青海明瑞金都住宅小区建设可行性研究报告.doc

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青海明瑞金都住宅小区

可行性研究报告

北京中建建筑设计院
二〇XX年六月

目 录
第一章 总论…………………………………...………………….…….3
第一节 项目名称及承办单位…………………………………....…..3
第二节 建设单位概况及项目背景...................................................3
第三节 项目建设必要性.................................................................4
第四节 可行性研究报告编制依据………………………….....…..6
第五节 可行性研究报告的编制原则…………………………........6
第六节 可研报告内容摘要……………………………………......6
第二章 市场预测…………………………………………………..…8
第一节 全国房地产市场概况………………………………...…...8
第二节 西宁市房地产市场状况………………………….……......9
第三章 建设选址及建设条件………………………………………....10
第一节 建设地址选择……………………………………......….10
第二节 建设条件…………………………………………….….10
第四章 建设规模………………………………………………..…...16
第一节 建设规模的确定……………………………………...….16
第二节 主要建设内容…………………………………….……..17
第五章 建设方案设想..........................................................................17
第一节 建筑设计………………………….…….….……. …. 17
第二节 结构设计说明…………………………….………….….24
第六章 环境保护、安全、消防及节能………………………….…....25
第一节 环境保护……………………………………………….25
第二节 给排水、消防设计………………………………….… 26
第三节 电气……………………………………….………......27
第七章 组织机构与小区物业管理……………………….…….....…..33
第一节 公司组织机构…………………………………….….…33
第二节 小区物业管理…………………………………………..33
第八章 项目实施进度计划安排…………………………...………....34
第九章 建设总投资估算……………………………………….…....36
第一节 投资估算依据……………………………………....…..36
第二节 固定资产投资估算………………………………….…..36
第三节 资金筹措方案及投资使用计划……………………..........37
第十章 经济效益测算………………………………………….…....37
第十一章 结论………………………………………………..……….41
后附附表

第一章 总 论

第一节 项目名称及承办单位

项目名称：青海明瑞金都住宅小区
建设单位：青海明瑞房地产开发有限公司
项目法人代表：

第二节 建设单位概况及项目背景

1、建设单位概况
青海明瑞房地产开发有限公司建于2004年1月6日，由甘肃省广河县胡仲明与胡建华共同出资创办，具有房地产三级企业开发资质。
青海明瑞房地产开发有限公司成立于2004年1月，注册资本1000万元，是一家集房地产开发、商品房销售、物业管理、建筑物及房屋人工、机械拆除的具有三级资质的企业。公司具有较强的技术力量和雄厚的资金实力。公司自成立以来，始终把产品质量放在首位，经过全体员工的不懈努力，创造了良好的社会信誉。
公司宗旨：以“求真、务实、创新、进取”的经营理念，不断提高开发设计水平，竭诚为用户提供优质服务，力争将最完美的产品奉献给社会。
公司重视人才、尊重人才、爱惜人才，荟萃了一大批高技术人才，同时公司起用了一大批年轻有为的技术人才和管理人才。公司下设了经理部、项目工程部、开发部、营销部、财务部、办公室等部门，并配备了相关专业人员31人。其中高级工程师5人；工程师8人；助理工程师3人；大专以上学历5人；职工10人。
为了加快西宁旧城改造的步伐，改善城市面貌，促进西宁市的经济发展，我公司投资拆迁筹备建设 “青海明瑞金都小区”项目（三幢三十层、两幢二十六层商住楼），该项目位于长江路以东、汇通大厦以北、省地税局以南（省二建茶卡盐场办事处用地），总建筑面积99694平方米，占地面积12763.8平方米，总投资2.5亿元。
公司全体员工将在董事会领导的带领下，求实创新、拼搏进取，在机遇和挑战并存的市场条件下，为青海的开发建设事业做出贡献，力争在激烈的市场角逐中创造出良好的经济和社会效益。
2、项目提出背景
城市的形象和风貌是城市物质文明和精神文明的重要体现，西宁市作为青海省的政治、经济、文化中心，产业和人口高度聚集，各种经济、社会活动频繁，城市的景观建设具有特殊的地位和作用，将直接影响着城市的社会进步和经济的可持续发展，城市的美化、绿化与景观建设越来越被人们所认识和接受。
西宁市长江路是西宁市的主要街区之一，过去由于城市建设投入不足，街区的房屋多为危旧房，景观显的陈旧和单调，与省会城市的发展要求相差较远，需要通过新建或改建来改造旧城区，使之与现代化中心城市发展相适应。
此外，随着国家经济的发展，人民收入增加，生活越来越好，要求宽敞的住宅和优越的住房环境，因此新一轮的房地产业和住宅建设再度升温。在上述背景下，青海明瑞房地产开发有限公司提出了开发建设长江路青海明瑞金都住宅小区
项目。

