鹤峰县燕子镇金燕小区建设项目可行性研究报告.doc

目 录第一章 总 论11.1项目概况11.2报告编制依据和研究范围21.3主要技术经济指标3第二章 项目建设背景与必要性42.1项目建设背景42.2项目建设必要性6第三章 市场分析与预测83.1市场分析83.2市场预测9第四章 项目选址及建设条件104.1项目选址104.2建设条件10第五章 建设内容及规模145.1建设内容145.2建设规模15第六章 工艺技术方案166.1工艺流程166.2设备选型17第七章 工程建设方案197.1总图运输197.2建筑工程197.3结构工程207.4给排水工程217.5电气工程22第八章 节能与环保258.1节能措施258.2环保措施28第九章 项目工程管理与劳动保护319.1工程管理319.2劳动保护32第十章 项目实施进度安排3410.1项目前期阶段3410.2项目准备阶段3410.3项目实施阶段34第十一章 投资估算与资金筹措3511.1投资估算3511.2资金筹措36第十二章 招投标方案3812.1编制依据3812.2招标范围3812.3招标组织形式3912.4招标方式3912.5招标信息发布39第十三章 经济效益分析4013.1分析说明4013.2经济费用、效益分析4013.3财务指标分析4113.4评价结论41第十四章 社会效益分析4214.1项目对当地经济发展和社会稳定的影响4214.2项目对当地相关产业发展的影响4214.3项目对合理利用自然资源的影响42第十五章 研究结论与建议4315.1研究结论4315.2建议43鹤峰县燕子镇金燕小区建设项目申请报告目 录第1章申报单位及项目概况31.1项目申报单位概况31.2项目建设背景41.3项目建设必要性81.4项目概况9第2章发展规划、产业政策和行业准入分析112.1发展规划112.2产业政策122.3行业准入15第3章资源开发及综合利用分析173.1资源开发方案173.2资源利用方案173.3水资源节约措施19第4章节能方案分析214.1用能标准和节能规范214.2能耗状况和能耗指标分析22第5章建设用地、征地拆迁及移民安置分析255.1项目选址及用地方案255.2土地利用合理性255.3征地拆迁和移民安置规划方案26第6章环境和生态影响分析276.1环境和生态现状276.2生态环境保护措施326.3特殊环境影响33第7章经济影响分析357.1基本财务数据357.2财务评价367.3不确定性分析377.4行业影响387.5区域经济影响397.6宏观经济影响397.7经济影响的具体表现39第8章社会影响分析428.1社会影响效果428.2互适性分析438.3社会风险分析44第9章主要风险及应对措施459.1主要风险综述459.2风险影响程度459.3风险应对措施48第10章社会稳定风险分折5110.1合法性分析5110.2合理性分析5110.3可行性分析5110.4稳定性分析5210.5其他可能影响社会稳定的相关因素分析52第11章主要结论和建议5311.1主要结论5311.2建议54附件：1、建设项目规划意见(鹤村规燕选字第2013010号。2、燕子乡人民政府金燕小区建设用地规划红线图。3、鹤峰县兴业土地估价事务所燕子乡拟建农贸市场地形图。4、鹤峰县国土资源局关于鹤峰县燕子镇金燕小区建设项目用地预审意见的函(鹤国土资函201352号)。5、鹤峰县环保局批准的关于鹤峰县燕子镇金燕小区建设项目环境影响报告表的审批意见（鹤环函20141号）。6、红渔房地产开发有限责任公司企业法人营业执照复印件。7、红渔房地产开发有限责任公司组织机构代码证复印件。8、红渔房地产开发有限责任公司税务登记证复印件。9、红渔房地产开发有限责任公司法定代表及股东身份证复印件。10、恩施迪大房地产开发有限公司股东出资承诺。鹤峰县燕子镇金燕小区建设项目申请报告第1章申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况1.1.1项目申报单位项目申报单位：红渔房地产开发有限责任公司。成立时间：2013年5月3日，工商登记代码：422828000014787。公司地址：鹤峰县燕子镇十字街32号。法定代表人：朱佩平。