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南宁市物业管理规范文件汇 编（一）南宁市房产管理局二OO九年四月目 录南宁市业主大会和业主委员会指导规则（1）南宁市物业服务企业退出物业项目管理指导意见（12）南宁市 （项目名称）业主大会议事规则(示范文本)（16）南宁市 （项目名称）管理规约（示范文本）（22）南宁市业主大会和业主委员会指导规则第一章 总 则第一条 为规范本市业主大会、业主委员会活动，维护业主正当权益，依据中国物权法、物业管理条例、南宁市物业管理措施、业主大会规程等要求，结合本市实际，制订本规则。第二条 南宁市房产主管部门依法对南宁市城区、开发区范围内业主大会、业主委员会成立及活动进行指导监督。各城区人民政府、开发区管委会负责房产管理主管部门（以下简称“城区、开发区房管部门”）具体负责对本辖区内业主大会、业主委员会成立及活动进行指导、监督和管理。第三条 业主大会、业主委员会应该依法推行职责，接收房产主管部门指导和监督，不得作出违反法律、法规决定。业主委员会不得直接从事经营活动。第四条 业主大会、业主委员会会议召开程序及作出决定违反法律、法规，物业所在地城区、开发区房管部门应该责令限期更正或撤销其决定，并通告全体业主。第五条 业主大会、业主委员会应该配合公安机关、人口和计生部门，和小区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内社会治安、计划生育等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应该主动配合相关小区居民委员会依法推行职责，支持小区居民委员会开展工作，并接收其指导和监督。业主大会、业主委员会作出决定，应该通知相关小区居民委员会，并认真听取小区居民委员会提议。第二章 业主投票权确实定和行使第六条 业主投票权数，由业主拥有专有部分物业建筑面积和业主人数共同确定。在首次业主大会会议上，物业建筑面积根据每1平方米为一个计算单位，不足1平方米部分四舍五入。每位业主持1张选票，选票中标明专有部分物业建筑面积。共有产权人或同一业主拥有多个产权，以一个业主计算。第七条 业主拥有专有部分物业建筑面积按业主所持有房屋权属证书上记载建筑面积来计算，包含能够办理房屋全部权证车库、杂物房等；房屋已出售并交付使用但还未领取房屋权属证书，按房屋销（预）售协议确定建筑面积计算；未出售房屋建筑面积，按房屋测绘面积立案结果计算。第八条 下列物业建筑面积不计入专有部分物业建筑面积：（一）依法归全体业主共有物业；（二）权属有争议物业。第九条 业主应该自行行使投票权。业主因故不能参与业主大会会议，能够书面委托她人行使投票权。第十条 业主为法人，由其法定代表人或委托代理人行使投票权。业主不含有完全民事行为能力，应该由其监护人代为行使投票权。第十一条 共有物业业主投票时，只能行使一次投票权，可由共有些人共同行使也可委托其中共有些人行使。委托其中共有些人行使，应该有其它共有些人同意书面委托。第三章 业主大会成立第十二条 业主大会自首次业主大会会议有效召开之日起成立。第十三条 物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主参与业主大会会议，业主大会会议方能有效召开。第十四条 业主大会会议能够采取集体讨论形式，也能够采取书面征求意见形式。第十五条 业主大会作出下列决定，应该经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主同意。（一）制订和修改业主大会议事规则；（二）制订和修改管理规约；（三）选举业主委员会或更换业主委员会组员；（四）选聘和解聘物业服务企业决定；（五）法律、法规或业主大会议事规则要求相关共有和共同管理权利其它重大事项。第十六条 业主大会作出筹集和使用专题维修资金和改建、重建建筑物及其隶属设施决定，应该经专有部分占建筑物总面积23以上业主且占总人数2/3以上业主同意。第一节 首次业主大会会议筹备第十七条 在一个物业管理区域内，物业交付使用建筑面积达成50%以上，经20%以上业主书面申请成立业主大会，城区、开发区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府应该指导该物业管理区域成立业主大会。