大酒店项目建设投资可行性研究报告.doc

*大酒店项目可行性研究报告第一章总论 1.1项目概况11.2主要技术经济指标11.3项目现状及进度计划第二章项目建设的背景及必要性 2.1项目建设的背景 2.2项目建设的必要性第三章市场前景分析 3.1经济型酒店可能出现泡沫 3.2高端酒店增长势头强劲 3.3*市酒店业发展概况 3.4项目目标市场分析第四章商务酒店开发战略定位分析 4.1城市经济发展规划对酒店开发战略影响分析 4.2城市发展规划对酒店开发战略影响分析 4.3政府要求对酒店开发战略影响分析 4.4业主公司目前酒店项目开发战略分析第五章酒店整体定位策划 5.1本项目酒店定位 5.2酒店及商务形象定位 5.3标准五星客房体量定位第六章酒店服务功能定位策划 6.1客户服务功能定位策划 6.2餐饮服务功能定位策划 6.3康体服务功能定位策划 .4娱乐服务功能定位策划 6.5会议服务功能定位策划 6.6其它服务功能定位策划第七章投资估算及资金筹措 7.1投资估算 7.2资金筹措第八章酒店经营管理模式定位 8.1酒店经营管理模式 8.2几种经营管理模式的经营表现 8.3酒店管理公司引进策略 8.4酒店优劣分析 8.5本酒店经营管理模式建议第九章酒店项目建设及经营风险分析 9.1政策风险分析 9.2资金风险分析 9.3建设风险分析 9.4经营风险分析 9.5市场风险分析 9.6竞争风险分析 9.7突发事件风险分析第十章 经营预测与投资回报分析第十一章 第十一章社会效益分析第十二章 第十二章报告要点综述及建议12.1报告要点综述12.1我们的建议1.1项目概况*国际大酒店是由河南*集团在*市*乡原电动车宾馆改建而成。河南*集团是集实业、房地产开发的大型集团公司。集团现有子公司5个，机关内设6个职能部门、员工总数近2000人。集团坚持“理性投资，效益为先；集中信用，诚信为本；规范管理，良性发展”的经营理念，努力将企业打造成“发展思路清、市场潜力大、合作领域广、企业信誉优、经济实力强”的集团公司。1.2主要技术经济指标项目名称：*国际大酒店开发单位：河南*集团地理位置：*乡原电动车宾馆处，二面临街。项目规模：建设用地约70亩，总建筑面积26000万平方米，主楼23000平方米，地上附属楼面积3000平方米。第一章总论设计特点：_*大酒店的方案设计充分考虑到上述地理的优越条件，力求营造优美环境，在功能方面作了大量超前的设想，以适应五星级酒店的使用功能。_主体建筑在外形设计上力求时代感和实用性的完美结合。在主建筑群正前方形成70米50米的景观广场，并可作地面停车使用；设计了150多个车位以备来宾使用。_主体建筑设有客房220间，建筑面积为平方米，餐饮用建筑面积近3300平方米，会议用建筑面积1900平方米，桑拿、生态水疗，足疗，按摩，棋牌，桌球，健身房等休闲、娱乐设施面积6200平方米。_裙楼设客梯电梯4台。_大厅中空高2层楼，大跨度柱距，尽显豪华大气。1.3项目现状及进度计划项目已完成3层以下主体工程。2012年8月-2013年12月份为酒店建设期。2014年1月份酒店对外试营业。第二章项目建设的背景及必要性2.1项目建设背景*位于河南省中部偏西，总面积737平方公里，总人口57万，现辖13个乡镇2个街道办事处，376个行政村。*历史悠久，文化底蕴深厚。2.2项目建设的必要性2.2.1项目的建设是提升*城市形象，促进社会经济更好发展的需要。2.2.2项目的建设是适应消费需求的发展趋势，促进*现代服务业大跨步提升发展的需要。2.2.3项目的建设是促进*旅游业发展的需要*旅游资源丰富，具有民俗风情浓郁，自然、人文、历史等特点。第三章市场前景分析 随着国民经济的持续快速增长以及消费升级的不断加快，我国酒店业2011年的增长速度十分惊人。