房地产公司地产项目可研报告范本模版.doc

附件五：项目可行性报告范本xxP2P3项目可行性研究报告 本报告的数据不具备参考价值xx房地产（集团）股份有限公司2006年10月目 录第一部分：项目概况1一、基本情况1二、项目现状2三、配套设施2四、大市政配套3第二部分：市场分析4一、区域住宅市场成长状况4二、区域内供应产品特征7三、区域市场目标客层研究和市场定位8四、整体市场对本案有重大影响的因素9第三部分：规划设计初步分析12一、规划设计的可行性分析12二、规划设计的初步概念12第四部分：工程及销售计划14一、证照取得计划14二、工程计划14三、销售计划14第五部分：项目资金计划预测16一、资金投入计划16二、销售回款计划17三、资金需求计划17第六部分：项目经济分析18一、成本利润分析18二、敏感性分析19三、盈亏平衡点分析19四、盈利能力分析19第七部分：优劣势分析23一、优势23二、劣势23三、机会24第八部分：结论和建议25第一部分：项目概况一、基本情况1、地块位置P2、P3地块位于xx区中心区西南部，广东科学城内，项目四至范围为西至水西路，南至开创大道，地块北侧、东侧为规划路。项目所处区域位于xx市区东北方向，距离市中心20公里左右，按照目前政府规划，本区域将集办公、科研、金融、商贸、博览、文化、娱乐和休闲等功能于一体，自然环境优异,非常适合生活居住。项目位置图如下：附区位图红线图如下：附项目红线图项目区域规划图如下：附项目区域规划图平面地形图如下：附平面地形图2、规划条件本地块规划用途为居住，总用地面积224125平方米，其中，北部KXC-P2地块用地面积115250平方米，南部KXC-P3地块108875平方米。项目规划容积率为1，初步规划总建筑面积312366平方米，地上建筑面积224125平方米，地下建筑面积68943平方米。地块建筑密度25%，绿地率35%，建筑高度30米，要求以多层及小高层为主。 二、项目现状项目现状为荒地，有少量植被覆盖，无拆迁，南侧有高压线经过，但不影响地块建设。地块形状规则，比较利于规划。建设区域内地形起伏不大，北侧有小山包，不在红线内。南侧地块地质条件较好，北侧地块地质条件稍差。地下无管线、电缆等重要设施。两地块之间有一条规划路。地块现状图如下：附现状图地形地貌图如下：附地形地貌图三、配套设施1、交通配套地铁4号线未来经过本区域，分别在项目西侧和东侧设有站点，地块周边公路网比较发达，自驾车很容易到达广汕公路、广深高速、广园高速等，但目前该地块只有534路574路公交车(二中科学城校区站)可以到达。居民主要出行方式为自驾车。2、教育配套项目附近区域内基础教育设施较为完善，在广汕路与开创大道交汇处有黄陂小学，项目周围约4平方公里范围内有四所中学，分别为第二中学新校区，91中、罗冈中学和新建的开发区独立高中。另外，为吸引海外留学人员归国创业，满足在科学城工作的外籍人士、港澳台侨胞、留学归国人员及科技人员和专家学者子女接受教育的需求，xx区政府将在科学城中心区内珠山西南角，香山路以西，科翔路以北设立xx科学城国际学校。3、医疗配套目前开发区内的医疗机构有开发区医院、疾病预防控制中心、开发区红十字会医院、开发区卫生监督所和环卫美化服务中心等，但这些机构距离项目较远。未来xx区政府将投资5亿元，在距离本项目不到1公里的位置打造xx区综合医院，该医院定位为国内一流的集医疗服务、预防、保健、康复、科学研究等功能于一体的国家三级甲等综合性区域医院。4、文体娱乐配套地块东面毗邻已规划的xx区文化休闲区，区内规划有区图书馆、展览馆、影剧院文化中心体育馆等设施，东北面是兴建中的xx区政府行政办公服务中心和正在规划建设的市民公园及酒店会议中心，未来本区域居民的文体娱乐需求将得到满足。5、景观配套地块东南侧有小山坡，将来可结合本项目风格做出比较好的景观，且由于科学城成立不久，地块周边没有任何污染，自然环境比较优越。6、其他配套目前由于该地块周边尚未形成成熟的居住区，现有的配套，例如超市、商场、菜肉市场、银行、邮局等比较差，但是随着近两年内xx城和xx林语山庄业主的入住，将会进一步促进该区域生活配套的齐全。