xx廉租住房工程项目可行性研究报告.doc

XX县XX煤矿廉租住房工程项目可行性研究报告编制单位：XX省建筑设计院编制时间：二一年六月十八日第一章 总 论1.1、项目概况1.1.1、项目名称：XX县XX煤矿廉租住房项目工程1.1.2、项目建设单位及法人代表：建设单位：XX县廉租住房制度实施领导小组办公室法人代表：1.1.3、项目位置：项目地址：XX县XX镇XX社区1.1.4、项目建设地点：XX县XX镇XX煤矿矿部原装煤斗处1.1.5、廉租房建设项目简介：根据省、市政府的目标任务安排，2010年下达我县的廉租住房建设任务为：新增廉租住房2360套，建设总面积11.2万平方米。三个建设项目进展情况如下：1、周家坝廉租住房小区建设总面积31990平方米。于2008年8月正式开工建设，到目前为止，2#、3#、5#栋房屋已经竣工，竣工面积16000平方米；4#、6#、7#栋已经建设至房屋主体工程五层；8#、9#栋正在进行基础工程施工。2、西河廉租房建设总面积15000平方米，项目3月份已经开工。3、XX廉租房建设总面积15000平方米。初步规划设计和建筑方案，现正在进行可行性研究报告，大约可在2010年7月正式进行全面动工。1.1.6、编制依据：1、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的苦干意见（国发200724号文件）2、中央预算内投资对中西部财政困难地区新建设廉租房项目的支持办法（发改投资20073676号文件）3、XX省人民政府办公厅文件湘政办发200963号文件4、XX省人民政府文件湘政发200734号文件5、XX省发展和改革委员会文件XX省住房和城乡建设厅文件湘发展投资20091239号、20091223号6、编制项目可行性研究报告的有关法规及规范性文件7、国家、省、市有关设计和建筑规范标准8、XX县XX煤矿项目部文件9、建设单位提供的相关资料1.1.7、建设项目的社会效益1、该拟建项目在规划上尽量做到以人性要求为目的，以合理规划为手段，以“美观、生态、环保、和谐”为主题，融入以“绿色、安全、文明”的开发理念。以高起点、高规划设计要求，高质量、高建设管理，快速完成廉租住房的工程建设，为我县乃至在全市的廉租建设工程增加一个亮点，同时也为我县的房地产市场树立崭新的形象，也为促进XX房地产市场的发展起到一定作用。2、该小区交通便利，居民无论是从购物、经商、娱乐、就医、学校都是十分便利，能够极大的促进居民居住环境的改善，提升城镇形象品位，增加城镇功能和规范物业管理树立榜样。1.1.8、资金来源 本项目总投资为1315.75万元，其中公共建筑及基础设施投资为108万元，廉租房中央财政补贴拨款按500元/计人民币727.24万元，地方政府配套资金588.51万元。1.2、可行性研究报告编制单位编制单位：XX省建筑设计院资质等级：甲级资质证书编号：工咨甲12220070049发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会第二章 项目背景及建设的必要性和意义2.1、项目背景XX县位于XX省中部偏西、娄底市西部，盘依雪峰山东南麓，资水中游。地处北纬2731-2814，东经11045-11041。东北至东南与涟源、冷水江交界，南至西南与新邵、隆回为邻，西至西北与溆浦县接壤，北与安化毗边。总面积3567平方公里，总人口159.16万人，是国家的一个贫困大县。XX县管辖26个乡镇、2个国营林场、1个经济开发区。境内多为山丘盆地，气候温和，环境宜人，素有“湘中宝地”之称。自然资源十分丰富，特产甚多。XX属中亚热带委风温润气候，四季明显，年平均气温18.8，降水量1453.5，日照时数1488小时，无霜期281天，良好的自然条件孕育了XX农业的发展。XX县是全国商品粮生产基地、农作物种子基地和粮食储备基地，是全县氨化秸杆养牛基地、模式化稻田养鱼基地、玉米生产基地、速生丰产林基地和双季稻田成建制亩产过吨粮县。又是国家农业综合开发、退耕还林、水土保持项目县。