公司类型：有限责任公司。注册资本：人民币1000万元。经营范围： 地产开发、市场投资。(以上经营范围涉及许可经营的，应在取得有关部门的许可后方可经营)。公司实力：公司现有员工50人，其中高级工程师2人、工程师8人、高级经济师2人、经济师1人、统计师1人、助理工程师5人、会计师1人和专业技术人员13人，内设2个部门。1.1.2股东构成、股权结构比例公司注册资本1000万元，公司股东由朱佩平、朱建红、朱红涛3人构成。股东朱佩平，男，土家族，1970年生，鹤峰县燕子镇蔡坡村人，身份证号码42282819700305391x，出资货币资金600万元，占比60%；股东朱建红，男，土家族，1965年出生，鹤峰县容美镇沿河路292号人，身份证号码422828196508050031，出资货币资金 200万元，占比20%；股东 朱红涛，男，土家族，1973年出生，鹤峰县燕子镇蔡坡村人，身份证号42282819730109391x，出资货币资金200万元，占比20 %。朱佩平任董事长，公司办公地址：鹤峰县燕子镇十字街32号。股东承诺自项目开工后一年内再增加项目资本金1200万元，其中：股东朱佩平增资500万元，朱建红、朱红涛均增资350万元。项目资本金达到2200万元，超过国家规定20%以上比例的要求。1.2项目建设背景1.2.1县域经济概况县域实力不断增强 ：2012年县域生产总值349664万元，人均17435元，比上年增加2222元，扣除价格因素同比增长11.7个百分点。全县民营经济实现增加值225112万元，占县域生产总值的64.4%，比上年提高1.6个百分点。近年来，随着工资改革制度的不断完善和落实以及各项津补贴的规范发放，鹤峰县城镇居民工资性收入不断增长，投资能力进一步增强，消费水平进一步提高。城镇居民可支配收入稳步增长：2012年，鹤峰县人均城镇居民可支配收入14778元，比上年增加1849元，增长14.3%。农村居民收入大幅提高：2012年农村居民纯收入达到4802元，较上年增加686元，增长16.7%。 金融机构各项存款余额持续增加：年末金融机构各项存款余额393955万元，比年初增加68958万元，增长22.3%，其中居民储蓄存款余额244951万元，比年初增加49298万元，增长14.6%，各项贷款余额225375万元，比年初增加12959万元。居民投资理财意识不断增长：随着国际国内经济形势的变化，城镇居民风险意识和理财意识得到增强，不少城镇居民把购买国债、购买保险、购置房产作为投资理财的重要方式。1.2.2燕子镇经济社会概况经济社会全面发展：燕子镇地处鹤峰之东，素称“鹤峰东大门”，国土面积358平方公里，距县城27公里。东接五峰湾潭镇，距五峰县城98公里，西临容美，北靠木林子原始森林，南抵南渡江岸。地理坐标东经1100411019，北纬29523009。平均海拔1200米，最高处孔家垭(位于大五里坪村)2039.7米，最低处南渡江（楠木村）360.3米。于2013年10月由鹤峰县人大常委会依据省民政厅鄂民政发201352号文件批复，以鹤人常发201330号文件作出撤销燕子乡设立燕子镇的决定，以原燕子乡的行政区域为镇的行政区域，镇人民政府所在地燕子集镇海拔1172米。 燕子镇辖28个行政村，189个村民小组，总人口22017人，其中农村人口20668人，劳力 10579人，农户数6104户。土家族占57%左右。全镇耕地面积 42454亩，承包耕地面积25097亩，林地面积39.8万亩，荒山17.4万亩，森林覆盖率80.7%。 2012年，实现乡域生产总值6.5亿元，其中工业总产值3.6亿元；农业总产值17027万元。实现财政总收入3112万元，其中地方一般财政收入1627万元。实现农民人均纯收入4896元。支柱产业巩固提升。2012年，是阴雨寡照年，又是多年不遇的干旱年，各种病害极为严重，对烟叶生长极为不利。面对多重复杂困难，燕子举全乡之力，实现了增面积、增产量、增效益、超目标的新跨越。全年完成“两烟”收购量4.325万担，实现税收1003万元，增加农民收入5512.51万元，在2011年的3795万元的基础上增加了45%，实现历史性突破。特色产业不断壮大。