“书香花苑”房地产开发项目可行性研究报告.doc

目 录第一章 总论1第二章 项目建设条件2第三章 项目内容及成本估算6第四章 项目的市场分析8第五章 项目的SWTO分析18第六章 项目的利润估算及资金筹措19第七章 项目实施的经济效益分析23第八章 项目实施的敏感性分析25第九章 项目实施后的社会、环境效益分析27第十章 结论28第十一章 附表29“书香花苑“房地产开发项目可行性研究报告“书香花苑”房地产开发项目可行性研究报告第一章 总论南康市位于江西省南部，因“地接岭南，人安物阜”而得名。国土总面积1800平方公里，辖19个乡镇，2个街道办事处，总人口近80万人。城区面积达14平方公里，城市人口13万。公元280年（晋太康元年）置县，1995年3月经国务院批准撤县设市。2005年以来，南康大力实施“对接长珠闽，融入主城区”发展战略，把南康作为赣州主城区一个特色功能区来规划建设，致力打造赣州“1小时都市经济圈”的强势区域，加快进入赣州主城区的步伐。运用经营城市理念，高起点、高标准、大手笔推进城市开发建设，城市面貌日新月异，被命名为赣州市卫生城、省级园林城市和省级文明城市。面对南康城市发展的大好形势，赣州纵横房地产开发公司积极投入到南康的城市建设大潮中，于2007年用6000余万元通过竞拍方式取得南康市南水新区中心地段一宗土地使用权，独立从事房地产开发。该开发项目名为“书香花苑”，本报告是对该项目开发进行研究的结果。“书香花苑”商住小区项目用地30717平方米（约46.08亩），座落于南康市迎宾大道西侧，南临30米规划路，东为10米规划路，北与商住安置点相隔9米规划路，西面与商住安置点相隔5米规划路。规划用地较为方整，东西向长188米，南北向长179米。项目所处地段交通便利，周边配套服务设施齐全，环境优美，以5栋高层电梯住宅组成，并设有农贸市场、商铺、幼儿园、会所、地下停车场等配套公建；预计总投资18311万元。“书香花苑”建成后，小区将成环境优美、布局合理、配套完善，集居住、休闲、商务、娱乐于一体的自然、幽静、舒适的综合性现代新型生态居住社区。第二章 项目建设条件南康市历史悠久，人文荟萃，经贸繁荣。自古以来，南康就是沟通中原和南粤的要衢，商贾去集，名人辈出。明代“大隐居士”田辟、清代方志学家谢启昆、工人运动先驱陈赞贤、抗日名将赖传湘，以及首次将资本论译成中文版的著名经济学家郭大力皆为南康人。改革开放以后，南康市委、市政府积极实施“个私兴康”发展战略，民营经济起步早、发展快，已成为全省闻名的民营经济强市。著名社会学家费孝通先生来康考察后，概括南康经济现象为“无中生有，有中生特，特在其人，人联四方”。2005年，全市实现生产总值38.8亿元，实现财政总收入3.1亿元，社会消费品零售总额11.4亿元，是赣州市经济最发达的一个县级市。南康交通区位优势明显，距广州市434公里，距深圳市524公里，距厦门市520公里，距南昌市400公里，距赣州市中心城区28公里。项目所在地为南康市政府所在地，是一座历史文化名城，集中了许多文化景点，如南山森林公园、生佛寺、东山公园、文峰塔、莲花山、古楼隘、四眼桥、景福桥、文峰、“龙湫”石刻、沙角庵、旌表坊、太窝天主教堂、南康古城墙、陈赞贤烈士墓等。（一） 南康市当前经济发展状况 2005年2007年南康市经济发展各项批标统计表经济指标2005年2006年2007年地区生产总值（亿元）38.846.257.75社会商品零售总额（亿元）11.414.8220.2财政总收入（亿元）3.14.497.01地方财政收入（亿元）22.42.91城乡居民储蓄存款（亿元）33.343.359.5城镇居民人均可支配收入（元）708477928627城乡居民人均储蓄余款（元）416153267030农民纯收入（元）2861315035592005年，南康市地区生产总值38.8亿元。