房地产公司成本管理制度实施细则模版.docx

xx房地产（集团）股份限公司成本管理制度实施细则第一章总则1.1. 设立目的为有效贯彻执行xx地产成本管理制度（后简称制度），规范xx地产成本管理工作，增强成本控制力度，实现降本增效的目标，结合公司的具体情况，制定本细则。1.2. 总体思路本细则作为制度的补充，旨在规范房地产项目运作过程中的各项成本定义，统一成本管理工作流程，明确各阶段成本管理重点，实现成本管理工作的精细化。细则中未提及的考核制度以制度为准。1.3. 适用范围本细则适用于xx地产本级及下属各房地产子（分）公司。第二章术语2.1. 立项成本项目级别的成本，指立项测算阶段评估拟获取项目投资效益的成本测算文件。2.2. 目标成本项目级别的成本，指规划方案内部确认后，结合项目定位，在立项成本的基础上形成，以项目目标成本表形式上报集团，作为集团下达目标成本利润责任书的依据。2.3. 动态成本项目级别的成本，指项目实施过程中动态发生的成本，由合同成本与变更签证成 本两部分组成：合同成本：由已签合同产生的阶段成本；变更签证成本：设计变更、现场签证产生的成本。2.4. 后评估成本楼栋级别的成本，指项目完成结算后，对结算文件进行分析后形成的成本，由结算成本、无效成本、经验成本三部分组成：结算成本：由结算书按照项目结算成本表科目提取所得；无效成本：对提高项目品质、售价或加快项目开发周期没有帮助的成本。在结算成本的基础上，由预算部门牵头，组织技术、工程、营销等相关业务部门，主要针对变更签证成本进行分析后形成；经验成本：结算成本扣除无效成本后形成经验成本。2.5. 项目定位会项目开始总体规划设计前召开，会上应明确项目经济技术指标、配置标准、交房标准、建造标准、主要设备的档次、市政接口等。2.6. 合约规划把项目开发过程中可能发生的所有合同一一规划到项目目标成本表的每个科目下，在控制科目的目标成本下规划每份合同的合同总额，是签订合同时必须遵循的成本限额标准。合约规划录入POM系统时，每份合约规划金额可拆分为实签合同、预估变更金额和成本节约三部分费用，从合约规划阶段把控项目的变更风险。2.7. 设计限额设计开始前提交设计单位的对产品重要成本系数的限定值。 2.8. 预算在施工图完成后，对典型单体委托或自行进行预算，并对主要材料设备编制采购计划的行为。2.9. 月度成本回顾项目开发过程中每月底对本月成本发生的情况进行回顾，形成月度成本回顾报告。2.10.定价前成本核算产品销售前根据最新的月度成本回顾报告中的动态成本发生情况，对项目可能发生的总成本进行预估，主要与立项阶段的成本进行对比，给出项目定价的建议。2.11.结算项目完成竣工备案后进行，对施工单位提交的结算资料进行外委或自行审核，形成项目结算成本科目表。第三章基本规定3.1. 基本原则3.1.1. 本细则定义了房地产项目开发过程中不同阶段成本管理工作的关键节点及工作要求，其他如成本跨期分摊原则等项目差异性较大的标准各公司可根据自身情况进行调整并补充完善。各公司调整定稿后的细则报集团投资管理中心备案。3.1.2. 所有未注明责任部门的工作均由各公司计划投资部负责。3.1.3. 所有上报集团公司的文件均应经各公司总经理签字并盖公司公章。 3.1.4. 各公司应在3天内将集团公司批复的立项成本、历次目标成本、后评估成本数据录入成本管理系统。3.1.5. 任何情况下项目税前利润率与税前利润值均不得低于立项批复指标；项目开发周期不得长于立项批复指标。3.2. 基本职能注：“”表示主控部门；“”表示配合部门3.3. 基本流程详见“成本管理细则流程图”。3.4. 附件清单要素部门成本阶段关键节点计划投资部预算部技术部工程部营销部财务部立项成本立项目标成本项目定位会设计限额动态成本预算月度成本回顾定价前成本核算后评估成本结算成本后评估编号附件名称备注附件附件1项目立项、目标成本模板上报附件1(上报)-项目测算、定位及目标成 第四章成本管理程序4.1. 