张家界国际大酒店可行性研究报告.doc

张家界*国际大酒店可行性研究目 录1.总论11.1 项目名称、主办单位及负责人11.2 可研编制的依据、原则11.3 项目提出的背景、投资必要性和经济意义21.4 研究范围41.5 结论52.循环水、污水量72.1 污水情况72.2 循环水需求量93.产品方案和生产规模103.1 污水处理方案及处理规模103.2 循环水规格和生产规模114.工艺技术方案124.1 污水处理工程124.2 循环水系统205.原材料、燃料和动力的供应266.建厂条件和厂址方案276.1 建厂条件276.2 厂址方案307.公用工程和辅助设施方案307.1 总图运输307.2 给排水317.3 供电327.4 供热347.5 维修设施347.6 化验347.7 土建（建筑物、构筑物）348.环境保护368.1 厂址与环境现状368.2 执行的环境质量标准及排放标准368.3 建设项目的主要污染源及污染物378.4 绿化389.劳动安全与职业卫生389.1 设计依据389.2 设计原则389.3 劳动安全措施389.4 工业卫生399.5 安全机构3910.工厂组织和劳动定员3910.1 工厂组织3910.2 生产班制和定员3910.3 人员的来源和培训3911.项目实施计划3911.1 建设工期3911.2 进度安排3912.投资估算及资金筹措4012.1 投资估算4012.2 资金筹措4112.3 资金运筹计划4213.财务评价4213.1 成本费用估算4213.2 财务评价4313.3 不确定性分析4413.4 财务评价结论441. 项目背景1. 1项目主办单位简介：张家界*天下旅游产业有限公司成立于2001年，注册资金2000万元。是集房地产、旅游酒店、设施、生态农业投资开发及高新技术产品与推广为一体的综合型企业。公司下设投资管理、营销策划、建筑工程、酒店管理等部门。公司计划在张家界市南庄坪区投资2.1亿元开发“*旅游城”项目，项目包括“*豪庭”高档住宅小区、“旅游商品城”及“天下国际大酒店”；公司还与湖南省旅游开发总公司合作，共同投资在张家界武陵源核心风景区开发建设“张家界*国际大酒店”。1. 2项目概况：本项目位于张家界市武陵源核心景区中，距离武陵源干线马路约400米；背面是一连绵山区，地块与军砥路相连且边缘相隔有一条小溪。在地块之间（正面）可以远眺著名的名胜风景“百丈峡”。地块总面积约为60亩，预计建成一个低密度的建筑群，其中，总占地面积为：39660平方，总建筑面积计划在27972平方米；其中规划设计客房面积约为16783平方米；客房数量大概在250间左右。设计依据：本项目所处位置及地形和面积等具有较大的约束性，首先，项目的面积不是很大，只有不到40000平方米，其二，项目定位为一家五星级酒店，对于酒店和酒店以外的配套工程及环境规划都有较高的要求，这时我们在对酒店的功能面积进行分摊时应注重酒店与配套的比例，而不是一味偏重项目的利润而轻各个项目的功能主体比；其三，项目所处武陵源地区有很多的酒店物业、分布较为集中且和项目距离较近，再者距项目40公里的辐射范围内也分布着众多的酒店、宾馆（张家界）,如果项目在设计时,过多的加大项目的密度,那么,这对项目来说是一个制约,原因为：a， 项目的竞争大(区域内众多的酒店物业)；b， 来此旅游的客户对酒店的要求也尽不相同,有的客户喜欢好一点或上档次的酒店,而有的客户则较为喜欢一些经济实惠的酒店；综上所述，根据项目的五星级定位标准和结合项目周边（市场）情况，我司对项目的房间数量进行了严格的控制和精确的测算，故把项目的房间数量定为250间，至于项目准确的建筑面积和项目的容积则需根据我司之建议与专业的建筑设计公司再作进一步的商讨。1. 3项目主办单位的发展意图：“张家界*国际大酒店”定位为“五星级产权式休闲度假旅游酒店”。项目建成后将是张家界市首家“休闲度假式五星级”酒店，项目将引进目前国外流行的产权式酒店开发模式且配以先进的酒店经营管理模式。项目开发建成后将成为张家界地区乃至湖南省的首个产权式酒店。项目将按照主题式酒店的模式进行策划开发建设，使项目成为张家界一个经过人为塑造的美不胜收的旅游景观和最具有代表性的国际性的高档酒店，在其建筑风格上也力求把项目建成为张家界市一个标志性建筑物。借以达到项目的形象、质素、品牌的全面提升。