第十八条 首次业主大会会议内容包含：（一）表决经过管理规约、业主大会议事规则；（二）选举产生业主委员会委员；（三）其它需要业主大会会议表决经过事项。第十九条 城区、开发区房管部门接到业主书面申请后20个工作日内，完成以下工作：（一）核实业主联名署名情况；（二）确定物业管理区域；（三）了解物业项目标开发建设情况。建设单位及物业服务企业应该配合城区、开发区房管理部门做好以上工作。第二十条 城区、开发区房管部门核实情况后，对于符合条件，20个工作日内指导业主成立业主大会筹备组。第二十一条 业主大会筹备组由业主代表、建设单位（包含公有住房出售单位）组成，人数为515名单数。 报名参与业主大会筹备组业主应该含有民事行为能力，完全推行业主义务。第二十二条 城区、开发区房管部门对报名参与业主大会筹备组人员进行资格核查后，确定筹备组组员名单。如报名业主超出预定人数，可采取随机抽签方法确定业主大会筹备组组员；如报名业主未达成预定人数，可延长报名时间3至7日，经延期仍未达成预定报名人数，则停止指导。第二十三条 城区、开发区房管部门应将拟确定业主大会筹备组组员名单在物业管理区域内公告5日以上。公告期满后无异议，业主大会筹备组正式成立。公告期间，如业主提出异议，城区、开发区房管部门应该调查核实。第二十四条 业主大会筹备组应该推选1-2名联络人负责召集业主大会筹备组会议及和指导部门联络。 业主大会筹备组不接收指导和监督，自行开展筹备工作，城区、开发区房管部门对其选举产生业主委员会不予立案。第二十五条 业主大会筹备组成立后，应该做好下列筹备工作： （一） 确定首次业主大会会议召开时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；（二） 参考房产主管部门提供示范文本，草拟业主大会议事规则（草案）和管理规约（草案）；（三） 确定小区房屋产权名册，确定业主总投票权数（即专有部分物业总建筑面积和业主总人数）； （四） 依据该物业管理区域实际情况，制订业主委员会选举行法（草案），并确定表决票、选票发放、监票、验票、唱票及计票人员名单。（五） 做好召开首次业主大会会议其它准备工作。业主大会筹备组应该自组成之日起60日内，在城区、开发区房管部门指导和监督下，组织业主召开业主大会会议，并选举产生业主委员会。逾期不组织业主召开业主大会会议并选举产生业主委员会，筹备组自行解散。非筹备组原因造成不能按期完成筹备工作，经城区、开发区房管部门同意，可合适延期，延长久限不得超出30日。第二十六条 业主大会筹备组发出业主委员会候选人报名通知，通知内容应该包含业主委员会候选人报名条件、方法、领取报名表时间和地点等事项，报名时间为3-7日，并公告以下相关材料：（一）业主大会议事规则（草案）；（二）管理规约（草案）；（三）成立业主大会、首届业主委员会选举行法（草案）；（四）选票、表决票（样本）；（五）业主总投票权数（即专有部分物业总建筑面积和业主总人数）；（六）其它应该公告材料。第二十七条 业主委员会由业主组成，人数为5至15人单数，具体人数由业主大会筹备组依据该物业管理区域实际情况确定。截止报名时间，符合条件报名人员还未达成预定人数，可继续征集业主报名参与，延长久限最长为7日。第二十八条 业主委员会选举采取差额选举方法，业主委员会候选人数和应选人数差额百分比不得低于20%。第二十九条 业主委员会委员应该是物业管理区域内业主，并符合下列条件：（一）含有完全民事行为能力，高中以上文化程度；（二）遵纪遵法；（三）模范推行业主义务，未欠交物业管理费用、专题维修资金、公摊水费、电费等；（四）热心公益事业，责任心强；（五）含有必需工作时间和组织能力；（六）未在本物业管理区域物业服务企业及下属企业内任职。第三十条 业主大会筹备组依据要求对全部业主委员会委员候选人业主身份和资格条件进行验核，经半数以上业主大会筹备组组员署名确定后，将全部候选人材料原件报送城区、开发区房管部门进行复核。第三十一条 业主大会筹备组将符合业主委员会委员候选条件人选相关材料在小区内公布不少于5日，如业主在公布期间有异议，需再次进行验核。