第三节 项目建设必要性
发展住宅建设和房地产业具有以下作用：
1、促进国民经济增长据资料，2000年仅占固定资产投资总规模15%的房地产投资，却在全国固定资产投资增量中占到30%；房地产投资在全部固定资产投资增长的9.3个点中拉动了2.7个点；从支出的角度看，投资对GDP的贡献率为41.94%，其中房地产投资一直以20%以上的幅度增长。根据《青海省国民经济和社会发展“十五”计划纲要》“十五”期间，国内生产总值年均增长10%，固定资产投资总规模达到1100亿元，年均增长13%。2007年，城镇居民人均可支配年均增长8%，人均住宅建筑面积增加到25平方米。
2、拉动相关产业发展
房地产业要涉及八十多个产业部门，据投入产业模型测算，每1000万元房地产投资可以诱发国民经济各部门的产出2866万元。本项目的实施可以诱发国民经济各部门的产出约34000万元。
3、增加就业岗位据测算，每完成10000平方米施工面积需要从业人员167人；此外，建筑业每生产1亿元产品，需要直接消耗0.64亿元的工业产品，还可带动0.04亿元的商品销售，可提供更多的就业岗位。本项目的实施可以安排1000人就业，带动相关产业增加收入0.816亿元。
4、使城镇居民有新的投资热点
据调查，2000年教育、旅游、住房、医疗保健、交通、保险等已成为城市居民新的消费热点，其中居民人均购房支出比上年增长11%。
5、增加地方财政收入-
为本地区的经济发展带来生机和活力，据调查，来自土地的收益，为财政收入的25%，被称为第二财政。
综上所述，本项目的实施对树立城市形象，内提品位，美化环境，提高城市的综合功能以及拉动经济增长等诸多方面起着显著的作用，因此项目建设十分必要。

第四节 可行性研究报告编制依据
1、青海明瑞房地产有限公司关于编制《青海明瑞金都住宅小区可行性研究报告》的“委托书”；
2、西宁市城乡规划建设局核发的“建设项目选址意见书”；
3、北京中建建筑设计院设计的《青海明瑞金都住宅小区方案》；
4、建设单位提供的其它与工程有关资料。

第五节 可行性研究告的编制原则
根据土地规划及城建等部门的要求，该项目建设按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，建成功能齐全，配套完善、环境优美的商住小区。建筑形式新颖独特，实用大方，力求成为西宁市人流、交通及附属配套功能应统筹考虑和安排。
小区的通讯、供电、供水、节能、消防及环保等配套设施按有关规范和要求建设。

第六节 可研报告内容摘要
1、 可行性研究报告结论
拟建的明瑞金都住宅小区位于西宁市长江路北段，地处土地规划部门规划的景观区地带。该项目用地面积12763.8 m2，总建筑面积99694m2，其中三幢30层、二幢26层高层建筑。小区集商贸、住宅为一体的综合性民用建筑。项目估算总成本26217.1万元，项目建成，各项经济指标较好，项目建设是可行的。
2、 主要经济技术指标
(1)用地面积 12763.8m2
(2)建筑占地面积 5593.0m2
(3)总建筑面积 99694m2
(4)建筑容积率 6.93
(5)建筑密度 43.82%
(6)项目总投资 25000万元
(7)营业收入 39341.0万元
(8)总成本 26217.1万元
(9)销售税金 2163.5万元
(10)销售利润总额 10645.7万元
(11)所得税额 3513.2万元
(12)售房投资利润率 42.60%(税前)
(13)售房投资利润率 28.50%(税后)
(14)售房投资利润率 51.20%(税前)
(15)售房投资利润率 37.20%(税后)
(16)财务内部收益率 62.20%(税前)
(17)财务内部收益率 43.30%(税后)
(18)财务净现值I=6% 8187.5万元(税前)
(19)投资回收期 2.59年(税后)

