四川南充城南世家项目市场调查建议及营销策划方案模板.doc

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目录前言 2 第一部分市场调研及项目分析 4 第一节宏观经济环境及房地产市场研究 4 第二节项目所在区域环境调查研究 14 第三节房地产消费需求情况调查研究 21 第四节项目基础情况 26 第五节项目总体策划思绪 28 第六节项目定位分析 29 第七节目标用户群体定位和分析 30 第八节项目定位 31 第二部分项目投资收益分析和财务评定 34 一、项目财务分析 34 二、项目定价模拟 35 三、项目敏感性分析 35 第三部分项目提议和项目策划 36 第一节项目运作思绪和运作模式提议 36 第二节项目开发策略提议 37 第三节建筑、计划策划提议 38 第四节环境景观设计提议 42 第五节项目营销和推广 43 第六节营销实施 57 第四部分：合作方法及费用 61 一、市场调研和项目分析 61 二、项目投资收益分析和财务评定 61 三、项目提议和建筑策划 61 四、项目计划设计提议 61 五、环境景观设计咨询 61 六、帮助人力资源整合和管理机制构建 61 七、成本和风险控制提议 61 八、构建开发和项目融资支撑系统 61 九、项目标营销策划和推广 61 十、销售代理实施 61 十一、物业管理提议 61 十二、其它开发商需帮助事项 61 后记 62 “城南世家”项目市场调查、项目提议及营销策划方案前言第一部分市场调研及项目分析第一节宏观经济环境及房地产市场研究一、宏观市场分析见解：两会后“房产调控”展现由“强”变“更强”发展趋势，将使得楼市发展发生根本性改变，以“关系民生”为专题房地产变革正在掀起。正文：伴随两会顺利闭幕，中国房地产“第三次宏观调控”开始开启。目前中国房地产业市场正处于特殊发展阶段，影响其价格原因和作用也比较复杂。依据两会精神，我们对房地产发展有以下分析。 1、政府目标明晰 “两会”期间政府高层频频表示，要控制房价，使得房地产市场调控目标明晰。不管政府原因、影响各方等原因还是社会百姓心理原因，最少百姓心理基础得到抚慰，即使房市还没有显现和兑现，但大家对政府工作汇报全部抱有很大期望。 2、房价温顺理性房地产市场宏观调控现在最关键工作就是控制房价。当大家看到政府在“两会”上汇报能够看出，政府是想动真格来稳定房价了，这么初衷很有把握控制房价，因为中国房地产业控制，政府人为原因是最关键原因之一，房价理性回归和温顺发展才是众望所归。 3、土地管限有度估量“两会”后，土地政策有效管理和监管力度会愈加强硬，土地每十二个月发放量依据各个城市需求情况有些增加。 “八大限”之前政府即使集中放了部分地，但大限以后土地市场管理还是比以前紧，这对开发市场确实有影响，进而影响着市场供求关系。假如需求不动，要控制房价，只能增加供给才能达成目标，但要增加供给就要放地，“两会”也已经包含到了这一点， “对供给用于商品房开发土地、市民解困住房土地、公务员住房土地要分别限价、管理和供给”，土地将采取更合理限制式科学控制管理模式。 4、政策恐慌渐去政策出台不会有“朝令夕改”了，也不会有那样“排山倒海”，但会有部分表现节能、省地和规范市场秩序政策、方法会陆续出台，如控制高级商品住房（别墅等）开发、激励中低价位住房开发、加强对中介市场管理、出台住房各项专题基金管理措施等。 5、重视引导需求消费需求引导工作不容忽略，重视引导住房大众消费已经成为政府和社会一项新历史使命。放松土地控制是不得已而为之，而且幅度十分有限，控制需求增加尤其是住房过分需求将被提上议程。现在人均住宅建筑面积已经超出26平方米，如此下去用不了几年小康居住目标就会实现。住小不是好事，住太大也不是好事。正如董藩先生所说：“别墅生活在中国将永远是异邦情调，不适合国情；住房越开发越大、买了不住等问题再不重视将给未来社会发展买下隐患，最终咽下这个“苦果”还是全体人民。“不认可房地产业支柱地位不对，过分倚重房地产业拉动经济增加也不行”。 6、建设保障体系 “住房保障”曾一度在政府业绩词典里消失了，各级政府全部津津乐道于住房制度改革成绩。经济适用房被媒体炒得更像一场闹剧，海内外学术界无情批判更让政府不得不反思。