凯达新城市场调研研究报告zuixin.doc

市场调研汇报1月20日亚森地产机构目 录序言第一部分 东莞宏观地产市场第二部分 桥头镇地产市场调研一、桥头镇概况1、区位2、文化3、经济二、关键楼盘对比1、调研范围2、建筑形式及物业类型分析3、户型统计分析4、户型设计分析5、项目本身配套及物业管理分析6、价格分析7、用户群体分析8、销售情况分析9、对比小结第三部分 常平镇地产市场调研 一、桥头镇和常平镇对比 1、桥头镇和常平镇差异 2、外销常平可能 二、东莞常平镇概况1、常平镇概况2、行政村域3、地理情况4、气候条件5、历史文化6、地质地貌7、交通概况8、铁路枢纽 三、宏观经济调查及分析1、经济发展2、经济运行成效四、常平镇房地产市场总体供求情况1、建设新型生态城市总体计划 2、加大土地贮备数量、控制开发总量3、常平镇房地产投资速度加紧4、施工面积剧增 完工面积趋减5、商品房空置压力不大6、常平镇房地产泡沫初现7、常平镇房地产未来发展趋势分析8、常平镇房地产整体情况及住宅市场分析总结五、常平镇总体住宅市场1、常平镇户型及面积特征分析2、常平镇各楼盘配套及园林分析3、供给特征分析六、常平镇整体价格分析及价格走势分析1、常平镇楼盘价格统计2、常平镇住宅房地产价格稳中上升趋势七、用户群体分析1、常平镇在售楼盘用户群统计分析八、凯达新城常平潜在用户群区域分析1、用户群组成图2、关键辐射区域概况3、常平潜在用户群组成份析第四部分 企石地产市场调研一、东莞企石镇概况1、企石镇概况2、行政村域3、地理情况4、人文环境5、资源环境6、交通二、企石宏观经济调查及分析1、企石镇经济总体情况2、企石镇各类经济运行情况三、企石镇房地产市场总体供求情况1、企石镇政府总体计划及基建投资情况2、企石镇房地产投资情况3、企石镇房地产未来发展趋势分析四、企石镇在售楼盘用户群分析1、调查企石在售楼盘用户组成表2、凯达新城企石潜在用户群心理分析第五部分 凯达新城产品论证一、目标市场定位二、小区三、建筑四、户型结构五、户型面积前 言项目开发前期，进行有针对性区域市场调研，将项目所处区域特征、经济情况、人口百分比、消费水平、住宅地产发展情况进行实际分析，经过分析，将能够深入核准我们开发预想，调整开发模式、确定开发思绪、控制成本、核定预算；并能够将凯达新城目标用户群体存在性、存在范围、群体特征进行深入分析，在社会文化环境相对统一东莞市，了解竞争范围内竞争对手和直接竞争对手开发模式及思绪，对凯达新城开发也将产生实效意义。所以，我们市场调研意义在于，找出目标用户群体存在性，并确定其存在范围可能性，再从开发思绪、产品、营销概念等方面采取有针对性手段，针对不一样区域用户进行挖掘，达成有效用户群体最大范围开发，从而达成销售无阻力最终目标。实用性住宅地产开发关键在于地段，它吸引必将是一定区域范围内用户群体，所以，我们将凯达新城区域范围内桥头镇，以凯达新城为圆心合理距离内常平镇及企石镇进行调研，并作分析。第一部分：东莞宏观地产市场东莞拥有良好产业基础，很多外来资金及人才使东莞房地产市场拥有发展基础，但伴随多年来宏观调控，东莞房地产市场展现理性调整。1、住宅投资比重日增上六个月，东莞房地产累计完成投资54.18亿元，比去年同期36.41亿元增加48.8，但增速同比却下降46.95个百分点，显著回落，开发投资呈“降温”趋势，房地产开发投资得到有效控制。从上六个月投资内容来看，住宅投资仍占关键部分，达43.19亿元，同比增加50.4；住宅投资占总投资79.92，较同期平稳增加；办公楼和商业用房投资分别同比回落。2、施工面积剧增，完工面积趋减上六个月房地产施工面积737.19万平方米，比去年同期350.88万平方米增加了111.1，靠近整年834.45万平方米；新开工面积98.12万平方米，同比增加55.32；而上六个月新开工面积占施工面积百分比为13.31，和同期14.27相比，仍然保持下滑趋势。伴随众多立项项目标开工时间限制，以后施工和新开工面积还将深入扩大，后市销售压力更大。3、土地价格日增上六个月土地总体成交单价为1568元平方米，同比上浮16.9，同期商品房成交单价2825元平方米，同比增加17.98。