第二章 市场预测

第一节 全国房地产市场概况
二十世纪九十年代初,我国在推进住房制度改革方面出台了一系列政策、法规并进行了实质性的工作，从而促进了住宅建设与房地产业的发展。1994年国务院下发了国发[1994]43号文《国务院关于深化城镇住房改革的决定》，1996年八届人大四次会议通过了关于《国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要》，同时建设部印发了《城市住宅建设与房地产业“九五” 计划和2010年远景目标》，1998年国发（1998）23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确了停止住房实物分配、实行货币化分配的政策。为推动城镇住房制度改革和发展指明了目标和方向。
城镇房地产和住宅大规模建设头二十年，使城镇居民中大部分无房户和缺房户的住房得到解决，也使一部分人的居住条件得到了较大改善。2002年以来全国的房地产发展出现了强劲增长势头，1-10月份，全国房地产开发建设完成投资5800多亿元，同比增长29.8%，其原因有三：（1）城市人口增加；（2）城镇化速度增加；（3）不断改善住房条件和逐步向舒适型过度的需求。目前全国城镇人均住房建筑面积达20.8平方米。专家预测到2010年将达到人均建筑面积35平方米，因此在达到人均建筑面积35平方米之前属住宅需求旺盛阶段。
经过20年的快速发展，我国住宅严重短缺的时代已基本结束。随着社会经济的快速发展和人民生活水平将进入小康，消费水平逐步升级，居民的住宅消费要求也发生了较大的变化，购买能力大大提高，随着购房信贷的刺激，居民保持了较高的购房热情，个人购房比例明显增加。据统计，去年全国住宅销售面积中个人购房比重达91%以上，当前住宅开始向户均一套，人均一室的舒适型的消费发展，广大职工、居民以至农民新一轮要求改善住房条件和购买住房的需求日益强烈，随着人口的自然增长以及全国城镇化速度的加快，农村人口进入城市，也必然带来对住宅的旺盛需求，据业内人士预测新一轮的住宅建设和房地产热将持续10-15年。同时未来的房地产市场将进入规模化、品牌化发展的时代，品牌也将成为今后竞争的焦点。
第二节 西宁市房地产市场状况
改革开放以来，西宁市房地产业建设得到长足的发展，到目前已初见成效，特别是1998年以来形成房地产开发高潮，表现在商品房市场供需两旺。
伴随城市规划调整和建设步伐加快，土地供应将有效增加，为房地产业的发展提供了充足空间，今后几年，在城市总体规划扩大的同时，随着市区中心地区危旧房改造力度的加大、市区中心地区工业用地的调整、市区边缘居住用地和市郊城镇居住用地的扩大等，未来几年西宁市将保持高速的发展趋势。
目前西宁市已进入全面建设小康社会的新阶段，这预示着今后老百姓得到的实惠将会更多，而生活水平、生活条件也将得到更进一步的提高和改善。今后一个时期西宁市的房地产发展潜力和空间还很大，原因有几方面：首先国家继续实行扩大内需的宏观经济政策，并把启动住房消费作为实施扩大内需的一个措施，这将为西宁市房地产及住房建设提供更广阔的发展空间；其次省内外投资商纷纷来宁寻求发展机遇，在西宁安家置业，一些重点基础设施项目的建设必将引来集团在西宁建立居住基地，这些都必将增加对住房的有效需求；第三西宁已成为全省各州、地、市、县职工离退休安家、子女入学、职工调动的首选地区，也将直接增加对住房的需求；第四目前西宁市已把危旧房改造作为实施“提位”战略的重要措施，力争3年内彻底改造全市的危旧房屋，因此，在未来几年危旧改造是西宁市房地产业发展的新的增长点；第五目前在西宁市已售公房地产15.5万户家庭中，有55.3%的家庭对现住条件不满意，有购房的强烈愿望，这必将刺激住房二、三级市场的繁荣和活跃，以此来带动住房一级市场的发展。
未来住宅消费者购房时不仅要看房子面积、户型、楼层、建筑质量、价格、服务等因素，而且更加注重地段、周围环境、购物、休闲、就医、交通等条件。拟建小区地处西宁市长江路，属城市主要街道繁华区，位置优越，交通便利，在此建设商住小区是十分适宜的。

