会计经验：房产税税率总结.doc

房产税税率总结一、房产税税率简要总结我国现行房产税采用的是比例税率，计税依据分为从价计征和从租计征两种形式，所以房产权的税率也有两种。1按房产原值一次减除10%30%后的余值计征的，税率为1.2%；2另一种是按房产出租的租金收入计征的，税率为12%；其中关于出租住房的：从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税；自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。二、税率、计税依据与应纳税额的计算（详细）（一）、计税依据按房产余值计税和按租金收入计税两种1.对经营性自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。2.对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。（二）、房产税的税率（详细）1.从价计税：1.2%2.从租计税：12%3.（房产税税率优惠）个人出租住房，不分用途，按4%的税率征收房产税。【例题*单选题】赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己和家人居住，另一处原值20万元的房产于2014年7月1日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入1200元。赵某当年应缴纳的房产税为（）。A.288元B.576元C.840元D.864元【答案】A【解析】应纳房产税=1200x6x4%=288（元）。（三）、房产税计税依据的具体规定：1.从价计征所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。（1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价。【解释1】地价款，应计入房屋原值对按照房产原值计税的房产，无论会计如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。【解释2】容积率=总建筑面积/土地面积【案例】某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，通过计算可知该宗地容积率为0.4，因此，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积x2x土地单价=8000平方米x2x1万元/平方米=16000（万元）。（如果建筑面积达到10000平方米以上，容积率高于0.5，则地价将全部计入房产原值）（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。【解释1】凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。【解释2】对于更换房屋附属设备和配套设施的，在其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设施的价值；【解释3】对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换零配件，更新后不再计入房产原值。（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建，要相应增加房屋原值。（计算考点，结合改扩建的时间）（4）投资联营房产的计税依据对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的计税余值作为计税依据计征房产税（被投资方是纳税人）。对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计算缴纳房产税。【例题*单选题】某企业有一处房产原值1000万元，2014年7月l日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2014年应缴纳房产税（）。A.6.0万元B.9.6万元C.10.8万元D.15.6万元【答案】C【解析】以房产投资联营，收取固定收入，不承担联营风险的，由出租方按租金收入计算缴纳房产税。应缴纳的房产税=1000x（1-20%）x1.2%÷2+50x12%=10.8（万元）。（5）对融资租赁房屋的情况计征房产税时应以房产余值计算征收融资租赁的房产，由承租人自租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。（6）居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。（7）自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。2.从租计征（出租的房产）房产租金收入（1）对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。（2）如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征（3）合同约定免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税；（区别无租使用房产的规定）【案例】一公司有房产一栋，其原值为1000万元，2014年7月1日对外出租，租期为10年，月租金10万元，同时合同约定2014年7月1日至12月31日为免租期。该公司所在省规定房产税按原值减除30%后的余值计算缴纳。【答案及解析】免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。2014年该公司应缴纳房产税=1000x（1-30%）x1.2%=8.4（万元）。【例题*单选题】甲公司2014年年初房产原值为8000万元，3月与乙公司签订租赁合同，约定自2014年4月起将原值500万元房产租赁给乙公司，租期3年，月租金2万元，2014年4-6月为免租使用期间。甲公司所在地计算房产税余值减除比例为30%，甲公司2014年度应缴纳的房产税为（）。A.65.49万元B.66.21万元C.66.54万元D.67.26万元【答案】C【解析】对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。从价计征房产税=8000x（1-30%）x1.2%x1/27500x（1-30%）x1.2%x1/2=33.631.5=65.1（万元）；从租计征房产税=2x6x12%=1.44（万元）；甲公司2014年度应缴纳的房产税=65.11.44=66.54（万元）。（四）、应纳税额的计算计税方法税额计算公式从价计征全年应纳税额=应税房产原值x（1-扣除比例）x1.2%从租计征全年应纳税额=租金收入x12%（个人为4%）【解释】地下建筑物房产税应纳税额的计算1.工业用途房产，以房屋原价的50%-60%作为应税房产原值。应纳房产税=应税房产原值x（1-原值减除比例）x1.2%。2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70%-80%作为应税房产原值。应纳房产税=应税房产原值x（1-原值减除比例）x1.2%。3.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。【例题1*单选题】某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定收入160万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2009年应缴纳的房产税为（）。（2010年）A.21.2万元B.27.6万元C.29.7万元D.44.4万元【答案】B【解析】应纳房产税=3000x（1-30%）x1.2%x4/12+160x12%=27.6（万元）。【例题2*单选题】某上市公司2011年以5000万元购得一处高档会所，然后加以改建，支出500万元在后院新建一露天泳池，支出500万元新增中央空调系统，拆除200万元的照明设施，再支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统，会所于2011年底改建完毕并对外营业。当地规定计算房产余值扣除比例为30%，2012年该会所应缴纳房产税（）。（2012年）A.42万元B.48.72万元C.50.4万元D.54.6万元【答案】B【解析】2012年应缴纳房产税=（5000+500-200+500）x（1-30%）x1.2%=48.72（万元）。小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛！