房地产业稽查业务培训-房地产业存在的主要涉税问题及案例.pdf

房地产业存在的主要涉税问题及案例 房地产开发企业存在的主要涉税问题房地产业具有投资项目规模大，开发建设周期长,投资回收期长，成本核算复杂的特点。房地产开 发企业经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设 计、施工、销售到售后服务全过程，在整个开发 经营期间的各个环节要涉及众多政府管理部门和 建筑承包商、建材销售商、销售中介商、金融机 构以及购房者等多个实体，极易造成开发商与包 销商联手，隐瞒销售收入，与建筑施工房地产开发企业存在的主要涉税问题企业联手，通过虚构业务、虚增建安成本，少缴 企业所得税、土地增值税等等，使得大部分房地 产企业的纳税申报数据和财务报表不能真实准确 地反映企业的真实经营状况，主要问题表现在：房地产开发企业存在的主要涉税问题:营业税方面：1.销售开发产品取得的预售收入（包括定金）计 入“预收账款”以外的往来科目或计入“预收帐 款”未按规定申报缴纳营业税。:*2.打入个人储蓄账户或信用卡账户售房款、定金、违约金、诚意金等，不申报或延迟申报缴纳营业 税。3.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的 销售款不做账务处理，未及时申报纳税。房地产开发企业存在的主要涉税问题”.采取委托销售方式销售开发产品，通过与包销 商联手，约定一个较低的包销价格，包销商负责 销售，开发商负责开票。在销售过程中，按包销 价格开具发票、其余房款直接以现金收取或开具 收款凭据，隐瞒销售收入；或者未按规定时限进 行账务处理，并申报缴纳营业税。:*5、收到购房者的住房按揭贷款挂往来科目或记入 短期借款科目隐瞒收入，未申报缴纳营业税。房地产开发企业存在的主要涉税问题:*6、向购房者收取的煤气管道费、电扩容费、有线 电视开户费、手续费、基金、集资费、违约金、滞纳金、利息、更名费、代收款项、代垫款项及 其它各种性质的价外收费，挂“其他业务收入”或“其他应收款”、“其他应付款”等科目，未 按规定确认收入。:*7、安置迁等面积、超面积售房款，直接冲减安置成本未申报缴纳营业税；支付给拆迁户的过渡 费、补偿款冲减了安置房款收入后的净收入申报缴纳营业税。房地产开发企业存在的主要涉税问题08、私改规划，增加销售面积的收入未按规定入账。9、销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修:款等单独开具收款收据，取得的收入未按规定入 账并申报纳税；或者将精装修房分解成销售房款 收入和装修收入套取低税率。：70、合作建房、以房换地、以房抵债、以房抵工 程款等不做账务处理，未申报缴纳营业税。：“、以“还本销售”形式销售商品房，将收入抵 减支出后作收入。房地产开发企业存在的主要涉税问题 12.以明显偏低的价格将所开发的房产转让给关 联企业、股东、高管人员，少申报计税收入。:73、将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事 业单位以外其他单位的，未按规定申报纳税。14.将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位 或者个人、奖励个人等未申报纳税。：75、以地方政府越权出台的经济适用房优惠税收 政策为借口，不缴纳销售经济适用房收入应纳的 营业税。房地产开发企业存在的主要涉税问题016、通过签订代建房协议，将不符合代建房条件 的开发项目按收取的管理费或利润申报缴纳营业 税。：77、在不更名的情况下，将在建工程、土地使用 权转让未申报缴纳营业税。018、将未出售的房产用于出租、出借，收取现金 不开票、不入账、不申报纳税。:79、将不动产、土地使用权以投资入股形式获取 定收入，不申报营业税。回房地产开发企业存在的主要涉税问题:*20,支付境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳 务费，未按规定代扣代缴营业税。:（注意：自建建筑物后销售，同时还应征收建筑业营业税）。房地产开发企业存在的主要涉税问题:企业所得税方面：:收入：:除前述营业税部分的相关问题外，还存在的主要 涉税问题：。1、开发项目完工后，将收入挂在“预收账款”等 科目长期不结转收入。02、将“预收帐款”科目的收入转入非经营收入科 目而减少应税收入。房地产开发企业存在的主要涉税问题03、客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施 工方延误工期的罚款收入等未计入收入。4.取得政府的经济补偿或奖励收入未申报缴纳企 业所得税。:*5、将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换 取其他企事业单位和个人的非货市性资产等，未 视同销售收入申报纳税。房地产开发企业存在的主要涉税问题:成本费用方面:.擅自扩大土地资产的价值，将企业拥有的土地进行评估作价，列支土地成本。:*2.虚增拆迁户数或拆迁人员，随意假造补偿金额 或加大补偿金额，多列拆迁补偿费。:*3.签订虚假施工合同，取得虚开发票，加大建安 工程成本。