立项成本4.1.1. 立项成本1 地区公司应在立项阶段对拟获取项目进行投资效益评估，编制项目立项成本表（附件1）上报集团公司审批。上报立项成本应至少精确至成本二级科目，建安分项还应精确至成本三级科目，可参照下表分配工作：附件2项目产品配置模板参考附件2(参考).项目产品配置模板.xls附件3项目合约规划及动态成本模板参考附件3(参考).合约规划及动态成本模板附件4项目设计成本控制关注点模板参考附件4(参考).项目设计成本控制关注点附件5项目预算、结算经验成本模板上报附件5.项目预算、结算经验成本模板.附件6项目采购清单及采购计划模板参考附件6(参考).招标采购清单及计划模板附件7项目成本回顾模板（月度）参考附件7(上报).月度动态成本报告模板.附件8成本超限分析报告及申请表上报附件8(上报)-成本超限分析报告及申请 2 地区公司应在取得项目后7天内按照实际地价完成项目立项成本表调整并上交集团公司备案；集团公司将下发立项批复作为项目考核依据。4.2. 目标成本4.2.1. 项目定位会项目开始总体规划设计前，地区公司计划部应迅速牵头组织营销部、技术部及预算部召开项目定位会，在多方案盈利比较后完成项目定位工作，会中应明确包括项目经济技术指标、建造及装修标准、主要材料、部品、设备的配置标准、周边主导部门计划投资部汇总各部门意见，并结合经验成本库进行综合调整后形成包括成本、售价和利润在内的立项成本测算表，提请总经理办公会审核协助部门营销部设计部预算部开发部项项目性质合作项目组织前期市场调研，出具调研报告，提供初步产品定位、客户定位和价格定位根据初步定位进行方案初排，提供立项技术经济指标，并对建筑安装成本和红线内配套费提供专业意见提供建筑安装工程成本以及红线内配套工程费用提供地价、拆迁补偿费用、契税、交易手续费，以及立项测算中的政府收费；招拍挂项目由计划投资部在上述数部门的协助下，按照立项要求反推可能地价 市政条件及改造要求等。依据文件：项目立项报告（含成本）、xx地产产品设计标准（QB/T POLY-技-006-2009）、xx地产社区公共区域物业设施设计标准（QB/T POLY-技-015-2010）、xx地产经验成本报告（QB/T POLY-CB-002-2010）等。输出文件：项目产品配置表（附件2），作为技术部编制设计限额及预算部制定项目目标成本及采购计划的依据。4.2.2. 编制目标成本1 项目规划方案稳定后14天内，地区公司应根据项目定位调整立项成本，编制项目目标成本表（附件1）上报集团公司审批。集团公司审批通过后，下达目标成本利润责任书，此责任书连同项目目标成本表经地区公司主要负责人签字后，盖公司公章一起上交集团公司备案。2 为方便开展合约规划工作，目标成本科目编填应尽量精细，各公司应根据自身管理能力、合同签订方式及经验积累情况等制定具体要求。4.2.3. 合约规划1 项目目标成本审批通过后7天内，预算部负责编制完成项目合约规划（附件3）。其中设计费由技术部填写，预算部审核汇总。2 项目合约规划经相关部门审核、公司批准之后1个工作日内，预算部负责向技术部、计划投资部发放由相关部门负责签订合同的合约规划内容，作为各部门责任成本的依据。3 合约规划总金额应与目标成本总金额相等。4.2.4. 设计限额在项目开始施工图设计前，由技术部牵头，预算部配合，根据项目产品配置清 单及项目成本控制关注点（附件4）完成各项设计限额标准。包括但不限于限定钢筋、混凝土含量，明确外墙、室内装饰材料及选用部品、设备的类型及价格区间。4.3. 动态成本4.3.1. 