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天津市物业管理招标投标管理措施

第一章　总　则
　　第一条　为了规范本市物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人正当权益，促进物业管理市场公平竞争，依据国务院《物业管理条例》、《天津市物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行措施》相关要求和本市实际，制订本措施。
　　第二条　本市行政区域内，选聘物业管理服务企业实施物业管理而进行招标投标活动，适用本措施。
　　第三条　物业管理招标投标应该遵照公开、公平、公正和老实信用标准。
　　第四条　同一物业管理区域内住宅及非住宅建设单位，应该经过招投标方法选聘一个含有对应资质物业管理服务企业；投标人少于3个或同一物业管理区域内一般住宅规模在5万建筑平方米以下，经物业所在地区、县房地产管理局同意，能够采取协议方法选聘含有对应资质物业管理服务企业。
　　政府提倡和激励其它物业建设单位和业主会经过招投标方法，选聘含有对应资质物业管理服务企业。
　　第五条　天津市房地产管理局负责全市物业管理招标投标活动监督管理。
　　各区、县房地产管理局负责本辖区内招标投标活动指导监督。
　　第六条　任何单位和个人不得违反法律、法规和规章要求限制或排斥含有投标资格物业管理服务企业参与投标，不得以任何方法非法干涉物业管理招标投标活动。
　　第二章　招　标
　　第七条　本措施所称招标人是指依法进行物业管理招标物业建设单位、业主会和其它拥有物业全部权法人或组织。
　　物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实施歧视待遇，不得对潜在投标人提出和物业管理项目实际要求不符过高资格等要求。
　　第八条　物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
　　招标人采取公开招标方法，应该在公共媒介上公布招标公告，并同时在物业管理网上公布无偿公告。
　　招标公告应该载明招标人名称、地址和招标项目标基础情况和获取招标文件措施等事项。
　　招标人采取邀请招标方法，应该向3个以上物业管理服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应该包含前款要求事项。
　　第九条　招标人能够委托依法设置招标代理机构（以下统称招标人）办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动，也能够自行组织实施招标活动。
　　物业管理招标代理机构应该在招标人委托范围内办理招标事宜，并遵守本措施对招标人相关要求。
　　负担物业管理招标业务代理机构应该到市房地产管理局立案。
　　第十条　招标人应该依据物业管理项目标特点和需要，在招标前完成招标文件编制。
　　招标文件应包含以下内容：
　　（一）招标人和委托代理机构情况，包含名称、地址、资格、联络方法等；
　　（二）招标项目基础情况，包含物业名称、四至范围、物业类型、房屋建筑、管理面积、设施设备和环境及物业管理服务用房配置等；
　　（三）物业管理服务内容及标准；
　　（四）投标人及投标书要求，包含投标人资格，投标书格式、关键内容及份数等；
　　（五）招标活动方案，包含招标组织机构、开标时间及地点等；
　　（六）评标标准和评标方法；
　　（七）物业管理服务协议签署说明；
　　（八）其它事项说明及法律、法规和规章要求其它内容。
　　第十一条　招标人应该在公布公告或发出投标邀请书10日前，提交以下材料报市房地产管理局立案：
　　（一）招标公告或招标邀请书；
　　（二）招标文件；
　　（三）新建项目需提供建设工程计划许可证和经计划部门同意计划详图；
　　（四）重新选聘物业管理服务企业物业管理项目需提供原物业管理服务协议；
　　（五）法律、法规和规章要求其它材料；
　　发觉上述招标材料有违反法律、法规和规章，应该责令招标人立即更正。
　　第十二条　招标人能够依据招标文件要求，对投标申请人进行资格预审。
　　实施投标资格预审物业管理项目，招标人应该在招标公告或招标邀请书中载明资格预审条件和获取资格预审文件措施。
　　资格预审文件通常应该包含下列内容：
　　（一）预审申请书格式和申请人须知；
　　（二）申请投标物业管理服务企业资质等级证书、营业执照；
　　（三）关键管理业绩证实材料，技术装备和财务情况；
