天津市西青区房地产市场调研研究报告.doc

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西青区中北镇房地产市场调研汇报一、西青区房地产市场概述在天津西南方向，房地产市场展现出欣欣向荣景象。作为环城四区之一，西青区房地产市场吸引越来越多业内人士和购房者关注。西青区崛起得益于天津小城镇计划。和北京摊大饼城市发展模式不一样，天津经过卫星城镇点线面带动促进整个城市发展。在天津城市外扩大势下，西青区中北镇成为小城镇计划亮点。从9月份起，西青区房地产忽然发力，市场成交呈跳跃式发展。假日风景、水语花城、大地十二城、华亭国际、富力湾、霞飞路63里弄、新津国际、中信珺台、云锦世家等项目前后入市，市场供给大幅放量拉动了周围需求上升，市场成交一路走高。在环城四区中，西青区历年市场成交量全部位居前列。天津市城市发展已到了一个快速扩张时期，城市人口快速增加给城市公共基础设施带来了更大压力，也为天津住房供给提出挑战。天津房地产兴盛发展这么多年，中心城区商品住宅高度、密度逐步加大，价格不停提升。伴随市中心压力增大，天津房地产市场急需向外突围。中北镇区域，是西青发展一个热点，究其原因关键得益于小城镇计划发展天时。万科假日风景和金厦水语花城入市热销，拉开了西部新城造城计划，大地12城和华亭国际为中北镇区域市场增加新活力，其热销甚至大幅提升了整个西青商品住宅成交量。，富力地产也投身到西部造城运动中。-霞飞路63里弄、云锦世家、新津国际、中信珺台前后入市。建设西部新城，是城市化进程脚步加紧表现，它以400万建筑平米规模，承载着天津“一轴两带三区”市域空间布局及城市发展轴带上关键节点，负担疏解中心城人口、聚集新产业、带动区域城镇发展任务。在这个距离城市中心绝对距离较近优势片区，集中了万科假日风景、金厦水语花城、大地十二城、华亭国际等很多房地产项目，愈加负担着城市化关键任务，城市外扩脚步首先波及到这里并非偶然，天津城市未来计划促动，和市区土地资源日趋稀缺，造成市区房价连续飙升，该区域为天津城市扩容提供了空间。另外，新城交通及基础设施等和住宅相关建设目标在总体计划中全部有说明，如中心城市各组团及新城之间计划环外快速环路及20条放射状快速路和高速公路，形成16条轨道线；实现区域联网供水；新城因地制宜建设污水处理厂；扩建杨柳青热电厂、新建东北郊热电厂；根据环境卫生要求建设适度规模垃圾无害化处理设施等。由此可见，西部新城正在成为天津城市外扩关键阵地，同时含有天时和地利，承接天津市区和滨海新城城市发展，引领着城市计划外扩和西移。二、中北镇房地产市场天津市西青区中北镇坐落于天津市西青区，辖有23个行政村，面积38.5平方公里，镇人口3.8万，流感人口3.7万，是中国百强乡镇之一。　　在中北镇，外环西半环从中穿过，使其和市区接壤；中北镇西和蜚声海外杨柳青年画起源地、千年古镇杨柳青毗邻；距北京120公里；距天津机场25公里；距天津新港40公里；津浦公路、京福公路贯穿该镇界内。现在，中北镇内村村公路相通，另有京杭大运河穿越镇内。得天独厚地理位置促进了中北镇各项产业发展。　　中北镇西部新城累计划建设400万平方米居住区，现在天津万科和深圳招商地产合作开发假日风景，天津金厦津投开发水语花城，上海上投、中恺投资、上海建厦合作华亭国际、霞飞路63里弄，天津乐康置业大地十二城，广州富力投资开发富力湾，绿海地产投资开发云锦世家，中信地产珺台，新津新科置业新津国际，每个项目体量均在20万平米以上，其中大地十二城和云锦世家总规模全部近100万平米。板块内所计划产品形式丰富多样，现有情景洋房、多层、小高层，同时也有高层和别墅产品。如：假日风景项目保持了万科一贯产品设计优势，引入了情景洋房、院景洋房、宽景洋房、瞰景洋房等多个万科专利化、标准化产品，高层则采取精装送面积手段获取目标用户表睐；另外，还采取了多项智能化配套设施，努力争取经过高品质新奇产品提升竞争力。而水语花城项目标产品设计愈加重视户型功效区间布局和面积控制，户型设计紧凑合理，细节化设计显著，以中小面积户型为主，经过总价优势吸引客群。