渭源城县城旧中医院周边区域棚户区改造及配套设施建设项目可行性研究报告书.doc

目 录

第一章 项目总论 4
1.1 项目背景 4
1.1.1项目所在区域的发展状况 4
1.1.2项目发起缘由 6
1.1.3项目投资的必要性 6
1.2 项目概况 7
1.2.1项目名称 7
1.2.2项目建设单位 7
1.2.3项目地块及周边现状 7
1.3可行性研究报告编制依据 8
1.4可行性研究报告编制的范围 8
1.5建设的指导思想和规划原则 9
1.5.1项目建设指导思想 9
1.5.2项目规划原则 13
1.6项目建设的必要性 14
1.6.1项目建设符合国民经济发展 14
1.6.2项目对城市建设将起到促进作用 15
1.6.3解决劳动就业的需要 15
1.6.4项目建设是提升渭源县城市形象和城市发展的需要 16
1.6.5项目建成后满足渭源县人民对商住消费的需求 16
1.7项目建设的可行性 16
第二章 市场研究 16
2.1宏观环境分析 16
2.2全国房地产发展分析 18
2.2.1行业政策趋向分析 18
2.2.2市场供给与需求 18
2.2.3行业发展局势 18
2.3本县房地产市场分析 35
2.3.1渭源经济社会发展现状及前景分析 36
2.3.2渭源县房地产发展现状 38
2.3.3小结 40
2.4本县土地供应情况 41
2.5房地产市场未来需求预测 41
2.6房地产市场未来价格的判断 42
2.6.1成本对未来价格的影响 42
2.6.2供需关系对价格的影响 42
2.6.3市场需求的心理预期 43
2.6.4建设和形成新的建成区 43
2.7板块市场分析 43
2.7.1房地产投资资金来源 43
2.7.2房地产投资比例 44
2.7.3存在的问题 44
2.7.4渭源房地产市场发展趋势预测 45
2.7.5行业内优劣分析 46
第三章 项目开发方案 47
3.1项目地块特征与价值分析 47
3.1.1地块特征分析 47
3.1.2土地价值分析 47
3.1.3土地升值潜力初步评估 48
3.1.4项目SWOT分析 48
3.2规划设计方案 48
第一节 建筑设计说明 49
第二节 建筑设计 56
第三节 建筑节能设计 59
第四节 无障碍设计 64
第五节 环保设计 65
第六节 日照分析 66
第七节 结构设计 68
第八节 给排水专业设计 69
第九节 采暖通风设计 73
第十节 电气设计说明 78
3.3投资估算 83
3.3.1估算依据 83
3.3.2投资估算 83
第四章 环境保护、安全、消防、节能 88
4.1环境保护 88
4.1.1环境质量标准 88
4.1.2主要污染源及污染物 88
4.2安全措施 89
4.3防火和消防 89
4.4 节能 90
4.4.1主要依据 90
4.4.2节能措施 90
第五章 财务评价 92
5.1财务评价依据 92
5.2财务评价基础数据与参数选取 92
5.3销售收入及税金估算 93
5.4利润及利润分配估算 96
5.5财务效益分析 97
第六章 不确定性分析 99
6.1盈亏平衡分析 99
6.2敏感性分析 99
第七章 风险分析 100
7.1主要风险 100
7.2建议 100
第八章 社会评价（定性） 101
8.1环境评价（影响及对策） 101
8.2公司资源匹配分析 101
第九章 结论及建议 102
9.1结论 102
9.2 建议 102

第一章 项目总论
1.1 项目背景
多情的山水，演绎无数灵动的故事与传奇，礼花闪耀的星空，传承多少历史的经典与不朽。这就是渭源，是"中国马铃薯良种之乡"、"中国党参之乡"。一个有着两千多年历史的山水名城。
渭源因黄河最大支流--渭河发源而得名，位于甘肃省中部，定西市中西部，地处西陇海、兰成渝两大铁路经济带和G30连云港至霍尔果斯高速、G75兰州至海口高速的交汇处。兰渝铁路、兰海高速、316国道、212国道穿境而过，交通区位优势突出。
近年来,渭源县紧紧围绕构建“县域经济中心”和打造“甘肃生态文化旅游名县”目标,按照生态旅游城市的定位,在道路、桥梁、绿化、亮化、市场、房产、棚户区建设改造等方面坚持高品位、高标准推进县城建设,极大地提升了县城形象和城市品位。
1.1.1项目所在区域的发展状况
近年来，渭源县将县城的发展定位为新兴的生态旅游城市，并确立了“道路搭框架、土地换资金”的城镇建设思路，积极盘活城镇土地，强力推进县城建设、小城镇建设和新农村建设，进一步提高城镇的辐射带动作用和承载能力，使农村人居环境得到了显著改善，城乡面貌发生了明显变化。
