工业园物业管理专业方案.doc

工业园物业管理方案 目 录合智物业介绍2第一章 项目基础情况和建设计划提议3第一节 项目基础情况3第二节 项目建设计划提议3第二节 和园区管委会协调配合和沟通4第二章 物业管理前期介入方案5第一节 前期介入班组筹组方案5第二节 工程前期介入工作职责6第三节 工程验收接管交付7第三章 物业管理服务实施方案10第一节 管理理念10第二节 项目部管理机制12第三节 物业管理服务思绪14第四节 物业管理服务质量目标及实现方法14第五节 档案建立和管理17第六节 市政配套设施、房屋及共用部位管理构想19第七节 工程设备管理构想20第八节 园区治安管理26第九节 园区交通管理30第十节 园区消防管理30第十一节 园林维护管理31第十二节 环境卫生管理32第十三节 用户需求及特约服务44第十四节 文化活动组织实施方案44 - 合智物业介绍 成全部合智物业管理成立于，是中国著名房地产开发企业成全部置信集团全资子企业，是持有全国物业管理二级管理资质专业物业管理企业。 企业遵照“服务第一，用户至上”宗旨，坚持寓管理于服务之中标准，以“为您想得更多，为您做得愈加好”为经营理念，以“置信居住，星级服务”为物业管理服务标准。现成全部合智物业管理已被成全部置信集团授权管理置信丽全部花园、置信花园、置信广场、置信未来广场、置信科技园、置信丽舍滨江、曼哈顿商住楼等高级物业。管理面积逾100万平方米，物业业态覆盖住宅、商业、旅业、工业等多个业态。其中，合智物业管理置信丽全部花园前后被评为“成城市优异物业管理住宅小区”、“四川省优异物业管理住宅小区”、“全国优异物业管理示范小区”。 为实现科学化、制度化、规范化管理，合智物业管理于经过了ISO9000：国际质量管理体系认证。 企业文化精神是置集团连续发展灵魂和精髓，是长久发展内在动力和精神支柱。在企业管理服务过程中，合智物业一贯秉承置信集团企业文化精神：(一) 刚健有为、艰苦创业奋斗精神；(二) 不停学习、求新求变创新精神；(三) 风雨同舟、共谋发展团体精神；(四) 以人为本、高效多能职业精神；(五) 安全第一、精益求精质量精神；(六) 用户至上、我为人人服务精神；(七) 以道制欲、坚守信义道德精神；(八) 扩大联络、诚信合作和合精神。 第一章 项目基础情况和建设计划提议 第一节 项目基础情况 青羊工业园在成城市青羊区苏坡乡和文家乡范围内，占地约4000亩，是由青羊区政府和本土著名房地产开发企业成全部置信集团联合打造集工业、高尚住宅、教育、文化、商业、现代服务业为一体现代化综合城区。该城区囊括机关办公楼、商业写字楼、学校校区、商业区、工业区、医院、高级住宅区等多种业态，是一个经典园林式城市新区。 第二节 项目建设计划提议 依据该项目计划占地面积约2.6平方公里，覆盖机关、学校、医院、办公楼、商业区、工业区实际情况，我们估量，在项目完工交付使用后，常住人口最少达成5万人以上，日均人流量可能突破10万人次以上，在密集人流中，存在无可估量商机，也同时存在较多治安和消防隐患所以，我们提议：一 项目计划时应综合考虑以下基础配套，在确保物业功效齐备前提下，确保物业增值： A、 园区办公区、学校、商业区、工业区等人流相对密集场所分区计划相对集中食堂和卫生间，为园区单位、访客和业主提供方便； B、 在园区计划12处商务中心，配置电话、传真、网络数据交换、影印等商务设施，为园区单位服务； C、 在园区计划 1处综合服务楼，其功效包含物业综合服务大厅、会客厅、会议室、客房等功效，能满足园区单位、业主及访客基础衣食住行需求； D、 和相关派出所协调，在园区外围计划1处治安巡查室，由派出所安排巡查民警住场，有效保障小区治安，营造良好小区治安环境； E、 在园区相关部位计划停车场，确保园区车辆停放。 