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房地产合作开发项目招标文件招 标 人： 招标代理： 日期：5月目录第一章 招标公告第二章 投标人须知第三章 投标资料表第四章 用户需求书第五章 协议条款第六章 投标文件格式第七章 评标措施第一章 招标公告 受 委托，对 房地产合作开发项目进行公开招标，欢迎符合对应资格条件投标人参与。 一、项目名称：红塔小区房地产合作开发项目 二、项目概况：项目在龙昆南区，北临高登西路，南临振兴路，现占地224.55亩。 三、开发方法：本项目采取合作开发模式进行。即：本项目由招标人提供公开招标方法选择提供条件最优、推行协议能力最强投标人（中标人）作为合作开发一方当事人，给予合作开发此项目。 四、合格投标人应含有条件： 1、含有独立负担民事责任能力，含有有效营业执照； 2、含有良好商业信誉和健全财务会计制度； 3、有依法缴纳税收和社会保障资金良好统计； 4、三年内，在经营活动中没有重大违法统计； 5、投标人须含有房地产开发资质；6、投标人或投标人子企业近3年在本项目所在地内开发过10万（含）以上房地产开发业绩；7、投标人需提供3000（含）以上拆迁置换新房房产证实（必需是现有新房，承诺中标后，作为安置搬迁户安置房）。五、报名时间： 月 日至 月 日，天天早晨：8:30-11:30，下午：2:30-5:30（节假日除外）。六、报名地点： 。 七、投标报名须知：投标申请人报名时由法定代表人携带法定代表人证实书及本人身份证、营业执照（副本）、房地产开发资质证书（副本）、税务登记证、组织机构代码证、基础户开户许可证、近三年企业财务审计汇报、银行资信证实、房地产开发业绩证实、置换新房房产证实材料等（验原件，收加盖公章复印件）。 八、招标文件领取： 1、招标文件领取地址： ； 2、招标文件及相关资料售价：人民币贰仟元整（￥.00元，售后不退）。 九、联络人： 联络电话： 月 日第二章 投标人须知投标人须知前附表序号条款名称编列内容1招标人名称：地址：联络人：联络电话：2招标代理机构名称： 地址：联络人： 电话：3项目名称红塔小区4项目地点项目在龙昆南区，北临高登西路，南临振兴路5招标范围房地产合作开发，即招标人管理框架下全方面负责本项目标项目策划、报建报批、勘探设计、招投标管理、施工管理、成本管理、验收办证、营销策划和服务、融资服务等6建设期限五年，从开工之日计起7投标人资质条件、能力1、含有独立负担民事责任能力，含有有效营业执照； 2、投标人须含有房地产开发资质，提供建设行政主管部门颁发房地产开发资质证书。3、含有良好商业信誉和健全财务会计制度，提供近三年财务审计汇报； 4、有依法缴纳税收和社会保障资金良好统计，提供税务登记证及近十二个月企业全部职员社会保险缴纳凭证；5、三年内，在经营活动中没有重大违法统计，出具检察机关提供无犯罪行贿统计证实；6、投标人或投标人子企业近3年在本项目所在地内开发过10万以上房地产开发业绩；7、投标人需提供3000（含）以上拆迁置换新房房产证实（必需是现有新房，承诺中标后，作为安置搬迁户安置房）。8踏勘现场R不组织组织，踏勘时间： 踏勘集中地点：9投标预备会R不召开召开，召开时间： 召开地点：10投标人提出问题截止时间投标截止日期15天前11招标人书面澄清时间投标截止日期15天前12偏离R不许可许可13组成招标文件其它材料按招标文件要求其它材料14投标人要求澄清招标文件截止时间投标截止日期15天前15投标截止时间另行通知16投标人确定收到招标文件澄清时间投标截止日期15天前17投标人确定收到招标文件修改时间收到澄清文件二十四小时内18组成投标文件其它材料按招标文件要求其它材料19投标使用期自投标截止日起90日历天20投标确保金不要求递交投标确保金R要求递交投标确保金投标确保金形式：必需从投标单位工商注册所在地基础账户转账方法缴纳（严禁代缴，到帐后须提供基础账户开户许可证原件及转账单到代理企业开具投标确保金收据，不然代理企业拒开出收据）。