市场定位依据：1， 项目所处的地区为世界著名的旅游城市张家界，每年有数以万计的客人来此旅游渡假；2， 符合项目产权式酒店的开发模式产权酒店的定义；现在国内的产权酒店都是以旅游为结合点；开发条件：地处风景名胜区且旅游资源十分丰富；3， 目前在湖南省还没有一家产权式酒店，所以对于本项目来说，周边是没有竞争对手，这对项目的销售来说是一个有利因素；4， 当前国内产权式酒店的盛行且国内房地产消费和投资热情空湔高涨，外加上中国目前高速发展的经济和人们日益提高的物质生活水平，为产权式酒店的发展提供了优越的条件；5， 国内各地目前的产权式酒店销售业绩十分良好；（海南、深圳、广州、大连、上海等地）；6， 假日经济的繁荣，带动了旅游产业的发展和旅游经济的发展，为以旅游为结合点的房地产开发创造了条件；2. 项目投资环境和市场状况概述2.1. 1张家界市概况：张家界市为湖南省的一个地级市，它位于湖南省西北部，距省会长沙398公里，总面积9563平方公里，东西最长167公里，南北最宽96公里，总人口150万人。张家界市分为永定、武陵源两区（县级）和慈利、桑植两县。主要风景区集中在张家界市的武陵源区，因此武陵源被成为“武陵源核心景区”，张家界市更被联合国列为“世界自然遗产”之一。现在张家界市的基本建设正在加紧之中，为开拓旅游产业。张家界市由南庄坪到武陵源之间的“张清公路”已经基本完工，不日将正式通车使用，以后通过“张清公路”从张家界市的经济中心“永定区”到“武陵源核心景区”的行车时间将缩短为半小时左右，对旅游人士是一个相当方便的行程。由“常德”到“张家界市”的“常张”高速公路也开始动工将在2004年通车，现在由湖南省省会“长沙”到“常德”的高速公路已经通车，在“常张”高速公路通车后，又“长沙”到“张家界”开车的时间将在3小时左右，这样将大大加强“张家界”市与外界的联系，为到“张家界”旅游的人士提供了更大的方便。另外已经动工的大型项目有“张家界荷花机场”的扩建工程；正在规划当中的“张家界火车站”搬迁到南庄坪一带。2.1.2张家界市经济发展的基本情况：张家界市国民经济呈稳健发展。2000年全市实现国内生产总值603722万元，比1999年增长9.2%。其中第一产业149553万元，增长2.9%；第二产业137909万元，增长4.6%；第三产业316260万元，增长15.0%。全市人均国内生产总值3885万元，增长8.8%。国民经济结构不断优化。产业结构由1999年的27.5 :25.0 :47.5调整为2000年的24.8 :22.8 :52.4。以旅游为支柱的第三产业发展迅猛，旅游龙头作用日益显现。2.2. 张家界市旅游业发展概况：2000年张家界市旅游有迅猛的发展。全市接待国内外游客513.09万人，实现旅游收入194106万元，比1999年分别增长56.7%和1.05倍；其中境外游客20.19万人，旅游外汇2905万美元，分别比1999年增长33.3%和34.6%。假日旅游经济高潮迭起。“五.一” 期间全市接待游客39.8万人次，实现旅游收入2.33亿元，创历史最高水平。旅游市场进一步扩大。国内在继续扩大华南、华东市场的同时，已拓展到华北、东北、西北地区；海外在继续扩大港澳台、日本市场的同时，新开辟了韩国、东南亚市场，并着手启动了西欧、美国市场。旅游消费水平继续提高。每人每天国内游客在张家界市消费385元，海外游客消费146美元，人均逗留3.9天。张家界市政府依法治旅游步伐加快。张家界市编制了旅游产业发展规划，市政府先后出台了旅游质量监督管理办法等8个旅游行政法规，使张家界市旅游行业管理步入了依法治旅的轨道，旅游环境明显改善。在“十一黄金周”期间，张家界市成为全国21个重点旅游城市中游客满意率最高的三个城市之一。“创建”工作圆满完成。通过三年积极“创建”，张家界市荣获了“中国优秀旅游城市”的称号，武陵源景区在荣获“全国文明示范景区”称号的同时，还与黄龙洞景区一起通过了AAAA级旅游区的认定。 1989-2000年全市旅游收入情况年份旅游业总收入(万元)各项构成在旅游业总收入中所占比重 ( % )客房收入餐厅收入门票收入交通收入商品收入娱乐收入其他收入1989249122.022.95.48.226.71.913.01990276528.421.610.310.216.60.412.61991443629.720.714.310.312.90.311.81992552814.820.120.34.620.10.49.71993750028.819.918.14.919.90.49.11994130030.220.015.56.617.62.57.619952568032.824.614.87.53.02.614.819963035636.430.613.35.84.33.66.119974164927.226.414.26.77.15.313.219986557615.013.07.727.019.03.914.319999462412.613.010.927.025.14.07.4200019410613.113.917.029.110.65.011.3表二 