多了一项选择，促进了四合院的交易。供给增加加剧了市场的竞争，而四合院的开发也受到同区域相邻项目的威胁和不同区域相同产品的竞争。据统计目前北京的四合院性质的院落总计3000多座，而挂牌保护的只有658座，其中东城区有413座，西城区有245座。由于历史原因，保存完好且产权清晰适合交易的老四合院并不多，供给相对较少。再加上近几年一些有利于保护北京四合院政策的出台，四合院的需求增加。同时规定保护区内的四合院开发必须以院落为单位进行微循环的开发，微循环开发是以政府为主的开发模式，开发应维持胡同机理，保护现有的四合院建筑。现在北京城区内四合院的情况是产品数量稀缺，总体价位偏高。所以这样的形势就促使四合院的开发和修缮。其中四合院开发较多的地区为南城大栅栏区、西城什刹海地区、三眼井地区、南锣鼓巷地区。各地区也因区域、环境、建筑材料、历史渊源等不同区别很大，相同区域的四合院因周围环境、风水、配套设施、使用材料、人文因素等不同价位差别也很大。若从二手房市场上看，把四合院看做是中高档的住宅，其需求还是很大的。比较受海内外一些名人的青睐，现在具有一定经济实力的白领也很看好四合院市场。可以看出四合院市场受关注程度将会越来越大，面对急剧增长的需求，四合院的改造与修缮变得尤为重要。陈刚副市长在2008年底向市政协做情况汇报时指出，北京市度与平房四合院的改造争取：第一，符合区域特点，多种方式推进房屋修缮改造工作；第二，整治街巷胡同，完善市政设施；第三，坚持成片规划，保护整体风貌。根据各保护区不同区域和不同历史街区功能进行有针对性的恢复性重建。本项目正是根据这些差异建设和修缮不同功能的四合院。项目建设必要性：随着时代的发展，传统的四合院建筑存在很大的时代局限性。但同时北京的四合院具有很强的历史性，一直都是国际社会普遍亲睐的、具有东方传统特色的居住建设。为了更好地适应时代发展和保护四合院的原貌，同时也为了改善四合院建筑现存的问题，如它原有的布局和使用功能已经不能符合当代人的生活方式，四合院改造建设正是符合这一宗旨的有效措施。并且北京的四合院仍然在减少，这是中华民族优秀的文化遗产，具有明显的稀缺性和不可再生性，做好继承和保护工作刻不容缓、势在必行。这既有历史发展的必然，也有对北京的四合院文化的理解、认同和尊重问题，更有对北京的四合院文化是不是给予了应有的继承和保护措施的问题。四合院现状：首先，建筑维修不到位，现今多数四合院都比较老旧，甚至成为危房。第二，四合院的居住使用功能与都市现代生活方式不匹配，而且随着人口增长，多数四合院已成为大杂院，被人为加建房屋而失去了原有的院子。第三，建筑空间上的局限性。第四，由于其建筑材料及技术的局限性，四合院的修复工艺相对复杂。这些问题都制约着四合院建筑的发展。考虑这些存在的问题，修复和改造四合院项目已经成为国家和社会关注的事情。再有，有着三千年历史的四合院，尤其也是北京特有的建筑，是我国唯一幸存的帝王时代的首都的居民建筑，是八百年古都北京的市井文化的载体。全国政协委托、作家舒乙先生曾指出，如果没有胡同和四合院，那么北京城就跟伦敦、东京、莫斯科、香港一样了，那就没有北京了，北京可以用50年的时间变成纽约，但纽约必须要用5000年的时间才能变成北京。可见北京四合院的历史性和独特性，在国际上也是极具特色的文化遗产。那么为了更有效的保护和修缮北京四合院，其建设和开发就变的尤为重要，进而提高广大群众对四合院的保护意识。三、产品概要产品名称XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX债权项目借款人融资方：LS集团有限公司资金投向拟投资于XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX项目的建设服务公司HM资本投资有限公司规模600万元产品类型期限金额预期年化收益率收益方式月利宝1个月2万起7.20%到期付本息单季盈3个月5万起9.00%每月付息 ，到期还本双季丰6个月5万起10.00%每月付息 ，到期还本年利通12个月5万起12.00%每月付息 ，到期还本聚宝盆12个月5-20万13.00%到期付本息20-50万13.50%到期付本息50万以上14.00%到期付本息退出1、债权转让，实现退出（流动性）2、债权期满后退出起算日自债权转让资金到账后第二日起算项目还款来源1、项目收益还款；2、LS集团营业收入；风险控制1、HB担保有限责任公司提供本金及收益全额担保；2、HM控股集团本金及收益全额收购债权；四、交易结构图X老年雨X建设担保投资者龙X股集团X收支 存管出借 收款回收 还款担保 发送划款指令XX资本投资第三部分 产品说明一、当事人说明投资人（出借人）：投资方，债权人，资金出借人，债权持有者。