二 物业管理功效用房配置提议： A、 园区住宅区、商业区、办公区各计划1处约80平方米物业管理办公用房，由物业企业依据实际需求设置管理处和用户服务中心、商务中心； B、 如计划时未考虑建设综合服务楼，则需在园区相对居中位置考虑计划1处约200平方米左右办公用房，由物业企业设置青羊工业园园区物业管理项目部； C、 在物业相关位置预留物业管理功效用房，包含工具间、操作间、值班室、库房等，具体部位和大小在工程前期介入图纸会审期间确定。 三、 据园区物业业态不一样，我们对园区安防及消防设施设备配置提议： A、 进行封闭式管理，在住宅区设置周界监控设备和红外线对射，设置楼宇对讲系统，入口及单元门门禁系统，经过现代化设备提供可靠安全保障；住宅区可依据房屋性 质（多层或高层）决定配置消防设备及器材； B、 商业区、工业区、办公区等依据业主需求进行半封闭式管理或开放式管理，关键依靠人员值岗和巡查行人和访客进行管理，在主入口等关键场所安装监控设备，对进出人员适时录像。消防设备及器材依据消防部门要求进行配置，以确保后期物业管理企业对消防事故处理能力。 第三节 和园区管委会协调配合和沟通 有效协调和沟通是管理工作得以顺利实施关键保障，在企业各项管理活动中，我们建立了完善沟通机制，确保信息传输和反馈渠道通畅，真正做得令行严禁，步调一致。 在和青羊工业园管委会和企业总部协调配合上，我们采取项目部现场办公，各专业责任人和管委会和企业总部对口协调工作，使园区管委会和企业总部需求信息能在第一时间传输到实施部门，由实施部门立即经过服务。针对重大协调配合工作，由管委会直接传达成项目部，项目部经理请示企业领导后安排实施。 为了协调配合工作能深入开展，我们定时和管委会举行办公会，就部分关键工作进展情况立即汇报，确保管委会随时掌控工作进展情况。 第二章 物业管理前期介入方案 第一节 前期介入班长筹组方案： 针对青羊工业园为包含商业、学校、办公、居住、工业等较为复杂业态结构，占地面积庞大特点，我们对该项现在期介入工作很重视，在项目计划设计期间，我们将组建完善工程前期介入团体进行工程前期介入，和投资单位、设计单位和开发单位共同研讨设计方案，立即发觉和整改存在问题，降低不合理设计和施工给物业以后运行管理带来影响，掌握工程第一手资料，为后期物业管理打下基础。所以，在项目计划设计期间，我们将组建前期介入工作小组，共同参与项目标计划设计和方案、图纸讨论和审定，小组骨干组员包含我企业各部门主管和小区主任等专业人才，并在此基础上，依据工程进度情况，逐步筹建物业前期介入项目部，前期项目部组成架构以下： 项目部 保安部 工程部 综合部 环卫部 保 土 设 水 园 筹 保 安 建 备 电 林 组 洁 小 小 小 小 小 员 小 组 组 组 组 组 组 在物业前期介入过程中，我们首先组建一个过渡型管理团体，在前期介入小组中物色理想该项目管理责任人员。所以，我们计划在开发单位进行前期开发期间，安排筹组前期介入项目部、工程小组、保安小组、保洁小组介入，人员进场时间由开发单位确定，我们认为最好在开发企业现场办公同时进场最好，经过良好物业管理为项现在期营造舒适安定工作环境，并逐步形成青羊工业园物业管理项目部。 在物业前期介入管理中，工程前期介入尤为关键，所以，我们计划在首期工程主体基 - 5 - 青羊工业园物业管理方案本完工进行设备安装和内部装修期间安排工程前期介入（在工程前期介入班子未正式进场以前，关键由物业前期介入工作小组负责方案审定和参与图纸会审、设备选型等工作），工程前期介入以小组为单位存在，纳入前期介入项目部统一管理，二期工程及该项目标后续工程前期介入工作由该项目部具体负责实施。 考虑到该项目市政配套系统设施设备复杂（相当于一个独立城镇）实际情况，首期工程工程前期介入小组必需含有过硬技术实力，所以，我们计划工程前期介入人员应由以下以高级技术职称为中坚力量组成技术团体，并逐以该骨干团体为基础并在此基础上逐步形成青羊工业园后期物业管理工程技术部，该团体骨干技术力量因包含：机电小组：组长1人，机电工程师（安装工程师）职称，组员（技术人员）依据开发工作量确定，负责工程设备前期介入工作，帮助开发单位监理工程师参与现场巡视检验，参与项目设计及图纸会审。