土地价格占商品房价格比重高达56，增幅基础同房价增幅持平。早期囤积土地过大，这些土地到现在还并未消化。4、同意预售情况和往年基础持平上六个月，东莞市同意预售项目个数107个，同意预售面积223.04万平方米，比去年同期同意预售面积212.37万平方米相比增加5.04。其中住宅170.05万平方米，同比降低0.6；商铺33.7522万平方米，同比增加8.3；写字楼7.7311万平方米，同比下降23.6。在宏观调控影响下，商品房同意预售量没有显著下降。5、住宅销售面积增量大 据房管局提供已办理买卖协议登记商品房销售数据，上六个月东莞房地产市场商品房销售面积为109.28万平方米，整体比去年同期89.44万平方米增加22.18，实现销售额为30.8765亿元，其中住宅销售面积为89.09万平方米，同比增加51；非住宅商品房销售面积30.29万平方米，同比下降了33。商品房销售数量增加取决于住宅需求高速增加。6、住宅空置面积整体下降累计至今年6月份为止，商品房空置面积达120.69万平方米，比去年12月底115.27万平方米增加了5.42万平方米，增加率为4.7。其中住宅空置面积整体下降。累计至6月底，住宅空置面积达83.69万平方米，比去年年末91.43万平方米下降了7.74万平方米。7、三房仍为主流销售户型数据显示，从上六个月住宅销售户型面积看，销售最大仍然是80120平方米单位，达3841套，占总销量52.11，80平方米以下小户型二房单位成交量降低，120平方米以上单位成交百分比显著上升，占总成交量百分比由上六个月16.68上升到现在29.02。8、销售价格看涨东莞住宅市场销售均价一直全部在上涨，从去年第二季度开始涨幅达12.5，达成2355元平方米，第三季度涨幅为5.35，为2481元平方米，第四季度为2592元平方米，涨幅为4.47。今年上六个月，住宅类和非住宅类商品房成交单价全部出现了两位数高增加幅度，在成交商品房中，住宅平均成交单价已经达成了2767元平方米，比去年增加了22；非住宅类商品房平均成交均价位也达成了3028元平方米，比去年同比增加了16。第二部分 桥头镇地产市场调研一、桥头镇概况1、区位桥头镇地处广东省东莞市北部，东接博罗，南临惠阳，毗邻常平、企石，在东江河畔，是“东深供水” 工程之源头；东南距深圳、惠州各仅需50分钟车程；西距京九铁路、广深铁路和广梅汕铁路东莞站仅8公里。全镇总面积56平方公里，户籍人口31433人，外来人员97400余人。建有桥新、桥东、桥龙三大工业园，拥有美国、英国、日本、韩国、意大利、香港、台湾等国家和地域外资企业500多家，初步形成以电子、家用电器和制衣三大行业为骨干，五金、机械、鞋业、玩具、食品、塑胶、家俱、灯饰、药材加工等行业同时发展工业群体。2、文化桥头山青水秀，风光秀丽，拥有特色旅游景点10多个。其中有宋屋洲绿岛、“东深供水工程”太园首级抽水站、义和墟老街、300亩莲湖、莲湖公园、迳联古村落、田新罗氏宗祠、李桤墓、桥头广场，和正在建设中珠岭公园和人工湖等。3、经济，桥头镇全方面推进“设园引资、连片开发、集中经营”战略步骤，引导和激励各村、各大企业引进外商外资大力发展高新技术产业，推进外向型经济由劳动密集型行资金、技术型方向发展。全镇实现中国生产总值19.0亿元，比上年增加18.9%；工农业产值（90年不变价）26.9亿元，比上年增加20.5%；村级可支配收入2.8亿元，比去年增加8%；农村人均收入7888元，比年增加8.9%；各项税收12573万元，比上年增加43.1%；外贸出口总额4.1亿美元，比上年增加26.4%。二、关键楼盘对比1、调研范围凯达新城在东莞市桥头镇，鉴于桥头镇现在在售项目有石竹山水园，故将毗邻企石镇金椅豪园列为本案关键对比楼盘之一，这两个楼盘在规模、类型上有相同性，故针对楼盘规模、户型、客源、价格、配套、物业管理等逐一进行统计分析。2、建筑形式及物业类型分析项目名称地理位置占地面积建筑面积工程现实状况物业性质建筑形式石竹山水园桥头镇桥新大道1200亩约130万封顶商住一期为别墅及3栋13层小高层金椅豪园企石镇振新路15万16万封顶商住一期为别墅加18层洋房结论： 别墅加洋房综合物业类型成为区域主流区域内多为家居置业动机，所以，大小区、完善配套、多个物业类型就成为置业者首选。