福州房产税开征初探基于沪渝房产税改革试点方案的比较-土地资源管理本科毕业论文.doc

论文题目：福州房产税开征初探基于沪渝房产税改革试点方案的比较 学 院： 资源与环境学院 专业年级：_土地资源管理,2010_ 学 号：_xxx_ _ 姓名：_ xx_ _ _ 指导教师、职称：_xxx 讲师 _ _2014年 4月16 日2xxx农林大学本科毕业论文Fuzhou Preliminary property tax levy, Based on the Comparison of Shanghai and Chongqing property tax reform programCollege： College of Resources and Environment Specialty and Grade： Land Resource Management，Grade 2010 Number： 102257005038 Name： Liang qian Advisor： Song Yu Lecturer Submitted time: April 16, 2014 目录中文摘要1英文摘要11.绪论21.1研究的背景和意义21.2研究的思路和内容32. 沪渝房产税试点方案的比较分析32.1试点实施范围32.2征收对象32.3纳税人42.4计税依据42.5税率设置42.6税收减免标准52.7税收用途52.8沪渝两地房产税的侧重点各不相同63.沪渝房产税实施成效及发展63.1沪渝房产税实施成效63.1.1对房市的影响73.1.2对地方财政收入的贡献93.1.3对保障房建设的影响103.2房产税试点扩围暂停分析104.福州房产税开征初探114.1福州房产税开征可行性分析114.1.1房地产市场的繁荣发展提供一定的税源基础114.1.2坚实的政策支撑124.1.3具有多方面改革试点经验基础124.1.4上海、重庆房产税试点提供了借鉴意义134.2福州房产税开征难点分析134.2.1房产信息联网等信息整合问题134.2.2房地产评估体系建立134.2.3税制设计方面的困难144.3对福州开征房产税的建议144.3.1相关准备工作的建议144.3.2税制设计方面的建议144.3.3税收征管及机制保障建议165.结论16参考文献16致谢18419摘要：房产税是政府对房地产市场经济进行宏观调控的重要手段之一，在实现房地产业持续健康发展，让房价回归合理水平，保障居民基本住房要求，增加政府财政收入以及财税体系的完善等方面具有重要意义。2011年1月28日，我国将上海和重庆作为试点城市率先进行了房产税改革，对部分居民住房征收房产税。本文通过沪渝房产税改革方案的比较、改革成效分析，对福州市开征房产税进行了初探。主要从福州市的地理位置、房地产市场发展状况，政策基础、改革经验等方面分析了房产税开征的可行性，并对福州开征房产税存在的难点进行了分析，提出了关于福州开征房产税在相关准备工作、税制设计及征收管理和机制保障等方面的建议。关键词：房产税 福州市 建议Abstract: Property tax is one of the important means for the government to regulate the real estate market economy, which has great significance in achieving sustained and healthy development of the real estate industry, and letting the house prices return to reasonable levels and to protect residents basic housing requirements, increasing government revenue and improve the taxation system, etc. In January 28, 2011, Shanghai and Chongqing as the pilot city took the lead in the real estate tax reform. Some residents of housing property tax. By comparing Shanghai with Chongqing property tax reform program, the reform of effectiveness analysis which conducted in Fuzhou Preliminary property tax levy. Mainly elaborated on the location, the real estate market