浩运园项目ABC实际成本分析报告(定)加图版.doc

浩运园项目成本分析报告一、项目概况：浩运园项目位于亚运村北苑路以东，北临天马大厦北路、东临冶金机械厂西路（规划中），南临小营北路。地处新圈定的奥运村址的门户之上，占地面积20347平米。总建筑面积99645平米（以土地证为准）。本项目开工时间2005年9月16日,竣工时间为2007年8月13日。浩运园项目包括新建A、B、C三栋塔楼及地下车库和配套建筑。1新建A、B、C三座住宅楼为现浇剪力墙结构，檐高6470米，地上22层一栋、24层两栋，地下三层，设有机械车位338个（已建成机械车位92个），外墙外保温刷涂料，外窗采用铝合金断桥保温双玻窗，电梯为三菱电梯，PB管地埋采暖，集中供热，小区设有中水系统，建筑面积为90182平方米（其中地下车库面积7969平方米），可销售面积为71915平方米。2原有配套楼白楼建筑面积为6224平方米，为多层砖混结构旧房，现已售出。3原有配套楼红楼为多层砖混结构旧房，建筑面积为2239平方米。4新建过街楼（连接配套红楼及白楼）为全现浇混凝土框架结构，建筑面积为1000平方米。配套楼红楼和新建过街楼两项（总建筑面积3239平方米），与大屯派出所置换，其成本列入A、B、C住宅成本还配套项中。二、浩运园项目实际成本分析（一）、浩运园项目总成本构成浩运园项目成本汇总表序号项目名称金额 （万元）建筑面积单方成本（元/m2）销售面积单方成本（元/m2）一A、B、C三栋住宅及地下车库总成本51,6815,7237,150其中:1车库成本1,7532,2862.2862A、B、C住宅成本45,5995,0236,2993还配套成本(红楼及过街楼)4,32914,29114,291二配套楼白楼成本3,4065,4735,473三预提费用2,605289363总成本57,692备注：A、B、C住宅成本中包括了销售费用6,548万元。从上表看出，浩运园项目总成本为57,692万元，由以下部分组成：1A、B、C住宅实际成本为51,681万元（其中：地下车库成本为1,753万元，还配套成本为4,329万元）。2配套楼白楼成本为3,406万元。3、预提费用2,605万元，包括：东侧市政代征地腾退费用500万元、地下车库消防改造420万元、中水改造50万元、汽车坡道和防水改造及降噪120万元、热力分户计量300万元、对业主的赔偿维修185万元以及红楼装修及外檐装修等120万元。（二）、对浩运园A、B、C座住宅实际成本的重点分析浩运园A、B、C座住宅工程实际成本为51,681万元(其中：含销售费用6,548万元、地下车库成本1,753万元、还配套成本为4,329万元)，建筑面积单方成本为5,723元/平方米，销售面积单方成本为7,150元/平方米。具体详见下表。浩运园A、B、C住宅实际成本汇总表序号项目名称成本（万元）比例（%）建筑面积单方成本（元/m2)销售面积单方成本（元/m2) 一 项目股权收购及拆迁补偿 21,588 41.77 2,394 2,991二前期工程 956 1.85 106 132 三建安工程 16,655 32.23 1,847 2,307 四基础设施及市政工程 3,988 7.72 442 553 小计 43,187 83.56 4,756 5,941 五财务费用 489 0.94 54 68 六间接费 1,092 2.11 121151七管理费 365 0.71 40 51 小计 1,946 3.76 216 270八销售费用 6,548 12.67 718 897 总计 51,681 100 5,7237,150从上图表中看出:1、拆迁补偿及征地费占总成本的41.77%，在房地产投资中占重要比例。其建筑面积单方成本为2,394元。2、前期工程成本占总成本的1.85%，建筑面积单方成本为106元/平方米，属于正常水平。3、建安工程占成本的32.23%，建筑面积单方成本为1,847元/平方米，属中等成本价格水平。4、基础设施及市政工程占7.72%，建筑面积单方成本为442元/平方米，属于正常范围（一般在500元/平方米以内）。5、销售费用占总成本的12.67%,建筑面积单方成本为718元/平方米。6、间接费、财务费、管理费三项占总成本的3.76%，属于正常范围。（三）、配套楼白楼成本为3,406万元，建筑面积为6,224平方米，建筑面积单方成本为5,473元/平方米。