耒阳市城北新区项目建设可行性研究报告.doc

耒阳市城北新区项目可研报告第一部分 市场背景及经济概况2一、耒阳行政区位2二交通特征3三经济概况3四、城市新区规划发展（20092030）4第二部分 耒阳市房地产市场概况5一、房地产板块划分5二、各板块发展分析5三、销售价格7四、二手房市场情况：8第三部分 项目地块分析8一、地块情况8二、交通及配套8三、耒阳市重点个案分析9四、总结：11第一部分 市场背景及经济概况一、 耒阳行政区位 耒阳位于湖南省东南部，耒水中下游，湘南中心，北接衡阳，南至郴州，西达桂林，东上井冈。总面积2656平方公里，总人口136万，市区建成区面积40平方公里，市区常住人口42万。耒阳是湖南省最大的县级城市、最大的县级能源基地。耒阳 耒阳奉阴违阳阳阳二交通特征耒阳区位优越、交通便捷。耒阳是内陆地区承接广东沿海城市产业梯度转移的前沿地，水陆空交通俱全，京广铁路、107国道、京珠高速公路纵穿南北，连通闽南、赣南、湘南的1817省道横贯东西，武广高速铁路穿越全境，并设耒阳西站；耒水、舂陵江四季通航；枫冲机场拟军民两用。去广州、武汉、南昌、桂林等地均可在5小时内到达，已全面融入“中南5小时经济圈”。京广铁路，设耒阳站，广铁集团长沙总公司管理，为二等站，位于灶市街道办事处，设哲桥站、小水站、公平站3个货运站（原是客货兼营）。 永耒铁路，地方铁路，经过8个乡镇 ，总长71公里.。 武广高速铁路贯通耒阳，设有耒阳站，境内长49公里 。 京珠高速公路，境内长54公里，设三个互通口。新市、五里牌、公平 。 107国道，境内长55.5公里 。 1817、1811合称S320，境内总长77.24公里 ，东西朝向，连接广西与福建。 耒水航运 ，六级航道，直通湘江，舂凌河，库区航道，直入湘江。三经济概况 1、宏观经济2009年耒阳市财政收入达到12.35亿元，同比增长21.97%。为湖南省第六个、长株两市之外第一个财政收入过10亿元的县市。2009年耒阳市地方生产总值（GDP）194.98亿元，同比增长15.8%，在全国县域经济综合实力排名中，耒阳市由上一年度的181位上升到160位，在中部地区的排名由2005年的33位上升到了22位。金融机构存款余额达129.74亿元，贷款余额51.11亿元，银行业金融机构实现盈利2.1亿元，高新技术产业增加值20亿元，科技进步对经济增长贡献率达到58%，较2006年上升了6个百分点，科技型产业已经成为市域经济中表现最为活跃、发展最具潜力的板块。2003-2009年，耒阳市三次通过全国科技进步考核，连续多年在衡阳市科技目标管理考核中获一等奖。2009年11月13日，被评为“省级金融安全区”。 2009年，耒阳市完成工业总产值254.4亿元，增长23.63%；完成工业增加值82.20亿元，增长23.5%；完成规模工业总产值207.44亿元，增长26.68%；完成规模工业增加值68.83亿元，增长24.5%。在规模工业企业中，轻工业完成产值28.19亿元，同比增长34.87%；重工业完成产值179.12亿元，同比增长25.48%。四、城市新区规划发展（20092030）8月28日，市十五届人大常委会第14次会议审议通过了耒阳市城市总体规划（2009-2030），强调城市开发建设必须严格执行规划。本次规划确定了耒阳市是衡阳市次域中心城市，以能源工业为主导的工贸型山水园林城市。规划期限分为近期2009-2015年，中期2016-2020年，远期2021-2030年。规划范围为城区四个办事处全部用地和竹市镇、余庆乡、泗门洲镇、哲桥镇的部分村组，规划区面积55平方公里，控制区面积195平方公里。耒阳未来城市的发展方向以向北为主。15第二部分 耒阳市房地产市场概况耒阳房地产市场正式发展是从2006年开始，07年08年耒阳房地产市场进入一个高速增长阶段，08年一年房地产完成销售总额超过06年和07年两年销售总额之和。耒阳房地产市场进入增长喷发阶段。由于历史原因造成目前的耒阳房地产业极度缺乏规范，各类没有开发资质的私建房屋遍地开花，这类私建房屋基本均未经过合法程序，违章、违建、占用公共用地到处都是，虽给消费者以无穷的后患但凭借价格上的绝对优势，在耒阳城中心这类的私建房价格在1000-1200元左右，始终是本地正规房地产开发市场的顽固阻碍，严重阻碍了耒阳房地产的健康发展。