试论常熟市住宅小区物业管理实施细则样本.doc

相关印发常熟市住宅小区物业管理实施细则通知常政发41号各镇人民政府、虞山林场，市政府各部门（直属单位），江苏省常熟经济开发区、常熟东南开发区、外向型农业综合开发区，江苏常熟招商城，市属各企机关：经市政府领导同意，现将常熟市住宅小区物业管理实施细则印发给你们，请认真落实实施。常熟市人民政府二OO三年三月十二日常熟市住宅小区物业管理实施细则基础标准第一条 为规范物业管理行为，维护当事人正当权益，依据江苏省物业管理条例等相关法律、法规要求，结合本市实际，制订本细则。第二条 在本市行政区域内从事住宅小区（以下简称小区）物业管理活动，应该遵守本细则。实施物业管理住宅小区应该配套设施齐全。新建住宅区和配套设施比较齐全原有住宅区应该实施物业管理。配套设施不全原有住宅区，由原开发建设单位整改，经综合验收合格后实施物业管理。已移交虞山镇管理小区由虞山镇负责整改后逐步实施物业管理。第三条 市建设局是本市物业管理行政主管部门，市房地产管理处（以下简称市房产处）具体负责物业管理行业日常管理。市计划、物价、工商、园林、民政、公安、邮政、电信、供电、广电、市政、环卫、供水等部门应该根据职责分工共同做好相关管理工作。所在地镇政府、街道办事处协同相关部门，对物业管理和小区管理工作进行协调。第四条 物业管理实施专业化、社会化和市场化运作机制，主动推行规模型管理，激励零星开发小区就近并入规模较大小区统一实施物业管理。第五条 物业管理企业根据国家、省和市相关要求享受第三产业优惠政策。业主自治管理第六条 业主经过业主大会或业主代表大会（以下统称业主大会）和业主委员会对小区物业实施自治管理。物业管理区域内业主人数较少，物业管理组织形式能够由业主自主决定。第七条 业主享受下列权利:（一）参与业主大会，对相关业主利益重大事项进行表决；（二）业主委员会选举权和被选举权，监督业主委员会工作；（三）选择物业管理企业；（四）享受和物业管理费用相符服务，监督物业管理企业管理服务活动；（五）法律、法规要求其它权利。业主负担下列义务：（一）遵守物业管理法律、法规和规章；（二）遵守业主条约和小区管理制度；（三）遵守业主大会和业主委员会相关决定；（四）根据协议约定或相关要求交纳物业管理服务费和维修基金；（五）法律、法规要求其它义务。第八条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数较多，能够推选业主代表，组成业主代表大会。业主大会行使下列职权：（一）审议、修改、经过业主条约和业主委员会章程；（二）选举、撤换业主委员会组成人员，审议业主委员会工作汇报；（三）监督业主委员会工作，改变或撤销业主委员会不合适决定；（四）审议同意业主委员会选聘或解聘物业管理企业汇报，决定相关业主共同利益重大事项。第九条 业主大会由业主委员会负责召集，每十二个月最少召开一次。经拥有物业管理区域内30%以上投票权数业主提议，能够临时召开业主大会，业主委员会应该在接到提议后十五日内就所提议题召开业主大会。业主投票权数，一般住宅房屋实施一户一票，其它物业根据其拥有物业建筑面积计算。召开业主大会应该有过半数以上投票权业主出席。业主大会决定事项，应该以出席业主大会业主投票权数过半数经过。第十条 物业管理区域内，已交付使用物业建筑面积达成50%，或已交付使用物业建筑面积达成30%不足50%，但使用已超出十二个月，应该依据本细则要求召开首次业主大会，选举产生业主委员会。第十一条 市房产处应该指导业主成立业主大会筹备小组，在筹备小组指导下召开首次业主大会。筹备小组由市房产处、街道办事处或居委会、开发建设单位或其委托物业管理企业、业主或使用人代表组成。新建小区筹备小组标准上由市房产处负责组建，已移交虞山镇管理小区及撤队转户区域筹备小组标准上由街道办事处或居委会负责组建，并报市房产处立案。