某社区旧村改造开发地块暨某现代城一期项目可行性研究报告.doc

项目申请报告目 录第一章 总 论1第一节 项目申报单位概况1第二节 项目概况2第三节 报告的编制依据及研究内容5第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析7第一节 发展规划分析7第二节 产业政策分析10第三节 行业准入分析12第三章 资源开发及综合利用分析18第四章 节能方案分析21第一节 概 况21第二节 用能标准和节能规范22第三节 能耗状况和能耗指标分析22第四节 节能措施24第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析30第一节 项目选址及用地方案30第二节 土地利用合理性分析30第三节 征地拆迁和移民安置规划方案31第四节 建设条件31第六章 环境和生态影响分析34第一节 环评分析依据34第二节 环境和生态现状34第三节 生态环境影响分析35第四节 生态环境保护措施35第五节 地质灾害及特殊环境影响分析39第六节 抗震设防41第七章 规划设计方案45第一节 规划设计依据45第二节 总体规划设计方案45第三节 结构设计方案47第四节 给排水设计方案47第五节 变配电及通讯设计方案49第六节 管线综合布置方案50第八章 安全防护与消防51第一节 安全防护51第二节 消防专篇56第九章 建设实施及工程进度安排57第十章 投资估算和资金筹措59第一节 投资依据及说明59第二节 投资估算59第三节 资金筹措62第十一章 经济效益分析63第一节销售收入估算63第二节财务分析63第三节 盈亏平衡分析64第十二章 社会效益分析67第十三章 项目招标方案69第一节 招标依据及规定69第二节 项目招标方案71第三节 项目招标情况7276第一章 总 论第一节 项目申报单位概况一、单位名称1、某地产有限公司2、某地产有限公司鲁峰双合分公司二、单位概况1、单位名称：某地产有限公司2、法人代表：某3、公司地址：某市青年路90号4、公司概况： 某地产有限公司成立于2002年1月22日，总部位于某市青年路90号，主要从事房地产开发销售及服务，是一家具有国家房地产开发一级资质的企业。公司注册资金1.2亿元，总资产10亿元，年开发面积100万平方米。公司先后在某宁阳、威海文登、聊城高唐、潍坊临朐、烟台牟平、烟台莱阳、烟台栖霞、烟台海阳、临沂临沐、聊城临清、聊城市区、德州禹城、济宁梁山、某东平设立分公司以及某第一分公司即某地产有限公司鲁峰双合分公司、某第二分公司，共有18个分公司。某地产有限公司鲁峰双合分公司是某地产有限公司为了开发开发某项目专门成立的分公司。公司自成立以来，年累计开发面积达400万平方米，工程合格率达100%，优秀率80%以上，多年来被某市、岱岳区评为“房地产开发业先进单位”。2006年4月某公司通过了3ISO9001:2000质量管理体系认证。坚持“财散人聚”的某公司，重视人才的吸收与培养，以“军事化、人性化、学习化、电梯化、流程化”的管理，公司现有员工400余人，下设办公室、工程技术部、规划设计部、财务部、销售部、物业管理部、人力资源部、资金运营部、监察部等九个部门，其中高级工程技术人员40人，专业工程人员80人，大专以上学历260人，其中研究生10人，本科生140人，是一支年轻化、高素质、能战斗的优秀团队。近几年，公司坚持以“经济效益为中心”、以“改革为动力”，突出抓好开工、销售、融资、项目等重要环节，积极拓展发展空间，创建精品小区，树立公司良好的企业形象。以先进的经营管理模式，依托雄厚的资金实力，推动全公司整体持续、快速发展，为振兴某省和某市经济做出更大的贡献。第二节 项目概况一、项目基本情况1、项目名称：某社区旧村改造开发地块暨某现代城一期建设项目2、建设内容：主要建设5栋住宅楼（1栋11层楼、4栋17层楼）和1栋2层商铺及相关配套设施等。3、建设地点：拟建项目位于某市泮河大街北侧，青年路西侧，其西部和北部为城市铁路，奈河从北向南穿过。4、项目总体规模：某社区综合改造建设项目规划总用地168200平方米。开发项目总建筑面积502162平方米，其中：住宅建筑面积334790平方米，商业及公建建筑面积27680平方米，地下建筑面积139692平方米。