一、房地产板块划分 根据耒阳城市房地产发展特点以及消费者对区域的认可度等因素，耒阳房地产可分为四大板块，即中心板块、市政新区板块、发明家广场板块、水东江板块、城北新区板块。二、各板块发展分析1、中心板块 1）区域范围：东起沿江路，西至金华路；南起五一路，北至城北路；2）代表楼盘：国贸新城、中顺时代广场、新大陆国际、一建综合楼 3）环境、价格、综述 ：中心板块，交通便捷，生活、休闲、娱乐等配套设施齐全。由于地处城市中央商业区空气质量较差，项目规模较小，仅有1-3栋楼，绿化面积较小，噪音污染较重。经调研中心板块在售楼盘均为28-30高层电梯房，均价为2100-2500元/. 中心板块地理优势明显，各项生活配套设施完善，有较高的投资价值及升值空间，但空气质量较差，噪音污染较严重。2、市政板块1）区域范围：东起德泰隆路，西至伍梅路，南起城北路，北至金阳路 2）代表楼盘：香榭丽都、金桥.普罗旺斯、康鸿花园3）环境、价格、综述：市政板块，位于城市新区，指引城市发展方向，周边配套设施欠完善，空气质量较好，无噪音污染。 经调研市政板块在售楼盘为多层、园林别墅、电梯房，均价为1900-2100元/ 。市政板块，城市新区，配套设施尚欠完善，有较好自然环境景观资源，但空气质量较好，绿化面积大，无噪音污染，适宜居家。3、广场板块 1）区域范围：东起金华路，西至西湖路，南起城北路，北至金阳路 2）代表楼盘：五环星城、金城.华府豪庭、龙城世家、紫荆府3）环境、价格、综述：小区规模大，区内环境规划较好，有较大面积绿化，交通较便利，生活、娱乐、休闲等各项配套设施较齐全。经调研该板块现在售楼盘均价为2200-2500元/为多层房、复式楼、少量别墅，少量的电梯高层。临近广场适宜居家，各项生活配套设施较齐全，交通便利。 4、水东江板块1）区域范围：建设路及振兴路周边2）代表楼盘 ：荷塘月色 3）环境、价格、综述：地块较广，配套设施不足，价格较低。 5、城北新城板块（本项目地块所在地）1）区域范围：城北107国道两侧2）代表楼盘 ：暂无3）环境、价格、综述：地块较广，私房临立，政府待开发板块。三、销售价格 据有关数据统计显示，2008年耒阳市商品房销售价格如下：2008年耒阳市商品住宅销售均价： 7xR3 商品住宅销售均价1029元/平方米各类产品均价多层住宅754.16元/平方米 iFd+2S%高层住宅1667.41元/平方米 |6.l7u ?d别墅1885.86元/平方米 X2#2C/6#u商业用房销售均价 /MIe(,Uh3401.72元/平米 fp-pe69z近三年耒阳商品房住宅价格对比分析 D,6M#SK 年度 & DS/v)住宅销售均价 =ZOxw涨幅 5-FQMXgThc2006年617元/平米（约）2007年809元/平米 （约） DMAIM|h25.03% x#-s Z=2008年（9月底）1029元/平米37.5%四、二手房市场情况：三级市场处于起步阶段，尚未形成规模，未对二级市场构成影响 。由于耒阳房地产市场起步晚，因此，在2008年前二手房交易并不活跃；但随着当地房地产市场的启动，具有一定购买能力的消费者为改善居住环境选择购买高品质的住宅，并将以前所住的住宅投入二手房市场，从而一定程度上带动了二手房市场的起步发展。目前，市场的二手房交易、租赁中介机构较少，多为小规模、无品牌的当地公司，由于房屋转让交易多在甲乙双方自然交易，其经营状况不佳。二手房市场刚刚起步，随着一手房市场的发展，二手房市场有望更加活跃。第三部分 项目地块分析一、地块情况项目位于耒阳市政府规划城北新区，紧临107国道，离市中心约2公里，车行约10分钟，占地50亩。目前地块上建有红砖厂，沿107国道有13栋私房，临街一层均为门面房。二、交通及配套 项目紧临107国道，周边私房临立，该地块目前尚无公交车直达，教育、医疗、金融全依托市中心。 三、耒阳市重点个案分析1、项目名称：国贸新城开发商：耒阳灶兴房地产开发有限公代理情况：倍立地产项目所在地：耒阳市五一路与蔡伦路交汇处价格：均价2500元/平米项目情况：占地面积20亩，项目一至四层为商业裙楼，将引进大型百货、超市；五至二十九层，南组团为高端品质住宅，北组团为纯小户精英社区，中央大宅户型区间从100-150平米，约240套，纯小户精英社区商住两用户型区间从49-101平米。