development, policy-based, and other aspects of reform experience to analyze the feasibility of Fuzhou property tax levy .The present difficulties of Fuzhou property tax levy were analyzed, and it providing a property tax in Fuzhou in the relevant preparatory work, design and collection management system and mechanism to safeguard recommendations.Key words: Property tax Fuzhou City Proposal1.绪论1.1研究的背景和意义改革开放以来，我国经济腾飞，房地产行业的迅速发展对我国经济的增长起到不小的拉动作用。但与此同时，房地产的发展也带来了不少问题，房地产相关税收作为地方财政收入的一大来源，存在着诸如税制体系不完善、税收对象不合理以及调控作用缺失等问题。如不对这些问题加以重视，将严重制约着我国房地产业的健康发展，影响政府财政收入的快速增长。我国有不少关于房产税各方面研究的专家学者，对房产税有着不同的看法和见解，国家也在这条路上慢慢的探索和调整。2003年我国首次提出了要改革城镇建设税费以及对不动产开征统一的物业税 1 。把整合房地产税收体系，完善房地产税收制度，条件具备时统一征收物业税等作为房产税改革的方向。2010年5月，国务院同意并转发国家发展改革委员会关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见，意见提出，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革 2 。2011年1月28日，我国将上海和重庆作为试点城市，率先进行房产税改革，以对部分居民住房实收房产税作为房产税制改革迈入新阶段的标志。2013年5月24日，国务院批转发改委关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见，确定扩大个人住房房产税改革试点范围，并明确由财政部、税务总局会同住建部等负责，房产税试点扩容已提上日程。 目前房产税还处于试运行阶段，覆盖范围小，从这三年上海、重庆的试点情况看，房产税作为一项调控政策，在抑制高档房、投资投机购房行为以及增加继续调控的预期方面稍有成效。改革深度还不够，房地产保有环节税收许多功能未得到充分发挥，改革象征意义和示范效果应更大。针对沪渝房产税改革成效的分析各专业人士也是褒贬不一，虽然沪渝房产税试行的效应并没有达到预期效果，但G20集团研究中心秘书长龙永图却道出房产税改革的实质，他认为与其讨论个人房产税的利弊和该不该开征等问题，不如摸着石头过河先行先试，出现问题再在发展中慢慢完善。因此，无论从完善税制，还是从促进房地产市场健康发展，对长期处于高房价的一线城市开征房产税都是大势所趋。不过从客观来讲，开征房产税是一项系统工程，还有许多问题需要解决。福州作为福建省的省会城市，居高不下的房价导致购房难问题长期存在，如何让房价回归合理水平，保障居民基本的住房需求，已是目前亟待解决的问题。通过引进房产税改革措施来实现房地产业持续健康发展势在必行。因此，对福州市房产税开征初探，具有较重要的现实意义和一定的理论意义。1.2研究的思路和内容本文通过对沪渝房产税改革实施方案内容详细的分析比较，以及改革实施对其调控房价，税收收入方面的影响。结合当前房产税改革发展的趋势、国家政策的调整，针对福州市房产税开征进行了初探，从地理位置、房地产市场发展状况，政策基础、改革经验等方面分析了福州房产税开征的可行性，并且对福州开征房产税存在的难点进行了分析，提出了关于开征房产税的相关准备工作、税制设计及征收管理和机制保障等方面的建议。2. 沪渝房产税试点方案的比较分析为进一步完善房产税制度，合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源，根据国务院第136次常务会议有关精神，上海市政府和重庆市政府决定在全市或部分区域进行对部分个人住房征收房产税改革试点，并于2011年1月28日起施行。从上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法和重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法的发布内容来看，都包括了试点范围、征收对象、纳税人、计税依据、适用税率、税收减免、税收用途等方面。