预算在施工图完成30日内，预算部对典型单体委托或自行进行预算，并对主要材料设备编制采购计划及进行招投标。1、施工图预算应包括单体建安装修工程、市政园林工程，形成项目预算成本表（附件5），并与目标成本中的对应科目进行比较，判断成本是否超限，当需要调整目标成本时，按4.3.3条执行。2、牵头召集计划部、技术部编制主要材料设备项目采购清单及采购计划（附件6），包括出图时间（同时提供材料样板）、招标需求时间、提供入围单位时间、招标时间、进场时间等。编制模板为合约规划。在招标结果出来后，必须对照目标成本进行比较，一旦招标成本超过目标成本，必须从其他科目中进行平衡。4.3.2. 月度成本回顾项目进入采购、招标、施工阶段后，每月28日前，由各项目合同责任人对未发生合同进行清理、预估，对已发生合同金额调整（如合同预算调整、合同变更调整）进行确认，形成项目动态成本表（附件3）提交给预算部经理审核，最后由预算部经理在当月最后一个工作日前负责形成月度成本回顾报告，对动态成本及超限情况进行监控，当出现超限需要调整目标成本时，按4.3.3条执行。4.3.3. 调整目标成本1 当项目定位发生重大调整时，应编制项目定位调整报告并附项 目目标成本表调整版上报集团公司审批。定位重大调整包括但不限于：1)政府部门审批通过的规划方案较原确定方案发生重大变化。2)项目经济技术指标出现重大变化。3)项目可售面积出现重大变化。4)产品类型、产品档次、客户定位出现重大变化。5)项目开发计划出现重大调整。2 当控制科目成本超限但总体成本不超限时，应将调整方案报总经理审批。3 当总体成本超限时，应编制成本超限分析报告及申请表（附件8）并附项目目标成本表调整版上报集团公司审批。4.3.4. 调整合约规划项目合约规划应按照目标成本变化作相应调整，调整后合约规划总金额应与目标成本总金额相等。4.3.5. 签订合同在招投标或者确定合同单位前，预算部、技术部、计划部、工程部招标承办人或合同签订人应根据项目合约规划的合约条目确定合同签订数量及内容，确保签订合同与合约规划对应，原则上一个合约规划科目对应一份合同，也可以根据项目的实际情况。多个合约规划科目合成签订一份合同。如在后期签订合同时出现一个合约规划科目签订多份合同的情况，此时应对该合约规划科目进行拆分，确保一个合约规划科目对应一份合同。1 每份合同价格均由实签合同、预估变更及成本节约三部分费用构成，各公司应根据自身管理能力及合同签订方式规划预估变更金额。实签 合同金额建议估值如下，各公司可根据自身实际情况进行调整：1)总价包干合同按合约规划的5%预留变更费用。2)综合单价包干合同按合约规划的10%预留变更费用。3)按实结算合同按合约规划的15%预留变更费用。2 对于工程量不定的单价合同及政府规费等非合同成本，应先预估合同总价，在费用发生后及时将数据录入系统并与合约规划进行实时对照。3 工程、采购合同定标呈批前，预算部负责将合同定标价格与合约规划对应合同进行分析，提出审核意见。4 预算部对每份合同变更(设计变更、现场签证）费用进行估算（有条件时进行预算），对比预留变更费用，及时调整项目动态成本表。4.3.6. 定价前成本核算地区公司应在新推项目销售前更新项目动态成本表，并结合拟定销售价格、利润进行税务策划，明确公摊成本结转要求，最终核算出销售单方成本及价格。4.4. 后评估成本4.4.1. 结算项目全部或部分竣工交付使用后五个月内，预算部负责牵头自行或委托咨询公司完成结算。结算完成后，以楼栋为基准按成本科目提取形成项目结算成本表（附件5），并根据结算书拆分为结算成本科目录入系统。4.4.2. 成本后评估地区公司在项目完成结算成本后一个月内，应组织技术、工程、营销等相关业务部门，重点分析设计变更与现场签证所产生的成本，形成项目无效成本报告、项目经验成本表（附件3）及项目成本后评估报告，一并上报集团公司 备案及录入经验成本数据库。