公告期满，产生正式候选人。业主大会筹备组将正式候选人相关材料在小区内公告不少于5日。第三十二条 业主大会筹备组应该于业主大会会议召开15日前将召开业主大会会议通知及以下材料在小区公告栏或其它显著位置公告。（一）首次业主大会会议召开时间、地点、形式和内容等；（二）业主大会议事规则（草案）和管理规约（草案）；（三）业主委员会选举行法、候选人名单及简历；（四）业主在首次业主大会会议上投票权数（专有部分物业总建筑面积及业主总人数）。（五）负责开箱验票监票、验票、唱票、计票人员名单。和业主委员会委员候选人有利害关系业主应该回避，不能担任监票、验票、唱票、计票等工作。第三十三条 业主大会筹备组应该于业主大会会议召开2日前，制作投票箱，将选票、表决票发放给全体业主。选票、表决票应交给业主，有条件，能够采取递交书面通知、放入业主信箱内、邮寄或其它方法送达业主。如收到选票、表决票是非业主使用人时，应立即转交或通知业主。第二节 首次业主大会会议召开第三十四条 在城区、开发区房管部门指导监督下，业主大会筹备组依据业主大会会议通知上确定时间、地点和形式，组织召开首次业主大会会议，并组织业主在投票点做好验核业主身份、登记选票、表决票等工作。第三十五条 业主大会筹备组应在业主大会会议通知上载明地点设定固定投票箱，标准上不得设置流动投票箱上门收取选票或表决票。第三十六条 以书面征求意见方法召开业主大会会议，投票时间超出一天，应该由筹备组和城区、开发区房管部门、小区委员会负责在投票地点公开对投票箱进行封存和开启。封好投票箱由街道办事处或小区居委会负责保管。第三十七条 业主投票时，应持证实本人有效身份证件、产权证实（房屋全部权证或购房发票、购房合相同）到指定投票地点进行投票。筹备组应该组织人员在投票点做好验核业主身份、登记投票情况等工作。业主因故不能参与投票，可书面委托代理人代为投票，代理人须出具业主产权证、身份证实，书面委托书及证实代理人身份正当证件。第三十八条 涂改选票或表决票无效。在将选票或表决票投入投票箱之前更改，投票人应该重新领取选票或表决票填写。第三十九条 投票时间截止后，不能再采取任何方法收取选票或表决票。第四十条 投票结束后2日内，筹备组负责组织公开唱票，统计业主大会会议投票结果。第四十一条 统计选举业主委员会结果时，应将全部选票逐一进行查对，分别统计出每个候选人取得专有部分物业建筑面积总数（以下称为“建筑面积数”）和业主支持人数总数（以下称为“业主人数”）后，按下列方法确定选举结果：（一） 候选人取得1/2以上建筑面积数且1/2以上业主人数选票，才能当选业主委员会委员。（二） 取得1/2以上建筑面积数且1/2以上业主人数选票候选人超出应选人数时，则根据候选人取得建筑面积数或业主人数，从高到低次序进行排列，建筑面积数高或业主人数高当选。（三） 取得1/2以上建筑面积数且1/2以上业主人数选票候选人超出应选人数，但当选最终一名委员候选人为两人或两人以上、不能确定当选人时，由并列候选人以抽签方法决定。（或由筹备组将选举结果在物业管理区域内公告，在公告中确定时间内对票数相等候选人进行第二轮投票，得票多当选）（四） 取得1/2以上建筑面积数且1/2以上业主人数选票候选人少于应选人数时，能够采取以下方法确定业主委员会委员：1、 取得1/2以上建筑面积数且1/2以上业主人数选票候选人少于5名（即业主委员会最低人数要求）时，不足名额，依据差额选举要求，根据差额百分比不低于20%百分比，在30日内另行征集所需候选人报名，进行增选。2、 取得1/2以上建筑面积数且1/2以上业主人数选票候选人为5名以上单数，能够由筹备组和城区、开发区房管部门协商后缩减业主委员会人数，直接确定当选候选人组成业主委员会，不再另行选举；不缩减业主委员会人数，对不足部分委员进行第二轮选举，第二轮选举依据在第一次投票时得票多少次序，依据差额百分比不得低于20%，再次确定第二轮候选人名单。3、 取得1/2以上建筑面积数且1/2以上业主人数选票候选人为5人以上，协商后缩减业主委员会人数，但最终两名候选人得票相同不能确定当选人，由并列候选人以抽签方法决定，或就票数相等候选人第二轮投票，得票多当选。（五） 全部候选人全部未经1/2以上建筑面积数且1/2以上业主人数同意，此次选举失效。 