2005年全市零售总额达11.4亿元，实现财政收入3.1亿元，城市居民可支配收入7084元，农民人均收入2861元， 2005年末全市金融机构存款余额33.3亿元，城乡居民人均储蓄存款余额为4161元。2006年，南康市地区生产总值46.2亿元，比上年增长19.1%， 2006年全市零售总额达14.82亿元，实现财政收入4.49亿元，城市居民可支配收入7792元，比上年增加708元，农民人均收入3150元，增加289元，2006年末全市金融机构存款余额43.3亿元，比上年增加10亿元，居民人均存款5326元，贷款余额21.9亿元，比上年增加4亿元，存差继续扩大。2007年，南康市地区生产总值57.75亿元，比上年增长25.0%， 2007年全市零售总额达20.2亿元，实现财政收入7.01亿元，城市居民可支配收入8627元，比上年增加835元，农民人均收入3559元，增加409元，2007年末全市金融机构存款余额59.5亿元，比上年增加16.2亿元，居民人均存款7030元，贷款余额26.2亿元，比上年增加4.3亿元，存差继续扩大。结合南康市近三年特别是2007年的经济发展及经济发展态势，预计今后几年南康市的经济发展将会出现大幅度的增长，城市化程度将大幅度提高。随着经济的发展，居民生活水平的日益提高和购买力的增强，作为日常生活所必需的住宅将成为其重要的置业和投资目标。而在选择房地产投资时，居民更加看中周边的商业设施及其发展态势。因此，改善居住及其生活消费环境，提高城市品位日显重要。（二） 日趋完善的交通网络和基础设施南康交境内有京九铁路、105国道、323国道、赣粤高速公路，建设中的昆（明）厦（门）高速、赣韶高速公路；规划建设的赣（州）韶（关）铁路也已经过南康；赣州黄金机场迁建南康凤岗镇已进入实施阶段，2008年将建成通航。不久的将来，南康将形成由两条铁路、两条国道、三条高速、一个机场组成的“三纵四横一空”的立体大交通网络。发达的交通网络为南康市的经济腾飞奠定了扎实的基础，为当地居民外出工作、旅游提供了十分方便、快捷的交通条件。另外，南康市的能源、邮电等基础设施日臻完善。电力供应网与华中大电网连接，境内又建有罗边、章惠渠、麻双等中小型发电站，装机容量2.1万KW，有220KV变电站1座、110KV变电站2座，供电能力达8万KVA。通讯网络四通八达，光缆、数字微波、国际互联宽带网已开通，移动通信信号覆盖城乡。数字电视信号已覆盖城区和大部分乡村。2005年，全市有程控电话8.77万门、移动用户9.9万户。基础设施的逐步完善将会极大的促进城市建设事业和房地产业的发展。（三） 政府的产业政策南康市工业发展较快，全市工业已形成服装、家具、矿产品、食品、化工、电子六大主导产业。服装加工企业已有近500家，从业人员4万多人，溢丰织造等一批知名企业相继落户南康；家具加工及配套企业500多家，其中家具配套生产企业200多家，从业人员近3万人；有数十家年纳税超过百万元的钨、锡、铅、锌、铋等有色金属加工企业；食品加工业以生产卷烟和花生巴、南瓜系列产品、板鸭等客家风味食品为主，产品多次获得国际、国内大奖，有多个商标荣获省著名商标称号；化工及电子业在大澳涂料、华亿化工等骨干企业的带动下迅速崛起壮大。南康市建有各类综合、专业市场40多个，总面积68万平方米。其中国际家私城是江西省规模最大的家具专业大市场，占地150亩；国际服装城占地158亩，建筑面积达10平方米；南康成衣市场年营业额4亿余元；建设中的家具配套市场占地400亩，汽车配套市场占地80亩。此外，建材大市场、竹木大市场、水果大市场等一批专业市场正在加快建设之中。南康市矿产资源种类繁多，品位较高。主要有金属矿、非金属矿和地下水、矿泉水4大类。已探明储量的矿产有27种，已开采的有钨矿、锡矿、铜矿、稀有金属（钽铌）矿、稀土金属矿、钾长石矿、石灰岩矿、高岭土矿、萤石矿等。南康市森林资源丰富，活立木蓄积量达94.50万立方米，森林覆盖率达57.6%，果园面积达16万亩，被国家命名为“中国甜柚之乡”。