绮园商业街开发申请立项可行性研究.doc

图书分类号：密 级：毕业设计(论文)海盐县绮园商业街开发的可行性研究THE PROJECT FEASIBILITY STUDY OF HAIYANS QIYUAN COMMERCIAL STREET学生姓名8888学院名称土木工程学院专业名称工程管理指导教师88882012年5月21日 徐州工程学院毕业设计(论文)徐州工程学院学位论文原创性声明本人郑重声明： 所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用或参考的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标注。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。论文作者签名： 日期： 年 月 日徐州工程学院学位论文版权协议书本人完全了解徐州工程学院关于收集、保存、使用学位论文的规定，即：本校学生在学习期间所完成的学位论文的知识产权归徐州工程学院所拥有。徐州工程学院有权保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的纸本复印件和电子文档拷贝，允许论文被查阅和借阅。徐州工程学院可以公布学位论文的全部或部分内容，可以将本学位论文的全部或部分内容提交至各类数据库进行发布和检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。论文作者签名： 导师签名： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日摘要房地产项目的可行性研究是房地产项目建设前期工作的重要的步骤，是编制建设项目设计任务书的重要依据。对房地产建设项目进行可行性研究是房地产投资过程中的一项最基本的工作，是保证开发商以最小的投资获得最大的经济效益的科学方法。本文首先探讨了绮园商业街的项目背景，通过实际调查分析了绮园商业街的社会环境，然后根据绮园商业街的实际情况，结合我国宏观经济情况分析项目成功的可能性，在此基础上对海盐绮园商业街的经济效益进行了评价研究。最后，本文总结了该项目在开发成果后的经济收益，所以该项目是可行的。本项目具有很强的实践价值，对今后同类项目的决策、建设和经营具有借鉴意义。关键词 房地产；可行性研究；商业街；经济效益AbstractReal estate project feasibility study is real estate project construction of the early work of the important step, is the design plan descriptions of the construction project is an important basis. On real estate construction project feasibility study is the real estate investment process of one of the most basic work, is to ensure that development business with minimum investments the biggest economic benefits of the scientific method.This paper first discusses the background of the commercial street project, through the actual investigation and analysis of the commercial street the social environment, then according to the actual situation of the commercial street, and combining