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商——住混合小区项目投资与融资案例分析

项目的开发概况
1 项目基本情况
(1) 项目名称： 商—住混合小区
（2） 项目委托单位名称: 重庆市某有限公司.
(3) 项目委托单位基本情况,重庆市某开发有限公司，成立于2008年，企业类型为私营有限责任公司，公司注册资金2000万元，具有国家二级房地产开发资质。
公司组织形式为股份制，经营范围为房地产开发、商品房销售代理、建设工程施工、贷款担保和建筑材料销售等.
2。1建设规模
占地总面积:约100亩。总建筑面积：98700平方米。
2。2项目的实施进度
2。3。3 工程施工阶段计划
根据本项目开发期限约3年。该工程计划总工期为36个月。其中:工程施工准备期10个月，从工程开工至完工使用施工工期为24个月。工程竣工验收、决算期2个月。本工程总工期主要为项目开发建设和设备安装的施工工期控制.
本工程施工安排在2010年1月开始实施，其中土建项目的实际施工期为24个月。前1个月施工准备。
为确保建筑工程全面完工，除要求土建承包单位必需按总进度要求完成外，更需要项目发包单位按期拨付投资,方可保证在规定时间内完成本工程项目的施工任务。
2。3.4 工程竣工验收及决算阶段计划
本工程于2009年3月开始至2012年2月陆续完成，应及时组织竣工验收，并于2012年3月底完成所有工程的竣工决算工作，具体见表2。
表2 项目施工工期横道图
序号

项目名称
2009年
2010年
2011年
2012年
3月
6月
12月
1月
3月
6月
9月
12月
3月
6月
9月
12月
1月
3月
1
的 施工准备

1.1
研究规划设计

1.2
三通一平

1.3
设备订货

1.4
招标、签约

2
施工与安装

2。1
土建施工

2。2
设备安装

3
验收、结算

3.1
竣工验收

3。2
竣工结算备案

三. 项目投资估算
3。1 项目总投资
项目投资由建设投资、建设期利息和流动资金组成。建设投资是项目费用的重要组成部分，按概算法分类，建设投资由建筑安装工程费用、工程建设其他费用和预备费三部分组成.按形成资产法分类，建设投资由形成固定资产的费用、无形资产的费用、其他资产的费用和递延资产四部分组成.
3。1.1 项目建设投资估算
按概算法分类进行估算，分别估算建安工程费用、工程建设其他费用和预备费.
（1）土地费用估算
该项目地块为净地，实际占用土地面积100亩.
土地出让金：该地块为公司挂牌拍卖竞拍土地，土地出让金为5000万元，土地成本估算为50万元/亩；契税=土地评估值×4%=5000×4％=200万元；土地使用税=土地面积×6元/平方米=40万元；印花税=出让金×5‰=25万元；土地费用合计：5265万元.
(2) 工程建筑、安装费用估算
1） 场地整理等前期费用估算
场地整理等前期工程费用合计：76.59万元。详细计算见下表 3。
表3 工程前期费用估算表 单位：万元
序号
项目
单价
数量
单位
合价
1
场地整理
3.50
66600
m2
23.31
2
场内临时排水
2.50
66600
m2
16.65
3
施工临时水
1.50
66600
m2
9。99
4
施工临时电
4.00
66600
m2
26。64
5
合计

76。59
2）建筑工程建设费用
总占地面积：100亩，规划总建筑面积为98700㎡，多层住宅及小高层为框架结构，沿街商业用房为底框结构.据此估算建设投资.
该地块开发后,可建住宅建筑面积84070㎡；公建建筑面积10045㎡，其中商业4586㎡，；不计入容积率部分的建筑面积：98986平方米，其中层高小于2.2m车库6800㎡，半地下室2000㎡，人防地下室2000㎡。
按单位建筑成本（含人防地下室工程、水电暖、消防安装工程、桩基和设备等）1086.1元/m2计算，工程建设费用为10446。2万元,其中设备费用估算为1000万元。具体计算见表4.
表4 项目建设工程费用估算表 单位：万元
序号
费用名称
建筑面积
概算指标
费用金额
备 注
（m2）
(元/m2)
(万元)
1
桩基
98700
68.00
671.16