XX工业已初步形成机械、电子、陶瓷、建材、冶金、煤炭、化工、食品、竹林加工等9大工业支柱增业，还是全国100个重点产煤县之一。城镇建设迅速发展，老县城与城东梅苑开发区带由资江大桥连成一体。XX是国家重点扶持的贫困县和新一轮扶贫开发工作重点县。近年来，加快了脱贫致富的步伐，全县农民人平纯收入由1986年的329元增加到2002年的1273元，贫困人口由1987年的72.4万人下降到2005年的12.5万人，贫困地区生产生活条件得到了明显改善。2005年，XX县财政总收入1.75亿元，增长9.7%，GDP为40.7亿元，增长9.1%；社会消费品零售总18.16亿元，增长13.4%，居民可支配怍入5965元，增长4.1%。正在逐步脱贫致富的XX人们，对居住条件改善的要求因而也日益强烈。XX旅游资源数量多、种类齐、品位高、结合优。全县共有地文景观、水文景观、人文景观、古迹遗址、宗教历史文化、动植物、民俗风情、休闲等8个类别的近几十处旅游景点景区，其中一级资源10处。最具有代表性的是大熊山国家森林公园、梅山龙宫、紫鹊界梯田和以蚩尢为代表的梅山地方文化资源。XX县城周围有湘黔铁路和S217、S312、S225三条省道通过，使XX县交通枢纽便利。已规划新建的XX至怀化高速公路和娄底至XX高速公路及高速铁路的建成通车将为XX县经济发展起到动脉作用。2.2、项目建设的必要性1、促进XX房地产市场发展需要，本项目建设合乎贫困居民需求且符合房地产未来发展趋势，促进城市快速发展，改善人们休闲居住环境的需要。目前XX县廉租住房小区建设处于起步的初级附段，XX县城目前尚没有配套设施较齐，物业管理规模，功能较为完善的居住小区，但随着居民生活水平的提高和人们对居住生活、购物、休闲等却提出了更高要求。按国家提倡的廉租房近期目标，人均居住面积达到21.8平方米测算，XX县城镇居民住宅需求廉租住房约100万平方米以上。改革开放以来，我国国民经济和各项社会事业持续较快发展，广大人民群众的物质文化生活不断改善。特别是近些年来，随着城市建设的发展和人民生活水平的提高，我县人均住房面积由1998年的18.6平方米增加到现在的28.9平方米，但在人民群众总体居住条件明显改善的同时，居民生活居住条件却依然很差，已无法跟上城市经济发展的步伐。2、实施XX煤矿社区廉租房建设是践行“三个代表”重要思想、落实执政为民宗指的具体体现。贯彻“三个代表”重要思想，坚持立党为公、执政为民，必须把广大人民群众的根本利益作为我们一切工作的出发点和落脚点，真正把改革开放和经济建设的成果惠及全体人民。该社区大多数居民居住的环境差，房屋密度大，有的居民是三代乃至四代同堂，在一起居住面积不足10平方米，绝大部份群众是下岗职工和低保户、特困户等社会弱势群体。而这部分人没有经济能力购买新房，他们的居住条件急需改善。解决这些群众的生活居住困难问题，是各级党委和政府义不容辞的责任。政府应从广大群众最关心、最直接、最现实的利益问题入手，认真抓好廉租房建设，更好地为广大人民群众谋利益。3、实施XX煤矿社区廉租房建设是贯彻落实科学发展观、构建和谐社会的客观要求。在加快发展中实现科学发展、和谐发展，不仅要统筹城乡和区域发展，而且要注重城市发展与资源、环境的协调，注重城市困难群众的基本生活保障。实施廉租房建设，将使相当一部分群众享受到改革发展的成果，不仅大大改善困难群众的居住条件，还将推动住房制度改革的深经，进一步完善社会救助机制和保障体系，实现社会公平、促进社会和谐。同时，廉租房建设还要按照城镇总体规划，配套进行道路、绿化等基础设施建设，这将进一步完善城镇整体功能，促进城镇建设和发展，而且还有利于集约高效利用土地资源。4、实施廉租房建设是促进投资消费、推动经济增长的重要措施。廉租房的建设对相关产业和消费的拉动，将有力地拉动固定资产投资，扩大内需，推动我县经济增长。廉租房的建设对人们的生活环境有很大的改善作用，是改善民生环境工程，通过对室外基础设施、绿化景观、配套设施的建设，可以把廉租房小区建设成山青水秀、宜居住的和谐新型的生活小区。