一个亲民政府不能不关注民意，再加上控制房价压力巨大，于是部分地方政府开始主动兴建经济适用房，并开发或收购廉租房。但也会有部分地方政府开始探索货币化补助问题，货币补助才是住房保障发展方向。 7、理财观念升级穷人关注保障，而富人则关注理财。地产股和地产投资投资博弈让大家学会和升级了理财观念认识。房地产理财观念已经深入人心，光靠行政方法不行，立法手段必需登场了！ 8、落实政策实施政策落实，如各级管理制度和监管政策落实等，是房地产业是否能理性发展关键十二个月，人为原因关键是落实，只要政策落实到位话，相信房地产一定会有序、健康、理性、快速发展。 9、外商进入抢滩，有意进入内地市场海外房地产开发企业将开始进行前期调查、准备、选址，研究内地房地产法律和开发项目定位，和和内地各方合作问题。对开发商来说，是“狼”要来了，但对消费者可能是好事。再次地宏观调控后，内地房地产市场在土地拍卖、投资立项及配套费用收取上将愈加规范，投资程序也愈加规范、合理，这增加了外国投资者进军中国市场信心。，“和狼共舞”群体正在快速扩大和快速地发展着。综述：以上分析，目前楼市情况，仿佛如一场吹暖大地春风来临，并在未来将连续经受着这股春风影响。假如说一定要给这股三月春风命名，“两会后调控”无疑是最贴切代言。实际上，“调控”中国楼市从开始，到仍将连续，必将对中国楼市产生更强劲冲击。而这股“两会后调控”趋势也会由“强”更“强”发展趋势，将使得楼市发展发生根本性改变，以“关系民生”为专题房地产变革正在悄然掀起。这也是我们这期见解关注两会关键原因。两会期间对包含房地产领域引发民生问题讨论，让房地产界能够清楚地感觉到，“两会后调控”将愈加关注包含一般老百姓居住民生问题处理。而“民生”问题在这期间开始被越来越多开发商所认识。已经有房产界大腕名人在博客上表示，“两会后调控”关键，就是“处理民生问题，顺应民意”。从去年“90平方米户型必需占总开发量70%”调控政策看，“两会后调控”肯定将出台类似更正确、更到位处理民生问题最关键手段。而要顺应“两会后调控”趋势，开发商只有主动帮助政府去处理民生问题，才可能取得更多发展机会。以往“任大嘴”之流企图经过声势浩大争论去影响楼市作法，在民生问题面前肯定会遭遇更大打击。理性开放商更应该顺应形势，改变之前开发策略。真真正正地研究适合老百姓房屋开发，比如针对70%、90平方米这么技术问题，去研究90平方米户型到底怎样才能做到最合理、最经济。又比如说，主动参与政府经济适用房或限价房建设，开发更多适合中低收入家庭居住产品。 “两会后调控”将促进房地产进入“民生时代”，担负着更多社会责任房地产开发商有更多机会去实现“处理民生问题，顺应民意”目标。二、南充房地产市场分析㈠、南充概况南充市在四川盆地东北部，嘉陵江中游，东邻达川市，南连广安市，西和遂宁市、绵阳市接壤，北和广元市、巴中市毗邻。幅员面积12494平方公里。辖顺庆、高坪、嘉陵、西充、南部、蓬安、营山、仪陇、阆中五县三区一市。有180个镇、302个乡。总人口726万，市区面积50.5平方公里，市区居住人口66.9万。 “十一五”发展总体目标是根据构建“川东北区域中心城市”要求，坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，把提升人民生活水平和促进城市战略定位，立足科学发展，突出产业支撑，加强城镇地域生产总值在基础上翻一番。基础奠定川东北产业聚集中心、商贸物流中心、科教文卫中心、金融中心和交通、通讯枢纽区域地位；基础建成嘉陵江中游生态屏障。㈡、南充房地产概况 1、南充房地产总结 1）房屋供给情况，南充市辖三区商品房住宅供给有所增加。市辖区商品住宅房同意预售套数为10100套、面积122.32万平方米，同比分别增加20.36%、18.13%，商品房供给呈以下特点： a、商品房住宅供给一减二增。一减：高坪区商品住宅品准预售套数726套、面积8.35万平方米，同比分别降低38.83%、42.88%。二增：嘉陵区商品住宅房同意套数3505套、面积41.02万平方米，同比分别增加61.14%、38.67%；顺庆区因为滨江名城、天地山水、虹桥水岸、明宇帝壹家二期等中大盘上市，增大了房源供给量，整年商品住宅房同意5869套、面积72.95万平方米，同比分别增加16.71%、22.93%。 