第十二条 业主委员会是在物业管理活动中代表和维护全体业主正当权益组织，对业主大会负责。业主委员会推行下列职责：（一）召集和主持业主大会；（二）确定业主条约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会经过；（三）经业主大会同意，选聘或解聘物业管理企业，并经业主大会对协议条款审查同意后，负责和物业管理企业签订、变更或解除物业管理协议；（四）经业主大会同意，负责维修基金管理、使用和续筹；（五）审定物业管理企业提出年度工作计划和物业管理重大方法；（六）听取业主、使用人意见和提议，监督和支持物业管理企业管理服务活动；（七）实施业主大会相关决定；（八）接收业主、业主大会、物业管理行政主管部门监督；（九）督促业主和使用人遵守业主条约和相关要求；（十）业主大会给予其它职责。第十三条 首次业主大会选举产生业主委员会，应该自选举产生之日起三十日内，到市房产处登记确定。登记确定日期为业主委员会成立日期。业主委员会不得从事经营活动。第十四条 业主条约是业主共同签订相关物业使用、维修、管理等方面行为守则，对全体业主和使用人含有约束力。业主条约和业主委员会章程自业主大会审议经过之日起生效，并应该在生效之日起十五日内报市房产处立案。第十五条 业主大会、业主委员会作出决定，应该给予公布，对全体业主和使用人含有约束力。业主大会、业主委员会作出决定，不得和法律、法规、规章相抵触。物业管理企业第十六条 物业管理企业应该自领取企业法人营业执照之日起三十日内，持相关文件向市房产处立案。物业管理企业实施资质管理制度。未领取物业管理企业资质等级证书，不得从事物业管理服务活动。第十七条 物业管理企业享受下列权利：（一）依据法律、法规、规章和协议约定，制订物业管理工作制度；（二）收取物业管理服务费用；（三）阻止违章搭建或其它侵害业主公共利益行为，不听劝阻，应向执法部门汇报并做好配合工作；（四）要求委托人帮助管理；（五）选聘专业企业负担专题经营业务；（六）法律、法规要求其它权利。物业管理企业负担下列义务：（一）实施物业管理行业规范、服务标准；（二）推行物业管理协议，提供物业管理服务，维护业主利益；（三）接收业主、业主委员会监督；（四）定时公布物业管理公共服务费和使用维修基金收支帐目，接收质询和审计；（五）接收市相关行政主管部门监督管理；（六）法律、法规要求其它义务。物业管理服务和收费第十八条 开发建设单位预（销）售房屋前，应该委托物业管理企业实施前期物业管理，签署物业管理委托协议，负担物业出售后至业主委员会正式签署物业管理协议前前期物业管理服务。开发建设单位凭此协议办理商品房预（销）售许可证。销售房屋时，物业管理企业应该和物业购置者签署前期物业管理服务协议，并将此协议作为商品房买卖协议附件。物业购置者凭此协议办理入住和产权登记手续。业主委员会成立后，应该立即续聘或重新选聘物业管理企业，并签署物业管理委托协议。物业管理企业应该自物业管理委托协议签署之日起十五日内报市房产处立案。第十九条 商品房交付前物业管理服务费由开发建设单位负担，交付后由物业管理企业根据前期物业管理服务协议或物业管理委托协议约定向业主收取。商品房交付时，物业管理企业可依据前期物业管理服务协议约定，向业主预收物业管理公共服务费。第二十条 前期物业管理服务协议和物业管理委托协议中没有尤其约定物业管理服务事项，当事人不负担责任。第二十一条 一个小区只能选聘一家物业管理企业。物业管理企业能够将物业管理区域内专题服务工作委托专业企业实施，但不得将物业整体或关键管理服务责任委托给她人。物业管理企业应聘用必需保安人员，安装必需监控报警系统，维护住宅小区安全。第二十二条 开发建设单位或业主委员会可经过招标方法选聘物业管理企业。