项目绿地率为35.09%，建筑密度为23.4%，容积率2.05。规划总户数4942户，设计停车位4781个。项目住宅90平方米以下的户型建筑面积约234520.39平方米，占住宅总面积的70.05%；90平方米以上户型建筑面积约占住宅总面积的29.95%；符合国家九部委2006年5月29日出台的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（即37号文件）的有关规定。由于某社区旧村改造项目规模较大，为顺利开展项目的实施，项目主办单位根据实际需要拟分期进行项目的建设。本次项目申请报告为某社区旧村改造开发地块暨某现代城一期建设项目。5、某社区旧村改造开发地块暨某现代城一期规模：某社区旧村改造开发地块暨某现代城一期总占地面积26708平方米，总建筑面积69930.6平方米，其中：住宅建筑面积57150平方米，商业建筑面积6000平方米，地下储藏室面积6780.6平方米。容积率2.37。规划户数549户。项目住宅90平方米以下的户型建筑面积约40636平方米，占住宅总面积的71.1%；90平方米以上建筑面积约16514平方米，占住宅总面积的28.9%。符合国家九部委2006年5月29日出台的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（即37号文件）的有关规定。户型统计详见下表。项目户型统计表户型户数面积（平方米）比例%88.911891680331.489.952332095839.384.533428745.3130.553444398.3142.4059 8402 15.7合 计549534761005、投资金额：26133.53万元。6、建设期限：21个月。2012年4月至2013年12月。二、投资估算及资金来源经估算，工程建设总投资26133.53万元，其中建筑工程费用11062.09万元，设备购置及安装工程费2472.95万元，工程建设其他费用10675.18万元，建设期利息1197万元，基本预备费726.31万元。项目工程建设所需资金26133.53万元，拟从银行贷款12000万元，剩余资金由某地产有限公司和某地产有限公司鲁峰双合分公司自筹解决。资本金数额来源符合国家关于资本金制度的规定。开发地块暨某现代城一期主要技术经济指标汇总表序号指标名称单位数量备注1用地面积平方米267082总建筑面积平方米69930.62.1住宅平方米571502.2商铺平方米60002.3地下储藏室平方米6780.63总投资万元26133.533.1建筑工程费万元11062.093.2设备及安装工程费万元2472.953.3工程建设其他费用万元10675.183.4建设期利息万元11973.5基本预备费万元726.314建设期月21第三节 报告的编制依据及研究内容一、项目申请报告的编制依据1、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；2、某省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；3、某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；4、某市城市总体规划（2011-2020）；5、某市人民政府关于进一步加快城市市区村庄综合改造的意见（泰政发200471号）；6、某市人民政府关于加快城中村改造的补充意见（泰政发200831号）；7、某市人民政府办公室关于加快推进泰城城中村改造有关问题的通知（泰政办发201068号）；8、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；9、投资项目可行性研究指南（试用版）；10、建设单位提供的有关资料；11、项目建设单位委托编制本项目报告的委托书。二、项目申请报告的研究内容1、申报单位及项目概况；2、发展规划、产业政策、行业准入；3、资源开发及综合利用分析；4、节能方案分析；5、建设用地、征地拆迁及移民安置分析；6、环境和生态影响分析；7、安全防护、消防及抗震设防；8、组织设置及工程进度安排；9、投资估算及资金筹措；10、经济效益和社会影响分析；11、项目招标方案。