点评：该小区位于市中心最敏华地带，交通便捷，配套齐全，户型面积跨度大，销售情况良好，是耒阳市中心地标性建筑。2、项目名称：一建中心城开发商：市第一建筑公司代理情况：深圳上官品牌营销机构项目所在地：耒阳市五一路东路旺客隆超市后院价格：起价1680元/平米，均价2100元/平米，层差20-30元/平米。项目情况：占地面积1000平米，总建面22000平米，商业建面3000平米，仅一栋28层高层，共150户。项目一至三层为商业裙楼，四至二十八层为住宅，两个单元，一梯三房，主力户型以126-128平主三房为主。09年5月开盘至今，消化率80%，剩余仅有20层（2100元/科米）以上房源。点评：该小区位于市中心最敏华地带，交通便捷，配套齐全，商业氛围深厚，户型面积以居家三房为主，因仅有一栋楼，面积适中，但户型设计不合理。该项目价格与同地段国贸新城相比，价格明显偏低400元/平米。3、项目名称：五环星城开发商：耒阳景强房地产开发有限公司代理情况：长沙旗舰地产项目所在地：耒阳体育路与金星路交汇处(发明家广场东南角)价格：1868元/平米起价，均价2200元/平米项目情况：位于发明家广场东侧，交通便利，生活配套齐全。五环星城雄锯耒阳体育路与金星路交汇黄金地段，西临耒阳市最大的绿化广场发明家广场，与市委大楼隔街相望；5.5万平方米的生态园林社区，大气氤氲，31层双子塔楼气势非凡。3梯7户，入户花园，超宽大双阳台，阳光大户型设计，耒阳首家引进管道煤气系统。主力户型以120-129平米三房为主，其次是143/158/163平米带入户花园四房。五环星城商业裙楼共3层，总销售面积10800平方米，一层套内面积为2613平方米，二、三层套内面积均为3599平方米，一层层高4.9米，二层层高4.5米，三层层高5.6米。总开间93米，总进深38.7米。临街门面柱距最窄处6.9米，最宽处8.4米。点评：该项目与紫荆府同属广场版块，但项目类别大为不同，项目规模较小，仅2栋高层，且为商住楼，交权为50年，因是3梯7户设计，不通透，户型较紫荆府差，价格较紫荆府低300元/平米，但从地段上来看较紫荆府好，投资升值空间大。4、项目名称：闽港新城一期紫荆府开发商：耒阳顺华置业有限公司（投资商：香港诺林投资、香港爪哇集团）代理情况：深圳世邦机构项目所在地：耒阳市体育北路（五里牌派出所东50米）价格：二期预计均价2500元/平米项目情况：小区以英伦皇家园林为蓝本，融合当地民俗风情，构建出属于耒阳本地生活的宜居特区。总建筑面积27万平方米，由多层、小高层、高层、别墅及沿街商业组成，以国际化的视野打造湘南地区的城市亮点。社区泳池、球场、泛会所等内部配套一应俱全，是符合人居生活的组团式花园社区。一期主力户型以7栋多层140平米小复式为主，09年5月开盘，开盘起价为1300元/平米，10年12月交房，尾盘销售时均价已达到1800元/平米，现均已销化完毕。二期为16层小高层，认筹中。主力户型以89平米两房，98平米小三房，120平米大三房为主。户型合理，精巧适应，且都南北通通，宜居。点评：该项目因开发商实力雄厚，小区规划、园林设计均由知名公司打造，环境怡人，且户型设计非常合理，虽并非城中心地段，但二期销售价格预期较高（较市中心地标性建筑国贸新城弱高），项目一期开盘至消化完毕，价格涨幅较大，但销售情况良好，主力客户群为国家公务员、矿产业主、少量福建、广州等投资客户。四、总结：（一）从项目开发团队：市区小项目居多，以本土开发商为主，开发水平较滞后，90%以上均聘请代理公司销售。（二）从物业产品形态和规模：1物业类型丰富，规模较大的楼盘极少。虽然起步晚，但已达到国内普通三、四线城市的正常开发水平。当地开发商规模实力薄弱，但由于当地经济活跃，且由于近年的采矿业发展带动了相当一批先富人群，尤其是外地投资商的介入，如紫荆府的爪哇集团，因此整体发展水平提高很快，在产品形态上涵盖了目前市场上的多数产品类型，复式，甚至已经出现高端的别墅住宅产品。未来市场供应量较大，市场竞争激烈，但建筑面积在30万平方米以上大规模的楼盘数量极少。2产品创新不够，小高层和高层社区是未来的发展方向。