但上海作为东南沿海城市的代表而重庆作为中西部城市的代表两市处于不同的市场环境，其地域范围，经济状况，及其所涉及的各种社会问题都不可能相同，要具体问题具体分析，因而关于房产税实施中每一个方面的具体内容也都有着不同的规定和侧重点。2.1试点实施范围上海市试点实施范围为市行政区域，包括17个市辖区和1个县。而重庆仅在部分区域开展房产税试点工作，涉及渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区等主城九区。相比之下，上海实施的范围更大。2.2征收对象沪版房产税征收对象是指从2011年1月28日起上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非上海市居民家庭在上海市新购的住房。渝版房产税征收对象采取分步实施的方式，首批纳入征收对象的住房有三类，即个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房和在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。未列入征税防范围的有个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。从征税对象来看，可将上海市的规定理解成“面向未来，既往不咎”，即只对新购住房课税。而重庆方案所囊括的范围则较广，针对了所有存量的和新购的高端住宅以及多套普通住房。可以看出，沪版房产税相对较温和，避免了较大的社会阻力。而渝版房产税则相对激进，明确针对的是高档住房，抑制投机投资行为。2.3纳税人两者都规定纳税人为应税住房产权所有人，产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。重庆市还针对一些特殊情况给出了具体的解释，如：产权出典的，由承典人纳税。产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由代管人或使用人纳税。应税住房产权共有的，共有人应主动约定纳税人，未约定的，由税务机关指定纳税人。显然，重庆市关于纳税人的规定较为细致合理。2.4计税依据上海市房产税实施的计税依据是参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，并且评估值要按规定周期进行重估。在试点初期则暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据，并按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。重庆方面规定应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。由于房地产的市场价格会随着房地产市场经济的变动而上下波动，所以如果只将房产交易价格作为计税依据，没有对其进行调整，使之与房产的现实价格保持一致则无法保证房产税收的公平性。在这一点上，沪渝房产税改革试点都加以重视。如：上海市规定以房产评估值作为计税依据，并且评估值还要根据市场的变动定时进行重估。重庆市也说明了条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。这也可以说明以房产的现实价格作为计税依据是改革趋势。2.5税率设置上海市将适用税率暂定为0.6%。但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格（由上海市统计局每年公布）2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。重庆市在税率方面的规定是独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的“三无”人员新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。税率处于0.5%-1.2%之间。 沪渝两地都设定了差别化税率，体现了控制高价住房比例及抑制购买高价住房的政策导向。一定程度上对于投资投机行为引起的房价非理性增长、居民贫富差距过大、社会财富分配不均等问题的解决提供帮助。但从具体税率水平来看，上海市实行两档差别化税率，且税率表现较低，从表面上看似乎可操作性强。可对于房价持续走高的上海来说，低税率对于打击投机性炒房团的投资热情明显不够，而且缺乏弹性。而重庆方案分为三档两类执行累进制的税率，税率的设定比较高。虽然无论在交易单价与上两年均价的对比确定税率水平，还是在计算税收总额上都显得比较复杂，但却相对细致。2.6税收减免标准上海方案规定上海市居民可享受人均60平方米的免税住房面积。新购一套住房后一年内出售原有唯一住房的，可以返还。