三、项目申请报告编制单位1、单位名称：某高新工程设计有限公司2、工程咨询等级：乙级3、工程咨询资格等级证书编号：工咨乙 118200700024、发证机关：国家发展和改革委员会第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析第一节 发展规划分析一、符合国家“十二五”期间“保民生”的要求“十一五”期间，为应对国际金融危机带来的负面影响，中央及时制定了“保增长、保民生、保稳定”的方针，许多地方政府则把发展房地产作为“保增长”的主要途径，从而出现了房地产市场的过热，以及房价在前些年过快上涨基础上的进一步飙升。过高的房价不仅让民生不堪重负，也给国家经济带来风险隐患。进入“十二五”，房地产业应从“保增长”转向“保民生”，在控制、防范和释放风险的前提下，进入一个平稳健康的发展期。国家“十二五”规划纲要提出：要把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民作为推进城镇化的重要任务。大城市要加强和改进人口管理，中小城市和小城镇要根据实际放宽外来人口落户条件。注重在制度上解决好农民工权益保护问题。合理确定城市开发边界，提高建成区人口密度，防止特大城市面积过度扩张。城市规划和建设要注重以人为本、节地节能、生态环保、安全实用、突出特色、保护文化和自然遗产，强化规划约束力，加强城市公用设施建设，预防和治理“城市病”。进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。加强市场监管，规范房地产市场秩序。加快住房信息系统建设，完善信息发布制度。加强土地、财税、金融政策调节，加快住房信息系统建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。某社区旧村改造开发地块暨某现代城建设项目，能够有效解决某市经济快速增长带来的住房需求问题，而且该小区各项费用收取合理，户型面积合理，完全能够满足中等收入居民的住房需要，有利于促进当地房地产业的健康发展。二、符合某省国民经济和社会发展“十二五”规划某省国民经济和社会发展“十二五”规划纲要指出： “加快基础设施建设，打造适度超前、功能完善、配套协调、高效安全的基础设施支撑保障体系。”“十二五期间人民生活水平提高要与经济发展同步。把保障和改善民生作为根本出发点和落脚点，加快推进基本公共服务均等化。加快建立健全城乡住房保障体系，努力满足人民群众基本住房需求。”“积极稳妥推进城镇化。把培育壮大城市群作为城镇化的战略重点，搞好某省城镇体系规划修编，积极构筑以某半岛城市群、济南都市圈、鲁南城镇带为主体，大中小城市和小城镇协调发展的城镇体系，力争全省城镇化水平达到50%以上。”目前某市居民的生活水平不断提升，对于住房的需求数量及质量要求越来越高，项目主办单位充分利用自己雄厚的资金技术实力，凭借自己的良好信誉，在某市进行项目的建设。该项目的建设，有利于调整住房供应结构，不断提高某市人民群众的生活水平。因此，符合国家、某省国民经济和社会发展“十二五”规划的要求。三、符合某市国民经济和社会发展“十二五”规划某市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要指出：“全面提升生活性服务业。适应提高人民生活水平，建设国际旅游名城的需要，加快发展商贸餐饮、房地产、汽车服务、家庭及社区服务业和健康服务业等生活性服务业。”“城乡区域协调发展，全市城镇化水平达到56%，城市服务功能进一步提升，城乡一体化发展取得明显进展。泰城跨入人口超百万的特大城市行列，新泰跨入大城市行列，肥城进入功能完善的中等城市行列，宁阳、东平加快向中等城市跨越，小城镇服务功能和吸引力明显提升，新型社区建设和社会主义新农村建设水平明显提升。”“房地产业，调整优化住宅供应结构，改善居民的居住条件和城市环境面貌，提高公共服务水平，提高房地产开发的层次和水平，重视商业地产和商务地产的开发，培育和做大做强某市房地产企业。积极发展建筑与装饰装修业，加快形成一批资金雄厚、人才密集、技术先进、融资能力强的大型企业集团和一批技术精、机制活的专业建筑施工企业。”