三、浩运园A、B、C住宅实际成本与计划成本对比分析我公司在浩运园项目开发的前期，进行了项目成本预测，制定了项目的成本目标，编制了成本计划。项目在实际开发过程中，每一个施工环节都是严格按照成本计划来控制的。需要说明的是计划成本制订出来后也不是固定不变的，随着项目建设的实施，根据实际情况调整计划成本。浩运园的计划成本从最初的48,127万元，调整到54,151万元，共调增6,024万元。主要原因有还配套成本增加，还配套成本从最初的成本计划300元/ 平方米增加到8,892元/平方米，此项即增加了2,580万元；建安的变更洽商和价差增加了1,341万元；市政基础增加了882万元，主要是供电方案的改变；销售费用增加了808万元；财务费用、管理费、间接费等增加了413万元。浩运园项目实际成本与计划成本对比汇总表序号项目名称实际成本（万元）计划成本（万元）成本差异（万元） 一 项目股权收购及拆迁补偿 21,588 20,4501,138其中：还配套成本4,3292,8801,449二前期工程 956, 836 120三建安工程 16,655 17,501 -846四基础设施及市政工程 3,988 4,596-607小计43,187 43,383 -196五财务费用 488 1,154 -666六间接费 1,092 1,363 -271七管理费 365 527 -162 小计 1,945 3,044 -1,099合计 45,13246,427 -1,295八销售费用 6,548 6,202 346 合计51,68052,629-949九预提费用(不可预见费) 2,6051,4261,179总计 54,28554,055230备注：实际成本-计划成本=成本差异，正值为超出计划成本，负值为低于计划成本。从上图看出，若扣除预提费用或不可预见费后，实际总成本为51,681万元，计划总成本为51,864万元，实际成本比计划成本减少183万元。其中：（1）收购股权及拆迁补偿超出计划成本1,138万元，主要原因是还配套（红楼和过街楼）成本增加，原计划成本按8,892元/平米，现实际为14,293元/平米。（2）前期工程实际成本超出计划成本120万元，主要原因是大户型改小户型，增加了规划验收费80万元、消防二次检测费29万元及其他10万元等。（3）建安工程实际成本比计划成本减少846万元，主要是总包工程的设备暂估价差多数为负差。这是因公司加强阳光采购力度，对主要设备和材料采购进行招标，选出质优价廉的合格产品，使实际采购价均比投标价低；变更洽商也减少了137万元；另外在对消防工程、有线电视工程结算审核中，也核减了24万元等。（4）市政基础工程比计划成本减少607万元，其中：供电工程减少55万元、燃气工程减少111万元、雨污水及道路减少182万元、小区绿化减少32万元、给水工程减少106万元、热力工程减少239万元、其它项目比超出计划-118万元，综合共计实际比计划减少607万元，这都与我公司严格执行有关招标制度和加强管理是分不开的。（5）财务费、间接费和管理费比计划成本共减少1,099万元。（6）销售费用超出计划成本346万元。四、浩运园A、B、C住宅与幸福家园三期住宅成本对比分析幸福家园三期工程自2003年6月10日开工至2005年2月24日竣工。有塔楼和板楼共10栋，檐高24-53米，8-18层，并设有地下车库和会所，总建筑面积为118060平方米（地下车库7764平方米）。住宅楼为全现浇剪力墙结构，外墙外保温刷涂料，窗采用铝合金断桥保温双玻窗，电梯为三菱电梯，PB管地埋采暖，集中供热，小区设有中水系统。（一）、建安工程成本对比分析浩运园与幸福家园部分建安成本对比表序号项目名称浩运园A、B、C住宅幸福家园三期差异成本万元单方造价元/平米占建安成本比例（%）成本万元单方造价元/平米占建安成本比例（%）成本万元单方造价元/平米1总包工程（含钢筋）13,7701,52782.7321,8571,85174.31-8,087-3242消防工程246291.481,100933.74-854-643智能化工程135130.81547461.86-412-334户门175191.05157130.531865电梯设备及安装费348392.09938793.19-590-406竣工档案费2330.142520.08-207首层大堂装修124140.75153130.52-2918桩基础及护坡桩186211.12538461.83-352-259铝合金窗工程9461055.682,2751937.73-1,329-8810有线电视工程6870.419180.31-23-011中水工程8390.5010190.34-181从上表看出：浩运园的总包工程、消防工程、智能化工程、电梯设备及安装、桩基础及护坡和铝合金窗工程的单方成本均比幸福家园要低。