福田华强片区房地产调研报告样本.doc

房地产片区市场调研汇报福田华强片区调研汇报星彦地产顾问实习生：卓泽俊完成时间：-3-2华强北华强南片区研究汇报目录：一、片区范围31、华强北区2、华强南片区：2、华强南片区：二、片区发展定位41、华强北片区发展定位2、华强南发展定位三、片区经济分析41、人员组成情况2、商业形态3、土地供给四、片区房地产市场研究51、房地产发展历史回顾2、房地产现实状况分析3、区域住宅市场特征五、片区房地产三级市场概况分析201、租金价格水平（元/平方米）2、三级地铺分布分析六、片区房地产发展SWOT分析211、优势（S）2、劣势(W)3、机遇（O）4、威胁(T)七、对本片区房地产市场未来展望221、资源贮备2、产品策略3、价格策略一、片区范围本片区北到红荔路，南到滨河大道，东面到上步路，西至华富路-福田路。属于深圳中心地带。本片区被深南大道分成南北两个片区，两个片区在业态，人员组成等方面全部有很大不一样和区分。1、华强北区：1) 深圳最副盛名商业区之一。东南亚最大电子市场集散地，全国专业市场，行业协会和企业最集中地方，80万平方米商业面积，12万从业人员，每日近60万人流，和北京王府井、上海南京路、广州北京路合称中国四大街，而华强北商业街区每平方米面积平均营业额一直居全国第一。依据相关政府汇报指出，将对华强北进行全新计划，建成现代商务、电子产品、百货零售、健身用具、华夏风情美食、青春大本营、名牌精品展示、文教旅游服务共8大专业街区；同时在街区中依不一样特色建立9条特色街，使华强北商业街区形成条块分明，点线面结合鲜明商圈形象。2) 该片区计划很好，关键由赛格、华发、现代电子、中国彩电和中航集团五大国有资产瓜分，街道比较整齐，形象很好。片区内有上海宾馆、赛格广场、群星购物广场、格兰云天等著名物业。2、华强南片区：1) 在深南大道南面，和华强北区隔深南大道相望。在沿深南大道一侧有大量高级写字楼如世贸广场、北方大厦等。然而本区整体素质不如北区高，缺乏早期计划，大量农民房和早期集资房充斥其间，城市街道较窄，形象较差。一直以来华强南以其大量居住物业作为华强北一个辅助区域，大量华强北私人商贩、工作人员、和企业白领等白天在北区上班，晚上南区住宿，形成一个互补格局。华强南繁荣和兴旺关键依靠华强北兴旺。当然华强北稳定也需要华强南支持和衬托。2) 在本片区中深南大道两侧繁荣程度最高，物业水平和物业形象也是最好，而对应租金水平也是最高，集中了大量商业、电子、和大企业企业集团。因为深南大道辐射，华强南北全部相对比较繁荣，而华强北因为自己商业能量，也向外强烈辐射，华强南就在这种双重辐射下繁荣。二、片区发展定位1、 华强北片区发展定位1) 华强北片区因为其一直发展关键是电子产品，在深圳，一提到电子产品立即就会想到华强北赛格广场，华强广场等，而这两个广场全部是在华强北中心区域，另外，在华强北众多大厦中，有大量生产电子产品企业如赛格，华强集团，桑达科技，中航集团等，同时这里也是全国一个电子集散地，大量从事电子产品经营和流通商人在这里聚集。所以，深圳市政府一直把华强北往电子集散地这么一个地位上推进。同时，因为铜锣湾百货、群星广场、天虹商场、女人世界等著名商场在这里集中，商业购物十分繁荣。天天60万人流聚集在这么一个小小地方，商业机会巨大。所以，依据这么一个自然商业形态，政府要把华强北打造成为深圳第一商圈。2) 所以，华强北关键发展是商业广场物业，商住物业和写字楼物业。片区关键功效是商业贸易。2、华强南发展定位1) 华强南和华强北中间隔了深南大到，和历史原因，华强南没有形成华强北那样电子或商业购物商业气氛，但因为它临近华强北，受到辐射十分强烈，所以，一直以来，华强南全部是一个偏重于居住区域。该片区内有上步南生活区，南园新村，福华新村等大型生活区。同时，该区集中了早期深圳建设大量集资房和商品房，建设银行，工商银行职员宿舍就在这个区域，同时，靠近滨河大道大量农民私房也在这个区域内。大量人集中在这个区域生活，且这些人关键就在华强北工作或做生意。2) 所以，华强南定位是生活娱乐等辅助功效区。