项目的开发，有助于某市旅游城市的建设，有利于某市城市居民居住条件的改善，因此，项目建设符合某市国民经济和社会发展“十二五”规划的要求。第二节 产业政策分析该项目主要为商住小区建设，下面对其产业政策进行分析：一、符合产业政策项目符合国务院产业结构调整指导目录（2011年本）中鼓励类第十九条“城市基础设施”中第22项“城镇园林绿化及生态小区建设”的要求。二、符合国家现行有关政策在2011年经济转型过程中，我国经济主要面临两个方面的问题：一、外部环境面临世界经济增长放缓、欧债危机爆发、国际贸易增速回落等困难；二、内部环境面临通胀压力进一步增大、劳动力价格上涨、国民经济走弱等困难。在这种经济条件下，国家各部委及中央银行出台了大量的金融政策、税收政策、房地产政策，力求合理引导资金流向、稳定经济发展、控制通货膨胀，为正在进行的经济结构转型及房地产行业制度变革创造条件、指出方向。 2011年的房地产调控政策主要分两步走：一、是以直接调控房价为基础的政策，主要目的是稳定市场，遏制房价上涨过快，表现为短期性的政策，包括限购、限价、限贷及间接影响了房地产市场的金融货币政策；二、是以结构调控为基础的政策，主要目的是实现房地产制度的变革，表现为长期性的政策，包括扩大保障房的建设规模、房产税的试行、增加地方政府收入的一系列政策。中央的整体调控思路清晰，是以短期抑制住房价上涨结合长期制度性变革的全方位调控，最终目标是实现房地产市场健康平稳发展。 2011年房地产市场调控政策主要包括四个方面：土地政策、金融税收政策、房地产政策及地方政府房地产调控政策。土地政策方面加大土地供应、规范土地供应体制、加强保障房用地供给、规范各个城市建设用地使用权审批、成为全年土地政策的主题。政策出台主要针对地方政府及开发商，政策的目的其一，是保证土地供应，控制土地成交价格；其二，是加大保障房、廉租房等保障型住房的土地供应以达到调整住宅用地供应结构的目的，从而解决保障型住宅的土地供应问题。金融税收政策主要是从宏观和微观两个方面进行调控，宏观方面主要是以调控经济通胀、资本流动性过剩为主，包括六次提升准备金率、三次加息和三次上调住房公积金存款利率来控制经济过热及房地产市场过热的问题，称为稳健的货币政策，实质上是紧缩货币政策；微观方面以允许保障房建设市场融资，在商品房市场成交环节增大交易成本为主。虽然金融宏观调控针对经济通胀及流动性过剩等经济情况，但对房地产行业影响是空前的大，一方面银行无钱可贷使得开发商融资困难，另一方面是购房者购房成本大幅增加，刚性需求受到广泛影响，其市场影响超越限购，也是本年房地产市场走低的主要因素之一。 房地产政策方面共计出台了10条政策进行全方位调控，包括“新八条”、最新“国五条”、正式试点征收房产税等。从市场供给方面到银行贷款方面再到成交环节层层布控，决心和力度前所未有，可以称为“最严厉政策年”。政策调控主要从地方政府、房地产开发商、商业银行、以及购房者四个方面加强了调控。 针对地方政府调控方面，中央要求加大保障性质住宅的土地供应、扩大二三线城市限购范围、制定年度房价调控目标、并加大对地方政府的监控力度，广州市通过制定全年调控目标、规范住宅建筑面积等措施紧跟国家调控方向，积极对市房地产进行调控、规范。三、有利于带动其他行业发展房地产业关联度高，既可拉动投资，又可带动消费，还能扩大就业。据测算，房地产业涉及50余个部门，每增加1元产值，便可带动相关产业增加1.7-2.2元产值，从而促进财政收入的稳定增长。该项目的建设可直接推动建筑业的增长，带动商业、金融、装饰装修、房地产经济、物业管理、餐饮业的发展。同时，该项目的建设对建材、家具、家电、化工、机电等行业发展也有巨大的促进作用。该项目的建设可吸收部分剩余劳动力，缓解在结构转型和城市化进程中产生的就业问题，维护社会安定。第三节 行业准入分析一、项目建设的背景1、项目建设的背景某房地产消费市场需求增大。一是居住条件改善的要求增大了市场需求。根据调查资料显示，某市城乡居民人居环境生活质量进一步提高。2011年，面对复杂多变的国内外经济形势，某市经济发展总体保持了回升向好的基本态势，呈现出增长速度较快、结构逐步优化、就业持续增加、价格基本稳定的良好态势，主要指标完成或超额完成预期目标。全市实现生产总值(GDP)2304.3亿元，按可比价格计算，比上年增长11.5%。