第四十二条 筹备组应该于业主大会会议结果统计完次日将结果在物业管理区域内公告37日。在业主大会会议结果公告期间，业主对该结果以书面形式提出异议，城区、开发区房管部门应该组织人员对投票情况重新进行统计和查对。第四十三条 业主委员会自城区房管部门立案之日起成立。筹备组自业主委员会成立之日起自行解散。 如业主大会无法选举产生业主委员会，筹备组自公布选举结果后自行解散。第四十四条 业主委员会产生后3日内召开第一次业主委员会会议，选举主任1名、副主任1-2名。第四十五条 业主委员会应该自选举产生之日起30日内，持业主大会会议成立情况说明、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会选举行法、业主委员会组成名单、内部职责分工及业主委员会办公场所证实文件等材料向城区、开发区房管部门立案。上述立案事项发生变更，业主委员会应该自变更之日起30日内将变更情况到城区、开发区房管部门立案。第三节 业主大会定时会议和临时会议第四十六条 业主大会会议能够采取集体讨论形式，也能够采取书面征求意见形式；不过，应该有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主参与。业主能够书面委托代理人参与业主大会会议。第四十七条 业主大会作出筹集、使用专题维修资金和改建、重建建筑物及其隶属设施决定，应该经专有部分占建筑物总面积23以上业主且占总人数2/3以上业主同意。业主大会作出其它决定，应该经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主同意。第四十八条 业主大会或业主委员会决定对物业管理区域内全体业主含有约束力。业主大会或业主委员会作出决定侵害业主正当权益，受侵害业主能够请求人民法院给予撤销。第四十九条 业主大会会议分为定时会议和临时会议。第五十条 业主大会定时会议由业主委员会根据相关法规和议事规则要求召集，每十二个月最少应召开一次。第五十一条 有下列情形之一，业主委员会应该立即组织召开业主大会临时会议:（一）有20%以上业主提议；（二）发生重大事故或紧急事件需要立即处理；（三）业主大会议事规则或管理规约要求其它情形。20%以上业主提议召开业主大会临时会议，业主委员会有权核实提议业主业主身份，非业主使用人未经业主授权提议无效，无法核实业主身份业主提议无效。业主委员会未根据上述要求立即组织召开业主大会临时会议，物业所在地城区、开发区房管部门应该责令业主委员会限期召开或采取其它补救方法。第五十二条 业主大会会议召开15日前，应该以书面形式在物业管理区域显著位置公告会议议题、时间、地点、表决事项等内容，公告时间不少于5日。第五十三条 业主大会定时会议和临时会议应该邀请所在地小区居民委员会参与。第五十四条 业主委员会或业主大会筹备组应该做好业主大会会议统计。第五十五条 除业主委员会、城区、开发区房管部门或小区居委会外，任何单位和个人不得私自召集业主大会定时会议和临时会议。第五十六条 业主大会定时会议和临时会议会务准备、召开、表决等应该按摄影关法律法规、业主大会议事规则要求实施，参考首次业主大会相关要求实施。第四章 业主委员会第五十七条 城区、开发区房管部门应该掌握本辖区内业主委员会任期情况，并建立业主委员会档案。第五十八条 业主委员会是业主大会实施机构，委员应该依法推行下列职责：（一） 模范遵守管理规约、推行业主义务，按时交纳物业管理服务费、专题维修资金；（二） 参与业主大会会议和业主委员会会议；（三） 定时和业主沟通，了解业主在物业管理方面意见和提议；（四） 向业主大会汇报业主意见和提议。（五） 配合主管部门、街道办事处、小区居委会做好本物业管理区域内小区管理工作；（六） 立即了解业主、物业使用人意见和提议，监督和帮助物业服务企业推行物业管理服务协议；（七） 业主大会给予其它职责。第五十九条 业主委员会委员在任期内应该参与市房产主管部门组织业务培训和会议，掌握物业管理相关法律政策。第六十条 业主委员会应该建立业主委员会活动档案，并指定专员保管。档案通常包含以下内容：（一）工作经费起源及使用情况。