楼盘整体品质和档次上有待提高，市中心多以高层为主，大盘多以多层洋房和别墅为主，同时也有少量小高层，因此小高层、高层产品将成为未来开发的趋势，市场对小高层和高层产品的接受度在提高。3主力户型以120-130平米三房为主。市中心板块项目规模小，多以30层高层为主，一至三层均为商业，住宅以打造公寓型居所，以50-100平米小户和120平米三房居多，但其他规模较大项目以120-130以内三房居多。（三）从价格上：1同板块楼盘价格差距较大。市中心繁华地段项目整体规模小，但同区域楼盘差距大，差距在千元之多。因部分私建房屋基本均未经过合法程序，违章、违建、占用公共用地，交品质量差，但对外销售价格有绝对的优势。2市中心繁华地段楼盘与较其他区域大盘价格持平。中心繁华地段项目因其地段的优势，价格要高于其他板块项目，但广场板块紫荆府因项目规模大，小区园林独有的英伦风情，加之该项目物业类型的丰富，多层、复式、洋房、高层、别墅一应俱全，且在户型设计极为精巧合理，力在打造一个高品质的人文大社区，因此备受耒阳有一定经济能力且追求高品质生活的客户青睐。（四）从房产新政影响方面：国家宏观政策将使市场更加规划化，由于当地房地产市场起步较晚，商品房销售价格较低，受政策影响不大，发展仍有空间。（五）从耒阳建安成本方面：耒阳楼盘中心区域楼盘规模较小，整体品质感较差，如窗户材质多以塑钢窗为主。项目建设，包括水电安装、电梯在内，建安成本大约在1000元/平米，较鄂州水平低。（六）从地块情况方面： 地块所处107国道附近，周边环境配套差，无公交、无医疗商业等配套。地块上面临商铺拆迁、砖厂拆迁等棘手问题，而且北面新区规划的几条新的道路均无具体的竣工时间表，导致地块价值短期内难以体现。结论：1、可以看出耒阳房地产发展较晚，市场极其不成熟，不规范，无论何种业态的产品普遍房价相对非常便宜。因为市场价格较低，因此有一定发展空间。2、因为房地产市场的监管不力也会导致部分私建开发商，通过非正常手续拿地、开发建设，小区品质无保证，造成市场的恶性竞争，扰乱市场的正常价格秩序。3、政府职能部门社会风气差，对房地产各个开发环节收费乱、名目多，势必会影响房地产市场正常发展。4、地块本身面临拆迁、配套不完善等因素，短期内价值难以体现。因此鉴于地块现状及耒阳房地产现状，建议公司放弃耒阳项目。LXaq 西昌地产营销部2010-6-7第一章 总论一、物流仓储合作项目背景1项目名称物流仓储合作项目2合作单位概况合作单位名称：上海棱光股份有限公司、上海龙泾钢材市场经营管理有限公司。上海棱光股份有限公司简介：该公司系于1992年5月19日经上海市建委(1992)第434号文批准，采用募集方式设立的股份有限公司，公司股票于1993年2月9日在上海证券交易所上市交易，是由全民所有制企业上海石英玻璃厂改制而成。经营范围：石英玻璃，电子仪表，半导体材料，工业气体,化工产品,机电产品，汽车货运运输，日用百货，针纺织品，进出口业务(按批文)，汽车配件，出租汽车业务，跨省市公路旅客运输(以上涉及许可证经营的凭许可证经营)。公司位于吴泾工业区龙吴路4900号，共占地面积15.23万平方米。公司注册地址：上海市吴泾工业区龙吴路4900号。公司注册资本：15,138万元，营业执照注册号码：3100001000769。上海龙泾钢材市场经营管理有限公司简介：上海龙泾钢材市场经营管理有限公司创建于2004年，位于黄浦江畔黄金水域中游，背靠氯碱万吨级深水港码头，前依交通便捷的龙吴线，占地面积238亩。龙泾公司在短短的几年中取得了骄人的业绩，成为集物流、仓储、贸易为一体的钢材现货交易市场。现在龙泾公司机构健全，人才济济，各项服务设施齐全，目前公司拥有员工160多人，其中本科、大中专学历员工占45%以上；一期投资3000万元，拥有露天仓储200余亩，室内仓储6000M2；生活、交易区21000M2，交易室300余间，配套住宅150余套；仓储货场的各类设备先进齐全，布局合理，有10台行车，气吊、电吊各2台，门机3台；公司码头吞吐量每年以30%的速度增长，现已突破15万吨/月；截止2008年底市场交易额累计达到120亿元，货物库存量3.4万吨,并以33%的速度递增；大户、名企纷纷抢驻市场，已有近260余家商企进驻，其中实力雄厚、信誉和效益良好的企业200多家。