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一级土地开发的财务管理思考

――XXsfo_jt

一、 收入管理
一级土地开发收入的取得及筹划是从使企业获得较高回报及长期可靠的收入出发，主要从收入的取得方式、经营性土地拍卖筹划、长期合作三个方面进行：

1. 收入取得方式的管理：
l 经营性土地拍卖收入是一级土地开发收入中最为重要的组成部分，是一级土地开发利润实现的核心，通过与政府部门对收入分成方式、比例、期限、土地供应量的商谈，使之收入最大化。同时注意土地供应量指标在整个开发期间的分配可以做为公司收益的“调节器”，为上市公司利润筹划提供一个途径。
l 政府补贴及税收返还收入。各种政府补贴、行政事业收费的减免及税收地方所得部分的返还是一级开发获取利润不可或缺的部分。各种行政收费包括但不限于：城市规划设计费、测量费、房屋安全鉴证费、白蚁防治费、房产测绘费、房地产交易费等。一级土地开发区内招商引入项目缴纳税金返还给XX或与地方政府分成也可以做为一个谈判的内容而增加收入。对于地方政府的补贴和税收分成建议财务处理为“长期应付款”进行专款专用，不进入收入总额，这样可以一定程度上节约营业税金。
l 公用设施及临时设施有偿出租收入。在条件许可的情况下，并得到政府同意的情况下，对部分公用设施采用BOT（建设－经营－转让）模式，形成长期经营收入或出租收入。
l 物业管理收入。与政府协商，将一级土地开发后的公园、体育场馆或开发区内的各二级开发商修建的小区等统一由XX公司提供物业管理，实现物管收入。
l 一级土地开发区醒目位置广告费收入。对仍然在施工过程中的建筑物外墙、围墙或高层醒目位置，有可能在短期出租实现广告收入。
l 对一级土地开发区内的建筑企业实现营业税由公司统一代扣代缴，获得税务机关的代扣代缴手续费返还。
l 提高农迁房区域的容积率，增加土地利用效益。

2. 经营性用地拍卖管理：
l 筹划、规划时根据当地经济状况，对一级开发区域内土地中的住宅、商业、工业进行系统考虑后，规划合理的各类经营性用地面积实现收益最大化。
l 对住宅项目类型和商业项目类型土地的出让时间进行策划，结合项目资金、市场需求、未来发展趋势状况综合考虑先拍卖住宅项目的土地还是先拍卖商业用地或工业用地。

3. 长期合作：争取做到项目结束后，能继续为集团产生长久、稳定的利润和现金流。
l 通过一次一级土地开发寻找深化合作机会。如在一级开发区内建能源中心，统一提供电力、空调，集团负责经营（可采用BOT方式）。
l 物管收入及公用设施、商业中心、写字楼等的长期出租收入。
二、 成本费用管理
一级土地开发的成本费用包括：建造成本、营业费用、管理费用、财务费用、项目报废损失等。其中建造成本主要是从设计、招标、施工管理等方面节约；其他费用主要是通过实行行之有效的预算管理来控制，做到该发生的费用控制使用、不该发生的费用杜绝发生。

1. 建造成本管理：
l 制定一级土地开发整体投资概算，各项目在概算范围内尽快完成预算，并严格将投资控制在预算范围内。
l 严控设计关。建议对设计环节采用限额设计，根据投资概算细化到各项目，设计时各项目的投资不得超过概算。
l 通过一级土地开发区内项目与周围设施的综合考虑，减少公用设施、配套设施的修建。
l 进一步设计优化，降低建造成本。
l 在项目建造过程中，严控设计变更。
l 招标环节。争取获得自主招标权，降低建造成本，此招标权包括但不限于施工队招标、监理公司招标、大宗材料采购招标。特别应该考虑成立集团招标中心，对具有普遍意义的重要重要事项签订战略合作协议如：建筑企业、电梯等，以便获得充分的议价能力。
l 对一级开发区内各项目的主要材料可以考虑采取甲供料，实现建筑成本的节约。
l 做好原材料未来发展趋势的预测，合理调配资金，对处于价格上涨通道的大宗材料可以进行适度储备，节约成本。
l 尽量使用新能源、新工艺、新材料降低成本，树立环保品牌。
l 建立各项目成本分析制度，通过比较施工图预算、实际成本、工程款给付，了解工程进度、款项支付和成本控制的好坏。
l 做好农迁房的建设与拆迁安置时间的配比，并考虑政府态度、资金、原材料上涨、未来安置成本增加的可能性等因素，使效益、效率、政府关系达到最优。

2. 营业费用和管理费用管理：
l 营业费用、管理费用管理实行预算管理制度，通过严格的预算管理降低费用，提高费用产生的效益，预算应该采用滚动预算的方式。
l 一级土地开发为政府的政绩和形象工程，努力争取与政府的宣传部门、旅游部门等相关部门共同进行宣传推广。一方面节约集团资金；另一方面是集团与政府形象双赢，并提高集团土地拍卖收益。
l 严格一级土地开发费用预算的内部控制制度的执行。

3. 财务费用管理：
l 条件许可的情况下，采取银行招标模式。通过银行间的相互竞争降低财务费用，获得更好的资金使用条件，减少限制性条款。
l 尽量签订最高额担保或抵押贷款合同，依据一级土地开发项目的资金需求在总额度内拿贷款，避免贷款资金闲置情况的发生。
l 做好资金配比工作。鉴于项目贷款和流动资金贷款各自的优缺点，根据土地开发预计现金净流量，合理安排项目贷款及流动资金贷款的比重。
l 积极采用银行承兑汇票等结算手段，延缓资金支付并获取资金利息收入。
l 利用银行产品获得较高利息收入，降低财务费用。如：通知存款、协定利率存款、银行对公金融产品等。
l 抓紧一级土地开发项目拍卖资金的回收，推迟各种款项的支付。
l 利用当地条件，申请国债资金。部分旅游景区或环保条件苛刻的地方，一般都有国债资金项目，把国债资金引入一级土地开发项目里来，降低融资成本及投资成本。如：污水处理厂的建立就可以通过当地政府申请国债资金，由一级土地项目公司补足部分资金代建。

三、 税费管理
一级土地开发需缴纳的税费主要有：营业税及附加（5％的营业税、教育费附加3％，城建税依据项目所在地的税率）、企业所得税25％、印花税等。鉴于一级土地开发在税法中存在大量的未明确内容，怎样与税务机关做好协调沟通，并利用目前规定的优惠政策减少税费支出是做好成本节约的一项重要工作。

一级开发不同于简单的房地产二级开发，一级开发讲的是与政府建立长期的合作纽带，获取中、长期的利润，而不象二级开发售楼后带走利润，不形成任何资产。因此，一级土地开发首重与政府的合作，同时把不让政府为难做为指导原则。

2008-4-22