融资方（借款人）：借款人。本产品中指LS集团有限公司。推荐人：对融资方及所投资项目的考察、尽调、出审核意见、推荐投资人的公司。服务公司：本产品中，推荐产品、促成双方交易达成、协助签约、管理债权到期偿付等事宜的公司，本产品中推荐人及管理公司均为HM资本投资有限公司。第三方支付平台：FY支付服务有限公司提供金账户，隔离客户资金，保障投资者资金安全。债权收购方：本产品中指HM产业控股集团有限公司。在LS集团未能按期偿还债务时提供收购措施，保证投资人利益。担保公司：对到期未能偿付提供担保的公司，本产品中指HB担保有限责任公司。二、产品内容借款人LS集团有限公司借入资金600万拟投向XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX项目的建设。起投金额2万元。分为1个月、3个月、6个月、12个月等期限，由LS集团有限公司分别不同期限偿还本金及收益。HM资本投资有限公司对融资方及投资项目进行考察、尽调、出具审核意见、提出风控措施及建议，并作为债权服务方负责运营和管理本债权，第三方支付平台FY提供金账户保障资金安全，担保公司偿还本金及收益提供全额担保，HM对LS集团偿还本金及收益提供收购保证。投资资金到帐后第二日起计息，月利宝（1个月期限）债权到期后3个工作日内一次性支付本金及收益，单季盈（3个月期限）每月前3个工作日之内支付上月收益，债权到期后3个工作日内一次性支付本金及剩余收益，双季丰（6个月期限）及年利通（12个月期限）每月前5个工作日之内支付上月收益，债权到期后5个工作日内一次性支付本金及剩余收益。聚宝盆（12个月期限）债权到期后5个工作日内一次性支付本金及全部收益。比如，投资者受让了3个月期限的单季盈产品，1月20日款到账，1月21日计息，2月的前3个工作日支付1月21日到1月31日的利息，3月和4月的前3个工作日支付2月和3月的利息，4月20日到期后3个工作日内支付本金及4月1日到4月20日的利息。三、债权转让流程四、需要签订的相关协议借款人LS集团、出借人、管理公司HM签订借款协议借款人LS集团和推荐人HM签订咨询及管理服务协议借款人LS集团、担保公司签订最高额担保服务协议书HM控股集团有限公司出具债权收购函管理公司HM向投资人签署债权确认函HB担保向投资人签署担保函第四部分 项目概况一、项目介绍南锣鼓巷是北京著名的特色街区。以巷子为中轴，两侧分出诸多特色胡同。胡同里，分布着众多名人故居。再加上南锣鼓巷林立的特色店铺，吸引着来自世界各地的游客。地铁6号线南锣鼓巷站的建成，无疑将为这里带来更多商机。它已经成为许多时尚杂志报道的热点，不少电视剧在这里取景拍摄，许多国外旅行者把其列为在北京的必游景点。雨儿胡同东起南锣鼓巷，西至东不压桥胡同，南邻蓑衣胡同，北靠帽儿胡同。至今已有数百年历史，保留着齐白石等名人的故居。北京城以其悠久的历史、恢宏的旧城风貌和最大最完整的皇家宫殿名扬世界，而托起这座历史名城的根基就是一条条胡同和一座座青砖灰瓦的四合院，独特的胡同四合院风貌是这座古城的基础文化元素。四合院虽为居住建筑，却蕴含着深刻的文化内涵，是中华传统文化的载体，中国古老的四合院不仅从建筑上，而且还从文化、哲学和精神层面上具有无与伦比的现代意义。北京四合院，这种古代劳动人民精心创造出来的民居形式，伴随人们休养生息成百上千年，留给人们心目中的印象是极深刻的，留给历史的遗产是极丰厚的。雨儿胡同是老北京的大杂院区。灰砖灰瓦的四合院大多年久失修，无独立卫生间，配套设施较差，东城区区委书记杨柳荫透露，东城将在三到四年内，对玉河以东的雨儿胡同、帽儿胡同、蓑衣胡同、福祥胡同四条胡同进行整体修缮改造，改造将涉及四条胡同1000余户居民，通过人口疏解，改善居民的居住条件。