南康是历史上的商业重镇，境内自然、人文旅游资源丰富，全市有古楼隘、四眼桥、景福桥、文峰、“龙湫”石刻、沙角庵、旌表坊、太窝天主教堂、南康古城墙、圩下客家民居、大坪南良邓氏宗祠、隆木黄石花厅、凤岗大塘村董屋九井十八厅建筑群、幸屋村等历史文化名胜古迹，还有南山森林公园、生佛寺、东山公园、文峰塔、莲花山、大山脑旅游区等人文景观。依托南康市的自然资源、自然景观及人文环境，南康市政府明确提出：“大力实施大开放战略、主攻工业战略、体制机制创新战略、全民创业战略、城乡互动战略、和谐平安战略和能力建设战略，加快新型工业化、新型城镇化、农业现代化和经济市场化进程，努力实现经济社会追赶型、跨越式发展，打造创业南康、诚信南康、生态南康、和谐南康。”“经过五年的努力，至“十一五”期末，基本形成与区位优势和人口大市相适应的发展格局，把南康建设成为赣州主城区的辅翼和具有明显竞争优势的经济板块。中心城区面积达到20平方公里、人口达到20万人以上，全市城镇化率达到42%。”这一系列的政策实施，必将带动当地城镇居民生活水平多样化的极大提高，因此，满足其对住房及其相应的生活、消费环境等方面的要求显得尤为重要。（四） 政府的总体规划在南康市政府制定的“对接长珠闽，融入主城区，争当排头兵，建设新南康”战略指导下，按照赣州市概念规划和城镇体系规划要求，南康市“一江两岸”、“一城三区”的城市规划积极融入了主城区的规划衔接。该市以点带面，全面推进，努力拓展城区规模，增强中心城区的吸纳、集聚和辐射功能，提升内涵质量、文化品位和综合竞争力，努力“把南康建设成为赣州主城区的辅翼和具有明显竞争优势的经济板块。”本项目地处南康市政府规划建设中的新城区沿章江地段，新城区基础设施配套齐全，园内生活设施完善，人居环境优美，区位优势极其明显，投资环境非常广阔。第三章 项目内容及成本估算 “书香花苑”商住小区位于南康市迎宾大道西侧。规划总的总面积为30717平方米，为商住用地，土地使用年限为50年。本项目所在地基础设施齐全，是集商业、文化、休闲于一体的重要地段。项目主要经济技术指标汇总表：项目单位指标规划总用地面积平方米30717建筑总占地面积平方米7587规划总建筑面积平方米112237其中地上建筑面积平方米103823商铺建筑面积平方米5776会所幼儿园建筑面积平方米2356农贸市场平方米6600住宅平方米 89091地下建筑面积（地下车库）平方米8414（280个车位）建筑容积率3.38建筑密度%24.7绿地率%35.9总户数户955主力户型四室二厅、三室二厅投资成本估算表：项目金额（万元）备注（一）土地费用6004本项折合楼面价578元/m2其中：土地出让金566430717 m2,1844元/m2(合同)契税及办证费340契税及办证费用（按出让金6%计算）（二）房地产开发成本11295本项折合楼面价1088元/m2（1）前期工程费577本项折合楼面价56元/m2其中：规划勘测设计费112建筑面积（含地下建筑）112237 m2，10元/m2可行性研究费三通一平费154按50元/m2计算, 30717 ，包括施工用水电接入，场地平整规划报建费311按照有关规定估算30元/m2，103823（2）房屋开发费10718本项折合楼面价1032元/m2建筑安装工程费（含无偿提供给政府的农贸市场）10101建筑面积112237 m2，土建及安装工程按900元/m2计算（根据施工意向合同估算）室外配套费415包括道路、下水道、绿化、路灯等，103823，按40元/m2估算其他费用202质检、监理费用及不可预见费，按建安费的2%计算（根据当地房地产开发行业实际情况估算）（三）房地产开发费用1012本项折合楼面价97元/m2其中：管理费用173按（一）、（二）项之和的1%计算（根据当地房地产开发行业实际情况估算）财务费用691借款5000万元，每季末付息，年利率7.47%，贷款后第1年末还款40%，第2年末还款40%，第3年末还余款销售费用148按销售收入29653万元的0.5%计算（根据当地房地产开发行业实际情况估算）合计18311折合楼面价1764元/m2由上表可知，本项目总投资为18311万元。