三、片区经济分析1、人员组成情况1) 华强北区有常住人口810万，华强南区有58万。在这些常住人口中，大部分是在该区域从事电子产品买卖活动私人老板，华强北商圈内购物商场内私人商贩，周围写字楼里工作人员，和在上步和罗湖地王商圈内人员。在华强北区，关键就是白天在周围从事商业活感人员，而华强南区也关键是在北去工作人员。这些人收入中等偏上，有些私人老板很有经济实力，但她们工作和生意使她们必需留在周围居住。2) 华强南区还有部分人员是在其它地方工作，住在该区集资房和早期商品房内人员。这部分人员收入属于中等偏下，没有或正在准备换其它地方居住，她们有购房需求，但可能不含有在本区购房实力，所以，她们关键考虑到房价稍低其它地域购房。2、商业形态1) 在华强北最多就是电子产品相关销售、物流等行业。第二位是商场购物。第三位是餐饮娱乐。2) 华强南关键是餐饮娱乐和服务业。3、土地供给现在来看，本区土地储量不多，且基础全部已经开发。尤其是华强北区，土地基础全部已经为几大国有企业所瓜分，基础没有能够供出让和开发土地贮备。而华强南区能够开发土地也极少，以后土地提供另一条路径就是进行城中村改造和旧城改造所得到土地，即便如此，土地存量仍然极少。四、片区房地产市场研究1、房地产发展历史回顾1) 本片区历史上是深圳有名工业加工区，大量国有企业在该片区拥有大量厂房和工业用地，因为其位置紧邻最先经济繁荣罗湖区，所以除了工业加工区外，该区也形成了一定居住气氛，住宅开发也有一定发展，在该区有东园生活片区，南园生活片区，上步南农民村，南华新村，和福华新村等大型居住区，另外，建设银行职员宿舍，工商银行职员宿舍等集资房也在该片区，所以住宅房地产在该区域一直有发展。2) 伴随城市发展和中心地带不停西移，和政府有意识计划和推进，该片区逐步成为城市又一中心地带。工业厂房和企业逐步迁移出该区域，而其北区逐步发展成为电子集散地和商业购物休闲中心，而其南区因为历史和地理原因，一直以居住型区域出现，居住气氛越睐越浓厚，同时餐饮、娱乐等和居住亲密行业大量聚集，如南园路繁荣等。3) 在经济发展和城市定位日益明确情况下，该片区发展了大量写字楼物业和商业物业，如赛格广场、群星购物广场、中电大厦、深圳能源大厦、华强大厦、世贸广场、天虹商场、科技大厦、北方工业大厦、电子科技大厦、华联大厦等。同时，居住物业也有发展，格兰晴天、城市E站、城市100、玮鹏花园、南华花园、嘉汇花园、鼎盛时代花园等，房地产发展基础和经济和社会发展吻合。2、房地产现实状况分析1) 片区关键在售住宅楼盘（皇御苑、汇港名苑、皇庭世纪原来不在华强南片区，但其离华强南片区较近，且全部在滨河大道上，和本企业项目华强新城存在一定竞争关系，所以一并研究）项目名称东方时代片区华强北地理位置华强北路，远望数码城对面配套设施周围多种生活设施俱全，有会所。交通条件十分便利，深南大道，华强路有大量多种交通工具发展商东方广场实业代理商中原物业物业管理崇德物业管理费3.98物业规模占地面积建筑面积容积率绿化率总户数6000100510车位数260实用率80分布2栋22层户型户型建筑面积（平方米）户数（套）户型百分比（）单房23-35153301130-44255502244.18-6866133277.2134742开盘时间040301销售率内部认购了200套左右价格起价10000均价13000最高价卖点华强商业最繁荣地段，便利交通用户类型华强北（集中于周围商厦）私人小老板和部分白领综合评价该项目置身于华强北最繁荣地段，且是茂业百货上盖，表现了楼盘地段优势。定在华强北名片，是其高价格另一关键保障。户型集中于小户型时间04.02.23时间04.02.19项目名称城投福滨苑片区华强南地理位置福田路和福华路交界处配套设施商场、餐饮、娱乐相当发达，但需要步行一段距离，约5分钟，本身有会所交通条件3，6，216，421，422，442，发展商城投集团代理商中原物业物业管理城投物业企业管理费物业规模占地面积（平方米）建筑面积容积率绿化率总户数6074.3291504.80254车位数215实用率80分布2栋26层户型户型建筑面积户数户型百分比单房112268，80-841094332104，1131455742开盘时间03.11.29销售率96价格起价5800均价7000最高价8000卖点中心公园，离上海宾馆商业圈较近距离。