2014年2月25日上午，习近平主席曾到雨儿胡同居民家中走访，了解居民的居住情况，老北京四合院文化保护、传承，以及棚户区改造将有望提速。本项目位于东城区雨儿胡同7号院，房屋所有权人是东城区房屋土地经营管理中心，现正在办理过户到北方华鼎房地产开发有限公司，地块现有平房共17间，建筑面积252.8平方米，目前已完成拆迁安置，项目地块方正，可复建三进明清仿古四合院，适合居住、养生、治学、办公等用途。LS有限公司拟与中储基业（北京）投资基金管理有限公司合作投资此项目，并已签订战略合作框架协议书，本项目具有极大的投资升值潜力二、建设方案1、建设标的雨儿胡同7号复建仿明清四合院，占地面积约为630平方米，建设内容规划分地上地下两层，地上面积409.5平方米，容积率0.65，地下面积500平方米，合计建筑面积909.5平方米。项目物业分类汇总表一、项目占地()630.00 二、容积率0.65 三、建筑总规模()409.50 按容积率计算(不含地下室）四、地下室()500.00 合计总建筑面积()909.50 2、 项目目标项目复建仿明清四合院，建成后可选择用于居住、办公、养生、办学等用途，交通方便。三、财务测算1、项目概算情况（1）销售收入测算表：面积单位面积销售单价销售收入 一、占地面积()630.00 250,000.00 157,500,000.00 合计630.00 157,500,000.00 （2）支出情况概算：开发成本构成测算表 编号分项名称总成本单位成本建筑面积106,425,823.55909.50 一土地取得成本97,334,800.00 107,020.12 1土地成本94,500,000.00 103,903.24 2契税 2,834,800.00 3,116.88 二前期费用694,748.86 763.88 1场地准备及临时设施137,152.60 150.80 2勘察、设计费472,940.00 520.00 3各类咨询、监理费42,564.60 46.80 4其他费用（规证费等）42,091.66 46.28 三景观及市政配套费591,175.00 650.00 1软质景观工程36,380.00 40.00 2硬质景观工程90,950.00 100.00 3市政工程372,895.00 410.00 燃气工程81,855.00 90.00 电气工程90,950.00 100.00 给排水工程109,140.00 120.00 热力站工程90,950.00 100.00 4配套费用（大市政）90,950.00 100.00 四建筑工程成本4,729,400.00 5,200.00 1 结构工程2,000,900.00 2,200.00 2 室内装修363,800.00 400.00 3 机电工程181,900.00 200.00 4 外立面装修363,800.00 400.00 5装修1,819,000.00 2,000.00 开发成本合计103,350,123.86 113,634.00 五管理费用516,750.62 568.17 六销售费用2,067,002.48 2,272.68 七财务费用57,876.07 63.64 八不可预见费434,070.52 477.26 项目总投资106,425,823.55 117,015.75 3、投资估算结果3.1项目损益项目计划总建筑面积为909.5平方米，其中地上建筑面积为409.5平方米，地下500平方米，。项目总投资概算为106,425,823.55元，其中取得土地成本97,334,800.00 元，建设费用9,091,023.55 元。销售收入157,500,000.00 销售成本106,425,823.55 经营税金及附加15,425,466.66 税前利润35,648,709.79 所得税8,912,177.45 净利润26,736,532.34 3.2项目主要指标： 重要经济指标项目名称单位指标值总投资万元10,642.58 自投资金万元10,642.58 项目收入万元15,750.00 经营税金及附加万元15,425,466.66 利润总额万元3,564.87 所得税万元891.22 净利润万元2,673.65 