渭源、始终把解决民生问题作为一项重要工作来抓，将保障性安居工程列为重点建设项目和惠民工程。城建局按照国家、省、市关于保障性安居工程建设的有关精神，结合渭源县实际，编制了《渭源县解决城市低收入家庭住房困难规划和年度计划》。自渭源县全面启动住房保障工作以来，共发放住房租赁补贴588.323万元。其中2007年为人均住房6平方米以下的109户(250人)低收入家庭发放租赁住房补贴4.13万元；2008年为人均住房10平米以下的995户(3065人)低收入家庭发放租赁住房补贴92.55万元；2009年为人均住房13平方米以下的1047户(3183人)低收入家庭发放租赁住房补贴115万元；2010年人均住房13平方米以下的1019户(3053人)低收入家庭发放租赁住房补贴186.043万元；为2011年为人均住房13平方米以下的1243户(3486人)低收入家庭发放租赁住房补贴190.6万元。同时，回购建成廉租住房472套，总建筑面积25063.38平方米，总投资3759.507万元，现已全部完成配售工作。其中2008年在昌林小区内回购52套，建筑面积2960.3平方米，投资444.045万元。2009年，在金源小区内回购52套，建筑面积3043.04平方米，投资456.456万元。2010年，在昕陇家园小区内回购80套，建筑面积4323.2平方米，投资648.48万元。2009年，在渭水佳园新建1、2号廉租住房共192套，建筑面积9608.04平方米，投资1441.206万元。2010年，在北环路新建3号廉租住房96套，建筑面积5128.44平方米，投资769.266万元。
渭源县2011年先后出台了《渭源县经济适用住房销售管理实施细侧》、《渭源县公共租赁房管理实施细则》等制度，有效地保障了渭源县保障性安居工程工作的顺利开展。
该县吉秀,蔺红军多次强调:“要赶超、要跨越,必须推动发展方式的转型和发展方法的转型,高点起步、高标准定位,自我加压、强力推进,才能保证在竞相发展的大潮中不迷失、不掉队。”
用活政策争取增量。决策层抢抓发展机遇,用足政策空间,坚持项目统领发展全局,抢抓国家政策叠加机遇,论证上报各类项目451项,总投资1018亿元。确定项目前期168项,已安排前期经费300万元,编制项目前期106个。确定的121个重点争取项目,全国生态文明示范工程试点县等一批项目通过国家、省上审批,下达国家投资2.1亿元;争取“5·10”灾后重建项目国家投资1.22亿元,正在做前期工作。142个项目开工125项,开工率为88.3%。兰渝铁路、引洮工程等国家重大项目建设取得突破性进展。
招商引资吸收增量。该县坚持把招商引资作为扩大增量的重中之重,层层签订责任目标,全面落实招商引资优惠政策,在全县上下形成了“大招商、招大商”的浓厚氛围。搭建发展平台,成立渭源亳州商会,举办亳州中医药产业招商引资推介会,新入驻工业集中区项目10个,总投资4.48亿,完成投资2486万。全县签约招商项目16项,签约资金20.3亿,到位资金4.86亿
1.1.2项目发起缘由
随着城市现代化的发展，渭源县以“要赶超、要跨越,必须推动发展方式的转型和发展方法的转型,高点起步、高标准定位,自我加压、强力推进,才能保证在竞相发展的大潮中不迷失、不掉队。”的发展方针，大力实施城中村改造，对渭源有着重要的现实意义：一是有利于改善人居环境；二是有利于完善城市功能，提升城市现代化形象；三是有利于消除城乡二元管理体制，推进城市社会综合改革；四是有利于提升城市生态文明建设水平，加快清源河水环境的综合治理。
1.1.3项目投资的必要性
随着渭源城镇化进程的快速推进，房地产需求市场也在逐渐的扩大，需求体系的逐渐稳固化为区域房地产业的发展提供了良好的条件。
房地产市场发展的加快，城中心地带可用土地越来越少，同时带来的拆迁难，补偿高等问题日益凸显，再加上小面积的土地不能形成规模，难以达到高品质的预期效果，所以，从房地产发展的长远战略看，抢抓机遇，郊区拓展也是势在必行。
纵观渭源全局，街道窄，停车难等问题愈演愈烈，大多数居住小区存在绿化覆盖低，居住质量差，停车紧张，周围配套不够便利等问题。但随着人们生活质量的日益提高，私家车数量的增多，将会带来城区拥挤堵车，出行不便，喧嚣吵闹等问题。于是，追求一个远离喧嚣，出行方便，环境良好，设施齐全的社区将会是一种局势。
本案紧邻城区，背靠渭源名山老君山森林公园，辖区环境优美，大面积的绿化，1:1超高停车位，南北通透的精品户型，齐全的配套设施，便捷的交通等都将是新买主的心仪房源。