with Chinas macroeconomic situation analysis of project the possibility of success, on the basis of the commercial street) sea salt economic benefits of a evaluation research. Finally, this paper summarizes the development project in the economic profits of the results left, so the project is feasible. This project has the very strong practical value, to the future semblable objective decision, significance of reference to the construction and management.Keywords Real estate Feasibility study Commercial street Economic benefits目 录1 绪论11.1房地产开发项目可行性研究综述11.1.1可行性研究的概念11.1.2 可行性研究的步骤11.1.3 可行性研究的作用21.1.4 房地产开发项目可行性研究主要内容31.2 论文的研究方案和研究方法31.2.1 研究方案41.2.2 研究方法41.2.3 可行性研究报告的依据42 项目背景52.1 地理环境52.2 城市发展52.3 居民生活水平53 项目概况63.1 项目名称63.2 建设单位63.3 项目简介63.4项目地理位置及环境63.4.1交通区位63.4.2四周业态分布64 市场分析84.1宏观投资环境分析84.1.1我国宏观投资环境84.2全国房地产情况94.3海盐房地产市场分析94.3.1 海盐县经济和社会发展分析94.3.2 海盐商业结构104.4 本区块SWOT分析114.5 项目的市场定位124.5.1 消费能力分析124.5.2 客源市场定位124.5.3产品定位135 投资估算与资金筹措145.1.投资估算145.2投资估算依据145.3项目总投资估算145.4项目总投资估算结果汇总155.5资金筹措166 财务评价176.1 本项目财务评价176.1.1 编制说明176.1.2 基础数据与参数选取176.2财务盈利能力分析186.2.1保本的情况下186.2.2 全部出售的情况下206.3 项目财务评价结论227 不确定性分析237.1 不确定性分析概述237.2盈亏平衡分析237.3敏感性分析237.4 不确定性分析结论248 项目风险与对策分析258.1 项目开发经营风险分析258.2 风险防范对策25结论27致谢28参考文献29281 绪论绮园文化区商业街设计以绮园为中心，抓住了这一区块历史的人文气息，力求形成自然历史街区的风格基调，建成后绮园文化区商业街与绮园文化区的市民广场、绮园文化区的文展中心、绮园文化区会所有机结合形成绮园文化区，与绮园遥相呼应，将成为满足海盐市民娱乐休闲要求的人性化的公共空间，是海盐城市重要交流、休闲与陶冶情操的公共活动空间，是集大众休闲、文化活动、商贸活动、体育健身等综合功能于一体的大型公共场所，具有“宜玩、宜购、宜留、宜游”的特色城市空间环境。基于此，笔者将从项目市场分析，项目经济可行性分析，财务评价等多方面对此项目的可行性进行相关细致的分析论证。1.1房地产开发项目可行性研究综述1.1.1可行性研究的概念可行性研究，是指在调查的基础上，通过市场分析、技术分析、财务分析和国民经济分析，对各种投资项目的技术可行性与经济合理性进行的综合评价。可行性研究的基本任务，是对新建或改建项目的主要问题，从技术经济角度进行全面的分析研究，并对其投产后的经济效果进行预测，在既定的范围内进行方案论证的选择，以便最合理地利用资源，达到预定的社会效益和经济效益。