确保金金额： 开户行： 账户名称： 账号： （以收款人收据为提交凭据）用途： 招标投标确保金递交截止时间：投标截止前一个工作日21多年财务情况年份要求-22完成类似项目标年份要求近3年，1月至12月23签字或盖章要求招标文件所附格式中有明确盖章、署名位置，须根据格式所表示进行。副本和正本不一致时，以正本为准。24投标文件副本份数投标文件正本一份，副本四份，电子文件一份25装订要求按A4规格竖装，正本和副本分别装订，并编制目录，不得用活页装订。26封套上应载明信息投标人名称：招标人名称：. 项目投标文件在开标前不得开启27递交投标文件地点另行通知28是否退还投标文件R否是29开标时间和地点开标时间：同投标截止时间开标地点：另行通知30开标程序开标次序：按递交投标文件次序顺次开标（1）密封情况检验：检验投标文件密封、标识、盖章是否符合招标文件要求；（2）开启投标文件，检验法定代表人或授权委托人身份证、授权委托书、项目责任人和投标报价31评标委员会组建评标委员会组成：5人，由招标人依法组建。32是否授权评标委员会确定中标人是R否，推荐中标候选人数：3名33中标候选人公告媒介海南日报34履约担保壹亿伍仟万元人民币，以转账方法提交到招标人指定账户。35需要补充其它内容开标会投标单位须携带资料原件：营业执照副本、资质证书副本、税务登记证、组织机构代码证、基础户开户许可证及确保金收据、银行资信证实、-财务审计汇报、法定代表人或受托人身份证、社会保险缴纳凭证、检察机关提供无犯罪行贿统计证实、置换新房房产证实。一、总则1 说明1.1 项目背景及概况相关本项目背景及概况关键内容详见本招标文件用户需求书。1.2 招标目标1.2.1择优选择富有实操经验和融资经验建设管理团体，确保本项目按期、高质量、低成当地完工和交付使用。1.3 招标内容1.3.1 中标人在招标人管理框架下全方面负责本项目标项目策划、报建报批、勘探设计、招投标管理、施工管理、成本管理、验收办证、营销策划和服务、融资服务等。1.4 招标标准1.4.1 本项目标招投标活动，将遵守中国招标投标法及国家相关法律法规要求，遵照公开、公平、公正和老实守信标准进行。1.4.2 招标人将以无差异待遇、公开和客观态度确保本项目标招标规范有序，招标人不会向任何投标人提供任何可能造成限制竞争相关本项目或招标工作信息。1.4.3 每个投标人应确保其投标文件独立性和完整性。任何出于限制竞争目标而和其它投标人商议、串通或取得她方了解投标将被视为无效，该投标人投标确保金将被没收。1.4.4 对招标人行贿（不管是用金钱形式或使用其它形式）或采取其它不正当手段，对招标人对此次招标活动进行影响，则该投标人投标将被拒绝，该投标人投标确保金将被没收。2 合格投标人2.1 合格投标人是指：（1）在境内外依法注册独立法人实体。（2）资信情况良好，拥有运作本项目所需财务实力，且没有处于财产被接管、冻结、破产或其它不良状态，无重大不良资产或不良投资项目。（3）含有良好声誉，在法律方面无重大不良统计，且未处于投标资格被取消状态。（4）本项目不接收联合体投标。（5）符合本须知前附表第 7 项要求。2.2 投标人必需在售卖招标文件期间购置本项目标纸质招标文件，方能参与本项目标投标。2.3 投标人须在投标文件中主动填报投标之前三年内有没有受各级管理部门处分或处罚（含其授权服务子企业、分企业等），假如不主动填报而事后被发觉者，将取消其投标资格，并按相关要求从重处理。3 保密3.1 招标人将对投标人提交投标文件和其它书面文件及其相关内容采取合理、谨慎方法给予保密，不予披露。3.2 招标文件购置人，对于招标文件（含澄清文件、补遗书）中提供信息和方法保密，未经招标人书面同意，不得披露或使用招标文件中提供信息和方法。3.3 招标人可在评标阶段，向其顾问咨询机构和/或评标委员会及评标工作相关人员提供3.1款所述文件及相关内容，但上述文件和相关内容提供，仅供评标使用。