销售净利率%16.98%投资利润率%25.12%3.3敏感性分析：单位：万元1）敏感性分析-收入：项目销售均价变动对利润影响程度表变动率-5.00%-3.00%-1.00%0.00%1.00%3.00%5.00%销售收入143684888 151247250 155925000 157500000 159075000 162225000 165375000 营业税及附加8046354 8469846 8731800 8820000 8908200 9084600 9261000 项目总成本121943468 121943468 121943468 121943468 121943468 121943468 121943468 项目税后利润13695066 20833936 25249732 26736532 28223332 31196932 34170532 项目销售利润率9.53%13.77%16.19%16.98%17.74%19.23%20.66%盈亏平衡点89.90%85.41%82.85%82.02%81.21%79.63%78.11%2）敏感性分析-成本项目总成本变动对利润影响程度表变动率-5.00%-3.00%-1.00%0.00%1.00%3.00%5.00%项目总成本115846294 118285164 120724033 121943468 123162902 125601772 128040641 销售收入157500000 157500000 157500000 157500000 157500000 157500000 157500000 营业税8820000 8820000 8820000 8820000 8820000 8820000 8820000 项目税后利润32833706 30394836 27955967 26736532 25517098 23078228 20639359 项目销售利润率20.85%19.30%17.75%16.98%16.20%14.65%13.10%盈亏平衡点77.83%79.47%81.11%81.93%82.75%84.39%86.03%第五部分 融资主体简介一、LS集团简介LS集团有限公司是一家投资于金融行业、文化产业、房地产业、城市服务业等行业的投资控股企业。截至目前为止， 公司管理资产总额已突破70 亿元，四大资产管理公司之一的长城资产管理对LS集团进行最新的信用评级，显示LS集团市值达37 亿元，信用等级A 级，并给予LS集团15 亿元授信，2014 年4 月已放款3 亿元。金融领域：一、投资筹建中江国际商品交易中心， 位于江西鹰潭，全国最大的铜产业基地。二、与澳洲联邦银行合作参股成立村镇银行，计划在河北省设立17 家村镇银行， 目前已注册8 家，开业运营4 家。文化领域：随着LS集团与文化部的合作逐步加深，公司在文化板块也取得了非常良好的成绩。除位于北京百子湾和十里堡的两个文化产业园外，LS集团还收购了北京太极寰宇影视文化艺术有限公司、北京龙乾国际传媒广告有限责任公司和北京千里驹展示有限公司三家文化公司。房地产领域：邯郸市金梧桐房地产开发有限公司、邯郸市亚太房地产开发有限公司、河北安德房地产开发有限公司， 累计开发面积近70 万平方米。项目分别为龙鼎国际，龙仕 公园里，和平世界广场，预计房地产销售收入总额为77.7 亿元。矿产领域：矿产资源贸易部下辖河北盛乾贸易有限公司和邯郸开发区奥鑫物资有限公司。业务涉及成套机电产品和电子产品、钢铁贸易、煤炭的开发与经营等多个方面。城市服务领域：城市生活服务事业部下辖邯郸市龙仕便民早餐服务有限公司、河北龙仕万皓家政服务有限公司、河北龙仕豪顿食品有限公司、河北新食尚实业有限公司。公司名称LS集团有限公司住所邯郸市丛台区人民路176号新时代广场商务写字楼26层E户法定代表人龙金艳企业类型其他有限责任公司注册资本壹亿元实收资本壹亿元经营范围以自有资金向房地产业、商业、餐饮业投资；资产管理、投资管理（法律、法规规定需审批的除外）。经营期限2012年02月16日 至 2032年02月15日营业执照号130400000089479税务登记证号130403589682779组织机构代码证号58968277-9公司当前股权结构如下表所示：股东名称出资额（万元）出资比例出资方式龙金平900090%货币龙金秀5005%货币龙金艳5005%货币LS集团及其实际控制人龙金平主要投资的产业有：（1）能源：2002年-2007年，实际控制人龙金平先后在武安市、峰峰矿区创办兴隆煤矿、北风井煤矿和成安煤矿，实现总收益10亿元左右，后被国有煤矿收购获得转让收益4.8亿元，为以后进入房地产业积累了充足的资本金。