着力打造特色产业集群，优化现代农业结构，增加农民收入，壮大乡域实力。蔬菜产业：以荞云、清湖两个片区为主的生态型高山蔬菜基地，种植面积达到2.7万亩，2012年实现农民收入6676.48万元。林业产业：按照“林业产业化、产业区域化、经营专业化”发展思路，基本形成以楠竹、杉树为主的用材林和以核桃为主的木本油料的林业基地，2012年实现林业收入490万元。药材产业：完成了以芹草坪村为核心的千亩草本药材发展规划，建立起以专业合作社为龙头的发展模式，2012年全乡药材销售收入突破1350万元，成为带动农民增收的新亮点。畜牧产业：按照“企业连基地，基地连千家”和“千户百头”畜牧养殖模式，建设溪坪和清湖两个村“531”生猪养殖示范基地，深入推进生猪绿色小区养殖“百户万头”工程，2012年实现生猪出栏4万余头，畜牧收入达到4182万元工业经济后势强劲。2012年，全乡2000万元以上规模工业企业达到3家，规模企业实现工业总产值20022.9万元，同比增长16.5%，实现销售产值19472.8万元，同比增长15.57%。新增了鹤峰县燕子启盛畜牧养殖专业合作社、鹤峰县群立中药材专业合作社、湖北省百顺农业有限公司3家县级龙头企业。基础设施建设全面铺开。着力实施民居改造和新农村建设项目。自启动新农村建设工作以来，我乡共投入资金2000余万元，实施了民居改造807户、危房改造652户、“一建三改”255户，董家、清湖、燕子、湖坪、新行、油坪、瓦窑、石龙、溪坪、东乡、楠木等村6000余人居住条件得到明显改善，初步实现人居环境优美、和谐。在农业基础设施建设方面，抢抓现代烟草农业建设机遇，整治了一批基本烟田，集中改造了一批烟叶烤房，在大五里坪村新建了20栋集中烘烤群。同时，完成了土地开发整理的申报及实施工作，对3个低丘岗和万亩基本农田设施进行了前期科研和规划工作。通村公路里程不断增加。2012年，通过村级“一事一议”等公路规划项目，我乡整修公路8条、18.6公里；新修公路10条、15.6公里；硬化公路6条、11.31公里。目前，全乡通村公路里程已达207.5公里，其中硬化公路里程135公里，基本上解决了人民出行难的问题，为乡域经济大发展架通了“高速”通道。安全饮水覆盖率不断扩大。随着“万名干部进万村挖万塘”活动的实施，极大地提高了我乡农村安全饮水的覆盖率。溪坪、燕子、新行、油坪、湖坪、董家、清湖等村自来水到户率达到了100%。同时，扩大了集镇供水规模，目前集镇供水户已达538户，配备了消毒设备，在水库重点期间共加进聚合氯化铝及明矾2.2吨，二氧化氯消毒剂33组，较好地保证了饮水安全度。教育工作再创辉煌。乡党委、政府高度重视教育事业发展，去年9月，乡政府筹资6.3万元重奖优秀教职工，奖金为全县之最。全乡教育工作再迈新台阶，小学调研考试综合成绩排名全县第一； 202名学生参加中考，88人上鹤峰一中公费线。2012年，燕子乡中心学校被国务院表彰为“全国两基工作先进单位”，并获得省级“绿色学校”，州级“语言文字示范学校”荣誉称号。社会保障体系逐步完善。着力提高“三个群体”(困难群体，优抚群众，孤残、孤儿等特殊群体)生活保障水平，确保“应保尽保”落到实处，全年共发放社会救助资金近286万元，落实了粮食直补面积2.42万亩、金额76.1470万元，退耕还林补助金额88.3638万元，家电下乡补贴资金87.34万元，汽车下乡补贴资金21.2993万元。安全生产实现零事故。深刻汲取2011年“11.23”较大生产安全事故教训，2012年，采取超常思维、超常措施、超常手段，确保了全乡安全生产稳步推进，实现了全年“零事故”的目标。社会治安综合治理成效显著。2012年，共计排查矛盾纠纷155起，成功调解126起，实现了县外“零信访”的目标，全县唯一，有力地促进了我乡经济社会的和谐稳步发展。全民素质大幅提升。我乡以巡回宣讲团为依托，创新思路，狠抓宣传、教育、引导、感化群众，提高全民素质，进一步创优发展环境，全乡上下呈现出“主动搞好调整结构，促进生产发展的多了，不思进取，按部就班的少了；自觉投身村庄整治，推进美化亮化的多了，甘心落后，等靠要赖的少了；积极参与活动，促进乡风文明的多了，固步自封，我行我素的少了”的“三多三少”喜人局面，基本上实现了“四新八五”的工作目标。