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日神广场投标书

项目背景和总体汇报思绪
孙子曰：“知己知彼、百战不殆。”说是在认真分析市场情况和竞争对手同时，首先要对项目本身存在问题了如指掌，才能确保项目标定位及后期营销推广一帆风顺。项目面临关键问题有：
1、项目属于“旧楼改造”，改造难度大，市场形象较差
2、土地性质为商业用地，业态定位受到限制，增加用户购房首付层数、缩短还款期限
3、项目体量规模大，建设周期和销售周期相对较长
中原企业本着“因地制宜”理念，本着为开发商专业服务理念，在汇报中对这些问题怎样处理进行分析。
1、依据市场实际情况给予项目全新概念，辅助多样营销手段，帮助开发商在最短时间取得最大利润。
2、合理对日神广场业态进行划分，经过项目相互补充、互为促进，在户型设计和价格制订上要考虑用户承受能力。
3、考虑长久收益项目和短期收益项目相结合，快速、有效回流资金，规避开发商开发风险，形成项目内部良性循环，取得良好经济效益。

第一部分：宏观分析篇
一、沈阳宏观经济分析
关键从沈阳GDP发展趋势、固定资产投资总额、存贷款收入对比及居民消费支出组成四个方面来反应沈阳宏观经济发展情况。

从九年来GDP总量情况看，沈阳市经济一直保持着稳定增加趋势，年平均经济增加率在11.28%左右。在国家东北振兴政策支持下，、沈阳经济以平均15%高速率增加，是自1996年以来增加速度最快阶段。伴随东北振兴政策逐步深入，沈阳经济仍将保持高速增加，而经济环境稳定发展对沈阳房地产业发展将起到促进作用。

从近八年来统计数据中能够看出，沈阳市固定资产投资总额也是展现快速增加势头。固定资产高速增加反应出投资者对沈阳现实状况及发展前景普遍看好，其中截至到末，房地产投资已经占到固定资产投资总额36.5%，真正成为沈阳市支柱产业，已经成为沈阳市支柱产业。
固定资产投资额增加印证了沈阳位列全国十大活力城市名副其实，不仅对沈阳市实现当年经济增加目标至关关键，也对以后几年乃至相当长一个时期全市优化产业结构、增强经济发展后劲等含有十分关键意义。

依据沈阳市统计数据显示，自1996年以来，沈阳市金融机构存贷款余额一直展现稳步上涨势头，存款余额上涨幅度显著大于比贷款余额。这关键是北方居民生活观念还比较保守，储蓄是居民关键投资选择，所以沈阳人投资理念改变还需要加以引导。

而金融机构贷款方面，因为国家宏观调控收紧银根，同时银行本身期望剥离坏帐，提升资本充足率，所以反应到银行层面就是短期贷款收缩显著，贷款规模增速放缓，商业银行“惜贷”， 造成银行贷款余额增加速度要显著慢于存款增加速度，金融机构存贷款余额缺口有增大趋势。

沈阳恩格尔系数为36%，住房消费支出仅占到家庭消费9.5%，低于小康型社会住房消费占家庭消费18.9%标准。这些数字表明，沈阳居民收入水平较低，沈阳居民购房需求还没有达成大量释放程度，1-11月沈阳人均住房消费达成了684元，比1996年增加了近1.5倍。这预示着居民住房需求深入增加，正处于一个快速提升门槛上，房地产行业在沈阳发展空间巨大。
二、大东区经济指标分析
大东区是沈阳民族工业发祥地，也是全国最大机械加工区，其区内所产轻型客车占全国市场份额达50%以上，航空发动机占全国60%以上。

经济指标
指标数值
同比增加率
地域生产总值
68.3亿元
35%
固定资产投资
78.7亿元
96.8%
规模工业产值
294.6亿元
105%
社会消费品零售总额
32.9亿元
40%
利用外资
1.55亿美元
126%
财政收入
6.3亿元
49.8%
第三产业增加值
40亿元
35%

大东区经济指标快速增加，说明该地域整体经济情况将得到显著改善，对大东区房地产业快速发展是一个有利促进，大东区房地产业异军突起，整年实施房地产开发项目18项，新开工建设76.5万平方米，八王寺地域尚品天城一期、北海地域东方俪城一期、二期等高级次、大规模楼盘呈旺销之势，房地产业发展展现规模化、高级化趋势。
整年新办外资企业61家，完成出口创汇1.1亿美元，同比增加26.7%。引进内资企业114家；引进内资38.2亿元，同比增加153%。新开工建设投资规模3000万元以上项目63个，完工51个，分别为年计划210%和170%。