b、商品住宅房供给区域性突出。市辖区套内面积销售单价低于1000元/㎡成交套数为114套，占商品房成交总套数0.89%，关键集中于高坪区；套内面积销售单价在1000—1500元/㎡成交套数1294套，占商品房成交总套数10.09%，大部分集中于高坪区和嘉陵区，少部分集中于顺庆区；套内面积销售单价在1500—元/㎡成交套数9946套，占商品房成交总套数77.57%，大部分集中于顺庆区和嘉陵区，少部分集中于高坪区；套内销售面积单价在—2500元/㎡成交套数737套、在2500元/㎡以上成交套数为737套，分别占商品房成交套数5.75%、5.7%，均集中于顺庆区。 c、电梯公寓投放量显著增加。，锦绣北湖、北湖盛景、凯旋帝景等大量电梯公寓将上市，电梯公寓供给量占商品房总体供给量比重将大幅增加。 d、商品房套均面积略有下降。市辖区商品住房套均建筑面积122.43平方米，比降低1.01平方米，其中顺庆区商品房套均建筑面积128.09平方米，比去年增加1.55平方米；高坪区商品房套均建筑面积118.3平方米，比去年降低8.7平方米；嘉陵区商品房套均建筑面积116平方米，比去年降低1.65平方米。 2、现在土地供给情况从现在城市发展情况来看，顺庆区土地供给关键集中在以新政府中心和老城区之间一带，嘉陵区土地供给关键集中在火花镇一带，高坪区土地供给关键集中在上东坝大桥一带。依据国土资源了解，在确定供给商品房开发用地700亩左右。实际加上其它已取得土地转入商品房开发使用，估计，商品房开发用地将会在1500亩以上。 3、现在政策分析房地产无疑是一个政策调控年，房地产行业将是政策导向下实施年。在中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态形势下，房地产行业能够说正处于变革前夜。在住房供给结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等等政策导向下，房地产行业将逐步离别高利润时代，强化企业治理、重视品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为寻求长久发展房地产企业关重视点。展望房地产，我们认为： 1）、政策调控实施力度将加大。面对关键大中城市不停上涨住房价格，在政府出台一系列调控政策基础上，国务院、建设部等多部委于5月出台国六条及其15条细则调控住房供给结构、房价和投资投机性需求，以后并针对外资准入、土地控制、等出台很多相关政策，政府对房地产行业调控力度显著加大。从目前房地产形势来看，政府调控效应即使有所表现，但房价上涨趋势和房地产行业很多不合理问题并没有得到有效控制，国务院更是组织多部委赴全国检验房地产调控落实情况和调控效果，相信将深入加大政策调控实施力度，假如房价上涨势头不能得到有效遏制，则深入调控政策出台可能性就比较大。 2）、房地产开发投资增速将放缓。在政府控制房价、调整住房结构、加强土地控制、信贷控制影响下，房地产开发投资增速将受到影响，尤其是在目前中国经济面临战略性结构转型（将经济增加动力从投资和出口向个人消费方面倾斜）背景下，对其它很多关键行业拉动效应显著房地产投资将受到政府严密控制。控制房地产信贷规模、提升房地产信贷门槛、提升贷款利率等将是政府可能采取方法，而房地产销售面积增速放缓和从严政策调控将使得不少从其它行业进来开发商和部分资金链担心开发商逐步退出或收缩战线。在这种背景下，我们估计房地产开发投资增速可能会放缓到15％左右。 3）、住房供给结构继续调整，一般住房和经济适用房供给将增多。房地产调控中对住房供给结构提出了具体90/70标准，国六条和国十五条导向就是关键发展满足当地居民自住需求中低价位、中小套型一般商品住房，继续抑制房地产投资和投机性需求。住房供给结构将继续调整，一般住房和经济适用房供给将增多，别墅等高端住房投资和供给将受到限制。 4）、土地管理愈加严格，土地增量供给控制更严，土地成本将提升，这也将加剧对于存量土地竞争。以来国家对土地调控政策之多为多年少有。