扬州市物业收费管理实施新版细则.doc

扬州市区物业服务收费管理实施细则起源：扬州市住房保障和房产管理局 作者：扬州市物价局第一章 总则第一条为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业正当权益，依据中国价格法、中国物权法、中国国务院物业管理条例、江苏省物价局、建设厅江苏省物业服务收费管理措施(苏价规4号)等法律、法规和规范性文件，制订本细则。第二条本细则适适用于本市市区(含广陵区、邗江区、市经济技术开发区、生态科技新城、蜀岗-瘦西湖风景区，下同)行政区域范围内，经工商行政管理机关登记注册、领取营业执照、符合国家物业服务资质要求物业服务企业物业服务收费行为。第三条本细则所称物业服务收费是指业主经过选聘物业服务企业或业主自行对物业管理区域内建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取费用。物业服务收费包含物业公共服务费、汽车停放费、代收服务费和特约服务费等。其中物业公共服务费，是指物业服务企业根据物业服务协议约定提供含有公共性物业基础服务，向业主或物业使用人收取费用。第四条政府提倡建设单位、业主经过公开、公平、公正市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，激励物业服务企业开展正当价格竞争，促进物业服务收费经过市场竞争机制形成。第五条市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责市区物业服务收费监督管理工作，制订一般住宅前期物业公共服务费、汽车停放费、停车位租金基准价和浮动幅度及相关管理要求，指导全市物业服务收费管理工作。依据属地管理标准，市价格主管部门负责市经济技术开发区、蜀岗-瘦西湖风景区、生态科技新城区域内物业服务收费管理工作；广陵区、邗江区价格主管部门负责本行政区域内物业服务收费管理工作。第六条物业服务收费应该区分不一样物业性质和特点，遵照合理、公开、服务质量和价格相符标正确定，实施政府指导价和市场调整价。一般住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域汽车停放费、车位租金等实施政府指导价。法律、法规另有要求，从其要求。一般住宅前期物业公共服务收费，是指自新建住宅小区商品住房出售之日起，至小区业主大会或其授权业主委员会和物业服务企业签署物业服务协议生效时止，物业服务企业因提供物业公共服务而收取服务费用。业主大会成立后，一般住宅物业公共服务收费标准由业主大会或业主大会授权业主委员会决定，经过物业服务协议约定实施。业主采取自行管理或业主自行管理和委托专业机构相结合管理服务收费标准，由业主共同决定，约定实施。非一般住宅和非住宅物业服务收费和为满足部分业主、物业使用人需要或接收委托开展特约服务等其它物业服务收费，实施市场调整价，具体收费标准由业主、物业使用人和物业服务企业在物业服务协议中约定。依法改变用途用于经营住宅，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，协议约定实施。第二章物业公共服务收费管理第七条 市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度、社保资金、住房公积金和居民消费价格指数变动情况，依据本市市区物业服务等级标准制订对应一般住宅物业公共服务费基准价和浮动幅度，并向社会公布。市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门每三年内对一般住宅物业公共服务等级标准和对应基准价和浮动幅度进行评定，并依据评定结果适时调整，并向社会公布。第八条 在业主、业主大会选聘物业服务企业前，一般住宅物业建设单位应该在市价格主管部门公布政府指导价范围内，经过公开招投标或协议方法，选聘含有对应资质物业服务企业，并在前期物业服务协议中约定服务内容、服务标准和收费标准。建设单位和物业买受人签署房屋买卖协议，应包含前期物业服务协议约定内容。前期物业服务费未在房屋买卖协议中约定，由建设单位负担。前期物业服务协议由物业服务企业在签署之日起10个工作日内向物业所在地价格主管部门、物业管理行政主管部门立案。一般住宅物业公共服务等级或收费标准调整时，已招标但未交付小区，其一般住宅前期物业服务费可对应服务等级直接上调，报当地价格主管部门、物业管理行政主管部门立案。但已和业主签署前期物业服务协议小区，按第九条相关要求实施。