大力实施全民创业战略，扎实推进“国家级创业型城市”创建工作，劳动就业得到加强。全市新增就业再就业6.8万人，城镇登记失业率2.8%，低于3.5%的控制目标。新增农村劳动力转移就业8万人。覆盖全市的人力资源市场体系健全完善，高校毕业生等重点群体就业得到有效解决，就业局势稳定。在岗职工55.9万人，增长1.2%。市区居民人均可支配收入22687元，比上年增长13.7%；人均消费性支出14888元，增长10.9%，市区居民恩格尔系数(食品支出占人均消费性支出的比重)为34.8%。农民人均纯收入8794元，增长18.2%；人均生活消费支出4855元，增长13.6%，农村居民恩格尔系数为38.3%。在岗职工平均工资35415元，增长14.6%。大部分居民有换购住房的需要。二是城镇化水平的提高，带来房地产的巨大需求。按照市委、市政府提出的“加速推进某市工业化和城填化进程”的规划，必将使城镇人口迅速增加，某市房产市场仍有很大的潜力。三是投资型买房渐成时尚。随着某市城市建设步伐的不断加快，一些投资购房者对某市房地产市场的发展前景也充满了信心，来泰投资置业者增多，投资型买房已初露端倪，预计未来几年会成为时尚。房地产开发商向规模化、品牌化方向发展。随着房地产开发商之间竞争的日趋激烈，经过市场的整合、重新洗牌后，一些小的房地产开发企业将逐渐退出市场，许多综合实力较强的房地产开发商通过发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系等手段提高自身竞争力，并成为市场强者，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。为了紧随某市大发展的趋势，有效改善居民的居住条件，为社会发展贡献更多的精品小区工程，某地产有限公司经研究决定投资建设某社区旧村改造开发地块暨某现代城项目。该项目的开发建设，不但盘活了现有土地资产，而且加快了某市经济发展的步伐，进一步提升了城市品位。某社区旧村改造开发地块暨某现代城建设项目符合某市城区总体规划，项目选址可行、区位优势明显、土地手续齐备、周边公用配套条件较好；工程规划符合国家城市居住区规划设计规范，建筑以及户型设计方案优秀；各项费用取费全面、合理，符合当地工程造价一般水平，销售价格合理、比价优势明显；市场需求潜力较大，市场销售风险较小，投资效益较高。项目建成后，对促进国家房改政策的落实，加快推进城市化进程，将起到积极地推动作用。2、市场现状分析（1）2011年我国房地产开发投资完成情况2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，增速比1-11月回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。2011年，东部地区房地产开发投资35607亿元，比上年增长27.2%，增速比1-11月回落1.3个百分点；中部地区房地产开发投资13197亿元，增长25.5%，增速回落3.7个百分点；西部地区房地产开发投资12936亿元，增长32.8%，增速回落2.1个百分点。2011年，全国房地产开发企业房屋施工面积50.80亿平方米，比上年增长25.3%，增速比上年回落1.2个百分点，比1-11月回落2.6个百分点；其中，住宅施工面积38.84亿平方米，增长23.4%。房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点，比1-11月回落4.3个百分点；其中，住宅新开工面积14.60亿平方米，增长12.9%。房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%，增速比上年提高5个百分点，比1-11月回落9.0个百分点；其中，住宅竣工面积7.17亿平方米，增长13.0%。2011年，全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点，比1-11月回落0.4个百分点；土地成交价款8049亿元，下降1.9%，而上年为增长59.3%，1-11月为增长4.3%。（2）某市房地产市场现状2011年某市房地产市场健康发展。全年完成房地产开发投资86.1亿元，增长13.0%。