3.4 招标文件购置人，在准备投标文件和澄清准备过程中，能够向其顾问咨询机构和/或其它和上述准备工作相关机构，提供3.2款中所述文件和相关内容，同时，招标文件购置者应确保上述机构受本投标人须知项下适适用于招标人和/或招标文件购置人保密义务约束。4 投标费用及踏勘现场4.1 不管投标过程程序和结果怎样，投标人须负担全部和编写和递交投标文件相关费用，招标人在任何情况下不负担这些费用。4.2 踏勘现场4.2.1 本项目不组织统一现场踏勘，投标人可自行前往。因投标人未到现场踏勘，或踏勘后取得错误信息、错误评价而引发投标报价失误，由投标人自行负责。4.2.2 招标人提供相关数据和资料，是招标人现有、能被投标人利用资料，招标人对投标人由此做出任何推论、了解和结论概不负责。4.2.3 经招标人许可，潜在投标人可为踏勘需要进入招标人项目现场，但潜在投标人不得所以使招标人负担相关责任和蒙受损失。潜在投标人应负担踏勘现场责任和风险，同时应负担踏勘现场本身所发生费用。二、招标文件5 招标文件组成5.1 招标文件包含：第一章 招标公告第二章 投标人须知第三章 投标资料表第四章 用户需求书第五章 协议关键条款第六章 投标文件格式第七章 评标措施5.2 投标人获取招标文件以后，应仔细检验招标文件全部内容，如有残缺等内容应在获取招标文件三日内向招标人书面提出，不然，由此引发损失或造成不良后果由投标人负担。投标人同时应认真审阅招标文件中全部事项、格式、条款和规范要求等，若投标人投标文件没有根据招标文件要求提交全部资料，或投标文件没有对招标文件做出实质性响应，其风险由投标人自己负担，并依据相关条款要求，该投标文件有可能被拒绝。5.3 本招标文件使用词语有以下定义：（1）“招标人”指中维地产海南；（2）“投标人”指在招标文件售卖时间内向招标人或招标代理方购置纸质招标文件，参与本项目合作开发投标，并向招标人提交投标文件当事人；（3）“评标委员会”是依据中国招标投标法等法规组建专门负责此次评标工作临时性机构；（4）“中标人”指其投标被招标人接收，招标人依据评审后评标委员会推荐意见，最终确定中标人；（5）“招标文件”指由招标人发出本招标文件，包含全部章节和附件；（6）“投标文件”指投标人依据本招标文件向招标人提交全部文件；（7）“书面函件”指手写、打印或印刷函件，包含电传、电报和传真；（8）“协议”指由此次招标产生协议、协议或合约文件；（9）“建设期”指从协议生效后，本项目含有开工条件之日起至本项目验收合格之日止期间；（10）“工程完工验收”指已完成了和本项目相关全部土建工程和设备安装工程，并经过法定部门主持工程验收，证实其以满足中国现行工程验收法律、法规和设计技术标准、技术规范等要求，且没有任何实质性质量缺点。6 招标文件澄清投标人对本招标文件如有技术和商务疑问，请将问题按招标文件中载明信息以书面形式（包含函件、传真）通知招标人，招标人对在投标截止日期十五天前收到任何澄清要求以书面形式给予回复，超出上述截止时间提出任何疑问，招标人可不予回复。答疑文件为招标文件有效组成部分。7 招标文件修改7.1 在投标截止时间15天前，招标人能够书面形式修改招标文件，并通知全部已购置招标文件投标人。假如修改招标文件时间距投标截止时间不足15天，对应延长投标截止时间。 7.2 投标人收到修改内容后，应立即以书面形式通知招标人，确定已收到该修改。三、投标文件8 投标使用文字和度量衡单位8.1 投标人投标文件和全部来往函件均应使用简体汉字。8.2 投标文件采取度量衡单位采取中国法定计量单位。