第九条业主大会成立前，一般住宅物业公共服务收费标准因服务成本改变需要调整，或政府指导价标准调整，物业服务企业应在街道办事处(乡镇人民政府)组织、指导和监督下，公开真实、完整、有效物业服务成本信息，向业主咨询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上业主且占总人数半数以上业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定实施，并书面通知物业所在地价格主管部门。对入住率达成或超出80%且未成立业主大会小区，调整物业服务收费标按时，也可按以下要求实施：物业服务企业应该遵照“质价相符”标正确定调整方案，包含物业服务内容和等级标准，物业服务人员配置、收支测算和拟调整收费标准内容，在小区醒目位置向业主公告并征求业主意见，公告时间不得少于15天。公告时间结束后，由当地价格、房管、街道办(乡镇政府)或居委会(村委会)代表进行统计，并将统计结果向业主公告。如持反对意见业主人数不足二分之一时，由街道办(乡镇政府)或居委会(村委会)出具证实，价格部门给立案，同意物业服务企业根据公告价格进行调价。如持有反对意见业主人数超出二分之一时，物业服务费不得调整。第十条物业公共服务收费能够采取包干制或酬金制等形式，具体收费方法由物业服务协议约定。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业负担物业服务计费方法。酬金制是指在预收物业服务资金中，按约定百分比或约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其它全部用于物业服务协议约定支出，结余或不足均由业主享受或负担物业服务计费方法。第十一条物业管理区域内物业管理公共服务费用通常由下列原因组成：(一)物业管理服务人员工资、社会保险金、住房公积金和按要求提取工会经费、职员教育经费等;(二)物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用;(三)清洁卫生费用;(四)绿化养护费用;(五)秩序维护费用;(六)物业服务企业办公费用;(七)物业服务企业固定资产折旧费用;(八)物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;(九)管理费分摊;(十)经业主大会同意其它费用;(十一)法定税金和合理利润。其中，合理利润：一般住宅最高不超出8%。物业共用部分、共用设施设备维修、更新和改造费用，应该由住宅专题维修资金支出，不得反复计入物业服务支出或物业服务成本。第十二条 住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中用水、用电、用气价格根据当地居民使用价格标准实施，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。物业管理区域内共用设施设备通常包含电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、地源热泵、非经营性车场车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用房屋等。非经营性停车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务车位、车库。第十三条 物业公共服务收费按房屋全部权证登记建筑面积计算;还未办理权属登记，按房屋买卖协议记载建筑面积计算。未计入产权面积隶属房屋面积不作为计费面积。第十四条业主应该依据物业服务协议约定交纳物业公共服务费用。业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用，从其约定，业主负连带交纳责任。业主应该根据房屋买卖协议(符合完工验收条件)、入住通知书约定房屋交付之日次月起按月交纳物业公共服务费用。物业服务企业能够依据物业服务协议预收不超出十二个月物业公共服务费。已完工但还未售出或因开发建设单位原因未按时交给业主，物业公共服务费用、电梯运行费、地源热泵、公共照明等费用由建设单位负担。因业主原因未立即办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用连续空置六个月以上物业，业主应事前书面通知物业服务企业，并按要求标准百分之七十交纳物业公共服务费、电梯运行费和公共能花费。业主大会成立后，由业主大会和物业企业约定减免时限和具体标准。物业服务企业利用公建配套用房、隶属设施、公共场地、道路等开展经营活动所收取收益，70%纳入住宅专题维修资金，其它部分能够用于贴补物业服务费。物业服务企业应向业主公告，并主动上缴住宅专题维修资金代管部门。业主大会成立后，收益根据业主大会或业主大会授权业主委员会决定、协议约定使用。