2005年，公司在天津设立办事处，为客户催办货物、集港事宜、联系船舶、汽车、火车运输等一条龙服务；同时开办统一采购、集中运载，缩短进货周期，及时为客商反馈天津、唐山等地的钢材信息，使客户在第一时间掌握市场行情，在商场竞争中更具优势。今天的龙泾钢市已实现为客户和企业全面打造市场，实现飞跃发展构筑三大优势平台：A、科学、迅速、便捷的物流交通网；B、快速反应信息的电子商务管理局域网；C、采取担保取得金融机构贷款的支持和可在工商税务申请一般纳税人的政策扶持。龙泾钢市位处新兴的城郊结合部闵行区吴泾镇，（正处于上海市的中心），地理位置非常优越。3物流仓储合作项目可行性研究报告编制依据1、国家十一五发展规划纲要2、上海市国民经济和社会发展“十一五”发展规划3、建设项目经济评价方法与参数（第三版）二、物流仓储合作项目概况1物流仓储合作项目拟建地点本项目拟建于上海市闵行区龙吴路，距离港口很近。2物流仓储合作项目建设规模经充分考虑当地经济、社会条件以及公司的综合情况，本项目拟建成集加工、配送、仓储于一体的钢材物流中心。具体建设规模如下：（1）项目占地面积100亩，建筑面积9000万平方米；（2）运营后，具有年卷板开平120万吨，仓储8万吨的能力。3物流仓储合作项目主要建设条件本项目位于我国钢铁贸易的主要市场上海市。目前上海营业中的钢材交易市场达60个，年交易量已超过5000万吨，约占全国的1/6。作为全国重要的精品钢基地和钢铁消费市场，上海已把钢铁服务业列为主要的生产性服务业之一。上海钢铁服务业企业总数在6000家左右，其中较为专业的钢材加工配送中心超过200家，营业中的钢材交易市场达个，注册在上海的钢铁电子交易公司已超过20家。除钢铁采购物流、钢铁流通业等较为成熟的领域之外，钢铁生产物流、废钢物流、原材料贸易、科研教育、金融租赁等钢铁服务业也已开始起步。4物流仓储合作项目投入总资金及效益情况本项目投资额为6500万元，年实现营业收入4800万元,年实现净利润2500多万元,投资可以在3年内收回,具有很好的经济效益。5物流仓储合作项目主要技术经济指标三、项目可行性分析随着国家经济的企稳回升和上海市“两个中心”建设步伐的加快，钢材需求出现回暖该钢贸企业带来新的机遇。上海棱光股份有公司地处黄浦江中游沿岸，背靠万吨级深水码头，临近氯碱铁路专用线，前依交通便捷的龙吴路、外环线。在厂区内闲置的土地上建设集销售、加工、仓储、配送和售后服务的大型现代化钢材物流中心具有得天独厚的地理条件，与上海同行业相比，有着立地条件好、运输成本低、投资效益高和比较竞争力强等优势。另外，本项目的建设符合国家十大产业振兴规划，集中体现国家政策导向，能够增加国民经济收入，提高当地就业水平。另一方面，本项目具有投资回收期短，效益好，利润高的特点，有利于企业较快实现盈利，因此，从国家和企业的角度双重评价都是可行的。四、问题与建议目前，我国物流仓储业处于起步阶段，客户对第三方仓储物流的认可度还不是很高，本项目在运营初期具有一定的市场风险。因此，在项目经营期，公司应该注重营销策略，加强服务宣传，使营业收入得到有力的保障。第二章 市场预测随着国家宏观经济政策的调整和拉动内需的扩大，必将带来钢材消费新的增长，特别是钢材期货交易市场的开通，钢材物流企业的仓储、加工、销售效益十分看好。目前在上海地区投资建设钢材加工企业和钢材期货交割库定有良好收益。一、我国钢材消费市场分析12009年上半年钢材消费市场状况据工业和信息化部发布的2009年上半年钢铁行业运行报告显示，2009年上半年，由于国内需求回升，加之钢铁生产原料、燃料价格上涨，国内钢材价格稳步上扬。据测算，上半年，国内钢材消费总量3.1亿吨(含重复材)，比去年同期增长7.1%，增幅较一季度提高将近5个百分点。宏观经济政策促进了国内钢铁消费量增加。2009年上半年，国内粗钢产量达到2.6658亿吨，同比增长1.23%，粗钢表观消费量达到26798万吨，同比增长10.1%。由于国家产业政策的调整，政府4万亿投资重点主要为铁路、公路、机场、灾后恢复重建、廉租住房等，2009年以来，钢材的消费情况发生很大的变化。建筑和交通受益于政策投资，钢材消费增长明显。