用户类型当地居民，二次置业者，周围写字楼白领综合评价闹中取静感觉，离中心商务区合适距离能够让人忘记烦恼。周围比较平静，环境优美，适合居家。时间04.02.23项目名称金茂礼全部片区华强北地理位置振兴路和兰光路交界处配套设施周围有完善生活配套。本身有会所。交通条件处于片区路上，需步行约3-5分钟座公交车，当离周围商厦较近发展商中国兵器装备集团企业代理商德思勤置业物业管理阳光酒店管理费3.2物业规模占地面积建筑面积容积率绿化率总户数1980330006.750780车位数180实用率76分布1栋27层，1栋32层户型户型建筑面积户数户型百分比单房23-36494631141-47258332252-623143242开盘时间03.11.1销售率75价格起价7300均价8200最高价9100卖点地段投资价值，酒店式服务，高贵外观用户类型华强商厦私人老板，当地和其它片区投资客综合评价楼盘本身素质较高，硬件设施很好，有高贵外观，户型瞄准小户型，大打投资牌，并推出SOLO概念，销售看好！时间04.02.23项目名称纬鹏花园（时代全部会）片区华强北。科学馆地理位置振中路和上步中路交界处配套设施银行、商业购物方便，餐饮娱乐稍差交通条件华联机场专线，34，8，12，25，发展商深圳纬鹏实业代理商世联地产物业管理熊谷物业管理费3.5物业规模占地面积建筑面积容积率绿化率总户数34604.722500004.6301794车位数794实用率80分布3栋31层户型户型建筑面积户数户型百分比单房1146.8246.93359202277.777.9010766032101.26101.523592042开盘时间02.12.01销售率90价格起价7000均价8300最高价10000卖点成熟生活大小区，该区大花园，便利交通，适合居住环境用户类型有一定积累以居家为主周围用户，部分罗湖用户。综合评价有较方便交通和很好位置，但离华强北商圈有相对较远距离，投资价值不高，而大小区适合居住这个特点很显著。时间04.02.20项目名称皇御苑片区福田。皇岗口岸地理位置福田南路和滨河路交界处配套设施周围配套极少，关键依靠自己大小区配套和会所，相对不方便。交通条件有直接通往香港BUS，但到深圳市区交通不便，需步行座公交车发展商皇城地产代理商中原地产物业管理国贸物业管理管理费3.5物业规模占地面积建筑面积容积率绿化率总户数3000车位数实用率80分布15栋高层户型户型建筑面积户数户型百分比单房112260.48716.191650553285.9586.61,112.13-122.4213504542开盘时间销售率80价格起价4900均价7200最高价10000卖点二十四小时通关，过往香港十分方便，人行天桥直接到过关大厅用户类型香港用户，在香港上班深圳居住人，深港家庭综合评价在皇岗口岸该项目，把关键销售目标定位香港用户，营造居家气氛，小区规模大，花园面积大，价格现对廉价。时间04.02.23项目名称城市千千汇片区华强北地理位置振华路和华发北路交界处配套设施周围属于华强北商业繁荣区，生活配套全方面。自己有花园。交通条件5分钟步行旅程内有红荔路公交车站，深南大道公交车也多。发展商深圳桑达电子集团代理商同致业代理物业管理桑达物业管理管理费3.5物业规模占地面积建筑面积容积率绿化率总户数4500391106.550308车位数280实用率80分布1栋U型25层户型户型建筑面积户数户型百分比单房1153-6392302270-1111956032108-127311042开盘时间03.10.28销售率85价格起价6800均价8000最高价9600卖点地段优势和完善生活配套用户类型周围生意人和小老板，部分投资客综合评价在华强北关键商业圈里，离铜锣湾百货很近，但有一点距离，闹中取静，是一个理想选择。