　　（四）拟派出项目责任人和关键管理人员简历、资格和业绩等证实材料。
　　第十三条　经资格预审后，招标人应该向资格预审合格投标申请人发出资格预审合格通知书，通知获取招标文件时间、地点和方法，并同时向资格不合格投标申请人通知资格预审结果。
　　在资格预审合格投标申请人超出10家时，能够由招标人从中选择不少于5家资格预审合格投标申请人。
　　第十四条　招标人应该确定投标人编制投标文件所需要合理时间。公开招标物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。　
　　第十五条　招标人对已发出招标文件进行必需澄清或修改，应该在招标文件要求提交投标文件截止时间最少15日前，以书面形式通知全部招标文件收受人。该澄清或修改内容为招标文件组成部分。
　　第十六条　招标人依据物业管理项目标具体情况，能够组织潜在投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等具体资料。对投标申请人提出疑问应该给予澄清并以书面形式发送给全部招标文件收受人。
　　第十七条　招标人不得向她人透露已获取招标文件潜在投标人名称、数量和可能影响公平竞争相关招标投标其它情况。
　　招标人设有标底，标底必需保密。
　　第十八条　在确定中标人前，招标人不得和投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
　　第十九条　经过招标投标方法选择物业管理服务企业，招标人应该根据以下要求时限，完成物业管理招标投标工作：
　　（一）新建商品房项目应该在办理前期物业管理协议立案取得《商品房销售许可证》之前完成；
　　（二）非出售新建物业项目应该在交付使用前90日完成；
　　（三）重新选聘物业管理服务企业物业管理项目应该在物业管理服务协议届满或解除协议前完成。
　　第三章　投　标
　　第二十条　本措施所称投标人是指响应物业管理招标、参与投标竞争物业管理服务企业。
　　投标人应该含有对应物业管理服务企业资质和招标文件要求其它条件。
　　第二十一条　投标人对招标文件有疑问需要澄清，应该以书面形式向招标人提出。
　　第二十二条　投标人应该根据招标文件内容和要求编制投标文件，投标文件应该对招标文件提出实质性要求和条件作出响应。
　　投标文件应该包含以下内容：
　　（一）投标函，包含物业管理服务费、管理目标及其它承诺等；
　　（二）服务内容和标准及检验方法；
　　（三）各关键工作步骤运行程序；
　　（四）人员配置情况，包含该项目所设岗位和人数，物业管理项目责任人和关键管理人员岗位资格、技术职称证书及简历;
　　（五）物业管理所需设备配置和提供方法；　
　　（六）项目收支预算和各项收费标准报价；
　　（七）物业管理相关制度；
　　（八）投标人将专题服务委托专业企业负担，应该进行说明；　
　　（九）招标文件要求提供其它材料。
　　第二十三条　投标人应该在招标文件要求提交投标文件截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应该向投标人出具标明签收人和签收时间凭证，并妥善保留投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件截止时间后送达投标文件，为无效投标文件，招标人应该拒收。
　　第二十四条　投标人在招标文件要求提交投标文件截止时间前，能够补充、修改或撤回已提交投标文件，并书面通知招标人。补充、修改内容为投标文件组成部分，并应该根据本措施第二十三条要求送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件截止时间后送达补充或修改内容无效。
　　第二十五条　投标人不得以她人名义投标或以其它方法弄虚作假，骗取中标。
　　投标人不得相互串通投标，不得排挤其它投标人公平竞争，不得损害招标人或其它投标人正当权益。
　　投标人不得和招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或她人正当权益。
　　严禁投标人以向招标人或评标委员会组员行贿等不正当手段谋取中标。
　　第四章　开标、评标和中标
　　第二十六条　开标应该在招标文件确定提交投标文件截止时间同一时间公开进行；开标地点应该为招标文件中预先确定地点。
　　第二十七条　开标由招标人主持，邀请全部投标人参与。开标应该根据下列要求进行：