2009年15月，国内钢材消费流向为：建筑51.9%、工业33.8%、交通6.3%、其他8.0%，而2008年钢材的消费流向结构是：建筑49.3%、工业37.1%、交通5.2%、其他8.4%。具体来看，在钢材消费大户中，今年上半年房地产开发消费钢材同比增长12.6%，铁路估计同比增长约158%，汽车行业同比增长约16.5%。据中国物流信息中心市场监测，国内钢材市场需求1月份比去年12月上涨3.1%，2月份比1月份上涨0.4%，3月份回调7.0%，4月份比3月份下降4.5%，5、6月份连续上涨，环比涨幅分别为1.8%和2.9%。报告称，今年上半年宏观经济形势转好，工业生产加快回升、固定资产投资保持快速增长、钢材消费的汽车、房地产等主要下游行业景气回升，带动了国内钢材市场需求明显回升。报告还显示，今年上半年，虽然国内钢铁生产总体上看依然呈现低速增长，但同一季度相比增速明显提高。上半年钢材和生铁产量增幅分别比一季度提高2.9和1.3个百分点，粗钢产量增长基本同一季度持平。报告指出，今年上半年我国刺激经济增长的一揽子计划不断发挥效应，经济运行中积极因素不断增多，国民经济企稳回升，由此带动了国内钢材市场整体回暖。2钢材消费市场发展利好因素分析钢铁是重要的工业原材料，被称为工业的“骨骼”。钢铁工业是国民经济重要的基础产业，是国民经济社会发展水平和综合实力的重要标志。徐向春认为，钢铁行业能够为汽车、石化、房地产等重要产业提供原料。如果国内钢铁行业发展的好，就不会受制于人。此外，钢铁行业也会拉动煤、电等能源行业的发展。因此钢铁行业被誉为工业“骨骼”。国家十大产业振兴规划中，除了钢铁业振兴规划本身外，获得振兴规划席位的其他九大行业多半都与钢铁有关。其中还包括与钢铁消费密切相关的几大下游产业汽车、船舶、石化、轻工、装备制造等。据公开数据显示，汽车行业占国内钢铁需求的3.62%，汽车的外壳、底板、车轮等要消耗大量的板材和少量特钢与钢管。装备制造业耗钢量占国内钢铁需求的16.2%，工厂机床、冶金生产设备等主要消耗板材、管材。船舶业造船加上修船、船舶分段及海洋工程的用钢量占到国内需求的2.1%。轻工业耗钢量占国内钢铁需求的7.89%。轻工业用钢主要体现在自行车用的板材、焊管，家电使用板材，五金使用线材等。此外，石化行业的大型石化设备、钻井石油管、石油天然气运输管道等也是用钢大户。这些都将用到大量高温、高压、耐腐蚀的特制钢管和板材。另外，物流业的振兴也与钢铁业有着间接关系，因为物流业涉及的铁路、公路、民航、海运等都属于钢铁业的下游行业，另外物流业振兴也将有利于钢铁原料和产品的运输和销售，将降低钢铁行业的成本。钢铁振兴规划中提出的目标为，到2011年，国内粗钢产量5亿吨左右，表观消费量4.5亿吨左右，工业增加值占GDP的比重维持在4%的水平。十大振兴规划拟实施3年，这3年中钢铁业生产销售将受到巨大刺激作用。3钢材市场消费趋势分析中钢协表示，如果没有积极地刺激经济增长的各项政策措施，预计2009年我国钢材消费量将下降为3.9亿吨左右。但随着4万亿元投资刺激政策以及十大产业振兴规划等政策的出台，预计2009年钢材消费量约为4.3亿吨。其中，装备制造、石化、船舶、汽车四大行业的用钢量比2008年将增加1000万吨。随着钢铁下游产业的带动，加上4万亿元投资计划的实施，钢铁行业逐步复苏。据悉，十大振兴规划拟实施3年，这3年中钢铁业生产销售将受到巨大刺激作用。钢铁振兴规划中提出的目标为，到2011年，国内粗钢产量5亿吨左右，表观消费量4.5亿吨左右，工业增加值占GDP的比重维持在4%的水平。二、我国钢材期货交易市场的发展上海期货交易所2009年3月27日正式开始了螺纹钢和线材期货合约的交易，钢材期货终于瓜熟蒂落。作为成熟、完整市场体系的重要组成部分，钢材期货交易市场的建立，有利于中国钢材市场的长期健康发展。中国目前已经成为全球最大的钢材生产国、消费国和出口国，在世界钢材市场份额中占据举足轻重的位置。但是，目前中国并没有因此在国际市场上拥有钢材及冶炼原料的价格话语权，未能成为全球钢材及主要原料的定价中心。同时，由于生产和流通企业过于分散，由于缺乏权威的市场价格，缺乏必需的市场避险场所，引发了钢材市场价格剧烈震荡和相关生产流通企业的重大损失。为此，迫切需要建立钢材期货交易市场。其实，早在钢材期货交易批准之前，一些所谓“准期货”，即钢材电子交易市场已经提前登场了。