煤矿开采收入和转让收益都已转至龙金平个人名下。（2）房地产：经营主体为邯郸市金梧桐房地产开发有限公司、邯郸市亚太房地产开发有限公司、河北安德房地产开发有限公司。合计开发面积近70万平方米。（3）贸易：经营主体为河北盛乾贸易有限公司和邯郸开发区奥鑫物资有限公司，主要经营钢材和建材贸易。公司房地产项目为建材贸易提供了强有力的支撑，同时建材贸易也保证了公司房地产的建设质量。（4）食品：经营主体为河北龙仕豪顿食品有限公司、邯郸市豪顿早餐有限公司、河北新食尚实业有限公司等。公司的品牌“豪顿早餐”是邯郸市市政府批准认证的 “阳光早餐”、“放心早餐”，在邯郸市早餐市场占比较大，并获政府政策支持。（5）家政：经营主体为河北龙仕万皓家政服务有限公司。该便民服务公司，已在邯郸市场树立了良好的品牌形象，主要业务有保姆学校、汽车保洁、家庭保洁等服务性项目。二、LS集团财务状况根据河北中诚会计师事务所出具的冀中诚会审字2014第178号无保留意见审计报告，LS集团2013年资产负债表日资产总额19.48亿元，负债合计1.81亿元，所有者权益合计17.67亿元。LS集团2013年实现营业收入3.68亿元，利润总额4035万元。1、 LS集团2013年资产负债表LS集团2013年资产负债表日资产总额1,948,320,741.45元，其中流动资产1,774,137,972.76元，长期投资69,740,000.00元，固定资产101,371,098.13元。负债总额181,387,183.52元，全部为流动负债。所有者权益总额1,766,933,557.93元。2013年资产负债表日，LS集团资产负债率9.29%，产权比率0.10，权益乘数1.10。负债占总资产的比重低，所有者权益占总资产的比重超过90%，公司财务风险低。2013年资产负债表日LS集团流动比率为9.78，速动比率为5.10，流动资产及速动资产相对于流动负债的保障倍数高，短期偿债能力强。2、 LS集团2013年利润表根据经审计的利润表，2013年LS集团实现主营业务收入合计368,214,660.76元，主营业务利润总额92,106,299.28元，营业利润40,434,870.25元，利润总额40,350,470.25元，净利润40,122,477.19元。3、 LS集团2013年现金流量表根据经审计的现金流量表，LS集团2013年经营活动现金流入1,298,109,794.39元，经营活动现金流出1,220,265,696.52元，经营活动产生的现金流量净额77,844,097.87元。投资活动支出现金94,334,866.60元，投资活动产生的现金流量净额-94,334,866.60元。筹资活动产生的现金流入总计16,400,000.00元，筹资活动支出的现金总计24,559,507.23元，筹资活动产生的现金流量净额为-8,159,507.23元。LS集团2013年现金及现金等价物净增加额为-24,650,275.96元。第六部分 还款来源1、项目收益还款本项目占地面积约630平方米，建筑面积909.5平方米（包括地下室），收购及恢复重建拟需投资总计1亿元，建成后销售收入达1.57亿元，扣除税收、成本和政府占比等后，净利润2673.75余万元，投资后纯利润率达25.12%，还不包括未来的升值价值，项目收益足以覆盖本次融资本金及收益。2、LS集团营业收入还款LS集团注册资本1亿元，是一家集投资金融产业、文化产业、房地产业、城市服务业等行业的控股集团企业。2012年实现营业收入2.81亿元，2013年实现营业收入3.68亿元，截止2014年8月实现营业收入6亿元，经营收入稳定且增长迅速。足以覆盖本次融资本金及收益。第七部分 风控措施1）HB担保有限责任公司提供本金全额本金及收益担保。HB担保有限责任公司于2010年12月2日成立，2010年11月取得河北省中小企业局颁发的融资性担保机构经营许可证。截至2014年8月，公司的净资产达7300余万元。