改革开放20年来全市投资规模和潜在效益最大上海通用沈阳北盛汽车一期完工达产及二期36万平方米扩建腾迁为关键标志，区域工业经济规模壮大迈出了历史性新步伐。上海通用重组金杯通用战略性调整顺利开启实施，GL8型商务车产量逾万，德克斯米尔线束二期、上海汇众车桥、宝钢一期等大项目相继投产或开工建设，汽车及汽车零部件产值占全区规模企业产值60%以上，汽车产业关键区优势日渐显现。总投资40亿元、占地65万平方米、建筑面积160万平方米光彩大东方物流园成功引进并开工建设，成为东北地域有史以来聚集力和拉动力最强三产项目，全区第三产业业态水平快速提升。

一是为沈阳这一老工业基地转型为装配制造业奠定基础，二是为汽车制造业边缘行业带来可观利润。大批购置及销售汽车及其配套产品外地客商将蜂拥入沈，这将为酒店及商务楼宇市场提供庞大市场客源。

第二部分：房地产市场分析
（一）土地市场分析

区域
出让宗数
出让面积
商业所占百分比
和平区
8
8.3万㎡
100%
沈河区
4
17.38万㎡
100%
皇姑区
20
32万㎡
31%
铁西新区
75
140万㎡
12%
大东区
23
220万㎡
25%

1、土地供给存在严重不平衡性，城市中心土地稀缺严重，房地产开发重心开始向大东区和铁西区转移。
2、从土地中商业百分比分布来看，金廊工程开启造成沈河、和平两区土地供给全部为商业计划，而且明年金廊项目将集中上市，这两个区商业地产开发有过热趋势。
3、铁西区和大东区仍然是土地供给量最大区域，政府计划商业用地百分比较大，肯定会有部分商业用地计划为公寓，增加这两个区域酒店式公寓供给量。整体公寓市场供给仍将呈上升趋势。
4、政府引导开发商向城镇结合处进行配套开发，郊区大盘化、规模化区域将加速沈阳城市化进程。

（二）沈阳房地产市场发展趋势分析

1996年以来统计数据显示，沈阳市房地产投资完成额增加幅度较大， 1-11月沈阳市房地产投资完成额达成了270.5亿元。从开始，沈阳市房地产开发投资完成额继续高速增加，反应出开发商对沈阳房地产市场信心十足。

从房地产投资占固定资产投资比重改变情况来看，沈阳房地产投资也显示出强劲增加势头，发展轨迹展现匀速改变。这说明房地产行业作为沈阳国民经济关键支柱产业，对经济拉动作用越来越关键。

从图中能够看出，沈阳房地产开工量展现出上涨势头，增加速度较快。沈阳市开工量达成创统计近2500万平方米，鉴于沈阳市场短期内消化程度有限，供给量增加将快于需求量增加，二者缺口增加将使沈阳房地产空置量出现比较显著增加，房地产竞争将进入到“白热化”。
因为沈阳城市施工队伍和购房群体基础定型，所以完工量、销售量增加速度缓慢，且展现同时改变。从统计数据能够看出，完工量增幅已经开始高于销售量增幅，沈阳房地产行业出现了供大于求局面。估计这种供大于求想象将会有所改善，但这么大开工量，加之沈阳部分烂尾项目经过重新定位改造，估计市场投放面积会更多，短期内空置量极难出现显著地降低。

（三）沈阳房地产发展现实状况分析

，沈阳市房地产市场供求总量基础平衡，新建商品住宅消费需求旺盛，房价基础稳定，沈阳市房地产市场正处于本轮周期高潮期；市场形势总体判定是规范、健康，处于可连续发展状态。
不过，房地产投资增速过快、供求结构失衡和商业地产增势过猛等现象仍然存在，房地产市场产品同质化和“跟风开发”现象仍然没有得到改善。
为了更有效针对本项目标商业用地性质进行系统分析，所以将房地产现实状况分析分成三部分，对商品房、酒店式公寓、写字间市场分别进行分析，寻求本项目标市场空白点，从而指导本项目标最终定位。

1、 沈阳市商品房市场分析
沈阳市1～11月份可销预售商品房近950万平方米，其中商品住宅约750万平方米，占商品房销售总面积78%，和去年同期相比，分别增加28.9%和19%； 1～11月份可销预售商品住宅约8万套，和去年同期相比增加40.3%；商品住宅平均价格约为2850元/平方米，同比增加3.2%。
（1）商品房需求面积分析
1～11月份沈阳市商品住宅不一样套内面积及销售套数分析