从公司长远来看，拓展渭源房地产开发市场，对于以后的统筹规划，资源互补是有战略意义的。同时统一的规划，统一的物业管理，统一的营销监管团队，将会造就一个一站式购物中心，花园式居住小区,罗马风情商业街，文化街，别墅区。人气的集聚，配套设施的齐全，大规模、上档次的购物中心将对公司利润的获取、品牌的提升大有裨益。
为配合项目的建设开发，公司精心准备，整合了多方优势资源，搭建了由工程、规划、营销、物管等多领域专业人才组建的开发团队，为区域市场的发展和当地商、住产品品质的提升贡献力量，同时也为公司在房地产开发之路探索模式，积累经验，储备人才，对项目所在区域及公司本身意义重大。
1.2 项目概况
1.2.1项目名称
渭源城县城旧中医院周边区域棚户区改造及配套设施建设项目
1.2.2项目建设单位
渭源县正和城市建设投资经营有限责任公司
1.2.3项目地块及周边现状
地理位置：本项目所在地为渭源县清源河南岸，老君山北麓，地块西起苗圃路，东至灞陵新街路，北接渭河南路、清源路，南临南环路、君新路，整个地块被城市规划路分为六大片区，总用地面积570.75亩，规划总建筑面积776700平米，其中地下建筑面积204000平米，地上建筑面积572700平米，其中住宅建筑面积360800平米，商业建筑175000平米，办公建筑23400平米，酒店建筑10500平米，社区管理建筑面积3000平米。建筑基地面积100830平米，绿地面积119860平米，容积率1.505，绿地率31.5%，建筑密度26.5%，小汽车停泊位4000辆，其中地上400辆，地下3600辆。
计划拆迁改造总户数500户，计划建设安置住房1000套，面积90~110平米，配套建筑为停车场、幼儿园、卫生室、管理用房等。
项目周边配套设施：本案地理位置优越，东侧为渭源县城大禹治水广场及展览馆，西侧为渭源县小学及城市供热站，交通便利，设施优越，背靠老君山森林公园，环境优美，空气清新，是理想的居住之所。
本案周围范围内有高中、初中和小学，均为县级重点，教育条件便捷优越，离县医院2公里，就医方便；离灞陵桥公园不到一公里米，周围有银行，邮局菜市场等，场地周围均有规划路经过，便捷的出行条件将是本案开发的良好契机。
随着本案的开发，购物、娱乐休闲等配套设施将更加完善。
1.3可行性研究报告编制依据
1)按照有利于渭源县地区经济发展和长远规划要求，坚持统筹规划，城乡结合，合理布局的原则。根据当地现况和未来发展规划，充分考虑社会长远经济发展和要求，因地制宜，体现当地特色，发挥小区和商业街优势，走可持续发展道路、形成一个综合配套，运行有序的经济系统。
2)按照有利于渭源县地区经济发展、资源开发、有利于改革开放的原则。充分利用优越条件，带动周边地区与外界交流，推动该地区资源开发，让该地区的资源优势转化为经济优势。
3)该项目的建设应在全国法律、法规和政策允许的范围内，根据主管部门批准的精神和内容，以及根据土地规划部门、城建、消防、环保等部门的要求，按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，把项目建设成清洁、文明、具有时代气息的商住综合体。工程设计应结合当地的建设特点，满足建设需要的同时追求建筑外形美观大方。
4)配套工程如供电、给排水、环保、消防等按照有关规范和要求办理。
5)根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。
《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）
《城市拆迁管理条例》（中华人民共和国国务院令 第　305　号）
《城市居住区公共服务设施设置规定》(DGJ 08-55-2006)
《住宅设计规范》（GB50096-2011）
《住宅建筑规范》（GB50368-2005）
《城市道路绿化规划及设计规范》（CJJ75-97）
《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）
1.4可行性研究报告编制的范围
本可行性研究报告对建设项目的必要性，对市场需求预测，建设规模、建设地点及条件，建设方案，节能环保，投资估算及资金筹措，财务评价等方面的研究和论证。
1.5建设的指导思想和规划原则
2013年以来，渭源县把文化建设作为加快小康社会建设进程，推动经济社会转型跨越发展的有效抓手， 抢抓华夏文明传承创新建设机遇，挖掘文化资源优势，采取有效措施，多方筹措资金，以项目建设为突破口，加快全县文化产业发展。