外观较一般，有点象宿舍，档次不高。时间04.02.20项目名称皇庭世纪片区福田。新区委地理位置益田路和福民路交界处配套设施小学，商场，餐饮娱乐设施全。会所和永池交通条件15，28，103 k113，202发展商恒浩投资代理商置业国际物业管理港庭物业。管理费2.8物业规模占地面积建筑面积容积率绿化率总户数82300007.31002045车位数812实用率83分布9栋2933层户型户型建筑面积户数户型百分比单房1140466143022536410225032761224092042开盘时间03.09.06销售率85价格起价6200均价7200最高价8200卖点成熟生活配套和生活气氛，中心区大小区，精英青年城用户类型讲求生活品质白领，企业主，高级管理人员综合评价在当块片区绝正确大盘，成熟生活配套，教育、餐饮、商业全部齐全，生活气氛十分浓厚，是居家好地方。销售十分火爆，楼盘定位较正确。时间04.02.19项目名称城市杰座片区华强南。上海宾馆商圈地理位置福田路和福华路交界处配套设施购物、餐饮、娱乐十分方便，自己有商场，旁边有小学交通条件比较方便，有3，216，6总站发展商深圳市信航房地产开发代理商置业国际物业管理莲花物业管理管理费2.8物业规模占地面积建筑面积容积率绿化率总户数5000500001020416车位数210实用率82.5分布1栋32层，2栋24层户型户型建筑面积户数户型百分比单房1142.1483202273.6421032106.251253042126.64210开盘时间03.10.12销售率95价格起价6000均价7500最高价8500卖点中心公园，地段，生活配套用户类型当地用户以居家为主，少数投资用户综合评价优美中心公园和繁荣地段，使项目居家十分舒适和方便。户型以1房和三房四房居多，使其用户关键是居住客，而也能够满足部分投资需求。时间04.02.19项目名称汇港名苑片区华强南地理位置滨河路和福星路交界处东配套设施自由超市、商场、美容、餐馆等配套。交通条件步行不方便，因为滨河大道阻隔使出行不方便发展商雁兴房地产投资代理商置业国际物业管理汇港物业管理管理费物业规模占地面积建筑面积容积率绿化率总户数1500车位数实用率分布户型户型建筑面积户数户型百分比单房2375511357552245-76525353275-1004503042开盘时间销售率价格起价6200均价7000最高价8000卖点用户类型综合评价该项目所处位置在滨河南，离皇岗口岸距离比皇御苑远，它销售仍然比很好，其销售策略值得我们学习。项目名称主力户型主力面积（平方米）均价（元/平方米）占地面积（平方米）建筑面积（平方米）总户数（户）管理费（元/平方米）用户特征东方时代单房、一房23-44130003000300005003.98周围商贩、投资客金茂礼全部单房、一房33-45.2682001980330007803.2周围商贩、投资客城市千千汇一房、两房53-11180004500391103083.5周围用户、投资用户玮鹏花园两房77.777.9830034604.725000017943.5二次置业者，周围居民，华强北商人深南大道城市杰座两房、三房73.610675005000多50000多4162.8收入相对很好，看好片区环境，周围白领福滨苑两房、三房80-11370006074.3291502542.8公务员、企业主和高级管理人员皇御苑两房、三房60.4122.4720030003.5香港用户、深港家庭。皇庭世纪两房53-647200823000020452.8城市白领、二次置业周围居民汇港名苑两房45-65730015003.0香港用户60，深港家庭，周围居民累计105972) 片区住宅市场在售楼盘统计分析。（表1）从上表能够看出，该片区在售楼盘分布比较均匀，华强北4个，华强南5个。竞争较为猛烈，但因为华强商业圈巨大经济实力和辐射能力，以上楼盘销售全部较正常，没有出现恶性竞争和销售十分困难情况。