不仅是在5月出台国十五条中对加大闲置土地处理力度进行具体标准制订，9月初，国务院更是专门下发《相关加强土地调控相关问题通知》,关键针对目前各地域在土地审批、用地集约管理、土地执法等方面存在问题进行有效治理及严格调控。以后，国土资源部又下发了《相关做好报国务院同意建设用地审查报批相关工作通知》，这些豆显示了中央对土地管理改革决心和深意，是对国务院28号文（《国务院相关深化改革严格土地管理决定》），国八条、144号文（《相关开展制订征地统十二个月产值标准和征地域片综合地价工作通知》）和国六条延续。这些政策指向将使得土地增量供给受到更严格控制，从而抑制房地产开发投资过快增加，并对快速增加中国固定资产投资起到降温效果。从近期陆续报道地方土地违规违法事件和不停从严政策方法来看，土地总体计划调整审批权限和土地出让金管理权限可能会上收，建设项目用地地管理将愈加严格。估计伴随土地供给闸门缩紧，如没有重大政策变动，则土地价格上涨趋势短期内难以出现改变。其次，增量土地资源供给紧缩，将会促进房地产行业愈加重视对存量土地资源整合，对存量土地竞争也将加剧。对于房地产开发企业来说，土地成本提升将是必需面正确现实。总来说，土地供给将愈加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业强者恒强局面将得到深入表现，行业集中度也将深入提升。 5）、政府继续实施紧缩银根政策短期内不会改变，房地产企业资金压力不容小视。 1－8月，全国房地产开发企业到位资金16285亿元，相比去年同期增加28.1％，其中中国贷款3584亿元，增加51％，中国贷款在资金起源中占比由18％上升到22％以上，而来自于定金和预收款比重则开始大幅降低，从过去4年来40％左右下降到约27％。更值得注意是，以来，定金及预收款首现负增加，这反应出现实是房地产预销售同比开始出现下降，房地产企业未来资金回笼压力在加大。估计，房地产企业面临资金压力风险加大。首先，从房地产开发资金起源组成方面来看，房地产开发投资中对于贷款依靠程度在加大；其次，从经济角度来看，投资和信贷增加过快是中国经济再度展现过热局面直接原因。也所以控制项目投资和紧缩信贷成为宏观调控着力点。以前8个月固定资产投资增速和信贷增速来看，即使增速有所放缓，但仍然维持在高位，政府继续实施紧缩银根政策短期内不会改变。在这种背景下，估计房地产开发企业未来面临资金压力不容小视。 6）、住房供求差距将缩小，价格成为关键原因。从目前各类调控政策来看，改善住房供给结构和稳定房价是关键关键点，改善供求关系和住房价格将仍是政府宏观调控关键目标之一。从房地产供给部分先行指标来看，实际供给量增加将有所加紧，不过，在政府宏观调控下，房地产供给增速将逐步出现放缓趋势；需求方面，经过几年快速释放自住性需求在高房价影响下将有所减弱；另外，住房供给结构调整将在一定程度上增加有效住房供给量，估计住房供求差距将深入缩小，而房地产价格将成为影响供求关系关键原因。相关房地产价格走势问题，因为政府行政干预力度较大，在目前阶段房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障属性倾斜，我们认为，政策在二者之间倾斜情况，将对短期内房地产价格预期产生较大影响，假如政策向社会保障属性倾斜是渐进，温和，则房地产价格增幅将稳中放缓，假如政策向社会保障属性倾斜是急进，变革性，则房地产价格短期波动将加大 4、房价走势估计南充房价总体来说上升比较显著，顺庆城区已经有部分电梯公寓展现，周围地域以多层和小高层为主，高层价格在2200—2800左右，多层在—2500左右；嘉陵区现在以多层为主，估计也将有高层投放入市，现在多层价格在左右，部分多层已经达成2500元/㎡，高层价格在2500元/㎡左右。高坪区现在以多层为主，房价在1800元/㎡左右。估计商品房房价将会继续上浮，上浮百分比将会缩小，估计在7%—12%左右。顺庆区部分高层房价将会达成3500元/㎡，南充市总体房价也会在元/㎡以上，在10月份左右，主力单价会在2500元/㎡。 5、现在项目开发情况从现在南充市房地产市场来看，房地产发展已经初具规模。中、高级次楼盘已经占据市场较大份额。