项目成本后评估报告中应该对以下几个指标进行评估与分析：1、总立项成本变动率：V立项=(总目标成本-总立项成本)/总立项成本100%；2、总目标成本变动率：V目标=(总结算成本-总目标成本)/总目标成本100%；3、产品可售单方目标成本变动率（区分产品类型进行分析）：V可售=(产品可售单方结算成本-产品可售单方目标成本)/产品可售单方目标成本100%；4、科目目标成本变动率（按二级科目的深度进行分析）：V科目=(产品科目核算成本-产品科目目标成本)/产品科目目标成本100%；5、设计变更及签证率V变更预=(项目变更签证成本-预留变更费用)/预留变更费用100%；V变更总=(项目变更签证成本/项目结算成本)100%；6、项目无效成本率：V无效=（项目无效成本/项目结算成本）100%。第五章附则5.1. 文件、资料归档管理集团公司及地区公司应加强对项目成本文件及资料的归档管理工作，建立健全相应的档案管理制度，并将责任落实到具体的管理人员。5.2. 保密要求成本资料是公司的核心机密，集团公司及地区公司应建立健全相应的保密工作制 度。任何人不准向外泄露，原则上不准将文件私自带出公司办公区域，如有违规应追究违规者责任。5.3. 生效时间本制度自年月日起附件三项目合约规划及动态成本汇总表（模板）第 1 页，共 13 页科目编码科目名称合同签订部门目标成本（元）动态成本(元）动态-目标（元）说明合计有效签约金额预估合同变更现场签证设计变更技术核定结算调整5001.01土地款5001.01.01土地价格5001.01.01.01国土出让金土地出让合同综合部-5001.01.01.02土地转让金土地转让合同综合部-5001.01.01.03原始成本合作开发合同综合部-股权转让合同综合部-5001.01.01.04股权溢价5001.01.01.05拆迁补偿费土地整理协议综合部-5001.01.02契税5001.01.99其它土地款中介合同综合部-出让服务费综合部-5001.02开发前期费5001.02.01勘察费5001.02.01.01初勘、详勘初勘合同预算部-详勘合同预算部-5001.02.01.02超前钻-超前钻合同预算部-5001.02.01.99其它勘察费-场地地震系数复核合同技术部-5001.02.02设计费-5001.02.02.01概念、规划设计-概念设计合同技术部-规划设计合同技术部-5001.02.02.02方案至施工图设计-方案设计合同技术部附件三项目合约规划及动态成本汇总表（模板）第 2 页，共 13 页科目编码科目名称合同签订部门目标成本（元）动态成本(元）动态-目标（元）说明合计有效签约金额预估合同变更现场签证设计变更技术核定结算调整施工图设计合同技术部-5001.02.02.03室内设计-公共空间装修方案设计合同技术部-公共空间装修施工图设计合同技术部-交房标准精装修方案设计合同技术部-交房标准精装修施工图设计合同技术部-5001.02.02.04园林绿化工程设计-景观概念设计合同景观部-景观方案设计合同景观部-景观初步设计合同景观部-景观施工图设计合同景观部-5001.02.02.05施工图审查-施工图审查合同技术部-5001.02.02.99其它设计费-人防设计合同技术部-水土保持合同技术部-小区导示系统设计合同技术部-商业导示系统设计合同技术部-灯饰设计合同技术部-钢结构设计合同技术部-幕墙设计合同技术部-污水处理设计合同技术部-供电设计合同技术部-市政设计合同技术部-边坡支护等专项设计合同技术部门窗设计合同技术部-桥梁设计合同技术部-酒店、大型建筑机电设计（顾问）合同技术部-酒店、大型建筑声学设计合同技术部-酒店、大型建筑弱电设计合同技术部-酒店、大型建筑艺术设计技术部-附件三项目合约规划及动态成本汇总表（模板）第 