会计经验：企业的房产出租增值税的会计与税务处理.doc

企业的房产出租增值税的会计与税务处理

甲公司为M市从事货物加工销售的增值税一般纳税人，适用的增值税率为17%。2017年1月，甲公司将A、B两项房产对外出租，其中：A房产地处甲公司机构所在地，2015年2月购置，年租金252万元，租期2年。B房产地处异地N市，2016年10月购置，年租金133.2万元，租期1年。本案例仅考虑增值税的会计与税务处理。
一、房租的增值税处理
根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第二款规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。甲公司出租A、B两项房产，均为一次性全额收取租金，其纳税义务发生时间均为收到预收款的当天。
1．A房产
《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年16号）第三条第一款规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。
A房产地处甲公司机构所在地，且为2016年4月30日前取得的不动产，不需预缴增值税款，只需向机构所在地主管国税机关申报纳税。经租赁双方协商，甲公司出租A房产选择简易计税方法。
甲公司一次性收2年租金504万元（252x2），应缴增值税＝504÷（1＋5%）x5%＝24（万元）。
2．B房产
（1）计税方法及税款预缴。根据国家税务总局公告2016年16号第三条第二款规定，一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。因B房产与甲公司机构所在地不在同一县（市、区），且为2016年5月1日后取得的不动产。甲公司出租B房产需在N市主管国税机关预缴增值税款，且只能选择一般计税方法。
（2）预缴税款。根据国家税务总局公告2016年16号第七条第一款规定，纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款＝含税销售额÷（1＋11%）x3%。甲公司出租B房产预缴增值税＝133.2÷（1＋11%）x3%＝3.6（万元）。
（3）税款的计算。向甲公司机构所在地主管国税机关申报应缴增值税＝133.2÷（1＋11%）x11%＝13.2（万元），扣除预缴税款3.6万元后，应缴纳税款9.6万元。
二、增值税的会计处理
甲公司房产出租，为经营租赁，根据《企业会计准则第21号租赁》第二十二条的规定，对于经营租赁的租金，承租人应当在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。出租企业发生的初始直接费用，应当计入当期损益。甲公司对出租的房产租金按直线法分月计入当期损益。
1．A房产
甲公司出租A房产选择简易计税方法，根据《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号）的规定，简易计税明细科目，核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。
（1）2017年1月收到房屋租金：（单位：万元，下同）
借：银行存款504
贷：预收账款504
（2）计提增值税
借：预收账款24
贷：应交税费简易计税24
（3）每月结转房屋租金收入＝480÷（2x12）＝20（万元）
借：预收账款20
贷：其他业务收入20
（4）2017年2月缴纳税金
借：应交税费简易计税24
贷：银行存款24
2．B房产
根据财会〔2016〕22号文件规定，预交增值税明细科目，核算一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等，以及其他按现行增值税制度规定应预缴的增值税额。
（1）2017年1月收到房屋租金
借：银行存款133.2
贷：预收账款133.2
（2）2017年1月末，结转预交增值税
借：应交税费未交增值税3.6
贷：应交税费预交增值税3.6
（3）计提增值税
借：预收账款13.2
贷：应交税费应交增值税（销项税额）13.2
（4）每月结转房屋租金收入＝120÷12＝10（万元）。
借：预收账款10
贷：其他业务收入10
（5）在N市预缴税款
借：应交税费预交增值税13.6
贷：银行存款13.6
（6）2017年2月缴纳税金
借：应交税费未交增值税9.6
贷：银行存款9.6
综合上述案例分析，企业对房产出租的会计与税务处理时，还应顾及以下方面：
1．合理选择计税方法。根据财税〔2016〕36号文件附件1第十八条规定，一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。企业出租房产，符合条件可选择一般计税方法或简易计税方法计税的，可从房产出租的净收益及承租客户需求等方面去综合考虑。
2．正确计算企业所得税。根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第一条规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。企业在预收跨年房产租金计交相关税金时，需注意增值税与企业所得税的处理差异。
3．正确进行会计处理。如预缴增值税，不一定通过预交增值税科目核算。选择简易计税方法计预缴增值税，要通过简易计税科目核算。财会〔2016〕22号文件规定，营业税金及附加科目名称调整为税金及附加，核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费。利润表中的营业税金及附加项目调整为税金及附加项目。为此，企业出租房产所产生的房产税、城市维护建设税、教育费附加等应通过税金及附加科目核算。

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