Ø 100-120平方米面积仍然是沈阳最畅销面积，60-100、120-150平方米面积也是沈阳购房者购置集中面积，首先说明60-150平方米之间户型供给量比较大，其次也说明沈阳大众化购房趋势造成这部分中等面积受到欢迎。
Ø 60平方米以下面积销售百分比低关键原因是供给量少，所以造成所占市场份额也比较少。
Ø 150平方米以上面积仍然是沈阳房地产市场“滞销面积”，也基础是沈阳市空置主力面积。
Ø 面积集中造成沈阳楼盘同质化现象十分严重，各个楼盘仅依靠性价比吸引用户，销售楼盘。
（2）商品房价格分析

沈阳市商品房价格平稳运行。这得力于沈阳市政府采取多项调控方法，如大幅度降低拆迁量，增加土地供给量，加大商品房入市量等等，从而在确保市场商品房销量剧增情况下，房价趋向稳定合理状态。

（3）、沈阳市空置商品房结构分析

如按销售面积来划分空置商品房结构，那么空置百分比最大是150平方米以上商品住宅，达成总空置面积43%；100—120平方米和120—150平方米商品住宅，空置面积百分比分别占总空置面积20%和30%；60—100平方米商品住宅空置面积百分比为6%；而60平方米以下商品住宅空置面积百分比仅为1%。能够看出，120平方米以上空置房百分比占到73%，可见大户型商品住宅在空置总量中占主导地位。

（4）居民需求和供给平衡情况
依据问卷了解到沈阳市居民需求住房面积和在建商品房情况对比结果以下：

只有在100—120平方米这个面积段供求基础平衡，100平方米以下商品房求远大于供，120平方米以上商品房供远大于求，供求结构错位仍然较大。

沈阳市居民所能承受价格和在建商品房价格对比来看，-3000元价格段基础平衡，以下严重供不应求，3001元以上价格供过于求。不过现在沈阳市商品房价格“刚性”条件下，只能缩小面积降低总房款，来对沈阳市商品房价格进行平衡。

2、沈阳市公寓市场研究
（1）沈阳市公寓市场概述
沈阳市自9月沈阳市第一个酒店式公寓——“现代程式”面市以来，沈阳市酒店式公寓市场开始活跃起来，在-两年时间里，有约20家酒店式公寓前后入市，各个公寓全部以投资、办公、自住三种兼顾方法来更多吸引用户。现在沈阳市酒店式公寓总供给面积约为905184平方米，市场上酒店式公寓总套数为8500余套。
（2）、沈阳市酒店式公寓基础情况列表
所在区域
项目名称
开盘
时间
完工
时间
占地
面积
建筑
面积
总套数
建筑
形式
媒体选择
卖点诉求
太原街地域
腾龙国际
公寓
02-11-28
03-12
4450㎡
22400㎡
258套
塔楼
报纸
享受酒店般星级服务、
城建同泽
广场
04-6
04-11
11000㎡
54000㎡
306套
板式
高层
报纸、路牌
——
皇城酒店
公寓
04-3-17
04-8
6000㎡
37000㎡
399套
塔楼
报纸、路旗
于高处，驭人生
现代程式
03-3
还未交工
800㎡
19000㎡
396套
板式
高层
报纸、路牌
现代程式、现代选择
海润广场
未开盘
04-10
7000㎡
10000㎡
288套
塔楼
报纸、路牌
南京街 地标性传邸藏
和泰（运恒国际大厦）
未定
05-10
5000㎡
50000㎡
306套
塔楼
报纸、路旗
——
万丽城晶座
04-7

04-4
3000㎡
19900㎡
306套
塔楼
报纸
是中央不是地方
金廊工程两侧
五里河大厦
二期
03-9
A座5月、B座8月
14000㎡
78000㎡
268套
塔楼
报纸、路牌
——
地王国际白金公寓
04-9-30
05-12
10000㎡
60000㎡
960套
塔楼
报纸、路牌
帝者高度、王者生涯
中国女人街
04-7-17
06-4-28
——
330000㎡
1300套
板式
高层
报纸、车体
——
汇宝新天地