综上所述，XX县XX煤矿社区廉租房建设是势在必行，更要加快推动廉租房的建设，而无论是经济效益、社会效益、生态效益于民于国均意义重大。第三章 建设条件和项目选址3.1、建设条件3.1.1、自然条件XX县地处XX中部，属中亚热带季风气候区。四季分明，但春温多变，寒潮频繁，4月份极端最低气温2，3、4两月历年平均有6.9次冷空气影响。历年5月中、下旬出现低温天气。气温35以上天数，平均每年23.4天，最多的1963年有49天。“倒秋”阴雨天多，气温低，9月份日平均气温连续3天以上低于20，平均出现于9月26日。地面温度年平均19，比气温高2.2，其变化趋势与气温基本相似。一年最低月在1月为5.8，最高月在7、8、9月为32.8，温度越高与气温差值越大。境内常年降水颇丰，县内各地年最大值2008.9毫米，最小值09.5毫米。但时空分布不均，雨量多集中于春末夏初。县内年降雨量大于或等于1300毫米的保证率。境内全年日照925.3-1892.5小时，平均1488.0小时，日照率34%。以7、8月最多，分别为 227.9和221.9小时。11月-3月均少于100小时，最少的2月仅61.2小时，其它各月均在100-160小时之间。无霜期280天。除4、5月份雨季外，其它均为施工良好季节，气候条件对施工影响较小，全年施工周期长。3.1.2、公共设施条件S217省道和规划中的高速公路等均由此经过，区域内道路宽广通畅。邻近设有超市、银行、医院、学校、幼儿园、自来水厂、变电站、通信、电讯大楼等。上下水管网、供电等市政基础设施俱全。3.1.3、施工条件本工程需要的建筑材料都可就近解决，施工用水、电由变配电所和自来水厂供应。3.1.4、可供建设用地总用地面积13344平方米，土地已经县国土局办理划拨手续，已具备好开工条件。3.2、项目选址3.2.1、地形、地貌该地段地形为长方形，地势基本平整，土方工程量不大；已通水、通电，地层结构好，无地震史，无踩空塌陷现象，是新建廉租住房的最佳位置。3.2.2、地质本项目为XX煤矿廉租房小区，建设方已提供初步地质勘测资料建议项目在开工之前，建设方应依照相关法规，向地质环境监测部门申请进行建设用地灾害危险性评估，并慎重处理好地基础。3.2.3、地震资料根据国家地震国2001年2月发布的“中国地震参与区划图”（GB18306-2001）查得：该区域地震峰值加速度为g=0.05，地震反应谱特性周期为S=0.35。根据XX县总体规划要求，所有新建工程都必须按地震烈度6底构成设防。第四章 环境影响评估4.1、项目区域周围环境质量现状本项目位于XX县XX镇XX煤矿社区，经XX县环境监测站对本项目所在地区的植被、大气、水等进行的现场监测和统计分析表明，大气环境符合GB306996环境空气质量标准一级标准，项目区域的周围环境质量完全符合该项目的环保要求。4.2、项目建设与运营对环境的影响在开展项目建设中，既考虑经济效益，又要考虑保护环境的原则。在施工建设中，避免噪声和灰尘对周边居民生活的影响，施工单位要严格按照建设项目环境保护管理条例执行，切实做了防治扬尘污染和控制噪声污染等工作。4.3、环境保护标准根据中华人民共和国环境保护法等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准。本项目环境保护工作接受XX县环保部门的监督，采用的环境保护标准为：1、污水综合排放标准(GB8978-1 996)； 2、地表水环境质量标准(GHZBl-1999)； 3、大气污染物综合排放标准(GBl62971996)； 4、建筑施工场界噪声限制(GBl2523-90)； 5、环境空气质量标准(GB3095-1996)； 6、城市区域环境噪声标准(GB309693)；7、生活饮用水卫生标准(GB5479-89)。4.4、场址周边建筑与环境现状新建项目拟选地位于XX县城XX镇XX煤矿社区，项目周边以山地、丘陵为主，大气污染和噪声污染较少，环境较好，交通便利。4.5、环境影响初步分析 本项目的建设及使用将会带来一定的环境影响。