　　由投标人或其推选代表检验投标文件密封情况，也能够由招标人委托公证机构检验并公证。经确定无误后，由工作人员当众拆封，宣告投标人名称、投标价格和投标文件其它关键内容。
　　招标人在招标文件要求提交投标文件截止日期前，收到全部投标文件，开标时全部应该众给予拆封。
　　开标过程应该统计，并由招标人存档备查。
　　第二十八条　评标由招标人依法组建评标委员会负责。
　　评标委员会由招标人代表和物业管理方面教授组成，组员为5人以上单数，其中招标人代表以外物业管理方面教授不得少于组员总数三分之二。
　　评标委员会教授组员，应该由招标人从市房地产管理局建立教授名册中采取随机抽取方法确定。
　　和投标人有利害关系人不得进入相关项目标评标委员会。
　　第二十九条　招标人应该在开标前，到市房地产管理局申请抽取评标委员会组员，确定组员人数和后备组员人数并填写申请表后，在工作人员监督下由招标人随机抽取。
　　市房地产管理局应该在招标文件确定开标时间前两个工作日，通知抽取评标委员会组员。评标委员会组员因故不能参与评标活动，依序从抽取后备组员中给予补充。
　　第三十条　评标方法通常应采取综合评定法。
　　评标委员会应该依据招标文件确定评标方法，在开标之日前两日内制订具体评分标准，确定"综合评分表"，关键内容通常包含：
　　（一）技术部分，包含服务内容和标准、人员配置、关键工作步骤运行程序及检验方法、项目收支预算和各项收费标准报价、物业管理相关制度；
　　（二）商务部分，包含物业管理服务费、特约服务费和其它委托代理服务费用；
　　（三）资信部分，包含投标人资质等级、信誉、管理业绩、项目关键管理人员业绩等；
　　（四）现场答辩等情况。
　　评分标准应该根据前款　"综合评分表"　要求内容，采取百分制方法，合理确定各项内容比重和分值。
　　综合评分表可根据市房地产管理局制订示范文本制订。
　　第三十一条　评标委员会组员应该认真、公正、老实、廉洁地推行职责，客观公正地进行评标，遵守评标工作纪律，对投标文件进行独立评审，提出评审意见，不受任何单位或个人干预。
　　评标委员会组员和投标人有利害关系应该主动回避，不得和任何投标人或和招标结果有利害关系人进行私下接触，不得收受投标人及其它利害关系人财物或其它好处。
　　评标委员会组员和和评标活动相关工作人员不得透露对投标文件评审和比较、中标候选人推荐等情况并接收行政管理部门监督、检验。
　　前款所称和评标活动相关工作人员，是指评标委员会组员以外因参与评标监督工作或事务性工作而知悉相关评标情况全部些人员。
　　第三十二条　评标委员会能够用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确内容作必需澄清或说明。投标人应该采取书面形式进行澄清或说明，其澄清或说明不得超出投标文件范围或改变投标文件实质性内容。　
　　第三十三条　在评标过程中召开现场答辩会，应该事先在招标文件中说明，并注明所占评分比重。
　　评标委员会应该根据招标文件评标要求，依据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。
　　第三十四条　评标中除了现场答辩部分外，应该在保密情况下进行并遵守下列要求：
　　（一）评标委员会组员应该客观、公正地推行职责，遵守职业道德，对所提出评审意见，负担个人责任；
　　（二）评审投标文件工作必需在封闭环境下进行。评委不得外出、不准会客、不准使用任何通讯工具和外界联络；
　　（三）评委独立评审投标书，不准相互串联、议论相关标书内容；
　　（四）评委必需严格根据招标文件确定评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较、评分；
　　（五）评委将评审结果签字确定密封后，交工作人员。
　　第三十五条　评标委员会经评审，认为全部投标文件全部不符合招标文件要求，能够否决全部投标。
　　依法必需进行招标物业管理项目标全部投标被否决，招标人应该重新招标。
　　第三十六条　评标委员会完成评标后，应该向招标人提出书面评标汇报。评标汇报应该如实记载以下内容：
　　（一）评标基础情况和相关数据表；
　　（二）评标委员会组员名单；
　　（三）开标统计；
　　（四）符合要求投标一览表；
　　（五）废标情况说明；
　　（六）评标标准、评标方法或评标原因一览表；
　　（七）评分比较一览表；
　　（八）经评审投标人排序；
　　（九）推荐中标候选人名单和签署协议前要处理事宜；
　　（十）澄清、说明、补充事项纪要。
　　评标委员会应该根据招标文件要求评标方法和评标标准，推荐不超出3名有排序合格中标候选人。