调研楼盘全部俱备相当大规模，片区楼盘建筑形式十分相同，全部为别墅、多层和小高层电梯洋房相结合。石竹山水园和金椅豪园仅为刚开发项目，现在刚推出一期项目，其物业包含有别墅和带电梯洋房，且其后期存量较大，估量在未来一两年内将会有较大量后期单位推出市场，对本项目而言，势必会有一定市场竞争压力。3、户型统计分析项目名称户型种类面积（m）套 数百分比总套数石竹山水园一期不计别墅二房二厅一卫+入户花园88-8915452%296二房二厅二卫+入户花园（跃式）94-97三房二厅二卫入户花园（跃式）106-12212642%复式+入户花园177-213166%金椅豪园二房二厅二卫90.16806三房二厅二卫124.87-128.66四房二厅二卫156.30-157.46四房二厅三卫168.03-186.06别墅276.46-629.06结论：主流仍然是80120平方米单位经过调查，各楼盘户型配比形成一定差异互补：总体而言，石竹山水园一期户型则以二房为主，占52%之多，其次为三房户型，占42%。能够看到，从户型配比上而言，凯达华庭是采取较为传统设置百分比，而石竹山水园则做出了部分突破性尝试，以二房为主打户型，形成市场差异，挖掘年轻一族用户群，满足灵活首次置业或投资置业需求。4、户型设计分析金椅豪园124.87平方米三房二厅二卫，主卧270度大窗，另外还设有三个阳台；其168.23平方米四房二厅三卫加工人房单位，带入户花园，客厅圆形设计，270度大窗设计，主卧270度转角露台设计，并带主卫及衣帽间，形成套房设计。石竹三水园二房、三房全部带有入户花园，且部分单位为跃式户型结论：大露台、入户花园、跃式、复式设计已经成为楼盘亮点，但错式阳台、露台等设计仍然是市场空白，可成为市场新亮点设计。5、项目本身配套及物业管理分析项目名称本身配套物业管理企业物业管理费（元/m）物管内容石竹山水园20万平米商业街、会所、8万平米中心湖、商务酒店、北师大隶属学校东莞市金盛物业发展1.6元/m宝安、保洁等内容（有探头），智能化管理金椅豪园会所、双语幼稚园、异国风情商业街深圳市金地物业管理顾问1.8元/m智能化管理结论：完善本身配套才能支持大规模综合型项目标开发本身配套：因为各项目均俱备较大规模，所以在本身配套上均进行了对应配置，各楼盘全部配有会所，园林，景观，石竹山水园还配有8万平米湖景及东南亚风情园林、商务酒店及北师大隶属学校，成为营销亮点。物业管理：区域内小高层物业管理费全部为1.5-2.0元/m。管理服务内容上还没有新突破，基础是满足常规物管服务，石竹山水园利用了骑警巡查，全智能化管理方法，金椅豪园聘用了著名金地物业管理企业担任物业管理顾问，提升了本身营销亮点。 6、价格分析项目名称均价（元/m）石竹山水园 2500（毛坯价）联排别墅3600沿湖别墅4800金椅豪园2700(毛坯价)结论：整体市场价格稳步上升调查项目均按毛坯房定价，各楼盘均价差异不大，保持在2600元/m上下，且在东莞全市平均均价2767元/m以下，二房总价约在18万左右，三房总价约在30万左右。在东莞整体市场价格稳步上升市场背景下，桥头房价也俱备一定提升空间，这首先要从产品品质上进行提升，另外要加大挖掘跨区域用户和外销用户，从而实现价格走高。7、用户群体分析项目名称用户群体分析石竹山水园当地人、企石人、工厂里管理人员、少许外销金椅豪园供电局、医院职员、香港人、工厂里管理人员、当地人结论：以当地人为主用户群三个项目标用户群体均以当地人为主，次主流用户群体各有偏重。这是由各项目所处地段和户型设置决定。石竹山水园：项目地处桥头镇和企石镇交接处，用户群中有一部分为企石人，加之该项目周围有大量厂房，所以工厂管理人员、港台人所占百分比较大。金椅豪园：在售单位中，置业用户20%左右为供电局和医院职员（集体买下），且首次置业者、机关和公务员较多，工厂管理阶层占有一定百分比。8、销售情况分析 从各楼盘销售情况能够看出，因为地理位置不一样，各楼盘畅销户型有所不一样。石竹山水园：在桥新大道石竹山水园，在户型设计上，大多设有入户花园，三房全部设计为跃式结构，因为户型俱备一定创新亮点，一期销售比较理想，二房和三房销售比较均衡。