第三章 建设选址及建设条件

第一节 建设地址选择
拟建明瑞金都住宅小区位于西宁市长江路北段），小区东南侧为汇通大厦，东北侧为省地税局。市区主要公交车很多都在附近停靠或经过。
此地段为市区景观规划用地，该项目选址符合西宁市总体建设规划，项目用地已经西宁市土地规划部门批准。项目建成后的供水、供电可就近接入，且经主管部门经同意，外部建设条件比较优越。
场地东北宽50余米,西南宽50余米，最大处约65米，建设用地面积为1.1万平方米，场地高差较大，东南面有挡土墙，平均高出长江路约8米，南高北低，南北高差约3米。
第二节 建设条件
1、 自然条件
西宁市地处高寒地区，属半干大陆性高原气候，其特点冬季寒冷，夏季凉爽，干燥多风，降水量少，蒸发量大，昼夜温差大，太阳辐射强。历年极端最高气温37.8℃（2000年），历年极端最低气温-26.6℃。多年平均降水量367.5mm，最大日降水量62.2 mm（1964年8月19日），最大1小时降水量30.1 mm（1971年7月），年内降水分配均匀,一般多集中在6-9月份,占全年总降水量的73%,7-9月降水集中,暴雨多,历年平均蒸发量1748.8㎜,基本雪压0.25KN/M,历年最多风向为S.E,30年一遇最大风速18.0m/s,50年一遇最大风速18.8 m/s,基本风压0.35KN.M2.多年平均日照时数2753.5小时,日照百分率62.8%,多年平均相对湿度55%, 多年平均无霜期138天,多年平均气压775.3毫巴,多年平均雷暴日数24.2天.
2、工程地质条件
本项目尚未进行地勘工作，工程设计前须进行地质详勘。现将大同路邻近地质情况说明如下，供参考。
1）地形及地貌
场地地处湟水河南岸II级阶地前缘。原始地貌已受一般破坏，南高北低。
2）地层构成
经钻孔揭露，场地地层由人工填土、第四系冲积物及第三系泥岩组成，自上而下分述如下：
（1）杂填土：灰褐、棕褐色。上部以砖块、砼块等建筑垃圾为主，结构松散，厚度约1.0-2.0m,下部以粉土、粉质粘土为主，含少量卵石、碎砖块等，结构稍密。该层层厚0.9m -3.0m,堆填时间除建筑拆迁时堆积以外，一般达20年以上。
（2）卵石：杂色，骨架颗粒成份为花岗岩、石英岩、石英砂岩等，粒石一般为2-8㎝零星见有漂石，最大粒径35㎝，石英砂岩等，粒径一般为2-8㎝，零星见有漂石，最大粒径35㎝，2㎝以上者
占总重的55—65%，磨圆度好，多呈亚圆状，充填物为中粗砂及少量粘性土，级配良好，稍密—中密。层厚0.5—3.7m,顶面埋深1.8—3.5m.
(21)粉土Q4[a]:浅黄色,土质均匀,无层里，偶见少量圆砾等包含物,稍湿,中密—密实；摇振反应中等，无光泽反应，干强度低，韧性低。该层仅分布于zk-2、zk-8、zk-11、zk-12所在的南部场地，层厚0.4-1.3m,顶面埋深0.9-2.0m。
（22）土夹石Q4[AL+P]：杂色，以粉土为主，卵、砾石含量约占总重的20%-40%，稍密、稍湿，仅分布于ZK-2、ZK-5所在的西南角，向北向南尖灭，层厚1.5-3.3m,顶面埋深0.0-1.0m
(3)第三系强风化泥N:棕红色,局部见青灰色,原岩结构已遭破坏,大部分已风化成粘性土,坚硬—可塑状,层厚5.2-9.6m,顶面埋深3.2-5.9 m。
(4)第三系中风化泥岩N:棕红、青灰色，组织结构部分破坏，风化裂隙较发育，节理面见有次生矿物，岩石质量指标75-85%（较好），该层控制厚度2.0-15.5m，顶面埋深9.2-15.5m，岩体基本质量等级分类为V，属巨厚层。
3）土的物理力学性质评价
其中（2）卵石：重型动力触探修正后击数11.7—18.4击,平均15.7击,中密,力学性能较好.
(3)第三系强风化泥岩:坚硬—可塑状.孔隙比e为0.4-0.892,平均0.655，压缩系数a.06-0.38Mpa-1,平均0.18Mpa-1，属中等中压缩性土层。剪切试验指标为C=66Kpa，Ф=21℃，力学性能较好。
(4)第三系中风化泥岩：其天然状态下单轴抗压强度在2.18-3.72Mpa之间,平均2.99Mpa,属极软岩,力学性能尚好.
4)地下水及土的腐蚀性评价
场地地下水属潜水,静止水位3.0-5.3m,含水层为卵石层,水的PH值为7.9-8.1,水中SO42=含量为380.6-812.6mg/L,CL含量91.32-188.0 mg/L,CL+0.25SO42=折算值为186.47-391.45 mg/L,按I类环境判定,地下水对混凝土结构具中等腐蚀性,对钢筋混凝土结构中的钢筋具弱腐蚀性,对钢结构具中等腐蚀性。