可行性研究必须从系统总体出发，对技术、经济、财务、商业以至环境保护、法律等多个方面进行分析和论证，以确定建设项目是否可行，为正确进行投资决策提供科学依据。项目的可行性研究是对多因素、多目标系统进行的不断的分析研究、评价和决策的过程。它需要有各方面知识的专业人才通力合作才能完成。可行性研究不仅应用于建设项目，还可应用于科学技术和工业发展的各个阶段和各个方面。可行性研究大体可分为三个大的方面：工艺技术、市场需求、财务经济状况。1.1.2 可行性研究的步骤第一阶段：初期工作(1)收集资料。包括业主的要求，业主已经完成的研究成果，市场、厂址、原料、能源、运输、维修、共用设施、环境、劳动力来源、资金来源、税务、设备材料价格、物价上涨率等有关资料。(2)现场考察。考察所有可利用的厂址、废料堆场和水源状况，与业主方技术人员初步商讨设计资料、设计原则和工艺技术方案。(3)数据评估。认真检查所有数据及其来源，分析项目潜在的致命缺陷和设计难点，审查并确认可以提高效率、降低成本的工艺技术方案。(4)初步报告。扼要总结初期工作，列出所收集的设计基础资料，分析项目潜在的致命缺陷，确定参与方案比较的工艺方案。 初步报告提交业主，在得到业主的确认后方可进行第二阶段的研究工作。如业主认为项目确实存在不可逆转的致命缺陷，则可及时终止研究工作。第二阶段：可选方案评价 (1)制定设计原则。以现有资料为基础来确定设计原则，该原则必须满足技术方案和产量的要求，当进一步获得资料后，可对原则进行补充和修订。(2)技术方案比较。对选择的各专业工艺技术方案从技术上和经济上进行比较，提出最后的入选方案。(3)初步估算基建投资和生产成本。为确定初步的工程现金流量，将对基建投资和生产成本进行初步估算，通过比较，可以判定规模经济及分段生产效果。(4)中期报告。确定项目的组成，对可选方案进行技术经济比较，提出推荐方案。中期报告提交业主，在得到业主的确认后方可进行第三阶段的研究工作。如业主对推荐方案有疑义，则可对方案比较进行补充和修改；如业主认为项目规模经济确实较差，则可及时终止研究工作。 第三阶段：推荐方案研究 (1)具体问题研究。对推荐方案的具体问题作进一步的分析研究，包括工艺流程、物料平衡、生产进度计划、设备选型等。(2)基建投资及生产成本估算。估算项目所需的总投资，确定投资逐年分配计划，合理确定筹资方案；确定成本估算的原则和计算条件，进行成本计算和分析。(3)技术经济评价。分析确定产品售价，进行财务评价，包括技术经济指标计算、清偿能力分析和不确定性分析，进而进行国家收益分析和社会效益评价。(4)最终报告。根据本阶段研究结论，按照可行性研究内容和深度的规定编制可行性研究最终报告。最终报告提交业主，在得到业主的确认后，研究工作即告结束。如业主对最终报告有疑义，则可进一步对最终报告进行补充和修改。1.1.3 可行性研究的作用（1）可行性研究是坚持科学发展观、建设节约型社会的需要；（2）可行性研究是建设项目投资决策和编制设计任务书的依据；（3）可行性研究是建设单位与各有关部门签订各种协议和合同的依据；（4）可行性研究是建设项目进行工程设计、施工、设备购置的重要依据；（5）可行性研究是项目建设单位筹集资金的重要依据；（6）可行性研究是向当地政府、规划部门和环境保护部门申请有关建设许可文件的依据；（7）可行性研究是国家各级计划综合部门对固定资产投资实行调控管理、编制发展计划、固定资产投资、技术改造投资的重要依据；（8）可行性研究是项目考核和后评估的重要依据。1.1.4 房地产开发项目可行性研究主要内容鉴于房地产的自身特征，不同的开发项目，由于性质、规模、复杂程度以及环境不同，其可行性研究的内容也不尽相同。一般来讲，项目可行性研究应回应以下几个方面问题：(1）为什么要选择投资这个项目(2）项目投资地点在哪来最优(3）项目投资环境怎么样(4) 项目的市场前景如何呢 (5) 项目的投资规模多大(6）资金筹措方案是否最佳(7）项目的经济效益、社会效益及环境效益怎么样(8）项目是否可行并最佳具体而言：1投资必要性。主要根据市场调查及预测的结果，以及有关产业政策等 因素，论证项目投资建设的必要性。