第二十三条 物业管理服务费用是指物业管理企业提供公共服务费用及提供代办服务、特约服务费用，包含公共服务费和代收代办费、特约服务费。收取物业管理服务费，应该遵照合理、公开和和服务质量相适应标准。公共服务费实施政府指导价。物业管理企业应业主要求，提供代办服务和特约服务费用，应该和业主协商确定。供水、供电、供气、环卫、通信、有线电视等单位向业主或使用人收取费用等服务事项，能够委托物业管理企业实施，双方应该签署有偿服务协议。第二十四条 物业管理服务费由物业管理企业根据和业主签署前期物业管理服务协议或物业管理委托协议约定向业主收取。小区待销房、业主购房六个月仍未入住房屋，其物业管理服务费由开发建设单位及业主负担，标准为公共服务费50%。物业出租或以其它方法交她人使用，物业管理服务费能够由业主或使用人交纳，但业主负最终交纳责任。第二十五条 业主办理房屋权属登记和交易手续时，应该提供由物业管理企业出具交费证实。第二十六条 物业管理企业收费项目、标准和收支情况，每十二个月最少公布一次，接收业主、业主委员会监督和质询。业主委员会可指定会计师事务所对物业管理企业在管理期间财务活动进行审计。物业使用和维护第二十七条 物业未移交管理小区由开发建设单位向市建设局申请综合验收，验收合格后，办理物业交接管理手续，签署住宅小区交接协议书，并将小区档案资料移交给业主委员会或物业管理企业。物业管理委托协议或前期物业管理服务协议终止时，物业管理企业应该将小区档案资料移交给物业管理委托方。第二十八条 新建小区在计划建设时，应该配套建设必需物业管理配套设施。开发建设单位在移交小区时，应该提供物业管理用房，面积为小区总建筑面积4。物业管理用房产权属全体业主全部，严禁移作她用。第二十九条 小区内严禁下列行为：（一）损坏房屋承重结构，私自改变房屋用途；（二）占用或损坏房屋共用部位、共用设施设备，私自移动共用设施设备；（三）私搭乱建；（四）侵占绿地、毁坏绿化；（五）随意倾倒或抛弃垃圾、杂物；（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物质或发出超标准噪声和振动；（七）未经同意摆摊设点；（八）无序停放车辆；（九）在建筑物或构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；（十）利用房屋从事危害公共利益或侵害她人正当权益活动；（十一）在消防通道上设置路障，损坏或挪用消防设施；（十二）法律、法规和业主条约严禁其它行为。第三十条 业主或使用人装饰装修房屋，应该事先向物业管理企业提出书面申请，报送图纸，和物业管理企业签署装饰装修协议书，并交纳装修确保金。物业管理企业应该将房屋装饰装修严禁行为和注意事项通知业主或使用人。物业管理企业发觉有损坏承重结构、违章搭建等行为时，应该立即劝阻，业主或使用人不接收劝阻时，物业管理企业应该向相关部门汇报并做好配合工作。第三十一条 房屋应该根据设计用途使用。因特殊情况需要改变房屋使用性质，应该符合城市计划和房屋安全要求，并在取得相邻业主、业主委员会和物业管理企业书面同意后，报相关主管部门同意。第三十二条 任何单位和个人不得私自占用小区道路、场地。因维修或公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地，应该事先通知物业管理企业，并在约定期限内恢复原状。造成损失，应该给对应赔偿。第三十三条 供电、供水、供气、通讯、有线电视等相关部门在小区内维修养护施工，应该服从物业管理企业管理和监督。第三十四条 利用物业从事经营性活动，应该在取得相关业主、业主委员会书面同意后，由物业管理企业向相关部门办理报批手续。经同意设置经营性设施收益，应该将收益30%用于补助物业管理公共服务费，收益70%纳入维修基金。第三十五条 业主、业主委员会和物业管理企业应该对物业定时维修养护。