和设计单位、投资单位、开发单位、施工单位建立良好工作关系，确保前期介入工作正常开展。土建小组：组长1人，土建工程师职称，组员依据开发工作量确定，负责市政建设、土建、装修前期介入工作，帮助开发单位土建监理工程师参与现场巡视检验和土建及市政工程施工管理，参与项目设计及图纸会审。水电小组：组长1人，给排水工程师职称，组员依据开发工作量确定，负责水电安装前期介入工作，帮助开发单位监理水电工程师参与现场巡视检验，参与项目设计及图纸会审。园林小组：组长1人，园艺师职称，组员依据开发工作量确定，负责园区园林前期介入工作，帮助开发单位园林监理工程师参与现场巡视检验和园林施工管理，和项目设计及图纸会审。 第二节 工程前期介入工作职责1、参与项目设计及图纸会审，形成会审纪要；2、对项目标计划设计提出有利于物业管理顺利实施提议，由建设单位及设计单位调整、改 - 6 - 青羊工业园物业管理方案进，包含以下方面内容：2.1物业设计使用功效（如停车场、银行、商店、公共卫生间、公共食堂等）；2.2后期经营管理中存在不足处调整和改善方案；2.3对总平和室内多种管线布局、位置、高度、离墙距离等从以后使用和维修角度提出合理化提议；2.4依据项目实际情况，论证提交水、电、气供给量符合地域特点和发展需要具体方案；3、参与设备选型及安装方案审定；3.1控制因设备选型及安装不妥给物业以后运行管理带来隐患；3.2设备型号、技术参数适合物业配套使用要求；3.3安装方案应有利于设备正常运行和维护保养。4、检验使用多种材料、备件是否符合质量要求；5、参与工程现场检验监理，工程施工中按国家相关法律要求、技术标准及协议进行检验，立即发觉不合格项及产生不合格项原因，会同建设方、施工方寻求处理方案，作出过程统计；6、参与隐蔽工程检验，完工后索取相关隐蔽签证统计；7、参与现场监督管道打压试验、通球通水试验、线路绝缘测试、卫生间闭水试验等；8、雨后注意观察房屋渗漏及沉降情况，立即将意见反馈给开发商整改；9、跟进总平施工，绘制图纸以做好地下管线实际部署统计；10、参与完工验收和接管验收; 严格根据接管验收标准进行接管验收；11、尽可能全方面地搜集物业多种资料，熟悉各个部分,为以后管理作充足准备； 第三节 工程验收接管交付 在首期工程完工交付使用前，项目部组织综合管理部、工程部、保安部、环卫部、园艺部等相关部门，立即组织接管交付工作。关键工作任务包含：1、 由综合管理部牵头，准备交付资料，关键包含： - 7 - 青羊工业园物业管理方案 A物业管理手册 B入住指南 C业主资料 D装饰装修管理制度 E装修申报相关表格2、 由工程部牵头准备项目资料接管，关键包含： A. 项目同意文件； B.用地同意文件； C.拆迁资料； D.房屋分产权清册。3、 由工程部牵头，综合管理部配合，准备质保、技术资料接管，包含： A.完工图(包含总平面.建筑.结构.设备.隶属工程有隐蔽管线全套图纸)； B 地质勘察汇报； C.工程协议及开、完工汇报； D. 图纸会审统计； E. 工程设计变更通知及技术核定单(包含质量事故处理统计)； F. 隐蔽工程验收签证； G. 沉降观察统计； H. 完工验收证实书； I钢材.水泥等关键材料质量确保书; J. 新材料、构配件判定合格证书; K.水、电、气、视、讯、卫生洁具、消防、电梯等设备检验合格证书; L. 砂浆，混凝土试块试压汇报; M. 供水、供暖、煤气管道试压汇报。 - 8 - 青羊工业园物业管理方案4、 由工程部组织对工程实体部分接管验收，包含： 4.1 市政工程设施及总平面验收接管； 4.2房屋主体结构验收接管； 4.3房屋建筑部分及装饰装修验收接管； 4.4房屋水、电、气、视、讯验收接管； 4.5市政管网及给水系统验收接管； 4.7 配套系统工程设备验收接管，包含景观设备、变配电设备、消防设备、安防及监控设备、网络设备、通信设备等园区配套设施设备验收接管； 4.8验收接管关键手段包含通水试验、通球试验、闭水试验、打压测试、绝缘测试、耐压测试、信号测试、借助现代工具和目测相结合措施进行。