在投资必要性的论证上，一要做好投资环 境的分析，对构成投资环境的各种要素进行全面的分析论证，二要做好市场研究，包括市场供求预测、竞争力分析、价格分析、市场细分、定位及营销策略论 证等。 2技术可行性。主要是从项目实施的技术角度，合理的设计技术方案，并进行 比选和评价。各行业不同项目技术可行性的研究内容及深度差别很大。对于工业 项目，可行性研究的技术论证应达到能够比较明确地提出设备清单的深度；对于 各种非工业项目，技术方案的论证也应达到目前工程方案初步设计的深度，以便 与国际惯例接轨。 3财务可行性。主要从项目及投资者的角度，设计合理财务方案，从企业 理财的角度进行资本预算，评价项目的财务盈利能力，进行投资决策，并从融资 主体(企业)的角度评价股东投资收益、现金流量计划及债务清偿能力。 4组织可行性。制定合理的项目实施进度计划、设计合理的组织机构、选 择经验丰富的管理人员、建立良好的协作关系、制定合适的培训计划等，保证项 目顺利执行。 5经济可行性。主要从资源配置的角度衡量项目的价值，评价项目在实现 区域经济发展目标、有效配置经济资源、增加供应、创造就业、改善环境、提高 人民生活等方面的效益。 6风险因素及对策。主要对项目的市场风险、技术风险、财务风险、组织 风险、法律风险、经济及社会风险等风险因素进行评价，制定规避风险的对策， 为项目全过程的风险管理提供依据。 1.2 论文的研究方案和研究方法本文采用理论与实践相结合、定量与定性相结合的方式，考察海盐绮园商业街项目的可行性，应用投资学、市场分析及经济学等房地产相关学科知识，重点针对案例项目的市场分析、项目定位、财务评价等进行探讨，想成项目可行性研究报告。1.2.1 研究方案依次从项目市场分析，项目经济可行性分析，社会经济评价，项目风险与对策分析四个大点着手，各个分析，之后综合数据总体分析，权衡利弊得出结论。1.2.2 研究方法包括战略分析、调查研究、预测技术、系统分析和模型方法等。1.2.3 可行性研究报告的依据一个拟建项目的可行性研究，必须在国家有关的规划、政策、法规的指导下 完成，同时，还必须要有相应的各种技术资料。进行可行性研究工作的主要依据 主要包括：(1)国家经济和社会发展的长期规划，部门与地区规划，经济建设的指 导方针、任务、产业政策、投资政策和技术经济政策以及国家和地方法规等；(2) 经过批准的项目建议书和在项目建议书批准后签订的意向性协议等；(3)由国家批 准的资源报告，国土开发整治规划、区域规划和工业基地规划。对于交通运输项 目建设要有有关的江河流域规划与路网规划等；(4)国家进出口贸易政策和关税政策；(5)当地的拟建厂址的自然、经济、社会等基础资料；(6)有关国家、地区和行 业的工程技术、经济方面的法令、法规、标准定额资料等；(7)由国家颁布的建设 项目可行性研究及经济评价的有关规定；(8)包含各种市场信息的市场调研报告。2 项目背景2.1 地理环境海滨城市海盐县位于浙江省北部富庶的杭嘉湖平原，东濒杭州湾，西南与海宁市毗邻，北与嘉兴秀洲区 、平湖市接壤。南离省会杭州98公里，北距上海118公里。海盐置县于秦，历史悠久，素以“鱼米之乡、丝绸之府、礼仪之邦、旅游之地”著称。2.2 城市发展海盐的城市空间拓展方向为：北进、东移、西拓、南控，形成“一城两区”的组织结构，其中，背去指武原城区和大桥新区，武原城区即目前海盐县的中心城区，重点为生活居住和商贸，海盐作为杭州湾大桥北岸桥头堡，目前已规划启动建设25.7平方公里的大桥新区，新区定位为产业基地。2.3 居民生活水平近年来海盐经济发展保持持续快速增长。2004年全县实现生产总值（GDP)202.18亿元，同比增长9.7%，增幅比上年回落4.5个百分点。3 项目概况3.1 项目名称海盐县城市建设重点项目：绮园文化区商业街3.2 建设单位建设单位：海盐县城市置业有限公司3.3 项目简介绮园文化区商业街设计以绮园为中心，紧紧抓住这一区块历史的人文气息，力求形成自然历史街区的风格基调，二幢保留建筑代表二个不同时代的建筑风格。