现在开发商已经逐步树立了品牌观念，已经对产品（建筑、户型、园林景观、建筑质量、外立面风格）有了一定认识，并着手在项目中进行表现，使得现在南充楼市展现多种建筑、多种风格楼盘众多，形成百花争艳局面。现在，南充在开发和已开发项目项目关键有以下一个特点： 1）、中高级次楼盘比较重视营销，但不重视全程策划现在，南充房地产市场大部分中高级楼盘全部聘用南充、成全部、重庆等地营销代理企业进行销售，并在努力学习发达地域和城市营销手段，使得现在南充楼盘各个销售现场档次较以往有了较大程度提升，也是南充房地产代理市场愈加成熟，服务能力愈加完美。不过，一个项目不仅仅是依靠营销成功，而是经过对这个项目多方面（建筑、景观、工程、推广、销售、公共关系）全盘掌控，确保在每个步骤全部不出差错，才能使一个项目运作得很成功。所以，贯穿全程策划思想是很关键，这也是需要专业全程策划企业来整体运作这个项目。现在南充全程策划项目较少，但伴随市场发展改变，房地产市场运作难度也会增加，房地产市场也会越来越需要专业全程策划企业为其操作项目，使项目运作风险降到最低，使项目能够准期回报利润。 2）、已经开始重视产品本身营造现在，南充市房地产市场上商品房品质较高，房屋不仅仅是居住功效，还满足了购房者精神需求、社会交往和投资等较多需求。房屋品质越来越高，从花园小区到高层电梯公寓，从欧式风格到现代风格，已经多元化满足不一样年纪层次对精神、物质生活追求。更值得注意是大多数楼盘已经开始务实，不仅仅是在提出部分口号，而是在真正将概念落实，将本身宣扬生活方法逐步实现。就现在发展情况来看，地中海兰、香槟小镇等已经比较成功将国外高尚生活元素在楼盘中展现出来，而且基础上得到了市民追捧，而下一步，产品在设计上需要有更深文化挖掘和表现，需要更深对生活、人性探索，这些全部需要从开发项目中表现出来，所以需要愈加专业企业进行运作。 3）、外来元素较多，没有深入地挖掘本土文化现在，南充房地产市场欧风比较流行，关键表现在建筑外观、园林景观、案名、推广等方面欧化。其次是现代川西风格，关键表现在坡屋顶、色彩朴实。并结合了江南园林景观：小桥流水、亭台楼阁等特点，丰富了南充市建筑元素。现在设计在南充市比较受欢迎，也能够表现项目和购房者档次、品位，不过缺乏一个精神领域共鸣。 6、房地产市场估计 1）、房地产市场将愈加规范，排号、内部认购等收取订金形式将会深入被规范。对开发商前期资金需求将会愈加严格。 2）、南充市场房价将会深入攀升。现在，存在关键矛盾是大部分低收入购房者买不起房子和少部分高收入人群利用房地产进行投机行为之间矛盾。国家要处理这一矛盾第一就必需提升低收入收入；第二，供给充足土地降低部分房价。从这两方面来看全部是不太可能实现。所以，投机空间仍然存在，所以，房价上升空间也就仍然存在。伴随国家对房地产市场调控，经济适用房已经成为调控房价关键手段，不过经济适用房只能满足少部分人住房需求，对大部分外地打工者来说仍然不能满足，住房需求仍然较大。其次是开成本，尤其是土地成本和自有资金需求增加，所以，经济适用房出现并不会使商品房房价得到下降。 3）、多种概念、专题将会落实得更根本，本土文化将会得到发掘和利用。现在来看，多种概念炒作盛行，欧式花园、地中海风格、法国浪漫等等已经被尽情利用到各个楼盘当中，给人带来了美感和享受。和此同时，多种文化、专题楼盘建立起来时候，大家发觉自己仍然是南充人，自己仍然生活在南充，而不是地中海、法国、欧洲，而自己城市正在被外来文化侵袭，这种文化侵袭更多时候是表现在殖民主义国家。所以，伴随多种概念炒作慢慢冷却，更多是需要一个谦卑、虔诚态度发掘自己城市所在价值，并经过项目表现出来，让大家有根源性共鸣和自豪感。 4）、单纯销售代理市场份额将会深入缩小，全程代理市场份额将会增加。伴随开发难度增加，决定产品销售已经从销售步骤发展到项目整体运作阶段，更关键是前期产品设计和市场研究，只有做好了前面各个步骤才能为顺利销售提供保障。所以，更多有实力开发商将会愈加重视全程营销代理。第二节项目所在区域环境调查研究一、嘉陵区介绍嘉陵区为南充南大门，有着厚重历史文化和得天独厚旅游资源，现在正在打造省级品牌。关键风景名胜有龙蟠白鹭自然保护区、七宝寺、猪山风景区。