海南房价需求—供给研究分析.doc

海南住房的需求供给分析一、 住房形势介绍海南发展旅游业有着优越的资源禀赋。海南四周环海，气候宜人，四季如春，风光旖旎，而且旅游资源丰富，空气清新，是一个优美的度假胜地。许多内陆的游客来到海南后总希望能在海南定居，希望在海南购买房子作为养老安居只用。同时也有许多开发商看中了海南的海景、阳光、沙滩等优势，对海南的房地产进行投资。随着2009年海南国际旅游岛政策的推行，又进一步的推升了海南房地产业的迅猛发展。海南房价迅速飙升，全岛兴起一股购房热。这一切的变化都和其背后的政策、市场供给和需求是息息相关的。下面我就从需求和供给的变化这两方面来简要分析下海南房价的变化。二、 影响住房需求的因素1、 住房购买价格由经济学基本原理可知，商品价格是影响商品消费需求的最基本因素。一般而言，商品价格越高该商品需求量越小。由商品价格变动引起需求量的变动方向是通过收入效应和替代效应同时作用决定的。对于住房而言，其具有双重性：消费品属性和投资品属性。因而其价格变动应分别从这两方面进行分析。作为消费品，当住房的价格上升时，消费者的收入相对下降，从而导致对住房的需求下降；住房价格上升的同时其提供的服务也随之上升，而租房可以提供和住房相近的服务，消费者会将自己的注意力转移到租房上去，从而导致住房的需求下降。通过上述分析可知，作为消费品，收入效应和替代效应同时作用会导致住房需求下降。作为投资品，消费者通过购买住房获取投资利益。住房价格上升时相当于投资者实际收入下降，从而对住房的投资需求下降；作为投资品的住房价格上升后，投资者会将目标放于其他的成本较低的金融投资产品上，从而引起住房需求的下降。通过上述分析，作为投资品，收入效应和替代效应都会引起住房需求的下降。2、 住房相关产品服务的价格在上面的分析中也提到，作为投资品，当其他金融投资产品的所有权成本上升时，投资者会将目标转向房地产投资，从而导致住房需求上升。作为消费品，当租房的价格上升时，消费者会更容易将目标转向购买住房上，潜在的需求量上升。3、 消费者的可支配收入消费者的收入水平对住房的需求量具有正效应。由房价收入比可以看出商品房、保障房相当于是奢侈品，对于无房的低收入家庭而言，收入增加会促使其考虑购买住房；对于有房的中等收入家庭，收入的增加会促使其购买更好的房子，以改善自己的居住条件；对于拥有高档住宅的高收人家庭而言,收入的增加会增加他们在固定资产上的投资。总之，消费者的可支配收入增加，住房的需求量会上升。4、 利率变动人们通常通过住房抵押贷款或者是长期储蓄来购房，因此利率的变动会影响到需求的变动。对于住房抵押贷款购房，利率上升会增加抵押贷款的成本，从而增加住房消费的成本，减少住房需求；对于储蓄购房，利率上升会增加存款利息，缩短储蓄时间，增加住房需求。5、 消费者对住房未来价格变化的期望根据经济学的需求理论，当消费者预期某种商品的价格在未来下一期会上升时，就会增加对该商品的现期需求量；当消费者预期某种商品的价格在将来下一期会下降时，就会减少对该商品的现期需求量。房地产市场有一种反常现象称为“买涨不买降”。可见，对未来价格的预期是影响消费者需求决策的重要因素之一。6、 城市化水平城市化水平的提升，城镇人口收入增加，生活水平提升，而且会导致大量农村人口向城镇转移，这一系列的变化会导致住房需求的增加。三、 影响住房供给的因素1、 住房价格 由经济学基本原理可知，商品价格上升会导致商品的供给量随之增加。大量的商家觉得住房有利可图，尽量推高住房价格，从中获取更大利润。当住房价格超出其正常的水平时，此价格已不是是市场的均衡价格，不能正确地反映市场的供需关系了，而只是一场泡沫假象。2、 住房建设成本 住房建设成本是由土地费用、开发前期费用、开发间接费用、建筑安装费用、基础设施配套费用，不可预见费用以及各种税费等构成。这些费用的价格的提高会导致住房建设成本的增加，在价格不变的情况下，而开发商获取的利润会相应的减少，从而减少了住房的供给量。3、 可替代商品的价格 当住房的可替代商品如租房的价格上升时，供应商在可替代商品处获取更大利润空间，则会减少住房的建设和投资，减少住房的供给量。