大营弄13号楼是清末建筑，老县政府办公楼是建国初期具有代表性的苏式建筑，新建的主体建筑以明清时期的民居建筑为主、另有民国时期的中西合璧风格的新建筑，使商业街建筑体现出多样性、历史性及自然性。建成后的绮园文化区商业街与绮园文化区市民广场、绮园文化区文展中心、绮园文化区会所有机结合形成绮园文化区，与绮园遥相呼应，将成为满足海盐市民娱乐休闲要求的人性化的公共空间，是海盐城市重要交流、休闲与陶冶情操的公共活动空间，是集大众休闲、文化活动、商贸活动、体育健身等综合功能于一体的大型公共场所，具有“宜玩、宜购、宜留、宜游”的特色城市空间环境。3. 4项目地理位置及环境3.4.1交通区位 本地块位于海盐县城市中心区，东临新华桥、南接海宁路、西临绮园路、北临朝阳路。其中新华路为海盐县城交通主干道，后三条道路均为市区早期道路。除朝阳路外其余三条道路上的商业均较发达。3.4.2四周业态分布 该商业街位于整个绮园文化区里面，南面有虹桥新村商业街，东面海盐宾馆，北接文化展示中心及市民休闲广场、茶文化中心、西面就是绮园。1.虹桥新村商业街概况虹桥新村商业街为多层商业混合，共10幢，底层都是商铺，由杭州滨江房产于2007年投资建成，已形成相当繁华的商业街景。2.海盐宾馆概况海盐宾馆是一家按三星级标准建造的旅游涉外宾馆。以园林式布局为主色调，葡萄牙风格的别墅与具有浓郁现代气息的十层新楼交相辉映，其功能多样，集客房、餐饮、娱乐健身、会议等服务于一体，是会议、商务、旅游的理想下榻之处。3.文化展示中心概况文化展示中心分为上面五层及地下二层，上面是博物馆及博库书城、地下为大润发超市，总建筑面积约6万平方米，投资约2.8亿。4.茶文化中心概况茶文化中心建筑面积约6000平方米，投资约为0.25亿元5.绮园概况 绮园是江南著名的园林，十大名园之一，建于清咸丰年间，为海盐县城武原镇滨海及宗教文化旅游的主要景点之一。4 市场分析房地产市场是整个社会多样市场体系中的一个子市场，具有一般市场的共性特征，在本质上与一般市场相同，受价值规律、供求规律和竞争规律等经济规律的制约。但房地产本身也具有固有的特点，区别于其他的商品，这就致使了房地产市场区别于其他一般市场的独特性，如市场供给缺乏必要的弹性，市场供给的不同质性，政府垄断的土地出让，市场需求的多样性，与银行贷款关系密切，有比较强的区域性，需要专业人士提供相关服务等。在社会主义市场经济条件下，房地产投资项目的获利能力不但取决于可利用的各种资源，还取决于该项目能否满足当地居民对房地产商品的现有或潜在需求，要了解这些需求就必须进行市场分析。房地产项目市场分析是指通过市场调研和市场预测，根据项目的性质、特点以及竞争力等，对房地产商品的市场状况作出正确的分析，具体的有需求分析、供给分析、价格分析和市场综合分析。它的目的是要发现市场一般规律，寻求投资空间，预测市场的需求，为项目投资进行可行性研究提供必要的信息。4.1宏观投资环境分析房地产投资环境是影响和制约房地产投资项目是房地产生存发展所必须依赖的经济、社会、文化等外部条件的总称。这些因素相互依赖、相互补充、相互补充、相互制约、形成一个有机的矛盾统一体。房地产投资环境是一个多层次、多因素的动态系统，分为微观环境和宏观环境两大环境，各子系统间、各子系统中的各个因素之间都是相互联系、相互制约的关系。对于任何一种投资，投资项目对适宜环境的适宜度对投资的成败都起着至关重要的作用，环境条件的好坏直接影响了投资收益的高低。因此，投资环境的分析成为投资者最为关心的问题之一。4.1.1我国宏观投资环境近年来，由于政府加大了对房地产产业的扶持，使房地产投资、建设、销售等都保持较好的发展势头，房地产产业成为我国国民经济的支柱产业。2001年全国房地产开发企业约有27万个，从业人员超过100多万人，开发投资额约4012亿元，比2000年同期增长了11%；商品房施工面积约55105万平方米，同比增长超过13.3%；商品房销售额2655.3余亿元，增长超过23.9%。居民自有住宅已达到60%。房地产估价机构5000余家，从业人员约10余万人，其中取得房地产估价师执业资格的人员约145000人，房地产经纪机构约有2.5万个，从业人员20余万人。