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产权式酒店交易法律问题分析
一、 产权式酒店概述
     1.1 产权式酒店渊源
    “产权酒店”是上个世纪70年代兴起产物，在欧美发达国家和地域，中产家庭逐步成为社会主流，旅游业方兴未艾，在旅游创新过程中，瑞士企业家亚历山大耐首先提出“时权酒店（timeshare hotel）”概念，“timeshare”即“时空共享”， 酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施权利，该权利能够转售、转让或交换。“时权酒店”组成产权式酒店最初形态模式。经过长久发展，产权式酒店又逐步演化出两种类型：“退休住宅”及“有限自用投资型酒店公寓”。
　　“退休住宅”，是一个所谓留后路退休住房投资方法。投资者在退休之前购楼，每十二个月和家人去使用一段时间，其它时间交酒店管理企业出租获租金回报。到退休时候作为颐养天年住所。这种类型酒店在美国比较多见。
    “有限自用投资型酒店”，开发商将酒店每间客房分割为独立权出售给投资者，投资者通常不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理企业统一出租经营获取年度客房利润分红，同时取得酒店管理企业赠予一定时限无偿入住权。
    “时权酒店”、“退休住宅”、“有限自用投资型酒店”三者共同点是全部秉承“时空共享（timeshare）”理念，投资者均享受一定时限无偿入住权利。
     1.2 产权式酒店在中国发展情况
    伴随中国经济不停发展，人民生活水平不停提升，消费能力和理财观念逐步转变，在多年来旅游热、房地产投资热推进下，产权酒店投资方兴未艾。
    第一个“时权酒店”模式在中国最早出现，这种模式之下因投资人不拥有客房全部权，故不能称其为真正意义上“产权式酒店”，因国情差异，其发展在中国产生了“水土不服”现象。“时权酒店”关键是依靠契约和信用机制保障投资者权益，而因为现在中国物权和信用机制不完善，开发商携款潜逃事件屡有所闻，所以单凭契约保障极难取得投资者信任，这就需要表明产权关系，产生了给予投资者酒店全部权必需性。
    第二种“退休住宅”，因中国现行法律要求，土地及房产使用年限较短，而且对于不一样类型土地及房产用途有不一样使用年限和使用规范，故在中国也未能成为主流模式。
    只有第三种“投资型酒店”经过发展改良，逐步衍变成极具中国特色产权式酒店。本文所要讨论产权式酒店，也正是这种中国特色“投资型酒店”。
    因为产权式酒店同通常商品房在出售和售后物业管理有较大不一样，中国至今未就此出台专门规范，这就造成了现阶段产权式酒店发展出现了一定程度混乱。笔者拟就中国“产权式酒店”交易过程中存在法律问题作一初步探讨。
    二、 产权式酒店法律关系
    2.1 产权式酒店运作模式
    产权式酒店比较成熟运作模式以下：首先，由投资者和开发商签署房屋买卖协议，这些和一般商品房买卖是相同，投资者支付购房款依法取得酒店房间全部权。其次，投资者和酒店管理企业签署房屋租赁协议或委托经营协议，将房屋出租或委托给酒店管理企业，约定由酒店管理企业负责酒店经营，投资者收取租金或分享经营收入，或取得一定时间无偿入住权作为酬劳，等等。不一样产权式酒店提供回报方法有所不一样，如有些产权式酒店提供固定投资回报率，另加部分酒店经营利润；有些则提供无偿居住天数；有些则要求只提供酒店经营利润，不提供其它回报。再次，因为投资者普遍对产权式酒店经营风险存在疑虑，开发商为增强吸引力，往往引入专业担保企业，为投资者收益提供一定条件担保，约定在确保期间，若权益人回报率低于承诺时，权益人有权在确保期间和确保范围内要求确保人负担确保责任。最终，有些开发商为消除投资者投资顾虑，在销售时即设计好了退出机制，投资者购房后满一定年限，能够以一定价格将所购房屋再出售给开发商或酒店管理企业，开发商或酒店管理企业确保回购。
    2.2产权式酒店法律关系分析
    产权式酒店运作过程中，形成了以下多个法律关系：
    2.2.1 房屋买卖法律关系
    2.2.1.1 出售（预售）即开发商将产权式酒店出售（预售）给投资者法律关系。