(1)房地产开发企业与总承包商联手，虚立施工 合同，虚开工程施工发票；(2)由关联企业施工，虚开工程施工发票；(3)自行组织施工，挂靠施工企业，虚列建安成*；房地产开发企业存在的主要涉税问题(4)从核定征收的施工单位虚开发票；(5)与挂靠的无资质的分包商签订施工协议，取 得挂靠方虚假发票；(6)签订虚假的隐蔽工程施工合同，虚开建安发 诙示；(7)利用虚假资料向税务机关申请代开发票，由 此造成建安企业收入虚增。:为消化这些收入，建安企业又通过虚假的建材贸 易公司(假组织机构代码证、假工商营业执照、假税务登记证、假法人身份证、假印鉴人)设立银行账户、开具假发票套现，实现资金回流。房地产开发企业存在的主要涉税问题04、从有关联关系的贸易公司购进材料，人为提高材料成本。05、采取包工不包料方式发包工程，建安施工成本 已包含甲供建材，而房地产开发企业又将自购建 材直接列支开发成本，造成重复列支材料成本。:*6、以白条、假发票及其他不合规票据（取得旧版作废发票入账；涂改、伪造、自行填开发票入账;取得第三方开具的发票入账；取得开具内容不实 的发票入账等）将预付的工程款转入成本费用。房地产开发企业存在的主要涉税问题07、扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所 得额。(1)将资本性支出(如借款利息)直接列入当期成本，减少应纳税所得额；(2)高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息 未做纳税调整；从关联方取得的借款金额超过规 定比例，超过部分的利息支出，未作纳税调整；(3)“广告费”、“业务宣传费”、“业务招待 费”等期间费用未按规定的范围和标准进行扣除,为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开 发成本；预售收入作为广告费、业务宣传费、业 务招待费的计提基数，多列管理费用；房地产开发企业存在的主要涉税问题(4)计提的以前年度应计未计、应提未提的折旧、费用；:“(5)在税前扣除违规列支的行政性罚款、税收滞 纳金等；(6)将办公用的电子设备、汽车、音像设备等定资产计入销售费用或在低值易耗品账户核算,进行税前扣除;(7)虚列工程监理费；(8)虚增代理费用。一些房地产公司通过支付销 售代理费的形式，将收入进行转移；或将一些“灰色”成本以代理费的形式列支出。房地产开发企业存在的主要涉税问题O其他方面：K开发血本核算对象划分不明、成本费用归集不 清。(1)分期滚动开发项目，将前后期项目混在一起,未竣工成本计入已竣工成本之中，后期项目成本 计入前期项目成本之中；(2)未按开发的产品对象设置各类明细核算科目,将尚未销售的可销售配套设施成本列入商品房的 开发成本，或未按规定在开发成本-商品房开发成 本中预提可售的公共设施配套成本；(3)自购工程物资、设备未设材料、设备帐，未建立出入库手续，也不区分成本对象，直接投入某一工程对象之中;房地产开发企业存在的主要涉税问题(4)未按成本核算对象归集征地成本、拆迁补偿 支出、公共配套设施费支出等成本，未按合理方 法分摊有偿转让或自用配套设施费成本支出；(5)由开发企业投资建设的，位于开发小区内的 邮电通讯、学校、医疗等配套设施在完工后出租的，未将其按固定资产进行账务处理;(6)在开发小区内建造的会所、售楼部、停车场 库、物业管理场等产权归开发企业所有的，未按 固定资产进行账务处理。房地产开发企业存在的主要涉税问题 2.税前列支未经税务机关审核批准列支的“坏账 损失”、“固定资产盘亏损失”等未作纳税调整。03、计提各项跌价准备金、投资减值准备等未作纳税调整。混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成 本。05、发生销售退回业务，只冲减收入，不冲回已结转成本。6.无法支付的应付款项长期挂帐不并入应纳税所 得额，少缴企业所得税；预提费用的贷方余额长 期挂账，未做纳税调整。房地产开发企业存在的主要涉税问题07、接受捐赠货市性资产未调增应纳税所得额，少 缴企业所得税；接受捐赠非货币性资产低价入帐,少缴所得税。08、对未竣工结算的项目，未按规定的应税所得率 预缴或少预缴企业所得税。9、产品完工后未及时结算，将实际应纳税所得额与预计毛利额之间的差额，计入当年度的应纳税所得额。房地产开发企业存在的主要涉税问题:土地增值税方面:除上述涉及收入、成本费用列支的问题外，还存 在的主要问题：。1、未按规定预征或少预征土地增值税，将适用商业用房等高预征率的商品房与普通住房混淆在一 起核算，少预征税款。02、以工程未结算、未决算或是商品房未销售完毕等各种理由不进行土地增值税的清算。03、不按规定确定土地增值税的清算单位。04、不按规定进行成本费用分摊。房地产开发企业存在的主要涉税问题:*5、逾期利息和罚息在计算增值额前扣除。:*6、因逾期开发房地产项目而缴纳的土地闲置费在计算增值额前扣除。07、清算后又销售或有偿转让的房地产，未按规定进行 纳税申报。房地产企业热点政策问题探讨:7、营业税方面的问题（1）假按揭征税问题。为缓解前期开发资金压力,些开发企业以企业员工的身份证办理假按揭手法套取银行资金，购买方所支付的首付款及以后 各期应支付的贷款本息都是由房地产公司负担的。