1989-2000年全市旅游外汇收入情况年份旅游业总收入(万元)各项构成在旅游业总收入中所占比重 ( % )外汇券(万元)万美元客房收入餐厅收入门票收入交通收入商品收入娱乐收入其他收入19891050.09.040.01.019906527.528.733.98.60.60.8199138715.310.471.30.31.80.30.8199240649.89.437.40.32.00.31.0199324235.412.352.00.31994187547.539.06.51.03.00.42.6199516519961921997221199840918.910.45.430.412.44.917.61999215913.910.73.926.023.27.215.12000290514.712.55.227.025.78.66.3表三 19892000年全市接待旅游人数情况单位:人次1989年年1990年1991年1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年接待旅游人数564884721086126107015113579320001100001600000182582420765882075517327354151308621.国内旅游者5486387106281235283147833289840510884261585146180351720553162045163312202749289302.海外旅游者168461045825787330253359511574148542230721272303541515142019321)台湾同胞270697879609032165163594401485987176234121160381221692)港澳同胞1562821671607120984157425567551983009950171827016385693)华侨384515473-9311601101605201699-4)外国人910126816022936133723204161430835415023776141194#日本2002016155864105541370151615994090372620436韩国-11613995741印度尼西亚12451918170647822-495375马来西亚-1623814菲律宾宾7071110151132119873-186331泰国8296911095144130219278-4426278新加坡8414362653219435582301312911481596印度-1310英国511451091337212113440613219143161法国2142449460577813956146698德国3644601399270701271081324130意大利441128849131332-10478瑞士-12-瑞典-64330荷兰-1456俄罗斯-1278215-10-美国171171126333193305451203216318404542加拿大553539734629991177121411970澳大利亚5631136692017774514121989新西兰244234993512910-其他国家118333290430132797758316581042531409 1999年十.一黄金周2000年五.一黄金周2000年十.一黄金周2001年春节黄金周2001年五.一黄金周(一)景点接待旅游人数合计(人次)283616398001237191618864047681.武陵源核心景区18560626984215314546462274215(1)张家界森林公园4719565247348421063270729(2)吴家峪293144360025988860756830(3)水绕四门54069706819799319994(4)杨家界147012494862041(5)天子山228337537132856(6)贺龙公园2413940287(7)黄狮寨索道3957153615318101136453510(8)天子山索道3622852385396391092857182(9)观光电车114703938110732.