当出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或影响她人正常使用情况时，责任人应该立即维修养护。物业管理企业对房屋共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和使用人必需给配合。因阻挠维修养护造成房屋损坏或财产损失，责任人应该负责修复或赔偿。第三十六条 小区内市政公用设施和相关设备设施，按要求应该由产权单位负责维修养护，原有职责和养护渠道不变。第三十七条 房屋在国家要求保修期满后维修责任，根据下列要求负担：（一）房屋室内部分，由业主自行维修；（二）房屋共用部位和共用设施设备，由物业管理企业依据协议约定定时维修养护。第三十八条 住宅小区应该建立共用部位、共用设施设备维修基金，维修基金筹集、使用和管理方法另行制订公布。罚 则第三十九条 业主、使用人未交纳物业管理服务费和其它费用，物业管理企业可限期催交，逾期仍不交纳，物业管理企业能够按每日万分之五加收滞纳金。第四十条 业主大会、业主委员会作出决定违反本细则或侵害公共利益，市建设局应该责令其限期更正或撤销其决定，并通告全体业主。业主委员会违反本细则开展活动或不能正常推行职能，市建设局可责令其停止活动，进行整改，或主持召开临时业主大会重选。第四十一条 开发建设单位未根据要求提供物业管理用房和物业管理设备设施，由市建设局责令其限期补建，逾期不补建，应该交纳补建价款，可处以0元以上40000元以下罚款。开发建设单位未根据落实物业管理企业，由市建设局责令其限期更正，逾期未更正，可处以0元以上40000元以下罚款。开发建设单位未根据要求落实物业管理企业，由市建设局责令其限期更正，逾期未更正，可处以0元以上40000元以下罚款。第四十二条 物业管理企业违反本细则，根据下列要求处罚：（一）物业管理企业未取得资质证书从事物业管理活动，由市建设局责令其停止活动，没收非法所得，可处以10000元以上30000元以下罚款；（二）物业管理企业违反协议约定服务质量标准，由市建设局责令其限期更正，逾期未更正，可处以10000元以上30000元以下罚款；（三）物业管理企业对房屋共用部位、共用设施设备管理不善，造成环境恶化，由市建设局对其作出警告，降低资质等级或吊销资质证书，并可处以10000元以上30000元以下罚款。第四十三条 违反本细则要求，依法应该由工商、价格、财政、公安等部门处罚，依据相关法律、法规、规章要求实施。第四十四条 物业管理行政主管部门和其它部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，由其所在单位或上级机关给行政处分；组成犯罪，依法追究刑事责任。第四十五条 当事人对行政管理部门具体行政行为不服，能够依法申请行政复议或提起行政诉讼。附 则第四十六条 本细则中相关用语含义：（一）本细则所称业主，是指物业全部权人；（二）本细则所称使用人，是指物业承租人和实际使用物业其它人；（三）本细则所称物业，是指房屋及其隶属设备、设施和相关场地；（四）本细则所称物业管理，是指物业管理企业根据委托协议约定对物业所进行养护、维修、管理和为业主、使用人提供服务；（五）本细则所称物业管理区域，是指相对独立，统一实施物业管理区域。（六）本细则所称物业管理企业，是指依据中国企业法设置，独立核实、自主经营、自负盈亏并含有独立法人地位，以物业管理、为居民服务为主经济实体。（七）本细则所称住宅小区，是指含有开发资质等级开发建设单位按城市计划进行建设，建筑面积在二万平方米以上，含有对应配套共用设施设备居住小区或组团。零星住宅并入就近小区。第四十七条 商住区、写字楼、综合楼、工业区（厂房）等物业管理，可参考本细则实施。第四十八条 本细则由市建设局负责解释。第四十九条 本细则自公布之日起施行。