党的十八大精神和“中国梦”主要思想为指导方针，以甘政发〔2013〕95号文件精神，大力发展棚户区改造工程，坚持“科学规划、分步实施，政府主导、市场运作，因地制宜、注重实效，完善配套、同步建设”的原则
1.5.1项目建设指导思想
甘肃省人民政府关于加快棚户区改造的实施意见:
一、坚持科学发展，积极推进新一轮棚户区改造工作
棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。2008年以来，全省改造各类棚户区近26万户，有效改善了困难群众的住房条件，得到了社会的普遍认可和积极评价。但全省仍有近20万户群众居住在棚户区，房屋简陋、环境卫生条件较差、防震安全隐患多，改造难度大。各地要从大局出发，立足本地实际，把棚户区改造与经济社会发展、城镇化建设结合起来，统筹兼顾，坚持“科学规划、分步实施，政府主导、市场运作，因地制宜、注重实效，完善配套、同步建设”的原则，加快推进城镇棚户区改造、旧住宅区综合整治、城中村改造以及林区棚户区改造、垦区危房改造等各类棚户区改造工作。
二、坚持统筹规划，进一步完善和提升城市功能
（一）棚户区改造规划要与“十二五”规划相衔接。国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划、基本公共服务体系规划等，都从不同方面确定了今后一个时期国民经济和社会发展的指标和任务，界定了约束条件和保障措施。各地在编制和实施棚户区改造规划中要注意做好与上述规划的衔接，避免引发矛盾。
（二）棚户区改造规划要与城镇总体规划相衔接。各地要根据城镇化发展目标，统筹考虑经济发展、土地利用、环境优化、基础设施及公共设施建设，将城市建设与棚户区改造紧密结合，完善城镇总体规划，调整和优化现有城市布局，不断提升城市功能。要依据城镇总体规划，科学编制棚户区改造规划，合理确定改造时限和改造范围。
（三）棚户区改造规划要突出功能与生态环境要求。在棚户区改造规划布局中，要充分考虑居民就业、就医、就学、出行以及养老等社会保障需要，合理进行规划选址，实现以棚户区改造带动城市建设和产业发展，以城市建设和产业发展推进住宅小区配套设施完善。要贯彻节能、节地、环保的原则，严格控制棚户区改造住房套型面积，执行绿色建筑各项指标，落实节约集约用地和节能减排各项措施。要按照小户型、齐功能、配套好、质量高、安全可靠的要求，科学利用空间，有效满足基本居住功能。
三、实施四个结合，建设环境优美的现代化住宅小区
（一）棚户区改造与保障性住房建设相结合。坚持集约节约用地的原则，把棚户区改造与保障性住房建设相结合，在棚户区改造项目中配建廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房等保障性住房的比例须达到总建筑面积的30%。廉租住房和公共租赁住房按照分类申报、统筹建设、并轨运行的原则，实行统一规划、统一建设、统一分配、统一管理。
（二）棚户区改造与综合整治相结合。要合理界定棚户区改造范围，对规划保留的历史性建筑、民居，主要进行房屋维修加固、完善配套基础设施、环境综合整治和建筑节能改造。要重视维护城市传统风貌特色，保护历史文化街区、历史建筑以及不可移动文物。
（三）棚户区改造与基础设施建设相结合。各地要坚持同步规划、同步施工、同步交付使用，加快市政基础设施和配套公共服务设施建设。各市州、县市区建设行政主管部门要切实加强监管力度，保证建设质量、安全和进度。
（四）棚户区改造与社区公共服务相结合。棚户区改造新建小区要配置一定规模的停车位和社区服务及管理用房，为小区建成投入使用后的社区服务创造条件。要针对保障性住房和入住群体的特点，按照政府主导、社会参与、一区一策的原则，探索通过购买物业服务、住户自主管理等方式，合理确定物业服务的标准和内容。要发展社区服务业，开发就业岗位，优先安排困难家庭劳动力从事物业服务和社区服务。
四、突出改造重点，加快编制改造规划和计划
（一）重点推进资源型城市的棚户区改造和旧住宅区综合整治。依据国家批准确定的资源型城市与独立工矿区，我省白银等6个市、玉门等4个县市区及阿甘煤矿等3个独立工矿区涉及其中。上述地区要抢抓政策机遇，集中力量，加快推进改造，切实改善棚户区居民住房条件。
（二）依法推进“城中村”改造。各地要加强政策研究，结合实际，量力而行，制定具体实施办法，明确规定城中村改造的程序、规划方案、土地利用、拆迁安置、优惠政策等核心内容，扎扎实实地做好各项工作，积极稳妥地处理好各方面的利益关系，确保城中村改造工作规范有序地稳步推进。