黄龙洞4748264128356249951640583.宝峰湖142541525086522876108444.茅岩河16620137767003160655.秀华山馆73657926791287466.普光寺46285506280831697.苏维埃纪念馆5412013198.玉皇洞353582789.卧虎公园18310.土家风情园1422925971144011.烈士陵园2561146012.九天洞566170471598562013.贺龙纪念馆1100250123014.澧水漂流1264231102015.天平山790840016.五雷山2000102951089226817.龙王洞1022212118.娄水漂流7911515(二)全市旅游收入(万元)2332314353225325807表四 全市旅游黄金周接待情况2.3.张家界市酒店的基本概况：2.3.1目前酒店市场状况：张家界市拥有星级酒店29家，床位5813张，全年的客房入住率53.9%。大部分酒店外观都显陈旧，而且酒店设施落后，酒店管理水平不高。酒店仅能满足旅游者居住的要求。对游客想作为休闲度假的游客要求是不能达到一个理想的要求。作为世界知名的旅游名胜“张家界”的名气是相当不陪衬的，在张家界大力开发旅游产业的今天，开发建设高素质的星级宾馆是张家界的当务之急。现将张家界的酒店的现状作以下所述：1 建筑风格传统守旧，建筑的外立面没有新意且没有鲜明的特点；2 缺乏在规划上的有效设计，整个张家界所有的酒店在这方面都没有对规划方面进行处理；3 配套设施没有跟上酒店的规模，基本上满足不了来此旅游的客户的需要：4 各家酒店的物业管理极其缺乏，严重的阻碍了酒店的形象和质素；5 各酒店的硬、软件不足；2.3. 2酒店市场的发展趋势：酒店在服务行业中有着特殊的地位，它是反映当地（区）的经济发展的晴雨表和当地（区）的消费水平，现代的酒店业，它除了提供客户基本的住宿外还充分考虑了酒店的附加值和品质的提升，如配以好的“中西餐厅、咖啡厅、商务会所、休闲馆等功能配套，从而大大提升酒店的附加值和酒店品质。酒店最早的原始雏形为当时的兵站，后进一步的转化脱变都是酒店每一次走向成熟，截止今日，在全世界乃至世界上每一个角落都有各类酒店物业的身影，酒店作为一个传统的产业仍经久不衰，欣欣向荣，这个具有千年历史的行业，正在勃发着生机。经济的发展，人们生活水平的提高，更加速了酒店的发展，这时单纯的传统守旧的酒店业也开始受到了市场的冲击，传统的酒店行业有以下几个特征：1、 经营风格及模式守旧，缺乏科学化、规范化的管理；2、 经营人才的缺乏，缺少软件上的支撑；3、 建筑设计风格、规划设计、环境、配套设计陈旧，造成酒店品质低下；4、 酒店配套功能的缺乏，使之缺少现代酒店应有的特性；现代的酒店不仅要在门面上做足功夫（设计、配套、规划），且应在管理、经营上下足功夫，这也是我们通常所讲的硬、软件法，而现今，中国的酒店行业除了一些经济发达城市特为注重硬软件建设外，如北京、上海、深圳、广州、大连等地，其它地区（内陆地区）则没有较大的特色。酒店是一项投入较大的行业，它一共分为两大部分，前期投入（建造阶段）；二后期投入即运营阶段，在这过程中两者皆不可缺，且在运营中，经营的风险在存在，根据目前市场测定一般酒店前期运行阶段（一般为二至三年）是亏损的，之后，酒店才会转盈，当然，我们也不能排除其它因素，市场是变动的，我们只能去按市场之规律进行调控，但却不能从根本上控制，故现代酒店业是一个投入较多风险也较大，但收益也较高的行业，根据市场有关报道，一般酒店（宾馆）只要经营了二、三年以上，就可确定其开始赢利，更不用说酒店的投资回报率有时高达100%以上。如何减去投资的风险，特别是减少前期投入风险是现代发展酒店业的投资者所关注的问题：“既要赞钱，又要减少风险”怎么去做呢？这时一种新型的酒店投资浮出水面，闪亮登场，成为大家关注的焦点“一种以旅游为嫁接，又同房地产相结合的酒店新产品正式出台产权式酒店，产权式酒店出现的背景：1、 中国的经济高速发展，各项配套、基础设施的逐步完善，带动相关产业的发展；2、 人们生活水平的提高，消费空间增长，房地产从只有满足居住条件发展到以投资为主的多用途房地产新开发模式；3、 中国顺利的加入WTO，经济一体化，带动全球人气转移；4、 假日经济的热旺及中国成为世界上最大的、最受欢迎的旅游国家；5、 传统的房地产业竞争激烈，使得众多发展商另筹高策，于是，创造出了（边缘地产）旅游的新类项目产权式酒店。 3. 