对假按揭如何征税，无明确政策规定，各地执行 不尽一致。房地产企业热点政策问题探讨(2)在建工程“实质转让”的界限不明。财政部 财税(2003)16号文件规定，单位和个人转让在 建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的 更名手续，其实质发生了转让不动产所有权或土 地使用权的行为，应按规定征收营业税。但在实 际操作中，转让房地产在建工程手续相当烦琐，且所需费用较大，通常作法是企业名称、项目名 称不变，股东全部变更，这种情况是否属“实质 转让”难以界定，取证难度比较大。房地产企业热点政策问题探讨(3)实质转让、抵押或置换了土地的界限不明。国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地 有关税收问题的批复(国税函200刀645号)规 定：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其 是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转 让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办 理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地 使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权 利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置 换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者 及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。房地产企业热点政策问题探讨02、企业所得税方面(1)对真实、合法票据的界定不明确。国税发200084号税前扣除办法第三条“真实、合法的适当票据”，可以税前列支。但对真实、合法票据的界定没有相关政策予以明确，纳税人在未取 得建安发票的情况下，以工程施工合同为依据列支 成本、以工程决算书列支成本、以收款收据列支成 本、以预算成本结转销售成本的现象普遍存在。各地税务机关对不符合规定的票据列支成本、费用问 题的处理执行不一.目前，税务机关对不符合规定 的票据列支成本、费用问题主要有三种做法：房地产企业热点政策问题探讨:第一种是不认可，所有不合规票据涉及的成本费 用均需做调增应纳税所得额补税处理；如果查实 业务不真实的要按照偷税处理；:第二种是限期提供合规票据，不能提供的调增应纳税所得额作补税处理。如广州市地税局在关 于印发偷税行为理解认定的若干指导意见的通知中作了如下规定：“关于使用不合法凭证列支相 关成本或费用，造成未缴或少缴税款的，应否认定偷税的问题中规定：对行为人使用不合法凭证 记帐，且无法证明业务真实性的税前扣除，造成 未缴或少缴税款的，适用征管法第六十三条“多列支出”处理;房地产企业热点政策问题探讨:行为人使用不合法凭证记帐，能提供业务真实性证明的，应责令行为人限期改正，行为人在期限 内能补充提供税务部门监制发票、财政部门监制 的收费收据以及税务部门认可的其他合法有效凭 证的，允许税前扣除，适用中华人民共和国发 票管理办法处理；行为人在限期内不能补充提 供发票（包括税务机关代开发票）等合法有效凭 证的，不允许税前扣除，适用中华人民共和国 企业所得税暂行条例等规定补缴税款、征管 法第三十二条加收滞纳金和发票管理办法 有关规定处罚；房地产企业热点政策问题探讨:第三种是只要税务机关没有证据证明相关业务是 虚假的，就允许企业进行税前扣除，并对其使用 不合规票据列支成本、费用问题，按照发票管 理办法进行处罚。房地产企业热点政策问题探讨(2)房地产企业“跨期费用”政策已经明确。房地产企业的“跨期费用”是指开发项目竣工结 算前发生未取得发票费用，竣工后取得发票费用 的扣除问题。对于房地产公司而言，经常是项目 完工结算后才取得正式建安发票，前期均以收款 收据入帐，计入开发成本，对此国税发2009 31号已经明确：按照发票取得的时间进行扣除。房地产企业热点政策问题探讨 3,土地增值税方面:关于清算时点和如何分别计算增值额的问题：:国税发2006 187号第五条规定：符合本通知第 二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条 件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须 在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。