　（三）全面落实2014年改造计划。各市州政府要在确保完成2013年棚户区改造目标任务的基础上，组织建设（房管）、发展改革等相关部门，尽快完成棚户区调查摸底，启动2014—2017年棚户区改造规划编制工作，明确分年度、分类别、分市县棚户区改造任务，重点落实2014年棚户区改造任务。2013年10月20日前，各市州政府要将批准通过的棚户区改造规划报省建设厅。省建设厅依据各地规划，提出全省棚户区改造规划，报经省政府研究同意后，按要求上报住房城乡建设部。
五、落实优惠政策，完善地方配套措施
（一）积极争取中央资金补助。各地、各有关部门要继续加大汇报衔接力度，积极争取中央对我省棚户区改造给予资金支持。要加强棚户区改造项目储备，切实做好申报项目的论证和前期工作，提高申报项目质量。
（二）加大省市资金支持。省级财政按照国家政策和省政府与市州政府签订的保障性安居工程建设责任目标，对棚户区改造项目给予适当补助。各地要从城市建设维护费、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入等资金中安排资金用于棚户区改造。除上述资金渠道外，还可以从国有资本经营预算中适当安排部分资金用于国有企业棚户区改造和对棚户区改造项目给予贷款贴息。具体办法由市州政府制定。
（三）加大企业改造资金投入。鼓励企业出资参与棚户区改造，加大改造投入。国有工矿、林区、垦区企业参与政府统一组织的工矿（含中央下放煤矿）棚户区改造、林区棚户区改造、垦区危房改造，对企业用于符合规定条件的支出，准予在企业所得税前扣除。
（四）规范利用企业债券融资。省保障性安居工程投资有限公司要充分发挥省级投融资平台的作用，加大对棚户区改造项目的融资力度。承担棚户区改造项目的企业可发行企业债券或中期票据，专项用于棚户区改造项目。对发行企业债券用于棚户区改造的，优先办理核准手续，加快审批速度。鼓励和引导民间资本根据保障性安居工程任务安排，通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与棚户区改造。
（五）确保建设用地供应。各地国土资源管理部门要将棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排，并简化行政审批流程，提高审批效率。安置住房中涉及的经济适用住房、廉租住房和符合条件的公共租赁住房建设项目用地可以通过划拨方式供应。
（六）落实税费减免政策。对棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。各地要切实落实好棚户区改造安置住房税收优惠政策，将优惠范围由城市和国有工矿棚户区扩大到国有林区、垦区棚户区。电力、通讯、市政公用事业等企业要对棚户区改造给予支持，适当减免入网、管网增容等经营性收费。具体办法由市州政府制定。
（七）完善安置补偿政策。棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择。各地要按国家有关规定制定具体安置补偿办法，禁止强拆强迁，依法维护群众合法权益。对经济困难、无力购买安置住房的棚户区居民，可以通过提供租赁型保障性住房等方式满足其基本居住需求，或在符合有关政策规定的条件下，纳入当地住房保障体系统筹解决。
六、加强组织领导，确保棚户区改造工作取得实效
（一）强化政府责任和部门协调。棚户区改造工作由省级政府负总责，市州政府组织实施。省房地产市场调控和保障性安居工程建设领导小组成员单位，要按照各自职能，加强对全省棚户区改造的政策指导和督促检查。各市州、县市区政府要将棚户区改造作为保障性安居工程建设的重要内容，认真履职，扎实做好棚户区改造的组织工作，特别是要依法依规安置补偿，切实做到规划到位、资金到位、供地到位、政策到位、监管到位、分配补偿到位。各有关部门要按照职责分工，各司其职，密切合作，全力推进城镇保障性安居工程建设和管理，形成齐抓共管的工作机制。
（二）确保工程质量安全。各地、各有关部门要落实工程质量责任，严格执行基本建设程序和标准规范，特别是抗震设防等强制性标准。严格建筑材料验核制度，防止假冒伪劣建筑材料流入建筑工地。健全项目招投标信息公开制度。落实单位负责人和项目负责人终身负责制，项目法人对住房质量负终身责任。勘察、设计、施工、监理等单位依法对建设工程质量负相应责任。建立工程质量责任标牌，对参建单位和负责人予以公示，主动接受社会监督。要认真贯彻落实绿色建筑行动方案，自2014年起，兰州市棚户区改造项目要全面执行绿色建筑标准，其他市州棚户区改造项目要积极执行绿色建筑标准。