1.3项目建设必要性1.3.1是落实鹤峰县“十二.五”经济社会发展规划及燕子镇集镇规划的需要。改善人居环境、提高城镇居民生活质量，增强燕子镇镇辐射带动能力，是鹤峰县“十二.五”期间的重要发展目标之一。同时，鹤峰县城市总体规划（20102020年）及燕子镇集镇规划明确提出建立完善的住宅建设和供应体系，开发建设一批规划合理、质量优良、配套完善、环境优美、体现以人为本的现代居住小区；合理进行旧城镇居住区和“城中村”改造，逐步实现其综合环境改善。金燕小区建设符合鹤峰县“十二.五”发展规划及鹤峰县燕子镇集镇规划的要求，该项目建设是落实鹤峰县“十二.五”规划的需要。1.3.2是完善集镇服务功能推进鹤峰县“一区三园”建设工作的需要。燕子镇是鹤峰“一区三园”中绿色食品加工工业园区所在地，随着全县产业结构的调整和集镇基础设施的完善，一些具有鹤峰特色的农产品加企业将不断进入加工园区，建设金燕小区是完善燕子集镇服务功能，培育农贸交易市场，促进“一区三园”建设的需要。同时，随着园区建设速度的不断提升，入驻企业不断增加，集镇人口随之不断增长，集镇常住人口已达到4500人，预计到2020年可达7000人。集镇没有农贸交易场所，仅靠沿街叫卖或沿街摆摊，建设金燕小区，形成农产品的现代流通服务十分必要。1.3.3带动相关产业和地方经济共同发展金燕小区开发除带动建筑、建材、机械加工、装饰、家俱、家电等直接相关的产业外，还将极大地促进市政基础设施的配套完善，推动商业、金融、医疗卫生、教育、交通运输、邮政电信、餐饮服务等公共服务行业的共同发展，在解决就业、繁荣地方经济、刺激消费、增加财税收入等方面发挥较大的作用。1.3.4是落实州政府2012年“十大民生工程”的重大举措金燕小区中的燕子镇标准化菜市场建设是2012年州政府确定的“十大民生工程”建设内容之一，建设好燕子镇标准化菜市场，是落实恩施州农产品现代流通综合试点实施方案、州人民政府督查室关于上报2012年州定“十大民生工程”量化指标的知的具体行动和重要举措，不仅能为全州农产品现代流通积累成功经验，还可为推动新型城镇化建设作出积极探索。1.4项目概况1.4.1建设地点项目拟选位置鹤峰县燕子镇(原信社、食品场地)，东临燕子工商分局和电信分局，南接燕子集镇十字街道路边沿，西临燕子畜牧站、郑金阶住宅、燕子村集体承包地小路，北至燕子村集体土地（鞠光汉住宅相邻），地理位置优越，发展前景良好。1.4.2建设年限项目建设年限为3年，自2013年12月开工到2016年11月全面竣工。项目建设分三期进行，第1期工程为标准化菜市场建设，自2013年12月开工至2014年5月投入使用。第2期为信用社还建房建设，自2014年6月开工至2014年12月交付使用。第3期为商服综合楼、露天停车场及其他配套、公用工程，自2015年1月至2016年11月完成。1.4.3建设内容及建设规模项目建设总用地面积6860平方米，土地性质为建设用地。建筑总面积25240平方米。(1)标准化菜市场建筑面积700平方米，钢构棚，摊位30个。(2)综合楼2栋，建筑面积24540平方米，钢混框架12层。其中：1-5层为商业服务用途10000平方米，每层2000平方米；6-12为住宅14540平方米。(3)其他为露天停车场、货物堆场、绿化、通道等23167平方米。1.4.4投资规模、资金筹措方案项目总投资3437.13万元。 资金来源：企业资本金1000万元，预售房款 1237.13 万元，股东借款1200万元。第2章发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划2.1.1国民经济和社会发展总体规划 “十二.五”时期，是必须紧紧抓住并且可以大有作为的重要战略机遇期。随着加入世界贸易组织过渡期的结束，我国已进入全方位开放的新阶段。经济全球化趋势继续增强，产业结构调整和转移步伐加快；国内居民消费结构逐步升级，新的消费需求不断涌现；科技进步日新月异，一批主导未来的新兴产业将出现；社会主义市场经济体制不断完善，社会政治保持长期稳定，中央提出并开始实施促进中部地区崛起和新一轮西部大开发的战略,为实现又快又好的发展创造了有利的条件。