    2.2.1.2 回购  有些开发商承诺投资者购房后在一定条件下能够一定价格将所购房屋再出售给开发商或酒店管理企业，开发商或酒店管理企业承诺回购。这其实在双方间形成是一个附期限附条件协议关系。只要投资者要求推行该约定，开发商将无条件按原出售价回购投资者全部房屋。回购协议提供退出机制对保护投资者利益含相关键意义。
    2.2.2 房屋租赁法律关系
    如前所述，投资者和酒店管理企业签署房屋租赁协议，将房屋出租给酒店管理企业，由酒店管理企业负责酒店经营，投资者收取租金或采取包底分成形式分享酒店经营收入，取得一定时间无偿入住权，投资回报用以冲抵购房款，等等。
    即使上述投资者和酒店管理企业协议有时候也以委托经营协议名义出现，但就其协议内容而言，通常全部约定投资者不参与酒店经营管理、不负担酒店经营风险，而只是收取固定收益，投资者出让是酒店房间占有权、使用权，这些均符合租赁协议关系法律特征，从其次而言，投资者本身不含有经营酒店资格，酒店管理企业也不是以代理人身份收替换理费用。所以，笔者认为，上述所谓委托经营协议就其实质而言乃是租赁协议。
    2.2.3担保法律关系
    担保关系使原来简单两方关系变成了三方关系，成为一个“三角关系”，由担保企业经过对投资产权酒店购房者进行风险担保，可在一定程度降低购房者投资风险。
    三、 产权式酒店交易过程中存在法律问题
    3.1 房屋买卖关系中存在法律问题
    3.1.1 产权关系上存在法律问题
    首先，产权式酒店项目本身及操作方法存在违规风险。比如“五证”不全、不能办理产权证、投资模式不正当等。法律和行政法规现在对产权式酒店运作方法并未要求，仅有部分部门规章存在要求。6月建设部实施《商品房销售管理措施》第2章第11条中明文要求，“房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售方法销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租方法销售未完工商品房。” 国家工商行政管理局公布实施《房地产广告公布暂行要求》第16条也明确要求：“房地产广告中不得出现融资或变相融资内容，不得含有升值或投资回报承诺。”产权式酒店在操作上涉嫌违反上述要求。又比如，开发商不得私自分割销售原始同意设计为大空间商业用房间。以上海地域为例，整间酒店有独立产权证，而这一产权证不许可分割，所以单独酒店客房是不能办出“小产证”。尽管老道开发商力图经过运作规避上述要求。而且，各地在上述法规具体实施上口径也不尽相同，但就管理层态度而言是日益严格，所以这种操作方法不可避免存在一定法律风险。违规最终结果是造成产权式酒店可能办不出“小产证”。而若不能办出小产证，则投资者即无法真正取得“产权式酒店”产权。
    其次，因为无法取得“小产证”，故一些开发商转而“出售”酒店“承租权”，但对外仍然宣称为产权式酒店。在法律上，房屋承租权和房屋全部权是两个不一样概念。房屋租赁权属于债权范围，这是一个相对权，权利行使需要相对债务人配合，就是说承租人要行使自己对房屋租赁权，其首要条件就是房屋出租人配合，若出租人不愿意配合，则承租人只能要求出租人进行债权上赔偿，比如支付违约金等，但通常不能强行租用，而且，权利仅仅是相对行使，不能将权利行使绝对化，比如承租人若要转租，必需取得出租人同意。承租人不拥有房屋处分权。但房屋全部权则含有绝对性，权利行使不需要其它人配合，能够自主地对房屋进行处分另外。中国法律要求，通常租赁协议期限最长不超出20年，而房屋全部权则不一样。
再者，开发商即便能为投资者办出小产证，产权式酒店性质也决定了该产权不可避免含有依靠性和模糊性。首先，从功效来说，产权式酒店是个含有综合服务功效经营实体，除了客房以外，还有餐饮、娱乐等配套设施。离开这些配套设施，客房独立使用价值不大。其次，“产权式酒店”配套设施及共用部位全部权属性不明确。客房出售后，酒店配套设施全部权属于谁，是投资者共有，还是属于开发商。如同小区会所一样，这些设施产权在法律上存在模糊性，但实际占有些人和受益人总是开发商。
    3.2 酒店租赁经营过程中存在法律问题
    首先，通常投资者收益起源于酒店经营管理，假如酒店管理企业隐瞒经营收入，这将直接侵害投资者利益。
    其次，产权式酒店产权含有依靠性和模糊性，这也决定了投资者对开发商、酒店管理企业含有某种程度依靠性。投资者在不满意管理方经营管理情况下，极难将更换酒店管理企业更换。假如投资者执意解除和酒店管理企业之间租赁关系，这么，产权式酒店经营管理往往陷入开发商和酒店管理企业黑箱操作之中。