伴随未来地铁2号线修建和开通，板块和沿线商业、商务和其它市政设施之间交通便利性将大幅度提升；板块生活便利性提升，使得板块项目竞争力和升值潜力深入显现，地铁修建将使板块产生巨大吸引力和号召力，提升板块整体竞争力，同时也将对板块住宅市场走势产生影响。　　现在板块整体主力目标客群市场关键以天津市中端客群为主。其中假日风景客群区域起源相对广泛，关键被万科品牌和产品吸引。其它项目客群，以王顶堤、华苑等和板块相近南开区内居住区改善型客群为主。　　地铁2号线连接城市东西方向，将对城市原有居住布局产生影响，会把一批居民吸引到其辐射范围区域中来，尤其是对于处于线路东西两端大型居住区而言，地铁修建将使板块对更为广泛客群起源产生吸引力，甚至可能包含部分投资型用户。同时，2号线修建也将对其沿线站点所辐射区域内含有为儿女或老人购房意愿原有居民，或工作地点在辐射区域内购房客群，产生较强吸引作用，所以板块客群起源区域百分比必将发生一定改变。　　影响未来产品供给导向，促进含有一定产品档次跨度板块市场供给结构形成经过从板块内现在面市项目了解，板块内产品计划包含了洋房、别墅等高端类产品；而且伴随板块内配套完善、居住气氛形成，肯定促进板块整体档次逐步提升，随之出现高端产品供给。而受西部新城整体计划定位和地段区位等原因影响，决定了板块内未来一段时间内，仍将以中端产品供给为主。　　　　三、中北镇房地产项目 1、富力湾富力湾位处中北镇，紧邻西外环线绿色生态走廊，地铁2号线连接天津主城区，生态、休闲、国际化生活场景指日可待。富力湾占地面积10万平米，总建筑面积25万平米。户型设计南北通透，户户观景，区域地标高度改变空中轮廓线。经典南派园林设计，超大面积私家水域，无数生态细节引境入心。户型设计以77-172m2精装住宅。富力湾于小区内部中心打造超大面积人工内湖，并尽可能保持其原生湖泊形态，弯曲自然湖岸线。市场调研表物业名称物业地址均价项目定位富力湾西青区中北镇高层5750元/平米洋房6800元/平米一般住宅项目占地面积建筑面积开盘时间入住时间 100000平米 00平米 -5 -11 容积率绿化率物业费装修标准 2 45% 1.98元/月/平米精装建筑形式户型配比周围配套商业 26-28层高层一、两、三室物美超市主力户型供暖金融医疗两室80-100平米集中供暖各大银行小区医院优惠政策供水教育交通无单水南开试验小学津英中学天津中学地铁2号线、便民6路物业企业开发商恒富物业企业天津富力城房地产开发该项目已销售完成。 2、华亭国际华亭国际以纯板式小高层和洋房有机结合实现了超低容积率，提升了项目品质；超大楼间距，偏东18-25度阳光房型，采光、通风达成了最好，一梯两户，品质生活全方面确保。 55-138平米多个尚品户型选择，一居、二居、三居，充足迎合市场需求，全明宽厅、超大观景阳台、独特阳光房设计、2+1房型（多功效室）设计。在外立面处理上，以新古典主义风格为载体，将建筑天际线、屋顶、边侧墙体、老虎窗等综合利用。天际轮廓线：建筑群落楼层高低起伏，错落有致，赏心悦目；边侧降层：建筑顶层局部向后退缩，组成形体改变；局部退台：部分边套楼层高低起伏，组成局部跌落形体改变；多坡顶组合：双坡顶、四坡顶、八角坡顶多个方法进行组合；老虎窗：在部分屋面改变较小地方，合适构架老虎窗，形成局部凸起，丰富形体，同时为阁楼发明更多采光条件。小区内40%绿化率， 2大中央专题景观轴纵横交错、30个景观节点有机连接；叠水平台、景观喷泉、下沉式草甸自上而下构建出西部首席立体景观世界。市场调研表物业名称物业地址均价项目定位华亭国际新津杨公路西行1.8公里 9500元/平米一般住宅项目占地面积建筑面积开盘时间入住时间 20 30 -10-24 -04 容积率绿化率物业费装修标准 1.37 40% 1.4元/月/平米毛坯建筑形式户型配比周围配套商业洋房两、三室物美超市主力户型供暖金融医疗 87-125平米集中供暖各大银行小区医院优惠政策供水教育交通 3% 单水南开试验小学津英中学天津中学地铁2号线、便民6路物业企业开发商上海新世纪房产服务天津上投置业 10月底，华亭国际三期洋房上市销售。 