金椅豪园：金椅豪园刚刚开盘，一期推出别墅销售一空，仅余联排TOWNHOUSE户型，而洋房部分销售，二房三房仅剩下二层和顶层少许单位，四房剩下较多。9、对比小结经过对比，凯达新城从地理区位、生活环境、交通情况等硬件条件方面，在桥头镇范围内不存在真正意义上竞争对手。在用户群体存在性前提条件下，深入研究物业类型、户型、计划、建筑等要素才是致胜之道。物业类型总结 桥头片区市场调查在售物业全部为别墅加洋房形式，占地面积全部在150000平方米左右，但周围区域市场物业通常全部为高层住宅，辅以少许别墅，或为纯别墅小区，多个楼盘全部分多期开发，现在已经开发到五六期。户型配比总结在户型配比上，两大区域内均以三房二厅二卫为主力户型，其中桥头三房百分比在42-45%，远高于外区33%百分比。而二房户型配比在25-52%，略高于外区32%百分比。户型设计总结在户型设计上而言，基础差距不大，在满足方正实用、多阳台加大凸窗设计较为普遍，而入户花园、跃式设计也相继出现，但外区户型中已经首次出现了错式阳台等偷面积设计手法，成为市场新亮点。第三部分 常平市场调研一、桥头镇和常平镇对比1、桥头镇和常平镇差异此次调研两大关键区域，集中在桥头和常平。经过上述分析，我们能够看到这两大市场存在显著差异：从人口数量而言，桥头当地人口3万余，外来人口9万余，而常平当地人口6万余，外来人口高达25万，即使桥头和常平近在咫尺，但因为常平京九线特征，吸引相当多香港人士，成为常平主力购房群体。正因为面对用户群不一样，此两市场房地产产品也存在较大区分，常平项目品质、园林计划、户型设计和会所配套等方面为迎合港人需求，均达成较高水平。从销售策略来看，常平市场也为迎合港人喜好，以带装修房出售，同时，凭藉一定三级租赁市场基础，还出现了部分主打投资概念楼盘，这些全部是桥头所不俱备。2、外销常平可能从桥头镇和常平镇差异中看出，常平拥有众多外来人口，这其中不仅包含港人，还有众多外来经商和工作人群，多分布在常平镇中心周围工厂，常平和桥头连接区域有大量工厂分布。从区位看，这些工厂到桥头镇中心和到常平镇中心距离基础相同；从群体特征看，这部分人多为外来从业人员，所以没有深厚当地情节；从价格看，常平镇商品房价格显著高于桥头。所以，我们将对常平镇进行调研分析，深入打造适应该部分人群产品。二、东莞常平镇概况1、常平镇概况常平镇在广东省东莞市东部地域，地处穗港经济轴中心。全镇总面积108平方公里，下辖32个村（居）委会，户籍人口6.5万人，总人口近50万。红荔千林香飘京九，铁龙三路枢会常平。常平最大优势在于铁路枢纽区位优势。常平镇充足发挥铁路枢纽优势，不停加强城市基础设施建设，大力发展内外型经济，形成了以商贸流通业为主产业特色，被东莞市定位为东莞东部支点城市。2、行政村域常平镇镇域面积108平方公里，辖31个村委会和1个居委会，31个村委会分别为下圩、岗梓、桥梓、塘角、苏坑、袁山贝、金美、还珠沥、朗贝、板石、桥沥、卢屋、土塘、 麦元、九江水、朗洲、陈屋贝、司马、霞坑、漱旧、漱新、黄泥塘、元江元、横江厦、田尾、白花沥、沙湖口、白石岗、松柏塘、上坑、木抡。3、地理情况常平镇地理坐标为北纬225838东经1135918，全镇总面积108平方公里，总人口近50万。西北部距莞城33公里左右、可接广州，南部靠近深圳、香港，处于珠江三角洲广深经济走廊黄金地段，同时有国家铁路主干线京九铁路及广梅汕铁路、广深铁路在此交汇，是一个关键交通枢纽和物资集散地。东和桥头、谢岗为邻，南和樟木头、黄江镇相接，西和大朗、东坑毗连，北和横沥、企石接壤。境内东有石马河，西有寒溪水。4、气候条件常平镇临近南海，属于南亚热带海洋性季风气候区。夏季盛行南风，冬季盛行东风和北风。整年气候温和湿润，四季如春。年平均气温22，无霜期314天，年平均相对湿度为79%。全镇降雨量充沛，多年平均降水量1970毫米。雨量多集中在4-9月份，占整年降水量87.6%。5、历史文化早在宋朝早期，大沥村就有些人类在此聚居生息。南宋末年其它各村落也前后有村民从南雄珠玑巷迁此安居，于元、明、清三代又有小部分村落相继出现。