家庭中成年子女因婚姻等需要首次新购且是唯一住房的，免征房产税。对于非上海市居民，因有关需要，引进人才等政策持居住证在本市生活工作的新购住户，暂免征收房产税。持有居住证满3年并在上海市工作生活的购房人，有且仅有一套住房的，免征房产税；对于居住证未满3年的，先行征收，满3年后可以退还。重庆方案规定一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。存量独栋商品住宅，免税面积为180平方米，新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款。因自然灾害等不可抗力因素，纳税人纳税确有困难的，可向地方税务机关申请减免税和缓缴税款。总的来看，两市对减免范围的规定都比较宽泛，大多数人都能获得减免资格，从而使纳税人能够以平和的心态接受，并保证了房产税改革方案能够得到普遍支持。但上海市的实施方案，在保护本市居民同时也照顾到了“改善型需求”的购房者，而对于非上海本市居民获得减免资格则相对困难些，明显有地方保护政策的倾斜，在公平原则上有待进一步完善。2.7税收用途上海市将房产税试点征收的收入用于保障性住房建设等方面的支出。重庆市也明确规定个人住房房产税收入全部用于公共租赁房的建设和维护。这样既可以避免税收款项流向不明，而且从房产税的征收到使用都体现了调节贫富差距的原则。但要真正实现这一点，还要结合政府信息公开制度及提高政府公信力等。使得在操作的过程中能够达到取之于民用之于民的效果，并可以得到大众的信服和支持，为改革减少阻力，推进房产税改革的进程。2.8沪渝两地房产税的侧重点各不相同对比项目沪版渝版实施范围实施范围较大，是上海所辖的行政区域，包括17个市辖区和1个县。仅在部分区域开展，涉及渝中区、江北区、沙坪坝区等主城九区。征收对象可归纳为：面向未来，既往不咎。把新购住房作为主要征收对象，不对存量房征税。针对所有存量的和新购的高端住宅以及多套普通住房。所囊括的范围较广。纳税人规定纳税人为应税住房产权所有人。除了和上海市一样的规定外，还针对一些特殊情况给出具体解释，相较之下更为细致合理。计税依据暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据，并按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。以房产交易价为计税依据，待条件成熟时，将房产评估值作为计税依据。没有相应折扣比率。税率实行两档差别化税率，0.4%和0.6%。税率较低，表面上看似乎可操作性强，但对于高房价的现状打击力度明显不够，且缺乏弹性。分为三档两类执行累进制的税率，税率水平处于0.5%-1.2%之间，比较高。计算起来较复杂，但却相对细致。减免标准按人均面积来算，人均60平方米（含）为起征点，减免范围较宽泛，但对于非上海本市居民获得减免资格则相对困难些。按户口面积来算，且规定一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。分为每户100平方米和180平方米两种起征点。税收用途用于保障性住房建设的支出。用于公共租赁房的建设和维护。3.沪渝房产税实施成效及发展3.1沪渝房产税实施成效自2011年1月28日沪渝房产税改革实施至今已有3年多了，在短时间内数据缺乏的同时，对房产税试行效果进行客观评价是很困难的，但我们也要对此进行简单的数据分析和反馈，以便对出现的问题进行及时的纠正、修改和调整。所以，通过现有的数据对沪渝房产税改革成效进行合理适当的分析是很有必要的。3.1.1对房市的影响根据上海市统计局发布的数据显示，2013年上海市新建商品住宅销售价格较2012年上涨14.2%，二手住宅销售价格同比上涨9.7%；2012年上海市新建商品住宅平均销售价格同比上涨3.1%，商品住宅销售面积增长8.1% 3 。重庆市国土房管局也公布了2011-2013年新建商品住房成交建筑面积均价分别为6390元/平方米、 6389元/平方米、6803元/平方米， 2013年较2012年增长了6.9%，而2012年较2011年下降0.15，影响甚微。