这是全省首家由政协组织牵头、政协委员个人出资组建的具有政府背景的融资性担保机构，对缓解中小企业特别是商贸流通企业融资难问题起到了积极作用。HB担保有限公司自成立以来，一直致力于通过市场、资本、资源及人才扩张，已逐步发展成为融资担保行业乃至金融服务领域内具有一流管理水平、一流服务团队、一流品牌认知度及行业地位的非银行金融服务机构，且已与邯郸市内邯郸银行、邢台银行、中国银行、农业银行等多家银行建立了良好的合作关系，旨在为广大中小企业提供更加便捷、全面的金融服务。公司自成立以来共实现融资担保业务140笔，担保余额2.65亿元。并且每笔担保业务没有发生不良情况，良好的为企业为地方经济做出了应有的贡献。2）HM控股集团在LS不能按期足额偿还本金及收益时回购债权。HM产业控股集团有限公司（简称华民集团）是经上级有关部门批准成立的专门从事老年产业的企业集团，担负着中国老龄社会发展与中国老年产业进入市场初期重大课题研究与试验工作。集团在国家相关机构的大力支持下，以发展老年产业为己任，正在着力推进中国老龄社会发展规划与方案的实施。近年来，华民集团坚持“全心全意为老年人服务”的理念，有效推进发展方式转变和结构优化调整，着力打造“全国老年健康休养基地”、“绿色生态后勤产业”、“中国老年产业基金”、“全国老年危急自动报警系统”等事业板块，努力开创科学发展新局面，进一步提升在行业领域的持续影响力。第八部分 合作单位介绍一、 中储基业（北京）投资基金管理有限公司中储基业公司是经东城区政府批准的基金管理公司。公司成立的目的是为了把东城区政府房地管理中心及华鼎集团的项目资源与社会资金资源整合起来。中储基业公司通过整合社会资源募集的资金，可由该公司进行投资、开发及经营管理。 公司注册情况“中储基业（北京）投资基金管理有限公司”是经东城区政府批准注册的基金管理公司。公司成立于2012年7月3日，工商注册号110000015049969，注册资本金5010万元，法定代表人王德龙。公司的宗旨在完成政府保护四合院任务的同时，为投资者也带来丰厚、持续稳定的回报；公司同时还承接了东城区中心城区人口疏散的任务，宜是为了完成政府保护四合院，修缮文化保护区范围内的四合院做贡献，为了完成政府所交付的任务，中储基业授命进行定向安置房的建设，为的就是加快中心人口疏散的实施，同时改善中心地区居民的居住问题，保证居民的安居。 中储基业管理层，自1992年起，在政府的指导下，参与北京市四合院的保护工作，曾经是东城区土地经营管理中心全资子公司北方华鼎房地产开发有限公司的高管，对四合院有着长达20多年的开发管理经验。二、 HM产业控股集团情况HM产业控股集团有限公司（简称华民集团）是经上级有关部门批准成立的专门从事老年产业的企业集团，担负着中国老龄社会发展与中国老年产业进入市场初期重大课题研究与试验工作。集团在国家相关机构的大力支持下，以发展老年产业为己任，正在着力推进中国老龄社会发展规划与方案的实施。近年来，华民集团坚持“全心全意为老年人服务”的理念，有效推进发展方式转变和结构优化调整，着力打造“全国老年健康休养基地”、“绿色生态后勤产业”、“中国老年产业基金”、“全国老年危急自动报警系统”等事业板块，努力开创科学发展新局面，进一步提升行业领域的持续影响力。华民集团的发展历程是中国老年事业发展史上值得记载的重要篇章。经有关部门批准，集团成立了“中国老年产业重大项目筹备组”，目前正在筹建、报批中国老龄事业与老年产业的相关重大项目。同时，集团正在筹建、运作的项目还有“中国老年产品质量监督检验中心”、“中国老年服务管理教育中心”、“中国老年科技产品孵化推广交易中心”、“中国老年文化发展管理中心”、“中国老年实业投资发展管理中心”、“HM休养机构管理委员会”和“华民老龄化研究中心”等多个密切贴合产业的配套项目。从成立之初华民集团就被赋予了特殊的责任，肩负着特殊的使命，是促进全国老年事业大踏步前进的重要渠道，为中国老龄化产业的发展、进步、完善积累了丰富的经验，起到了示范的作用。近年来在上级有关部门和机构的大力支持下，为了推动老年产业的健康发展，不断探寻老年产业发展的新途径。