在建设期间，各项施工活动、运输将不可避免地产生废气、粉尘、废水、噪声、固体废弃物等，会对周围的环境产生一定的影响：1、大气污染源 项目对大气的污染主要来自车辆废气及施工期间的扬尘。2、水污染源 项目对水体的水污染主要来自生活污水、施工废水。3、固体废弃物 项目的固体废弃物主要是生活垃圾及废弃物。4、噪声污染源。项目的噪声污染主要来自建设期施工机械、运输车辆。针对本项目建设与使用过程中污染物的产生特点，应采取相应的措施，以实现环境保护目标。为控制运营期环境污染，本项目在建筑设计及设备选用时就应考虑能降低其运营环境影响的方案，投入使用后，也应注重环境保护措施的实施。4.6、环境影响及对策4.6.1、废气建设期的废气主要为施工期间产生的粉尘(扬尘)污染，为减轻污染程度，缩小影响范围，主要采取对策有：1、对扬尘拟采取尽量避免建筑材料露天堆放、喷水除尘、控制车辆运行速度，尽量减少搬运环节等措施。2、运输车辆尽量采取遮盖，密闭措施，减少沿途抛洒。3、施工现场设置围栏，尽量缩小扬尘扩散范围。4、选用高效低污染燃料。4.6.2、污水施工期间污水防治措施主要为：1、采取相应措施有效控制污水中污染物的产生量。2、施工现场因地制宜，建造沉淀池、膈油池等污水临时处理设施，对含油量较高的施工机械冲洗水或悬浮物含量高的其他施工废水需经处理后方可排放，砂浆，石灰等废液集中处理，干燥后与固体废物一起处置。4.6.3、固体废弃物施工期间所产生的建筑垃圾，按照要求定时运送到指定地点或加以利用，防止其因长期堆放而产生扬尘。4.6.4、噪音对噪声污染，施工单位应尽可能采用低噪音施工设备，并对各种机械设备进行定期维护；对较高噪声施工设备的使用尽可能安排在昼间。4.6.5、运营期环境保护1、废气项目产生的废气主要是车辆废气，卫生问产生的废气采用机械排风扇的方式处理，其余场所可以考虑自然通风和机械通风相结合的方式。2、废水 排水采用雨水、分流制。雨水通过雨水管网直接排放。各卫生间粪便污水经化粪池处理后，餐饮、厨房含油污水经隔油池处理后排入污水管道汇集，最后由小区生态污水处理设施处理后排放。3、固体废弃物生活垃圾分类收集，集中堆放，由专人收集至垃圾中转站，然后转运到指定的垃圾处理场进行集中处理。4、噪声防治各种机房机组选用低转速、低噪声、高效率产品，震动较大的设备及左己管道均设减震装置，由噪音的设备用房内墙和顶棚均做隔音及吸音处理，以最大限度地降低机械噪声。4.7、环境影响分析结论及建议综上所述，该项目属于污染因素较简单、污染物种类少、毒性低的无特别环境影响建设项目，在施工及运营期，加强管理，严格按照有关标准执行环保措施，不会对原有环境产生多大影响。建议对周边各种不利的环境景观，采取种植高大树木的措施，美化市场环境，减低周边环境的影响。第五章 安全、消防、节能及公共设施5.1、规划、建筑消防设计本规划居住小区，小区场址均选择在阳光充足、空气干燥、排水通畅、地势较好的地段。小区均设置2个以上小区出入口，满足城市消防的要求。小区内交通组织合理，车行路网和人行路网均布于整个小区，部分小区在适当处考虑人车分流。小区内主干道宽5m，组团路宽4m，宅前进户小路宽2.5m，主干道转弯半径9m，满足消防车要求。在尽端距小区主干道超过120m的地段均设有1515m的消防回车场地，住宅组团四周尽量设计环形消防通道，无环形通道的在尽端设计16m的消防车回车场。沿街建筑超过80m长的均设有人行通道，超过150m的，均设有4m的消防通道。小区内所有建筑山墙间距达6m以上，满足消防要求。5.2、给排水消防设计1、消防用水量(按最大一栋消防用水量做为消防用水量)小区（新建）消防用水量为35L/S,室外消防用水量为25L/S，室内消防用水量为15L/S一次性用水量为288m3。2、消防给水均由居住小区环状管网保证，在居住主要马路上每80100m设室外消火栓(型号为SSl0065-1.0)保护半径不大于150米。3、建筑室内按建筑灭火器配置设计规范GB501402005设置一定数量的手提式ABC类磷酸铵盐干粉灭火器。5.3电气消防设计1本工程各小区无消防用电负荷，本工程用电按三级负荷要求供电。