04-9-25
05-8
0㎡
70000㎡

918套

塔楼
报纸、路牌、路旗
国际街区

北站CBD
财富中心
04-10-1
05-12
19600㎡
250000㎡
500套
塔楼
报纸
财富自赚
嘉兴国际
04-12-9

4000㎡
41417㎡
公寓364套、写字间117套
点式高层
报纸
高品质、低价格
太平洋国际公寓（行宫）
04-12
05-12
11000㎡
70000㎡
600套
点式高层
报纸、路旗
行政公寓
格林自由城
未定
05-12
7579㎡
57000㎡
公寓485套
塔楼
报纸、路牌
自由成纯正私人空间
铁西区
博润国际大厦
03-11-1
04-11
12120㎡
59832㎡
403套
塔楼
报纸
已改成产权式酒店
荣达国际大厦
04-3
05-5
0㎡
——
396套
塔楼
报纸
实现百年质感豪宅品质
青年居易
04-9
05-9
24000㎡
60000㎡
1167套
多、小高
报纸、站台
EASY-GO
中街地域
金茂国际公寓
03-11-22
估计11月份
3900㎡
30000㎡
380套
塔楼
报纸、路牌
且驾驭、且拥有
1世界
04-9-19
05－5
5712㎡
43000㎡
138套
塔楼
报纸
1世界
皇姑区
名仕国际
04-8-18

05-9
3800㎡
23000㎡
252套
板式
高层
无
成就梦想至尊领地
万和阁
04-9
05-5
4182㎡
42052㎡
238套
板式
高层
报纸、车体
万和阁、精巧家

Ø 公寓各区域分布情况分析
从图中能够看出，在被调研22家公寓中，公寓项目关键分布在太原街地域，有7家，金廊两侧为4家，北站区域有4家，铁西有3家，中街区域有2家，皇姑区有2家。且项目标地址均为商业气氛浓厚、交通方便、配套完善区域。

酒店式公寓位置选择要和酒店选址标准看齐，优越地理位置是它王牌，商业中心、CBD商圈是酒店式公寓选址第一条件，周围多家星级酒店集聚,也是其不可缺乏地理要素。从自住角度看，地段优势不仅便利了用户生活，而且更为关键是，这里和商圈同时，机会更多，成本更低，并能利用这一区域人流、资金流、信息流快速走向成功；从投资角度来看，好地理位置能确保较高升值空间和投资回报。

（3）公寓产品价格分析
各项目销售价格情况列表
项目名称
价格区间
销售均价
项目名称
价格区间
销售均价
腾龙国际公寓
5700-9600元/㎡
8000元/㎡
五里河大厦二期
7880-11000元/㎡
9300元/㎡
城建同泽广场
5988-6300元/㎡
6100元/㎡
地王国际白金公寓
平层4680-6200元/㎡
复式7500-9000元/㎡
平层5600元/㎡
复式8250元/㎡
皇城酒店公寓
5700-7800元/㎡
6500元/㎡
中国女人街
3600-4900元/ ㎡
4300元/㎡
现代程式
4800-7000元/㎡
6500元/㎡
汇宝新天地
4800-7000元/㎡
5700元/㎡
运恒国际大厦
4800-10000元/㎡
6600元/㎡
财富中心
起价6200元/㎡
均价7000元/㎡
万丽城晶座
4950-7000元/㎡
5500元/㎡
格林自由成
3800-6200元/ ㎡
5200元/㎡
博润国际大厦
4500-6950元/㎡
5200元/㎡
青年居易
（按套销售）
3600元/平米
荣达国际大厦
3900-4150元/㎡
4050元/㎡
金茂国际公寓
7200-7900元/㎡
7500元/㎡
1世界
5000-7000元/㎡
5500元/㎡
名仕国际
4600-5300元/㎡
5000元/㎡

销售价格分析图
0
1000

3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
腾龙
同泽
皇城
现代
和泰
万丽城
五里河
地王
汇宝
财富
格林
博润
居易
荣达
金茂
1世界
时代新房
项目
销售均价

沈阳市酒店式公寓价格大多为5000-6000元/平方米之间。价格比较高有：五里河大厦，项目均价为9300元/平方米。腾龙国际公寓，项目均价8000元/平方米。金茂国际公寓，项目均价7600元/平方米。这多个项目均是沈阳市出现较早公寓项目，因为其地理位置优越，当初竞争性产品较少，且装修标准较高，所以造成其销售价格也显著较高。而在末以后出现酒店式公寓，因为市场上产品供给量显著加大，同时因为这类产品最终有效需求不足，且装修标准也全部有所降低，所以价格显著降低。大多数项目均价在5000-6000元/平方米之间。
（4）项目户型面积分析
项目名称
建筑户型
对应面积
占总户数百分比
该户型销售率
总销售率
腾龙国际公寓
一室
跃层
49-53㎡