四、大市政配套地块东侧与北侧为规划路，预计项目竣工同时可完成与交通主干道的对接。项目红线边已有DN500管线，用于解决用水问题，排水、煤气系统也已比较完善。xx市电信局负责本项目电话、网络等接通。第二部分：市场分析一、区域住宅市场成长状况1、区域经济发展情况表1：xx十区2007年上半年GDP增长情况区域单位数额增长率（%）荔湾区万元184.412越秀区万元538.81海珠区万元168.4810.5天河区万元589.9513.3白云区万元316.4112.4xx区万元206.613.3番禺区万元285.812.5花都区万元196.9214.1南沙区（2005年10月设区）万元142.0262.9xx区（2005年10月设区万元361.8420.8经济增长情况来看，xx区和南沙区两个刚成立的区域，经济增长势头十分强劲，xx区只落后南沙区，经济增长速度已排在xx市第二位。2、区域住宅市场简述xx区2005年10月正式成立，是在原xx开发区的基础上，并入了九佛镇和镇龙镇。本区域的房地产市场随着行政区的建立，正在逐步发展。科学城除了原有的xx林语山庄和帝景山庄外，xx和中粮集团合作的xxxx城已现雏形，规模较小的华悦山庄也即将进入市场，目前区域内产品类型还比较单一，主要针对中高收入者。帝景山庄与xx林语山庄以别墅为主，xxxx城以情景洋房、特色小高层及xx的创新低密度住宅为主，主要是针对中、高等收入阶层。由于特殊的产业优势，科学城住宅市场需求人群比较稳定，主要客户群为大量科技人员、专家学者、留学归国人员、和外籍人士等，此外在科学城工作的公务人员也是比较大的需求群体。3、区域市场发展情况科学城房地产市场刚起步不久，但是发展趋势上来看，在未来几年内，本区域将成为xx市的热点置业区域。图1：xx市2003年-2006年商品房开工、竣工面积图 萝岗区2005年成立，故没有相应统计数据。各地区根据实际情况尽量细化到项目所在区域。从上图可以看出，xx市商品住宅开工面积变化不大，但竣工面积逐年减少，xx区为xx市新设立的区域，科学城的住宅市场也刚刚兴起，预计科学城的开工量增长速度会大于xx市住宅开工量的平均增长速度，短时间内就会形成比较浓厚的居住氛围。图2：xx区2006年上半年成交量统计图从成交量上来看，xx区成交总量比较小，位于xx十区的第八位，但成交量增长速度为xx十区最快，比去年同期增长近140%，表明本区域的房地产市场极具潜力。图3：2006年上半年xx市十区商品住宅售价图从成交均价来看，xx区成交均价增长幅度为xx十区最大，达到140%，呈现了强劲的增长势头。二、区域内供应产品特征1、各档次产品供应状况目前xx区在售楼盘有xx，均以别墅和小高层为主，有部分高层。除xx城外，其他项目目前均没有销售，预计4项目共有住宅在4000套左右。2、各档次产品的集合特征目前xx区在售项目的别墅毛坯均价在15000元-21000元/平方米，公寓带装修价格在9000元-12000元/平方米。从户型来看，公寓面积以80-130平米左右为主的两房和三房的中等户型为主。xx区项目离市中心较远，周边配套尚未成熟，公交线路较少，交通较为不便。xx区距离本项目稍远，在售的两个典型楼盘（xx城市花园，xx花园）主要以小高层和高层为主，均价在9500元左右，带800元/平方米装修，户型面积为60-180平方米，三房为主，配有少量的二房和四房。尽管同属xx东部地区，该区域与科学城相比，周边配套比较齐全，公共交通状况较好，地铁开通时间预计在2007年年底，比项目规划的地铁开通时间早了2年。附图：项目周边楼盘个案分布图。表2：周边楼盘情况表楼盘名称位置规模产品类型均价销售速度其他项目周边楼盘分布图3、个案分析xx城xx城位于xx科学城罗南路以东北，与林语山庄紧紧相邻。该地块占地22万，容积率仅为0.7。xx城规划总共有住宅1200套，目前xx城第一期已经基本完工，产品类型包括：情景洋房、特色小高层及别墅，其中别墅以联排别墅为主，除了特色小高层将于明年推出以外，其它的均准备在今年10月份推出。