同时选取成都和广州作为非试点城市代表和重庆、上海两个试点城市在试行房产税改革之后（2011年-2012年），各自房价发展情况进行对比，列表如下：表1 2011年上海、广州、重庆、成都住宅价格指数 平均价格单位：元/平方米时间序列1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月累计涨幅上海平均价格2347823591235862366223738237522385723826237722366623555234560.67%环比涨跌0.74%0.48%-0.02%0.32%0.32%0.07%0.44%-0.12%-0.23%-0.44%-0.47%-0.42%广州平均价格1494415101151231513115190152521534015429154441533015299151944.75%环比涨跌2.54%1.05%0.14%0.06%0.39%0.38%0.58%0.60%0.10%-0.74%-0.21%-0.68%重庆平均价格662966616708673267536703672466166525643164166359-2.00%环比涨跌1.59%0.49%0.70%0.35%0.31%-0.69%0.32%-1.12%-1.39%-1.43%-0.24%-0.89%成都平均价格801880648090810280948080804880237967795178807793-1.23%环比涨跌1.67%0.58%0.32%0.15%-0.10%-0.21%-0.39%-0.36%-0.69%-0.20%-0.90%-1.10%表2 2012年上海、广州、重庆、成都住宅价格指数 平均价格单位：元/平方米时间序列1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月累计涨幅上海平均价格234362342123365232142299323141231482319323355232172323427034-0.64%环比涨跌-0.09%-0.06%-0.24%-0.65%-0.95%0.65%0.03%0.19%0.07%0.03%0.07%0.31%广州平均价格1514815126151821506915069151451524315300154421580215828143404.76%环比涨跌-0.30%-0.15%0.37%-0.74%0.00%0.48%0.65%0.37%0.93%1.04%0.17%1.64%重庆平均价格6360634263806401636663856486653065368542857772023.82%环比涨跌0.02%-0.28%0.60%0.33%-0.54%0.25%1.57%0.69%0.10%0.12%0.54%0.42%成都平均价格7788770176767678764478517705771177737758779875510.49%环比涨跌-0.06%-1.12%-0.32%0.03%-0.44%0.12%0.71%0.08%0.45%0.15%0.52%0.91%表3 2011年上海、广州、重庆、成都住宅价格环比涨跌折线图表4 2012年上海、广州、重庆、成都住宅价格环比涨跌折线图数据来源：中国指数研究院如图表所示，2011年-2012年这两年四个城市的住房价格大体上呈现前部分上涨，中间部分下跌，后期又上涨的共同趋势。房价的波动并没有因为房产税试点的运行而在上海、重庆这两个试点城市和广州、成都非试点城市之间产生显著的差异。从住宅价格波动的累计涨幅看：2011年上海累计涨幅不大，到2012年有所下降，而没有实行房产税的广州则都呈现出略涨态势。重庆在房产税试行当年出现一定程度的下降，但没有实行房产税的成都也同样达到了下降的效果，而在2012年重庆的累计涨幅远远超过未实行房产税的成都。以此看来重庆市房产税试行并没有达到抑制房价的效果，上海楼市在一定程度受到房产税试点的影响，但相当微弱。3.1.2对地方财政收入的贡献同时根据新华网对沪渝两地房产税三年试点概览的一篇报道中可以得出，重庆在房产税确立当年征得房产税1亿元，占地方税收1281.66亿元的不到1。截止有统计的2012年12月31日，重庆应征收房产税的存量及新购应税住房11027套，其中存量独栋商品住宅3605套、新购高档住房7352套、“三无人员”普通住房70套，因重庆房产税为固定税率，一经确认不再变更，考虑2013年新增应税住房数量，重庆三年累计征收房产税应未超过4亿元 3 。2011年，上海财政局宣布征得个人住房房产税超过1亿元。根据相关部门估算，过去两年上海个人住房房产税税收收入分别为2亿元和3亿元左右，目前应税住房7万套左右，三年累计征收个人住房房产税约6亿元 3 。所以，房产税征税收入对于增加地方财政收入也相对有限。3.1.3对保障房建设的影响另外关于将税收收入用于保障房建设方面，两市都没有作出具体详细的方案，但从上海市和重庆市近几年的国民经济和社会发展统计公报数据分析，可以得出初步结果。上海市2011年全年经济适用住房开工面积541万平方米；公共租赁住房已建设筹措226万平方米。2012年中心城区旧区改造拆除二级旧里以下房屋71万平方米，受益居民2.53万户。全年新开工建设和筹措各类保障性住房16.7万套，1292万平方米。而2013年新建筹措保障性住房和实施旧住房综合改造11万套，共785万平方米。供应各类保障性住房10.3万套，共783万平方米，比2012年分别下降38.3%和39.4%。