第四章 项目的市场分析（一） 宏观环境分析1、 房地产行业宏观发展趋势预测经济在一定周期内波动时现代经济社会不可避免的规律。房地产业属于经济范畴，必然存在其自身运行规律。从1992年邓小平南巡讲话开始，房地产业迅速崛起，但在1997、1998年受亚洲金融危机影响，房地产业再度陷入困境。1998年底，国家提出要以刺激房地产市场拉动内需，房地产市场开始回升，2003年国家把房地产业列为国民经济的支柱产业，房地产业出现明显转机。2004年国家开始调控房地产市场，热别是2005年5月份的七部委联合出台关于做好稳定住房价格工作的意见的调控措施，使市民持币观望气氛更加浓厚。因此，就全国房地产业而言，房地产周期应该为7年一周期， 1999年至2005年是一个周期，2006年至2012年又是一个周期。从赣州房地产开发投资情况来看，也能寻觅到其中的规律。投资的多少，实际上就是反映信心的多少，形势好投资大。1984年1991年为第一周期，1992年1998年为第二周期。第二周期与全国房地产周期基本一致。凡是，2003年2004年，由于赣州城市总体规划修编等原因，赣州房地产业已经提前调整、提前见底，即：1999年2004年为第三周期（下图），2005年已经开始回升，比全国提前1年回升。第四周期应该是2005年2011年，其中2007年底、2008初为快速发展时期。2、 宏观调控对南康市房地产市场的影响2007年下半年以来，党中央、国务院针对经济发展中出现的突出问题，做出了一系列加强宏观调控的决策，并就强房地产信贷管理，提高住房按揭贷款门槛、加强土地管理，整顿土地市场，清理囤积土地、提高房地产行业及建设项目资本金比例等问题连续下发了一系列文件。对进一步加强宏观调控做出了部署。宏观调控政策的实施对南康市房地产的走势产生了较大的影响。（1）中央的宏观调控是基于稳定政策即坚持扩大内需的方针来制定的，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策基础上考虑的；另一方面国家明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费，号召加强经济适用住房的建设，这些政策的实施都将使南康市的房地产市场走向更加理性的一面，开发建设也更加符合市场的需求。（2）政府对土地和金融的调控，对南康市的房地产将会产生一定的影响。禁止农用地转非农用地，暂停建设用地审批，提高项目贷款准备金率和房地产开发项目资本金比例，将使房地产开发用地供应紧张，开发资金贷款收紧将会减少房地产开发投资和房地产新开项目数量，从而影响市场的有效供给，促使房价进一步上涨，这对书香花苑住宅小区的市场前景来说无疑是占据了一个有利的市场位置。3、 加息对南康市楼市的影响从2007年12月21日起调整金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。直接触动了房地产最敏感的神经资金链。此举将有利于抑制一些与其投资回报率低的项目和缺乏实际需求的房地产开发项目，同时也有利于预期投资回报率较高的一些项目配置到更多的资金。总之，加息后贷款利率的提高会导致房地产企业财务成本增加，增加购房户按揭贷款利息的支出，理论上会挤掉一部分投资性购房者，减少投机性购房数量，对房地产业有一定的影响。但经市场实际论证，这对南康市的房地产业影响不大，其一，该市99%的购房户为自住型，其二，加息后，个人住房公积金贷款利率5年（含以下）从4.59%提高到4.77%，上升了0.18%，5年以上由5.04%提高到5.22%，上升了0.18%；商业银行个人住房贷款5年（含以下）的利率从7.65%提高到7.83%，上升了0.18%，5年以上保持7.83%，所以说对于那些有实际购房需求的根来说不会是个障碍。相反。楼价的上涨势头反而会刺激他们的购买需求。