9 投标文件组成9.1 投标文件（一套正本，三套副本）9.1.1 商务文件目录（1）投标函及投标函附录（2）营业执照、税务登记证、组织机构代码证、房地产开发资质证书（复印件加盖投标人法人公章）（3）法定代表人身份证实书、法定代表人授权委托证实书（4）法定代表人及被授权代表身份证复印件（加盖投标人法人公章）（5）投标人基础情况介绍（6）财务情况资料及企业社会保险缴纳情况（7）银行等级或资信证实（复印件加盖投标人法人公章）（8）投标人近3年房地产开发业绩（附相关证实材料复印件加盖投标人法人公章）（9）最近三年投标人牵扯关键诉讼案件、处分处罚（如有）（10）投标确保金汇入情况说明（含投标确保金银行汇款底单复印件加盖投标人法人公章，原件备查）（11）投标人认为需要提交其它商务文件9.1.2 技术文件目录（1）对招标项目标了解a) 项目背景、发展及其地位作用认识b)项目开发区位优势、市场分析c)项目环境、现有基础条件了解d）项目开发市场定位（2）项目开发初步计划设想（3）项目运行模式构建（4）项目开发成本分析、投资估算、经济效益分析及投资融资方案（5）项目开发进度计划和控制保障方法（6）制订销售策划方案，确保本项目合理收益（7）开发模式：拆迁招标人原宿舍区，对本项目进行整体开发建设运行管理开发（8）对项目实施合理化提议（9）投标人认为有需要提交其它技术文件9.2 投标人编制投标文件应包含上述内容，但不限于上述内容。10 投标书格式10.1 投标人应完整地填写招标文件中提供投标函格式、投标报价表。11 投标报价11.1给招标人自购房均价承诺和招标人自购车位均价承诺。12 投标确保金12.1 投标人在递交投标文件同时，应按投标人须知前附表要求金额、担保形式和 “投标文件格式”要求投标确保金格式递交投标确保金，并作为其投标文件组成部分。12.2 投标人不按本章第12.1项要求提交投标确保金，其投标文件作废标处理。12.3 招标人和中标人签署协议后5个工作日内，向未中标投标人和中标人退还投标确保金。12.4 有下列情形之一，投标确保金将不予退还： （1）投标人在要求投标使用期内撤销或修改其投标文件；（2）中标人在收到中标通知书后，无正当理由拒签协议协议书或未按招标文件要求提交履约担保。13 投标使用期自开标之日起90天有效。14 投标文件式样和签署14.1投标人应准备一份正本（注明投标人名称及项目名称）、三份副本“投标文件”和一份电子文件，在每一份投标文件上编上页次，装订成册（不许可使用活页夹），并要明确注明 “商务文件”、“技术文件”、“正本”或“副本”，一旦正本和副本发觉差异，以正本为准。14.2投标文件正本和副本须打印或用不褪色墨水书写，由投标人法定代表人或其授权代表在投标文件每页右下角进行署名，后者须将“法人授权委托证实书”以书面形式附在投标文件中。副本文件可由正本文件复印而成，但复印副本必需在骑缝和封面加盖投标人法人公章。14.3除投标人对错处作必需修改外，投标文件中不许有加行、涂抹或改写。若有修改须由签署投标文件人进行签字，并加盖投标人法人公章。14.4投标文件正本及全部副本封面及骑缝均须由投标人加盖投标人法人公章。14.5投标文件封面应注明“招标项目名称、投标人名称、开标日期等”。14.6电子文件用MS OFFICE或以上版本制作，内容包含：由投标人自行制作和投标文件正本一致全部文件。电子文件用U盘或CD-R光盘储存，并密封于“正本”内。14.7电报、电传、传真投标概不接收。四、投标文件递交15 投标文件密封和标识15.1 投标文件正本和副本应分开包装，加贴封条，并在封套封口处加盖投标人单位章。15.2 投标文件封套上应清楚地标识“正本”或“副本”字样，封套上应写明其它内容见投标人须知前附表。15.3 未按本章第15.1项或第15.2项要求密封和加写标识投标文件，招标人不予受理。16 递交投标文件截止日期投标人应在投标截止时间前递交投标文件17 迟交投标文件逾期送达或未送达指定地点投标文件，招标人不予受理。18 投标文件修改和撤回18.1在投标截止时间前，投标人能够修改或撤回已递交投标文件，但应以书面形式通知招标人。18.2 投标人修改或撤回已递交投标文件书面通知应根据要求签字或盖章。招标人收到书面通知后，向投标人出具签收凭证。18.3 修改内容为投标文件组成部分。修改投标文件应根据要求进行编制、密封、标识和递交，并标明“修改”字样。五、开标、评标19 开标19.1 招标人在第三章“投标资料表”要求投标截止时间（开标时间）和要求地点公开开标，并邀请全部投标人法定代表人或其委托代理人按时参与。