清道光（1821年）以前，常平镇境内前后出现部分小圩市，其后因为河道变迁和社会环境改变，尤其是广九铁路建成并设置常平站（今东莞站）以后，除常平圩日趋繁荣外，其它各圩相继衰落。建国之前，常平圩发展关键经历了三个阶段：常平古圩广裕圩常平新圩。常平圩原是寒溪水畔一片荒滩，因水运便利，商业和手工业等在此发展，形成常平古圩。其后为和常平古圩抗衡，在其东端又建广裕圩，因广裕圩辖地宽广，人口众多，水运便利，发展较常平古圩为快。以后，常平圩为求竞争，又建常平新圩。以后，大家把连成一体常平古圩和常平新圩统称为常平下圩，而广裕圩则称为常平上圩。新中国成立后，常平圩和广裕圩合并为常平圩（曾前后两次称常平镇），并为历届政府机构驻地。1987年，常平撤区建镇，常平圩被划分为居民管理区和下圩管理区。6、地貌地质常平镇地处东江南部泛洪区，寒溪流域南段， 石马河北段之西部。东南角连绵起伏山岭，形成丘陵地带；西北部寒溪水穿贯其间，河涌交错，形成埔田地域。地势东南高而西北底，西部北侧岗地连片。境内石马河、仁和水、寒溪水跟山势走向基础一致，为南北走向。镇内关键地层分布为下古生界石英片岩和下朱罗纪砂页岩。除东南部山岭起伏、岩石遍布，属花岗岩外，其它均属砂岩、页岩。埔田地域是河流冲击层，耕作层深，属黏土类，适宜种植水稻；山坑田为沙壤土，铁锈水较多；其它为沙泥适中坑田和涌边田；旱地和山地多为红壤、赤红壤、黄壤石质土。7、交通概况常平是大京九铁路、广梅汕铁路、广深铁路交汇处，是全国唯一设有两个大型客运站（东莞站、东莞东站）和一个国家一类铁路口岸镇，日停靠客运列车125班次。因为常平经济连续快速发展和广深线高速列车公交化 和京九复线莞龙段建成通车，常平铁路客流量逐年攀高。尤其是东莞东站，已从建立之初小站一跃成为广梅汕线、乃至大京九沿线经济效益较佳大站，其影响已辐射整条京九线经济增加带，成为华北、华东、粤东和珠江三角洲关键转运站。伴随镇外围道路如常虎高速、东部快速路兴建，将深入扩大常平铁路辐射范围，形成公铁联运大交通格局，成为华南地域含有聚集辐射效应地方。为增强常平输送分散客流、货流能力，提升城市基础设施对经济承载能力，发挥城市交通对商贸业和外向型经济支持作用，常平将加紧环城路、东平大道等道路建设，构建四通八达、宽广顺畅快速公路网络，同时进行东莞站、东莞东站站前广场改造，改善公铁换乘环境，深入发挥铁路枢纽交通功效，提升常平作为东莞铁路窗口形象。8、铁路枢纽常平铁路枢纽分设东莞站、东莞东站和东莞铁路口岸。东莞站、东莞东站原为常平站、常平东站，1997年底经国家铁道部门同意更名为现名；东莞站是广深线中途二级大站，设有东莞铁路口岸，原为东莞常平铁路客运口岸，是1994年开通国家一类口岸，1997年底经国务院同意更为现名。东莞站客运口岸天天有56班列车停靠，日均客流量超出1万多人次，1997年5月19日开通京九、沪九直通旅客列车在这里查验出入境，开通早期天天有一对列车，经该口岸出入境旅客共55万人次；东莞站货场设有铁路货运口岸，有5条货运专用线和2万平方米仓库，货运能力250万吨，国际集装箱可编组专列，查检后直接发往香港。东莞铁路口岸于1996年被评为全国文明口岸。东莞东站于1997年1月18日开通客运业务，于1997年4月开始发江西九江直快旅客列车。从东莞东站能够直达北京、南京、成全部、南昌、阜阳、衡阳、长沙、岳阳、汕头等大中城市。天天有43班次，日经客流量2万多人次，春运期间，东莞东站到发旅客170多万人次。东莞站、东莞东站年客流量近1000万人次。三、宏观经济调查及分析1、经济发展改革开放以来，常平镇充足发挥铁路枢纽和地缘区位优势，主动发明优良投资软硬环境，大力发展外向型经济。至4月止，全镇拥有外资企业和三来一补企业近678家，其中有绿色高宝集团、香港龙记集团等18家上市企业，形成了以生物制药、五金模具、电子、毛织、塑料制品等为主工业体系，为常平社会经济发展提供了有力支撑。为深入拓展制造业发展空间，提升土地利用效益，常平镇坚持工业进园，逐步整合全镇工业用地，调整产业布局，促进工业规模化发展。正在建设中东部工业园常平园区是常平未来制造业发展新平台。东部工业园常平园区1月开园建设，现在园区主干道（东平大道）和配套基础设施（第二小学、松岭公墓等）已雏形初现，招商引资势头喜人，现已经有怡高等高科技企业进驻发展。