市场研究3.1旅游业的市场环境：从1999年开始,每年出现2个旅游“黄金周”，城市人的全年法定节假日有14天，如果加上各类其他旅游休闲时间，总体闲暇时间将会加长。这意味着我们迎来了一个新的时代休闲时代，也意味着一个新的产业的形成休闲产业。我们之所以在张家界地区引入新的房地产经营模式开发产权式酒店，并且计划在异地进行销售，就是抓住购房人对未来旅游度假这种休闲产业蓬勃发展的心理判断及市场潜力的默化，以旅游消费的日常消费作为开发的出发点。我国大城市居民收入在不断提高的同时，用于旅游的花费也不断增加。在国家统计局针对2000年10大城市收入、消费情况调查中，深圳市居民家庭人均可支配收入达2.1万元；广州市、上海市、北京市、厦门市居民家庭人均可支配收入已达1万元以上。深圳市人均旅游支出超600元，上升13.5%；天津居民在假日期间外出旅游人数大幅上升，家庭人均旅游消费支出增长21%；哈尔滨居民2000年人均自费旅游支出增长63.8%；广州市市居民旅游消费成了“假日消费”新亮点，外出游览名胜古迹甚至出境领略异国风情，成了广州居民假日消费的重要内容；武汉、西安等城市的旅游消费也有不同程度的增长。 世界20大旅游目的地的国际旅游接待人数(单位:千人次)排 名国家与地区接待人次(000)1998/1997年增长率(%)1998年占总量份额1990年1995年1998年111法国700004.111.0332西班牙4774910.47.5223美国46395-2.87.3444意大利348292.25.5755英国257500.94.11286中国250735.53.9877墨西哥198102.43.110118加拿大188256.73.02799波兰18820-3.63.061010奥地利173524.22.791311德国165114.32.6161212捷克共和国16325-3.02.6171813俄联邦158103.02.55614匈牙利15000-13.02.4141715葡萄牙1120010.11.8131616希腊1107710.01.7111417瑞士110254.01.7191518中国香港特别行政区9575-8.01.5202219荷兰910216.21.4242020土耳其8960-0.91.4全球总量6351342.5100.0表2 世界20大旅游客源地国际旅游收入(单位:百万美元)排 名国家与地区旅游外汇收入1998/1997年增长率(%)1998年占总量份额1990年1995年1998年111美国71116-2.916.2322意大利304272.46.9233法国297006.06.8444西班牙2958511.06.7655英国212336.04.8566德国15859-3.93.625107中国126004.42.9778奥地利15604.42.69129加拿大91334.22.1212110土耳其83002.61.98911瑞士82083.91.9651512波兰8000-7.81.8101713墨西哥78974.01.811814中国香港特别行政区7109-23.11.6232315俄联邦71073.01.6141616荷兰68067.61.5131417泰国6392-9.31.5181918韩国580713.51.3151319澳大利亚5694-36.71.3161820比利时53751.91.2全球总量4393930.3100.0表3 世界20大旅游花费国家和地区的国际旅游花费(单位:百万美元)排 名国家与地区旅游外汇收入1998/1997年增长率(%)1998年占总量份额1990年1995年1998年121美国512206.613.5212德国46200-9.412.2333日本33041-10.88.7444英国277109.57.3565意大利166315.24.4656法国16576-6.64.47107加拿大112681.63.0978荷兰10232-11.52.740229中国10166127.22.78910奥地利10124-8.12.7-811俄联邦10113-1.52.7131112比利时8275-11.32.2111213瑞士6904-8.81.8461514波兰690010.61.8101615瑞典67464.41.8141316中国台湾省65000.11.7191417韩国6262-10.11.6151718澳大利亚612912.61.6232319巴西5446-6.51.4172020挪威4496-0.31.2全球总量379757-0.4100.03.2产权式酒店的研究：目前，国外推行的产权式酒店大多分布在风景秀丽的旅游地区，是一种投资行为与消费行为相融的方式。