国际排名前十位的国际饭店集团已悉数进入中国并持续扩张，二线品牌也已陆续登陆，未来几年酒店业在保持高速增长的同时，将进一步细分市场，其差异化竞争将明显加剧，并显现出以下发展趋势。3.1经济型酒店可能出现泡沫3.2高端酒店增长势头强劲3.3*市酒店业发展概况3.4、项目目标市场分析3.4.1项目功能定位本项目功能定位为*商务会议、休闲度假、旅游接待酒店，集住宿、休闲、娱乐、会议、康体等功能为一体的高档次的五星级生态商务酒店。3.4.2目标市场定位 本项目客源市场构成主要为以下几个方面：1.商务考察型客源（核心市场）2.休闲观光旅游型客源（一般市场）3.本地高端消费者（三级市场）4.其他（三级市场辅助市场）主要为机会客源市场，主要是一些过客及文化活动带来的游客。3.4.3项目市场运营指标预测1.酒店平均房价2.酒店入住率3.酒店各业务收入比例第四章商务酒店开发战略定位分析4.1城市经济发展规划对酒店开发战略影响分析4.2城市发展规划对酒店开发战略影响分析4.3政府要求对酒店开发战略影响分析4.4业主公司目前酒店项目开发战略分析第五章酒店整体定位策划5.1本项目酒店定位定位依据：1)高档次的商务+会议+休闲酒店在*市场有一定的空间，用高星酒店的多功能组合扩大其市场客源兼容性；2)本项目地理条件、交通条件、环境资源条件等从现状看都不具备五星酒店的市场承载力，但以发展的眼光看，随着*社会经济成长、旅游休闲的兴起，也适宜商务会议休闲酒店的组合定位；3)档次和影响力高的会议能提高酒店品牌知名度与美誉度，成功的会议接待不仅能使他们成为酒店的忠诚客户，而且也会像其他顾客传播酒店良好的口碑，带来了酒店无形资产的增值；4)高品质的酒店一般接待来自不同国家、地区和本地域的高消费者，他们的综合消费力都比较高，且酒店经营面较广能增加客源供给；5)酒店接待重要会议，必然会成为新闻媒体关注的焦点，媒体在报道会议的同时也间接的宣传了酒店，从而极大地提高了酒店的知名度；6)休闲旅游结合会议能更好的平衡休闲商业酒店中的淡旺季问题，而单纯的会议型酒店或单纯的休闲度假酒店都会面临节假日的饱满，和周一至周四冷清的经营问题；7)批量型的会议客源和商务散客更容易成为酒店客房的主力贡献者。5.2、酒店及商务形象定位标准五星级酒店定位，在当前*酒店发展市场形象方面具备一定高度，五星级酒店本身就是服务城市，从景观上就是一道城市风景线，五星级酒店可以为整体开发项目和商业配套公寓住宅增加一定的“形象价值”，是和整体开发项目不可分割的，从而提升整体项目的市场推广和销售能力。拟建酒店争取引入一家具有品牌影响力的酒店管理公司进行管理，品牌的形象符合投资商企业形象要求，也能提升政府提升*的投资环境和城市形象。配套商业建议定位为精品休闲商业，以休闲娱乐、餐饮宴请为主的市场化精品商业。针对城市发展和当地消费习惯的改变，创造全新的高档休闲活动场所，引入放松的参与性项目和高端消费商业形式，打造城市高端“精品休闲商业”综合休闲主题形象。5.3、标准五星客房体量定位标准五星定位模式：根据相关诉求，建议客房定位220间客房左右，结合1套总统套房、1套总理套房、行政套房30间，完全满足区域内“中小型会议”+“商务散客”客源的住宿接待功能，不过经营的初期几年可能会出现“吃不饱”的情况；220间客房的酒店在客源市场中的选择性会削弱，会依赖一些较低收益的客源市场（如：旅游业团体市场），进而影响项目酒店的平均房价；对于希望引进管理公司管理而言，如果客房数量不足200间套，则通常难以实现高效运营，同时，绝大多数酒店管理公司都要求其接管的酒店客房套数最少不得少于200间套，换言之，管理公司对于中等规模酒店才会考虑接管。第六章酒店服务功能定位策划6.1客房服务功能定位策划1、客房面积定位客房产品是消费者停留最久的地方，客房面积的大小直接决定酒店档次，在吸引商务休闲认识方面，客房最重要的特征是空间大，床品质量和舒适度、无噪音、功能完备的浴室。