19.2 开标程序主持人按下列程序进行开标：（1）宣告开标纪律；（2）公布在投标截止时间前递交投标文件投标人名称，并点名确定投标人是否派人到场；（3）宣告开标人、唱标人、统计人、监标人等相关人员姓名；（4）根据投标人须知前附表要求检验投标文件密封情况；（5）根据投标人须知前附表要求确定并宣告投标文件开标次序；（6）设有标底，公布标底； （7）根据宣告开标次序当众开标，公布投标人名称、投标报价、投标确保金递交情况及其它内容，并统计在案；（8）投标人代表、招标人代表、监标人、统计人等相关人员在开标统计上签字确定；（9）开标结束。20述 标（如有）20.1 根据投标前后确定投标人述标次序，先投先述。20.2 每个投标人有四十分钟述标时间，其中二十五分钟为投标人述标时间；十五分钟为评委提问时间。20.3 述标文件一律采取PPT文件格式制作，由投标人负责现场讲解。20.4 述口号言统一采取一般话。21 评标过程保密性21.1公开开标后，直至向中标人授予协议时止，凡和审查、澄清、评定和比较投标相关资料和授标意见等，均不得向投标人及和评标无关其它人透露，不然追究相关当事人法律责任。21.2在评标过程中，假如投标人试图在投标文件审查、澄清、比较及授予协议方面向招标人施加任何影响，其投标文件将被拒绝。22 评标委员会22.1 评标由评标委员会负责，评标委员会由招标人依法组建。23 投标文件初审23.1资格性检验：依据法律法规和招标文件要求，对投标文件中资格证实、投标确保金等进行审查，以确定投标人是否含有投标资格。23.2 符合性检验：依据招标文件要求，从投标文件有效性、完整性和对招标文件响应程度进行审查，以确定是否对招标文件实质性要求作出响应。24 投标文件澄清24.1 对投标文件中含义不明确、同类问题表述不一致或有显著文字和计算错误内容，评标委员会能够要求投标人作出必需澄清、说明或纠正。投标人澄清、说明或补正应该采取书面形式，由其法人代表或被授权代表签字，并不得超出投标文件范围或改变投标文件实质性内容。25 对投标文件比较和评价25.1评标委员会将对资格性检验和符合性检验合格投标文件进行比较和评价，包含商务和技术具体评审。25.2对投标文件评审详见评标措施25.3依据上述商务和技术综合评价权重分配计算出各投标人综合得分。26 评标标准及方法26.1对全部投标文件评审，全部采取相同程序和标准。按步骤优异行初步评审，再进行商务、技术评审。26.2 评标严格根据招标文件要求和条件进行。 在评标时将依据招标文件条款，采取综合评分法评审方法，对全部实质响应性投标文件进行综合打分。26.3 最终综合得分由高向低排序，评标委员会推荐综合得分最高投标人为第一中标候选人、综合得分次高为第二中标候选人、综合得分第三为第三中标候选人。27 拒绝任何或全部投标权利27.1 评标委员会经评审，认为全部投标文件全部不符合招标文件要求，能够否决全部投标文件；27.2 招标人依据相关法律法规要求，在授予协议前任何时候，保留选择接收或拒绝任何投标、宣告招标程序无效或拒绝全部投标权利，无需向受影响投标人负担任何责任。六、授予协议28 授予协议准则28.1 除第26款要求外，招标人将协议授予其投标文件符合招标文件要求、且能承诺推行协议、对招标人最为有利投标人。28.2 在确定中标人后，招标人将和中标人就项目标具体实施方案进行沟通，谈判，以达成一致意见，签署协议。29 中标通知29.1 中标通知书是协议有效组成部分。29.2 中标人如在收到中标结果通知后15天内不按要求领取中标通知书，则视为自动放弃中标资格，将根据法律法规相关要求追究其对应责任。30 签署协议30.1 招标人和中标人应该自中标通知书发出之日起30天内，依据招标文件和中标人投标文件签订书面协议。中标人无正当理由拒签协议，招标人取消其中标资格，其投标确保金不予退还；给招标人造成损失超出投标确保金数额，中标人还应该对超出部分给予赔偿。 30.2 发出中标通知书后，招标人无正当理由拒签协议，招标人向中标人退还投标确保金；给中标人造成损失，还应该赔偿损失。 