3、金厦水语花城金厦水语花城坐落于4平方公里西部新城内，占地面积384亩，计划总建筑面积30余万平米，在新津杨公路旁，毗邻西北半环快速路，和芥园西道立交桥近在咫尺，更有地铁二号线起始站，交通出行方便快捷，发明速度和效率并重生活指数，0平米一站式商业街和6000平米社会会所为假日休闲生活提供更多选择。金厦水语花城是西部板块中综合居住、商业、运动等多项功效宜居小区；以步行生活作为基调，小区计划强调生命力和活力起源于周围天然资源有效使用；自然错落建筑关系，组成外高内低天际线，形成自由流动建筑美感。项目40%绿化率和六大专题景观组团组成小区主景观轴；主入口蝶泉和会所喷泉灵动生机，更有小区内水系围绕；观景台、休闲平台、木栈道等，辅以水体雕塑、特色花架、景观墙等水景作为配合。洋房采取欧式坡屋顶设计，含有隔热性强、排水顺畅、通风良好优点。项目三期“花半里”面积区间为60-12平方米，户型通透明敞，空间分配合理，动静区隔分明。作为独立自主型商业配套，0平方米大型商业金街满足居住人群购物和休闲消费。6000平方米运动、休闲、娱乐、餐饮多功效综合型泛会所，带来不一样休闲方法：游泳馆、羽毛球馆、壁球馆等大型专题运动场所。项目只有别墅在售，其它已全部售罄。市场调研表物业名称物业地址均价项目定位金厦水语花城西青区卫津南路津涞公路 6800元/平米一般住宅项目占地面积建筑面积开盘时间入住时间 40 400000 -10 -10 容积率绿化率物业费装修标准 0.96 35% 1.4元/月/平米毛坯建筑形式户型配比周围配套商业洋房和小高层两室物美超市主力户型供暖金融医疗两室90-100平米集中供暖各大银行小区医院优惠政策供水教育交通无单水南开试验小学津英中学天津中学地铁2号线便民6路物业企业开发商香港港联物业天津津投金厦房地产发展股份截至10月底，水语花城仅有别墅在售，其它产品销售完成。 4、假日盈润园假日盈润园首期开发以10-18层小高层为主，户型为90平方米左右两室，精装修低密度大盘。在计划上建筑物风格以简练明快为主，以建筑外观和景观相结合，表现宜人居住环境。基于天津北部严寒地理条件和工业港口城市定位，一期景观设计以北欧设计风格为主导。假日盈润园全方面提升了居住品质，是万科“全方面家居处理方案”在城市西部首个实施项目。户型布局紧凑合理，而且配有独立玄关设计，独立家政阳台和生活阳台等。重视细节精装修方案。市场调研表物业名称物业地址均价项目定位假日盈润园西青区新津杨公路外环线以西1.5公里 10000元/平米一般住宅项目占地面积建筑面积开盘时间入住时间 6．4万平米 16万平米 -10 -12 容积率绿化率物业费装修标准 1.7 40% 2．1元/月/平米精装建筑形式户型配比周围配套商业高层两室、三室物美超市主力户型供暖金融医疗 89-126平米集中供暖各大银行小区医院优惠政策供水教育交通一次性3个点，特惠房单水南开试验小学津英中学天津中学地铁2号线、便民6路物业企业开发商天津万科物业天津中天万方投资现在在售为高层精装住宅，销售情况良好，底前有可能继续加推。 5、大地十二城由天津乐康集团开发大地12城项目是中北镇西部新城体量最大项目，该项目建筑面积100万平方米。它包含大型多功效会所、幼稚园、小学、大型群落商业街区等完善配套设施。整个项目全部为西班牙风格，建筑形式丰富多样。大地十二城中12组团计划为从项目整体结构计划上，大地12城在天津首次提出了以建筑风格和居住感受来划分组团，并分别以：宁月城、朗琴、鹿儿郡、静水湾、鹦鹉洲、蓝草、易楠林、夏尔、水语州、茉湖镇、西铭城、红石12种风格为中心，将每8万平方米包装一个带有“城”概念独立项目。产品形态是大地12城创新亮点。大地12城除了继续提升水木天成多层洋房产品形态外，还糅合了纯粹西班牙建筑风格，设计出全新邻里别墅、庭院洋房、风景洋房、小高层、高层公寓等多个建筑形态，开拓出一室半、空中花园、半地下室等多个创意空间。 