会计实务：关于土地增值税的若干容易混淆的问题(上).doc

关于土地增值税的若干容易混淆的问题（上）

土地增值税作为国家遏制城市房价过快上涨，促进房地产行业健康发展的重要税收调节措施被频繁采用，其重要性对财税人员来说是不言而喻的。在学习《土地增值税暂行条例》及其实施细则时，有一些问题我们必须界定清楚，否则在实务工作中容易出现错误。
一、在纳税义务人上：只要发生应税行为即只要转让国有土地使用权、地上的建筑及附着物并取得收入的单位和个人无一例外都是纳税义务人，不管单位和个人的是什么样的性质，如国家机关转让自用的房产，也属于土地增值税的征税范围。。
二、在征税范围上：转让的是国家所有的土地而非集体所有的土地，转让的是土地使用权而非土地所有权；是取得国有土地买卖二级市场的转让收入，不是一级市场上的出让收入。
三、单位之间换房不管是等价交换还是差价交换都取得了收入（即实物收入、货币收入或其他收入）都要缴纳土地增值税；个人之间互换自有居住房屋，经税务机关核实可以免征土地增值税；个人与单位换房，个人免征土地增值税，单位需要交纳土地增值税。
四、产权被继承、满足一定条件的公益性捐赠，不征土地增值税；非公益性捐赠要征收土地增值税；将产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务的人不征土地增值税。
五、非房地产企业以房地产作价进行投资、联营的，如果接受投资方也是非房地产企业的，不征收土地增值税，被投资企业、联营企业接受投资后再行转让的要征土地增值税；如果接受方是房地产企业，则投资方要征收土地增值税。房地产企业对外投资不管接受投资方是否房地产企业，投资方一律征收土地增值税。
六、在计算适用的超率累进税率时要注意增值率在级距点上的情况（即增值额与扣除项目比率在级距点上），税法规定在四级超率累进税率表中每级增值率均包含本比例数，例如增值率为100%时税率为40%而不是50%。
七、关于契税作为扣除项目扣除问题具体要注意两种情况：房地产开发企业可以将缴纳的契税作为房地产中取得土地支付的价款（有争议按国税函2010220号执行）中扣除；对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格中，因此在计算土地增值税时，不另外作为与转让房地产有关的税金予以扣除。
八、耕地占用税虽然是对取得耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人就其占用的耕地面积征收的，在列支扣除项目时不要将其列入“取得土地使用权所支付的金额”中，而应列入“房地产开发成本—土地征用及搬迁补偿费”中。
九、如果开发商用日后开发后的新房送给拆迁户作为补偿，那么新房能作为拆迁费扣除，但是房产应当按同类房产的售价视同销售计算。
十、财务费用中的利息的性质要注意：凡是超过银行同期同类利率、超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除，但该利息在企业所得税中可以扣除。
十一、注意房地产开发费用与记入房地产开发成本中的开发间接费用有什么区别；1、开发间接费用，属于房地产开发的成本中的一项，是指直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，计入房地产开发成本直接扣除。2、房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用，不能据实直接扣除，采用按照标准计算扣除。但要注意特殊情况：如果企业没有借款全部使用自有资金开发建设，那么开发费用按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”两项目之和的10%扣除。
十二、〈〈土地增值税暂行条例〉〉第六条所称“旧房屋和建筑物的评估价格”不包括土地使用权的价格，按税法规定，转让旧房中的扣除项目中，“房屋及建筑物的评估价格”与“取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用”是分别列示的。
在实务工作中还要加以特别注意：不光在转让存量房时要用到评估价格，如果纳税人有以下其中之一的，1、隐瞒、虚报房地产成交价格的；2、提供扣除项目金额不实的；3、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，也按照房地产评估价格计算征收，评估价格必须当地税务机关确认。这是税务机关加强征收管理的反避税措施。
十三、出售部分开发项目的，扣除项目金额的计算要和应税收入要配比，即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，应和取得的应税销售收入相配比，只能扣除应税销售收入所对应的部分，转让税金可以全部扣除。
十四、如果计算出的土地增值额为负数就不需要缴纳土地增值税了。
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