从工程施工时间上看，浩运园项目开工时间于05年晚于幸福家园三期2年多，因近几年建筑材料价格大幅度上涨，特别是钢材、铜材、管材、电线电缆等材料涨幅在30%-300%之间，浩运园的建安单方成本理论上应比幸福家园三期要高。由于我公司对浩运园项目全方位的加强管理，从建设初期设计方案上对住宅产品进行了方案优化，同时对主要材料和设备的采购甲方实行了严格的招标采购制度，货比多家，选出质优价廉的产品，大部分材料和设备订购价格均比施工方中标预算价格低，较好地控制住了建安成本。（二）、浩运园项目与幸福家园三期钢筋含量对比分析从产品结构上说浩运园是三栋住宅塔楼，建筑面积9.02万平方米；幸福家园三期是以板、塔为主，共有住宅楼10栋，建筑面积11.8万平方米，比浩运园多3万平方米，另外还建有一个会所。从钢筋含量上对比，浩运园的钢筋单方含量比幸福家园三期要低11kg/m2。说明钢筋材料控制和现场管理较好。浩运园A、B、C住宅楼钢筋含量表序号项目名称建筑面积（m2）钢筋量（吨）单方含量（kg/m2）直径10mm内直径10mm外合计1A座25300477.12 1612.64 2090 83 2B座27406532.1591686.2482218 81 3C座37830630.0172996.9513627 96 合计905361639 6296 7935 88 幸福家园三期钢筋含量表序号项目名称建筑面积（m2）钢筋量（吨）单方含量（kg/m2）直径10mm内直径10mm外合计17号楼8897.17189.38649.65839.0394 28号楼12786.6130.911112.81243.7197 39号楼12758.74130.911112.81243.7197 410号楼8729.52111.11838.2949.31109 511号楼21723.2482.29935.041017.3347 612号楼10363.54226.6769.95996.5596 713号楼6279.41226.6769.95996.55159 814号楼6191.88175.68459.89635.57103 915号楼13034.79170.98817.57988.5576 1016号楼9531.28191588.73779.7382 小计110296.171635.468054.589690.0488 11会所439241.5725.53767.03175 12车库7764.0737.521679.261716.78221 小计12156.0779.022404.792483.81204 合计122452.241714.4810459.3712173.8599 （三）市政基础设施成本比较 市政基础成本对比表序号项目名称浩运园A、B、C住宅幸福家园三期差异成本（万元）单方成本（元/平米）占市政成本比例（%）成 本（万元）单方成本（元/平米）占市政成本比例（%）成本(万元）单方成本（元/平米）一红线内基础设施 2,321 257 58.21 2,932 248 78.71 -611 9 1 供电工程 965 107 24.20 671 57 18.01 294 50 2 燃气工程（室内外） 172 19 4.31 330 28 8.86 -158 -9 3 雨污水工程 93 10 2.33 291 25 7.81 -198 -14 4 小区绿化工程 165 18 4.14 405 34 10.87 -240 -16 5 小区道路 100 11 2.51 105 9 2.82 -5 2 6 电信工程（只是弱电用管道） 17 2 0.43 89 8 2.39 -72 -6 7 给水工程 125 14 3.14 164 14 4.40 -39 -0 8热力工程 399 44 10.01 866 73 23.25 -467 -29 9机械停车 182 20 4.56 - - - 182 20 10地下车库交通设施 