常平主动扶持高新科技企业发展。高宝绿色科技集团是香港主板上市集团企业，从事基因药品、生物酶、生物化工研究开发。常平镇大力扶持高宝集团，帮助其申报市高新科技企业及生物技术研发中心和申办博士后工作站，为其发展提供支持。现在高宝绿色科技集团已成为东莞市首家设置博士后流动工作站生物工程龙头企业。同时常平镇采取多种优惠方法，大力支持亚洲最大模胚制造企业-香港龙记集团（香港上市企业）、运城制版联合北京大学深圳研究院共同投资3亿元建设东运镁业制造等高科技企业发展。关键经济指标实现较大幅度增加。全镇中国生产总值59.76亿元，同比增加18.1%；工业总产值（当年价）首次突破百亿元，达成106.8亿元，同比增加33.43%；出口总额17.9亿美元，同比增加24.1%；各项税收总额7.85亿元，同比增加30.74%；镇本级可支配财政收入4.73亿元，同比增加28.22%；固定资产投资总额18.88亿元，同比增加11.43%；金融机构各项存款余额103.75亿元，同比增加19. 2%；社会消费品零售总额45.5亿元，同比增加19.16%。村级经济实力不停壮大，村级净资产超两亿元村3个，可支配财政收入总额超三千万元村达7个。全镇综合经济实力显著增强，产业结构得到深入优化，人民生活得到深入改善。口岸运输：常平是中国南方新型铁路枢纽城市.京九铁路,广梅汕铁路,广深铁路交汇于此,它是中国铁路上唯一同时拥有大型铁路口岸,铁路客运口岸城市,天天有100班次列车在常平停靠，现已初步发展成为京九沿线各类物资聚集,中转,交易,仓储和出口重镇.常平镇围绕打造客流中心，主动支持帮助铁路口岸部门认真抓好两站建设。聘用著名建筑师做好东莞站、东莞东站站前小区计划设计；高标准建设东莞站新联检大楼，现己投入使用，大大改观了“国门”形象；配合铁路部门修建大京九铁路东莞龙川段复线；改假日直通车为莞九直通车，使铁路口岸功效得以深入发挥。，东莞站口岸出入境人数近55万，在全国一类口岸中排21位，两站总客流量达成了1000万人次，常平作为珠三角东部客流中心地位愈加凸显。两站除了客运功效外，还有货运功效，共有8条货运专用线，货运能力达450万吨，其中东莞站设有2万平方米仓库。对外经贸：，常平镇深入优化投资环境，努力拓宽经济层面，全镇外资经济增加动力增强，速度加紧，质量提升，取得了长足发展截至12月底，全镇新签外资项目84宗，同比增加19宗；协议利用外资金额（含增资）2.65亿美元，同比增加80.76%，实际利用外资1.56亿美元。外资新签项目实现新突破。常平镇首次引进汽车配件企业，东莞金泰汽车配件于12月底投产，完善了本镇新兴制造业基础。和此同时，招商引资开创“无地招商”新路子，新签东莞高亚服装咨询和东莞捷悦管理顾问，属于非生产性质信息咨询、管理类企业，这成为常平外资经济新增加点。商贸概况：多年来，在继续巩固扩大外源型经济同时，常平镇围绕建设以商贸重镇为特色现代化支点城市目标，大力发展以第三产业为主内源型经济，形成外引内扶，相辅相成，相得益彰发展新格局。，常平三大产业百分比为1.81:54.74:43.45，经济结构得以优化，经济竞争力得以提升，产业特色显著：繁荣兴旺商贸流通业。常平现已拥有大型综合、专业购物商场、铁路货场及各类专业市场达80多万平方米，其中经营面积1000-5000平方米商场11家，5000平方米以上商场9家；大京九农副产品中心市场被国家农业部同意为农业部定点市场；连续成功举行了四届常平农副产品（食品）交易会，累积成交额达52.36亿元，成为辐射大京九沿线乃至更广大地域会展；集休闲、购物、餐饮酒店于一体田字型中元商贸区经穿衣戴帽整合提升，已成为东莞东部商业中心；建设中大京九物流园是东莞市关键发展大型物流基地之一，总计划面积4500多亩，由注册资金达一亿元常汇企业专门负责开发建设，现在已经有黄埔快件中心等多个大型项目入园落户，将极大促进我镇商贸流通业发展上规模，上档次。蓬勃发展房地产业。从1992年起步发展至今，已形成规模优势，成为常平支柱产业之一。到底，全镇共有房地产项目近70个，销售商品房累计近32092套，销售额累计达94.4亿元，并涌现出丽城、紫荆、金美、聚富、碧湖、新天美地等10多个明星楼盘。