（二） 南康市整体房地产市场开发及供求状况1、南康市住房供求状况根据南康市人民政府“康发200302号”文件规定：城市规划区内，原则上不再审批私人建房。据调查了解，该城区前几年（2003年以前）存在一定的自建房现象，2003年后较少，据南康市房地产交易管理所介绍，2003年后自建房主要是政府拆迁安置自建，2003年以来该城市规划区内累计自建房约115户，面积约为3.45万平方米，自建房现象基本得到了控制。从该市近年来房地产供求发展情况来看，房地产业各项指标组年增长，其中2006年呈快速发展的态势。从商品房销售面积与竣工面积外，2004年-2005年两者基本一致，表明2005年商品房供给和需求基本处于平衡状态，而2006年销售面积则已是竣工面积的3倍，表明自2006年起南康房地产市场进入快速发展期，不但原空置房已销售完毕，且已销售期房13.5万平方米，考虑到销售相对于房屋开工的滞后期，随着2008年施工面积的释放，将对南康市2008年之后商品房销售市场带来一定的压力,竞争亦将更为激烈.2004年以来南康市商品房销售、竣工面积情况表2004年2005年2006年2007年销售面积（万平方米）17.5612.7037.2455.86竣工面积（万平方米20.2616.5512.5015.75施工面积（万平方米）55.0057.3490.50138.722、南康市商品房销售情况2007年南康市商品房销售面积55.86万，其中住宅销售面积39.52，住宅销售面积占销售总量的70.75%，表明南康市房地产业结构基本合理。南康市商品房销售情况 单位：万元、万项目2004年2005年2006年2007年商品房销售面积17.5612.7037.2455.86住宅销售面积13.619.3027.9539.52占比77.51%73.23%75.05%70.75%3、南康市商品房价格情况南康市商品住宅价格总体讲还比较低，2003年以前，南康市房地产开发项目规模小，档次低，品位上不去，商品住宅价格一直在800元左右徘徊，且低价位与开发建设水平相互信牵制。2003年以来，在新世纪购物中心、中联芙蓉新城、苏馨园、现代商城、国际公馆等有一定规模、档次、水平项目的带动下，小区规模、品位、消费理念上了一个新的层面，价格才有上升的趋势。2005年在文化广场、艺术中心的呼应下，加上城市规划修编，以及政府投资城市道路、绿化等基础设施建设，城市品位、价值得到迅速提升，价格才真正上一个新台阶。价格是价值的体现，房价是城市价值的体现。当城市品位、项目品质提高时，必然会带动房价、地价的提高，促进购房者的购房消费。2007年下半年城区商品住宅均价为2000元/平方米，最高价位已达3000元/平方米。这个价格水平与南康城市品位、城市价值相适应，是市场实际需求的真实反映，应该说目前南康的房价没有虚高迹象。 在市场经济条件下，决定商品房价格的主要原因：一是需求拉动；二是成本推动。从南康市的实际情况看，由于南康市商品住宅一直处于较低水平，加上诸多因素的影响，南康市商品住宅价格走势仍将呈现稳中有升的态势。其理由除城市化进程、城市总体规划的修编等因素外，还包括：一是随着国家宏观经济的好转，房地产支柱产业的地位不会改变；二是城市建设的不断加快，城市品位得到提高；三是随着人民生活水平的提高，对住房需求的品质也越来越高；四是银行存款利率较低，社会资金缺乏其它投资渠道，纷纷挤向房地产，房地产投资热情不减；五是房地产成本的增加，包括土地价格、建筑材料价格上扬、收费项目的增加等将引起商品房价格上涨。据调查，2005年到2007年南康市城区商品住宅均价分别为1110元/平方米、1520元/平方米、2000元/平方米，年均增长33.33%。近年来上升的幅度稍大一点，原因是各方面的，包括地价的大幅度上升、建材价格上涨、项目品位、城市品位的提高等，但不存在经济过热现象。截止2008年2月底，南康市小高层住宅均价已突破2800元/平方米，最高价已接近3000元/平方米（新南康中学周边楼盘）。