第三章汽车停放收费管理第十五条 汽车停放费和停车位租金实施政府指导价，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门综合考虑汽车停放管理服务平均成本、地下停车车位、车库建设成本等原因，制订、公布当地域汽车停放费、地下停车位租金基准价和浮动幅度，并适时调整。停车位租金是车位全部权人或管理者将车位采取租赁方法，出租给使用人所收取费用。第十六条 占用业主共有道路或其它场地停放汽车，业主大会成立前，具体收费标准应该在政府指导价范围内在前期物业服务协议中约定，并书面通知物业所在地价格主管部门；业主大会成立后，应该依据业主大会或业主大会授权业主委员会决定汽车能否停放。汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构依据物业服务协议约定，在政府指导价范围内确定具体收费标准，并报当地价格主管部门立案;租金由车位专有些人或管理者依据协议约定收取，也可委托物业服务企业代收，分别核实。第十七条 物业管理区域内业主共有、专有、专用车位、车库，应该区分车位、车库专有权益、管理服务成本等原因收取汽车停放费和租金。同一车辆停放区域内汽车停放收费标准应保持一致，地下和地面汽车停放费标准应该保持合理比价。第十八条 建设单位未出售或未附赠车位、车库出租，租金基准价和浮动幅度由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门根据价格管理权限制订。具体收费标准由建设单位在要求基准价和浮动幅度范围内和使用人协议约定。其汽车停放费按本措施第十六条相关要求实施。第十九条 物业管理区域内依法配建人民防空工程平时用作停车位，其汽车停放费、租金实施政府指导价，具体收费标准在要求基准价和浮动幅度范围内确定。人防车位收取汽车停放费、租金应该依据相关要求，用于该人民防空工程设施维护管理和停车管理必需支出，并实施省价格主管部门会同省物业管理、民防等行政主管部门制订相关管理措施。第二十条 对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处理、实施救助救护、市政工程抢修等实施公务期间车辆，和为业主、物业使用人配送、维修、安装、迁居等服务临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。除前款要求以外，依据协议约定许可其它外来车辆进入住宅物业管理区域临时停车，在1小时内免交汽车停放费。第四章 其它服务收费管理第二十一条 特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务而收取费用。特约服务费收费标准由双方依据服务内容、服务质量协商确定。第二十二条 代办服务费，是指物业服务企业接收业主或物业使用人委托，提供代办服务时，向委托人收取费用。代办服务费收费标准由协议双方依据服务内容、服务质量协商确定。第二十三条 代收代交费用，是指物业管理区域内，共用电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交费用。代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方法向业主或物业使用人合理分摊，已计入物业公共服务成本不得反复收取。分摊措施应该经过物业服务协议约定，协议中没有约定或约定不明确，按业主专有部分占建筑物总面积百分比分摊。住宅楼带有地下车库、有电梯抵达一楼住户，其电梯运行费按要求标准80%交纳;住宅楼即使带有地下车库、但没有电梯抵达，或住宅楼没有地下车库一楼住户，免收电梯运行费。第二十四条物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应该向最终用户收取相关费用。物业服务企业接收委托收取上述费用，双方应签署有偿服务协议，物业服务企业向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。第二十五条业主或使用人需要对房屋进行装修，装修人在装修前应该和物业服务企业签署装修协议,明确装修事项、装修押金。业主装修完成无违反装修协议，物业服务企业应在30天内如数退还装修押金。物业服务企业在新房住户办理入住手续或重新装潢时,收取装潢垃圾清运处理费。第二十六条物业服务企业为维护物业管理区域公共秩序需要，实施门禁出入证(卡)管理，应该为业主、物业使用人每户配置不少于4张出入证(含IC卡等)，证照、门卡等所产生制作费用，应计入对应物业服务成本。新建住宅小区门禁出入证(卡)由建设单位无偿配置;业主大会成立后，实施出入证管理，由业主大会和物业服务企业协商约定。