云南省房地产估价师案例与分析未定事项假设考试试卷.doc

云南省2016年房地产估价师《案例与分析》：未定事项假设考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、《城市房地产开发经营管理条例》规定，出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的，可征收土地闲置费。这里动工开发日期是指。

A：开发建设单位进行形式性投入的日期

B：开发建设单位进行实质性投入的日期

C：开发建设单位进行目的性投入的日期

D：开发建设单位进行实验性投入的日期

E：房地产估价机构必须加盖公章
2、__是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。

A．收益期限

B．收益时点

C．估价终点

D．估价范围
3、有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3 500元／㎡，报酬率为8％；乙房地产收益年限为30年，单价为3 000元／㎡，报酬率为6％。那么，甲的价格乙的价格。

A：高于

B：低于

C：等于

D：条件不足，无法确定

E：工业用地的监测点评估价格
4、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元／㎡。现市场上类似住宅的年租金为600元／㎡。若折现率为8％，则承租人甲目前的权益价值为万元。

A：6.19

B：6.42

C：7.20

D：9.58

E：工业用地的监测点评估价格
5、《城市房屋拆迁管理条例》规定，作价补偿的金额以被拆除房屋的__为依据，按被拆除房屋的原建筑面积计算。

A．重置价格结合成新

B．重置价格

C．市场价格结合成新

D．市场评估价格
6、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价__。

A．逐渐降低

B．逐渐升高

C．可视为基本不变

D．为零
7、下列关于房地产投资信托基金(PEITs)特征的表述中，不正确的是。

A：由专业投资管理者负责经营管理

B：收入现金流的主要部分分配给了股东

C：分为权益型和抵押型两种形式

D：投资流动性好

E：借款合同
8、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是__。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．工程量近似匡算法

D．概算指标法
9、下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是。

A：企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次

B：经营收入=销售收入+出租收入

C：销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

D：可分配利润=税后收入-未分配利润

E：借款合同
10、某市2008年住宅的预测销售量为500万㎡，实际销售量为650万㎡，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为__万㎡。

A．500.0

B．537.5

C．612.5

D．650.0
11、某宗面积为3 000 ㎡的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700元／㎡．现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／㎡．理论上应补地价．【2004年考题】

A：78万元

B：882万元

C：1210万元

D：1 272万元

E：工业用地的监测点评估价格
12、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则。

A：估价时点为未来，估价对象为未来状况

B：估价时点与房地产状况均为现在

C：估价时点为现在，估价对象为未来状况

D：估价时点为现在，估价对象为过去状况

E：工业用地的监测点评估价格
13、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为20005元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（）元。

A．2277.4

B．2281.9

C．2728.8

D．2741.95
14、甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50％，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50％。甲、乙物业投资风险比较的结果是。

A：甲物业投资风险大

B：乙物业投资风险大

C：甲、乙物业的投资风险相同

D：难以判断甲、乙物业的投资风险大小

E：借款合同
15、办理商品房预售证明时，应提供投入资金达到工程建设总投资以上的证明。

A：50％

B：25％

C：20％

D：15％

E：执行层的组织协调
16、行政裁决应当自收到申请之日起__日内做出。

A．15

B．30

C．45

D．60
17、在共有建筑面积计算中，不应分摊的是。(2009年试题)

A：用作公共休憩的架空层

B：本幢公共使用的电梯井

C：本幢的公共门厅

D：本幢的公共过道

E：执行层的组织协调
18、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元／月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3％的百分率租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金为万元。

A：13.2

B：15.9

C：19.5

D：20.4

E：借款合同
19、一般中长期贷款都选用__。

A．名义利率

B．实际利率

C．固定利率

D．浮动利率
20、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是__担保。

A．一般保证

B．贷款人、保证人分担责任的比例保证

C．连带责任保证

D．信誉保证
21、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是．【2006年考题】

A：假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法

B：运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

C：假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

D：假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

E：工业用地的监测点评估价格
22、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了。

A：抵御通货膨胀的影响

B：提高资本金的投资收益率

C：提高全部投资的平均收益率

D：降低借贷资金的资金成本

E：借款合同
23、下列关于建筑面积的计算规则的一般规定说法不正确的是__。

A．单层建筑物的建筑面积和多层建筑物首层的建筑面积，均应按建筑物外墙勒脚以上结构外围水平面积计算

B．二层及二层以上楼层，有围护外墙的，应按外墙结构的外围水平面积计算，无外墙围护的，应按自然层结构板水平投影面积计算

C．同一建筑物的结构，层数不同时，应分别计算建筑面积

D．设有围护结构(或围栏)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，按其底板面的外围水平面积计算建筑面积
24、固定资产投资是指包括__的投资。