为进一步增强产品竞争力，达到品牌管理公司的客房标准，使客房空间更为宽敞，更为舒适2、客房的房型定位根据对一些长期在外商旅的消费客户的访谈中获知，双人房的需求比例较高，考虑到商务会议为本项目的主要客源群体，因此，建议本项目的双人房型的比例占到65%以上，套房是五星级必不可缺的产品，评五星需要套房比例不少于10%，因此套房数量控制在总套数10%左右，建造时在开间和格局上可以灵活布置。3、景观房尽可能多设置景观房，提高整体客房的品质。景观房的观景阳台考虑设置水压浴缸，供客人一边放松、一边观景6.2餐饮服务功能定位策划餐饮分为四部分：1)会议餐：考虑餐饮客源多为会议客源，对组团用餐的需求量大，建议用中餐大厅解决，中餐大厅面积为500平米，可以满足200-300人的会议用餐。2)高档商务餐：兼顾少量高端客源消费讲究秘密性，设置少量包房，此类包房全部利用层包房设施，不再追加额外投资，大小包房应不少于20间。3)宴会餐：考虑到宴会宴请客源，区域型消费宴会宴请需求同时与酒店中餐大厅的接待能力将得到合理利用，保障中餐大厅的运营。4)休闲餐：休闲餐饮将与酒店进行功能分区，在休闲商业区设立休闲餐饮区，根据项目休闲商业经营面积及状况，休闲餐饮区域可设置在酒店配套商业区顶层，并设置相应私密性较高的大众包间，包间数量不超过10间。餐饮的功能应包括如下几部分：中餐厅1间风味餐厅（中式或中西混搭）1间西餐厅1间酒吧1间大堂吧1处西餐厅的餐位数主要考虑到酒店在早餐高峰期餐位需求。我们假定50%的入住率，平均入住人数为1.3，那么在翻台率达到1.5的情况下需要120个餐位。为满足政府和业主方在宴请方面的需求，我们建议中餐厅配备20个包厢（240个餐位）以及面向散客的含300人坐席的大厅。6.3康体服务功能定位策划康体娱乐服务功能规划设施包括:游泳池、健身房、SPA洗浴、量贩式KTV、游戏机、乒乓球、桌球、壁球、模拟高尔夫、美容美发等，方便住店客人需求，丰富酒店配套，提升酒店商业附加值，这些都是投资少，见效快，在酒店平星过程当中获取分数比重较高的项目，与SPA和保健按摩区、足疗房、按摩房、干蒸、湿蒸等形成资源共享。以上设置既要照顾休闲旅游客人的需求，同时也要兼顾会议客源的需求。重点是游泳池与SPA洗浴的结合，即要凸显特色，又要同时避免游泳池不赚钱的弊端。6.4娱乐服务功能定位策划具有豪华娱乐功能的（夜总会、酒吧）夜场，依据如下：1.项目地位于城市边，本酒店焦距地理位置优势，适宜城市夜生活，丰富并提升城市娱乐文化；2.夜总会的利润较高，且目前城市功能缺乏高档娱乐设施；6.5会议服务功能定位策划议功能是本酒店的重点，酒店设800平米的多功能厅一个，同时还有各类中小会议室不超过10个。*的会议客源相对较弱，多集中在年中或年尾，以政府机关或企业年会为主。本项目800平米的多功能厅能满足未来大中型会议接待。第七章投资估算及资金筹措7.1投资估算1、投资估算范围包括项目的土建工程费用、设备购置及安装工程费用、工程建设其他费用、预备费、建设期利息。2、编制依据1）项目建设总体规划及类似工程资料；2）建筑工程费参照2011年*市建设工程概算定额及相关规定及造价指标估算；3）安装工程费参照2011年*市安装工程概算定额、及相关规定及造价指标估算；4）设备参照市场询价资料；5）工程建设其它费用及有关税费参照国家有关规定标准并结合本项目情况计取。3、投资估算说明1）工程费用（1）建筑工程费用根据方案设计确定的建筑面积，结合建筑结构特征，套用*市相关费用定额及配套文件估算。（2）设备及材料费用设备价格采用有关设备生产厂家现行出厂价格，三大主材采用当地造价部门公布的市场指导价，其他材料采用*市建安材料预算价格，不足部分按现行市场询价计价。（3）安装工程费用采用指标估算法，选用类似工程计算出相应安装工程的单方造价指标，再按估算出的单方造价指标计算出相应工程造价。