　　招标人应该根据中标候选人排序确定中标人。当确定中标中标候选人放弃中标或因不可抗力提出不能推行协议，招标人能够依序确定其它中标候选人为中标人。
　　第三十七条　招标人应该在投标使用期截止之日起30日内确定中标人。投标使用期应该在招标文件中载明。
　　招标人应该向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知全部未中标投标人。
　　招标人和中标人应该自中标通知书发出之日起30日内，根据招标文件和中标人投标文件签订物业管理服务协议；招标人和中标人不得再行签订背离协议实质性内容其它协议。
　　第三十八条　招标人应该对投标书内容进行保密，不得复印、抄录。在确定中标候选人当日将未中标投标书全部返还；将排序二、三名中标候选人投标书立即封存，在和中标人签署物业管理服务协议之日内将中标候选人投标书全部返还。
　　第三十九条　新建物业项目，招标人和中标人应该自签署物业管理服务协议之日起15日内，到市房地产管理局立案。立案资料应该包含开标评标过程、确定中标人方法及理由、评标委员会评标汇报、中标人投标文件、物业管理服务合相同资料。委托代理招标，还应该附招标代理委托协议。
　　重新选聘物业管理服务企业物业管理项目，招标人和中标人应该根据前款要求立案内容到项目所在地区、县房地产管理局立案。
　　第四十条　招标人无正当理由不和中标人签署协议，给中标人造成损失，招标人应该给赔偿。
　　第五章　招投标服务和评标教授
　　第四十一条　市房地产管理局应该立即向社会公布物业管理项目招标信息、制订相关招标文件和评标综合评分表示范文本，同时提供评标教授和对评标教授进行管理、培训等服务，并指定专门招投标服务机构提供招投标服务。
　　第四十二条　招标代理机构应该在招标人委托范围内负担下列招标事宜：
　　（一）拟订招标方案、资格预审文件；
　　（二）审查投标人资格；
　　（三）编制标底；
　　（四）组织投标人踏勘现场；
　　（五）组织开标、评标，帮助招标人定标；
　　（六）草拟协议；
　　（七）招标人委托其它事项。
　　第四十三条　市房地产管理局建立由物业管理方面教授、学者组成物业管理评标教授名册。入选评标教授名册人员，应该含有下列条件：
　　（一）从事物业管理及相关工作5年以上，并含有中级以上技术职称;
　　（二）熟悉物业管理方面法律、法规、规章和物业管理相关业务知识；
　　（三）熟悉相关招标投标法律、法规；
　　（四）能够认真、公正、老实、廉洁地推行职责;
　　（五）身体健康、能胜任评标工作。
　　第四十四条　教授入选评标教授名册，采取个人申请和单位推荐两种方法。　
　　个人申请应事先取得单位同意，填写申请书；单位推荐应事先取得被推荐人同意，填写推荐书。
　　上述两种方法均须提供第四十三条要求证实材料。个人申请书或单位推荐书应该存档备查。
　　第四十五条　市房地产管理局对申请人或被推荐人进行评审，对符合条件颁发评标教授证书。
　　评标教授聘期为三年，期满后根据本措施第四十三条要求条件重新评审，对符合条件重新颁发评标教授证书。
　　第四十六条　市房地产管理局负责教授名册日常管理工作。对进入教授名册教授进行相关法律和业务培训，并建立评标教授档案，具体记载其评标具体情况，对评标能力、廉洁公正情况实施年度考评。对有下列情形之一评标教授，取消其担任评标教授资格。
　（一）私下接触投标人；
　（二）收受利害关系人财物或其它好处；
　（三）向她人透露对投标文件评审和比较、中标候选人推荐和和评标相关其它情况；
　　（四）不能客观公正推行职责；
　　（五）无正当理由，拒不参与评标活动。
　　第六章　附　则
　　第四十七条　住宅物业建设单位未经过招投标方法选聘物业管理服务企业或未经同意，私自采取协议方法选聘物业管理服务企业，由房地产管理局依据国务院《物业管理条例》第五十七条要求责令限期更正，给警告，能够并处10万元以下罚款。
　　第四十八条　依据国家计委《评标教授和评标库管理暂行措施》第十七条要求，招标人或其委托招标代理机构不从依法组建评标教授库中抽取教授，评标无效。
　　第四十九条　投标人和其它利害关系人认为招标投标活动不符合本措施相关要求，有权向招标人提出异议，或依法向相关部门投诉。
　　第五十条　招标文件或投标文件使用两种以上语言文字，必需有一个是汉字；如对不一样文字解释发生异议，以汉字文本为准。用文字表示数额和数字表示金额不一致，以文字表示金额为准。
　　第五十一条　其它新建物业项目和业主或业主会经过招投标方法选聘含有对应资质物业管理服务企业，参考本措施实施。
　　第五十二条　本措施自9月1日起施行。