欣欣向荣酒店旅游业。全镇现有酒店旅业112家，星级酒店20家，其中包含1家五星级酒店，4家四星级酒店。东莞旅游局推出东莞之路旅游热线中，常平隐贤山庄被定为四大旅游景点之一，成为东莞地域一个集商务、旅游、休闲、度假新驿站。现代物流：业内人士指出,商贸流通业是指以商品流通和为商品流通提供服务为经营内容产业， 关键包含批发和零售贸易业、餐饮业、仓储业，并包含交通运输业等。现代流通业经过广泛采取现代技术手段和优异经营管理形式，对传统流通形态进行改造、创新和发展，代表了流通业发展方向。而现代物流是储运技术革新和优异信息技术结合产物，泛指原材料、产品从起点到终点及相关信息有效流动全过程，它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合，形成完整供给链。现代物流业是现代流通业关键组成部分。从常平镇现实状况产业发展基础来看，商贸和物流是常平镇现代流通业两个主体。为充足发挥常平镇区位和交通优势，建设现代综合交通运输平台和网络信息平台，形成以仓储运输、物流配送和电子商务为主体现代物流业体系，将常平镇建成以区域物流为基础、城市配送物流和商贸物流为支撑综合物流中心及商贸重镇，常平将加紧物流中心和配套设施建设，主动引进大型中国外物流企业到物流中心集中建设和发展，发挥仓储运输优势，面向华南地域和京九沿线全方面拓展物流服务空间和领域，形成现代化物流体系；并在物流中心集中建设大型交易市场、批发市场，形成整合消费、加工、贸易及配送新型商业体系；同时，大力发展电子商务，完善电子交易基础设施，推进流通业由传统流通业向现代流通业转型。2、经济运行成效1）生活情况常平镇人民生活水平稳步提升，农村人均纯收入8700元，比增加2.3； 各项存款余额为71.06亿元，其中居民存款余额47.66亿元，证券交易总额达数拾亿元。常平镇还大力发展社会保障事业和福利事业，文化广场、大剧院、铁路公园、银坑森林公园、走马岗郊野公园等，为市民悠闲娱乐提供一个好去处。2）对外经贸截至12月底，全镇新签外资项目84宗，同比增加19宗；协议利用外资金额（含增资）2.65亿美元，同比增加80.76%，实际利用外资1.56亿美元。外资新签项目实现新突破。常平镇首次引进汽车配件企业，东莞金泰汽车配件于12月底投产，完善了本镇新兴制造业基础。和此同时属于非生产性质信息咨询、管理类企业，这成为常平外资经济新增加点。多年来大力发展以第三产业为主内源型经济，形成外引内扶，相辅相成，相得益彰发展新格局。3）文化教育概况截至底，全镇等级学校（幼稚园）达15所，其中省一级学校3所、市一级学校8所、市一级幼稚园2所、省关键职中1所、示范性成人文化学校1所，成为全市等级学校最多镇区之一，并于荣获省教育强镇称号。4）农业发展农业总产值为2.617亿元，全镇有水果种植面积12567亩，其中荔枝11097亩，龙眼1173亩，杂果297亩；蔬菜播种面积26500亩；水产养殖面积3050亩，生猪喂养量214200头，三鸟喂养量862261只。，我镇高质量、严要求完成山上绿化造林总面积317亩，使我镇山头披上了新绿装。全镇广泛宣传在蔬菜上禁用48种高毒高残留农药和53种常见农药安全间隔期，和常见低毒、高效农药品种，共派发宣传单张1500多份；完善农产品质量安全体系，完善生猪防疫制度，做到凭“两证”即动物免疫证和动物产地检疫合格证上市；完成生猪“瘦肉精”检测660份；镇、村委会各大超市联合初步建立果蔬农药残留检测体系，做好仪器配置和人员培训工作，共检测果蔬样本超出1000份。增加水利建设资金投入，完成大型水利项目4宗，市、镇共投入资金360万元，使我镇水利建设和防涝能力深入加强。5）工业发展16月，全镇共完成工业总产值（当年价）39亿元,同比增加19.3%，全镇140家规模以上工业企业总产值同比增加21.5%，有效拉动规模以下工业企业增加，而其中以塑胶制品、专业设备制造、文教体育用具制造等行业增加率最为突出，增幅均达50%以上。其次，规模以上工业企业经济效益显著提升。据工业定时报表显示，16月，规模以上工业企业利润总额达7000万元，同比增加2.2倍。