2）工程建设其他费用（1）土地使用费：根据周边土地出让费用水平按5万/亩估算。（2）勘察设计费：参照根据国家计委和建设部颁发的计价格（2011）10号文工程勘察设计收费管理规定，按工程费用的2%估算。（3）建设单位管理费：指项目从立项、筹建、建设、试运行、竣工验收交付使用等全过程管理所需费用，包括建设单位开办费和建设单位经费，参照类似工程价格水平，按工程费用的1%估算。（4）工程监理费：参照*市物价局颁发的豫价（2000）352号文的规定计取，本项目按工程费用的0.8%估算；（5）前期工作费用；参照豫价2000352号文，按工程费用的0.5计算；（6）其他费用：工程保险费和有关税费等，按工程费用的0.3%计；3）基本预备费：按工程费用和其它费用之和的8估算。4）建设期利息：项目建设期的商业银行贷款利息，按中国人民银行现行规定5年期以上长期贷款年利率5.94%和年度借款额估算。5）铺底流动资金本项目铺底流动资金按流动资金的30计算。4、估算结果项目总投资13000万元，其中：工程费用9986万元，工程建设其他费用1144万元，土地费用350万元，预备费857万元，建设期利息513万元，铺底流动资金150万元。有关计算和金额详见附表1总投资估算表。7.2资金筹措项目总投资12000万元，其中：业主自筹8000万元；融资4000万元。资金使用计划本项目于2012年8月开始进行项目前期筹划工作，2013年4月竣工，计划建设工期为17个月。资金筹措及年度使用计划见附表2资金来源与运用表。第八章酒店经营管理模式定位8.1商务酒店经营管理模式定位分析目前国内酒店常见的管理方式主要分为五类：委托国际酒店品牌管理公司经营管理委托国内酒店管理公司经营管理业主自行经营管理业主自主经营管理，结合加入国际品牌特许经营（贴牌经营）业主委托酒店顾问公司顾问咨询管理8.2几种经营管理模式的经营表现1.房价及入住率对比2.投资成本对比一般来说，国际品牌管理公司会对工程造价和设施设备用品用具品牌有其特定的要求，所以造价相对较高，根据我们的经验，国际品牌酒店的造价大约比其他模式的酒店高20-30%。8.3酒店管理公司引进策略本项目引进管理公司应遵循以下原则：1.品牌档次能与商务酒店相匹配；2.在国内享有较高的知名度和良好的业绩，起码应有成功的国内案例可供参考；3.管理费用标准合理；4.人力资源充沛，不因人力资源匮乏影响整个项目；5.拥有品牌忠诚度较高的固定客源群体，便于快速推广本项目；6.有固定或能开发高端客户渠道的能力。7.具有快速的市场应变能力和紧急状况的预警判断执行能力。8.4酒店优劣势分析了解项目自身优劣势，综合城市政府政策及市场竞争状况，结合项目自身环境，行业威胁从中寻找和市场机会，发挥项目优势，规避市场风险。1.优势（Strengths）从规划看，项目地处城市未来新区商业中心环境资源；城市在大交通提升后，可能迎来跨越式发展机遇交通优势明显；本项目整体大盘开发战略，如将配套用地打造高端物业，可共享高端客户资源，达到高度加广度的优势。酒店主题鲜明，是新一代商务休闲酒店；酒店若引进国际知名品牌管理，酒店更具备号召力；项目经过科学的研究策划，在功能定位上进行了明确定位，可避免投资和规划失误，保证产品线进行和合理性；项目能取得政府的大力支持。发挥项目环境优势，整合项目资源，以自身商务客户资源为中心逐步延伸，发展打造特色商务会议休闲酒店模式。明确项目功能定位，保证产品线的科学性和合理性，保障商务会议休闲酒店发展空间与政府支持的融合。2.劣势（Weaknesses）城市社会经济欠发达，居民消费能力较低，目标客户人群规模不足城市旅游业吸引力不足够强大，城市外部消费能力有限；项目虽处城市商业区，但项目地周边商业尚未成形；区域缺乏高端商业设施和基础商业配套，商业人气不足；区域开发还不成熟。