在鹤峰东大门的燕子镇实施以农产品现代流通为突出特点的金燕小区综合开发是落实国民经济和社会发展总体规划的重要举措。2.1.2鹤峰县城市总体规划按照鹤峰县城市总体规划(20102020年)提出的战略发展目标，城市建设发展总体思路是：“依托大交通、大工业、古文化、丰富资源，实施工业富县、商贸活县、旅游旺县、科技兴县、依法治县”战略，强化农业基础也位，推进工业化进程，加快第三产业发展，到2020年，城区形成面积达到12.6平方米公里，人口达到7万人。以建设山水园林式城市为目标，科学调整和严格执行城市总体规划，完善老区，繁荣新区。树立经营城市理念，最大限度地筹集建设资金，搞好迎宾大道延伸工程、污水处理厂、体育中心、文化休闲广场、液化石油气燃气工程等市政基础设施建设，加强城市环境卫生的综合整治，实施好人行道硬化、车行道维修、行道树种植、路灯改造、临街建筑物“穿衣戴帽”等“四位一体”改造工程，拉开城市框架，完善城市基础设施，使容美镇中心城区(含太平镇)面貌有一个质的飞跃。正在形成的湖北省鹤峰县城市总体规划(2012-2030年)规划提出了县域空间结构为：“一主一副、三带三区”的空间结构，燕子镇为此规划“三带”中的重要规划内容，规划中提出：“三带：根据城镇发展情况和交通实施布局，以中心城区为核心，形成一主两辅城镇发展带。其中，东西向发展带沿五来高速公路、325省道鸦来线，串联中心城区和燕子镇，形成东西向的县城工业、商贸、旅游为主体的城镇发展带，是鹤峰未来产业发展和城镇化的主发展带”，燕子镇处于三条城镇发展带中的主发展带地位。同时也是规划中“三区”中的北部生态农林区，规划提出：“北部生态农林区包括下坪、邬阳、燕子，主要依托良好的农林种植资源优势，着力发展绿色食品，建成全县的农林经济核心板块”。规划还提出：燕子是以特色蔬菜种植的特色镇。从城镇规模上界定为三级城镇，到规划末期城镇人口为1.5万人，城镇建设用地规模3平方公里。规划规划燕子镇城镇等级为特色镇，职能类型为旅游型，城镇职能为依托董家河的旅游资源，以发展特色蔬菜、药材和烟叶种植，食品、中药材加工业和旅游业开发为主。项目建设符合湖北省鹤峰县城市总体规划(2012-2030)要求。2.2产业政策2.2.1现代服务业发展政策服务业发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志。加快发展服务业是发挥地方经济比较优势、调整经济结构、加快推进经济发展方式转变的突破口。现代服务业发展方面的政策主要有：国务院关于印发物流调整和振兴规划的通知(国发20098号)在政策措施中有“加强组织和协调、改革物流管理体制、完善物流政策法规体系、制订落实专项规定、多渠道增加对物流业的投入、完善物流统计指标体系、继续推进物流业对外开放和国际合作、加快物流人才培养、发挥行业社团作用”等9项政策规定。湖北省物业振兴和调整实施方案(2009-2011)，省人民政府关于构建全省农村现代流通网络体系的意见(鄂政发200848号)，国家发改委办公厅关于印发农产品批发市场国债项目信息系统建设验收要求等有关文件的通知(发改办2005438号)，湖北省创建现代服务业发展示范园区实施办法，省人民政府关于促进服务业加快发展的若干意见(鄂政发200757号)。上述现代服务业发展产业政策为项目的综合开发提供了难得的发展机遇。2.2.2调整住房结构政策关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见规定切实调整住房供应结构：一是制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十二.五”期间，普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十二.五”发展规划和近期建设规划。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。二是明确新建住房结构比例。“十二.五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。