商品房屋施工面积1009.1万平方米，竣工面积144.9万平方米。商品房销售面积301.4万平方米，增长6.7%；商品房销售额130.4亿元，增长31.4%。（5）本项目市场竞争力分析某市老城区内规划控制相当严格，基本没有形成规模的住宅项目，筹建、新建住宅区均向新城区发展，以西部起步最早，规模也最大；东、南部开发进度相对较缓。据统计，地理环境位置较好的中高档住宅销售情况普遍较好，市场需求趋旺。某市商品房价格最近两年上涨较快，特别是交通和环境较好的地段比较明显。目前，商品住宅已进入了一个产业更新换代时期，新型住宅在质量、环境、服务方面都有明显的进步和提高。随着某市经济的持续稳定增长，当地居民的生活水平日益提高，尤其是泰城的功能分区调整和大规模建设，部分先富起来的高收入阶层对中、高档类房产和改善居住条件有着客观需求，同时也具备了一定的高消费能力。东南部地区是前些年某市重点发展的区域。但由于当时的规划水平有限，而且后期的建设力度不大，所以这个区域始终没有给人们呈现出完整的形象。九州家园、巨菱枫景园等几个大盘的运作，部分提升该区的住宅档次，但从整体而言这个区域内的居住环境还有待进一步完善。某地产有限公司经过充分的市场调研分析，结合当地的经济水平，以适应当地购房者的需求为基础，确定合理的销售价格。本项目即位于某市泮河大街北侧，青年路西侧，其西部和北部为城市铁路，奈河从北向南穿过。因此，本建设项目在泰城城区开发规划中应是具有吸引力和成长潜力的区域。为了更好的适应市场需求，本项目的住宅以中小户型为主。本项目市场定位符合某市消费者的实际需要，价格定位合理，在消费者可承受的范围内。项目进入市场后有较大的竞争优势。二、准入标准1、确定房地产开发项目的原则确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划等的要求，应坚持旧区改造和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。2、土地使用权的取得该项目承办单位在严格依照中华人民共和国土地管理法、城市房地产管理法和国土资源部招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定的基础上获得该项目用地的使用权。三、准入分析房地产行业对技术要求不高，并且某市的劳动力充裕，其最主要的准入条件就是资金和土地，第一，某社区旧村改造开发地块暨某现代城一期建设项目总投资26133.53万元，由项目单位自筹14133.53万元，能够达到国家资本金比例35%的要求；第二，该项目土地供应已通过合法土地招拍挂竞争程序获得开发权，建设条件成熟。该项目建设完全能达到行业准入的条件。第三章 资源开发及综合利用分析一、资源利用方案该项目涉及的资源主要包括土地资源以及能源（水、电、蒸汽、天然气）。该项目涉及土地资源26708平方米，主要为建设用地。项目建设严格按照国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）的要求，加强建设用地管理和集约利用。该项目涉及的能源主要是水资源、电力资源、蒸汽和天然气。水资源主要是小区生活用水，由市政供水管网直接接入。小区内管网沿道路敷设，接各用水单元，完全可以满足该项目的需求。电力资源主要是生活用电，由当地供电公司专线接入，完全可以保证该项目需求。该项目采用集中供暖，蒸汽由当地供热公司提供；该项目用天然气主要为生活用气，用气接自城市天然气管网，其供气量充足，供气气压、供气设施完全能够满足该项目用气需求。二、资源节约措施1、资源的主要特性（1）资源的有限性无论对资源如何进行分类，在一定范围内资源都是有限的，特别是矿产资源，需要在特定的条件下，经过漫长的地质年代才能形成。开采和使用多少，其储量就减少多少。即便是不可枯竭资源，如土地和水资源，在一定时期和一定范围内也是有限的。因此如何合理开发和利用有限的资源，实现可持续发展的目标，成为人们普遍关心的问题，同样也成为建设项目决策分析与评价的重要内容。（2）资源分布的不均衡性自然资源的分布不均衡是不以人们意志为转移的客观事实。这种不均衡不仅体现在国内，同时也体现在世界范围内，在对自然资源进行开发利用的过程中必须正视资源分布不均衡的现实，因势利导，扬长避短，制定合理的开发利用资源的方案。