50%
95%
基础售磬
69-75㎡
35%
90%
106㎡
15%
60%
城建同泽广场
1*1*1至3*3*2
37-40㎡

100-200㎡
20%
70%
60%
40-50㎡
50%
70%
50-70㎡
30%
70%
皇城酒店公寓
1*1*1㎡
37-62㎡
40%
85%
80%
2*1*1㎡
65-78㎡
60%
70%
现代程式
1*1*1
35㎡
10%

70%
1*1*1
46㎡
40%
1*1*1
53㎡
21%
1*1*1
62㎡
15%
1*1*1
66㎡
14%
海润国际
1*1*1、2*2*1
50-100㎡
——
——
70%
运恒国际大厦
1*1*1
47-50㎡

45%
100%
30%
2*1*1
60-87㎡
55%
10%
万丽城晶座
1*1*1
40-50㎡
70%
10%
11%
1*1*1
50-60㎡
15%
15%
1*1*1
80㎡
5%
30%
1*1*1
103㎡
5%
11%
五里河大厦二期
1*1*1至4*2*2
75-260㎡
70-100占很大百分比
小户型仅20套
——
——
白金国际公寓
复式公寓
41.08㎡
260户
100%
100%
1*2*1
48-56㎡
58%
30%
50%
1*2*1
60-61㎡
28%
80%
2*2*1
81㎡
14%
80%
中国女人街
1*1*1、
38-70㎡
90%
70%
65%
2*1*1
88、99、107
10%
20%
汇宝新天地
1*1*1
50-74㎡
75%
5%
8%
2*1*1
80-126㎡
16%
1%
3*2*2
115㎡
9%
1%
财富中心
1*1*1
2*1*1
50-100㎡
公寓200套
——
10%
格林自由城
1*1*1
48.03㎡、64.23㎡、51.7㎡
50%
40%
30%
1*2*1
52.53㎡、56.35㎡、49.61㎡、60.89㎡
50%
20%
博润国际大厦
1*1*1
46㎡
57%
70%
65%
1*1*1
63㎡
20%
50%
1*1*1
76㎡
20%
50%
2*1*1（越层）
96㎡
3%
3%
青年居易
1*1*1-2*1*2
23-26㎡
40%
各面积段销售比较均匀
82%
53㎡
25%
43㎡
20%
72㎡
15%
荣达国际大厦
1*1*1
39-53㎡
65%
80%
80%
2*1*1
70-110㎡
35%
70%
该项目大面积段为以上户型自由组合
金茂国际公寓
1*1*1
40-60㎡
90%
55%
60%
2*1*1
93-107㎡
10%
90%
1世界
1*1*1
30-45㎡
85%
85%
83%
1*1*1

53-56㎡
9%

70%
2*1*1
70㎡
6%
75%
名仕国际
1*1*1
35-43㎡
93%
40%
40%
1*1*1
56.23㎡
7%
40%
沈阳市酒店式公寓（五里河大厦除外），户型多为40-80平方米一室一厅，少数有二室一厅户型，此面积段占全部85%左右。而80平方米以上户型仅占到了15%左右。形成这种情形原因关键有以下多个方面：
①单价较高，避免过高总价超出用户承受能力。
②产品目标用户关键为投资客及白领阶层，对于投资客来说，小面积公寓便于出租，且合适总价款会缩短投资回收期，减小投资风险。
③产品形式限制。沈阳有一部分酒店式公寓是由原来写字间改造而成，固定建筑形式限制了其面积空间。
④酒店式公寓是一个仿造酒店包房建筑形式，所以其面积范围同酒店标准房间尺寸有一定相同性。

从各户型销售率来看，60平方米以下户型销售情况很好，而60平方米以上户型，销售情况较不乐观。分析其原因：
①总价款过高。
②酒店式公寓缺乏居家气氛，不能满足居家生活需求。
（5）沈阳市酒店式公寓发展新方向
Ø 户型挑空
推出地王白金国际公寓，推出了复式挑空户型。对于沈阳市公寓以往平层户型来说，这无疑是一个创新，在销售过程中发觉，此户型也十分受欢迎。

项目名称
挑空户型数量（套）
层高（米）
面积划分（㎡）
价格（元/平方米）
销售情况
地王国际公寓
260
4.9
41.9
8250
100%
博润国际公寓
20
5.1
51、62
6700
100%
腾龙国际公寓
3-6层、16-18层
4.8
53、69、106
8700
90%
未来城
3、4层
5
43、83
6800
20%
1世界
约60套
4.5
未定
未定
——