4、 政府调控政策房地产的发展不能完全交由市场来控制，政府还需要对房地产事业进行良性调控，引导房地产行业的正确发展。政府可以通过多方面的调整来调节房地产市场的供给量，如税收，保障性住房，土地政策等。政府通过对住房建设进行征税提高住房建设的成本，以减少房地产商在这方面的投资，但同时也提高了住房的均衡价格。为保障低收入水平的居民的住房需求，政府提供建设了大量的廉租房、经适房等保障性住房，从另一个方面抑制了商品房的供给，调节住房供给量。四、 需求因素和供给因素的变动对市场均衡价格的影响1、 供给因素不变时需求变化对市场均衡价格的影响 其他因素不变，住房价格上升对市场均衡价格的影响如图1所示：交易量价格OSDD1PP1图1住房价格上升，需求量下降，需求曲线向左移动，市场均衡价格下降。 其他因素不变，相关品价格上升对市场均衡价格的影响如图2所示：交易量价格OSD1DP1P图2相关品价格上升，需求量上升，需求曲线向右移动，市场均衡价格上升。 其他因素不变，可支配收入增加对市场均衡价格的影响如图3所示：交易量价格OSD1DP1P图3收入增加，需求量上升，需求曲线向右移动，市场均衡价格上升。 其他因素不变，储蓄利率变动对市场均衡价格的影响如图4所示：交易量价格OSD1DP1P图4储蓄利率上升，需求曲线向右移动，均衡价格上升。 其他因素不变，住房抵押贷款利率上升对市场均衡价格的影响如图5所示：交易量价格OSDD1PP1图5住房抵押贷款利率上升，需求量下降，均衡价格下降。2、 需求因素不变时供给变化对市场均衡价格的影响 其他因素不变，住房价格上升对供给的影响如图6所示：图6交易量价格OSDPP1S1、住房价格上升，供给量增加，供给曲线向右移动，均衡价格下降。 其他因素不变，住房建设成本上升对市场均衡价格的影响如图7所示：图7交易量价格OS1DP1PS成本增加，供给量下降，供给曲线向左移动，市场均衡价格上升。 其他因素不变，增加税收对市场均衡价格的影响如图8所示：图8交易量价格OS1DP1PS税收增加，供给曲线向左移动，市场均衡价格上升。五、 结论与建议经过上述分析，我们可以看到房价的变化是受各种供求因素的影响的。由于海南国际旅游岛政策的提出，致使海南房地产市场比以前的发展更加迅猛，房价飙升超正常速度，这是一种不正常的市场现象。正常情况下，市场价格能正确的反映出市场供求关系，而现在由于各种利益关系以及经济危机的影响推升出房地产泡沫，导致“市场价格反映供需水平”成为一句假话。房地产的变化不仅仅如上述所说如此简单，本人只是将其简单化作为一种普通的商品对其进行简单的供求分析。对于住房产业的不正常发展，我有如下几点建议：1、 抑制房价的过快增长 房价的过快大幅提高，而人们的收入水平未明显见长的情况下，只会导致更多的空置商品房，造成资源浪费，不仅不利于海南的城市化、国际化发展，而且不利于提高居民的生活水平。所以应当通过政策的抑制和调节来控制房价的过快增长。2、 大力提高居民收入水平 首先居民的收入水平决定其消费水平。房价飙升导致真正想买房的消费者买不起房，而奢侈的商品房却只增不降，这只会造成更大的房地产泡沫，满足不了消费者的真正需要。除了宏观调控降低房价以外还要大力提高居民收入水平，增强居民的住房支付能力，降低购房负担。3、 增强利率对住房市场的调节作用 由于住房具有投资品和消费品双重性质，所以政府应根据住房的不同作用进行利率的调节。对待自住性住房（消费品性质）可采取优惠利率予以支持，而对于投资及投机性住房则采用较高的利率予以限制。支持自住性住房的发展，降低投机需求对房价的推升作用。4、 合理引导人们对住房价格的预期政府应根据不同的经济环境及住房市场运行状况，通过金融、税收等宏观调控政策及向社会提供充分的住房市场信息等手段合理引导人们对住房价格的预期，减缓住房需求的集中提前或推后释放，稳定住房需求，促进住房市场稳定健康发展。参考文献安徽城镇居民住房需求的影响因素分析2010年5月河南省漯河市住房供给与需求分析2008年6月7 / 7