土的PH值为7.4-7.6,SO42=含量为501.69-1505.08 mg/㎏,CL-含量170.11-1692.10 mg/㎏,CL-+0.25SO42=含量为426.86-3379.34 mg/ mg,按I类环境判定,土对混凝土结构具中等腐蚀性,对钢筋混凝土结构中的钢筋具中等腐蚀性,对钢结构按PH值不具腐蚀性。
水、土对建筑材料腐蚀的防护，应符合现行国家标准《工业建筑防腐蚀设计规范》GB50046的规定。
5）岩土工程分析评价
场地稳定性及适宜性
拟建场地地层主要由第四系冲积物及第三系泥岩组成，勘察中未发现构造断裂，岩层稳定，据区域地质资料，该处无活动断裂通过，属稳定场地，适宜建造拟建的建筑。
(1)地基均匀评价
该场地地基均属不均匀地基，故宜进行横向倾斜验算，主楼各段变形计算所需参数列表如：（根据拟建物预估荷载情况，埋深0-10米采用E1-4值，＞10m采用E2-4之值）。
(2)地土基坑开挖稳定性评价
场地上部杂填土（1）结构疏松，可按高宽比1:1.00放坡。建筑垃圾则应予以清除；卵石层（2）、土夹石（22）中密，可按1:0.75放坡;第三系强风化泥岩(3)C=66Kpa,Ф=21℃,坚硬—可塑状,可按1:0.75放坡.卵石层(2)中含有地下水,基坑开挖时应作好排水措施.
(4)地震效应
根据中国地震动参数区划图和《建筑抗震设计规范》GB5011-2001附录A规定，本场地的抗震设防烈度为7度，设计地震分组为第二组，设计基本地震加速度值为0.10g。平均为348.88(m/s),属中硬土,场地覆盖层厚度为16-17m,划分建筑场地类别为II米,设计特征周期为0.40s,场地内无发震断裂及影响岩土地震稳定性的因素和液化土层存在,为可进行建设的一般场地.
(5)冻胀性评价
西宁地区最大冻深1.34m,冻深内土层含水量<19%,属不冻胀土层,平均冻胀率η≤1，冻胀等级为1级。
6）结论与建议
(1)建筑场地内及其附近无影响工程稳定性的不良地质现象，无可液化地层，属稳定场地，适宜建造规划中的建筑物。
(2)根据建筑物特点，建议以第三系强风化泥岩(3)作为基础持力层，采用箱形或筏形基础。
当基础宽度≤3.0m，基础埋深≤0.5m时，各土层承载力特征值及变形指标为：
卵石（2） fak=550Kpa Eo=35Mpa
强风化泥岩（3） fak=330Kpa Es=10.98Mpa
中风化泥岩 fak=2.72Kpa fa=Фr.frc=544Mpa
(其中Фr=0.2)
(3)场地地下水埋深3.0-5.3m,勘察期属枯水季节,丰水季水位会有上升,西宁地区水位变幅经验值为1.5m,但场地地下水水量很大,故可采用明沟渗排地下水.
(4)水、土对混凝土结构、钢筋混凝土结构中的钢筋及钢结构均具有中等腐蚀性，故应据《工业建筑防腐蚀设计规范》GB50046的要求，采取防腐蚀措施。
(5)场地地震设计主烈度为7度,设计地震分组为第二组,设计基本地震加速度值为0.10g.覆盖层厚度为14.0-16.0m,等效剪切波速348.88m/s,属中硬土,建筑场地类别属II类,设计特征周期为0.40s.为可进行建设的一般场地.
(6)西宁地区最大冻深1.34m，冻深内土层不冻胀土．
３、外部配套建设条件
第三节 供排水
小区近旁的长江路与南绕城快速路有市政自来水给水管和市政污水管，供水条件很好，排水采用雨污分流制，由小式样排水总管分别排至长江路与南绕城快速路市政污水管网。
2）供电
小区用电源自城市10kv电网引入，根据各建筑物分设箱式变压器，按供配电规范供电。
3）采暖
拟建小区现无集中供热系统，小区内各住宅楼采用分户供热采暖方式进行采暖。
4）建筑材料和运输条件
(1)建筑材料来源
砂、砂砾石可就近购得，储量大，品制好，运距较近。水泥、石灰、钢材、木材及其他建筑材料可就近在西宁市建材市场购进。
(2)运输条件
项目区到各材料场均有道路相通，运输条件优越，可采用各类运输车运送。
5）土地征用
本项目建设用地19.2亩,为原青海阳光畜产品开发交易有限公司用地。由青海明瑞房地产开发公司法人胡仲明及股东何启智、韩克明、韩克俭、何志强五人于2007年六月合资购买该土地使用权，拆迁户由明瑞公司安置。青海明瑞房地产开发公司法人胡仲明又于2004年5月将其他股东的股份一次性收购，取得土地使用权，每亩400万元，总价格为7680万元。