（二）各类会议统计、纪要；（三）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；（四）各届业主委员会选举产生、立案材料；（五）房屋产权名册；（六）物业管理服务协议；（七）相关法律、法规和业务往来文件；（八）业主和使用人书面意见、提议书；（九）物业专题维修资金收支情况；（十）其它书面和实物资料。第六十一条 经三分之一以上业主委员会委员提议或业主委员会主任认为有必需，应该立即召开业主委员会会议。业主委员会会议应该作书面统计，由出席会议委员签字并加盖印章后存档。有不一样意见，应统计在案。业主委员会会议应该有过半数委员出席，作出决定时应该经全体委员半数以上同意。每名委员拥有一票表决权。业主委员会委员不得委托她人出席业主委员会会议。业主委员会召开会议时，可邀请所在地小区居民委员会派员列席会议。第六十二条 业主委员会会议作出决定应该以书面形式在物业管理区域内立即公告7日以上。有下列情况之一，还须经全体委员过半数以上委员在公告上签字：（一）相关专题维修资金使用提议；（二）相关调整物业管理服务费并提交业主大会表决提议；（三）依据业主大会表决及相关法规要求，采取何种方法（招标或协议方法）选聘物业服务企业工作方案；（四）对物业服务企业制订年度管理服务计划初审并提交业主大会表决提议；（五）相关决定召开临时业主大会会议提议；（六）相关免职委员提议；（七）向主管部门投诉、申请行政复议、诉讼、仲裁提议；（八）其它包含物业管理区域内部分或全体业主利益重大事项。第六十三条 以业主委员会名义公布信息，须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。第六十四条 业主委员会委员是否领取津贴、工资或发放标准、起源等事项应在业主大会议事规则中确定，由业主大会表决经过。第六十五条 业主委员会能够聘用专职秘书，负责处理业主委员会日常事务，酬金依据业主大会决议确定。 专职秘书应该根据国家相关要求取得物业管理职业资格证书。第六十六条 业主委员会自城区、开发区房管部门立案之日起成立，首届任期为2年。新一届业主委员会任期由业主大会决定，但通常不超出5年。第六十七条 业主委员会任期届满，其委员资格终止，不得私自以业主大会、业主委员会名义开展活动。第六十八条 业主委员会任期届满60日前，应该召开业主大会会议进行业主委员会换届选举；业主委员会全体委员在任期内辞职，应该在全体委员正式辞职30日前召开业主大会会议进行业主委员会换届选举；逾期未换届，城区、开发区房管部门应该指导换届工作。第六十九条 原业主委员会应该在其任期届满之日起10日内，将其保管档案资料、印章及其它属于业主大会全部财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。第七十条 业主委员会任期届满后因行使职能给业主造成损失，责任人应该负责赔偿并负担对应法律责任。第七十一条 新一届业主委员会产生后10日内，原业主委员会应该将印章、档案资料和财物等移交给新一届业主委员会。第七十二条 业主委员会部分委员在任期内提出辞职或委员资格终止，业主大会应该在缺额之日起90日内增补新委员。第七十三条 分期开发物业，已交付使用物业已成立业主委员会，新交付部分物业区域内有20%以上业主联名要求，应该增补业主委员会委员。增补候选人从新交付物业业主中推举，增补后业主委员会委员总人数不得超出15人。增补工作应该在城区、开发区房管部门指导下开展。增补工作完成后，应该将增补情况报城区、开发区房管部门立案。第七十四条 业主委员会委员有下列情况之一，经业主大会会议经过，其委员资格终止，并给予公告：（一）因物业转让、灭失等原因不再是本物业区域业主；（二）因犯罪或其它原因被连续限制人身自由三个月以上；（三）拒不推行业主义务；（四）因疾病或其它原因丧失工作能力；（五）以书面形式向业主大会提出辞呈；（六）在本物业管理项目所聘用物业服务企业工作。第七十五条 业主委员会委员资格终止，应该自终止之日起3日内将所保管档案资料、印章及其它属于业主大会全部财物移交给业主委员会。 第七十六条 业主委员会超越职权作出决定给业主造成损失或不良影响，由责任人负担对应责任。第七十七条 业主委员会成立后凭城区、开发区房管部门立案通知刻制业主委员会印章，刻制印章应报城区、开发区房管部门立案。