31 协议生效自协议签署（双方签字盖章）之日起，在30个工作日内中标人须向招标人提交人民币不少于壹亿伍仟万元开启建设资金（转账），协议生效。32 履约担保：见须知前附表33 方案赔偿费除中标方案外，招标方有权使用未中标投标人方案，方案赔偿费用为5万元。第三章 投标资料表项号内 容说明和要求1项目名称红塔小区建设地点项目在龙昆南区，北临高登西路，南临振兴路2建设规模容积率3.0，扣除市政计划道路用地后总用地面积约224.56亩（现有土地证容积率为2.5，片区控规容积率为3.0，如按3.0建设需交增容费约一亿元人民币。）3方法及要求1、招标方提供本项目所需正当用地；2、中标方负责项目整体运作，组成一个共管机构，在双方约定成立共管机构下运作；3、确保招标人优先选择约定面积房源；4、确保招标人职员综合购房成本最优；5、确保招标人国有资产保值增值；6、制订本项目范围内旧住宅楼总体拆迁及赔偿方案；7、确保招标人优先使用不少于1000个小车停车位需求；8、制订销售策划方案，确保本项目合理收益。4投标人资质等级房地产开发资质暂定级及以上5经营目标1、收回前期支付土地款： ；2、利润及利息： ；第四章 用户需求书一 项目背景1、周围环境及现实状况：项目在龙昆南区，北临高登西路，南临振兴路，地理位置极为优越。本项目占地面积224.55亩（含还未同意南北计划道路），其中现有职员老住宅区占地约有XX亩，老住宅建筑面积约有XX平方米；其它地块建筑物已拆除完成，场地平坦含有建设条件。2、项目指标：按XX市计划局批复建设指标建设。3、需要拆迁赔偿招标方原有职员住房面积：见本章第四款第2条附件：本项目基地基础资料之g）XXX单体建筑面积。二 双方责任1、双方责任：招标方以土地全部权出资，中标方在招标方管理框架下全方面负责本楼盘建设开发、融资、销售及策划运行。2、出资百分比及利益分配要求：招标方已支付本项目用地地价XX，中标方负责除地价之外全部建设开发及策划运行所需资金融资。招标方利润分配要求：a、确保招标方国有资产保值增值；b、确保招标方职员自购面积：十三万五千平方米；c、确保招标方职员购房综合成本最优。d、确保招标方不少于1000个停车位需求。3、项目法人为：XX企业，按职责控制投资、运行权限关键归项目法人，项目组织机构由双方人员共同组成。4、在投标方负责整体项目运作基础上，招标方在符合国家法律法规前提下监督和协调项目总体计划、资金运作、自购房建造质量和工期等。若项目实施过程中有违反相关法律法规情形，招标方有否决权。三 项目要求1、小区定位：本区域中高端住宅小区（市场均价不低于7000元/m2）；2、户型需求：一期关键开发职员住宅，需求1000套、总建筑面积约有13.5万平方米，户型见需求表、停车位约1000个。3、小区功效配置需求：按设计计划配套对应设施。4、在“共建多赢”标准下表现职员利益最大化，职员住宅按双方可接收最低价计取。5、整个小区必需根据“统一计划，分批分类定向开发”标准，确保整个小区品质保持一致，且立即办理房屋产权证和土地分割证（在办证过程中，除个人应付费用外，由开发建设运行管理方支付）。6、项目当中13.5万平方米职员福利房自中标方和招标方签署协议后3年完成，整个项目5年内开发建设完成。7、在国有资产保值增值基础上，招标方取得最大利润百分比。四 其它说明1、招标人住宅小区户型配置需求表招标人住宅小区户型配置需求表序号户型建筑面积（m）套数备注1二房一厅约801422三房一厅约1001542三房二厅约1201704四房二厅约1402205五房二厅约1602306跃层约200267跃层约240308跃层约2802810累计135000m1000套2、附件：本项目基地基础资料a）土地证；b）地形图；c）海口市府城片区控制性具体计划（C地块图则） 街坊代码C01；d）海口市府城片区控制性具体计划（C地块图则） 街坊代码C02；e）土地使用权落及现实状况图；f）路网图；g）XX职员住房单体建筑面积。