至6月止，全镇三资企业总产值达5000万元以上19家，比去年同期12家增7家，而其中超亿元8家，比去年同期增2家；加工费达500万元以上三来一补企业13家，比去年同期增加6家。10月底，我镇完成工业总产值（当年价）662547万元，同比增加20.38%；其中规模以上工业总产值507440万元，同比增加21.33%。6）第三产业改革开放春风吹南国，千树万树梨花开。外向型经济引进，为常平插上腾飞彩翼。成为常平产业结构关键支柱。工业突飞猛进和商业繁荣相辅相成。在底全镇共有个体工商户、私营企业达13655家，比增加2850家，第三产业占国民生产总值三分天下。商贸流通业和旅游酒店业发展快速。专业市场建设方面，在百批市场旁边开始动工兴建花卉虫鸟市场，前期铺位初定为50个；计划占地50000多平方米禽畜批发市场设计方案也正在进行中；根据统一标准，重新装饰常平步行街（区），筹建一条新专业步行街，树立常平步行街（区）品牌。商场建设方面，现在全镇共有日用百货、农副产品、食品等各类专业市场29个，经营面积3000-5000平方米商场5家，5000平方米以上商场9家，我镇还成立了全市首家镇级零售行业协会。旅游酒店方面，加紧旅游酒店评星活动，新增星级酒店15家。现在，全镇共有酒店83家，其中，有星级酒店18家，并于成立了首家镇级旅游酒店协会 。常平镇委镇政府审时度势，立即调整发展思绪，提出了大力发展第三产业，把常平建设成为以商贸重镇为特色现代化支点城市发展目标。，常平第一、二、三产业百分比调整为3.40:52.40:44.20。第三产业百分比高达44.20，这在镇一级可谓少见，常平成为名副其实商贸重镇。常平经济结构也因之得以优化，综合竞争力得以提升，并形成了三大特色产业：商贸流通业。利用东莞站、东莞东站带来滚滚人流和巨大商机，着力培育市场，繁荣商贸流通。常平农交会已成为辐射大京九沿线乃至更宽广地域会展，以物流集散地为特色大商业格局初具规模。现在全镇共有日用百货、农副产品、食品等各类专业市场29个，经营面积30005000平方米商场家，5000平方米以上商场9家，商场及货场面积达70万平方米。，社会消费品零售总额达37.5亿元。房地产业。常平房地产从1992年起步，十年来，从无到有，从小到大，从弱到强，已形成规模优势，成为常平支柱产业之一。至底，全镇共有房地产项目70多个，全镇共销售商品房3269套，销售面积279907平方米，销售总额10.6亿元；之前历年累计销售商品房27852套，累计销售面积237.1万平方米，销售总额80.89亿元。涌现出丽城、紫荆、金美、聚富、碧湖、新天美地、东田丽园等10多个销售和品碑全部很好明星楼盘。去年，常平还举行了首届房地产博览会，取得了良好社会效益。旅游酒店业。主动引导商贸流通业、房地产业和旅游酒店业互动发展，拓展发展空间，促进常平旅游酒店业做大做强。丽城隐贤山庄已发展成为东莞旅游亮点，被市旅游局推出“东莞之路”旅游热线定为四大旅游景点之一，吸引了各界人士到常平旅游、娱乐、度假。全镇现有酒店83家，星级酒店18家，其中包含1家五星级酒店，2家四星级酒店。并于去年组建了镇旅游酒店协会，经过引导会员酒店参与评星等活动，不停提升常平旅游酒店业整体素质。伴随常平成为中国新兴南方铁路枢纽，常平已确立为东莞市东部地域经济中心地位.展望未来，常平有火车站依靠，有大京九铁路和广九铁路接轨点优势，人流、物流集散必将空前繁盛。这一独特区位优势，必将促进常平商贸空前发达，把握机遇，再造辉煌，把常平建设成中等城市规模商场指日可待。改革开放满园春色关不住，且看常平这一枝红杏出墙来！7）旅游业经济发展为适应常平镇酒店业迅猛发展，规范行业管理，促进酒店业发展，我镇率先成立了全市首家镇级旅游饭店协会，首批会员34家，大大提升了我镇旅游酒店档次和整体形象。我们主动引导酒店参与评星活动，14家、2家酒店顺利经过市旅游涉外饭店星级评定委员会评定，喜获星级酒店称号。现在，我镇有星级酒店20家，其中包含1家五星级酒店，4家四星级酒店。风景如画隐贤山庄地处广东省东莞市常平丽城开发区内，毗邻东莞火车站，占地五十多万平方米，这里群山连绵，景区绿树成荫，自然景色十分优美。灵山秀水隐贤山庄是明末贤臣李觉斯家乡， 她从这里攻取进士步入仕途， 官至