第一期情景洋房共有204套，联排别墅100多套，独栋别墅仅有4套，根据目前掌握情况，别墅毛坯价格不低于20000/平米，情景洋房价格在10000左右，特色小高层价格尚未确定。作为行业标杆，xx以其准确的市场定位、新颖的规划设计，在业内树立了良好的品牌形象。xx城与本项目仅一丘之隔，将成为本项目最直接的竞争对手。同时林语山庄与xx城为该地区的各种类型住宅初步定价树立了标杆，对本项目定价有较好的参考价值，同时入住这两个楼盘的第一批业主将带动本项目周边地区的人气和配套设施，虽然目前该区域生活相对不便，但有可能的是1-2年以后本项目开盘时面临的是一个相对成熟的市场。4、结论综上所述，本地块位于科学城北面，开发区整体强劲的经济走势，使该项目未来几年内有较大的增值空间，尽管目前周边配套不够成熟，生活居住相对不便，但xx区域未来两年内各项基础配套设施能够逐步落实，该项目面市可望面临一个人气较旺的市场。此外，在科学城林语项目基础上，开发本项目容易在区域市场形成品牌联动效应，因此本项目总体前景较好。同时本案也面临一些问题，比如政府规划的限制和地块周边的高压线，需要引起高度重视，并采取妥善的应对措施。三、区域市场目标客层研究和市场定位1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围地块周围有高压电线，限制了将目标客户定位为高端客户的可能。周边公路网络较为发达，自驾车便利，但公共交通设施较差，公交线路仅有534和574经过，且目前周边配套不成熟，不适合市区一般工薪阶层居住。考虑到住宅产品区域性的特点，本案将目标客户主要定位于在科学城及周边工作人群，包括：外企白领，企业中、高层管理人员，高级科研技术人员，外籍人士，周边希望享受社区生活的生意人。这是第一类潜在客户。随着周边生活配套的逐渐成熟和公共交通系统的完善，考虑到较好的自然环境和较低的房价，在天河北、东圃和广园沿线工作的潜在客户也可能会选择在本区域定居。这是第二类潜在客户。考虑到本区域相对市区较好的自然景观和生活环境，会有一部分收入水平高、厌恶都市喧嚣、追求生活品质人群选择本项目作为居住地。这是第三类潜在客户。另外，在可预见的未来，本区域的市政配套将达到一个较高的水平，随着本区域企业的不断增多和由此带来的住宅需求，本区域的房价将稳步上涨。目前本区域的房价还处于相对较低的水平，本地块项目将对投资客有一定的吸引力。这是第四类潜在客户。2、本案目标人群特征第一类潜在客户在科学城及周边工作，工作稳定，收入较高，追求居住地与工作地交通便利，对公共配套设施的依赖性相对较弱，渴望一个安静、私密性好的居住空间。第二类潜在客户在天河北、东圃和广园沿线工作，但收入中等，其对住宅需求的价格弹性相对较高。第三类潜在客户也在天河北、东圃和广园沿线附近工作，工作时间较为自由，收入水平高，有私家车，相对市区喧嚣和拥挤，更偏好一个自然舒适的居住环境。第四类潜在客户看重该区域住宅的升值空间，以投资为主要目的。四、整体市场对本案有重大影响的因素1、产品定位基于目标客户定位、市场定位分析及项目规划要求，初步规划本项目小高层以类似xxhouse类低密度系列产品，别墅以联排别墅为主。情景house类、联排别墅主要针对企业中高层管理者、开发区外籍人士、高级白领这类价格敏感度相对较低，对产品要求较高的客户群，建议产品设计要有一定的亮点，体现文化、情趣和品位。小高层类主要针对政府公务员、外企白领、高级技术人员、投资客等。2、价格定价考虑到房产定价的复杂性和市场导向性，本项目考虑市场类比分析法，这种方法选择当时市场同类物业的平均价格。一般认为平均市价是供求均衡的结果，以随行就市方法定价，既会带来合理的平均利润，又不破坏行业秩序，对于竞争激烈、信息充分、需求弹性较低的房地产市场，不失是一种稳妥方法。市场类比定价法主要考虑的影响因素见表3。