物业管理企业2万个，从业人员200多万人。就总体而言，改革开放20年来，房地产业的发展速度是相当快的。从投资开发竣工面积到销售总额已达到非常大的规模，房地产市场也日益走向规范化。房地产行业以然为国民经济的支柱产业之一，它为国家的经济发展，为城乡居民居住条件的改良起着十分重要的作用。4.2全国房地产情况统计显示，2009年前半年，全国商品房销售面积35109万平方米，同比增长了31.7%。商品房销售额15800亿元，同比增加了53.3%。4.3海盐房地产市场分析2008年海盐县房地产市场受宏观形势影响，商品房销售量和销售额同比均大幅下降，市场观望的气氛非常浓厚。在此特定情况下，根据国务院以及嘉兴是人民政府出台的，从税收补贴、住房公积金贷款、各项规费的上缴、政府配套项目的建设等财政、税收、信贷各个方面，对个人消费、房地产开发商均提出了必要的应对措施，扶持了海盐房地产市场健康发展，度过难关。2009上半年，从市场表现来看，由于这些政策的出台，为低迷的海盐楼市注入了活力，观望气氛得到缓和，市场信心有所增强。4.3.1 海盐县经济和社会发展分析（1）海盐县人口情况全县共8个镇，2008年末总人口达到了37万人，其中海盐县城常住人口12万人。(2) 海盐县经济发展情况近年来海盐县国民经济保持稳定增长。2011年全县实现地区生产总值272.40亿元，同比增长了9.5%。 其中：2011年全县房地产开发投资达到12.83亿，比上半年增长了113%。新开工面积约90.07万平方米，比上年增长了211.7%，竣工面积达到14.33万平方米，比上半年下降6.9%；实际销售面积13.32万平方米，比上半年下降了31%全年商品房销售额约6.06亿元，同比下降25.2%。宏观经济增长与房地产发展的关系 见表3-1 表3-1宏观经济增长与房地产发展的关系 宏观经济增长 房地产业发展状况 小于4% 萎 缩 4-5% 停 滞 5-8% 稳定发展 大于8% 高速发展由此，海盐县房地产市场正处于宏观经济增长大于8%的高速发展的时期。（3）海盐房地产主要指标特征1.投资同比明显增长。全县完成商业性房地产投资约2.14亿元，占2008年总投资额的25%，其中核电二期东扩项目投资1.22余亿元，剔除核电同比增长了59%。2.商品房新开工面积同比增长比较大。房屋施工面积约102.85万平方米，剔除核电同比增长了140%；房屋新开工面积15.57万平方米，剔除核电同比增长了540%，其中住房新开工面积7.21多万平方米。3.销售量增长明显，存量住房交易频繁。从网上的备案数据显示:海盐县共销售商品房650套，同比增长了200%其中商品住房有551套，同比增长了188%，商品住房的销售套数是2008年我县全年销售套数的66%。全县商品房销售面积约为6.66万平方米，同比增长了167%;销售金额为3.04亿元，同比增长了160%。随新房市场的带动，一季度存量住房交易明显活跃。全县存量住房成交287套，同比增长了79.37%；成交面积为2.4万平方米，同比增长了57.61%；销售额为6320余万元。4.销售价格有所回落。从网上备案的数据显示的551套住房分析，全县商品房住房的成交价格平均为4583元/平方米，县城（不包括开发区）的均价为4629元/平方米，同比下降了4.08%(剔除房产企业采取优惠部分）；从销售对象的情况看，商品住房以本地消化为主，农村居民进城购房比例明显增大，外来购房比例依然很小；从成交商品住房结构来看，中户型（90-144平方米）比重最大，小户型（90平方米以下）占34.42%，大户型（144平方米以上）比重最小，占3.87%。但自二季度开始回升较快。（4）海盐房市态势分析从以上房市变化以及指标特征来看，全国主要城市以及海盐县房地产市场形势有明显回暖的迹象，属调整后的“小阳春”行情。伴随住宅楼市的回暖，必然会提升商业房产开发商对商业地产开发的信心。4.3.2 海盐商业结构(1)海盐主要商业区分布目前海盐商业街主要集中在朝阳路、勤俭路、董家路商业街、海滨西路，以百货零售为主，城西面主要以建材和农贸批发市场为主。