招商、运营管理办法(修订版).doc

金科股份商业招商、运营管理办法（修订版）第一章 总则第一条 目的为加强集团商业物业招商工作的内部管控，规范商业的招商和运营管理，使招商、运营工作更符合集团的经营现状，根据集团相关工作会议要求，特修订金科股份商业招商、运营管理办法（修订版）。第二条 适用范围本办法适用于集团总部商业地产部、所属各公司商业地产部（或地区商业管理公司）商业物业之招商及运营。第二章 分则第三条 商业系统职能划分一、商业招商管理职能（一） 集团商业地产部1、招商总任务、阶段性招商任务、特定招商任务的分解和下达；2、招商方案、租赁政策的审核批准；3、招商进度、执行过程、任务达成率、费用控制率的指导、管理和考核；4、视情况参与或直接开展招商执行工作。（二） 各公司商业地产部（区域商业管理公司）1、项目定位阶段对周边项目商业进行市场调研，分析周边楼盘的商业形态与租金水平，形成可行性报告；2、拟订商业项目的招商方案、租赁政策；3、进行各项目的商业招商工作，签订商业租赁合同；4、根据项目销售情况进行补位招商;5、商家关系的维护协调。二、商业运营管理职能（一） 集团商业地产部1、年度租金总收入、年度新增租金收入、季度租金收入的分解和下达；2、租金收取率的督导、考核；3、运营方案的审核批准；4、按季度定期检查各项目运营情况。（二） 各公司商业地产部1、收取租金、保证金、定金，对拖欠金额进行催收；2、租赁文件存档，包括：权利义务转让协议、放弃优先购买权声明等；3、定期对进驻商家进行回访，了解商家经营状况，及时处理纠纷；4、建立月度租金收取报表，并按季报集团商业地产部备案。（三） 商业管理公司1、统一运营，根据运作进度和供求市场影响，不定期举办各种类型的促销活动，统一折扣优惠或部分商品折现等，既可以项目整体为单位，也可以部分品牌为单位，在适当范围内进行造势宣传；2、协调职能，协调解决开发商与租赁户之间的矛盾，搭建两者间的桥梁，及时沟通、反馈各方信息；3、关注租赁商家的经营情况，针对经营不善的个别商家，及时运用调研市场、经营建议、运营整改等软性措施和适当硬件支撑，若仍不能很好适应市场，及时清理，更换新鲜血液，保持市场竞争力和良性循环轨道。第三章 细则第四条 商业形态划分商业类型面积定位辐射范围是否销售购物中心6万至10万集购物、餐饮、娱乐为一体的商业中心整个市区或单个片区以持有为主主题商业街2万至6万有主题特色的商业街周边5.8公里以内以销售为主社区商业根据地块临街面排布社区底商本小区及周边2公里内居民销售第五条 商业招商原则一、 购物中心（一）在项目拿地前了解主力店的进驻意向，取得主力店的物业设计标准，为项目商业设计提供支持；（二）在项目开盘前满足销售宣传要求，以合同、确认函、意向协议等形式取得主力商家的初步确认；（三）编制招商方案时重点写明主力店的业态、面积、在整个商业中的位置并用图形示意，其他非主力店的招商在招商方案中不用体现；（四）租赁合同中须用加粗字体注明：“租赁期内，甲方有权将该商铺抵押、转让，甲方抵押、转让该商铺时不再另行通知乙方，乙方自愿同意放弃该商铺的优先购买权”；（五）主力店招商执行标准业态面积楼层年限超市5000至10000负一层或顶层12年百货10000至20000价值最低楼层20年品牌快餐300至600一层、二层15年普通餐饮300至800四层及以上6年零售100至500四层以下5年影院4000至7000负一层或顶层15年二、 