私人投资者购买产权式酒店后，通常每年在度假期间使用，其他时间则将房间交由酒店管理公司统一出租，作为酒店对外经营。私人投资者一般每年入住时间在两周左右，其余时间出租所获得的租金收益基本可抵房产分期付款的费用，从长期来看是风险小收益大的投资项目。此外，企业和机构投资者购买产权式酒店，一方面可作为投资，另一方面可用于员工休假、公司年会和接待宾客。异地置业是产权式酒店销售的一大特征。早在90年代初，饱受高房价之苦的香港人纷纷到地价只有香港1/4的深圳投资置业，从而开创了国内异地置业的先河。近两年来，随着旅游经济的兴起，城市居民的脚步在假日里越走越远，于是，异地置业特别是购买产权式酒店这种新兴的投资物业有逐步趋热。产权式酒店的坐落位置集中在风景秀丽的度假区和大城市附近（常张高速公路开通以后，张家界到湖南省省会城市长沙只需要3小时左右车程）。产权式酒店的消费集中在城市的高收入阶层。大批有“闲钱”的高收入阶层是产权式酒店的目标客户。在全民收入不断增加的同时，中国逐步形成了一个具有一定规模的高收入阶层。2000年7月，国家统计局经济调查总队在北京、上海、天津、重庆、浙江、广东、云南、陕西、湖北、辽宁等10个省区对近1万户高收入家庭进行了问卷调查。在这些家庭当中，教育程度在硕士以上的，2000年上半年平均月收入已经达到1.1万元，这1万户高收入家庭平均收入也有5000元以上。这个群体完全具备购买产权式酒店的经济实力。这批高收入家庭平均每户住房面积已经达到113平方米，但在2001年新增投资意想中，投资房地产业（特别是投资型物业）的家庭仍占有较高比例，并且实际户投资额高达129.5元，在所有投资项目中位居榜首。产权式酒店所吸引的人群大致可分为四种：1、 二次置业的投资者。购买“雅兰酒店”的国内人士大多数是车房兼备的“富裕家庭”，他们买房主要是为了投资，此外在旅游目的地自己留一方之地，也方便自己度假使用。2、 相当一部分年轻客户是为父母买房。有不少老人对于喧嚣的大都市不是很习惯，因此，有一定经济基础的客户将产权式酒店定做老人的养老之地。3、 集团购房。产权式酒店经常出现整层被一家公司买断的情况。这些公司出于会议、职工度假考虑，投资买房，一劳永逸，避免每年支付一大笔住宿费用。还有一些旅行社购买产权式酒店，安排自己的团队入住，一方面可以减低成本，另一方面可以从酒店经营中获得投资收益。4、 还有相当部分是“冲动型”的买家。这部分买家主要是看中产权式酒店所处的地理位置和经过销售的包装和引导购买的。本项目的客群分析：湖南省为一内陆省，经济发展水平在全国来说一直处于中游水平且省内各地的发展又不平衡，故在很大的程度上妨碍了房地产业的发展。张家界为湖南省的一个县级市，其行政的规模、所辖的地域，经济水平等都相对其它地区而言，是较之为落后的，同时在张家界它没有工业、农业或或其它产业分布，唯一的就是地区的旅游产业，就整个张家界来讲，旅游业是他们的经济命脉，但是有一点我们不能忽视的是，张家界本身的旅游资源开发的时间较短且前期的投入又不是很大，再加上本地区的经济基础薄弱和人们的素质有待提高，虽然近年来通过政府及当地各部门的不断努力取得了较为突出的成绩，并使得本地区的部分人在个人素质上和经济力量上发生了显著的变化，但就整体而言，这仍是不够的，故在此条件下，如果发展地产项目的话，首要的一条是要与本地区的政治、经济、文化水平相结合，特别是一个重要的、投资较大的且档次较高的的项目，它对于由项目所生成的客户群是要求十分严格的。本项目为一个集旅游、渡假、投资为一体的五星级产权酒店，无论从项目之定位、价格、档次上都不是一般人所能望其项背的。我们在了解项目的情况下再结合项目当地之特情，对项目的客户作以下归类：1， 深圳展销会：20%2， 上海展销会：20%3， 广州展销会：20%4， 香港展销会；20%5， 国外展销会：20%客户群：；a， 政府的一些高级公务员：5%；b， 公司的老板；20%；c， 专从事房地产的一些炒家及投资者：30%；d， 公司的中高层的管理人员：25%；e， 经常往来国内各地的国外人土；15%；f， 其它：5%3.2目前国内外市场中的产权式酒店市场销售状况：无论国内国外，投资房地产业一直都是热门话题。人们之所以热衷投资房地产，是因为它的利润回报高，可持续性长久。但是，也是因为房地产业有上述诸多好处，诱惑得很多人非理性地挤进这个行业，使得房地产行业的利润越来越狭窄。作为卖方的房地产开发商，为确保可