会计实务：房地产公司“临时售楼处”-4大纳税问题怎么处理-.doc

房地产公司“临时售楼处”,4大纳税问题怎么处理?

随着房地产行业的日趋火爆，加之土地资源的有限性，很多楼盘在开发时，都会考虑建设“临时售楼处”，那么对于房地产公司建设的“临时售楼处”在纳税上有什么特别规定吗?
今天昌尧讲税就来同大家讲一讲，“临时售楼处”的相关税收政策，但愿能对你有所帮助。
实务案例
嘉诚房地产公司在某市开发一楼盘，在项目旁建了一个两层结构的临时建筑，经过装饰后，第一层作为临时售楼处，第二层作为工作人员的办公室，项目完成销售后，该临时建筑将会拆除。
那么，该临时建筑在税收缴纳上该如何处理呢？
一、房产税
1、根据财政部 税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字(1986)8号)第二十一条规定：
凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。
2、根据财政部 国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税(2010)121号)第三条规定：
对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
通过对根据上述规定的分析，不征房产税的“临时性建筑物”必须同时满足两个条件：
其一、必须是为基建工地服务；
其二、必须处于施工期间。
很显然，嘉诚房地产公司在项目旁建设的“临时售楼处”虽然今后要拆除，但其不是为基建工地服务的，而是为售楼服务，因而不满足免税的条件。
因此，该公司应从售楼处使用的次月起缴纳房产税。与此同时，房产原值还应包含所占用的土地价款。
二、城镇土地使用税
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》相关规定：
第六条规定：下列土地免缴土地使用税：
(一)国家机关、人民团体、军队自用的土地;
(二)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地;
(三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地;
(四)市政街道、广场、绿化地带等公共用地;
(五)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地;
(六)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使 用的月份起免缴土地使用税5年至10年;
(七)由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。
第七条规定：除本条例第六条规定外，纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务局批准。
因此，除以上相关规定外，对城镇土地使用税没有免税规定，嘉诚房地产公司在项目旁建设的“临时售楼处”应该正常缴纳城镇土地使用税。
三、土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
因此，房地产开发企业修建的“临时售楼处”，在计算土地增值税时，不作为开发间接费用，不可以计入开发成本，也不得在土地增值税清算时扣除。
四、企业所得税
根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发〔2009〕31号)开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
因此，房地产开发企业修建的“临时售楼处”，不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象，在计算企业所得税时可以扣除。

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