（3）主要的自然资源自然资源一般分为以下几类：土地资源、水资源、森林资源、草原资源、海洋资源、矿产资源、物种资源、气候资源、旅游资源、能源等。2、资源节约的主要内容投资建设项目必须认真贯彻执行建设节约型社会和落实科学发展的要求，努力提高资源利用效率。（1）节约能源在项目投资建设及运营过程启动建筑节能、绿色照明等一系列节能工程，确保项目有效节约能源。（2）节约用水加大节水设备和器具的推广力度，杜绝浪费水资源的现象发生。（3）节约和集约利用土地坚持实行最严格的土地保护制度，合理规划场区设置，保证建设用地的节约、集约使用，严格控制土地利用。3、项目资源节约措施（1）土地资源节约措施在项目建设方案中，强化节约用地。项目用地与当地土地利用规划相衔接，符合城市发展规划和行业区域规划。项目建设方案符合节约使用土地的要求，项目土地性质全部为建设用地。项目在建设方案研究中，将土地占用情况作为方案选择的重要考虑因素之一，对各种设施用地进行统筹安排，提高土地综合利用效率。（2）能源节约措施项目的能源节约主要包括水、电、蒸汽和天然气的综合节约措施，详见“第四章节能方案分析”。（3）建筑材料节约措施优化建筑结构方案，采用最新的建设标准、合理的安全系数，不过度装修，提高节约材料效果。优先采用轻质、高强、耐久的建筑材料，以减轻结构自重和材料用量，延长建筑物使用寿命。建筑物的高度、体积、结构形态适宜，以节约材料使用。采用预应力和轻型钢结构技术，以节约混凝土的用量，减轻自重。采用可取代粘土砖的新型保温节能墙体材料，以节约粘土资源，降低能耗。尽量采用可再生原材料生产的建筑材料或可循环再利用的建筑材料，减少不可再生材料的使用率。第四章 节能方案分析第一节 概 况节约能源是我国的国策。我国是一个能源生产大国，同时又是一个能耗大国。我国各个行业和部门能源的消耗、产出比大大落后于发达国家，节约能源已成为我国经济持续健康发展的关键措施之一。也是全面建设小康社会，构建和谐社会的重要战略措施之一。据不完全统计，我国现阶段建筑耗能量已占社会总耗能的30%，随着我国城市化进程的不断推进，城镇建设的高速发展，以及人民生活水平的日益提高，专家们预言：如不及时地加以改善，这个比例将迅速地上升到40%左右。国务院发展研究中心发布，目前新建建筑中，95%以上仍然是高能耗建筑。建筑耗能已经成为我国最难治的城市病之一，影响着中国城市可持续发展，进而影响经济的可持续发展。由此可见，建筑节能刻不容缓，应置于社会发展的重要地位。该项目属商住小区建设，不是耗能大户，它的耗能指标均采用国家有关规范、规定，其能耗严格控制在规定范围内。在本案中，除了电、暖和然气等能源之外，节水也应该纳入节约和考核体系。这是因为：水不仅是生命之源，而且还是重要的经济发展资源，是一种不可缺少的战略资源。国家强调建设资源节约型社会，节水也是重要内容之一。我国水资源人均占有量很低，淡水资源总量约2.8万亿立方米，居世界第六位，但人均水资源占有量2230立方米，仅是世界的1/4。当地水资源总量约11.48亿立方米，人均水资源占有量310立方米，是全国人均水资源占有量的14%，属于联合国“国际人口计划研究项目”规定的水缺乏地区，节水的重要性不言而喻。第二节 用能标准和节能规范该项目设计严格执行下列用能标准和节能规范：1、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ134-2001）；2、建设部民用建筑节能管理规定、某省民用建筑节能管理规定；3、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）（JGJ26-95）和民用建筑节能设计标准某省实施细则；4、建筑照明设计标准（GB50034-2004）；5、建筑采光设计标准（GB/T50033-2001）；6、采暖居住建筑节能检验标准（JGJ132-2001）；7、民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；8、某省居住建筑节能设计标准（DBJ14-037-2006）；9、某省新型墙体材料发展应用与建筑节能管理规定。