省物业服务收费管理实施细则试行模板.doc

吉林省物业服务收费管理实施细则(试行)第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主、房屋使用人和物业管理企业正当权益，依据中国价格法和国务院物业管理条例及国家发展和改革委员会、建设部物业服务收费管理措施制订本细则。 第二条 本细则适适用于全省行政区域内经物业管理行政主管部门资质认定、工商行政管理机关登记注册物业管理企业对各类物业实施管理、向业主提供服务并收费行为。 第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业管理企业根据物业服务协议约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主或物业使用人提供服务收取综合费用。 第四条 政府提倡业主经过公开、公平、公正市场竞争机制选择物业管理企业；激励物业管理企业开展正当价格竞争，严禁价格欺诈，促进物业服务收费经过市场竞争形成。 第五条 省价格主管部门会同省建设行政主管部门负责全省物业服务收费监督管理工作。 县以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费指导价格制订和监督管理工作。 第六条 物业服务价格应该遵照合理、公开和费用和服务水平相适应标准。 第七条 物业服务指导价格采取以下三种形式： （一）协商确定服务价格 凡经过招投标或选聘方法实施物业管理物业管理企业，其服务收费标准可由物业管理企业和业主委员会或招标单位、依据物业管理服务政府指导价格协商确定，报当地价格主管部门和房地产行政主管部门立案。 （二）提前通告服务价格 凡开发商按要求能够预售、租赁房屋，全部应由选聘物业管理企业依据物业管理服务政府指导价格自行确定综合服务价格和细化服务内容，报价格主管部门和房地产主管部门立案，同时在显著位置设置公告牌，将服务价格和细化服务内容公告。在签署房屋预售、租赁协议时，签署前期物业管理服务协议，业主入住后至该业主委员会成立之前，按协议约定实施，服务价格不得提升，服务承诺不得降低。 （三）价格主管部门核定服务价格 1、物业管理企业和业主委员会难以协商确定物业服务价格，由双方提出书面申请，报当地价格主管部门会同房地产行政管理部门核定。 2、未实施提前通告服务价格物业管理企业，应依据物业管理实际情况，提出服务价格申请，报当地价格主管部门会同房地产行政主管部门核定。 第八条 住宅小区物业服务价格由县以上政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，根据省价格主管部门、建设行政主管部门制订吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格，结合当地实际，在上浮10%、下浮30%幅度内制订当地住宅小区物业服务指导价格。 非住宅物业服务价格由各市、州政府价格主管部门会同房地产行政主管部门依据当地实际经济发展水平和社会承受能力，根据本细则要求标准，制订当地非住宅物业管理服务政府指导价格。 物业服务具体价格由业主委员会和物业管理企业参考当地物业服务指导价格在物业服务收费协议中约定。 物业服务指导价格要依据社会经济发展水平等原因适时调整公布。 第九条 建设单位和物业买受人签署买卖协议，应该约定物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方法及计费起始时间等内容，包含物业买受人共同利益约定应该一致。 开发商在签署前期物业管理服务协议时，要明确公共照明费、电梯使用费、物业管理服务费按月缴纳，不得预收。水费、电费待业主入住后按每个月实际费用自行缴纳。 第十条 实施物业服务价格组成包含物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润。 物业服务成本或物业服务支出组成通常包含以下部分： 1、物业管理服务人员工资、社会保险和按要求提取福利费等（人员配置参考城市住宅小区物业管理企业人员配置参考表）； 2、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意其它费用。 物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造费用，经过专题维修资金给予列支，不计入物业服务支出或物业服务成本。 第十一条 物业成本利润率控制在13%。 第十二条 物业服务收费等级确实定，由当地房地产行政主管部门会同价格主管部门审核认定。 物业管理服务等级标准五级以下物业管理企业，不得收取物业管理服务费。 第十三条 物业管理企业在物业服务中应该遵守国家价格法律法规，严格推行物业服务协议，为业主提供质价相符服务。 第十四条 业主应该根据物业服务协议约定按时足额缴纳物业服务费用。业主违反物业服务协议约定逾期不缴纳服务费用，业主委员会应该督促其限期交纳；逾期仍不缴纳，物业管理企业能够依法追缴。 业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用从其约定，业主负连带交纳责任。 