5、 由保安部组织实施园区交通、消防、监控等设施设备接管验收，并依据实际情况实施园区安全保卫、交通管理、消防管理方案；6、 由环卫部负责组织对接管后楼宇、道路、设施设备等进行开荒，确保物业交付质量。 总而言之，经过严格地完工检验验收接管，为业主提供符合质量标准产品，实现“为您想得更多，为您做得愈加好”服务承诺，是我们不懈努力追求目标。 - 9 - 青羊工业园物业管理方案 第三章 物业管理服务实施方案 我们组织企业物业管理教授对青羊工业园进行实地考察，在深入挖掘设计和开发思绪基础上，结合项目特点，确立了我们整体构想和管理策划思绪，首先，我们对该园区实施项目管理制，依据园区业态不一样，组建不一样业态用户服务中心，并依据业主需求，针对业态实施封闭式管理、半封闭式管理和开放式管理，在有需求用户服务中心和商务中心提供双语服务。 第一节 管理理念 自合智物业成立以来，就一直秉承“为您想得更多，为您做得愈加好”质量方针，遵照“服务第一，业主至上”服务宗旨，坚持“寓管理于服务之中”工作标准，主动引入优异物业管理模式为我所用，在基础服务范围之内，不仅提供规范、完善、人性化高质量服务，实现物业使用便利性、舒适性，延长物业使用寿命，实现保值增值，而且将服务提升到文化层面，同时引入小区文化、小区经济概念，尽可能地给予物业以附加值，使得物业管理功效有了愈加宽广发挥空间，使置信集团文化理念在物业管理中延伸。 我们关键理念：经典物业品牌缔造者 高尚生活空间发明者 未来生活方法提倡者 开发商企业信誉延续者 我们企业精神： 奉献精神、敬业精神、创新精神、拼搏精神和团体合作精神。 我们文化精神： 一、刚健有为、艰苦创业奋斗精神； 二、不停学习、求新求变创新精神； 三、风雨同舟、共谋发展敬业精神； - 10 - 青羊工业园物业管理方案 四、以人为本、高效多能管理精神； 五、质量第一、精益求精质量精神； 六、业主至上、我为人人服务精神； 七、以道制欲、坚守信义道德精神； 八、扩大联络、诚信合作合作精神；我们管理风格：认真、严格、主动、高效。 认真：精益求精、刨根问底； 严格：严格律己、严格律人、严格于工作步骤、严格奖罚； 主动：主动接收任务、主动负担责任、主动完善提升； 高效：明确工作计划、明确文件回复时间，为明天留出空余、零等候 工作作风。我们质量方针： 实施科学管理 连续改善服务 不停开拓创新 增强用户满意我们质量目标： 质量在心中、质量在手中；数据指标量化以下 服务综合满意率：98% 有效投诉处理率：100% 公共配套设施完好率：98%以上 房屋零修立即率：98%以上 零修合格率：100% 物业管理人员执证上岗率：90% - 11 - 青羊工业园物业管理方案我们人才观念：吸引人才，凝聚人才，发展人才，经营人才。 在青羊工业园物业管理服务实施过程中，我们将一如既往秉承置信集团管理理念，为园区业主提供优质高效物业管理服务。 第二节 项目部管理机制 1. 项目部管理架构（该架构为项目成型后架构方案）： 项目部 工程部 保安部 综合管理部 园艺部 环卫部 住宅区服务中心 工业区服务中心 商业区服务中心 办公区服务中心 2. 项目部人事架构： ii. 项目部设置项目经理1人（项目经理资格），负责项目标全方面管理工作； iii. 工程部设置经理1人（高级工程师资格），土建维修主管1人（土建工程师资格）， 机电主管1人（机电工程师资格）； iv. 保安部设置保安队长1人，副队长2人； v. 综合管理部设置主管1人，人力资源专员1人，内勤1人，品质督导2人， 食 堂管理员1人，采购1人，库管员1人； vi. 园艺部设置园艺主管1人（园艺师资格）； vii. 环卫部设置主管1人，副主管2人； viii. 