以高端酒店商务发展方向，推出城市发展名片和城市酒店标杆，提升城市发展高度，建立企业文化、品牌高度和引领性商务休闲酒店标准。8.5本酒店经营管理模式建议根据本项目酒店的情况，经营管理模式建议在“业主自行经营管理”或“业主自主经营管理，结合加入国际品牌特许经营（贴牌经营）”两种之间选择第九章酒店项目建设及经营风险分析9.1政策风险政策风险包括政府对酒店选址的倾向性和酒店经营规模的要求，比较不便于整体项目的连动效应和营运的经济性。防范措施：项目启动前进行充分调查、分析和论证；加强与政府有关部门的沟通，充分掌握相关资讯，争取得到政府的支持；9.2资金风险投资者自有资金不足、资金链出现断裂、可能导致：无法完成酒店全面建设；工程无法及时完工、设备无力采购、项目被拖延至夭折；经营期间债务过多导致经营压力巨大。防范措施：进行精确的投资测算与紧密地资金投放计划，储备足够的自有资金，与金融单位保持良好的沟通，确保资金能够按计划投放。9.3建设风险建设风险包括在酒店建设过程中，严重偏离原有酒店定位及设计指导，并在此期间建材、设备和劳动力价格大幅度的上升，导致周期过长、建设成本上升、投资总额增加、投资回收期延长。防范措施：密切关注建材、设备及劳动力等建设成本要素的市场价格，并及时根据上述价格变动调整投资预算及资金的筹集与投放；严格按照对酒店的定位、经营策略及设计指导安排并设计；广泛请有关专业人士，严格审核各种设计方案，保证设计方案与酒店定位设计指导不出现大的偏差；工程启动后，设计不做或少做改动。9.4经营风险主要指酒店行业管理政策和法规范围外给酒店经营带来的风险。防范措施：酒店决策者需密切掌握当地行业管理政策的变化和动向；科学、规范的专业化管理；在政策允许范围内灵活经营、守法经营。9.5市场风险市场风险，主要指宏观经济发生变化带来的风险，包括国家宏观经济出现危机，当地城市经济、旅游没有出现积极的增长或发展缓慢等，其中后者是本案面临的最大风险；在这种情况下，人们的消费欲望和消费水平下降，酒店住房率下降，餐饮、娱乐收入减少，最终导致经营严重亏损。防范措施：按计划推进酒店及整体项目的建设速度，在酒店投入使用后控制营运成本；项目投入使用后，密切掌握和预测当地城市的经济动向，提前采取适当的应对措施，对经营管理进行精心策划，使项目的盈利能力达到最大化；尽量争取政府的支持9.6竞争风险指统一区域内同档次酒店数量增加，市场供大于求；酒店之间削价竞争，导致酒店收入减少。防范措施：充分做好恶性竞争的思想准备，做好最坏的打算，从投资立项开始就认真进行经营管理策划，把握酒店市场定位，抓住主要客源市场；根据市场变化灵活调整经营策略，实施客户忠诚计划留住主要客源；在项目规划和设计上最大限度的突出差异化、独创性和超前性，使酒店在本区域市场尽量长时间地保持领先性和不可替代性（特色、档次）；建立和不断发展良好的人脉关系，保持酒店良好的社会形象和企业形象。9.7突发事件风险突发事故和不可抗力主要包括区域疫情、区域交通条件严重恶化等突发事件，以及风水火地震等自然灾害和恐怖袭击、战争等风险。防范措施：酒店开业后加强风险管理，建立健全一套危机处理机制；同时加强员工培训，提高他们处理危机的能力；突发事件发生后，积极与政府管理部门沟通，取得政府部门的理解和帮助；建立、健全酒店财产保险和意外保险体系。第十章经营预测与投资回报分析10.1营业额粗估月营业额初步估算(充分考虑酒店前期经营推广等因素)10.2投资回报估算按五星级酒店平均利润率为营业额的20%，以年均营业额为888万元/月12个月=1O656万元，年纯利约为2131万元。如酒店投资13000万元，则六年半回本。若加上开业后土地升值及酒店品牌的无形资产升值，本项目投资已是非常理想。第十一章社会效益分析酒店业是国民经济广义投资环境里一个组成部分，作为现代高端服务业支柱产业,其与区域经济社会发展、旅游业的关系可谓荣辱与共。