第四章 建设规模

第一节 建设规模的确定
该项目建设规模的确定是以市场需求和长江路这一特殊位置综合考虑的，明瑞金都宅小区作为商业、住宅为一体的综合性小区，其特点是客流量多，商品销量大，辐射面广，其建设规模应与现代化城市相适应。该项目建设地点位于市区主要景观区，城市规划该地段楼层为高层建筑，交通条件便利，是人口和商业网点较密集的地段。
根据城市用地规模及市场需求，确定该工程总建筑面积按99694㎡考虑为宜。
第二节 主要建设内容
1、 各类用房建设，主要建设内容见下表。
建设内容一览表

序 号
项目名称
单 位
数 量
1
总建筑面积
M2
99694
2
商业房
M2
13923.3
3
住宅
M2
66136
4
其他辅助面积
M2
19628.7
2、 配套设施建设，包括供配电、给排水、采暖、道路、绿化等。

第五章 建设结构方案设想

第一节 建筑
1、设计依据：
1.1明瑞金都用地选址西宁市长江路北段）宗地图；
1.2规划设计条件通知书；
1.3西宁市长江路北段）地形图；
1.4西宁市城市规划依据；
1.5国家现行的有关规范、法规。
2、地理位置及用地现状：
明瑞金都住宅小区位于西宁市长江路北段），小区东南侧为汇通大厦，东北侧为省地税局。占用面积为12763.8m2。规划总建筑面积99694平方米，其中建筑占用面积5500平方米。
3、规划设计指导思想：
3.1尊重自然、保护生态。
3.2 坚持以人为本和可持续发展的指导思想，以满足居住的舒适性和高层次为目标进行规划设计。为创建美好的社区文化打下坚实的基础。
3.3 全朝南的住宅户型设计，将卫生与健康置于重要地位。
3.4 注重市场经济规律，将环境建设和经济效益并重，有利于开发和实施。
4、规划设计原则：
4.1 符合用地现状条件与城市总体规划要求，合理利用地形条件，营造良好城市景观。
4.2 满足居住生活要求，环境优雅，生活便利，整体和谐。
4.3 整体结构清晰，空间层次丰富，景观构架完整、亲切。
4.4 划分规模适宜的组团单元，既有利于环境建设的不同层级需求，又便于市场化的开发建设。
4.5 构建良好的生态环境系统，加强绿化和水系建设，将城市人工环境和自然环境有机结合。实现三大效益的高度协调。
5、总平面设计：
5.1 设计构思点
5.1.1人性化氛围---关注生活，以人为本
作为社区的主要成员，居住小区的核心成分，“人”永远是居住区设计中的焦点。在设计中，一切从人出发，以人的视觉，人的心理，人的需求出发，注重建筑与环境，建筑与人的融合与沟通，充分重视人的心理体验，富有人情味。在创造高品位居住建筑的同时，创造出更完善宜人的居住环境，使建筑与环境相互群映，融为一体。
5.1.2 新古典意向---欧洲印象，场所精神
根据文化及人文特色进行规划设计。通过不同交流空间，以及各类型空间的组合、氛围营造，使人产生认同感、亲切感。居于其间能感受到浓厚的文化气息与艺术特征。人类需要一个相当稳定的场所系统以发展和完善自我。社会生活、文化艺术赋予人造空间的情感意义，使空间不再只是实质形式的表现，而成为寄托情感的场所。本设计撷取欧洲建筑艺术与场所设计精华，又避免其繁琐因素，打造出新古典意向的风格形式，使场所更具特征。风格高贵优雅，明快清新。
5.1.3整体性特征---系统有机、和谐统一
明瑞金都住宅小区既要突出小区的环境特点，又要保证整体的和谐统一。使二者共生共荣，散发出更加和谐迷人的温润光泽。
5.2规划总体布局