有关资料显示，近些年来，国内钢材电子交易市场发展迅速。目前，仅上海地区就存在四家钢材电子交易市场，远期日均交易量达万吨，其价格在国内市场日益受到关注，已经成为现货市场的重要补充。实际上，我国早在上世纪90年代就曾在全球率先推出过钢材期货。1993年3月，苏州商品交易所首先在国内推出了6线材的期货交易，之后，包括天津联合期货交易所、沈阳商品交易所、重庆商品交易所以及上海建筑材料交易所等都相继推出了该品种的期货合约。不过，当时国内期货市场发育不成熟，线材期货交易后期出现了过分投机的违规现象，甚至出现恶性逼仓行为，该品种最终于1994年被国务院暂停。但是，钢材期货交易市场对钢材交易的推动作用还是可以被反映出来的，1993年，钢材期货市场建立后，由于市场需求面广量大，线材期货推出后，交易异常活跃，一度成为国内交易量最大的品种，累计成交总量达4.52亿多吨，成交金额达1.32万亿多元，交割总量亦达到了250万余吨。而如今，不仅钢铁行业规模大大扩展，2008年国内螺纹钢和线材产量累计达到了1.7亿吨，占全球钢材总量的13%左右。更为重要的是，目前期货市场的参与者规模与当年相比已有过之而无不及而钢材交易市场的发展是钢材物流仓储市场发展的基础之一，因此，上海钢材交易市场的发展对全国尤其是上海的钢材物流仓储的发展产生重要的积极作用。三、钢材物流企业的效益状况1.我国钢铁物流企业总体概况钢材物流型的钢贸企业依托行业电子商务平台，以钢铁物流的供应链为主干进行资源整合，改进企业的经营模式，使企业内部的作业链上含有物流供应链上部分或全部的主要经营环节，组建集采购、配组、分装、贮存、调运、加工和信息服务于一体额钢铁物流配送中心，借助钢铁物流供应链上个功能部门之间的协同效应和成本转嫁效应，为目标企业提供点对点、门对门、零库存、一站式服务的整体解决方案，实现钢铁物流业的集约化发展。钢材物流企业作为专业的钢材物流服务公司，不仅具有专业化的服务水平，而且还对钢材企业的成本节约有重要的作用，目前，专业物流行业的重要作用已越来越被认可，物流作为国民经济的一个重要部门也为我国经济发展发挥着越来越重要的作用。中国物流与采购联合会的统计显示，2008年,我国社会物流总额达89.89万亿元,同比增长19.5%，增速回落了6.7个百分点。此外，中国目前流通领域发展仍显不足，物流行业发展潜力巨大，物流行业对国内经济的影响正日益显现。为此，2009年2月25日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，审议并原则通过物流业调整振兴规划。物流业作为我国十大产业振兴规划之一被敲定。会议指出，物流业是融合运输、仓储、货运代理和信息等行业的复合型服务产业，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大。2007年中国物流总成本占GDP的比重约为18%，但是我国物流业总体水平落后。会议确定了振兴物流业的九大重点工程，包括多式联运和转运设施、物流园区、城市配送、大宗商品和农村物流、制造业和物流业联动发展、物流标准和技术推广、物流公共信息平台、物流科技攻关及应急物流等。物流业振兴规划的出台及国家相关政策的倾斜，必将推动我国物流行业包括钢材物流行业的发展。2.我国钢铁物流产业发展重点与取得的成果近年来，我国的钢铁物流产业发展迅速，侧重于以下四个方面：1）传统的钢材市场注重于向现代钢铁物流发展转型；2）政府和相关企业注重钢铁物流园区的扶持和建设；3）注重第三方钢铁物流企业的成长和发展；4）注重钢铁物流的信息化建设，使钢铁物流向电子商务时代全面迈进。同时，我国钢铁物流产业取得了较为丰硕的成果，主要表现在以下三个方面：1）钢材加工配送中心渐显规模我国现有300余家钢材加工配送中心，主要分布在华南、华东、中南部等经济发达地区，涉及品种有冷轧薄板、电工钢、镀锌板、镀锡板、彩涂板、不锈钢板、热轧酸洗板、热轧中厚板等，主要为汽车、家电、电子、建筑、轻工、钢窗、办公设备等行业提供服务。当前，钢材的加工配送呈现“三高”趋势，1）剪切线的技术装备水平越来越高；2）产品加工精度越来越高；3）加工自动化程度越来越高。