Ø 增加功效
以前公寓项目在功效上缺乏居家气氛，且在基础设施中均没有铺设煤气管道。而在推出地王白金国际公寓及格林·自由成中，配套了煤气管线，这在酒店式公寓中是个新鲜事物，也大大增加了对自住型用户吸引力。

Ø 装修标准逐步降低
项目名称
装修标准
项目名称
装修标准
腾龙国际公寓
1000元/㎡
地王白金公寓
800元/㎡
金茂国际公寓
1000元/㎡
汇宝国际公寓
600元/㎡
皇城酒店公寓
800元/㎡
中国女人街
580元/㎡
博润（酒店装修标准）
1500元/㎡
1世界
1100元/㎡
从上表中能够看出，推出项目标装修标准普遍有所降低。这么能够降低房地产销售价格，有还推出了装修菜单，即购房者能够依据自己需要选择装修方案，由开发商代为装修。
Ø 物业管理及费用收取
项目名称
物业管理费
项目名称
物业管理费
腾龙国际公寓
3元/㎡/月
地王白金公寓
1.8元/㎡/月
金茂国际公寓
3元/㎡/月
汇宝国际公寓
3元/㎡/月
皇城酒店公寓
1.8元/㎡/月
中国女人街
1.8元/㎡/月
博润（酒店装修标准）
2元/㎡/月
1世界
2.5元/㎡/月（含电梯费）
在物业管理方面，早期面市项目标物业管理企业比较重视和著名物业企业或酒店管理企业合作，进行物业管理，物业管理费也比较高。不过在后期项目标物业管理中，已经很多选择一般物业管理企业，且物业管理费用也有所降低。
Ø 消费客群分析
在对前期用户组成进行分析时候，我们会发觉前期项目标用户群中投资者占绝大多数，基础达成总数60%。而在前期项目标运作中，因为公寓项目标投资市场并不景气，有效需求不足，造成投资回报率并没有宣传那么高。同时公寓市场上大量新项目标出现，致使项目标客群发生了改变，投资者百分比有所降低，而自住百分比有所增加。下面以金茂国际公寓、地王国际花园皇城酒店公寓、万丽城酒店公寓客群组成为例进行分析。
用户组成
金茂国际公寓
皇城酒店公寓
地王国际公寓
万丽城酒店公寓
投资客
60%
75%
50%
50%
自住
30%
15%
40%
45%
办公
10%
10%
10%
5%

（6）潜在酒店式公寓项目
这些潜在供给关键起源于金廊工程。金廊工程项目规模均比较大，计划业态多为综合性项目，以写字间、酒店、购物及酒店式公寓为主。而且各项目在开启过程中，均采取先建酒店式公寓开发方法，现在金廊工程已经开始开启，这么明年将有大量酒店式公寓涌入市场。这对现在并不成熟酒店式公寓市场来说，将是一个很大考验，且对现在立即上市酒店式公寓项目来说，也将是一个潜在威胁和冲击。

序号
项目名称
项目地址
项目规模（占地面积）
1
银河国际金融大厦
沈阳肛肠医院原址
9983.1平方米
2
金廊地标
青年大街及文体路交汇处
11万平方米
3
昌鑫置地广场
青年大街及文萃绿交汇处
2.94万平方米
4
东北金融广场
北京街及北站路交汇处
——
5
圣世豪林广场
青年大街东侧，南临大西路
3.2万平方米

上面所列举项目已经开始开工或正在内部积累用户，且先期项目均为酒店式公寓，估计将在明年上市。这对现在公寓项目和立即上市公寓项目来说，全部是一个潜在威胁。

结论：
★公寓项目分布在商业气氛浓厚、交通方便、周围公共配套设施完善区域。集中在太原街、中街、金廊工程（青年大街两侧）、北站CBD地域。
★沈阳市酒店式公寓以小户型为主，在对沈阳市公寓市场调查中发觉，沈阳市公寓多以80平方米以下户型为主力面积，且能占到整个项目标80%左右。关键是公寓项目单价高，设计小户型面积能够合理控制总价款。
★沈阳市酒店式公寓建筑形式大多以高层塔楼为主。
★沈阳市酒店式公寓用户群关键是投资类消费者，兼有自住和办公。