A．购买原材料

B．购买燃料动力

C．购备品备件

D．购买机器设备
25、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是__。

A．无限责任公司

B．股份有限公司

C．有限责任公司

D．两合公司
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、工程造价的特点包括等。

A：大额性

B：差异性

C：个别性

D：静态性

E：非层次性
2、房地产市场营销因素调查包括的类型有。

A：产品调查

B：价格调查

C：市场需求质量调查

D：分销渠道调查

E：促销策略调查
3、按照税率和税基的关系划分，税率主要有。

A：固定税率

B：比例税率

C：累进税率

D：定额税率

E：递减税率
4、一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。以下程序排列正确的是__。 ①规划设计与方案报批；②投资机会找寻：③可行性研究；④获取土地使用权证；⑤投资机会筛选；⑥施工建设与竣工验收；⑦市场营销和物业管理；⑧签署合作协议

A．②⑤④③①⑥⑧⑦

B．②⑤③④①⑧⑥⑦

C．②④⑤③①⑧⑥⑦

D．②③⑤④①⑧⑥⑦
5、在影响供给的其他因素不变的条件下，供给量在同一条供给曲线上随商品本身价格变化而发生同方向变化称为。

A：供给量的变化

B：影响供给量的因素变化

C：供给的变化

D：影响供给的因素变化

E：执行层的组织协调
6、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造 成建筑物功能折旧的主要原因有等。

A：意外破坏的损毁

B：市场供给的过量

C：建筑设计的缺陷

D：人们消费观念的改变

E：周围环境条件恶化
7、从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有__。

A．商住楼

B．土地

C．在建工程

D．写字楼

E．建成后的物业
8、A住宅小区2005年1月，第一次缴交住宅专项维修资金1000万元，按照最新政策，其分户账面住宅专项维修资金余额不足万元时，应当及时续交。

A：300

B：360

C：720

D：840

E：执行层的组织协调
9、对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。有效的市场调查应具备的特点包括。

A：方法科学

B：调查方法专一性

C：创造性

D：合理信息价值和成本比率

E：政策性
10、对零售商业物业进行分类的主要依据有__。

A．建筑规模

B．经营商品的特点

C．商业辐射区域的范围

D．周围环境

E．服务人口的收入水平
11、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为__。

A．75%

B．79%

C．81%

D．84%
12、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。

A．选址规划意见通知书

B．规划设计条件通知书

C．建设用地规划许可证

D．建设工程规划许可证
13、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506 元／㎡，容积率为1．5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元／㎡，容积率为2．4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8％，则下列表述中正确的有。

A：乙地块比甲地块贵

B：甲地块的70年使用权楼面地价低于341．67元／㎡

C：甲地块与乙地块的楼面地价相等

D：甲地块比乙地块贵

E：乙地块的70年使用权楼面价高于340元／㎡
14、旅游、娱乐用地的土地使用权出让时，有条件的必须采取__方式。

A．政府定价

B．双方协议

C．政府指导价格

D．拍卖、招标、挂牌出售
15、消费者市场细分的标准可归纳为。

A：地理环境因素

B：人口因素

C：消费心理

D：经营变量

E：消费行为因素
16、根据《房产测量规范》，下列不应分摊的共有建筑面积有__。

A．为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积

B．建在幢内且为本幢服务的配电房

C．为多幢综合楼服务的物业管理用房

D．人防用的地下室

E．用作公共休息场所的架空层
17、__规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地。

A．《物权法》

B．《城市房地产管理法》

C．《建筑法》

D．《土地管理法》
18、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的__。

A．合法原则

B．最高最佳使用原则

C．替代原则

D．公平原则
19、动态序列的总变动一般可以分解为四种动态趋势与波动的经典模式。

A：长期趋势

B：季节波动

C：年度波动

D：循环波动

E：不规则波动
20、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的。

A：区位相近

B：权利性质相同

C：面积相等

D：档次相当

E：建成年份相同
21、下列关于拆迁强制执行的要求，说法正确的是。

A：未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁

B：拆迁入未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，可以实施强制拆迁

C：强制拆迁时，应当组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由人民法院对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全

D：行政强制拆迁应当严格依法进行

E：申请强制拆迁必须提供行政强制拆迁申请书、裁决调解和裁决书、被拆迁人不同意拆迁的理由、被拆迁房屋的证据保全公证书等7个方面要件
22、B县W房地产开发公司取得A市B县县城一住宅土地使用权，按照规定，建设用地使用权出让合同由__与W房地产开发公司签订。

A．A市人民政府

B．A市人民政府土地管理部门

C．B县人民政府

D．B县人民政府土地管理部门
23、已知某笔贷款年利率为12％，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是。

A：12.35％

B：12.55％

C：12.68％

D：12.93％

E：借款合同
24、某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30日的贴水债券，若贴现率为 10%，则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为__元。

A．436000

B．436500

C．436562

D．436685
25、职工可以提取住房公积金用于消费的事项有__。

A．购买上班用的电动车

B．购买自用二手商铺

C．自建自住住房

D．装修自住住房

E．偿还购买自住经济适用住房的贷款本息