2005年的“旧国八条”将稳定住房价格放在首位，并提出要大力调整住房供应结构与用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应；“新国八条”将“强化规划调控，改善商品房结构”放在第一位；充分体现了宏观调控政策向调整住房供应结构方面的倾斜。2006年 “九部委新政”的 “9070”政策要求套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，要求开发商的产品主要定位中、小户型商品房，对未来的住房供给结构将产生重要影响。2.2.3商品房预售政策中华人民共和国城市房地产管理法中规定：商品房预售是一种比较特殊的房地产转让行为。预售方具有一定投机性，预购方具有较大风险性，如不加以控制，预购方权益易受到侵犯。因此，城市房地产管理法对商品房预售规定了较之一般出让土地使用权转让更加严格的限制性条件和程序。商品房预售，应当符合下列条件：已支付全都土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。2.2.4投资项目资本金政策国务院以国发200927号文下发国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知,对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整。调整后,各行业固定资产投资项目的最低资本金比例为:钢铁、电解铝项目,最低资本金比例为40%;水泥项目,最低资本金比例为35%;煤炭、电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷、玉米深加工、机场、港口、沿海及内河航运项目,最低资本金比例为30%;铁路、公路、城市轨道交通、化肥(钾肥除外)项目,最低资本金比例为25%;保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%;其他项目的最低资本金比例为20%。本项目中房地产部分为普通商品房，其他属商贸流通服务，执行资本金比例为20%。2.2.5促进房地产健康发展政策国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中指出：房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。2.3行业准入城市房地产开发经营管理暂行办法提高了房地产行业准入门槛、明确了对房地产开发企业资质管理及投资项目资本金的监管。办法要求，从事房地产开发经营活动，必须依法取得房地产开发企业资质等级证书或者暂定资质证书。对取得四级资质证书和暂定资质的房地产企业，注册资本提高到不少于400万元。房地产开发应当符合国家的产业政策、国民经济与社会发展计划。房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。房地产开发企业预售商品房，应当取得土地使用权证书、建设部工程规划许可证和建筑工程施工许可证；高层建筑工程进度达到设计形象进度的三分之一以上，其他建筑工程进度达到设计形象的二分之一以上；已确定工程施工进度和竣工交付日期。办法同时要求，未取得商品房预售许可证明的在建商品房，房地产开发企业不得向预订人收取任何费用。依照国家有关规定，鼓励房地产开发企业通过公开招标投标方式，进行经济适用住房的开发经营，其建设用地可以通过划拨方式取得，并享受国家规定的优惠政策。经济适用住房的开发建设用地，不得改变其土地用途，变相进行商品房开发经营。依照国家有关规定，鼓励房地产开发企业通过公开招投标方式，进行经济适用住房的开发经营，其建设用地可以通过划拨方式取得，并享受国家规定的优惠政策。根据鹤峰县国土资源局关于鹤峰县燕子镇金燕小区建设项目用地预审意见的函（鹤国土资函201353号）规定，项目用地符合国家产业政策和供地政策，用地标准符合相关要求，符合鹤峰县燕子乡土地利用总体规划(2010-2020)、燕子镇集镇规划。在实施过程中，应严格按相关行业准入标准的规定执行。本项目目标及功能定位合理，符合与项目相关的各类规划要求，符合相关法律法规、宏观调控政策、产业政策等规定，满足行业准入标准。