（三）完善目标责任考核。各市州政府要进一步完善目标责任制度，按照《甘肃省住房保障工作考核问责暂行办法》，对县市区政府及企业棚户区改造工作进行目标责任考核。省建设厅要会同相关部门定期对各地棚户区改造工作进行督促检查，对资金土地不落实、政策措施不到位、建设进度缓慢、质量安全问题突出的地方，提请省政府对政府负责人进行约谈，限期进行整改。对在棚户区改造及安置住房建设、分配和管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、失职渎职的行政机关及其工作人员，要依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
（四）加强舆论引导。各地、各有关部门要继续加强保障性安居工程建设、分配和退出信息公开和征地拆迁信息公开，主动发布和准确解读政策措施，及时反映工作进展情况。要加强有关法律法规的宣传，深入细致地做好群众工作，积极引导棚户区居民支持、参与棚户区改造工作。要注意跟踪舆情，及时做好研判，正确引导舆论，为推进棚户区改造工作营造良好的氛围。
1.5.2项目规划原则
设计与整体的融合
小区及商业步行街的规划将从整体布局着手，特别注重与周边环境的有机结合。从商业街内部讲，整个功能区尽管有各自的特点，但并不是一个个无机的、分散的结构，而是种开放式的有机结合体；同时商业步行街本身将与周边环境相互衔接、相互融合，再通过与周围空间环境的连接成为城市的一部分。
科学合理的组织交通
通过穿越场地中间的规划道路和场地东西两侧的消防通道，再结合连通消防通道和规划道路的支路，合理有序地将住宅区和商业区分开。同时还规划了足够多的自行车库和机动车停车位，为消费者和业主提供了便捷的交通，为日后打造高品质商住社区创造先天优势。
经济环保原则
建设秉承“经济环保原则”，经济性是指项目的建设上采用合理的结构，控制含钢量；环保是指运用钢筋混凝土结合钢结构，替代仿古建筑中的木材，节约木材，体现环保，也持续发展的战略。
特色性原则
特色是商业步行街发展的生命之所在，愈有特色其竞争力和发展潜力就会愈强，因此，商业街明确资源特色，选准突破口，使之具有更鲜明的市场特色。
多样性原则
鉴于人们在当今的休闲娱乐中将充分展现个性，商业街店铺经营的品牌定位将呈现高中低三个档次，在饮食的分布也要体现多样化原则，在品种的分布和业态的定位也要结合当地的设计情况，尽量选择不同的特色。
继承和创新有机结合的文化原则
在餐饮、娱乐、居住、购物的分布上，首先得继承渭源多年来发展的经验和习惯，然后根据现在的思潮，结合当地情况，合理有机的进行引导和创新，让老君山商业步行街成为引领渭源生活消费的新榜样。
1.6项目建设的必要性
1.6.1项目建设符合国民经济发展
当前，我国国民经济运行正处于一个特殊的发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的经济之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5~2个百分点。
根据国家有关部门的分析和预测，我们居民住宅目前正从生存型向舒适性方向转变，目前我国城镇居民人均建筑面积已达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重达到30%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，人均建筑面积达到35平方米，主导户型为三室两厅或者两室两厅。
正因为房地产投资带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设时国民经济发展的需要。
1.6.2项目对城市建设将起到促进作用
目前，渭源县的人均住宅面积较小，而且居住条件也比较差，与甘肃省住宅与房地产发展规模相距甚远。因此，改善渭源县人民的居住条件已经成为渭源特别关心的问题之一，同时，随着渭源经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境的要求也越来越高，近年来实施房地产开发建设就是为了使渭源城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。
本项目位于渭源县老君山山底，项目建成后与老君山的旅游发展有相互的促进作用，同时也符合城市建设的总体规划，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。
1.6.3解决劳动就业的需要