二、嘉陵区房地产现实状况调查和分析 1) 项目区域市场发展概况 a、项目区域市场供给现阶段，嘉陵区下在销售住宅项目有：上层领地、水岸花全部三期、锦通·满庭芳、海山半岛花园、莱诗·柏林美墅、星宇·城南家园、世纪名扬、中虹·祥和丽景、水木清华、逸水兰庭、地中海兰电梯公寓、维多利亚、加州阳光、塞纳印象等项目，供给量是整个南充市房市供给量三分之一以上。 b、项目区域市场产品特点、价格和销售率关系经过调查分析得出，嘉陵区现阶段房产三大特点 ① 房价差异较大高区域：在陈寿路到长城路一带，这一带有较为完善市政配套，其均价在1850元/平方米左右。但锦通·满庭芳和海山半岛花园以其较大开发规模、特色园林景观和小区功效配套（如会所等）而价格稍高。大众区域：处于区城边市政配套相对较差嘉南路一带，其均价在1700元/平方米左右。低区域：处于基础上没什么市政配套茶盘路一带，其均价在1600元/平方米左右。长久以来，南充消费者基础上以顺庆区为中心，离顺庆区越远，其价格也越低，且价格差距比较大。而且，城市居民和周围农业人口习惯把顺庆称为“南充”，固有观念和嘉陵区长久落后农业局面造成嘉陵区房价一直处于一个较低水平，但伴随南充整体计划“北扩南移”，嘉陵区住宅供给市场逐年扩大，价格展现稳步上升趋势，估计至，整体均价将达成1800元/平方米，部分区域市场价格将突破元/平方米，可达成2300元/平方米以上。 ② 消费者对居住环境比较看重在同一价格段内，房价又有所差异，且销售情况也不一致。绿化、园林景观、工程形象、开发商信誉和实力、广告推广、营销策划等原因主导了销售优劣。在高价格段内，水岸花全部、锦通·满庭芳、海山半岛花园以能望见嘉陵江、坡地、园林等打动了消费者，尤其是锦通·满庭芳和海山半岛花园，因为有较大规模，打造出很好园林景观，即使价格比同类地段项目高出100-200元/平方米，仍然受到消费者追捧。而风格雅苑比之星宇·城南家园也是这种情况，风格雅苑市政配套比不上星宇·城南家园，但却以只比星宇·城南家园少40元/平方米价格，取得了良好销售业绩，只因为风格雅苑采取围合式建筑，留下了一个2亩左右中庭花园。 ③ 户型基础上全部是以三室两厅双卫错层为主，两室两厅户型呈上升趋势现在嘉陵区在售楼盘基础全部是以三室两厅大众户型为主，而且在设计上也相差不大，为消费者提供了较大选择空间，同时，因为伴随购房年纪年轻化发展，二室二厅户型也逐步兴起。可见，开发商在户型大小设计上基础上迎合了目前消费习惯和购置能力。不过，在细致户型设计和功效划分上，多个相对大项目做更出色，如锦通·满庭芳即使有一梯四户楼，但经过良好设计，有效规避了“通风、采光”等弊端。 2) 风险提醒和借鉴嘉陵区现阶段房产发展应该处于发展阶段，各开发商开发方向不是很明确，跟风情况较多，造成了特色产品稀缺，大家市场定位基础一致。所以，在该区开发，必需做出自己特点，以鲜明形象冲击目标用户，才能取得较高开发利润。三、项目所在地房地产现实状况调查和分析 1、项目周围房地产市场在售楼盘调查益欣·维多利亚项目名称益欣·维多利亚项目类型多层开发商南充益欣实业售楼电话 3880088/3880089 地理位置嘉南路183号（东风汽车企业对面）交通情况 3/14/17/24路公交车层数 6+1 档次中等付款方法一次性优惠2%/按揭无优惠售价最高 1868 最低 1500 均价 1800 建筑风格现代主力户型情况户型推出量售出量销售率 122.47 物业管理费 0.4（鑫隆物业）目标用户群周围城区、中等收入群体主力卖点交通便利、配套在区域内比很好周围配套嘉陵试验小学/南充客运站嘉州阳光项目名称嘉州阳光项目类型 6+1/电梯开发商联兴地产售楼电话 3679888/3880818 地理位置耀目路1号交通情况 3/14/17/24/旅2等几路公交车工程进度开工期 6+1已修2层完工期明年容积率绿化率 30% 密度层数 6+1/电梯17层档次中上等付款方法一次性/按揭/分期售价最高最低 1800 均价 1900 建筑风格现代主力户型情况户型推出量售出量销售率 48 88 99 物业管理费 