2本工程内的公共建筑中的疏散走道设有疏散照明，公共通道、楼梯间、出入口均设带蓄电池的疏散指示及安全出口标志灯，蓄电池供电时间不小于30min。正常及事故情况下均点燃。5.4 规划、建筑节能设计依据XX省居住建筑节能设计标准：DBJ43001-2004及公共建筑节能设计标准GB50189-2005，本设计建筑朝向在总平面布置上主要考虑南北向为主或接近南北向，间距不小于1:1，条式建筑体型系数小于0.35，外窗面积窗墙比应控制在小于0.35以内，其气密性等级应不低于级，建筑围护结构各部分传热系数(K)和热惰性指标(D)应符合节能设计标准。为提高与改善居住建筑节能的热工性能，对住宅屋面采用坡屋面，以提高建筑保温隔热效果。外墙外保温采用聚苯颗粒保温砂浆墙面，外窗采用塑钢中空玻璃窗，以提高其气密性等级要求，入户门为双层金属门板中间填充1518厚玻璃棉板，屋顶采用挤塑聚苯板隔热，墙体应优先采用空心砖或空心砌块，建筑外墙采用浅色涂料。5.5、给排水和电气节能设计5.5.1、给排水节能（1）住宅卫生间大便器采用蹲式大便器使用脚踏开关冲洗阀。（2）各用水部门均采用计量收费（3）每一住户设户用水表一只。（4）公共建筑设计集中计量水表一只。（5）绿化用水采用微喷滴灌方式浇灌，并设置单独用水计量装置。5.5.2、电气节能（1）小区内装两台400KV杆式变压器，杆式变压器位置均靠近自负荷的中心，供配电线路按经济电流密度选择导线截面，按载流量及电压进行校核，选用电导率较小的铜芯导线及电缆，配电线路导线载面合理放大，并尽量减少导线及电缆长度，以有效地减少线路上有功损耗和降低降压，达到节能目的。（2）、在变压器低压侧进行无功补偿，使功率因素大于0.9。提高电网功率因素，减少配电变压器安装容量，减少送配电线路及变压器由于传输无功功率造成电能和电压损失。（3）、照明均采用高效节能照明灯具，一般室内场所照明，采用节能型荧光灯，气体放电灯均采用耗能低的镇流器，安装电容器，补偿无功损耗；室内采用效率不应低于70%高效灯具；公共场所照明加装光电或定时自动控制装置。第六章 建设内容和建设方案及投资估算6.1、建设内容本项目建设内容包括：住宅楼、商业面积及配套工程。XX廉租房1#、2#楼项目主要建设内容（表一）序号项目面积（）备注1总用地面积133441#、2#、3#、4#、5#楼2总建筑面积6317.61#、2#楼3一层门面面积1238.326个门面4住宅面积5079.3100余套住宅XX廉租房3#、4#、5#楼项目主要建设内容（表二）序号项目面积（）备注1总用地面积133441#、2#、3#、4#、5#楼2总建筑面积8227.23#、4#、5#楼3住宅面积8227.2168余套住宅XX廉租房项目建设内容（表三）序号项目名称备注1总用地面积133442总建筑面积14544.81、2、3、4、5楼268套住宅3一层门面面积1238.326个门面4道路280m12公分厚5小区绿化面积42006下水排污管道428m管径600mm7给水管道380m每户一表，给水管DN1508电力设施2台变压器每户一表，低、高压电线线路9综合通信管线350建设工程估价表（表四） 单位：万元序号项 目面积单价总造价备注1建设成本14544.87001018按以建廉租房价格2绿 化4200203道 路280m154图纸设计费14544.868.75电力安装费456水安装费287地质勘探费28土地征收费609规划设计费3包干10规划测绘费1包干11基础检测费10包干12总 建 筑 成 本 合 计1210.7建设工程费用估价表（表五）单位：万元序号项 目造价费率总造价备 注1不可预见费1210.73%362办公财务费1210.789.63业务开支费1210.71%124其它开支费1210.7565报建手续费8按廉租房政策减半征收6监理费14544.86元/m211.647安全文明措施费14544.810元/m214.548劳保基金14544.85元/m27.279合计人民币105.05投资构成分析表（表六）单位：万元序号项目名称造 价百分比1工程总建筑面积14544.82建筑工程1054.3480%3基础设施1088.2%4不可预见费362.7%5土地征收费604.6%6前期费和其它费57.414.4%7总投资1315.756.2、建设方案6.2.1、建设方案概述本项目用地位于XX县XX镇XX煤矿社区，按住宅小区规划设计。