由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部门行业职工下岗再就业也在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府关心的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产的投资政策任然是保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。
据有关权威人士测算，我国GDP每增长一个百分点，全国可提供80万个就业岗位，而住宅和商业街投资每增加10%，大约可拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40万个就业岗位。因此，商住建设投资的增加对于社会提供就业有不可忽视的作用，而本项目作为渭源县重点的商住建设工程之一，将为渭源县当地的社会就业岗位做出一定的贡献。
1.6.4项目建设是提升渭源县城市形象和城市发展的需要
加快城市建设是政府的一项重点工作，近年来，渭源县加大力度，进一步加快城市建设步伐。随着城乡越来越一体化，房地产在城市发展中仍然具有重大的城市影响力。
本项目的建设符合渭源县的城市规划，建成后将成为城市发展的新坐标，项目对渭源区域经济的发展有举足轻重的作用。
1.6.5项目建成后满足渭源县人民对商住消费的需求
随着渭源县经济的发展和城市化进程的推进，市民的消费水平有了很大的提高。近年来，由于渭源县人口较快的增长和居民生活水平的不断提高，对住房规模商业街的需求迅速增加，房地长市场需求旺盛，本项目的建设适应渭源县人口增长的需要。
因此，本项目的建设是必要的。
1.7项目建设的可行性
1.兴建集餐饮、棋牌、休闲、园林绿化和乡村情调于一体的多功能一站式购物中心。
2.根据当地的生活习惯和自然条件，兴建南北通透的高品质居住小区，精品户型，优雅环境以及高比例的停车位。
3.运用现代化市场营销手段，积极做好物业服务，引进品牌入驻，提升购物的品质需求。
以上项目的规划思路是渭源县独一无二的，符合人们消费观念的需求，引领渭源消费者的消费思路，弥补了渭源县房地产发展过程中的部分空白，因此，项目建设是可行的。
第二章 市场研究
2.1宏观环境分析
2014年宏观经济分析：
固定资产投资增速继续下滑,下滑幅度收窄。1-12月,固定资产投资完成额累计50.2万亿,累计同比增长15.7%,较1-11月下降0.1个百分点,创2002年2月以来的新低。
房地产投资增速下滑幅度收窄,房地产价格继续下跌。1-12月,房地产开发投资完成额累计同比增长10.5%,较1-11月下滑1.4个百分点,房地产投资增速下滑幅度扩大,创2009年9月以来的新低。12月百城房价指数同比下跌2.69%,较11月回落1.12个百分点;环比下跌0.44%,跌幅较11月收窄0.06个百分点,环比连续8个月下跌。
名义与实际消费增速均有小幅回升。12月全社会消费品零售总额2.58万亿,同比增长11.9%,较11月基本回升0.18个百分点;除去物价因素,12月消费实际同比增长10.4%,较11月回升0.12个百分点。今年以来实际消费增速保持在10%左右,名义增速下滑主要受消费物价水平下滑影响。
工业生产再度回落。12月工业增加值当月同比增长7.9%,较11月回升0.7个百分点。工业增加值与制造业PMI指标的变化之间产生了一定的分歧,制造业PMI为先行指标,12月制造业PMI显示制造业企业进入去小周期的去库存阶段,前期的回补库存使得12月的工业增加值有所回升,随着去库存小周期开始工业增加值业将随之回落。
2014渭源经济增长：全年全县实现生产总值24.27亿元，同比增长8.6%。其中：第一产业增加值9.53亿元，同比增长5.5%；第二产业增加值3.55亿元，同比增长12.6%；第三产业增加值11.19亿元，同比增长10%。
全县人均生产总值7429.4元，比上年净增362.3元，同比增长5.13%。三次产业结构比由上年的43.65：11.84：44.51调整为39.27:14.63:46.1。与上年相比，第一产业所占比重下降4.38个百分点，第二产业、第三产业所占比重分别上升2.79和1.59个百分点。第一产业拉动GDP增长2.16个百分点，对经济增长的贡献率为25.17%；第二产业拉动GDP增长1.6个百分点，对经济增长的贡献率为18.61%；第三产业拉动GDP增长4.82个百分点，对经济增长的贡献率为56.22%。
2.2全国房地产发展分析
2.2.1行业政策趋向分析
两会释放楼市政策维稳信号