（二）沈阳市酒店式公寓存在问题

★发展商“跟风”现象严重，酒店式公寓开发规模增加过快。供给量大于需求量增加，是制约酒店式公寓发展最大瓶颈。
★沈阳酒店式公寓产品同质化严重，各个项目之间关键靠提升项目性价比取得竞争优势。
★产品良莠不齐，小户型公寓滥用酒店式概念，误导消费者。
★沈阳现在还不含有北京、上海等大城市人口特征，酒店式公寓市场缺乏对投资者投资回报保障。
★酒店式公寓交工入住后，投资回报假如得不到表现将影响该业态未来发展。

二、沈阳市写字间市场分析
（一）供给量情况
沈阳市写字间供给量比去年略有增加，但改变不大，总供给量为103.4万平方米，各区域供给量图显示：

新增写字楼关键有中韩大厦（金融商贸区）、中润国际（三好街）、财富中心（金融商贸区），其中中韩大厦租售情况很好，近十二个月时间总体租售率已达70％。

北站金融商贸开发区：是沈阳市CBD区域，写字间和星级酒店林立，未来将建设成为沈阳市商贸中心、管理中心、旅游中心和数字化中心，商务气氛浓厚。

太原街：该区域拥有沈阳最为繁荣两条商业街之一太原街，加之此区域人口稠密、店铺林立、商业气氛浓厚，交通便捷。所以在此区域投资建造写字间也成为更多开发商选择。

青年大街沿线：该区域从市府大路至青年大街南端，划分此区域理由在于：该区域内写字间项目，均在不一样程度上领导、或曾经领导着沈阳市写字间项目标时尚，如火炬大厦、华新国际大厦、银基商务中心……，因为部分国际级大型企业分支机构均分布在这些大厦内部，加之市内两所著名五星级酒店也全部在此区域，能够说该区域商务气氛是较为浓厚，而沈阳金廊工程开启，将会在未来大幅提升该地域写字间数量，成为沈阳市写字间最密集区域。

三好街：有沈阳“中关村”之说，是沈阳电子计算机软硬件交易集散地，该区域内写字间业主均在某种程度上和IT产业相关。

其它区域：十三纬路—因为市内大部分保险企业、银行均在这个区域办公，这里正有逐步形成金融一条街趋势；浑南新区——从严格意义上来说，浑南新区写字间以孵化器项目居多，区内企业以高新技术产业为主，所受到政策扶持也比较多。另外大西电子市场、及北市周围区域写字间也比较集中。

（二）价格情况
近两年，伴随各开发商越发重视物业配套设施及增值服务，沈阳写字间租售价格一直保持着平稳上升趋势。
1、售价情况

整个市场售价和去年相比涨幅不大，因为9000元/平以上高级写字间供给量小及多数写字间各项配套没有达成对应标准，市场还是以7000元/平为主流。
2、租价情况
据统计，沈阳写字间平均租金由去年1100元/平上涨至1150元/平，略有增加，总体呈上升趋势。

22.30%
32.50%
19.50%
25.70%
0.00%
5.00%
10.00%
15.00%
20.00%
25.00%
30.00%
35.00%
800以下
801－1000
1001－1200
1200以上
租金（单位：元/平.年）
所占百分比

从图上能够看出，租价在800-1000元/平/年产品颇受欢迎，这么写字间多数规模较小，配套基础能够满足用户需求，而且价位适中，很适合成长型中小企业。

（三）租售率分析
沈阳写字间市场平均租售率维持在60%左右。写字间租售率高低通常会由写字间位置、配套设施、办公环境及物业服务等关键多个原因决定，这些条件认可度很高写字间租售率约能达成80%左右，而其它部分传统写字间因为存在电梯普遍不足、停车位不足、缺乏足够交际空间和休闲娱乐配套设施等问题，造成租售率徘徊在50%以下。以青年大街、五里河区域为例：

青年大街是贯穿沈阳南北交通要道，被誉为沈阳第一景观大道，在城市金廊龙头地段，周围地域有万豪、喜来登、凯宾斯基几家五星级酒店，又是浑南开发区进入城区关键通道，同时又紧邻桃仙机场，有着无和伦比区位优势。加之这些写字间均聘用了著名物业企业管理，所以全部有较高租售率。再者，从写字间本身情况来看，如银基商务中心，南侧毗邻青年公园，风景秀丽，景色宜人；又伴随凯宾斯基进驻等，很多方面利好原因，使租售率也较为喜人。