多个样本楼盘全部能实现比较正常价位，可见该片区住宅市场比较稳定，供给和需求相对较均衡，市场成熟，买卖双方全部能比较理性作出决议。3) 片区住宅市场潜在供给量分析：（表2）潜在供给量一览表项目名称总套数发展商（代理商）地理位置物业类型燕南路88号世联地产燕南路88号，和振华路交界处住宅城市公寓约340郎矩？世联地产燕南路和振中路交汇处住宅华强广场华强地产华强北路和二号路之间新亚洲广场新亚洲实业华强世界后面，二号路旁中航苑中航地产新亚洲地块旁商住华强新城约3100京基地产滨河路和华强路交界处，华强立交旁住宅经过以上统计表格能够看出，在该片区，潜在市场供给关键集中在华强北片区，只有华强新城项目在华强南。物业类型关键以住宅和商住为主，供给量也较大，能够估计未来两年该片区住宅竞争将十分猛烈，但土地存量分析我们能够看出，当地域在未来一段时间将没有土地能够供开发，而该片区经济将深入发展，对物业需求将连续旺盛。需求增加和供给相对固定，将推进该片区物业深入升值。所以，在短期内竞争猛烈，而长久来看多个竞争者全部会取得不错结局。3、区域住宅市场特征1) 户型特征从上面表1能够看出，华强北区户型关键以中小户型为主，以单房和一房作为关键户型项目占了3个。华强北户型特征分析：（表3）总套数单房1房2房3房东方时代510153255667金茂礼全部78049425831玮鹏花园17943591076359城市千千汇3089219531累计33926479641368397依据上表计算，华强北片区内在售楼盘中，两房和两房以下户型占了绝大部分，达88.3，这和华强北地段优势，地价高，租金高情况吻合，户型较小适合投资。华强南片区户型分析：（表4）总套数单房1房2房3房城投福滨苑254109145皇御苑300016501350皇庭世纪20456141022409城市杰座4168342135汇港名苑15007575525450累计72157577233482489依据上表计算，华强南在售住宅户型中，两房占46.4，三房占34.5，而单房和一房一共才占19.1，可见，华强南片区住宅物业偏重于居住，投资功效稍弱。2) 价格特征华强北价格特征（表5）起价均价最高价东方时代10000130000金茂礼全部730082009100纬鹏花园7000830010000城市千千汇680080009600平均价格7775937512175依据表1相关数据计算可知，华强北在售单位均价达9375元每平方米。华强南价格特征（表6）起价均价最高价城投福滨苑580070008000皇御苑4900720010000皇庭世纪620072008200城市杰座600075008500汇港名苑620070008000均价582071808540华强南片区平均价格7240元每平方米。华强北和华强南均价比较华强南北价格相差达2135元每平方米（9375-7240），表现了华强北作为商业中心地带地价较高，租金较高等地段特征。华强北整体价格高于华强南。另外，假如结合地图分析，能够看出，物业离深南大道距离对房价影响也很显著：离深南大道越近，价格越高，越远越低。展现中间高，两端低特点。3) 消费者特征在本片区置业用户，大部分是属于在华强北商圈工作、做生意人，也有部分投资用户，只有在靠近皇岗口岸周围部分楼盘，用户以香港人居多，如汇港名苑、皇御苑。因为现在商品房销售中卖方有意降低置业门槛，普遍推行低首期做法促进销售，所以，置业者年纪年轻化，尤其是小户型用户年纪愈加年轻，在销售过程中，各楼盘全部重视设计适合年轻一族产品和配套，酒店式物业管理被很多楼盘使用。4) 物业特征全部以高层住宅为主，且容积率全部高，通常全部在6左右，表现了该片区土地价格较高这一特征。5) 推售策略特征 华强片区在售楼盘推售策略大多利用低首期方法。这种方法以前在罗 湖小户型使用较多，而低首期在罗湖证实是很正确一个推售方法，所以，被华强片区楼盘所利用。