服务中心设置接待员1人，收银员1人； - 12 - 青羊工业园物业管理方案 三 职员培训： 为提升全体从业人员综合素质，将着力做好物业管理工作职业培训，提升职员岗位技能，培职养工服务意识，树立良好职业道德风尚和敬业爱岗精神，开展有计划培训工作，培训关键内容包含： A 9000质量管理体系培训； B 物业管理基础知识培训； C 企业规章制度培训； D 职员岗位职责培训； E 各专业技术规程培训； F 各专业现场实际操作培训； G 外聘教员对保卫、消防培训； H 外聘教员对工业物业管理知识进行培训。 四 职员激励机制 有效激励职员是现代企业管理关键课题，经过对职员激励，能使职员个人综合素质得到很快提升，增强职员对企业归属感，增加企业凝聚力。所以，在置信集团统一领导下，合智物业已经形成了完善职员激励机制。 我们对职员激励关键包含建立有效职员考评措施和行为规范，经过考察职员工作能力、工作态度、工作业绩、敬业精神、对企业忠诚度、个人综合素养等方面，从劳动酬劳、提供培训机会、提供晋升空间和愈加好工作平台等方面实现。其运作模式为：奖励（处罚）加薪（降级）培训机会晋职（降职、淘汰）。 经过有效职员激励，提升职员工作激情和工作责任感，使职员保持良好工作激情，愈加好为业主服务，是我们一贯工作方法。 - 13 - 青羊工业园物业管理方案 第三节 物业管理服务思绪 规范严谨管理程序，简练有效服务步骤，是物业管理目标实现根本确保。我们经过不停地整合和连续改善，现在以形成了以ISO9001/质量管理体系为纲领管理服务体系，并将其完全利用于管理服务中，包含决议管理、咨询管理、行政管理、营销管理、财务管理、人力资源管理、物资管理、产品及服务提供、品质监控和改善等，我们不停地优化管理服务步骤，从根本上保障产品（服务）质量不停提升。 依据青羊工业园特点，我们经过调研分析，考虑在青羊工业园管理服务中，依据不一样业态分布和服务需求，建立以项目部为品质保障中心，以用户服务中心为指挥调度中心和信息窗口扁平管理思绪，经过用户服务中心向园区业主和相关单位、来访客人提供便捷“一站式”服务，使用户服务中心成为我们和业主、住场单位、访客信息沟通交流中心。在园区不一样业态用户服务中心，将负责指挥调度该中心相关工作人员，快速处理相关投诉，经过业主需求各项物业管理服务。 在园区内，我们除了用户服务中心提供时段（8：3020：00）服务外，项目部将提供管理人员二十四小时值班制度，有效保障向业主、相关单位、来访客人提供全天候物业管理服务，建立良好物业管理服务于沟通平台，有效满足园区相关方多种物业管理服务需求。 第四节 物业管理服务质量目标及实现方法 经过对青羊工业园项目定位综合分析，结合我们多年物业管理经验积累和企业质量管理体系要求，参考全国城市物业管理评分标准，我们制订了青羊工业园物业管理目标和实现方法，确保园区接管后首年达成“市优”标准，第二年达成“省优”标准，三年达成“国优”标准：序号 指标名称 国家标准 管理目标 管理目标实施方法 落实责任人，实施巡视制度，建档统计，确1 房屋完好率 98% 100% 保房屋完好，无违章搭建及损坏公共设施 - 14 - 青羊工业园物业管理方案 接到维修通知15分钟内抵达现场，立即完成 零修、急修及2 98% 100% 并建立回访制度，小修二十四小时内，中修3天 时率 内，大修7天内 维修工程质量 分项检验，一步到位，并进行回访制度，以3 100% 100% 合格率 确保维修工程合格，满足用户需求。 根据要求收取，不私自提升收费，使管理费4 管理费收缴率 98% 100% 取之于民，用之于民。 落实责任人进行养护，实施巡查制度，建档 统计，并由绿化主管监督实施，以确保园区 公共绿化地无破坏、无践踏，无黄土裸露现5 绿化完好率 95% 99% 象，发觉问题立即修复。立即修剪，使草坪 高度维持在5-8厘米；每十二个月补栽2次；每十二个月 施肥2次；每十二个月定时除虫害。 