第五章 协议条款项目合作开发协议书甲方：中维地产海南乙方：XXX 项目在龙昆南区，北临高登西路，南临振兴路，地理位置极为优越。甲方经过招标，确定和乙方共同合作开发建设本项目。该项目甲、乙双方本着互惠互利、自愿、公平标准，在遵守国家和省市相关法律法规基础上，就合作开发红塔小区事宜，经过充足协商，达成以下条款，以资共同遵守实施。一、项目合作开发内容1、项目名称：红塔小区2、 项目土地面积为224.55亩（含还未同意南北计划道路）（土地证号：）3、甲方已投入土地款本金：467,199,209元，乙方承诺合作3年内，运行形成甲方累积税后利润达成土地款本金：467,199,209元。4、甲方土地资产使用利息：36,254,115 元（确保国有资产增值保值，根据1年期存款利息3.25%累计3年）5、甲方保底税前回报利润：万元6、建设期限：五年，从开工之日计起。二、运行方法1、上款标定土地由甲方提供：224.55亩土地（政府指定商住用地、容积率为2.5），用地面积149776平方米，该土地不存在任何产权纠纷问题。2、乙方负责项目开发过程中开发建设运行管理，包含立项、设计、计划、报建、质检、检测、监督、融资、策划、销售、办证、后续物业管理等。并负担土地增容费及全部项目建设资金投入等一切费用。3、甲、乙双方同意以甲方名义申报本项目，进行本项目标计划、勘察、设计、报建、施工，办理房屋预售证，从事销售活动，进行财务结算，交纳税费和和政府相关部门协调活动等相关事宜，在乙方投入资金并开始建设后，不能认为使用甲方名义办理项目相关手续就视为甲方独立拥有该项目，应视为甲、乙双方共同拥有该项目。4、甲、乙双方全部不能单独将该项目转让或抵押给第三方。5、乙方在项目开启过程中投入自有资金XXXX万元，作为项目开发建设前期开启费用。6、职员福利房交房方法：工程完工后由乙方统一向甲方整体交付。三、利益分配方法 甲方利益：（一）、甲方职员住宅福利房回购面积、单价和车位数量、单价 1、甲方职员福利房总建筑面积：135000平方米其中：无偿以新置换旧房部分住宅建筑面积：45187平方米按成本回购住宅建筑面积：89813平方米捆绑回购车位总数：1000个（具体位置后定）。2、回购房价格：XXX元每平方米（住宅建筑面积）3、回购车位价格：XXX万元/每个4、甲方回购房屋和车位位置，待修规图纸确定后，由甲、乙双方依据上述标准另签署补充协议确定。（二）、甲方股东缴交土地出让金本金、利息和利润归还1、项目企业以向股东分红形式清还甲方股东已经缴交土地出让金本金和交易费计划：项目正式开工后XXX年期末全部还清本金累计467,199,209元2、项目土地出让金本金和交易费两项利息36,254,115 元和甲方（中维地产）固定回报税前保底利润XXX万元在项目正式开工后XXX年期末由项目企业清还。3、甲方股东不再向本项目投入资金。（三）、住宅商品房房价上涨溢价收益全部乙方利益 （一）、咨询技术服务费1、代建管理费为工程建设费用XXX%。2、融资、策划推广、营销费用为商品房销售总额XXX%；职员福利房根据每户办证手续费XXX元计 （二）、项目开发过程中全部商业建筑四、项目标设计标准内容及标准1、单位基础工程、主体工程、装修装饰工程、屋面保温防水工程，其它防水防渗工程等，以设计院施工图纸为准。2、单位工程室内外装修工程、门窗工程。标准上以设计图纸为准，经甲、乙双方协商，设计和施工标准由以下几点标正确定：（1）设计用料标准不低于XXX标准。（2）外装修采取进口高级涂料或高级面砖，局部可由设计单位选择其它材料。（3）采取铝合金金窗，玻璃由设计院确定。（4）分户门仅装豪华防火、户内仅作粗装修，即地面为混凝土结构面，起居室、卧室等处墙面、顶棚完成中级抹灰打底。（5）楼房入口门厅，电梯厅等公共部分采取中高级装修；顶棚吊顶、墙面及地面，依据设计选择饰面镶贴材料。（6）防火楼梯采取瓷砖地面、墙面作乳胶涂料。（7）考虑到永久处理防腐蚀问题，阳台栏杆提议设计院设计时选择铝合金制作 。3、单位工程内水电安装、电视电话系统工程。