表3： 市场类比法考虑因素影响因素释义地段距离市中心、区中心距离，周边经济状况交通普通住宅更多的考虑公共交通系统，低密度更多的考虑公路网生活配套医疗、教育、购物、休闲娱乐自然景观山体、湖泊、公园污染噪音、空气、高压辐射等产品开发商的产品设计能力和产品质量控制能力品牌形象开发商的品牌号召力权重考虑该项目产品与本案产品的相似性或可参考性 (1) 对情景house类的定价考虑到目前天河公园附近、东圃、xx等区域缺乏情景洋房类产品推出，可参考的楼盘不多，因此仅选取xx城和凤凰城作为参考楼盘。见表4，表中分数表示与本项目情景洋房类产品相比，xx城情景洋房的相对位置，如果分子大于分母表示：对比较产品情景洋房，xx城相对本项目有优势；如果分子小于分母，则相反；如果分子分母相同，则表示在该影响因素上两个项目不相上下。分子分母相差越大，这种优势或劣势越明显。表4：情景house市场类比法定价影响因素毛坯售价（元/平米）地段交通生活配套自然景观污染产品品牌形象比较售价（元/平米）权重权重售价（元/平米）凤凰城90008/109/1010/1010/1011/1010/1010/1093000.21860xx城（情景house）1100010/1010/1010/1010/1011/1011/1010/10103000.88160由于地块周边高压线的缘故，使得本项目与xx项目相比略显弱势。此外，xx在情景洋房设计施工方面有着较大的优势，若我公司在此方面加以改进并有所突破，会缩小与xx产品上的差距。通过以上加权平均，项目洋房毛坯定价为：10020元/平米。(2)别墅产品的定价别墅产品可参考的区域和楼盘较少，见表5。表5： 别墅市场类比定价影响因素林语山庄凤凰城翡翠绿洲xx海伦堡毛坯售价（元/平米）16000150001550014500地段9/108/109/108/10交通10/109/109/109/10生活配套10/1010/1010/1010/10自然景观10/1010/1011/1010/10污染10.5/1010.5/1010.5/1010.5/10产品9/1010/1010/109/10品牌形象10/1010/109/109/10比较售价（元/平米）18814198381841123679权重0.30.30.20.2权重售价（元/平米）5644595236824736根据上表，计算得出项目别墅销售均价为：20000元/平方米。第三部分：规划设计初步分析一、规划设计的可行性分析1、产品规模：目前的容积率，及两地块地质条件现状，初步设计北侧地块以联排别墅为主，南侧地块以小高层和情景洋房为主。预计别墅面积在7万平方米左右，小高层和情景洋房在15-16万平方米之间。表6：各户型产品面积比例产品类型面积户型面积所占比例别墅70000250-30030%洋房155000110-15070%项目初步规划图如下：附初步规划设计图2、商业体量设计：目前周边大型超市等购物场所距项目比较远，为满足居民生活需要，拟在洋房区临街建设3500平方米的商业。此外，本项目为高档住宅社区，为保证项目品质，初步规划建设8000平方米的会所。3、景观资源设计：地块北侧有小山包，拟对其进行修整，建成山体公园，作为别墅北向的景观资源加以利用，提高项目的品质。4、出入口设计：项目四周均有道路，交通状况比较好，两地块之间道路将别墅区与其他住宅区自然隔离开。别墅区和小高层区域可沿路设置四个出入口，居民出入小区比较方便。二、规划设计的初步概念根据产品定位，项目北区打造成一个私密高贵的纯双拼别墅社区，南区定位于毗邻山顶公园的风景美学洋房社区，定位为“新中心原生态城市别墅”豪宅。同时由于xx城项目产品类型与目标客户与本项目相似，为体现产品差异性，产品设计上提倡“简约的时尚”、强调线条的干净明朗与色彩的纯粹分明。户型设计上追求大方实用，户户飘窗，尽量利用地下空间与阁楼空间。小区环境设计上沿袭我司一贯的风格，加强园林设计，适当引入水系，体现出和谐人居的特色。