第七十八条 业主委员会应依法制订印章使用、管理要求，并遵照实施。违反印章使用要求，造成经济损失或不良影响，由责任人负担对应责任。第七十九条 因物业管理区域发生变更等原因造成业主大会解散，在解散前，业主大会、业主委员会应该在城区、开发区房管部门或小区居委会指导监督下，做好业主共同财产清算工作。第五章 附 则第八十条 本规则自二00九年五月一日起施行。第八十一条 业主委员会名称须和物业管理区域名称保持一致。第八十二条 业主大会议事规则应该要求业主委员会组成、产生、任期等。业主大会议事规则没有要求，或要求不符正当律法规要求，依据本规则实施。第八十三条 市辖县业主大会及业主委员会成立及活动参考本规则实施。第八十四条 本规则由南宁市房产管理局负责解释。南宁市物业服务企业退出物业项目管理指导意见第一条 为了规范物业服务企业退出物业项目管理活动，维护业主和物业服务企业正当权益，做好物业服务企业退出物业项目管理交接工作，保障物业管理活动依法正常进行，依据国务院物业管理条例及其它相关要求，结合本市实际，制订本意见。第二条 南宁市城区、开发区范围内，因物业服务协议期满未续约、依协议约定提前解除协议，物业服务企业被业主大会依法解聘、依法被撤销资质证书、吊销营业执照、生效法律文书确定物业服务协议无效或解除物业服务合相同情形，致使物业服务企业退出物业项目管理，适用本意见。第三条 退出物业项目管理应该本着维护社会稳定、确保物业管理秩序正常、有序、平稳过渡、预防矛盾激化标准进行。第四条 市房产主管部门是本市物业服务企业退出物业项目管理主管部门。城区人民政府、开发区管委会负责房产管理部门（以下简称城区、开发区房管部门）具体负责本辖区内物业服务企业退出物业项目管理指导监督工作。第五条 物业服务企业退出物业项目管理，应依法接收物业项目所在地街道办事处、小区居民委员会和相关部门监督。第六条 物业服务企业应该坚持诚信遵法标准，严格推行协议约定和对应职责，根据本意见要求退出程序，依法做好物业管理交接工作，保持物业项目管理连续性。第七条 开发建设单位、业主、业主大会应该依法有序作出解聘、选聘物业服务企业决定，并保持物业项目管理正常有序性、连续性、长久有效性，主动维护社会稳定。第八条 未成立业主大会物业项目，物业服务企业退出物业项目管理，应该根据下列程序做好物业管理交接工作：（一）物业服务企业主动退出物业项目管理，应该在协议期满或提前解除协议60日前，将退出原因、退出时间以书面形式通知开发建设单位和城区、开发区房管部门，并以书面形式在物业管理区域内公告。开发建设单位决定提前解除协议或不再续约，应该在协议期满60日前或在作出提前解除协议决议后日内，将解除协议原因、解除时间和表决结果等情况以书面形式通知物业服务企业和城区、开发区房管部门，并以书面形式在物业管理区域内公告。（二）物业服务企业应该在退出物业项目管理前公布物业服务费及代收代缴费用收、支情况，并将预收物业服务费用及代收代缴费用退还给对应业主。物业服务企业垫支水电费用和业主欠交物业服务费用，物业服务企业有权要求业主补交。（三）物业服务企业应该向开发建设单位办理下列移交事宜：1、完工验收资料。包含完工总平面图，单体建筑、结构、设备完工图，配套设施、地下管网工程完工图等资料。2、技术资料。包含设施设备安装、使用和维护保养等资料。3、物业质量保修文件和物业使用说明文件。4、实施物业管理期间形成相关维修、养护、更新、改造等技术资料。5、代管专题维修资金。6、利用物业项目公共部位、共用设施设备进行经营账目，并移交归业主全部收益。（物业服务协议有约定，按协议约定办理。）7、属于全体业主物业管理用房。8、房屋产权名册及其它属于小区业主资料和设施设备。开发建设单位已注销、吊销或其它原因停业、歇业造成不能接收资料、财物，物业服务企业应该向城区房管部门移交上述资料、财物。（四）开发建设单位应该在物业服务企业退出前选聘新物业服务企业。开发建设单位决定提前解除协议，应该依法采取公开或邀请招标方法选聘新物业服务企业。（五）开发建设单位选聘新物业服务企业后，应该按上述第（三）项所列事宜和新物业服务企业办理交接手续。第九条 已成立业主大会物业项目，物业服务企业退出物业项目管理，应该根据下列程序做好物业管理交接工作：（一）物业服务企业主动退出物业服务项目标，应该在协议期满或提前解除协议60日前，将退出原因、退出时间以书面形式通知业主委员会和城区、开发区房管部门，并以书面形式在物业管理区域内公告。