浅谈我国物业管理新规制度的立法构建及完善探讨与研究应用.doc

积分全部是垃圾撒旦发生发大水范德萨发撒旦浅谈中国物业管理制度立法构建及完善浅谈中国物业管理制度立法构建及完善作者冷帅引言 房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务行业。伴随社会发展，房地产业已经成为国民经济一个支柱产业。在联合国1986年修订全部经济活动产业分类国际标准中列入十大经济活动第八类，在中国现行行业分类中列为第七类。这说明，不管在国际上还是在中国，房地产已作为一个关键独立产业部门而存在。尤其在中国现阶段，房地产业作为一个朝阳产业已经成为国民经济发展支柱之一，房地产市场也伴随中国房地产管理体制改革深入而逐步完善和成熟。当然，房地产市场友好和健康秩序维持离不开健全房地产法制建设。尤其是在我们这么一个幅员广阔、地域差异大国度，健全和完善房地产法更是不可或缺。 物业管理在国外有100多年历史，在中国，从深圳开始到现在，只有20年左右时间。在七八年前，对一般老百姓来讲，住宅小区作为城市缩影，成为集居住、服务、经济功效为一体小社会，而现在物业管理也已成为中国新兴行业、朝阳产业。伴随经济发展和人民生活水平不停提升，广大群众对物业管理要求也会越来越高。物业管理发展必需和人民群众日益增加物质文化需求相适应。实践证实，物业业主自治管理和受托物业管理机构专业管理有利于建立多层建筑和住宅小区物业全部些人之间友好秩序。但和此同时，中国传统房屋管理体制和物权法律结构阻碍了市场化物业管理推行。一个完善物业管理法律制度将有利于规范物业管理行业，维护业主权益，推进房地产市场，促进城市小区建设。1 物业管理制度立法构建模式和中国立法现实状况1.1 物业管理立法必需性1.1.1 促进物业管理健康发展 市场经济下物业管理含相关键地位，不仅包含物业区域维修养护、安全防范、环境卫生、绿化美化、车辆管理等多方面公共服务，而且影响市民工作生活质量，更攸关现代化建设。物业管理所以牵涉多方面关系，包含房地产生产、流通、消费领域众多参与者，现有业主、开发商、物业管理企业之间平等民事关系，也有相关政府部门对物业管理企业监督参与行政关系。在复杂多种关系中，经过立法能够明确各方主体政府、业主、物业使用人、物业管理企业、开发商地位、作用、权利义务，使物业管理有法可依，避免纠纷产生。1.1.2 法律适应时代要求，和时俱进现代城市发展有两个特征：第一，为缓解土地住房担心，多层建筑出现；第二，城市功效区域化，住宅小区等种类物业区域出现，引发法律关系改变。（1） 相关相邻关系 相邻关系是传统民法上概念，指两个或两个以上相互毗邻不动产全部些人或使用人，在行使不动产全部权或使用权时，因相邻各方应该给便利和接收限制而发生权利义务关系。 相邻关系通常因土地、山岭、森林、草原自然资源、宅基地使用、排水、排污、用水等而发生。相邻关系中权利和义务关键表现为享受要求对方提供便利权利，负担为对方提供便利义务。不动产相邻各方 ，应该根据有利生产、方便生活、团结互助、公平合理精神，正确处理相邻关系。民法通则第83条要求：“不动产相邻各方，应该根据有利生产、方便生活、团结 互助、公平合理精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面相邻关系。”（2）相关建筑物区分全部权 多层建筑和物业区域出现，产生了一个新型不动产权利形态，即建筑物区分全部权。建筑物区分全部权是伴随现代城市发展而产生一项关键不动产权利，指数人区分一建筑物而各专有一部分，就专有部分享受单独全部权；并就该建筑物及其隶属物共同部分，按其专有部分百分比共有建筑物全部权。传统不动产全部权组成单一，仅仅指权利主体对不动产占有、使用、收益和处分；建筑物区分全部权则由专有部分全部权、共有部分持分权和因共同关系所生组员权三者复合而成。建筑物区分全部权是物权制度上一次伟大革命。在传统物权法中有一物一权标准。一物一权标准，即一个物上只能有一个权利，也就是物权特定。物权特定或一物一权，现在法律上没有要求理由何在：首先是一物一权反应是早期市场经济不发达状态，即小生产经济状态。在那样经济下，物权就是全部权。一个财产归张三全部，张三有全部权，其它人没有，一物一权标准是用来对抗历史上封建社会在一个土地上有两个全部权封建分封制。庄园主财产起源于国王，庄园主又把这个土地交给佃农耕种，在这个土地上，有国王权利、庄园主权利、佃农权利，在过去叫一物之上多个权利，如双重权利等等。这么权利不适应市场交易要求，在房屋土地上有两个以上全部权，这个房屋土地怎么能够正常交易，市场交易要求打破一物之上有双重、多重权利状态，这就用一物一权标准来对抗，一物一权标准要求在一个物上只能有一个权利，这是市场交易要求。不过伴随市场经济发展，对资金需求，最终发生了抵押权制度，在一个财产之上全部权以外还有一个抵押权，一物一权标准也就不符合状态了，不过法学家们不愿意放弃一物一权标准，她们把一物一权标准范围缩小，称一物一权原来讲是一个物上只能有一个全部权，全部权之外有一个抵押权，两个抵押权全部不影响，所以这个标准一直在教科书上存在。但到了二战后，即六七十年代，各个国家城市，尤其是大城市，城市化结果使城市聚集了大量人口，一人一幢房屋做不到，这就产生了大量高层建筑。其结果是在一幢建筑上有很多个全部权，那么我们所说一个建筑物上只能有一个全部权已经行不能，试看一个商品房，20层大楼上面有100多个买房人，同时存在100多个全部权，在这种情况下怎么存在一物一权标准，这就是没有要求一物一权标准理由。 物业小区中业主全部权实质就是区分全部权，而物业管理权是其中一项权能。目前各国立法均肯定了区分全部权，甚至制订专门区分全部权法。但怎样有效维护保障业主享受区分全部权，充足利用实现其物业管理权，协调众多业主权利冲突，理顺业主和物业管理企业关系，则是物业管理立法任务。因为多层建筑和物业小区中，人口密度集中，人际关系复杂，事关百姓安居乐业。旧有法律框架，比如民法中相邻关系制度等，难以适应城市物业迅猛发展。所以，需要针对业主之间共同关系、业主和物业管理企业之间契约关系进行专门立法。1.2 物业管理实践模式物业管理在实践中关键有以下两种操作模式：1、委托式物业管理即由业主经过物业管理协议委托物业企业进行管理。这种管理模式最大优势是，能够对整个小区实施集中统一管理，专业化程度比较高，管理效果相对要好部分。其关键弊端是：管理费用较高，很多中低收入居民承受不起。现在很多居住小区物业管理费收缴率较低，不少中低收入者反应，买了房改房以后，交不起物业管理费。这是目前物业管理中存在一个突出矛盾。1、 自营式物业管理所谓业主自营式物业管理，就是住宅小区（台湾称小区）物业管理，既不由房地产开发企业负责，也不聘用社会上专门物业管理企业负责，而是由楼房业主自己管理。 业主自营式物业管理最大优势是，业主基础不用花钱或花极少钱，也能对一般住宅楼房实施统一物业管理，并实现政府要求达成管理目标，即对住宅楼房及其设施设备和住宅区内绿地、车辆实施集中统一维修和管理，创建安全、整齐、文明、舒适居住环境。1.3 物业管理立法模式因为建筑物区分全部权是物业管理产生前提，物业管理立法实质上表现在区分全部权立法当中。境外相关国家和地域物业管理法体例关键有： 1、民法模式。此种模式以意大利和瑞士为代表。指在民法典中若干条款，以规范物业管理中法律关系。如意大利新民法典第1117至1139条有下列要求：建筑物共同部分之范围，共有些人对共同全部物之权利，共同部分之不可侵害性；共用部分之变更，共同全部建筑物部分设置费用之分担，楼梯之维护和重建；天花板、地下室、地板维护和整修；日光浴室之排她使用；建筑顶楼之建筑；建筑物全毁或部分损毁；管理人选任和解任，管理人之职务，管理人代表权；相关分层住宅全部些人（区分全部权人）不赞同时之提起诉讼；管理人之外围，分层住宅全部些人引发之费用；分层住宅全部些人会议权限，分层住宅全部些人会议之组织决议效力，分层住宅全部些人会议人异议；分层住宅全部些人间之规约，共同全部法之准用。2、单行法模式。此种模式以德国、日本、法国等国为代表，指专门制订建筑物区分全部权权，其中设专章或专节对物业管理进行调整。如1962年4月4日日本颁布相关建筑物区分全部权法第一章第四节为“管理人”，内容包含：管理人权限、管理人选任和解任、管理全部委托要求准用及区分全部权人责任等；第五节为“规约及集会”，内容包含：规约事项、规约设定、变更和废止、依公证书设定规约、规约保管及阅览、相关集会现在、决议事项限制、表决权等等；第六节为“管理团体法人”。内容包含：管理团体法人之成立、名称、管理团体法人之理事、监事、监事代表权、管理团体法人事务实施等等。在英美法系，物业管理通常亦进行专门立法。比如，美国各州全部有了自己建筑物区分全部权法，从而对物业管理进行规范。而且美国统一州法全国委员会制订了统一建筑物区分全部权法（UNIFORMCONDOMINIUMACT），供各州立法时进行参考。另外，中国台湾地域“公寓大厦管理条例”和香港建筑物管理条例也是对区分全部建筑物物业管理单行立法。 对以上两种立法模式比较而言，民法模式优点在于以民事基础法形式确立了物业管理法律制度，将物业管理纳入民商法整体调整范围，使民法典愈加丰满和完善；其缺点是无法详尽物业管理诸项制度，使法律操作性减弱，而且物业管理包含众多行政管理要求，无法在民法中一一表现。所以，笔者认为，进行专门物业管理立法模式较为可取。