0.5（多层）/0.9（电梯）目标用户群单身贵族主力卖点共管式独立产权公寓周围配套金童幼稚园、嘉陵一中、南充高中、农行、工行、合作社、步行5分钟到菜市、天天乐超市、小康超市、嘉陵区人民医院、武警部队医院世纪名扬项目名称世纪名扬项目类型 6+1/电梯（未定）开发商鑫宇腾飞售楼电话 3663566/3663577 地理位置茶盘路1段交通情况 3/14/21/路公交车工程进度开工期完工期年底交房（一期3栋）总建筑面积 60000 容积率绿化率 35% 密度 28% 配套设施儿童游乐场/成人休闲场地层数 6+1/电梯（未定）档次中等付款方法一次性/按揭/分期售价最高 1798 最低 1500 均价 1620 建筑风格现代目标用户群嘉陵区城镇周围主力卖点准现房周围配套光彩试验小学、菜市、光彩大市场、国税局水慕清华项目名称水慕清华项目类型别墅开发商川北鑫益房地产开发企业售楼电话 3632888 地理位置茶盘路交通情况 3/21/路公交车工程进度开工期底完工期总建筑面积 30600 占地面积 54亩容积率 0.85 绿化率 50% 密度档次高级付款方法一次性优惠3%/按揭无优惠售价最高最低均价 2980 建筑风格古典庭院主力户型情况户型推出量售出量销售率 178 186 260 物业管理费 1元目标用户群商人主力卖点独门独院周围配套凤哑山生态公园、光彩大市场、光彩试验小学、小型农贸市场祥和丽景项目名称祥和丽景项目类型 6+1 开发商中虹房产售楼电话 3669999 地理位置茶盘路、维康路交汇处交通情况 3/14/路公交车工程进度开工期底完工期总建筑面积 30950 占地面积 17676 容积率 1.74 绿化率 33% 密度 28% 配套设施儿童游乐场/三大专题景观层数 6+1 档次中低等付款方法一次性优惠2%/按揭无优惠售价最高 1860 最低 1450 均价 1750 建筑风格现代主力户型情况户型推出量售出量销售率 97 131 物业管理费 0.4 目标用户群嘉陵区城镇周围群体主力卖点宁静居家、繁荣不远周围配套凤哑山生态公园、光彩大市场综述：现在项目周围开发项目较多，但相对较零碎，没有形成片区效应，房价在现在南充市场来看处于中低价位（水木清华除外）。周围楼盘规模较小，档次较低，现在属于城市边缘区域。该区域有一定生活气氛，但生活档次较低，周围尚无大型、中高级次生活配套。四、市场发展前景分析伴随南充市房地产业发展，市中区和滨江路板块已经进入开发尾期，茶盘路一带将会成为未来1-2年开发烧点之一，伴随城南工业园企业不停进驻和西南交大中川学院兴建，该区域未来发展趋势是乐观。第三节房地产消费需求情况调查研究以下是我企业在年初在个售房部针对有意向购房人群进行市场调查和分析时间：3月取样地点：各售房部门口样品6570量：292 结论： 1、二次置业者居多，说明现在购房者对现在居住环境不满意 2、能够接收价格大部分在1600元以内，说明用户理想中房价和现在市场房价有一定距离，还需要做好市场引导工作 3、能够接收总价在15—25万之间 4、物业管理应该含有保洁、保安和公共设施维护功效。经过此表能够看出现在主力购房人群大部分全部有自住房屋，关键购房人群二次置业者居多。以后表能够看出消费者最关心多个方面为：小区环境、交通、价格和位置，这表明消费者购房需求已经从满足基础生活需要层面提升到追求精神需求层面。购房目标关键是对现有住房存在不满意，期望经过新置业改变现有居住环境。用户对商品房购置最看重多个方面为：价格、小区环境、位置、物业管理等多个方面，在开发商品房时，这多个方面必需相互协调，表现楼盘应有档次。经过价格能够看出现在南充市消费者最期望购置到1600元/㎡以下房屋，不过，从现在南充市场新开发商品房价格在1800元/㎡左右，有甚至突破3000元/㎡，所以，购房者期望得到价格和现实有一定偏离，再加上国家现在正在调控房价，下一步，房价将会愈加趋近理性化，各个项目标房价将会成为一个比较名敏感购房原因。以后表能够看出，现在市场准备购置房屋主力总价在15—25万之间，项目在开发房屋时应充足考虑现在主力购房群体购置能力，从而愈加好控制户型面积和价格，使项目能够迎合市场需求付款方法和购房者年纪有较大关系，选择分期和一次性付款绝大多数年纪层次在30岁以上，选择按揭付款年纪绝大多数在30岁以内，按揭和一次性付款百分比靠近1：1，所以，在付款方法对楼盘不会有较大影响，不过项目应该含有按揭和一次性付款付款方法。