5万平方米中心示范区园林景观亦采取简约西班牙主义风格。整个中心景观轴线以音乐文学艺术为专题，以形态丰富水景贯穿，中央铺装以质地较硬朗大气花岗岩水洗石为主，两侧以质地较软，踩上去很亲切砖材铺地。在大地12城景观中，随地可见特色手抹景墙、抽象灯具及石榴花型铁艺等细节处理，西班牙风格浓郁。现在项目1、2、3、4、5期均已基础售罄，在售6期均为高层。市场调研表物业名称物业地址均价项目定位大地12城西青区中北镇 8400元/平米一般住宅项目占地面积建筑面积开盘时间入住时间 700000 1000000 -11-12 -5 容积率绿化率物业费装修标准 1.3 45% 1.6元/月/平米毛坯建筑形式户型配比周围配套商业高层两、三室物美超市主力户型供暖金融医疗 90-140平米集中供暖各大银行小区医院优惠政策供水教育交通优惠800装修基金+5%优惠+1%优惠单水南开试验小学津英中学天津中学地铁2号线、便民6路物业企业开发商阳光家园物业企业天津乐康置业第六城刚刚推出，优惠力度空前。 6、霞飞路63里弄霞飞路63里弄在中北镇镇政府西侧，东至汪庄子东大道，南至计划前街，西至中学东路，北至中学南路，占地18.5万平方米，总建筑面积24万平方米，共64栋，总户数2500户左右，是一个集高层、多层和洋房多个建筑形式高端居住小区。霞飞路63里弄建筑形式继续沿袭了“海派文化”精髓，借鉴了源于法国历史悠久ART-DECO建筑风格。未来小区将由不高于21层高层，和4层、5层、7层、9层低层建筑组成低密小区，借鉴了南派园林为主绿化景观装点其中。高层较大尺度楼间场地穿插了西式园林广场景观。霞飞路63里弄分为四个组团来推广，包含18层、21层高层产品，户型涵盖75平左右一居、85平左右两居和110平左右三居，产品类型较齐全。现在在售为洋房组团。市场调研表物业名称物业地址均价项目定位霞飞路63里弄中北镇镇政府西侧 12500元/平米一般住宅项目占地面积建筑面积开盘时间入住时间 185000 240000 -1-28 -10 容积率绿化率物业费装修标准 1.37 40% 2元/月/平米毛坯建筑形式户型配比周围配套商业洋房一、两、三室物美超市主力户型供暖金融医疗 60-125平米集中供暖各大银行小区医院优惠政策供水教育交通 3% 单水南开试验小学津英中学天津中学地铁2号线、便民6路物业企业开发商上海诚成物业天津上投置业 7、云锦世家雲锦世家项目坐落于西青区中北镇南运河城市休憩商务区和中北工业园和华苑产业园区交接地块。北临卉康道、南至海泰北道，西侧海光路，东至东方红西大道。距侯台风景区3公里，地铁2号线2公里。周围交通良好，由四条主路联通。将有地铁2号线开通，在项目周围曹庄子设有出站口。至，将有地铁3号线、10号线、8号线穿过当地块。雲锦世家项目计划用地面积60.3万平方米，总建筑面积67万平方米。其中住宅64万平方米，商业3万平方米，容积率1.12，绿化率为65%，建筑密度20%，是现在市场较为稀缺低密景观大盘。高层产品采取ARTDECO风格，多层和别墅以英伦风格为主。雲锦世家项目主推电梯洋房、联排、叠拼别墅、精装高层。洋房4，6层到顶，135-225平米户型，均价16500元/平米，一次性优惠7个点，贷款优惠6个点。高层22，26层到顶，90-135平米户型，均价11500元/平米，精装一次性优惠9个点，贷款优惠8个点，毛坯一次性优惠11个点，贷款优惠10个点；别墅190-240平米户型，均价29900元/平米，一期高层1、2、6号楼，洋房1-5号楼、别墅1-4号楼公开销售。市场调研表物业名称物业地址均价项目定位云锦世家新津杨公路西行1800米，华亭国际以南 11500元/平米一般住宅项目占地面积建筑面积开盘时间入住时间 603000 700000 -9-25 -10 容积率绿化率物业费装修标准 1.12 65% 2元/月/平米毛坯建筑形式户型配比周围配套商业高层、洋房、别墅两、三室物美超市主力户型供暖金融医疗 90-225平米集中供暖各大银行小区医院优惠政策供水教育交通优惠力度较大单水南开试验小学津英中学天津中学地铁2号线、便民6路物业企业开发商世邦魏理仕天津中一天诚房地产开发销售情况极不理想。 