主题商业街（一）招商面积不超过商业总体量的30%（含超市）；（二）在项目开盘前满足销售宣传要求，以合同、确认函、意向协议等形式取得主力商家的初步确认；（三）主题商业街只对主力店进行招商，编制招商方案时列明主力店的招商计划、面积、位置，根据后期销售的需要再对非主力店进行补位招商；（四）超市、百货、电影院等大中型主力店原则上以清水房形式进行交付，我司不提供空调、电梯、扶梯等专用设施设备；（五）租赁合同中须用加粗字体注明：“租赁期内，甲方有权将该商铺抵押、转让，甲方抵押、转让该商铺时不再另行通知乙方，乙方自愿同意放弃该商铺的优先购买权”；（六）主力店招商执行标准业态面积楼层租赁年限超市3000至8000负一层15年品牌快餐300至600一、二层15年影院2500至4000顶层15年娱乐1000至2000负一层及顶层12年三、 社区商业原则上社区商业不进行招商，根据后期销售需要进行招商，但招商面积不超过商业体量的5%。第六条 商业运营管理原则 一、租售并举商业（一） 租售并举的商业是指在商铺销售之前已经签订了租赁合同（即先租后售的商业），当商铺销售时应签订三方权利义务转让协议；（二）租售并举商业的运营主要是租金收取，各公司商业地产部（区域商业管理公司）于每月5日前将上月的租金收取情况上报至集团；（三）租赁商家发生欠租行为时，应按照以下原则处理：预警机制预警时间介入部门处理方式绿色预警缴纳日的前五日商业地产部电话提醒蓝色预警拖欠15日以上拒不缴纳商业地产部上门催收黄色预警拖欠30日以上拒不缴纳商业地产部，法务部律师函送达红色预警拖欠40日以上拒不缴纳商业地产部，法务部律师介入，进入司法程序二、 持有型商业（一）持有型商业是指商业物业只租赁不销售，通过收取租金获益，主要体现为购物中心，由项目所在公司成立商业管理公司负责运营管理；（二）商业管理公司全权负责持有型商业项目的运营，以及对物业服务过程中所涉及到的服务事项（含商业、仓库、车位等相关配套物业）进行统一管理和收费；（三）持有型商业项目的444444物业服务工作人员的由商业管理公司统一管理，劳动关系挂靠项目物业管理公司，相关人员的薪酬由商业管理公司负责发放。第四章 附则第七条 本管理办法以2011年发布的金科集团商业招商、运营管理办法（试行）为蓝本，并结合集团商业发展的现状进行的修订，本修订办法解释权归集团商业地产部 金科地产集团股份有限公司二一二年四月二十七日 物业安保培训方案 为规范保安工作，使保安工作系统化/规范化,最终使保安具备满足工作需要的知识和技能，特制定本教学教材大纲。一、课程设置及内容全部课程分为专业理论知识和技能训练两大科目。其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。二培训的及要求培训目的1）保安人员培训应以保安理论知识、消防知识、法律常识教学为主，在教学过程中，应要求学员全面熟知保安理论知识及消防专业知识，在工作中的操作与运用，并基本掌握现场保护及处理知识2）职业道德课程的教学应根据不同的岗位元而予以不同的内容，使保安在各自不同的工作岗位上都能养成具有本职业特点的良好职业道德和行为规范）法律常识教学是理论课的主要内容之一，要求所有保安都应熟知国家有关法律、法规，成为懂法、知法、守法的公民，运用法律这一有力武器与违法犯罪分子作斗争。工作入口门卫守护，定点守卫及区域巡逻为主要内容，在日常管理和发生突发事件时能够运用所学的技能保护公司财产以及自身安全。2、培训要求1）保安理论培训通过培训使保安熟知保安工作性质、地位、任务、及工作职责权限，同时全面掌握保安专业知识以及在具体工作中应注意的事项及一般情况处置的原则和方法。2）消防知识及消防器材的使用通过培训使保安熟知掌握消防工作的方针任务和意义，熟知各种防火的措施和消防器材设施的操作及使用方法，做到防患于未燃，保护公司财产和员工生命财产的安全。3) 法律常识及职业道德教育通过法律常识及职业道德教育，使保安树立法律意识和良好的职业道德观念，能够运用法律知识正确处理工作中发生的各种问题；增强保安人员爱岗敬业、无私奉献更好的为公司服务的精神。4) 工作技能培训