经过此表能够看出，现在月供承受压力关键在1500以内，其中1000元以内为大多数家庭能够承受月供压力。由此能够推算出房屋总价最高不超出30万，其中以20万左右房子为主力房价，这和现在表用户计划用多少钱来买房数据基础吻合。经过以上两表能够看出用户对面积需求关键是在150平米以下，对户型需求关键是二室二厅和三室二厅，这也是现在中国房地产市场主流户型，项目户型在顺应主流市场同时，还应该有自己特征，在功效分区、平错层选择上应该比其它项目愈加合理，这么才能在户型方面更具说服力。经过以上两表能够看出用户对南北朝向房屋比较偏爱，对多层比较偏爱，这说明现在南充市房地产市场发展尚不发达，电梯公寓还未在南充形成主力消费对象，现在开发电梯公寓除部分成熟地段外，其它地域还有风险。从物业管理需求能够看出，基础物业管理是最受重视地方，只有少数业主会选择物业增值管理，说明现在南充市民对高品质物管还需要有一段时间才能接收，也说明现在南充房地产市场高品质楼盘市场接纳有一定难度。第四节项目基础情况一、项目地块情况项目地块平坦，地块内无高大乔木和文化保护设施。现地块内部大部分为农田。地块东临嘉南路，南临茶盘路四段，西临于陛路，北临南虹路，地块东边靠计划市政广场，南面是还房居住小区，西面为计划居住用地，北面为风格雅苑商品房二、项目计划、建筑指标占地面积：96亩容积率：2.5 总建筑面积：16.5万平方米三、项目地块周围环境优劣势分析地块优势： l 紧邻计划市政广场，有利于项目提升环境 l 紧邻还房小区，基础生活配套比较齐全 l 距离西南交大中川学院步行仅3分钟旅程，能够享受到学院内运动、休闲设施 l 距离嘉陵工业区比步行仅十分钟旅程，项目用户能够覆盖园区内工作人员 l 距离嘉陵汽车客运站仅2分钟车程，出行较为便捷地块劣势： l 周围居民整体素质较低，使整个片区居住档次较低。 l 周围无大型商场、超市、餐饮、娱乐行业，是整个片区生活品质较低 l 项目500米内未见网点银行，造成生活便捷性不够四、项目周围交通、文化、居住、居民情况等分析交通：国道212线、城南高速入口、城南客运中心、3路、4路、旅游2路文化：南充高中新区、西南交大中川学院、嘉陵试验学校、光彩大市场试验小学、火化中学市政景观：胶盔子山生态景区、茶盘路计划中市政公园现在居民情况：该区域居民关键以还房居民和中低级商品房居民组成，居民素质整体偏低五、关键市政工程对本项目标影响分析 1、计划中市政广场：该广场和本项目东南面接壤，广场档次，配套设施直接对本项目标用户群体服务，所以，提议本项目标要充足考虑到广场布局、配套进行计划和设计使广场能够有机地和项目结合起来。 2、西南交大中川学院：该学院距离项目仅2分钟步行时间，项目标业主能够直接享受到学院内配套设施，同时，学院内在校师生也是项目商业和住宅潜在消费群体，项目在计划设计时应该将这部分群体需求考虑在内。 3、嘉陵工业区：现在嘉陵工业区分为汽车汽配区、服装工业园区、盐卤化工园区和石油化工园区，其中汽车汽配区、丝绸工业园区已经基础形成，工业园区距本项目步行10分钟旅程，园区内工作人员将会是本项目标潜在用户群体。第五节项目总体策划思绪一、项目SWOT分析 1、项目优势 ① 项目紧邻公园，环境在该区域很好 ② 规模较大，轻易形成大小区居住生活气氛； ③ 整体地势平整，前后左右均无大型建筑或高层阻挡，视野开阔； ④ 项目入市时期很好，片区计划为大型生活住宅区； ⑤ 产品形态能够做到多元化，不停升值。 2、项目劣势 ① 周围城市配套欠缺； ② 区域住宅市场档次偏低； ③ 电梯公寓在该区域消费市场不成熟，销售有一定抗性。 3、项目机会点 ① 休闲广场概念； ② 城市扩容，带动住房消费增加； ③ 旁边公路贯通，出行更方便，带感人气； ④ 西南交通大学（中川学院）入驻片区，教育概念得到强化，商机和人气提升； ⑤ 区域人口集中，居住气氛日渐成熟。 4、项目威胁 ① 周围消费档次和人口素质偏低，片区整体形象较差； ② 房地产市场走

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