标准上以设计图纸为准，设计及施工标准由以下几点标正确定：（1）给排水系统仅安装管道部分，厨、卫洁具均由买房用户自行采购安装。（2）电气照明除公共部分外，户内依据设计图纸施工，家用电器（包含灯具）由买房用户自行采购安装。（3）电视系统依据设计入户。（4）电话线入户。（5）宽带网入户。4、电梯工程采取进口或合资电梯。5、小区内环境绿化工程，委托专业设计院进行设计。6、小区内消防系统工程，以消防主管部门审定意见实施。7、人防工程，以人防主管部门审定意见实施。8、防盗系统工程，委托专业企业进行设计并施工，单位工程内提供可视对讲系统入户、小区内红外周界护系统、电视监控防盗系统依据设计标准实施。9、变配电工程，根据设计图纸。五、工程管理1、 项目标建设管理 项目标计划设计、报建、招标、施工、策划、销售均由乙方负责2、设项目监督机构，由甲方组织职员代表组成，定时对职员福利房部分设计、施工质量、进度、安全提出提议和意见。六、销售管理1、乙方全权负责组建并管理销售团体，负责该项目房屋销售。2、该项目标销售价格、营销策划在充足了解市场前提下，由乙确定，报甲方立案。3、甲方整体回购后销售给职员回购房，销售收入进入双方共同管理以甲方名义开设账户。4、乙方销售商品房，销售收入也进入双方共同管理以甲方名义开设账户。七、财务管理1、以甲方名义设置双方共同管理银行账户。2、乙方派人担任日常财务管理，甲方派人参与监管。3、本项目销售收入，进入双方共同管理账户，用于支付工程建设各项费用、政府税费、清还甲方股东已经支付土地出让金、利息、保底利润回报。4、财务审批权限：双方另行设定八、项目实施计划1、整个项目计划用五年时间完成，待施工图完成后，由乙方编制，经甲方确定后实施。2、职员福利住宅回购房施工进度及交房时间 2.1 开工后三个月完成到0.00 2.2 开工后15个月完成到主体结构封顶 2.3 开工后21个月单体建筑完成到质量验收标准 2.4 开工后24个月室外关键配套设施完成，达成交房标准3、本协议书签署后，乙方抓紧图纸设计及报建工作，乙方应在计划报建同意并完善施工图取得施工许可证之日起，二个月内安排施工队伍进场开工。4、商品房开发建设计划待项目修建性具体计划完成后，由乙方报甲方确定后实施。九、物业管理1、XXX小区物业管理由乙方所属海南现代物业管理负责。2、物业企业所制订收费标准、服务范围应依据甲、乙双方研究确定销售策略所制订标准并经政府同意实施。3、物业管理按海南省住宅区物业管理条例实施。十、甲、乙双方责任和义务甲方：1、负责提供该款土地面积为224.55亩（折合149776平方米）。确保项目土地没有任何法律纠纷，帮助乙方办理土地增容工作。2、甲方应在该项目开工前向乙方提供项目标相关资料（立项文件、土地红线图、周围基础情况资料等）。3、配合乙方办理计划部门报建手续。4、配合乙方办理施工用水、用电及小区内用水、用电报装手续。5、配合乙方办理房产预售许可证。6、配合乙方为用户办理房产证和土地分割证。7、参与工程技术、质量、安全监督管理。8、配合乙方负责办理纳税手续。9、配合乙方为用户申请银行按揭及办理手续。10、提供项目贷款应出具相关材料。11、甲方确保在本项目实施过程中，本企业任何组员或其它任何人员不得采取任何干扰本项目标实施，甲方有排除妨碍责任。12、甲方负担旧房拆迁及过渡费用。乙方：1、负责项目土地增容报批工作，负责项目建设资金投入和项目标建设管理。2、负责项目标融资筹资工作。3、负责图纸设计，办理计划、建设部门报建、施工用水、用电及小区内用水、用电报装。4、负责工程建设技术、质量、安全管理工作，确保项目施工按进度计划进行。5、负责出回购房之外房屋策划、推广销售工作，办理银行按揭及办理手续，办理房产预售许可证、房产证、土地证等手续。6、负责工程交付使用后十二个月内工程保修管理工作。7、负责组建物业管理组织，做好物业管理工作。7、负责向甲方提供建设资料，供甲方归档。十一、违约责任1、甲方如违反本协议第二条第4款及其它约定义务，视为甲方违约，除了赔偿乙方在该项目所投入资金之外，还应赔偿给乙方10000