第四部分：工程及销售计划一、证照取得计划根据林语项目报建报批经验，截止项目开工，各证照取得时间预计如下：预计国土证取得时间：2006年10月中旬预计取得建设用地规划许可证时间：2006年11月中旬预计取得建设工程规划许可证时间：2007年1月中旬预计取得施工证时间：2007年3月上旬二、工程计划根据目前公司施工能力，项目滚动开发计划及项目预计销售水平，预计2007年3月开工8.5万平方米，到2008年1月具备销售条件，预计本期可取得销售回笼资金3.8亿元左右，可保证项目后续的正常开发。表7：项目开工竣工时间表开工时间开工区域开工面积竣工时间竣工面积竣工预计市场占有率项目开工计划图如下：附开工区域图三、销售计划根据目前本区域房地产市场吸纳情况，项目初期推出相对较少货量对市场进行试探，并积累人气，为后续销售做好准备。根据公司林语山庄的销售情况，预计本项目的销售计划如下： 表8：项目销售计划表销售时间销售均价（元/平方米）销售面积（平方米）市场占有率别墅别墅公寓公寓别墅别墅公寓公寓别墅别墅公寓公寓公寓公寓第五部分：项目资金计划预测一、资金投入计划表9：资金投入计划表各年投资总计2006年2007年2008年2009年一、地价二、前期费用三、建设安装工程费用四、其他配套工程及政府收费五、不可预见费直接投资合计由以上资金支出计划，资金支出峰值出现在土地取得以后，由于地价为一次性付清，故2006年4季度为资金需求最大的时刻。根据我司与建设银行签订的协议，本项目取得四证以后即可取得贷款8亿元。二、销售回款计划本项目预计从2008年一季度开始销售，根据之前开发经验，本项目月均资金回笼情况如下表：表10：资金回笼计划表项目2008年2009年合计洋房销售额销售比例别墅销售额销售比例商业销售额销售比例车位销售额销售比例销售额合计销售回款回笼比例三、资金需求计划 本项目为股份公司本级项目，故不存在资金需求情况根据目前贷款取得条件，启动资金为地价和市政配套费，及部分前期费用，2007年一季度启动资金占用将达到峰值，约为10.17亿元。根据公司目前资金状况，支付地价不存在困难。在支付地价之后，取得国有土地使用权证，即可取得银行贷款，之后不需要公司投入自有资金即可保证项目正常运作，具体分析见第七部分。第六部分：项目经济分析一、成本利润分析2006年9月29日，我司以91480万元取得本地块，确定地价后，经过初步测算，总成本为300000万元，总销售额为380000万元，税前利润60000万元，税前利润率为20.0%。具体指标见下表：表11：成本估算表科目总价总建面积单价可售面积单价地价前期费用建安工程费红线内配套费政府收费不可遇见费开发间接费投资合计表12：香雪山项目销售及利润分类单价总价洋房元/平方米万元别墅元/平方米万元商业元/平方米万元酒店公寓元/平方米万元地下车库万元/个万元销售额合计元/平方米万元营业税及附加（5.63）元/平方米万元土地增值税元/平方米万元销售净收入元/平方米万元税前利润元/平方米万元税前成本利润率20.0%企业所得税（25）元/平方米万元税后利润元/平方米万元税后成本利润率18.0%实投资金回报率36.55%二、敏感性分析地价确定后，本项目成本基本可以确定，故针对税前利润与售价进行敏感性分析。具体分析见下表。表13：敏感性分析表售价变化税前利润变化税前利润率变化8500900095001000010500110001150012000由敏感性分析可以看出，本项目抗风险能力特别强，在洋房售价下降15%的情况下，依然有12.5%的税前利润率。三、盈亏平衡点分析1、保本售价不考虑地下车位销售情况下，保本销售均价10000元/平方米，按照目前别墅与公寓售价差异比例，公寓保本售价7100元/平方米，别墅15000元/平方米，商业10000元/平方米。2、保本销售率项目平均保本销售率在80%左右，按照公寓全卖，别墅销售44%时，可打平总成本。按照别墅全卖，公寓销售65%时，打平成本。通过保本售价分析和保本销售率分析，本项目抗风险能力较高，具有较强的盈利能力。