根据地块特点及其优势，合理规划住宅、停车场、公共绿地和休闲场所，尽可能地满足当地居民居住习惯。6.2.2、XX煤矿廉租房小区建筑初步设计方案（见附图）6.2.3、本项目设计要打破XX县目前大多以传统建筑风格为主流的分布格局，廉租住房按50设计（共计住宅268套），而创建出具有时尚建筑风格的产品，为现代、时尚的社区创造形象。6.2.4、规划经济技术指标（以规划审批为准）用地面积：13344m2总建筑面积：17973m2建筑占地面积：2995.5m2建筑密度：22.4%容积率：1.35绿化率：49.5%6.2.5、平面布局本项目住宅小区有5栋楼，1#、2#、3#、4#、5#楼为廉租房，小区内交通组织便利，业态布局合理。6.2.6、建筑结构根据本项目工程初步规划，基础及上部结构拟采用以下类型：（1）基础1#、2#、3#、4#、5#楼基础全部采用人工挖孔桩基础。（2）结构1#楼和2#楼为底框架结构，上部为砖混结构，其余3#、4#、5#栋全部为砖混结构。6.2.7、公用辅助工程1、小区内建好绿化工程2、小区内所有道路硬化3、安装电、水工程和通信，有线电视等工程4、建好小区内的垃圾站和其它配套公共设施5、小区内的下水排污管道、化粪池等第七章 项目实施进度、项目管理、招投标及质量安全7.1、项目实施进度安排根据本项目建设条件、奖金筹措情况，经与施工方商议，项目建设具体进度计划如下：工程进度2010年6月7月，完成项目前期工作。2010年8月12月，平整场地，规划设计，项目招标、签订施工合同，2010年12月30日前全部完成小区建设交付使用。2010年9月开始安排廉租住房。7.2、项目组织与管理（1）组织管理构构：成立专门的项目工程部，拟定员15人。项目部下设办公室，办公室工作人员分成六个组，即：工程规划组、项目招标组、工程质量安全组、廉租房新房安排组、财务结算组、工程审计组。1、项目部办公室：负责所有资料归档，招待后勤等工作。2、工程规划组：负责项目规划、建筑图纸、管理等工作。3、项目招标组：负责招标预约、招标文件起草，招标、资金筹资。4、工程质量安全组：负责施工过程的质量、安全管理等工作。5、廉租房新房安排组；负责新房分配安排等事宜。6、工程审计组：对完成工程量进行审计。7、财务结算组：负责工程结算和支付工程进度款等。7.3、项目招投标方案及工程质量与安全7.3.1根据国家发展计划委员会2001年6月18日颁发的第9号令建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事宜暂行规定，本项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动均采用招标制，选择优秀的施工、监理单位和价廉物美的设备材料生产厂家，签订承包及供应合同，明确甲、乙双方的责、权、利、严格按合同法的有关条款进行管理，实行并报有关部门审批核准。 具体见招标基本情况表招标基本情况表序号名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标公告发布、中标候选人公示媒体全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标1勘察设计电视、网络2建筑工程电视、网络3设备购置电视、网络4其他含监理电视、网络7.3.2、工程质量为确保工程质量、安全，保证工程进度，节省工程造价，本项目设计、监理、施工、设施采购等均采用招投标制。选择业绩佳、实力强的设计、监理、施工单位和设施供应单位，从源头上把住项目的工程质量关与安全关；选择实力强的设计单位，设计出满足规划要求的安全、经济、实用的小区施工图。