落实责任人进行保洁工作，实施巡查制度，6 清洁、保洁率 99% 99% 建档统计，并由环卫主管监督实施，以确保 园区内垃圾日产日清，空气清新，设施完好 落实责任人进行养护，实施巡查制度，建档 道路完好率及7 90% 99% 统计，由工程部土建主管监督实施，以确保 使用率 道路完好、通畅 化粪池、雨水 落实责任人进行养护，实施巡查制度，建档8 井、污水井完 无 95% 统计，由工程部土建主管监督实施，以确保 好率 沟、渠、井完好，并定时疏通、清理 排水管、明暗 落实责任人进行养护，实施每个月巡查制度，9 无 99% 沟完好率 建档统计，由工程部土建主管监督实施，以 - 15 - 青羊工业园物业管理方案 确保水管通畅无阻、无塌陷 落实责任人进行养护，实施每日巡查制度， 建档统计，由工程部设备主管监督实施，以10 路灯完好率 85% 99% 确保路灯无损、正常使用并进行定时清洁、 养护 落实责任人进行养护，实施巡查制度，建档 停车场、单车11 无 99% 统计，保安队长监督实施，以确保设施完好， 棚完好率 方便使用 公共休闲设施 落实责任人进行养护，实施巡查制度，建档12 及小区雕塑完 无 99% 统计，保安队长监督实施，以确保设施完好， 好率 美观清洁 保安员经培训考评后上岗，并每七天训练三次， 小区内治安案 每次两小时，以保障保安队伍素质和状态；13 0.1% 无 件发生率 落实保安岗位职责，明确责任，实施二十四小时 巡视制度，以确保园区安全 落实责任人进行养护，实施巡查制度，建档 消防设施设备14 100% 100% 统计，项目部经理监督实施，并定时维护和 完好率 检修以确保消防设施完好无损、正常使用 项目部全员义务消防员制，并定时进行培训 和演练，加强宣传，设置专员负责日常巡视，15 火灾发生率 0.1% 0 发觉隐患，立即处理并通知项目部，以确保 园区消防安全 建立巡视制度，跟踪管理，立即发觉、立即16 违章处理率 无 90% 处理，并加强宣传工作，取得住户了解， - 16 - 青羊工业园物业管理方案 杜绝违章事情发生，并进行回访档案统计 根据政策要求，做好各项工作，同时加强和 住户沟通，定时举行相关方恳谈会，了解 住户有效投诉 无 100% 17 相关方愿望和要求，满足相关方需要， 处理率 发生投诉立即处理，同时建立档案跟踪处理 结果。 职员分别进行入职培训、在职培训、定时培 训等常规培训，并给予考评，不合格者给予 管理人员持证 淘汰；对于特种作业、行业性要求职员要18 无 80% 上岗率 经过相关部门培训、考评，企业将就相关技 术、技能进行定时培训，并给予考评，确保 培训合格率达100%，以保障职员素质 维修服务回访 对于进行维修项目实施回访制度，建档记19 无 60% 率 录，以确保维修服务满足用户需要。 在日常工作中立即搜集用户需求信息，尽 住户对物业管 20 95% 98% 可能地满足用户需要，加强双方沟通， 理满意率 以确保相关方对物业管理工作满意。 第五节 档案建立和管理 知识经济悄然兴起，信息关键性日益突出，在物业管理过程中，信息资源已经成为不可或缺关键组成部分。所以，我们针对青羊工业园实际情况，将建立符合园区物业管理需求档案管理措施，达成信息共享、合理利用、查阅方便、从而有效提升物业管理品质。 - 17 - 青羊工业园物业管理方案 一 资料搜集： 为了确保资料搜集齐全，档案建立完善，我们将设置专职文员负责档案建立和管理工作。在建立档案时，我们将根据国家标准对其分为以下类别进行搜集整理，为园区顺利达成国家优异示范园区打下坚实基础： 1 础资料类：包含项目同意文件，用地同意文件，拆迁资料， 房屋分产权清册，完工 图(包含园林总平面.建筑.结构.设备.隶属工程全部隐蔽管线全套图纸)，地质勘察报 告，工程协议及开、完工汇报，图纸会审统计，工程设计变更通知及技术核定单(包 括质量事故处理统计)，隐蔽工程验收签证，沉降观察统计，完工验收证实书，钢材. 水泥等关键材料质量确保书，新材料、构配件判定合格证书，水、电、气、视、 讯、卫生洁具、消防、电梯等设备随机技术资料和检验合格证书，砂浆、混凝土 试块试压汇报，.供水、供暖、煤气管道试压汇报等。 