主要业态为：1、超市：世纪联华、大润发、乐购、上海农工商超市等。2、商场：永乐、国美家电连锁、苏宁电器、勤俭百货、秦山大厦。3、专业市场：农贸建材市场、国际五金城4、商业街：董家弄商业街、虹桥新村商业街、天宁寺商业街。(2)百货服装品牌本地女装品牌主要是以苏杭派女装品牌为主，如：江南布衣、蓝色倾情、三彩，男装主要以国内的大众品牌为主，如：雅戈尔、劲霸等。其它都是没有知名度中低档品牌。(3)海盐商业特点1、商业规模不是很大，氛围不浓。2、特色餐饮休闲业零散分布、不发达。3、本地品牌力度不强，商品选择性余地小，造成消费外流到嘉兴、苏州、杭州、上海。4、商铺租金和售价相对比较低。销售价格按区域不同由4000-20000不等，基本上以1万元左右为主。5、专业市场很少，商业分散在主要的几条街道上。6、商业规划不够完善，街道拥挤，铺面陈旧。7、新开发的商铺少，目前在几个新开发的楼盘中，商铺占的比例很低，总共不及住宅的10%。(4)海盐县典型商业街1.董家弄商业街董家弄商业街位于海盐县武原镇城区的中心地带，横跨城南路、海宁路、友谊路、海滨路，东边与海盐县中心大道勤俭路接壤，南面有海滨路百货类商业中心，北有海盐餐饮一条街，于2007年3月5日开工建设，总长350余米，商户达600多家。2007年下半年逐渐形成人气，以低挡服装为主，少有中档的品牌，有极少的休闲小吃。现出售率大概50%，承租率在90%以上。2.新天地广场商业街新天地广场坐落于海盐老城区，在百尺路与海滨路交叉口。2002年开始建设，2003年完工，新天地广场总建筑面积3.5万平方米，销价0.7-1.4万元左右，月租金在200元/月，其人气形成缓慢，到目前其外部店面基本上已经开业，但是其内部店面绝大部分还没有开业。3.南塘琴园商业街位于南塘琴园小区的南面，已形成相当的人气，特别是到了晚上人气相当旺盛。现中间内街部分的成交价已在1.7万元/平方米左右;平均租价在700-1000元左右，而且很难租到；临朝阳路店面销价估计要在2万元/平方米以上，每平方米月租金最新高到约1870元。4.4 本区块SWOT分析1 优势(strength)地段优势：本项目处于海盐县中心市区内，东南北三面商业业态成熟，北面业态因为书城以及大润发超市，因此人气一直都很旺，交通也相当便捷，因此未来商业潜在价值较高。景观优势：本项目西靠绮园，南临市河，绮园的幽静，环境的优美，河岸景观的清淡，给人精神上以美的享受，具有较高景观价值。品牌优势:本项目地处绮园风景区，随着海盐旅游产业的不断发展，通过整个绮园旅游商业区品牌的打造，使其极具品牌潜力价值。2 劣势（weakness）地块劣势：本地块中的个别保留建筑及本区块的不规则性，使本地块在规划布局时很难达到完美状态。规模劣势：本区块面积非常小，很难做成专业性很强的、具有特色的专业商业街，只能作为整个绮园风景区的一个有机组成部分来考虑。3 机会（opportunity）宏观机会：受国际金融海啸危机的影响，自2008年以来房地产市场持续低迷，但年末国家迅速出台了相关积极的财政及宽松的金融政策，自09年上半年一季度开始强势复苏，二季度全国各地天王高地价频繁出现。消费机会：南面成熟的虹桥新村商业业态、西面的绮园旅游业态、东面的新桥路为县城区交通主要干道、北面的绮园文化主题的休闲文化业态以及大润发超市商业业态将会为本区块很快带来极的大人气及商业消费机会。扩容机会：从虹桥新村最近几年的难以承租、极少转手销售以及成交价格与南塘琴园商业、董家弄商业等本县城其他商业差距明显的情况来看，其服装消费商业的潜力还是巨大的，存在市场扩容的必然性，因此本区块的开发一方面也可以看着虹桥新村商业街规模的扩展。4 威胁（threaten）现有商业中，特别是董家弄商业、南塘琴园商业、天宇商业，会对本项目的销售价格、租赁价格确定以及客源方面将会产生很大的威胁。4.5 项目的市场定位4.5.1 消费能力分析海盐县城乡居民生活水平和质量持续续提高。2008年全年城镇居民的人均可支配收入约为23700元，比上年增长了10.9%,农村居民人均纯收入11650余元，比上年增长了13.1%;其中核电厂员工、公务员、私企老板等具有非同一般的消费能力。