以现均价为基价，按住宅19.19%年均增长幅度推算，预计2009年本项目上半年产品上市阶段，小高层均价将在3300元/平方米以上。4、南康房地产业的发展潜力分析南康房地产开发业的发展后劲十足、潜力巨大。理由有二：一是随着城市化进程的加速，为房地产业提供了广阔的发展空间。2004年，南康市的城市化率为32%，城镇人口12万人，到2007年全市城市化率达到35%以上，城镇人口达到20万人以上，三年时间要增中8万以上城镇人口，按照人均住房25平方米，需要增加200万平方米住宅，每年在66万平方米以上，等于2004年竣工验收面积的3.3倍，这还没有计算危旧房改造以及城市居民改善居住条件需要新增住房面积。二是城市总体规划的修编，为房地产业的发展提供了广阔的舞台。随着新编城市总体规划的实施，特别是一江两岸、一城三区的规划，为房地产开发提供了大量土地，仅南水新区规划城市建设用地面积8614亩，尚未确定项目用地5575亩，规划总建筑面积372万平方米。2004年新开工面积为18.27万平方米,如果按照每年20%的增长比例计算,需要16年以上才能完成.5.南康市土地交易价格分析2004年由于当地政府加大了对土地供应的控制,土地供应量大幅减少,土地价格大幅上涨,当年达到40万元/亩,2005年均价达到60万元/亩, 2006年均价达到100万元/亩, 2007年均价达到120万元/亩,预计2008年、2009年交易均价在130万元200万元/亩之间。南康市经营性土地供用情况表 单位:万元/亩年度土地平均交易价格2004年402005年602006年1002007年1202008年预计130-1602009年预计160-200另外，据对南康市房地产市场的调查，还呈现以下几点特点：1 住宅小区规模偏小，容积率高，密度高，环境差，配套不齐全；2 物业管理严重滞后；3 二手房市场有待完善，居民投资意愿薄弱等。(三)南康市居民收入结余情况对市场的影响南康市人均收入分析表2005年2006年2007年年人均可支配收入7084元-77929.99%8627元10.71%居民储蓄存款余额33.3亿元-43.3亿元30.00%59.5亿元37.41%人均储蓄存款4161元-5326元28.00%7030元31.99%从上表可看出 1、南康市居民生活水平不断提高，可支配收入指标值持续增长。 2007年，南康市城镇居民人均可支配收入8627，最近三年平均增速10.35%,按平均每户4.5人计算,年家庭可支配收入39000元左右.根据此指标分析得出,南康市居民在2008年(本项目产品大部分推广年度)家庭年均可支配收入43000元左右,以家庭可支配年收入79倍作为购房款计算,则家庭可以承受购房总价在30万至34万.以125平方米三房两厅的家庭标准居住面积计算,可承受单价为21003000元.2、居民储蓄增幅较大,住房及商铺消费潜力巨大.2005年年南康市每年的民间储蓄存款余额及人均储蓄平均增幅相当,约在28%-30%.该增幅高于同样年度的人均可支配收入的增长幅度.并且2008年度,两项指标的增幅均超过31%.储蓄成为民间资金的主要流向,居民有较强的危机感,同时南康居民可投资渠道缺乏,投资意识较弱.从另一侧面反映出住宅及商铺作为投资渠道的潜力。（四）“书香花苑”周边楼盘分析楼盘名称恒辉大景城阳光康城开发商南康市建辉房地产开发有限公司江西丰凯置业有限公司地理位置坪岭转盘东侧蓝田大道规划用途商住商住占地3294880亩建筑面积115300117392其中：（商业用房面积）-（住宅面积）-建筑结构钢混钢混主要户型三房二厅三房二厅开盘时间竣工时间多层住宅均价（近期）-2600元/高层住宅均价（近期）2600元/2900元/商业用房均价（近期）-“书香花苑”商住小区项目用地30717平方米（约46.08亩），座落于南康市迎宾大道西侧，南临30米规划路，东为10米规划路，北与商住安置点相隔9米规划路，西面与商住安置点相隔5米规划路，规划用地较为方整。