2 户资料整理归档，包含：交房程序表，房屋状态确定表，物业管理协议，业主家 庭组员清册，业主身份证复印件，业主机动车记录表，业主领用物品记录表，装修 申请表，装修施工承诺书，装修单位营业执照、资质证复印件，业主装修设计方案， 装修缴款通知单，装修施工证，装修巡视检验表，违规装修处理通知单，装修完工 检验表，装修退款审批表等。 3 ISO9001/ 质量体系运行资料，包含：财务报表、用户服务中心统计、各部门相 关统计、工程、设备运行维护管理工作计划，运行、维护、检修统计，工程，设备 巡视检验统计，各部门交接班统计、值班统计，特约服务统计等。 4 企业行政文件，关键包含ISO9001/管理体系文件，各专业作业指导书，集团公 司及物业企业下发管理标准、制度，企业规章制度、职员行为规范、通知、通报 文件，相关政府部门文件； 5 项目部组织多种文化活动资料，包含图文资料，影音资料，相关媒体报道等。 二 档案保管、查阅和销毁： - 18 - 青羊工业园物业管理方案 首先，我们依据档案资料类别，进行分类编制档案目录，根据内容、部门、年度、保留期限、保密程度进行主卷，逐一编号、登记造册、分柜保留。并随时确保档案室清洁、通风、干燥，确保文件存放符合防火、防潮、防虫、防鼠等基础条件。 在档案查阅和销毁方面，我们严格实施集团企业档案管理制度，采取科学手段，逐步实现档案管理现代化。 第六节 市政配套设施、房屋及共用部位管理构想 为了加强对青羊工业园园区道路、房屋及共用部位共用设施设备管理，我们结合项目标特点， 依据国家优异物业管理创优管理经验，结合企业ISO9001/质量管理体系制订了完善管理方案： 总体上看，园区房屋结构分类关键包含砖混结构、框架结构、钢结构多个方面结构性质，我们在房屋装修、维护、修缮管理时，将依据园区不一样业态房屋接构，制订不一样管理方法。一、 市政配套设施维护管理： 因青羊工业园计划建设构思是建设成一个园林景观式多功效综合城区，在园区内市政道路、市政设施、建筑小品数量庞大，种类繁多。所以，我们在项目部工程部中，安排了专业土建工程师和给排水工程师，从技术力量上有效保障对园区市政设施维护管理力量。在对园区市政道路、市政设施、市政管网、建筑小品维护管理方面，由工程部土建工程师依据国家标准为指导，结合园区实际情况，依据企业ISO9001质量管理体系，制订园区道路、市政设施、市政管网及建筑小品维护、修缮计划。二、 房屋及共用部位维护管理： 由工程部经理牵头，由专业主管及相关专业工程师具体负责，建立完善房屋及共用部位共用设施设备管理制度，包含：房屋、及共用部位、配套设施管理方法，房屋及共用部位维护修缮计划，包含定时检验房屋主体结构、防水、装修局部维修及翻新、道路修缮、化粪 - 19 - 青羊工业园物业管理方案池清淘、雨污水井（沟）疏淘、电缆井积水清理、园区工业污水系统处理等；制订共用部位大中修方案并报请业主审核实施，配套功效用房改造等；制订详尽装修管理方法，确保业主及相关单位在二次装修过程中相关活动符合国家要求。制订空置房管理标准，对还未交付空置房严格根据空置房管理标准定时检验，确保空置房随时完好。依据房屋不一样类别，向业主和相关单位提供专业厂房修葺和改造。（实施方案见附件） 第七节 工程设备管理构想 在现代物业管理中，设备管理水平是物业管理综合水平评判专业依据之一。青羊工业园是一个集工业、商业、服务业等多功效综合园区，系统设备配置齐全，设备科技技术含量高，系统设备停运对园区业主、单位影响巨大。针对园区设备情况，我们认为，从以下方面入手，是设备管理基础保障： 一、 完善工程部架构，确保工程部技术力量，在工程部架构设置中，应确保有机电工 程师、电子电气工程师、暖通工程师等高级专业技术人才，在人才、技术资源 有力确保下，熟悉设备性能、有可靠运行维护和检修能力，确保设备正常运 行，有能力立即发觉和处理设备运行过程中隐患和故障，确保将设备故障排除 在萌芽状态。 二、 建立完善设备档案 ，健全设备卡片和运