我国钢材加工配送中心的投资主体主要有四种类型：1）钢铁企业投资建设钢材加工配送中心，目的是延伸产品规格范围，提高直供用户比例，为用户提供更为便捷、优质的服务。宝钢目前已拥有各类的剪切加工配送中心27家，覆盖华东、华南、东北、华北、西南、西北六大区域18个重点用钢城市。2）有实力的钢铁贸易商积极拓展经营触角，投资建设钢材剪切加工配送中心。如中钢集团天津公司在天津兴建钢材加工配送中心。3）国外企业如韩国浦项、日本商社等在我国投资建设钢材剪切加工配送中心；4）终端用户如造船、汽车、家电等生产企业自建分条、横切、冲片、套裁、激光拼焊生产线，在满足自用后，向社会提供加工配送服务。2）钢铁物流园区不断涌现随着钢铁工业的快速发展，钢铁物流园区作为现代钢铁物流产业发展的一个新趋势，建设速度加快，并越来越受到我国各级政府和相关企业的重视和支持。华南、华北、西南、西北、华中等区域的钢铁物流节点城市都陆续建设了钢铁物流园区。广东乐从钢铁物流基地、江苏惠龙港国际钢铁物流中心、天津国际金属物流园区等如今已成长为中国规模最大的钢铁交易园区和钢铁贸易集散地。天津北辰钢铁物流园区被列入天津市20项重大服务业项目和天津区县重大项目。“石家庄筹建大型钢铁物流中心”项目被列入2009年河北省级重点项目。钢铁物流园区依据业态大致有三种类型：1）传统的钢铁交易市场通过设施升级改造以及钢铁贸易商的重新整合，转型为钢铁物流园区；2）大型钢铁生产企业为实现专业化、现代化管理而投资建设钢铁物流园区；3）钢铁生产企业与流通企业共同投资建设物流园区，实现生产和流通的有效衔接。钢铁物流园区可以解决城市功能紊乱，缓解城市交通拥挤，减轻环境压力，提高钢铁经营的规模效益，满足货物联运发展的需要。3）钢铁行业电子商务发展迅猛我国钢铁行业的电子商务日益成熟，在促进钢铁大物流的形成、活跃钢材流通市场、降低物流成本、增加信息的透明度等方面起到应有的作用。我国的钢铁行业的电子商务主要有以下四类：1）以钢铁资讯为主，如兰格钢铁网、我的钢铁、中国联合钢铁网、钢之家以及中华商务网等；2）以钢铁远期合约为主，国内前三甲分别是上海大宗钢铁电子交易中心、兰格钢铁电子交易市场以及中国钢铁电子交易中心； 3）以钢铁现货交易为主，如宝钢的东方钢铁在线、上海中金钢铁电子交易中心；4）以钢铁产品搜索引擎为主，如兰格搜钢、上海搜钢网等。四、竞争情况分析1.主要竞争对手由于上海市的钢材交易量较大，居全国前列，因此导致了上海的钢材物流行业比较发达，钢材物流企业也较多，全市共有钢材物流企业100多家，下面仅列举其中的一部分企业。2.竞争对手优劣势目前钢材物流企业主要包括两类：一类是实力比较强的大中型物流企业，这类企业一般从事专业的钢材物流服务，包括产品加工、配送、仓储、运输等，其服务水平比较高，服务范围也比较宽。另一类是小型钢材物流公司，这类企业主要从事钢材产品的运输，服务产品单一，实力较弱。第三章 资源条件评价钢材物流仓储行业主要以钢材贸易为基础的，钢材贸易形势繁荣，则钢材物流仓储行业也会受益匪浅，因此两者是一损俱损，一荣俱荣的关系。我国是钢铁生产和流通大国，粗钢产量连续13年稳居世界第一。2008年，我国生产粗钢50048.8万吨，同比增长1.13%。2009年上半年我国累计生产粗钢26658.29万吨，同比增长1.23%。2008年全球钢铁企业排行榜中，我国的宝钢集团、河北钢铁集团、武汉钢铁集团和山东钢铁集团四大钢铁企业进入前十。我国钢铁生产企业众多，最新的统计数据显示，我国共有钢铁企业7561家，其中，冶炼企业（炼铁、炼钢、铁合金冶炼）2691家；钢材加工企业4870家。当前我国的钢材流通主要方式仍然是直供和分销。中国钢铁工业协会统计数据显示，2008年，中国钢铁工业协会会员企业向终端用户直供10210万吨，占销售总量的30.37%，分销14024万吨，占销售总量的41.71%，直供和分销占总销售量的72.08%钢铁贸易在国际贸易中有着重要的地位。近年来，全球钢铁贸易的规模得到了飞速发展。中国钢铁贸易占世界钢铁贸易的比重不断上升。钢铁贸易在我国对外贸易以及钢铁工业发展中的地位也日益重要。另外，在国内市场中，上海是我国钢铁贸易的主要市场之一。据上海钢铁服务业协会披露，目前上海营业中的钢材交易市场达60个，年交易量已超过5000万吨，约占全国的1/6。发展制