17 2 0.43 11 1 0.30 6 1 11其他 86 10 2.16 - - - 86 10 二红线外市政工程 1,666 185 41.79 793 67 21.29 873 118 1热力集资费 545 60 13.67 5 0 0.13 540 60 2嘉铭园开闭站用电集资费 279 31 7.00 - - - 279 31 3供电外线电缆工程 643 71 16.13 593 50 15.92 50 21 4市政电力工程掘路费 15 2 0.38 - - - 15 2 510KV电缆工程监理费 3 0 0.08 - - - 3 0 6红线外雨污水 97 11 2.43 2 0 0.05 95 11 7自来水干线集资费 25 3 0.63 36 3 0.97 -11 -0 8东侧道路施工 47 5 1.18 - - - 47 5 9其他 12 1 0.30 157 13 4.21 -145 -12 三 合计 3,987 442 100 3,725 366 100 262 127 从上表看出：浩运园的市政基础工程成本为3,987万元，单方成本为442元/平方米，幸福家园三期成本为3,720万元，单方成本为366元/平方米，浩运园比幸福家园三期单方成本高76元/平方米。主要原因有：（1）浩运园是一个独立的项目，主要的电源、水源、气源、热源和污水等都要重新设计和建设。特别是电源走线因受小区场地及结构限制，需绕线施工，红线外的电源也要交集资费和外电源的建设费，此项单方成本就增加了104元/平方米；红线外的热源费也要花费545万元，单方成本比幸福家园增加了60元/平方米；而幸福家园三期是在一二期基础设施较完善的基础上继续建设的，红线外的水、电、气、热源工程无需过多资金投入，只需投入红线内的基础设施建设费，故成本低，又建筑面积比浩运园要大，分摊单方成本比浩运园还要低。（2）浩运园设立了地下机械停车设备，已发生的费用为182万元，单方成本为20元/平方米，而幸福家园三期没有此项支出，这也是浩运园比幸福家园三期要高的重要原因之一。五、浩运园项目销售收入1、浩运园A、B、C住宅项目共销售房屋926套，销售收入共计65,823万元，建筑面积单方收入为7,270元/平方米，销售面积单方收入为9,153元/平方米。2、配套楼白楼建筑面积为6224平方米，销售金额为49,790,160元，建筑面积单方销售收入为8,000元/平方米。六、浩运园项目盈利1、浩运园A、B、C住宅项目销售收入65,823万元，营业税（5.5%）3,620万元，目前实际发生成本为51,680万元（含地下车库），则利润总额为10,523万元，扣除所得税（33%）后净利润为7,050万元，销售利润率为16%，销售净利润率为10.7%。为了后续完善项目，预计可能发生浩运园东侧市政代征地腾退、红楼过街楼的内装饰、地下车库消防改造（含后续要建设的机械停车位）、热力分户计量改造、燃气管线维护、高基变电室维护以及污水管线和道路维护等项目的费用，财务对其成本预提了2,605万元。若加上预提费用，A、B、C成本为54,285万元，则利润总额为7,918万元，扣除所得税（33%）后净利润为5,305万元，销售利润率为12%，销售净利润率为8.1%。2、配套楼白楼销售收入为4,979万元，营业税（5.5%）为274万元，成本为3,406万元，则利润总额为1,299万元，扣除所得税（33%）后净利润为870万元，销售利润率为26.1%，销售净利润率为17.5%.3、从浩运园整体项目看，以上两项总收入为70,802万元，总成本为57,692万元（含预提费用2605万元），营业税共计为3,894万元，利润总额为11,822万元，扣除所得税后净利润为7,921万元，销售利润率为17%，销售净利润率为11%。4、以上盈利指标还未计算地下车库和与大屯派出所所置换的旧楼两项资产所能带来的预期收入。总之，我公司在浩运园项目的运作上可以说是成功的。这不仅为我公司赢得了较高的利润，创造了很好的经济效益，为股东赚取了更多的投资回报，还树立了良好的公司形象；通过浩运园项目的开发建设，我们建立、健全了相关规章制度，积累了丰富和宝贵的经验，特别是在招投标和成本管理两项重要工作中更加严谨、高效，为我公司今后房地产项目的开发奠定了良好的基础，增强了信心。北京金第房地产开发有限责任公司合同造价部2009年3月4日