根据调查：海盐人对大型超市、大品牌连锁店、茶座咖啡的消费能力是很强的，特别是双休日逛街、公园休闲活动较多，但本地商业结构满足不了当地的经济水平和消费能力，所以造成很多的消费外流。4.5.2 客源市场定位 商业街开发一般情况需要分析考虑到三个群体：第一群体是开发商的客户，也就是商铺的投资者，即就是未来的出租人，当然也有部分是投资者直接开店的，但一般情况下这个群体很少；第二群体是商铺投资者的承租人，即商铺的经营者;第三群体是经营者的客户，也就是商铺物品服务的消费者，即终端群体。第三群体客户的人气决定第二群体客户的经营人气，第二群体户决定第一群体客户的投资人气。本地人的第三群体客户主要有：1.出入北面书店的女人及孩子2.虹桥新村逛街的人3.海滨路路过的人4.有目的而来的人5.游客6.入住海盐宾馆的客人显然第1,2,4群体是主要的人气群体，决定了商业街市场定位的主要群体，这些人的主要消费有衣服、其次就是陪小孩娱乐、再有就是自己的健身或者美食。1,2类是商业形成初期的主要人气群体，4,5类是未来主要群体。因此第二类的客户经营的商品服务应以购物、风味小吃、自身休闲及小孩娱乐为主。4.5.3产品定位1.功能定位：本区块作为整个绮园风景区的一个有机组成部分而存在，将作为绮园相协调的一个商业建筑形态而存在，展现本区块中“旅游、购物、休闲”的功能，使得与绮园名胜、绮园文化、绮园商业得到有机的融合。2.风格定位：考虑到与整个风景区的协调，其建筑风格应该带有古色，主要建议在屋檐都采用传统瓦、柱子也采用青色石砖饰面，以此适当体现古色，使得其在框架上与绮园古迹融合;墙面采用无框的大玻璃，以便体现现代化商业气息；一层、二层、三层室间各自独立，不设有内梯，各层设置宽外走廊，由各入口从外面进入到各层面、各自独立、各自成街，平行两排间适当通过一些天桥联接。5 投资估算与资金筹措以尽可能少的投资获得尽可能多的投资收益，是任何一个理性房地产投资者的必然要求和选择。客观并且准确地估算出项目的投资额，科学地制定资金筹措方案，对于节约项目投资额，减少建设利息的支出，实现利润最大化具有重要的指导意义。5.1.投资估算投资估算是项目决策的重要依据之一。在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对建设项目的投资额（包括工程造价和流动资金）进行的估计。投资估算总额是指从筹建、施工直至建成投产的全部建设费用，其包括的内容应视项目的性质和范围而定;投资估算贯穿于整个建设项目投资决策过程之中，投资决策过程 可划分为项目的投资机会研究或项目建设书阶段，初步可行性研究阶段及详细可行性研究阶段。投资估算是制定融资方案、经济评价及编制初步设计预算的依据。绮园商业街，总建筑面积16800平方米，保留建筑面积1940平方米，可售面积8798.7平方米。5.2投资估算依据(1)国家有关部门颁布的有关投资政策,法规(2)该项目开发建设规划,施工设计文件(3)类似工程建设造价资料(4)浙江省建筑工程单位估价表(5)项目工程建筑安装工程概算书 (6)中国人民银行现行贷款利率表5.3项目总投资估算(1）土地费用土地费用是为取得项目用地的使用权而发生的费用。目前存在着有偿出让和行政划拨两种获得土地使用权的方式，本项目以有偿出让转让方式获得，土地费用为1055.84万元。(2）建筑安装工程费建筑安装工程费就是房地产开发项目在开发工程中发生的各类建筑安装工程费用，包括房地产开发企业以出包方式支付给承包单位得到的建筑安装工程费，以及以自营方式发生的列入开发项目工程施工图预算的各项费用等。本项目建安费用为950.00万元(3）前期工程费前期工程费就是指房地产开发项目前期工程所发生的各种费用，包括规划，设计，项目的可行性研究，水文、地质勘察，测绘，“三通一平”（水通、电通、路通、和场地平整）等支出。见表5-1表5-1前期工程费估算表序号项目金额估算说明（元/平方米）1可研报告费42.382设计费4023.803勘探费用105.954地震安评费用105.955三通一平费84.76合计前期工程费