2011年重庆主城区公租房开工建设1694.2万平方米，竣工面积484万平方米。2012年开工建设1551.88万平方米，竣工面积626.4万平方米。截止2013年底，重庆公租房分配量将达到24.2万套，直接惠及65万余人。上海市在保障房供应方面有所下降，房产税税收用于保障房建设的力度不大。而重庆在对公租房的建设方面则表现的更为突出。3.2房产税试点扩围暂停分析2014年初对于房产税的相关内容未被纳入住建部重点工作的问题，引起各大网站及专业人士的热议，各主流媒体新闻网纷纷进行转载报道和猜测，“房产税试点扩围疑暂停”“房地产税已经替代房产税成为主导思路”“房产税试点成弃儿”等等，成为一时的新闻热点。对此2014年3月19日，财政部部长刘昆在一个新闻发布会表示，重庆和上海房产税试点还会继续推进，摸索经验，但目前没有将房产税试点扩大到其他城市的计划，而是将专注于起草一份新的地产税法。关于房产税试点扩费之争，存在一个不得否认的原因即沪渝房产税改革试行3年，虽然也在不断地调整中，但试点初衷控房价、调节收入分配都没有达到。对于房产税试点方案本身也存在诸如：征税对象不明确，计税依据及税率有缺陷，税收优惠及免征政策缺失等问题。要扩大房产税试点范围并逐渐向全国推广还需要面对一个技术难题，即建立不动产登记制度，实现全国住房信息联网。虽然这一问题早已被提出，按照住房和城乡建设部的设计，2012年6月完成40个城市住房信息联网工程，2013年6月底前扩展到500个城市。然而，离这个期限已过去半年多，这个目标却迟迟未能实现。2014年3月16日，中共中央、国务院正式公布国家新型城镇化规划（2014-2020年）对建立全国统一的不动产登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享这一宏大目标给出了相对明确的时间表：2020年之前4。所以，最迟还要5、6年才能完成。关于中共十八届三中全会决定提出要“加快房地产税立法并适时推进改革”，复旦大学地产运营研究所所长蔡为民指出，这不光是房产税这单一税种的问题，还包括广义上所有和房地产相关的税收都要全盘考量，进行顶层设计，包括房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税、营业税、契税、所得税、土地出让金等在内的整一套与房地产相关的税收系统 4 。如何进行调节，避免重复课税，把征税规定更加细化等一系列基础工作都需要时间去理顺。所以无论是房地产税，还是房产税都将是未来改革的方向和趋势，只是在这条改革路上还需要积累更多的经验，解决更多的问题。房产税改革是作为一个过渡阶段的政策，还是以房地产税制立法作为一个长效机制，都促使我们不断地总结和进步。4.福州房产税开征初探4.1福州房产税开征可行性分析在上海、重庆分别试点征收房产税后，多个城市分别上报了各自城市房产税试点征收的“技术性方案” 5 。虽然这些城市的技术性方案最终都没有被批准，但对于房产税开征的初步探索还是有必要的。福州作为福建省的省会城市，是东南沿海重要都市，海峡西岸经济区文化、政治、科研中心以及现代金融服务业中心，首批14个对外开放的沿海港口城市之一，全国综合实力五十强城市，国家级历史文化名城。位于福建省东部是中国东南沿海重要的贸易港口和海上丝绸之路的门户。全市总面积1.2万平方公里，辖5区2县级市6县，人口728万。福州是否将成为试点城市的下一站，早已在2012年就引发了各方猜测,福州作为试点城市具有一定的优势。4.1.1房地产市场的繁荣发展提供一定的税源基础房产税的课税对象是房产，只有房产数量和规模达到一定程度，才能为房产税的课征提供稳定而充足的税源 6 。根据福州市统计局调查报告的近年福州市国民经济和社会发展统计公报整理可得：2012年全市商品房销售面积达841.50万平方米，其中住宅销售面积为733.96万平方米，与2011年同期相比，分别上涨35.5%和38%。2010年-2012年房地产开发投资总额为670.69亿元、956.45亿元、972.27亿元，分别增长85.4%、42.6%、0.9%。虽然，福州房地产开发投资总额增长速度在放缓，但已经投入使用的商品住房已占据相当一大部分的比列。房地产开发投资占区生产总值的比重从2010年的21.80%到2012年的23.05%，对全市的经济增长起到不小的拉动作用。这一系列的数字表明，福州市房地产业的发展还将呈现持续上升的趋势，房地产业的繁荣发展，为房产税的开征提供了充足的税源。4.1.2坚实的政策支撑随着房地产市场的发展，其在发展过程中日益出显现的问题，也得到了国家的重视。2003年开始，国家主要从住房市场政策、土地政策、金融信贷政策、税收政策等多个方面着手调控 7 。