“十二五”时期是华民集团建设、发展的重要时期，公司将继续高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展为主题，以加快转变发展方式为主线，以国家老龄化战略为主导，推进公司做强、做优、做大，采取全方位、多层次、多元化、多渠道、多领域按照市场化运作的方式，动员和团结一切社会力量，积极推动老年产业和老年公益事业的发展，以实际行动来应对人口老龄化社会所带来的各种挑战，为全面建设小康社会做出新的更大的贡献。华民集团主营业务包括：房地产投资，投资管理，组织文化交流，设计、生产、销售老年服装服饰，设计、销售老年用具用品、电器产品等。三、 HB担保有限责任公司HB担保有限责任公司是2010年12月成立，并于2010年11月取得河北省中小企业局颁发的融资性担保经营许可证。截至2014年8月，公司净资产达7300余万元，这是全省首家由政协组织牵头、政协委员个人出资组建的融资性担保机构，对缓解中小企业特别是商贸流通企业融资难问题将起到积极作用。经营业务主要有：为企业及个人提供贷款担保、票据承兑担保、贸易融资担保、项目融资担保、信用证担保等融资性担保；兼营诉讼保全担保、履约担保业务，与担保业务有关的融资咨询、财务顾问等中介服务，以及自有资金进行投资等服务。公司不仅具有较强的经济实力和资源背景，还具有一支精干的管理精英和人才队伍，企业拥有多名从事过金融、企业财务及法律的专业人才，为企业长期健康稳定的发展奠定了坚实的基础。公司是省中小企业局批准成立的十家融资性担保公司之一，主要为企业和个人提供贷款担保、票据承兑担保、贸易融资担保、项目融资担保、信用证担保、诉讼保全担保、投标担保、预付款担保、工程履约担保、尾付款如约偿付担保等担保业务，以及与担保业务有关的融资咨询、财务顾问等中介服务。公司始终把防范和化解风险作为企业经营管理的核心，倡导并推行理性担保。本着“经营信用、管理风险、发展金融、服务中小企业”的经营理念，以高素质的团队为依托，立足于中小企业信用担保业务，为企业间接融资搭桥、为企业直接融资铺路。目前公司已与多家金融以及非金融机构建立了长期合作互信的战略联盟关系，为企业与银行之间，企业与企业之间铺设了一座真诚合作、共同发展、互利共赢的桥梁。公司秉承“诚信、创新、合作、共赢”的企业精神，坚持“公义、虔诚、务实、致远”的品格，将企业文化与经营管理、品牌建设紧密结合，积极支持符合国家产业政策、具有良好发展空间的优秀中小企业成长，以优质、高效、便捷的服务，实现银行、企业、担保公司共赢格局，引导企业集群做大做强。HB担保有限公司自成立以来，一直致力于通过市场、资本、资源及人才扩张，已逐步发展成为融资担保行业乃至金融服务领域内具有一流管理水平、一流服务团队、一流品牌认知度及行业地位的非银行金融服务机构，且已与邯郸市内邯郸银行、邢台银行、中国银行、农业银行等多家银行建立了良好的合作关系，旨在为广大中小企业提供更加便捷、全面的金融服务。公司自成立以来共实现融资担保业务140笔，担保余额2.65亿元。并且每笔担保业务没有发生不良情况，良好的为企业为地方经济做出了应有的贡献。第九部分 项目风险及防范1、 债权产品风险控制的目标：保护投资人的合法权益，促进投资人投资业务的规范发展，有效防范和化解风险，防范利益输送及其他有损投资人利益的行为。总体目标是：保证债权产品的运作严格遵守国家有关法律法规和有限合伙协议规定，确保公司安全、稳健、高效运行，以实现全体投资人利益的最大化。2、 债权产品风险控制原则1）合法性原则设风险控制委员会，风险控制委员会应当遵循国家法律法规和监管部门的规章制度，在国家的法律制度框架范围内，对债权产品的规范运行予以适时的监督和控制。2）全面性原则风险控制委员会对债权产品的风险控制覆盖投资、管理的各个环节，渗透到立项、决策、执行、监督、反馈等全部经营环节。3）独立性原则风险控制委员会保持高度的独立性，包括程序上的独立性和实质上的独立性。程序上的独立性是指风控委员会在获取相关项目信息、资料或数据时保持独立，通过自身独立的渠道获取相关信息。实质上的独立是指通过对掌握的信息、资料的专业分析，独立做出客观、公正、专业的结论，不受项目方或其它人员的影响。4）审慎性原则风险控制委员会的核心是有效防范各种风险，风险控制委员会任何决定的做出要以防范风险、审慎经营为出发点。5）适时性原则随着国家法律法规、政策制度及经济环境