物业管理区域内停车场实施门禁出入证(卡)管理，应该无偿为车主每车配置1张出入证(卡)。业主、物业使用人另有需求申请办理，能够合适收取工本费。物业服务企业对临时来访人员实施持证管理，可根据制作成本收取出入证(卡)押金，证件完好退还后，应如数退回押金，证件丢失、损坏，可收取不高于押金数额工本费。第五章 行为规范管理第二十七条 物业服务企业应该加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格推行物业服务协议，服务质量和收费标准应该质价相符。第二十八条 物业服务收费实施明码标价，物业服务企业应该在物业管理区域内显著位置公告物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、服务质量、计费方法、收费标准、收费依据，和价格主管部门和物业管理行政主管部门投诉电话，接收业主或物业使用人监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明费用。物业服务企业应该将汽车停放费、电梯运行维护费、公共能花费、经营设施收益、代收代交费用等单独列账，独立核实。应该根据物业服务协议约定，每六个月在物业管理区域内显著位置分别公告物业服务费用、汽车停放费、电梯运行费、公共能花费和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊等情况，并向业主大会汇报，接收全体业主、街道办事处(乡镇人民政府)监督，每次公告时间不得少于15天。第二十九条 物业服务企业应该完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域，服务成本和收支应按物业管理项目分别核实。激励实施物业公共服务费用酬金制管理。实施包干制收费方法，物业服务企业应该对实施管理和服务具体物业区域实施单独建账，根据服务协议约定公布财务收支情况，接收监督。实施酬金制收费方法，物业服务企业应该根据要求对物业服务各项资金收支建立台账，应该定时向业主大会或全体业主公布物业服务费收支情况，并接收业主委员会核查。第三十条 业主应该根据物业服务协议约定，按时交纳物业服务费用和其它相关费用，业主、物业使用人未根据物业服务协议约定交纳物业服务费用，业主委员会、物业服务企业能够督促其限期交纳;逾期不交纳，物业服务企业能够依法追缴，向人民法院起诉。物业全部权发生转移时，业主应该和物业服务企业结清物业服务费用、代收代交等相关费用。第三十一条 物业服务收费应该表现自愿委托、服务有偿基础要求，不得强制服务并收费或只收费不服务。第三十二条物业服务企业发生变更时，新接管物业服务企业应按要求在当地物价、房管部门重新办理立案手续。原物业服务企业应在业主委员会监督下，将未到期物业服务费等相关费用移交至新接管物业服务企业，并在住宅小区内公告;无物业服务企业接管应退还业主。第六章 监督管理第三十三条 市价格主管部门应该对政府指导价管理物业服务收费实施成本监审制度。物业服务企业应该根据市价格主管部门要求，如实反应情况，提供必需资料。市物业管理行政主管部门应该立即制订或完善一般住宅物业公共服务标准，加强对物业服务企业服务行为监管。市物业管理行政主管部门应该会同价格主管部门，加强对招投标价格行为及推行协议监督和管理。第三十四条 市价格主管部门、物业管理行政主管部门应该加强对物业服务及收费监督检验。物业服务企业有下列行为之一，由价格主管部门依据中国价格法、价格违法行为行政处罚要求、江苏省物业管理条例等要求给予处罚：(一)超出政府指导价浮动幅度制订收费标准;(二)不根据要求提供服务而收取费用;(三)采取分解收费项目、反复收费、扩大收费范围等方法变相提升收费标准;(四)强制或变相强制服务并收费;(五)接收供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收相关费用时向业主收取手续费等额外费用;(六)不按要求实施明码标价;(七)未按法定要求公告或失实公告物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况;(八)其它违反价格法律、法规、规章要求行为。第三十五条 江全部区、高邮市、仪征市、宝应县价格主管部门、物业管理行政主管部门依据本细则，结合当地实际制订具体实施措施及政府指导价标准，并报市价格主管部门和物业管理行政主管部门立案。第三十六条 其它管理人物业服务收费可参考本细则实施。第三十七条本细则由扬州市物价局、扬州市住房保障和房产管理局在各自职责范围内负责解释。第三十八条本实施细则自 月 日起实施。原扬州市物价局、扬州市房管局扬价服79号文同时废止。