第3章资源开发及综合利用分析3.1资源开发方案资源开发是对资源开发类项目而言，本项目不属资源开发类项目，也不占用重要资源，本节内容略。3.2资源利用方案因不属资源开发类项目，没有作为原料的各类金属矿、非金属矿内容，故资源利用重点分析项目建设过程中的建材资源与水资源利用。3.2.1建筑材料利用本项目作为商住楼建设内容，所用材料包括“三材”、石灰、卵石、沙砾等。（1）钢材：可由当地或湖北宜昌市等地购进。（2）水泥：低标号普通水泥由当地华新水泥厂供应，425#、325#水泥，525#水泥，其水泥经抽样检验，性能指标均满足标号要求。水泥出厂直接采用汽车运至工地。（3）木材：可从本地购进。（4）片、块、碎石材料：本项目所用的片、块、碎石材料主要岩性为石灰岩，用作上、中、下面层材料，也适用于路面基层、垫层、构造物和防护工程。（5）砂、砾石材料：沿线砂、砾石、中（粗）砂材料均比较丰富，主要采自周边，采运方便。其中当地生产的砾石、中（粗）砂材料，开采方便规模较大，可用汽车直接运至施工现场。贮量丰富，适用于砼骨料。3.2.2水资源利用本项目以农产品经营、商贸服务兼有居住建筑为主要内容，根据测算100套住宅，可容纳居住人数300人，按人均每天耗水150公斤，商业面积每天每平方米0.5公斤测算，全年水资源消耗量约为1.82万吨/年。合理的利用水资源，是本项目资源利用方案的重点内容之一。1、给水建筑给水排水按设计规范GBJ588（97版），日最高用水量50立方米，给水系统从集镇自来水干管上接入，并在建筑周围敷设成环状以满足住宅居民生活、消防用水。2、中水本项目在小区内设置中水处理设备，主要用于卫生间冲厕、道路浇洒等用水。3、雨水、污水排水系统采用雨污水分流制，本项目居住区产生的污水经汇集后，排入集镇管网。4、水资源现状县内水域资源主要由河流、水库、塘堰等组成，境内有水域面积2393公顷，其中：河流1761公顷，水库593公顷，塘堰36公顷、精养鱼池3公顷。境内有澧水、清江、沅水三大水系，溇水、渫水、澧水北源、咸盈河、白水河五大流域。境内河溪沟谷纵横，流程大于3公里以上的河流、溪沟112条，大于5公里以上河流48条。河流以澧水水系为主，流域面积2592平方公里，占全县面积的90%，流域面积大于100平方公里的河流10条。全县水资源平均总量为44.25亿立方米，其中地表水资源量34.25亿立方米，占77.4%，地下水资源量10亿立方米，占22.6%，人均水资源2.07万立方米，居全省第一位。在数量上鹤峰县水资源极其丰富，但可控性差，利用难度大。大部分水沿河川集中流出县外而得不到利用，往往还会形成洪灾涝害。同时境内山高谷深，河床深切，水低田高，地表径流很难提取利用。地下水资源也由于埋深较大，多在深山峡谷之中，山高水低而影响了其开发。由于山地特殊产流条件使水资源在季节、地域上分配极不均匀，在水资源的时空分布上降水多集中在4-9月，占全年的70%以上，大量水资源以洪水形式排泄掉。在垂直分布上，低山地区多年平均径流深1175.5毫米，二高山为1198.3毫米，高山为1204.5毫米。在水平分布上有西南向东北递减的趋势，县域南部的朱家山和西部的中营多年平均流深在1400毫米以上，北部的邬阳关和东部的江口为9001000毫米，南部降水大于北部。燕子镇境内水资源丰富，但集镇山高水低，用水困难，现有水厂日供水能力为258立方米。从朝阳引水的新水厂正在建设之中，预计2014年可投入使用，届时集镇用水瓶颈可得到破解。新水厂建设将有效解决集镇及附近村庄用水问题，并为燕子镇的未来发展提供有力保障。3.3水资源节约措施根据现行建筑给水排水设计规范（GB50015-2003），室外给水设计规范（GB50013-2006）选取给水用水定额。通过调查收集和掌握准确的集镇水压、水量及供水可靠性的资料，为合理设计给水系统、利用集镇供水压力提供依据；根据用水设备、用水卫生器具和水嘴的供水最低工作压力要求，确定直接利用集镇供水的层数。回收屋面雨水作为浇洒道路用水，室外部分地面采用渗水砖使雨水回渗。所有给水龙头等用水器具采用节水型产品，管材采用焊接或电熔连接管道，以防漏水。屋面雨水设计为重力流内排水。