房地产企业热点政策问题探讨:国税发2009 91号第十一条规定：对于符合本规程第 九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当 在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行 土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行 清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关 下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日 内办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定 需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算 或不提供清算资料的，主管税务机关可依据中华人民 共和国税收征收管理法有关规定处理。房地产企业热点政策问题探讨A7 格理、符税追手行缴对虚征 严管宅对值18算进少。供收 要收住。增61清条者罚提税 地征通税地00理62或处、按 各税普值土2办第缴定报，:值按增业发限法不规申的 定增目地企税期管，条不款 规地项土发国定征报64拒税 条土算征开按税算法报少 第企对别地知应按清管申者 号发，分房通目的行征算或。64开定宅于的项算进收清缴罚 I产规住关题的清不税理不处 08地非局问件理人按办成定 20房，和总关条办税，知造规 1省行宅务有算不纳的通料条 发建试住税理清期对款关资63 税福1通家管的逾。税机税第 地法普国算定，罚纳务纳法 闽按办非合清规续处应税假管房地产企业热点政策问题探讨:对本通知下发前已符合应清算条件至今尚未按规 定进行土地增值税清算的房地产开发企业，应于6 月30日前到主管税务机关办理清算手续。逾期不 办理的，主管税务机关将按税收征管法的有关规 定进行处理。房地产企业的检查从哪些方面入手:7、基础资料(1)立项书(2)土地使用权证(3)规划许可证(4)施工平面图(5)商品房预售许可证(6)测绘报告房地产企业的检查从哪些方面入手项目基本情况(1)土地来源(2)开发楼盘所处地段、档次、大约销售价格03、征管资料04、账务、原始凭证资料:收入检查的重点科目：“预收账款”、“其他应收款”、“其他应付款”、“专项应付款”、“短期借款”、“其他业务收入”、“营业外收入”等。:成本检查的重点科目：“工程施工”、“生产成本”、“主营业务成本”等。:费用检查的重点科目：“管理费用”、“销售费用”、“财务费用”等。05、实地核对案例:某外资房地产开发公司于2008年6月受让一宗土地 使用权，土地面积为10亩，依据受让合同支付转 让方地价款8000万元，当月办妥土地使用证并支 付了相关税费。自2008年7月起至2009年6月末，该房地产开发公司使用受让土地6亩（其余4亩尚未 使用）的面积开发建造一栋写字楼并于2009年8月 全部销售，依据销售合同共计取得销售收入18000 万元。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给 建筑公司的包工包料工程款6200万元（其他直接 费用忽略不计），开发销售期间发生管理费用700 万元、销售费用400万元、利息费用500万元，其 中：350万元能够提供金融机构的专项贷款证明。案例:注：当地适用的城市维护建设税税率为5%；教育 费附加征收率为3%；地方教育费附加1%；购销合 同适用的印花税税率为0.3%。；产权转移书据适用 的印花税税率为0.5%。；契税税率为3%,当地土地 使用税每平方米年税额为8元，房地产开发费用扣 除比例为10%,其中：除利息外的其他开发费用扣 除比例为5%。案例:某主管地税局于2009年9月对该公司开发的写字楼 纳税情况进行清算，经核对支付给建筑公司工程 款中使用不合规票据100万元,费用列支中有80万 元使用收款收据;其他方面未发现问题，经汇算该 公司应补哪些税费？（假如该公司未缴纳过各项 税费）案例:应补各税如下:（-）应缴纳土地使用税：:OOg年应缴纳土地使用税：（10X666.67X8/12）X6=2.67（万元）2009年应缴纳土墙吏用税:(10X666.67X8/12)X6=2.67(万元)（二）应缴纳印花税 2008年应缴纳印花税：8000X0.5%o+0.0005+6200X0.3%O=5.86（万元）2009年应缴纳印花税：18000XS 5%。=9（万元）案例:（三）2009年应缴纳营业税及附加：18000X5%（1+1%）=909（万元）（四）应缴纳契税：2008年应缴纳契税：8000X 3%=240（万元）（五）应缴土地增值税：:7、扣除项目：（1）地价款和契税：8000 10 X 6+8000 X 3%10 X 6=4944.00（万元）（2）缴纳的营业税及附加：18000X5%（1+1%）=909（万元）（3）开发成本：6200（万元）案例（4）房地产开发费用：（4944+6200）X 10%=1114.4（万兀）（5）加计扣除：（4944+6200）X 20%=2228.8（万元）。合计扣除：4944.00+909+6200-100+1114.4+2228.8=15296.2（万元）02、增值额：18000-15296.2=2703.8（万元）03、增值率：2703.84-15296.2=17.68%:*4、土地增值税：2703.8X30%=811.14（万元）