全国层面：两会提出保持经济7.5%的增速，2014年房地产行业必将保持稳定；货币保持总量稳定，推进利率市场化，成本上升致房贷紧张恐难改变；理顺中央与地方的财、事权关系，降低地方土地财政依赖；推进以人为核心的新型城镇化，给未来房地产发展提供有力支撑；单独二孩政策纷纷落地，短期带来改善住房需求、长期延续人口红利；
楼市转向双向调控，一线限购+高库存城市限供；增加共有产权住房供应，推行廉租房和公共租赁住房的并轨；房地产税立法加快，建立房地产市场调控长效机制
2.2.2市场供给与需求
从2014年年初的至今的十二周中，主要的一二线城市周成交数据同比几乎均有 2 成的下滑，同时环比数据也持续下降，市场疲态明显。
对于开发企业来说，需求周期中需要注意三点问题：1、需求在初期的弹性最大，如果不及时运用价格弹性工具，后期使用降价手段的效果会非常之差；2、早期成交量的放大可能代表着未来需求的进一步衰减，需要时间来换空间；3、需求的周期一般在 9 个月至 15 个月左右，先跑后投的节奏至关重要。此外，需求周期中，又是一次强势企业对于弱势企业的屠戮，行业集中度将继续上升。
总体中国房地产将由供应导向转向需求导向
2.2.3行业发展局势
2015年中国房地产行业市场现状及发展趋势分析
一、行业发展现状
一）房地产行业告别高速增长，行业改革需求加大
2015年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。1-5 月全国商品房销售面积 35996 万平方米，同比下降 0.2%，降幅大幅收窄；商品房销售额 24409亿元，同比增长 3.1%，已经回正。 销售数据温和回暖，同比降幅收窄或略有增长，但我们仍然看到，房地产开发投资增速下行趋势没有改变。1-5 月房地产开发投资累计完成额 32292 亿元，同比名义增长5.1%，增速比 1-4 月累计完成额增速回落 0.9个百分点。

国房景气指数是从土地、资金、开发量、市场需求等角度综合反映全国房地产业基本运行状况的指数，指数高于 100 为景气空间，低于 100 为不景气空间。该指数在去年年中在 95 左右徘徊了几个月以后一路下行，2015 年 5 月国房景气指数 92.43，创下了 1997 年指数创立以来的历史低值。

政策刺激带来的销售温和回暖并不能改变整个行业下行的趋势。房地产的库存和房地产企业的资金压力都在持续加码。根据国家统计局最新数据，2015 年 6月十大城市可售面积 9769.27 万平方米，比去年底今年初的高点略有下降，但仍处于高位；2015 年 1-5 月房地产开发投资资金来源累计 45966 亿元，同比下降 1.6%。
二）相关政策密集出台，国企改革步伐加速。
今年是国企改革深化的关键之年。虽然此前国企改革进度总体来说低于预期，但从今年年初至今，尤其是两会以后，相关政策密集出台， “1+N”国企改革文件出台的预期逐渐加强。
近期国企改革相关文件密集出台

时间
部门
文件
2015 年 5 月 8 日
国务院、发改委
《关于 2015 年深化经济体制改革重点工作的意见》
2015 年 5 月 25 日
国资委
《2015 年度指导监督地方国资工作计划》
2015 年 6 月 5 日
中央全面深化改革领导小组会议
《关于在深化国有企业改革中坚持党的领导加强党的建设的若干意见》、《关于加强和改进企业国有资产监督防止国有资产流失的意见》
三）房地产行业国企占比高，运营效率相对较低
    从房地产行业来看， 国企改革对于房地产行业意义重大。 地产行业当中国企占比较大。房地产行业 A 股上市公司 166家，其中央企 13家，地方国企 63家，两者加起来占全部房企将近一半。 从 2014 年各项财务数据来看，国企也占据了房地产企业当中重要地位。截止 2014 年底，中信房地产 A股上市公司总资产 34864 亿元，其中央企总资产 6501 亿元，地方国企 9759 亿元，国有权重占近 4 成；从营业收入和净利润的角度来看，国企在全部地产上市公司中创造的营业收入和净利润占比也在 4成以上。
虽然从数量和各项运营权重来看，国企占据了房地产行业上市公司的半壁江山，但是，从运营效率来看，国有地产企业运行效率却低于行业平均水平。ROE方面，整个行业告别了高利润时代，ROE整体呈现下滑态势，但国企 ROE 始终低于行业均值。2014年行业平均 ROE是 12.4%，国企 ROE为 11.4%，低了 1 个百分点；费用率方面，国企费用率略高于行业均值，2014 年行业平均费用率 8.7%，国企为 8.8%。从运营效率来看，国企有较大提升空间。