在建筑物旁设初期雨水弃流池和贮水池，收集屋面雨水，用做浇洒道路用水；小区内道路雨水尽量流向绿地和渗水砖。雨水渗入地下涵养水源。合理配制水表等计量装置。建筑物的引入管、住宅的入户管及公用建筑物需计量的水管上均应设置水表。第4章节能方案分析4.1用能标准和节能规范1、根据国务院投资体制改革的决定的有关规定，必须编制项目资源消耗分析、节能篇章。2、国家计委、国家经贸委、建设部资源19972542号文关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定的通知。3、“新建工程项目设计必须认真贯彻国家产业政策、国家和行业节能设计标准，不得采用国家已公布的限制（或停止）生产的产业序列、规模、或行业已公布限制（或停止）的旧工艺翻版扩产增容及选用淘汰产品。”4、国家公布的消耗指标和有关节能规定。5、建设部令（143号）民用建筑节能管理规定修订版。6、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）7、绿色建筑评价标准（GB/T50378-2006）8、绿色建筑技术导则(建科【2005】199号)9、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标（JCJ134-2001）10、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JCJ26-9511、采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）12、通风与空调工程施工质量验收规范（GB50243-2002）13、外墙外保温工程技术规程（JGJ144-2004）14、建筑照明设计标准（ GB50034-2004）15、建筑采光设计标准（GB/T 50033-2001）16、城市道路照明设计标准（GJJ45-91）17、采暖居住建筑节能检验标准（ JGJ 132-2001）18、民用建筑电气设计规范（ JGJ/T16-920）19、空调通风系统运行管理规范（GB50365-2005）项目建设方案所遵循的国家和地方有关合理用能标准、节能设计规范的选择恰当，充分考虑到行业及项目所在地的特殊要求，内容全面、标准选择适宜。4.2能耗状况和能耗指标分析4.2.1能源供应状况项目所在地鹤峰县共有水电发电站70余座，总装机达17.1万千瓦时，常年发电量4.23亿千瓦时；110千伏变电站2座，35千伏变电站9座，10千伏开关站2座；110千伏输电线路3条131千米，35千伏输电路13条153千米，10千伏配电线路1520千米，低压配电线路5195千米。10 千伏配电变压器1110台。全县用电户数近6万户，社会用电量1.4亿千万瓦时，其中工业用电在3500-4000万千瓦时之间。省政府“616”对口帮扶支援的110千伏桥太线已经建成，110千伏太平变电站和110千伏宣太线路工程及装机45万千瓦的江坪河水电站、装机17万千瓦的淋溪河水电站正在建设之中。鹤峰是湖北的水电大县，水电资源丰富，电能供应常年富余达2.8亿千瓦时，项目用能有足够保障。燕子镇水能资源丰富，小水电产业发展较早，自80年代初兴建小水电站以来，不断形成小水电产业，建有大小水电站8座，总装机8.0365万千瓦，年发电量2.1亿千瓦时。有35千伏变电站1座,10千伏开关站1座，现正在建设110千伏、35千伏变电站各1座。丰富的水电资源为全镇第一、二、三产业发展提供了可靠的动力保障。4.2.2拟建项目的能源消耗种类该项目的能源消耗种类主要是电能，项目的电气设计包括供电、配电、照明、防雷、接地等，供电采用两路10千伏环网供电，电源由电力部门从35千伏燕子集镇变电站接入。消防、安保、应急照明、电梯等重要负荷采用双电源供电。低压配电采用放射与树干相结合的方式，工程建筑物防雷属按三类防雷考虑。居住建筑全年耗电量:测算标准60kwh/m2 ，本项目建成后居住户数100户，建筑面积14000平方米，年耗电量84万千瓦，按上年度国家统计局发布的湖北发电煤耗0.332的折算标准，折标煤27.89吨。商业建筑年耗电量:测算准标80kwh/m2