3 页，共 13 页科目编码科目名称合同签订部门目标成本（元）动态成本(元）动态-目标（元）说明合计有效签约金额预估合同变更现场签证设计变更技术核定结算调整酒店、大型建筑AV设计技术部-酒店、大型建筑厨房、洗衣房设计技术部-酒店、大型建筑酒店、会所管理设计顾问合同技术部-5001.02.03委托费用-5001.02.03.01咨询费、评估费-造价咨询合同预算部-5001.02.03.02试验费用-风洞试验合同预算部-5001.02.03.03环评费-环境评估报告费技术部-交通评估费技术部-地震安全性评估合同技术部-5001.02.03.04招投标代理费-招标代理合同预算部-5001.02.03.99其它委托费用-5001.02.04临时设施费-5001.02.04.01管线迁移-煤气管线迁改合同预算部-自来水迁改合同预算部-高、低压线迁改合同预算部-通讯线路迁改合同预算部-有线电视线路迁改合同预算部-雨污水管道迁改合同预算部-5001.02.04.02临时设施-临时道路施工合同预算部-施工板房合同（甲方使用）预算部-工地监控系统合同（甲方使用）预算部-临时用地用房租赁合同预算部-临时办公室保安、保洁合同预算部-临时设施占道、占地协议预算部-临时围墙合同（甲方）预算部-附件三项目合约规划及动态成本汇总表（模板）第 4 页，共 13 页科目编码科目名称合同签订部门目标成本（元）动态成本(元）动态-目标（元）说明合计有效签约金额预估合同变更现场签证设计变更技术核定结算调整场地平整合同预算部-5001.02.04.03临时用电-临时用电合同预算部-5001.02.04.04临时用水-临时用水合同预算部-临时用水打井费用预算部-河道取水费用预算部-5001.02.04.99其它临时设施费-临时用气合同预算部-5001.02.05三通一平-5001.02.05.01红线外配套费-红线外景观施工合同预算部-红线外市政施工合同预算部-红线外桥梁施工合同预算部-5001.02.05.99其他-5001.02.99其他开发前期费-地貌测绘合同技术部-房屋、土地测绘合同综合部-面积测绘合同综合部-模型制作合同技术部-5001.03建筑安装工程费-5001.03.01土建部分工程费-5001.03.01.01基础工程-5001.03.01.01.01大型土石方工程-土石方工程合同预算部-总平土石方回填预算部-5001.03.01.01.02桩基础工程-桩基施工合同预算部-桩基检测合同预算部地基处理合同预算部-附件三项目合约规划及动态成本汇总表（模板）第 5 页，共 13 页科目编码科目名称合同签订部门目标成本（元）动态成本(元）动态-目标（元）说明合计有效签约金额预估合同变更现场签证设计变更技术核定结算调整边坡处理施工合同(含抗滑桩非景观挡土墙等)预算部-5001.03.01.01.03基坑支护工程-打井、降水合同预算部-基坑支护合同预算部-抗浮锚杆合同预算部-5001.03.01.02土建主体工程-5001.03.01.02.01土建结构工程-建筑安装总包工程（土建部分）预算部-成本拆分防水工程合同预算部-烟道及其它配件合同预算部-屋面瓦采购合同预算部-天沟、落水管采购合同预算部-5001.03.01.02.02外墙工程-5001.03.01.02.02.外墙涂料-外墙涂料施工合同预算部-5001.03.01.02.02.外墙砖-外墙砖采购合同预算部-5001.03.01.02.02.外墙保温-外墙保温施工合同预算部-5001.03.01.02.02.外墙石材-外墙石材采购、施工合同预算部-5001.03.01.02.02.其它-外墙其他饰材采购合同预算部-外墙其他饰材施工合同预算部-玻璃雨棚施工合同预算部-装饰构架、