物业发生产权转移时，业主或物业使用人应该结清物业服务费用。 第十五条 根据激励优异、优质优价标准，凡荣获国家物业管理示范小区荣誉称号，其物业服务指导价格可经业主委员会同意，按当地现行价格上浮6%，荣获省级物业管理示范小区荣誉称号，价格可上浮5%，荣获省级物业管理优异小区荣誉称号，价格可上浮4%，荣获市、州级物业管理优异小区荣誉称号，价格可上浮3%。 第十六条 物业管理企业实施物业管理后，开发建设单位已完工纳入物业管理范围房屋出售前，应足额缴纳物业管理费。 第十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应该向最终用户收取相关费用。物业管理企业接收上述单位委托代收费用，可按约定向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等任何费用。 第十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，必需经业主大会同意后，根据要求办理相关手续，由此所得收益用于补充专题维修资金，也能够根据业主大会决定使用。 对小区内道路上停放车辆是否收取停车费，应由业主委员会和物业管理企业协商确定。收取停车费小区，停车费收入根据业主大会决定使用。 小区内专业停车场收费标准由当地价格主管部门核定。对业主已购置产权停车位、车库不得另行收取停车费。 第十九条 过去已对业主收取房屋维修金（0.15元/平方米）节余部分,转入房屋维修资金帐户，以后不再另行收取该项费用。 第二十条 物业管理企业已接收委托实施物业服务并对应收取服务费用，其它部门和单位不得反复收取性质和内容相同费用。 第二十一条 物业管理企业依据业主委托提供物业协议约定以外服务，服务收费由双方约定。 第二十二条 各地原定物业服务收费标准和现行指导价格不符，业主委员会和物业管理企业应经过充足协商后立即调整。 第二十三条 物业管理企业应该根据政府价格主管部门要求实施明码标价，在物业管理区域内显著位置设置公告栏或公告牌，对服务内容、服务标准和物业管理服务价格等相关情况进行公告。 第二十四条 物业管理企业应该向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算并每十二个月不少于一次公布物业服务资金收支情况。 业主或业主大会对公布物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况提出质询时，物业管理企业应该立即回复。 第二十五条 政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应该加强对物业管理企业服务内容、标准和物业服务价格监督。物业管理企业违反价格法律、法规和要求，由政府价格主管部门依据中国价格法和价格违法行为行政处罚要求给予处罚。 第二十六条本实施细则由省价格主管部门会同省建设行政主管部门负责解释。 本实施细则自1月1日起实施，原吉林省物价局、吉林省建设厅印发城市住宅小区物业管理服务收费实施细则（吉省价房涉字199714号）、相关中部分条款订正通知（吉省价房涉字199725号）、相关物业管理收取房屋维修金及相关问题通知（吉省价房涉字12号）废止。 附件2： 吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格 一、本省各类住宅小区物业服务费（指提供房屋，设施维修，绿化养护，环境卫生，维护秩序，档案资料管理等服务费）政府指导价格（按每个月每平方米建筑面积计算）以下： 1、一般住宅 一级：每平方米1.001.50元； 二级：每平方米0.701.00元； 三级：每平方米0.500.70元； 四级：每平方米0.300.50元； 五级：每平方米0.30元 2、高级住宅区、别墅区关键依据业主要求和所提供服务内容、质量程度，按优质优价标准由物业管理企业和业主委员会协商议定。 二、非住宅物业服务价格由各市、州政府价格主管部门会同房地产行政主管部门依据当地实际经济发展水平和社会承受能力，根据吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）要求标准，制订当地域非住宅物业管理服务政府指导价格。 三、住宅小区物业服务收费具体标准由业主委员会和物业管理企业参考吉林省住宅小区物业管理服务等级标准由双方协商议定，并报当地价格主管部门和房地产行政主管部门立案。非住宅物业服务收费具体标准由业主委员会和物业管理企业参考当地非住宅物业管理服务政府指导价格协商议定，并报当地价格主管部门和房地产行政主管部门立案。 物业服务收费标准难以确定，报当地价格主管部门会同房地产行政主管部门核准。 附件3： 吉林省住宅小区物业管理服务等级标准 一、一级物业管理服务等级： 1、基础要求 （1）物业管理企业标准上应持有二级以上物业管理资质证书，或含有三年（含三年）以上管理住宅小区经历三级物业管理企业。 （2）建立完善物业管理服务制度，并落实到位，按规范签署物业服务协议。 （3）物业管理项目经理应含有三年以上物业管理经验。 （4）80%以上物业管理人员应持有物业管理上岗证。 （5）80%以上物业管理人员应含有大专以上学历。 （6）物业管理企业对业户档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等实施计算机管理。 （7）小区设有“服务中心”，实施二十四小时物业服务接待，公告服务联络电话。适应业主需求，开展有偿特约服务及代办服务，公告服务项目及收费价目。采取多个形式服务反馈，如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，确保每十二个月和50%以上业户作有效沟通，每十二个月对物业服务投诉有效处理率达成95%。 （8）建立完善档案管理制度（物业完工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等）。 （9）适应业主需求，组织、配合小区开展文化活动。 （10）建立健全财务管理制度，每六个月公布一次物业管理服务费用收支情况。 （11）按要求管理、使用专题维修资金。 2、房屋管理 （1）按相关法规政策要求和业主条约约定对房屋及配套设施进行管理服务。 （2）房屋外观（包含屋面、天台）完好、整齐；外墙、公共楼梯间面砖、玻璃等无污迹、无破损，涂料墙面定时粉刷。外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。室外招牌、广告牌、霓虹灯按要求设置，整齐有序。 （3）对违反计划私搭乱建及私自改变房屋用途现象立即劝说、阻止，汇报并帮助相关部门依法处理。 （4）空调安装统一有序，支架无锈蚀。 （5）阳台封闭符合市容管理要求，规格色调一致，不超出外墙面。 （6）无超出设计或统一设置以外防盗网、晾衣架、遮阳蓬和屋顶平台护栏等。 （7）房屋装修符合要求，有小区装修管理制度、装修协议、装修申请及审批统计、装修企业及装修人员登记及相关材料、日常巡查统计及验收手续等。对私改乱拆管线、破坏房屋结构和损害她人利益现象立即劝止，并汇报相关部门。 （8）小区主出口设小区房屋、道路平面分布图，小区内各路口、栋、门、户及其它公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。 3、设施设备维修养护 （1）共用设施设备运行正常，维护良好，无事故隐患。有设备台帐、运行统计、检验统计、维修统计、保养统计。 （2）实施二十四小时报修值班制度。急修报修半小时内抵达现场，预约维修按双方约定时间抵达现场。维修回访率达成90%以上。 （3）水、电、电梯、消防、监控等设备运行管理人员技能熟练，严格实施操作规程。定时进行消防演练，确保消防通道通畅，消防器材可随时启用。 （4）道路、停车场平整通畅，交通标志规范、齐全。 （5）路灯、楼道灯等公共照明设备完好率在98%以上，按要求时间定时开关。 （6）维修养护制度健全，并在工作场所明示。工作标准及岗位责任制明确，实施良好。 （7）对设备故障及重大事件有完善应急方案和现场处理方法、处理统计。 （8）办理房屋及公共设备设施损坏险及公共责任险。 （9）各设备场所卫生、整齐，关键设施设备标识清楚齐全。 （10）各设备场所、公共场所、场地，含有危及人身安全隐患处要有显著标志和防范方法。 (11)在接到相关部门停水、停电通知后，立即通知用户。 4、公共秩序维护 （1）小区主出入口二十四小时值班。 （2）对小区关键部位按协议约定巡查。 （3）中央监控室对小区实施二十四小时监控，监控员不得离岗。 （4）对小区公共娱乐设施、水池、设备场所、顶层天台等含有危险隐患部位，设置安全防范警示设施和标志。 （5）对进出小区车辆实施登记管理，并引导车辆出入，有序停放车辆（含非机动车）。 （6）对进出小区装修工、服务人员实施发放临时出入证管理；对可疑人员作盘问、登记管理；对访客指导行走路径。 （7）对火灾、消防设施、水浸、电梯困人、刑事、交通事故等突发事件有应急处理预案（每十二个月预演一次）。 (8) 消防设施符合公安消防部门要求，标明防火疏散通道。 5、卫生保洁服务 （1）小区公共场所、楼道、楼梯、主次干道天天最少进行一次清扫。 （2）室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑、小区楼道玻璃每两周擦拭一次。 （3）立即清扫积水、积雪。 （4）清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味，外观整齐、明亮；无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象。 （5） 依据物业实际需要，合理布设垃圾桶、果壳箱、垃圾袋装，并对垃圾进行分类搜集。 （6） 垃圾每日搜集2次，作到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象。 （7）设有垃圾中转站，依据实际需要进行消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生。 （8）垃圾桶、果壳箱每日清理、定时清洗、保持洁净。 （9）对小区内公共排放雨水、污水管道，每十二个月最少全方面疏通一次，确保排放雨水、污水管道通畅。 （10）对小区内雨水、污水井每个月检验一次，视情况进行立即清掏，确保雨水、污水井通畅。 （11）严禁喂养家禽、家畜，对违反者立即劝止，并汇报相关部门，帮助相关部门进行处理。 （12）建立消杀工作管理制度，依据当地实际情况定时开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生，定时对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药品。 6、绿化管理及养护 （1）有绿化专业人员，管理制度落实。 （2）小区内绿化地布局合理优美，花草树木和建筑配置适当，小区内绿化率达成计划设计要求。 （3）花草树木无枯死，发觉死树，应在一周内清除，并适时补种。 （4）绿篱超出平齐线10公分时应进行修剪，绿篱根部无枯枝烂叶及杂物，当日清除修剪废弃物。 （5）造型树木应依据树木品种和生长情况，立即修剪整形，观赏效果良好。 （6）依据气候情况和季节，适时组织浇灌，施肥和松土，花草树木长势良好。 （7）立即组织防冻保暖、防沙、预防病虫害。 （8）绿化地应设有宣传牌，提醒大家珍惜绿地。 二、二级物业管理服务等级： 1、基础要求 (1)物业管理企业应含有三级以上物业管理资质证书。 (2)建立完善管理服务制度，并落实到位，按规范签定物业管理协议。 (3)物业管理项目经理应含有二年以上物业管理经验。 (4)70%以上管理人员应持有物业管理上岗证。 (5)70%以上物业管理人员要含有大专以上学历。 (6)物业管理企业对业主档案、收费管理等多方面要实施计算机管理。 (7)对业主实施天天12小时物业服务接待（公告服务联络电话）。 (8)依据小区实际条件，依据业主需要，开展有偿特约服务及代办服务（公告服务项目及收费价目）。 (9)采取多个形式如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，每十二个月和30%以上业主作有效沟通，每十二个月对物业服务投诉有效处理率达成90%。 (10)招牌、广告牌、霓虹灯统一计划，整齐有序。 (11)建立较完善档案管理制度（物业完工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、日常管理档案），并落实到位。 (12)依据小区实际条件，配合小区开展必需文化活动。 (13)建立健全财务管理制度，每十二个月向业主公布一次物业管理服务费用收支情况。 (14)按要求管理、使用专题维修资金。 2、房屋管理 (1)按政策要求和业主条约约定，对房屋及配套设施进行管理服务。 (2)房屋外观（包含屋面、天台）完好、整齐，公共楼梯间墙面、地面无污迹、无破损。外墙无乱张贴、乱涂、乱画现象。对违反计划私搭乱建及私自改变房屋用途现象立即劝说、阻止，汇报并帮助相关部门依法处理。 (3)空调安装位置统一有序，支架无锈蚀，无安全隐患。 (4)封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面。 (5)除建筑设计有要求外，不得安装外廊及外凸防盗网和屋顶平台护栏等。 (6)房屋装修符合要求，有小区装修管理制度、装修申请及审批统计、日常巡查统计及验收手续等，对危及房屋结构安全、拆改管线和损害她人利益现象立即劝止，立即汇报相关部门，并帮助相关部门处理。 (7)小区主出入口设小区平面示意图，关键路口设有路标，小区内组团及各栋、单元（门）、户门及公共配套设施场地有显著标志。 3、设施设备维修养护 (1)共用配套设备设施良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备，有设备运行统计。 (2)实施二十四小时报修值班制度，急修报修半小时内抵达现场，预约维修按双方约定时间抵达现场，维修回访率达成80%。 (3)水、电、电梯等设备运行人员严格实施操作规程及保养规范，消防设备设施完好无损，可随时启用，消防通道通畅，制订消防应急方案，进行消防演练。 (4)道路通畅、路面平整，路面井盖不影响车辆和行人通行，停车场及关键道路交通标志规范、齐全。 (5)路灯、楼道灯等公共照明设备完好率95%以上，按要求时间定时开关。 (6)维修养护制度健全，并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，实施良好。 (7)对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理方法、处理统计。 (8)各设备房卫生整齐，关键设施设备标识清楚齐全，设备房管理制度明确。 (9)含有危及人身安全隐患设备设施场所、公共场所、场地，要有显著标志和防范方法。 (10)在接到相关部门停水、停电通知后，立即通知用户。 4、公共秩序维护 (1)小区主出入口二十四小时值班。 (2)对小区关键部位每2小时巡查一次。 (3)应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位，设置安全防范警示标志。 (4)进出小区车辆实施登记管理，引导车辆有序停放。 (5)进出小区装修工、服务人员实施发放临时出入证管理。 (6)对火灾、水浸、电梯困人等突发事件有应急处理预案（每十二个月演练一次）。 5、卫生保洁服务 (1)小区公共场所、楼道、楼梯、主次干道天天最少进行一次清扫。 (2)室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑、小区楼道玻璃每个月擦拭一次。 (3)立即清扫积水、积雪。 (4)清洁区域部位无垃圾、杂物、异味，外观整齐、明亮；无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象。 (5)依据物业管理实际需要，合理布设垃圾桶、果壳箱，并将垃圾进行分类搜集袋装。 (6)垃圾每日搜集2次，作到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象。 (7)设有垃圾中转站，依据实际需要进行消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生。 (8)垃圾桶、果壳箱每日清理、定时清洗、保持洁净。 (9)对小区内公共排放雨水、污水管道每十二个月最少全方面 疏通一次，确保排放管道通畅。 (10)小区内雨水、污水排放井每个月检验一次，视情况进行立即清掏，确保排放井通畅。 (11)小区内严禁喂养家禽、家畜，对违反者立即劝止，汇报并配合相关部门进行处理。 (12)建立消杀工作管理制度，依据当地实际情况定时开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生，定时对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药品。 6、绿化管理及养护 (1)有绿化专业人员，管理制度落实。 (2)小区内绿化布局合理优美，花草树木和建筑配置适当，小区内绿化率达成计划设计要求。 (3)花草树木无枯死，发觉死树，必需在半月内清除，并适时补种。 (4)绿篱超出平齐线时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，清除修剪废弃物。 (5)造型树木应依据树木品种和生长情况，立即修剪整形，观赏效果良好。 (6)依据气候情况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。 (7)适时组织防冻保暖、防沙，预防病虫害。 (8)绿地应设有宣传牌，提醒大家珍惜绿地。 三、三级物业管理服务等级： 1、基础要求 (1)物业管理企业应含有物业管理资质证书。 (2)物业管理企业应制订日常管理制度。 (3)按规范签署物业管理服务协议。 (4)物业管理项目经理应含有十二个月以上物业管理经验。 (5)50%以上管理人员应持有物业管理上岗证书。 (6)物业管理企业实施天天8小时服务接待（公告服务联络电话号码）。 (7)每十二个月和10%以上业主作有效沟通，每十二个月物业投诉有效处理率达成80%。 (8)建立档案管理制度（物业完工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等）。 (9)建立财务制度，每十二个月一次或按协议约定时间向业主公布物业管理服务费用收支情况。 (10)按要求管理使用专题维修资金。 2、房屋管理 (1)按政策要求和业主条约约定对房屋及配套设施进行管理、服务。 (2)房屋外观良好、整齐。 (3)对违反计划私搭乱建及私自改变房屋用途现象立即劝说、阻止，汇报并帮助相关部门依法处理。 (4)空调安装无安全隐患。 (5)房屋装修符合要求，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害她人利益现象。 (6)小区主出口设有小区平面示意图，关键路口设有路标、小区内各组团及各栋、单元（门）、户门有显著标志。 3、设施设备维修养护 (1)供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患。 (2)设置二十四小时报修值班电话，急修一小时内抵达现场。建立维修回访制度，维修回访率达成70%。 (3)设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。 (4)消防系统设备完好，可随时启用，确保消防通道通畅。 (5)道路通畅，路面平坦，车辆行驶路线明确。 (6)路灯、楼道灯等公共照明设备完好率在90%以上，按要求时间定时开关。 (7)设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重大事件有处理统计。 (8)保持设备设施场所整齐卫生，制订设备场所管理制 度。 (9)危及人身安全隐患处有显著标志和防范方法。 (10)在接到相关部门停水、停电通知后，立即通知用户。 4、公共秩序维护 (1)小区主出入口二十四小时值班。 (2)对小区关键部位每4小时巡查一次。 (3)应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等含有危险隐患部位，设置安全警示标志。 (4)进出小区车辆按指定位置有序停放。 (5)秩序维护员经过突发事件应急处理培训。 (6)每十二个月进行消防培训一次。 5、卫生保洁服务 (1)小区公共场所、楼道、楼梯、主次干道，天天清扫一次。 (2)立即清扫积水、积雪。 (3)楼道玻璃每季擦拭一次。 (4)合理布设垃圾桶、果壳箱。 (5)垃圾每日搜集1次，做到日产日清。 (6)设有垃圾中转站依据实际需要进行消杀，有效控制蝇、虫孳生。 (7)垃圾桶、果壳箱每日清理、定时清洗、保持洁净。 (8)小区内公共排放雨水、污水管道定时疏通，确保排放管道通畅。 (9)对雨水、污水排放井定时清掏，确保排放井通畅。 6、绿化管理及养护 (1)花草树木无枯死，发觉死树，立即清除，并适时按需要补种。 (2)绿篱每十二个月应进行修剪，立即清除修剪废弃物。 (3)造型树木应依据树木品种和生长情况，立即修剪整形。 (4)依据气候情况和季节，适时组织浇灌，施肥和松土。 (5)适时组织防冻保暖、防沙、预防病虫害。 四、四级物业管理服务等级： 1、基础要求 (1)物业管理企业应含有物业管理资质证书。 (2)物业管理企业应制订日常管理制度。 (3)按要求签署物业管理协议。 (4)40%以上管理人员应持有物业管理上岗证书。 (5)物业管理企业实施天天6小时服务接待（公告服务联络电话号码）。 (6)每十二个月和10%以上业主作有效沟通；每十二个月物业投诉有效处理率达成80%。 (7)建立档案管理制度（物业完工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等）。 (8)建立财务制度，每十二个月一次或按协议约定时间向业主公布物业管理服务费用收支情况。 (9)按要求管理使用专题维修资金。 2、房屋管理 (1)按政策要求和业主条约约定对房屋进行管理服务。 (2)对违反计划私搭乱建及私自改变房屋用途现象立即劝说、阻止，汇报并帮助相关部门依法处理。 (3)空调安装无安全隐患。 (4)房屋装修符合要求，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害她人利益现象。 (5)小区主出口设有小区平面示意图，关键路口设有路标、小区内各组团及各栋、单元（门）、户门有显著标志。 3、设施设备维修养护 (1)供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患。 (2)设置二十四小时报修值班电话，急修1小时内抵达现场。建立维修回访制度，维修回访率达成70%。 (3)设备运行操作人员严格遵守操作规程及保养规范。 (5)消防系统设备完好，可随时启用，确保消防通道通畅。 (6)道路通畅，路面平坦，车辆行驶路线明确。 (7)路灯、楼道灯等公共照明设备完好率达成90%以上，按要求时间定时开关。 (8)设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重大事件有处理统计。 (9)保持设备设施场所整齐卫生，制订设备设施管理制 度。 (10)危及人身安全隐患处有显著标志和防范方法。 (11)在接到相关部门停水、停电通知后，立即通知用户。 五、五级物业管理服务等级： 1、基础要求 (1)物业管理企业应含有物业管理资质证书。 (2)物业管理企业应制订日常管理制度。 (3)按政策要求签署物业管理服务协议。 (4)管理人员应持有物业管理上岗证书。 (5)物业管理企业实施天天6小时服务接待（公告服务联络电话号码）。 (6)每十二个月和业主作有效沟通。 (7)建立档案管理制度（物业完工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等）。 (8)建立财务制度，每十二个月一次或按协议约定时间公布物业管理费收支情况。 (9)按要求管理使用专题维修资金。 2、房屋管理 (1)按政策要求和业主条约约定对房屋进行管理服务。 (2)对违反计划私搭乱建及私自改变房屋用途现象立即劝说、阻止，汇报并帮助相关部门依法处理 (3)空调安装无安全隐患。 (4)房屋装修符合要求，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害她人利益现象。 (5)小区主出口设有小区平面示意图，关键路口设有路标、小区内各组团及各栋、单元（门）、户门有显著标志。 3、设施设备维修养护 (1)供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患。 (2)设置报修值班电话，建立回访制度。 (3)设备运行操作人员严格遵守操作规程及保养规范。 (5)消防系统设备完好，可随时启用，确保消防通道通畅。 (6)道路通畅，路面平坦，车辆行驶路线明确。 (7)路灯、楼道灯等公共照明设备完好率达成90%以上，按要求时间定时开关。 (8)设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重大事件有处理统计。 (9)保持设备设施场所整齐卫生，制订设备管理制度。 (10)危及人身安全隐患处有显著标志和防范方法。 (11)在接到相关部门停水、停电通知后，立即通知用户。 附件4： 城市住宅小区物业管理企业人员配置参考表 小区面积 管理人员 保洁人员 治安员 维修人员 人员总数 5万平方米 5 5 7 3 20 10万平方米 8 12 14 5 39 15万平方米 10 16 20 8 54 20万平方米 17 30 30 15 92