四、盈利能力分析表14：全资金现金流量表序号年份建设期合计项目2006 2007 2008 2009 序号12341现金流入1.1销售收入2现金流出2.1地价2.2政府收费及前期费用2.3管理费用2.4销售费用2.5销售税金及附加2.6所得税3净现金流量4累计净现金流量5净现金流量现值6累计净现金流量现值计算指标财务内部收益率25.0% 财务净现值(I=10%)￥38,000万元静态投资回收期2.4年动态投资回收期2.6年表15：自有资金现金流量表序号年份 建设期合计项目2006 2007 2008 2009 序 号 1 2 341现金流入1.1销售收入1.2银行贷款2现金流出2.1地价2.2政府收费及前期费用2.3管理费用2.4销售费用2.5销售税金及附加2.6所得税2.7偿还银行贷款3净现金流量4累计净现金流量5净现金流量现值6累计净现金流量现值计算指标财务内部收益率35.0% 财务净现值(I=2.5%)￥40,000万元静态投资回收期2.0年动态投资回收期2.2年根据现金流量分析，本项目全投资和自有资金的内部收益率分别为25.0%和35.0%，远高于同期银行贷款利率，具备较强的盈利能力。同时通过净现值计算，本项目收益率远高于市场上资本的平均收益水平。全投资静态回收期在2.4年左右，动态投资回收期在2.6年左右，回收期比较短。自有资金静态回收期为2.0年，动态回收期为2.2年，对自有资金的占用时间不长，回收比较迅速，在取得贷款以后，每年的净现金流均为正值，依靠贷款和销售回款即可保证项目的正常运作。第七部分：优劣势分析一、优势1、地块区位优势明显，升值潜力高首先，依据xx市城市总体发展战略规划纲要，xx市空间布局的基本取向为：“南拓、北优、东移、西联”，科学城是xx市未来城市发展的重要方向。本区域将成为以产、学、研为主，辅以配套少量高级住宅的多功能现代新型城区，该区域的楼盘具有巨大的升值空间。其次，P2/P3地块毗邻xx区政府，未来的xx区将成为xx市的后花园，四周公路网络发达，规划中地铁四号线，六号线通过该区域，预计于2010年全线通车，便捷的交通和优异的自然环境使该地区成为未来最适合居住的生活区域，楼盘价值得以提升。2、自然环境优美，有利于打造高端项目xx区属山地丘陵地带，山色清秀，涧水长流，风景名胜众多，常年游人不绝，天鹿湖森林公园、丹水坑风景区、xx香雪公园等风景胜地皆在xx区境内。地块三面依山，空气质量好，具备开发高端项目的天然优势，同时本项目的规划条件为打造高端项目提供了现实的可行性、3、较好的教育和卫生设施。目前，本区域已经具备比较好的基础教育资源，比如xx市第二中学新校区，黄陂小学等。随着规划中的xx区综合医院的落成，将为本区域居民提供快捷和高质量的医疗卫生服务。4、规模优势。我司在本项目附近已有林语山庄项目，通过此项目，我司已在本区域积累了一定的开发经验，为本项目的开发打下了基础。同时本项目在可进一步巩固我司通过林语山庄在本区域形成的品牌效应，使公司在该区域取得更多的竞争优势。二、劣势1、项目两侧各有高压线走廊经过，可能对项目工程进度造成一定的影响。2、项目周边配套尚不成熟，目前周边生活设施较差，缺乏现有的购物、休闲、医疗卫生场所，还不是一个完全成熟的生活区域。3、本区域房地产市场刚刚起步，xx本地市民对本区域的认可程度还有待进一步考察。4、来自xx城的直接竞争，xx城已经初具规模，其成熟的产品设计和整体实力可能给本项目带来较大的竞争压力。三、机会政府拟投入600亿元资金，将科学城打造成东方的“欧洲城”，科学城的产业优势主要集中在微电子信息产业、生物技术产业、新能源新材料产业等，将吸引大量科技人员、专家学者、留学归国人员、和外籍人士等在此工作和生活，需要较多中高档公寓和其他中高档住宅，本项目的推出刚好迎合了这部分需求，同时科学城为xx市房地产市场的新热点，目前进入科学城的大型房地产开发商并不多，我司借助本项目，可进一步提高我司在本区域和整个xx市的影响力。第八部分：结论和建议根据以上分析，本地块位于xx市房地产市场发展最迅速的区域，根据项目自身规划条件和项目区域发展定位，本项目可建成高品质的高端社区，将成为我司在xx乃至全国的标杆性项目。