因为发展社会经济，发展整个旅游业,发展各种社会事业,以及发展现在的城镇化,不可能缺少酒店业的组成。该项目的建设将有效地解决*商务、会议、高档娱乐休闲消费等问题，大幅度提高城市接待能力和接待档次，促进*知名度和城市形象的提升，利于区域社会经济发展。同时五星级酒店业不仅具有住宿这一单一功能，它已经成为体现城市投资环境的重要载体,成为一个地区和城市经济发展的晴雨表,成为体现城市国际化程度的重要标志,成为扩大内需的重要支撑点、吸引社会劳动力再就业的有效途径,成为信息流、资产流、商务流的重要场所。如果该项目在*建成,就像为*嵌入了一个市场经济的观念和体制的桥头堡,资金和人才聚集的登陆点,现代化管理的示范区,继而带动更多方面的发展,其间的意义非同小可。很多世界强企业和财团,他们在作投资计划之前,先要对本地投资环境进行市场调研,有没有五星级酒店是综合指标中很重要的一条。该项目的建成将会提高*的经济形象，为*的经济发展带来更多的契机。本项目实施的过程中将吸引数百名劳动力投入到工程建设中来，增加了当地施工企业、建材加工业以及餐饮服务等行业的就业人数和收入，因而有效地带动*区域经济的发展。项目建成后还将直接提供餐饮、服务、清洁环保等相关就业岗位，间接的增加交通运输、商贸餐饮、旅游服务等相关行业的从业人员，在一定程度上直接或间接地为本地解决上千人的就业机会，将对*区域经济的增长及维护社会的稳定起到巨大的作用。综上所述，本项目的建设有着良好的社会效益。第十二章报告要点综述及建议12.1报告要点综述1.项目定位为“商务+会议+休闲标准五星级酒店”，是一个以酒店为核心，以会议、住宿、休闲为主导功能的高端产品；是一座建筑和经营都有特色的主题时尚酒店！是*唯一一座地标性酒店建筑，是城市名片的卓越代表！是*市、*创造商务会议休闲新典范的五星酒店综合体！2.整体项目为-商务会议中心为城市所需的会议中心，国际品牌商务会议酒店定位将为政府和企业打造一个优质交流平台。3.酒店配套的娱乐休闲特色，将带给客人新鲜、丰富的情趣，为酒店创造了特有的景观环境和商务平台，以聚集区域人气；4.私密性极强的高档商务和国际品牌管理是未来项目核心竞争力；5.“高度+广度”的档次定位，增强了综合竞争力，提升了酒店的盈利能力，达到了自身造血功能；6.国际品牌商务会议休闲酒店定位将提升未来社会影响，并为社区开发、招商聚集人气。而社区的成功开发招商，也将为酒店带来稳定的优质客源；12.2我们建议1.项目酒店为*的唯一五星级酒店，建成营业后可大大提升政府形象，改善和提高投资环境，由于目前该区域消费市场尚不成熟，五星级酒店投资大，投资压力和风险较大，建议业主方在做出巨大投资项目和回收期漫长的决策时，尽可能的向政府争取各项投资建设和经营优惠政策，同时要争取将本项目酒店做未来的政府接待、会议基地，在经营上给予最大限度的客源支持；2.目前的策划方案仅仅是项目工作的开始，后续的设计、建设等各个实施阶段都必须坚持和贯彻这一政策思想和原则；3.此项目的战略意义在于通过知名品牌酒店带动后续项目的发展。从城市发展的角度证明，高端酒店往往能够提升城市的整体价值，例如北京的国贸商圈经过香格里拉二十余年的影响和改变，已成为京城CBD地段。建议业主在项目获准后即需酝酿决定酒店管理模式，并开始前期策划筛选工作，有利于整体项目开发；4.按照投资匡算严格控制项目建设成本，尽可能降低投资风险第一章总论1第二章项目建设的背景及必要性3第三章市场前景分析5第四章商务酒店开发战略定位分析8第五章酒店整体定位策划10第六章酒店服务功能定位策划13第七章投资估算及资金筹措23第八章酒店经营管理模式定位25第九章酒店项目建设及经营风险分析28第十章经营预测与投资回报分析31第十一章社会效益分析32第十二章报告要点综述及建议33