五、片区房地产三级市场概况分析1、租金价格水平（元/平方米） 1房（单房）2房3房格兰晴天3500嘉汇新城40004500-6000城市E站4000-45005000-6500鼎盛时代55006500-8000广业大厦150035005000城市1001800-25004000-50006000-8500玮鹏花园150025003000-3500漾福居1600-25002500-4000彩云居150028003500汇港名苑1300-17003000鹏丽大厦29003000南华花园140025003500建设银行宿舍750-1300工商银行宿舍600-1500-2200南华新村6001500南园村500-7501500-2500 依据上表租金分布情况，结合地理位置分析，深南大道两旁物业租金最高。滨河路以南物业租金最低。2、三级地铺分布分析 三级市场活跃程度能够从三级地铺分布看出来。在华强北片区和华强南靠近世贸广场地方三级地铺比较活跃，地铺较多，交易也十分活跃，品牌地铺和部分非正式租赁中介全部有。而在上步南路、南园路沿线，三级地铺十分少，且供给弹性小，经过自己问询，当地能够供租客选择物业不多。相反是当地有大量早期开发商品房如南园新村、南华新村等，造成这种反差原因关键是当地房屋自住百分比较高。六、片区房地产发展SWOT分析1、优势（S）1) 区位优势华强片区从深圳整个地图和计划来看，属于深圳中心地段，而其东边是深圳传统市中心罗湖片区，而西边是深圳未来中心地域，所以，本片区含有地理上衔接深圳东部和西部功效，优势显著。本身来说，华强商业圈本身产业、配套十分完善，本身就是一个优势所在。另外，红荔路带来人流车流在本区西部和深南大道汇合，使本区区位优势愈加显著。2) 交通优势本片区是深圳交通最发达地域之一。东西向红荔路、深南大道、滨河大道三条深圳最关键关键交通干道全部经过本区。而南北向有上步路、华强路、华富路等城市次干道穿过本区，和东西向关键干道组成本区交通网络。不管是公共交通还是自己驾驶全部很方便。3) 本身配套优势本区属于第二批开发城市区域，计划很好，各项功效较完善和合理，配套较齐全，商业、餐饮、娱乐、教育、医疗卫生等比较合理，南北两个片区又在功效上相互补充，使本片区自成一体。2、劣势(W)1) 人口密度较大本片区在繁荣同时，人口数量巨大，人口密度十分高，由此带来大量问题，街道拥挤，各项公共设施负担过大，噪音大。2) 交通拥挤本片区商业活动繁荣同时带来交通拥挤，因为几条城市关键干道车流和拥挤人流，使本片区交通拥挤，尤其是在上下班高峰期间，交通拥挤情况愈加显著。3) 环境质量较差本片区缺乏公共绿地和植被，只在西部边缘有块绿地，噪音、空气、光污染等十分严重。4) 流感人口过多流感人口多，其中有大量三无人员或从事犯罪活感人员，犯罪较频繁。3、机遇（O）1) 伴随城市重心日益西移，紧邻罗湖本片区将愈加繁荣，经济多元化趋势越来越显著。而作为本片区标志性和支柱性电子产品集散地地位会得到深入加强和巩固。政府对本片区投入和计划力度将深入加强，各项公共配套将得到深入改善。交通拥挤等问题也正在深入处理。2) 地铁开通会大大缓解本区交通压力，改善交通拥挤现实状况，而城市管理和改造推进，有利于本区治安、环境等情况好转。4、威胁(T)1) 伴随本区土地开发，本区原来就十分有限土地资源将日益枯竭，将面临着无地能够开发局面。2) 地铁开通在缓解本区交通压力同时，将缩小本区和其它地域距离，人口流动将愈加猛烈，有出现本区空心化危险。3) 福田中心区建设将分流本区商业优势，对本区地位组成威胁，本区有成为第二个罗湖危险。七、对本片区房地产市场未来展望1、资源贮备因为本片区区位优势和经济优势十分显著，且不会轻易被替换，而土地稀缺甚至枯竭使本片区地产价格看高，开发商应该尽可能多取得本片区能够未来开发土地资源。2、产品策略高品质楼盘现在还没有出现在本片区，尤其是华强南片区，高端市场还是一个空缺，结合本区户型和消费者分析来看，高端中小户型在本区未来开发中应该是一个十分有利可图产品。3、价格策略因为该区价格普遍较高，且未来土地公共受道绝对限制，考虑该片区三级市场租金价格，在未来一两年内所开发项目，华强北能够达成8400-15000左右均价；华强南片区能够达成7500-9000左右均价。