    3.3 退出机制问题
    产权式酒店产权上依靠性也直接造成了，在酒店经营不善情况下，单独酒店房屋在市场上将难以转让。因为酒店必需整体经营，单独客房是极难产生相同收益。也就是说，投资者一旦投资完成，就极难全身而退，其命运在很大程度上取决于酒店经营好坏。而如前所述，投资者对于酒店管理企业也极难进行有力监督和制约。这就是说，在缺乏规范运作情况下，假如缺乏退出机制，产权式酒店很可能使投资者陷入进退两难困境。
    四、 产权式酒店交易法律风险防范
    4.1 注意区分产权和租赁权，明确开发商办理小产证责任 
    投资者一定要注意购置酒店房屋是否产权清楚，购置是租赁权还是全部权，是否能够拿到独立产权证（小产证），确保拥有对所购房屋独立处理权。投资者购置前要审查开发商主体资格（如营业执照）、审查房屋销售文件（如计划许可证等）及房地产权属证（如土地使用权证，土地用途、出让年限等）等；决定购置后，仔细认真地签署《商品房买卖协议》，尤其注意房屋情况（如面积、结构、装修标准及配套设施、绿化等）、交付时间、权证办理、违约责任等条款。
    4.2 投资者收益权确保
    4.2.1认真签署协议，确保投资者收益权。投资者最好是选择那些有实力或有担保开发商或酒店管理企业，确保项目标正常运作。同时，投资者一定要和开发商或酒店管理企业签署正式协议，明确双方权利义务。投资者收益最好采取保底分成形式，即酒店管理企业承诺投资者每个月取得一个固定数额收益，在此基础上，视酒店经营情况，投资者能够以一定百分比分享酒店经营收益，这实质上属于对租金具体约定形式。
    4.2.2要明确投资者对酒店经营管理知情权。假如投资者收益采取利润共享或保底分成形式，那么投资者必需确保自己对酒店经营管理知情权。所以，在租赁协议中对此加以明确，最好能引入审计机构定时出具审计汇报作为投资者了解及评价酒店经营情况依据。
    4.2.3投资者还要和开发商或酒店管理企业在协议中明确约定，酒店物业管理、运行、维修成本该由谁来负担？如若协议不明确，这在未来会给投资者带来一笔沉重负担。
    4.3 要求开发商提供担保
    鉴于产权式酒店在产权、未来预期收益等多方面存在不确定性，为投资者提供担保就显得尤为关键。由担保企业经过对投资产权酒店购房者进行风险担保，可在一定程度降低购房者投资风险。
    这里必需首先明确担保范围，开发商对买卖协议推行、酒店管理企业对租赁协议推行和退出机制问题全部应该列入担保范围，实际上以上三个方面，任何一个步骤无法得到保障话，对投资者面临风险全部将是颠覆性。
    在担保机构选择上，一样应该要注意选择有实力、信誉卓著机构，最好是银行或专业担保机构。
在提供担保类型上，担保机构提供通常为确保担保，可分为通常责任确保和连带责任确保。通常责任担保假如出现债务纠纷，债权人首先向债务人要求归还，假如债务人不归还，经过法院也无法强制实施，债权人才能找担保企业要求进行担保赔偿；而假如是连带责任担保话，债权人能够直接找到担保单位要求进行赔偿，假如进行诉讼话，债权人也可同时起诉债务人和担保单位。所以，连带责任担保，能够为投资者提供一个愈加安全、可靠诚信环境，有效确保投资者利益。
    4.4 建立投资者退出机制 
    投资者应该要求开发商或酒店管理企业承诺投资者购房后一定条件下能够一定价格将所购房屋再出售给开发商或酒店管理企业，开发商或酒店管理企业确保回购或退款。回购协议提供退出机制对保护投资者利益含相关键意义。开发商对买卖协议推行、酒店管理企业对租赁协议推行存在严重违约时，投资者全部应该有权要求开发商或酒店管理企业进行回购或退款。
    4.5 成立业主委员会
    产权式酒店不一样于通常酒店，其经营者和投资者分离，而且投资者人数众多、分散、不含有经营专业知识，单个投资者和开发商、酒店管理企业相比处于弱势地位，所以，投资者很有必需成立一个业委会或类似机构，经过集体力量来维护本身权益。诸如，保管物业方面资料（如完工总平面图、设施设备技术资料等）、管理专题维修基金，代表投资者查看经营资料、了解赢利情况等方面工作全部能够经过业主委员会来实现。只有投资者团结在一起，才能实现可能在很多问题上和开发商、酒店管理企业平等协商。
　　“高收益”和“高风险”总是相伴相生，只有防范“高风险”才能使“高收益”成为可能，所以，提议投资者在投资产权式酒店之前，综合考虑经营风险、法律风险等很多风险，多向专业人士咨询。