东西向长188米，南北向长179米。项目所处地段交通便利，周边配套服务设施齐全，环境优美，通过与上述楼盘价格对比分析，结合项目所处的位置特点和规划设计的独特之处，考虑南康未来房价的增长趋势，本项目2008年销售价格定位为：高层住宅平均2800元/，商铺平均5000元/，车位65000元/个。（五）南康市房地产消费市场分析1、住宅消费调查分析（1）消费者研究1）目标群体特征分析 （以下结论来自对南康市城区近年已购房者和两年内准备购房的消费者的抽样调查结果，样本量500个，实际完成样本量502个。）a)2-5人的小型家庭为主，其中以3口之家最多。b)家庭月收入在3000元以上。c)首次置业为主，占2/3。d)主要是公务员、企事业单位职工、管理人员、个体商户、私企老板等。e)购房决策者以男性，个人月收入在1500元以上者为多。2）目前居住状况分析a)已购买者在购房前和潜在购买者多数拥有家族房产，租住商品房或单位房的不多。买房前和家人一起居住。b)多数潜在的购房家庭对目前所居住的房屋态度一般或不满，表示满意的人不多。c)多数潜在的购者房对目前居住地的环境不是很满意，同时目前居住地的住房面积和配套设施不能满足潜在购房者。（2）购买动机及选择心理1）多数人对目前楼市持乐观态度，认为楼价会逐渐上涨，同时认为目前是购买住宅的好时机。2）改善居住环境是多数家庭购房的主要目的。影响潜在消费者选择楼盘的因素较多，主要有环境、交通、地理位置、价格、配套设施、治安及楼宇质量等。3）房价影响消费者购买商品房的重要因素，小区内部及周边的环境越来越受到潜在消费者的关注。（3）住宅需求状况分析1）六层左右的多层住宅小区需求量较大。2）150以上的大户型，三房两厅及两房两厅的套间较受欢迎，潜在消费者打算购买的住宅面积以120-170为主。3）30%以上的消费者对小高层比较向往，表示了强烈的购买欲望。4）消费者对目前小高层住宅的单价承受力平均为2400-3000元/。5）潜在消费者对园林绿化、休闲设施的需求很关注；对智能化管理设施的需求较大，主要集中在治安方面的设施。（4）购房付款方式购房者已经完全接受银行按揭贷款购房付款方式。目前南康较为普遍的按揭方式是5-10年和10-20年按揭，如果市场可以接受30年按揭，则市场对于住宅价格的承受能力还有较大的空间。（5）消费者购房决策因素统计表序号项目评价均值1小区绿化卫生管理4.42小区绿化与景观4.33小区内的安全巡逻4.14住宅空气环境4.45小区交通设施4.06住宅声音环境（噪音）3.97物业管理3.98方便的公交配套3.99价格因素3.810服务设施3.611小区内健身、娱乐设施3.612住宅面积3.513住宅户型3.514小区周围的配套商店3.415小区的电脑网络建设3.316水、电、气自动收费3.317社区文化建设3.218住宅层高3.119小区位置3.120住宅外观3.121住宅交付入住时间3.022小区楼房外部装备的统一管理3.023小区周围商店配套2.9 本表以评价均值5分为满分，分值越高对于购房者决策的影响越大。（6）小结（1）从以上结果分析，书香花苑住宅小区的开发和规划等各项指标非常符合潜在消费群体的需求特征，这为书香花苑的畅销提供了市场保证。（2）消费者对商品房的价格承受能力有逐渐增强趋势，总价在30万元以下的商品房较受消费者欢迎。（3）处于改善居住环境为目的，二次置业者会有所增加。2、商铺消费调查分析（1）现状目前南康市在经营的商铺以60平方米的小商铺为主，以目前市场上在售的商铺均价5200元计算，总价在31.2万元左右。在购买商铺的置业者中以出租获取租金回报为目的的投资型为主，年回报率在6%-12%之间。（2）商铺的购买需求商铺面积需求以4060平方米为主，该类商铺的总价以南水新区5200元平方米的均价计，总价均为20.8万元31.2万元，家庭处收入25000元以上的均有能力投资。