选择业绩佳的监理单位和资深的监理工程师，对工程实行全过程监理，签订监理合同，明确监理应有的权利和职责。招标聘请实力强的施工单位，明确各自的权利和义务，以保证建造出优质的工程。接受政府的质量和安全监督，努力改正不符合建筑规范要求的做法；组织强有力的项目经理部，指派素质好的技术人员，对项目全过程有效管理。采取以上措施，真正优质、高效、安全地建好小区。7.4、项目管理7.4.1、管理制度与监理制度根据中华人民共和国招投标法和中华人民共和国建筑法规定，本项目建设管理全面实行“招投标制”和“工程监理制”。本项目的招投标和工程监理制按照国家的有关规定办理。 1、招标工作应委托有相应资质的招标代理机构组织，充分体现公开、公平、公正的原则。严格施工队伍的资质审查，择优选择施工队伍，确保工程质量。 2、加强对招标工作的组织领导，邀请纪检监察部门人员参加，对招投标实行全过程监督。 3、严格招标程序。在实施招标工作中，对工程承包范围、工程承包方式、招投标文件编制、履约保证金，工程款支付与结算、评标办法、授予合同等方面都必须严格按照法定程序进行。 4、在施工过程中，应对设计变更、技术经济签证、建筑材料及设备、工程质量验收与保修、安全生产等进行严格管理。 5、工程监理必须具备甲级资质以上，项目甲方不应干扰监理单位和人员对项目监理的权利。7.4.2、质量、投资、进度控制工程项目顺利实施必须保证质量、投资、进度得到有效控制。工程质量的控制，就是通过合理的管理，使建设项目科学决策、精心设计、精心施工，建设质量合格的工程项目。 工程投资的控制，就是要保证在批准的费用计划内完成所有工程项目内容的建设，其基本程序为资源消耗计划编制、费用估算、费用计划编制和施工过程中费用的控制。工程进度的控制，就是要确保项目按期完成所必须的所有工作过程，其基本程序为工作定义和排序、工作时间估计、进度计划制定和工程实施过程中按计划进行进度控制7.4.3、竣工验收工程具备竣工验收条件，承包人按国家工程竣工验收有关规定，向建设方提供完整竣工资料及竣工验收报告。在竣工验收报告得到建设方认可后，方可进行竣工结算。同时根据有关合同进行质量保修的交接。第八章 小区建设工程项目审计与评审8.1、建设项目跟踪审计与评审的必要性项目全过程跟踪审计与评审，是指在工程准备和实施阶段，审计部门根据现行的法律、法规和有关规定等，运用科学的项目管理方法和切合实际的审计依据，对工程投资乃至质量、进度等项目管理内容实施动态的、主动的监督、服务和控制。建设项目进行跟踪审计与评审的必要性表现在如下几个方面：1、是社会发展的需要。从国际的经济发展经验看，随着社会发展阶段的变化，经济增长方式、社会结构、经济体制将会出现关键性的转变，这就需要投资审计要深入到转变过程中去履行职责。有关实例和经验也说明重视在项目的规划或可行性研究、初步设计、施工图设计、试运行和后评估阶段都有所侧重地实行过程跟踪审计与评审是必不可少的。同时，随着城市化战略的实施，政府投资力度持续加大，建设投资规模不断增大，重大建设项目已渐成为领导关心，百姓关注的焦点。各级政府领导也要求审计机关能提前加入，全程跟踪，及时提供有关信息，为科学决策提供有效依据。2、是投资审计本身发展的需要。近年来，我国大中型城市的投资审计事业快速成长，但是投资审计方式多是事后审计，投资审计未能真正渗入建设全过程。仍以事后监督为主，缺乏必要的事前预防和事中监控，尽管工程价款结算审计和竣工决算审计在形式上能够核减部分费用，降低了工程造价，但事实上仍旧是事后的亡羊补牢。由于时间介入滞后、信息不对称、问题隐蔽和隐含的审计风险等原因，使得投资的审计监督缺乏相应力度和深度。近年来，虽然也安排了部分在建项目的跟踪审计，但由于受到有限审计力量约束和隐含风险的威胁，全过程、全方位的监督并未真正有效形成。3、是建设领域管理发展的需要。由于本建设项目具有周期长、投资额大、控制环节多等特点，建设过程中的决策、规划、设计、采购、招标、施工、监理等任一管理环节出现漏洞，都可能导致无法挽回的损失浪费，影响投资的经济性、效率性和效果性。