刚过去的2013年对于房地产市场是一个不平凡的一年，从年初被称作史上最为严厉调控政策“新国五条”细则的推出，到新一届政府城镇化政策的重点推进；从中央明确房产税试点扩围的时间节点，到房贷政策的收紧；从国务院“以房养老”政策的出台，再到年末十八届三中全会对楼市改革方向的定调跌宕起伏的调控贯穿了全年，无一不体现国家对房地产市场调控的坚决。在推进房产税改革方面，从2003年物业税首次提出，2007年深化税收制度改革，推进房地产模拟评税试点，到2011年确定上海、重庆两市作为房产税试点对个人住房开征房产税，再到2014年建立不动产登记制度，实现全国住房信息联网，推进房地产税立法等。国家在整个房地产市场的调节政策为福州市征收个人住房房产税提供了政策支撑。福州市政府在国家和升级政策的指导下，针对本市房地产的具体情况出台了相应政策。“榕七条”的推出，使福州市成为加入2013年楼市调控新政大军的第13个城市。其具体内容包含多个方面：在价格监控上，由多部门结合成立房价监测专门工作小组，进行实时监测分析商品住房变动情况及原因，做出预判并针对出现的新情况及时制定应对措施。在限购方面，对于无法提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴交2年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市五城区内向其出售住房 8 。要继续加大土地供应力度，特别是增加普通商品住房的用地供应。2014年福州市财政局在本年度预算草案的报告中指出，要深入研究财税体制改革方案，推进“营改增”扩围，及时跟进落实消费税、资源税、房产税等税收改革政策，重点做好房产税试点准备，加强信息联网、评估分类等基础性工作，以及消费税、资源税新征税目的摸底和预测，努力培育地方支柱税源 9 。综上所述，国家和福州市关于房地产市场健康发展的政策都为福州市进一步加大房地产市场调控和出台个人住房房产税提供了良好的政策导向和坚实的政策支撑。4.1.3具有多方面改革试点经验基础福州因其地理位置、经济发展状况、人口数量和结构等因素，成为福建省乃至全国多项改革的试点地区。福州市鼓楼区国家服务业综合改革试点工作在创新方面取得突破性进展，得到国家发展改革委充分肯定。在其他方面的改革试点也很多，如中等职业教育改革试点、工商登记制度改革、海关通关作业无纸化改革试点、省级小城镇综合改革建设试点以及公立医院改革试点等等。所以，福州具有很好的改革试点经验基础，对改革的推行有很大帮助作用。4.1.4上海、重庆房产税试点提供了借鉴意义上海、重庆房产税试点工作开展3年以来，虽然在改革成效上并没有得到令人满意的结果，但无论是从改革施行的内容，还是从改革中日益显现的问题，其本身也给我们带来了宝贵的经验。比如：在征税对象方面，要增加存量房的课税工作，把存量房作为房产税纳税重点。在税率的设置方面，要更加合理，使得房价在回归正常水平的同时还能真正起到有效调节贫富差距的作用。重庆和上海都采用差别化的税率，根据实际情况而定是值得学习的。同时在税收减免方面，则要考虑更加全面，要更显公平，不搞地方保护主义。4.2福州房产税开征难点分析4.2.1房产信息联网等信息整合问题房产税是以家庭的住房套数和面积来计税的，征收的前提是详细掌握个人住房信息情况。从沪渝房产税实施的方案看，这其中还包括家庭户籍档案信息，家庭所有成员相关信息、在建或已竣工但还未办理房产证的房屋信息等。并通过这些信息来确定征税对象，获得征税减免。可这些信息却在公安、房管、土管、规划等各大部门手里，任何一个部门都只包含其中的部分信息。所以，在进行多方信息整合，建立房产信息联网为福州房产税开征提供完整的信息链方面，还有很多工作要做，而且还要注意数据更新不及时，虚假登记等情况。4.2.2房地产评估体系建立将住宅的评估价值作为计税依据，是房产税改革的重要内容之一 2 。福州必须建立专业的房地产动态评估体系，提高评估人员的专业技术水平，以此来确保评估结果的客观性、准确性。目前福建省房地产评估机构获甲级资质的有40家，福州市内甲级房地产评估机构也已达21家。但其规模相对有限，难以承担一个城市的不动产评估重任，即使是多家机构进行合作，也难以避免出现评估标准和方法之间的差异。所以还要解决好关于专门评估人才的培养，建立专门评估机构，并将房地产评估机构设在哪个部门，归谁管辖以及如何保证评估的科学合理、客观公正等问题。4.2.3税制设计方面的困难从沪渝房产税设计方案上看，税制要素的设计涉及方方面面。对福州开征房产税，既要考虑到其与现有税制体系的衔接，又要考虑改革所要达到的新的突破，解决现有房地产税制存在的问题，避免沪渝房产税改革中的问题再次出现。同时还要考虑改革推出是否能被广大群众接受，对社会的影响，是否在纳税人实际的负担和承受能力范围内，考虑税收的效益与公平，是否能够增加政府财政收入等诸多问题。4.3对福州开征房产税的建议4.3.1相关准备工作的建议 首先，在减小福州房产税开征