本小区道路系统充分考虑人性化设计，做到商业和住宅完全分离，从竖向上造成空间的多样化，有车在楼中行的奇特景色。小区临街中部设人行入口，进入原有市政防空洞。面向大同街做两个小区入口分别进入两个组团，道路末端均做小型回车停车场。小区内设景观主路和宅前路，分别为4米、2.5米，便于与后期景观道路设计与实施相衔接，汽车进出小区十分方便，地下车库总面积约1.0万平方米，可停车140辆。住户可便捷到达每一个住宅单元，并在适宜位置设人员地面出入口，方便居民使用。在车行外环线局部位置，设植草砖地面停车位，可停车约20辆。小区各级道路及公共活动场地和建筑出入口均充分考虑残疾人、老年人、儿童的使用要求，满足无障碍设计各项措施。
规划设计沿两块基地之间南北向规划路设置沿街店面，为小区提供商业服务。在步行入口处安排综合便民服务设施。结合小区公共中心布置活动中心，这样既活跃了空间景观，又符合居民行为规律，服务半径合理。
建筑物严格控制在建筑红线范围内。临街建筑东南侧退红线10米，西南退红线4米。
各幢楼间距按现行规范、规定执行。住宅布置与当地气候条件及居民居住习俗相结合，住宅以南北向布置为主。
6、交通组织规划
6.1道路交通组织
小区规划采用环状道路与支状道路相结合。道路规划为二级制：小区组团道路、宅前道路。
道路宽度：4米
宅前道路宽度：2.5米
小区道路环状布局，把组团有效的联系起来，宅前路则结合住宅布置，方便灵活地到达各住户。
小区道路采用混凝土整体路面。
6.2静态交通：
沿小区主干道布置小区的停车位，既接近住户，又方便停车，小汽车停车采用地上地下相结合，设置一个集中地下停车库；并设置地下室作为居民停放自行车和储藏杂物使用，整个小区的停车率按10％考虑。
7、小区绿化环境规划：
7.1绿化布局思想
点、线、面相结合，分散布置。实现小区住宅的“均好性”为主导思想。绿地设置以贴近居民生活为前提。
7.2绿化布局
绿化景观设计：本小区外部景观较差。本次设计以强化小区内部景观及建筑形象为主，场地周边绿化种植隔离，提升小区的整体档次。
绿化景观设计利用地形和场地条件，以景观轴线为纽带，以“均好性”为原则，建筑摆布错落有致，使得空间开合、收放有序，自然、大气并富有趣味，绿化景观设计遵循“一轴线、二组团、五核心”的规划结构。一轴线为4米的小区车行道；两组团结合组团中心绿地，景观绿地均匀分布，给居民生活提供了便利；五核心分别为五栋高层住宅楼。通过这些要素将本居住小区打造为富有特色和个性的绿色生态家园。
8、小区景观环境规划：
8.1环境设计线索与出发点
步行景观带为居住区的主要线索，成为交流和沟通的桥梁和纽带。由于道路收放有序变化，步移景异之感油然而生。小区中心形成有机序列，文化特色浓郁。绿化景观系统同步行系统叠合在一起，人行于其间，随着视点的变化，处处见景。本设计从活动特性、节点空间、界面空间等方面提出景观系统的细部外观。
9、公建配置计划：
小区的公共服务设施按照《城市居住区规划设计规范》中的配套设施设计，沿东南、西南规划路设置商业铺面。结合小区商业铺面设置房产维修、物业管理、文化活动站、居委会、警务、邮电、银行等服务功能。另外，沿街商铺配置综合食品店、综合百货店、餐饮等其它第三产业设施。
小区市政基础设施都按有关要求设置，小区设垃圾收集点一处。
10、建筑设计
10.1.住宅型式：
本小区住宅设计本着以人为本的指导思想。整个小区均为高层，住宅套型提供了多种不同标准以适应不同的居民需求。
附表四 住宅户型及面积统计表