业主大会决定提前解除协议或不再续约，应该在协议期满60日前或在作出提前解除协议决议后日内，将解除协议原因、解除时间和表决结果等情况以书面形式通知物业服务企业和城区、开发区房管部门，并以书面形式在物业管理区域内公告。（二）物业服务企业应该在退出前公布物业服务费及代收代缴费用收、支情况，并将预收物业服务费用及代收代缴费用退还给对应业主。物业服务企业垫支水电费用和业主欠交物业服务费用，物业服务企业有权要求业主补交。（三）物业服务企业应该向业主大会、业主委员会办理下列移交事宜：1、完工验收资料。包含完工总平面图，单体建筑、结构、设备完工图，配套设施、地下管网工程完工图等资料。2、技术资料。包含设施设备安装、使用和维护保养等资料。3、物业质量保修文件和物业使用说明文件。4、实施物业管理期间形成相关维修、养护、更新、改造等技术资料。5、代管专题维修资金。6、利用物业项目公共部位、共用设施设备进行经营账目，并移交归业主全部收益。（物业服务协议有约定，按协议约定办理。）7、属于全体业主物业管理用房。8、房屋产权名册及其它属于小区业主资料和设施设备。未成立业主委员会或业主委员会无法推行职责，物业服务企业应该向城区、开发区房管部门移交上述资料、财物。（四）业主委员会应该在物业服务企业退出前召开业主大会会议选聘新物业服务企业。（五）业主大会选聘新物业服务企业后，业主大会应该按上述第（三）项所列事宜和新物业服务企业办理交接手续。第十条 物业服务企业被原发证机关吊销企业资质证书、工商主管部门吊销营业执照，应该根据下列程序做好物业管理交接工作：（一）物业服务企业应该在行政处理结果公布3日内，根据本意见第八条第（三）项、第九条第（三）项所列事宜和开发建设单位或业主大会办理交接手续。并公布物业服务费及代收代缴费用收、支情况，将预收物业服务费用及代收代缴费用退还给对应业主。（二）开发建设单位或业主委员会应该立即将物业服务企业退出物业项目管理原因以书面形式在物业管理区域内公告。同时着手进行选聘新物业服务企业工作。（三）城区房管部门在行政处理结果公告2个工作日内，应该会同街道办事处到物业项目听取开发建设单位、业主委员会、业主及物业服务企业等意见，并做好协调沟通工作。（四）为保持物业管理区域正常管理秩序，能够采取以下方法：1、由街道办事处、小区居民委员会临时组织相关专业服务人员做好清洁保洁、垃圾清运、绿化维护、秩序维护等日常工作，所发生费用由全体业主据实分担。2、城区房管部门督促开发建设单位或业主大会立即组织选聘新物业服务企业。第十一条 物业服务企业未根据本意见要求退出物业项目管理，由市房产主管部门按不良统计记入南宁市物业服务企业信用档案，向社会公布，并作为对物业服务企业监督检验管理依据。物业服务企业行为给业主造成损失，应该依法负担赔偿责任。第十二条 开发建设单位、业主委员会、业主私自解聘物业服务企业，给物业服务企业造成损失，应该依法负担赔偿责任。第十三条 因物业服务企业退出物业项目管理引发纠纷，当事人可依物业服务协议约定或直接向人民法院提起诉讼等方法处理。第十四条本意见由南宁市房产管理局负责解释。第十五条本意见自二九年五月一日起施行。南宁市 （项目名称）业主大会议事规则(示范文本) 为维护 （项目名称）全体业主正当权益，规范业主大会、业主委员会议事活动，依据国务院颁布物业管理条例、南宁市物业管理措施及相关要求，制订 （项目名称）业主大会议事规则。项目名称 座落位置 物业类型 建筑面积 第一章 业主大会一、业主大会应代表和维护 （项目名称）全体业主在物业管理活动中正当权益，保障物业合理和安全使用，维护本小区公共秩序，发明整齐、优美、安全、舒适、文明环境。二、业主大会决定对 （项目名称）全体业主含有约束力。三、业主大会由 （项目名称）全体业主组成。业主大会设置业主委员会作为实施机构。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。四、业主大会、业主委员会应该依法推行职责，不得作出和物业管理无关决定，不得从事和物业管理无关活动，业主委员会不得从事直接经营活动，并接收 城区人民政府或 开发区管委会负责房管部门（以下简称城区、开发区房管部门）、街道办事处和小区居民委员会监督和指导。