据调查南水新区沿江及省重点中学南康中学周边是目前购买商铺人气最旺的区域，并认为该区域商铺价格将有一定幅度的上升，这说明大多数商铺投资者看好该两个区域的未来价值。（3）影响商铺购买决策的因素分析根据市场均值，商铺购买者决策因素排序见下表。商铺购买者决策因素排序表序号因 素评价均值1来往客商比较集中，生意机会多，人气旺4.52交能方便，有利于货物流通4.03周围配套设施好，办事方便3.84有优惠政策3.85消息快、供求信息集中3.86保值增值3.77价格因素3.68营业场所的门面与装修3.59对行业流行趋势了解及时3.410周围是否有同样类型的商家3.211货物的类型2.9商铺购买决策因素以评价均值5分为满分，分值越高，对于购房者决策与影响越大。、第五章 项目的SWOT分析1、优势分析1、 地理位置优越：项目位于南水新区与工业园区的交汇地带，区位优势突出，南水新区带表着南康未来城区发展方向，项目所处地段极具升值空间。2、 交通便利优势：项目在迎宾大道西侧，北靠蓝田大道，南临30米的规划路，交通四通八达，出入方便快捷。3、 周边配套丰富，教育资源突出：项目紧临新南康中学、第一小学，文化公园、博物馆等，人文资源丰富。4、 项目规模及规划设计优势：项目规划建筑面积达10余万平米，小区规模较大，具有较好的规模效益。项目全部为带电梯的小高层、高层建筑组成，建筑风格现代、时尚、简约，小区规划以人本，景观丰富，实行人车分流，小区安全、舒适。5、 开发商品牌与实力：开发商来自赣州当地，已成功地开发了“紫竹苑”、“天乐花园”、“文锦商城”等一批优质工程，有丰富的本地开发经验，拥有一批专业、敬业的房地产开发和销售人员，具有较高的经营管理素质，是确保本项目成功开发的基石。2、劣势分析1、 项目所处的地块周边环境较凌乱，多为居民自建房，在一定程度上影响了该地块的居住环境的提升。2、 离市中心相对较远，周边银行、医院、超市等生活配套欠缺，会给生活上造成不便。3、 南水新区现阶段正处于大规模开发建设时期，市政基础设施、居民生活配套等不全，会给项目销售带来影响。3、机会分析1、 南水新区成为南康城区向外扩张的主方向，城市建设的步伐有望进一步加快。南水新区将成为消费者置业的热点。2、 城市化进程的加快，大量的人口涌入南康市区，根据南康市城市总体规划，该市未来5-15年内城区人口增长幅度较大，到2020年左右，城区面积达到50平方公里，人口达到50万，住房仍然有比较稳定的需求，且随着今后土地供给量的逐年减少，商品房投放量将受到一定的控制。3、 南康经济的快速发展，特别是家具业、服装业的发展和壮大，带动了南康个私经济的迅速壮大，居民收入水平有了较大的提高，购买力进一步增强，置业升级换代会产生更多的住房需求。4、风险分析1、 直接竞争对手带来的威胁：目前南康市商品房的开发主要集中在南水新区，项目周边有阳光康城、恒辉大景城等大型项目，随着周边项目的开发，市场竞争会进一步加剧。2、 宏观调控仍将继续，信贷规模的收缩将导致开发商融资难度的加大，同时“第二套房贷新政”在打压投资需求的同时也抑制了部分有效需求，市场预期不明朗，这都将为项目的操作带来一定的难度。第六章 项目利润估算及资金筹措（一）项目销售收入的估算1、销售价格和销售进度的确定根据南康市的实际状况及本项目一期销售情况，在成本估算的基础上，确定销售价格如下：高层住宅均价2800元/；商铺均价5000元/；地下车库均价65000元/个。结合周边楼盘的销售情况，预计销售进度情况为第一年末售出40%，第二年末售出30%，第三年末售出30%。住宅、商铺、地下车库的销售情况相同。“书香花苑”销售预测表序号项目名称总面积（）合计销售额（万元）第1年末（40%）第2年末（30%）第3年末（30%）1住宅89091249459978748474832商铺5776288811558678663农贸市场6600-4地下车库280个18207285465465幼儿园、会所2356-6合 计29653