当前，在固定资产投资领域，投资决策论证体系尚不健全，权责分明、制约有效、科学规范的建设项目管理体制和运行机制尚未完全建立，项目管理的科学化、专业化水平还不高。回顾我国近年以来的审计项目，项目建设前期准备工作不足、可行性论证不充分、投资决策不科学等问题仍十分普遍，由此造成的损失浪费令人触卧晾心。许多建设单位和部门迫切希望审计部门把“关口”前移，将事前预防、事中控制和事后监督有机结合起来，把投资审计工作做在项目开始之时，贯穿于可行性研究、立项、初步设计、施工图设计、施工、竣工决算等建设，全过程，尽可能早地提醒和帮助建设单位提高管理水平，做到及时堵塞漏洞，减少损失浪费，促进项目管理、控制建设成本、提高投资效益。8.2、审计主要内容及主要措施建设项目跟踪审计的主要内容有以下几方面：1、对建设项目前期准备工作审计的主要内容：（1)项目基本建设程序执行情况及设计依据、设计概算编制和审批情况；（2)资金来源及落实情况；（3)招投标程序、招投标合同内容、工程量计价清单及标底编制程序等情况；（4)施工合同订立情况；（5)与建设项目前期准备工作有关的其他情况。2、对建设项目预(概)算执行情况审计的主要内容：（1)项目法人制、招投标制、工程监理制、合同管理制的落实和执行情况；内部控制制度的建立和执行情况； (2)项目建设资金到位及管理、使用情况；主要设备材料采购、保管、使用情况； (3)概算执行及调整情况；设计变更和现场签证情况；（4)有关合同的履行、变更和终止情况；（5)国家土地政策及征地拆迁补偿政策、环保政策的落实情况；（6)建设成本的真实、合法性；（7)勘察、设计、施工、监理、物资供应单位与项目直接相关的收费和财务收支真实合法性； （8)法律、法规、规章规定的其他审计内容。3、建设项目竣工决算审计的主要内容：（1)竣工决算报表编制的真实性、合法性；（2)工程结算的真实性；（3)投资核算和交付使用资产的真实、合法性；债权债务的真实性；（4)未完工程的真实准确性；基建收入的来源、分配、上缴和留成情况；（5)法律、法规、规章规定的其他审计内容。8.3、建设项目跟踪审计的主要措施有：1、在建设项目前期时，可利用网上申报系统，关注其各项前期准备工作并主动参与对其前期设计方案经济性分析、招标、合同的控制。正式进点时间可安排在即将正式开工前。2、建设期间，在项目现场设立办公场所，参加被审计单位的重要例会，及时了解、掌握项目有关情况，提出审计意见，并且作好会议记录。3、应分专业经常深入施工现场，掌握工程进展、变更等真实情况，了解工程建设中涉及的有关技术问题，熟悉工程计量规则及有关费用的测算办法，并且作好相关记录。4、应根据工程建设进度，定期(一般为每月一次，次月对上月)对各参建单位(包括建设项目相关单位)实际完成的工作内容、工作数量、工作质量进行核定，开具核定单。5、根据合同情况，按时做好审计工作底稿，及时确定审计结果。对于目前采用“单价包干、工程量按实结算”方式的，必须要求施工企业对已完成的形象进度上报“分部分项工程”的结算资料，结合现场实施工程量审核，在较短的时间内做到“工程施工完成，工程结算审计基本结束”；经审计后作为工程竣工结算的组成部分。另外，要求对于设计变更及额外增加的分部、分项工程单价都必须先申报，经审计组审定后再作为工程竣工结算的依据。 6、审计组应建立跟踪审计项目台账，由主审人员负责及时登记审计时间、工作纪实(包括工作内容、审计事实、发现问题、审计意见、,整改情况、审计成果)。台帐要注重反映量化成果，成为反映跟踪审计全貌的工作日志。8.4、审计方法及程序1、工程造价审计工程造价审计主要是根据国家有关法规和政策，依据国家建设行政主管部门颁发的工程定额、工程消耗标准、取费标准以及人工、材料、机械台册价格参数、。设计图纸和工程实物量，工程造价的确认和控制进行有效的监督检查。在工程招投标阶段，主要是对承包方的报价依据进行审计，在工程项目实施阶段，以承包合同为基础，在竣工验收后结合施工变更、工程签证的情况，作出符合施工实际的竣工造价审查结果，它是承发包双方结算的依据，也是工程决算的基础资料和依据。2