五、业主大会和业主委员会开展工作经费及业主委员会委员津贴由全体业主负担，相关费用筹集、管理、使用由业主大会决定。未经业主大会同意，任何人不得私自挪用业主大会、业主委员会经费。业主大会和业主委员会开展工作经费开支包含：业主大会、业主委员会会议开支、相关人员酬劳、必需日常办公等费用。其使用情况应该每六个月以书面形式在 （项目名称）内公告，并接收业主质询。经费起源于（1） ；（2） 。六、业主大会及业主委员会使用、管理相关资料应该保密，不得违法违规使用。七、业主大会或业主委员会决定，对业主含有约束力。业主大会、业主委员会作出决定违反法律法规，城区、开发区房管部门、街道办事处有权要求其更正，并将相关情况通知主管部门。拒绝更正，主管部门应限期更正或撤销其决定，并通告全体业主。业主大会或业主委员会作出决定侵害业主正当权益，受侵害业主能够请求人民法院给予撤销。第二章 议事内容一、业主大会议事内容：（一）制订和修改业主大会议事规则；（二）制订和修改管理规约；（三）选举业主委员会或更换业主委员会组员，决定业主委员会委员酬劳，监督业主委员会工作；（五）听取和审查业主委员会工作汇报，审议同意业主委员会年度经费预算方案、决算方案；（六）选聘和解聘物业服务企业；（七）筹集和使用专题维修资金；（八）改建、重建建筑物及其隶属设施；（九）决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备使用、收益方案； （十）改变和撤销业主委员会不合适决定；（十一）相关共有和共同管理权利其它重大事项。二、业主大会授权业主委员会议事内容：（一）负责组织召开业主大会，实施业主大会经过各项决议，并向业主大会汇报工作；（二）依据业主大会决议，代表业主和业主大会选聘物业服务企业签定物业服务协议；（三）制订业主委员会年度经费预算方案、决算方案；（四）制订管理规约和业主大会议事规则草案或修改方案，报业主大会决定；（五）制订 （项目名称）物业共用部位和共用设施设备使用、收益方案，报业主大会决定；（六）制订专题维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；（七）将业主大会经过专题维修资金使用、续筹方案报送主管部门立案；（八）监督管理规约实施，对违反管理规约要求业主，进行处理；（九）立即了解业主、物业使用人意见和提议，监督和帮助物业服务企业推行物业服务协议。（十） 。第三章 业主投票权确实定一、业主大会作出筹集和使用专题维修资金和改建、重建建筑物及其隶属设施决定，应该经 （项目名称）专有部分占建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上业主同意；业主大会作出制订和修改业主大会议事规则、制订和修改管理规约、选举业主委员会或更换业主委员会组员、选聘和解聘物业服务企业等其它决定，应该经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主同意。二、业主大会会议召开前，应确定 （项目名称）总投票权数（即专有部分建筑物总面积和业主总人数）。三、业主投票权数，根据业主拥有专有部分物业建筑面积和业主人数共同确定。专有部分物业建筑面积标准上根据每1平方米为一个计算单位，不足1平方米部分四舍五入。每位业主持1张选票，选票中标明专有部分物业建筑面积。共有产权人或同一业主拥有多个产权，以一个业主计算。（如：某套房屋业主拥有物业建筑面积为99.65平方米，即该套房屋投票权数为业主人数1个，专有部分建筑面积数100）。四、业主行使投票权，在填好选票（表决票）后，应持证实本人有效身份证件、产权证实（房屋全部权证、购房发票、购房协议、商品房协议立案证实等）到指定投票点投票。五、业主委托代理人行使投票权，应提供业主书面委托书、业主身份证实、业主产权证实、代理人身份证实等，代理人在授权范围内行使投票权。六、业主在要求时间内未投票，视为弃权。七、同一物业业主人数超出一人，物业共有些人应该推选一人参与业主大会，并参与投票及选举活动。第四章 议事方法一、业主大会会议分为定时会议和临时