第三节 能耗状况和能耗指标分析一、能源供应状况某市共有水面300平方公里，占全市总面积的3.9%。其中水库639座，总库容8.2亿立方米；水产养殖面积253平方公里。东平湖是市内最大、省内第二大淡水湖，为“水泊梁山”的仅存水域，由一级湖和二级湖组成，湖水面积5.6万公顷。全市多年平均天然水资源总量为19.22亿立方米，其中地表水径流量13.48亿立方米。全市多年平均水资源可利用总量为17亿立方米，其中地表水可利用量为6.3亿立方米，地下水可开采量为10.7亿立方米。丰水年为25.38亿立方米，平水年为17.9亿立方米，枯水年为13.3立方米。全市多年平均开发利用水总量为13.42亿立方米，其中利用地表水2.6亿立方米，开发地下水量为10.82亿立方米。与全省比较，某市水资源状况较好，人均和亩均分别为400和431立方米，略高于全省平均水平。目前已开发利用的地表水占可利用量的63.4%，尚有2亿立方米可供开发。某市电网网架以220千伏高压输电线路为骨干，35千伏至220千伏输电线路125条，共1661.74公里，变电站55座，变电总容量570.145万千伏安。二、能源消耗状况1、建设期间能源消耗状况据统计，我国建筑业和住宅业钢材消耗约占我国钢材生产总量的20%，水泥消耗量约占我国水泥生产量的20%，玻璃消耗量约占我国玻璃生产总量的15%，降低能耗、节约能源问题不容忽视。建设期间主要消耗钢材、水泥、木材、砂石料、玻璃等，总建筑面积49880平方米，预计消耗钢材1497吨、水泥7981吨、木材998立方米等、砂25639立方、石灰7730吨。2、项目使用期间能源消耗状况据统计，建筑使用期间能耗在我国能源总消费中所占的比例已经达到27.6%，且仍将继续增长。我国目前城镇民用建筑运行耗电占我国总发电量的25%左右，北方地区城镇供暖消耗的燃煤占我国非发电用煤量的15%-20%。项目使用期间建筑能耗主要包括采暖、热水供应、照明、通风等方面的能耗。使用期间热水供应约占能源消耗的15%，照明约占6%。3、中外能耗状况指标分析围护结构传热系数是衡量建筑热工性能的主要指标。1973年世界石油危机以来，英、法、德等国至今4次修订建筑标准，建筑围护结构热工性能指标已提高38倍，不仅新建建筑保温隔热性能越来越好，还对既有建筑进行了大规模、高标准的节能改造。按照我国建筑节能标准，建筑围护结构热工性能落后于发达国家。下面对国内外居住建筑标准中围护结构传热系数限值的比较：国内外建筑标准中围护结构传热系数限值的比较单位：W/（m2）国家和地区屋顶外墙外窗中国某某0.550.632.8英国0.160.352.0德国0.200.200.302.0美国0.190.32（内保温）0.45（外保温）2.04瑞典（南部）0.120.172.0第四节 节能措施一、节能技术项目的建设应达到某省居住建筑节能设计标准（DBJ14-037-2006）规定的建筑节能65%的目标，设计过程中应推选优秀设计方案和采取以下节能技术：1、新型节能墙体和屋面的保温、隔热技术与材料；2、节能门窗的保温隔热和密闭技术；3、集中供热和热、电、冷联产联供技术；4、供热采暖系统温度调控和分单元热量计量技术与装置；5、建筑照明节能技术与产品；6、空调制冷节能技术与产品；7、其他技术成熟、效果显著的节能技术和节能管理技术。二、节能措施建筑节能是全国节能工作的重要组成部分，是改善和提高居住环境水平、节约能源资源、促进建设行业技术进步、实施可持续发展战略的重要措施。按照住建部“十二五”建筑节能专项规划的要求，该项目在建设过程中，推选优秀设计方案，以缩短工期，降低造价，应采取以下节能措施：1、所有配套的电器设备均选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。2、项目投入使用后，按期对各类设备、管道线路等进行检修，减少跑、冒、滴、漏现象，严格电光、灯具管理。3、屋面采用吸水率低、轻质高效的复合屋面，并具有一定强度；散热器推广使用高效节能型，充分发挥热效率；室外供暖管道采取保温措施，减少热损失。三、节能效果分析建筑选用材料与传统材料对比表序号部位名称本项目材料传统材料1墙体加气混凝土砌块混凝土2外保温材料挤塑聚苯板无3窗户5165mm双层中空玻璃5mm单层玻璃1、本项目相关材料计算墙体：由公式得出，该项目墙体传