8、新津国际新津国际在西青区中北镇新科道和碧祥路交口（保山西道延长线和外环线交口西行500米）。项目由高层精装公寓及办公别墅组成。新津国际现在主推110-130平方米大户型，均价8600元/平方米，最低价8400元/平方米，一次性优惠3个点，贷款优惠2个点，估计入住时间为7月。市场调研表物业名称物业地址均价项目定位新津国际新科道和碧祥路交口 8500元/平米工业项目占地面积建筑面积开盘时间入住时间 60339 111544 -9-3 -7 容积率绿化率物业费装修标准 1.85 30% 2．2元/月/平米公寓精装建筑形式户型配比周围配套商业高层公寓、别墅一、两、三室津工超市主力户型供暖金融医疗 60-130平米集中供暖各大银行天津第一中心医院优惠政策供水教育交通一次性3个点单水南开试验小学静文中学天津中学地铁2号线、681、845 物业企业开发商北京中实物业新津新科置业土地性质为工业用地，项目价格方面稍有优势。 9、中信珺台中信珺台在西青区复康路华苑产业园区北侧保山西道和外环线交口（侯台风景区南侧），距市中心商业区交通便利。中信珺台整体定在城市高端别墅居住区，内含部分高层住宅。邻近侯台风景区，周围配有侯台装饰城等商业设施，小区内计划有约6000㎡中高端商业配套。市场调研表物业名称物业地址均价项目定位中信珺台保山西道和外环线交口 8500元/平米高端住宅项目占地面积建筑面积开盘时间入住时间 130000 180000 -4-16 -6 容积率绿化率物业费装修标准 1.4 35% 2．2元/月/平米毛坯建筑形式户型配比周围配套商业高层、别墅两、三室津工超市主力户型供暖金融医疗 90-140平米集中供暖各大银行天津第一中心医院优惠政策供水教育交通一次性2个点单水南开试验小学静文中学天津中学地铁2号线、681、845 物业企业开发商中信物业中信地产天津投资分析：对于中北镇而言，其项目众多和相对中等价位，备受上班族和年轻夫妇亲睐。当南开华苑地域现在进入一个成熟地带后，毗邻其周围最大居住区域中北镇居住区成为了广大婚房和改善置业者首选，对于早期中北镇，即使大家还不熟悉，不过伴随中北镇地域城市化改造和道路改造，越来越多婚房和改善置业者选择了这里。伴随中北大道开通，和周围大型购物中心、超市、蔬菜市场正式营业，一个大型居住生活区将逐步成熟。　　中北镇居住气氛已形成规模，现在大地十二城、华亭国际、假日风景、水语花城、富力湾、霞飞路63里弄、云锦世家、新津国际、中信珺台等项目标总供给体量已达400多万平米，中北镇地域整体销售均价为10000元/平米。中北镇市场需求以90-140平米两室及三室为主。板块内市场潜力巨大，产品需求较为理性，含有性价比适居户型较轻易得到青睐。考虑到天津居民在购房时表现出较强地缘性，所以未来客群起源范围仍以南开、西青、红桥等市区西部区域居民为主。而未来地铁2号线修建运行，也将促进部分中低端档次产品供给。这关键因为地铁作为大众化交通工具，受其影响最大购房者还将是以工薪阶层为主中、低端自住型客群；伴随地铁2号线开通运行后，地铁对于这类客群影响将逐步显著，地铁效应开始表现，这类客群也必将成为板块内项目有效目标客群关键组成部分，估计供给一方也将保持一定量中低端产品供给以适应市场需求。综述：以现阶段天津市总体市场和西青区市场表现来看，现阶段西青区已成为天津房地产市场热点，在未来几年内这种态势不会发生改变。天津中心城区商品住宅开发空间有限，成交重心正逐步向城市外围——环城区域发展，而西青区作为天津小城镇计划关键节点，伴随很多大盘超大盘入市，大居住形态已经形成。伴随部分项目入住，周围生活配套设施也伴随人群不停增多而愈加丰富起来，交通方面除现有公路交通外，地铁线路也正在抓紧时间建设及计划，从这些方面来看，此区域发展潜力不容小觑。

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