户型
套内建筑面积
套数
户型比（%）
1
二室一厅
46.83～90.2
286
42.6
2
二室二厅
56.8～99.08
188
28
3
三室二厅
105.6～135.44
154
23
4
一室户
43.3
44
6.4
10.2.住宅内部设计：
10.2.1户型以50～100m2的户型为主，辅以其它的户型方案，每种户型有2种方案，给用户提供多种选择。
10.2.2户型设计为大厅、小卧、明厨明卫、空间动静分离、合理利用。客厅与主卧室均为南向，客厅降低窗台增大采光面积。
10.2.3公建部分层高为一层4.5米，二层4.2，三层和四层3.6，住宅层高为2.9米，地下车库层高3.9米。
10.3外型设计
运用简结明快、主题化的手法诠释建筑形体的美感，体现轻灵飘逸的建筑性格，塑造清爽别致、个性鲜明的小区形象。设计中注重虚实对比，结合具体户型和所在位置安置转角窗和凸窗，争取好的朝向和景观视线。整体建筑形式清爽明快，具有文化内涵。

11消防设计：
11.1小区的住宅耐火等级均为二级，各栋建筑物之间均能满足《防火规范》中防火间距的要求。
11.2小区西北面市政规划道路环绕，消防车均可顺利到达，小区内部消防车道贯通并与市政道路相连接，末端设消防回车场。消防车道的设置及建筑间距均符合规划要求，消防车道宽度4米，最小转弯半径均满足要求，消防车道能承受消防车荷载要求。内部消防车道顺畅，消防车扑救登高面满足要求。
11.3小区内各建筑物均满足《防火规范》中关于防火分区和防烟分区的要求。
12、环保设计：
12.1 为防止噪声产生，沿街外侧窗，采用塑钢中空隔音窗。
12.2 污水、雨水采用分流制，生活污水经化粪池截流处理，之后再排入市政污水管道。
12.3 为防止噪声产生，常用水泵的基底均设隔振处理设施，水泵进、出口设橡胶软接头、缓闭止回阀。
13、经济技术指标：
13.1总用地面积：
小区规划用地：12763.8m2
① 住宅用地：66136m2
② 公建用地：1400m2
③ 道路用地：12000m2
④ 公共绿地：3956.8m2
13.2总居住户数：716户
13.3总建筑面积：99694m2
其中：
① 住宅面积：66136m2
阳台面积：5158m2
② 公建配套用房：8628.7m2
③ 地下停车库：11000m2
13.4容积率：6.93
13.5停车位：20辆/140辆（地面/地下）
13.6建筑密度：43.82％
13.10绿化覆盖率：31％
第二节 结构设计说明
（一）、建筑物所在地与结构专业设计有关的自然条件：
　　　　　　　　基本风压：0.40 KN/M2;
基本雪压：0.20 KN/M2;
　　　　　　　　冻土深度：1.10 M;
抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g。
（二）、本工程设计中依据的主要规范、规程和标准：
(1)建筑工程抗震设防分类标准 (GB 50223-2004)
(2)建筑结构可靠度设计统一标准 (GB 50068-2001)
(3)建筑结构荷载规范 (GB 50009-2001)（2006年版）
(4)混凝土结构设计规范 (GB 50010-2002)
(5)建筑抗震设计规范 (GB 50011-2001)
(6)高层建筑混凝土结构技术规程 (JGJ 3-2002)
(9)湿陷性黄土地区建筑规范 (GB 50025-