（四）沈阳市写字间市场总结
1、金廊工程开启将会带动沈阳市写字间市场供给量急剧增加现象并没有出现，写字间租赁市场仍然平淡。

2、沈阳新建写字间和传统写字间相比在功效和服务上更上一筹，而租售价格相差无几，在新增供给有限情况下，新建写字间整体租售率将有所上升。

3、沈阳市高级写字间出售价格通常全部在7000元以上，出售情况一直很差，企业多以租用为主。不过去年开盘奉天银座和中润国际两个项目全部计划有小户型产权式写字间，以5000-5500元均价市场价格入市，取得了良好销售效果，深受投资客和中小型成长企业欢迎。

4、商住两用、酒店式公寓分流了一部分写字间用户，关键是部分刚刚起步小企业，这一部分用户群体不在少数，而她们对写字楼要求，只要产品实用、价格合理，便能够欣然接收。所以完全能够将这部分人作为未来小户型经济型写字楼关键用户资源。从而办公要求两极分化将会越发明晰。

5、写字间功效得到延伸，单一功效写字间项目已经不能满足工作质量日益提升城市上班族需求，写字间用户很重视含大型酒店、多功效会议厅、业主会所、商场等休闲娱乐设施多功效型写字间项目，重视写字间“软性服务”。

第二部分：市场定位篇
一、 项目周围区域情况分析：
（一）中街介绍
中街作为沈阳历史悠久商业街，是沈阳商业象征。中街以故宫为中心，东、西、南、北顺城（路）所围成区域，面积1.93平方公里，常住人口5.3万人。

中街形成于1636年，历经367年，早已成为沈阳商业象征。市政府现在已计划改造中街地域，意在打造4A级商贸文化旅游区、沈阳城市“名片”，用现代理念及设施进行装点，让历史积淀和现代科技交相辉映。

（二）、项目配套情况分析
Ø 交通配套：
项目紧邻中街商业圈，交通四通八达，公交线路线20余条，通往沈阳各个区域；另外沈阳地铁一号线中街出口也将计划在项目周围。

Ø 周围配套：配套完善、成熟，作为沈阳传统商圈，商业和生活设施一应俱全。
【商场及超市】
大连商场、大商新玛特、商业城、沈阳春天、兴隆大家庭、沃尔玛超市等。
【写字楼】
沈达大厦、兰马大厦、龙鼎大厦、金星大厦、天阔华城、劳动大厦、龙汉商务会馆、南方证券大厦、恒泰大厦、欧亚大厦等。
【学校】
沈阳大学、第五中学等十几家中小学及大中专学校林立
【银行】
交通银行、中国银行、建设银行、招商银行、工商银行、沈阳商业银行等二十家银行。
【宾馆】
玫瑰大酒店、翰皇商务酒店、金桥商务酒店、新恒基酒店、雍伦大酒店等。
【医院】
沈河六院 辽宁省肿瘤医院 骨科医院
【成熟小区】
因为项目在沈阳市中心区，项目周围全部是沈阳市中高级楼盘林立，中街北苑、御点江山、冠信公寓、盛京家园、天龙家园等等。
【旅游景点】
故宫、张氏帅府、太清宫。

（三）、中街区域整体计划
伴随沈阳对故宫周围区域改造及“一宫两陵”申报成功，中街也必将越来越被重视起来，从最近沈阳市各大媒体公布沈阳市政府对中街计划来看关键有以下多个优势：

1、中街交通问题将得四处理-生活在中街区域居民将愈加节省时间成本。
交通不畅是制约中街地域发展根本原因，为此将建设八横八纵路网。八横是指北顺城路、北顺城内街、北中街、中街、南中街、沈阳路、盛京路、南顺城路；八纵是指西顺城街、西顺城内街、新开街、正阳街、中心街、朝阳街、东顺城内街、东顺城街。交通情况改善必将为中街发展带来更多消费人群。

2、中街地域将实施住宅控制计划-将提升中街区域商业及商务气氛
中街现有住宅面积约占建筑总面积三分之二，努力争取用5至时间，使住宅建筑面积降到建筑物总面积三分之一以下。中低级住宅按年限计划，只拆不建，逐步转化为产业用地，现有停缓建工程，一律不许再建住宅，做好“减法”，所以中街未来项目将全部是商业性质，对快速提升该区域商务气氛意义重大。

3、“一宫两陵”申报世界文化遗产成功-提升中街区域整体著名度及美誉度
中街地域本身拥有极大潜力和独特优势，尤其是故宫、帅府和长安寺存在更是无价文化历史资源，尤其是借故宫申报世界文化遗产成功，使尘封多年活力被重新激活，中街地域一定