2
住宅土建费用
84070
750。00
6305.25
单价为多层住宅
3
公建及商铺土建费用
14631
700
1024。1

4
水电安装
98700
55。00
542.85

5
供电、给水设备
98700
120.00
1184.4

6
建筑节能
98700
12。00
118.44

7
地下车库
3000
2000
600.00

8
合计
45200
1086。1
10446.2

2)附属设施及工程配套费用
室外工程:含配电房、水泵房等附属土建工程、室外上下水和室外接电等附属工程项目，按工程建设费用的2.5％计取为261。16万元。
绿化、景观、道路等室外工程费用:含道路、场地、绿化、景观等，按工程建设费用的3.5%考虑为365。62万元.以上两项合计为626.78万元。
（2）项目工程其他费用
工程建设其他费用是指建设投资中除建筑、安装工程费、工程配套费用以外所必须花费的其他费用，工程建设其他费用按国家有关规定或行业规定的内容、计算方法和费率或取费标准分项估算，具体见表5。
表4 项目建设其他费用估算估算 单位：万元
序号
费用名称
计算基础
取价费率
合价
备注
1
建设单位管理费
工程及配套费用

318.6
　11072。98
1.1
开办费
工程及配套费用
0。50%
55.37
办公、交通等
1。2
经营费
工程及配套费用
1.10%
121.80
含招标费、人员工资等
1。3
临时设施费
工程及配套费用
0.10％
11.07

1.4
工程监理费
工程及配套费用
1.00％
110。72

1.5
工程保险费
工程及配套费用
0。20%
22。14

2
勘测、规划设计费
工程及配套费用
1.50％
166。09
含可行性研究费
3
政府规费

655.1
规费
4
其他费用合计

1460。89

（3）项目工程预备费
预备费包括了基本预见费用及材料涨价预备费,预备费用为328.3万元,并且包括了政策性调价的因素.
3.1。2 项目建设期利息
本项目计划利用银行贷款额为8000.00万元，贷款期4年，贷款年利率为6。75％,按等额还贷,2012年底开始还贷，贷款利息按复利计算:
各年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款/2）×有效年利率
2009年借款利息=8000。00/2×6.75%=270万元；
2010年借款利息=(8000。00+270）×6.75%=558。23万元；
2011年借款利息=（8000+270+558。23）×6。75%=595.91万元；
2012年借款利息=(8000+270+558。23+595。91）×6。75%=636。13万元
借款利息共计2060.27万元
3。1.3 流动资金
流动资金按项目开发资金周转需求估算，流动资金需求量=项目开发资金收入×开发投入资金率。按资金的最低周转次数，根据项目开发进度要求，按2000。00万元考虑。本项目流动资金有三部分来源：1、开发单位自筹;2、银行融资；3、采用滚动开发办法,边建设边出售，先期取得的售房预付款及售房回款用于后期建设。
3。1。4 项目总投资估算构成
项目投资由建设投资、建设期利息和流动资金组成。总投资估算为22264。03万元。
其中建设投资为18203.76万元，建设期利息为2060。27万元 ，流动资金为2000万元.
3.2 项目开发资金筹集计划
3。2.1 资金筹措
该项目开发总投资为22264.03万元,流动资金为2000。00万元.分3年均衡完成。固定资产投资拟采用滚动式开发,预计前期土地及工程前期投入为4000。00万元。
资本金来源按有关规定，暂按建设投资+建设期利息+铺底流动资金的30％考虑，项目资本金总额约为6679.21万元。
资金计划来源于:1、注册资本金2000。00万元；2、公司自有资金及自筹5000万元;3、企业内部自筹及销售收入滚动投入5000万元；4、预备向银行借款8000.00万元。项目建设期3年,投资分年度均衡完成。
3。2。2 资金成本
自有及自筹资金不考虑资金占用成本。贷款额度按8000万元考虑，建设投资的人民币贷款利率按年息6.57％计取,贷款期间为3年，则项目利息计算额为2060.27万元，是为资金成本.

四．风险分析
1项目敏感性分析
仅分析该项目的敏感性，主要通过敏感度分析，考察该项目投资不确定参数对投资效果的影响，从中找出敏感的因素，并确定其影响程度，采取措施限制敏感因素的变动范围,以达到降低投资风险的目的.
仅就投资收益为单因素，来考察其它变动因素对其影响。
投资收益EA =销售总收入 — 总成本 — 营业税及附加和增值税
=销售总收入-工程建设成本(投资部分）—销售成本—营业税及附加和增值税
考察的因素有：营业收入分别增减10％、20％，静态投资分别增减10％、20%,经营成本分别增减10%、20%等.计算临界点的基准收益率为12%。通过对敏感性的分析发现，对项目投资收益影响较大的因素是营业收入,其次是经营成本，建设投资较小,所有不利因素的收益计算值EA均大于零，即项目赢利，故可以认为，投资项目有一定的抗风险能力。

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