商务旅游酒店可行性研究模板.doc

目 录第一部分 项目总论1.1 项目背景1.2 可行性研究结论第二部分 市场分析2.1 项目投资环境和市场研究2.2 市场宏观背景2.3 区域市场分析第三部分 项目分析及评价3.1 地块解析3.2 项目SWOT分析3.3 项目评价3.4 市场定位及项目评定3.5 项目定位3.6 方案评定意见第四部分 销售及经营收入测定4.1 各类物业销售收入估算4.2 项目销售回款计划4.3 资金起源和利用分析4.4 销售利润第五部分 财务和敏感性分析5.1 赢利能力分析5.2 项目不确定性分析5.3 社会效益和影响分析第六部分 可行性研究结论和提议6.1 可行性研究结论6.2 项目关键问题处理措施和提议6.3 项目风险及防范提议第一部分 项目总论“安徽亿栋大酒店”是安徽亿栋置业投资投资运行豪华商务旅游酒店项目，关键功效为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。安徽亿栋大酒店严格根据国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务步骤基础上，全方面结合现代技术电脑化管理功效实施管理。1.1项目背景安徽亿栋置业投资为适应时代发展要求，实现企业经营模式连续、稳健发展目标，拟在安徽太和经济开发区新建安徽亿栋大酒店。1.1.1项目名称安徽太和经济开发区安徽亿栋大酒店1.1.2开发企业安徽亿栋置业投资1.1.3研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设项目经济评价方法和参考数阜阳市产业导向-房地产评定规范1999国家计委建设部相关房地产中介服务收费标准阜阳市住宅区公用设施专用基金管理要求阜阳市关键经济指标阜阳房地产市场分析阜阳市旅游统计月报年报和其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。1.1.4项目标建筑规模和内容阜阳市太和安徽亿栋大酒店，属于四星级高级商务旅游酒店，单体11层，总建筑面积：30297（不包含地下车库），配套面积：11741.76，客房面积：11590.56，主体占地面积7000平方米。1.2可行性研究结论经过对全国和阜阳经济情况研究分析，和对-产业导向了解，本企业经过具体市场调研后认为： 在现在多种利好原因作用下，近几年内阜阳市产权式酒店市场是乐观； 产权式酒店更适合项目标整体发展和计划； 在-将该项目投放市场时机是可行； 考虑现在企业房地产开发经验、实力和资金贮备、企业发展需求等原因，项目标正式运行条件基础成熟；第二部分 市场分析2.1项目投资环境和市场研究2.1.1项目投资环境分析安徽太和经济开发区是太和县快速崛起一个工业区.自改革开放以来，安徽太和经济开发区抓住发展机遇，坚持以经济建设为中心，两个文明一起抓，促进了社会全方面进步。现在已经有初具规模，厂房面积达135万平方米，“三资”企业100余家，工业固定资产总值近10亿元，外向型工业格局已初步形成。农业也由封闭自给型逐步向创汇开放型转变，第三产业有较大发展，商贸业已形成规模。城镇建设已初具规模，城市功效日臻完善。全区国民经济连续、快速、健康发展，人民生活水平显著提升。安徽太和经济开发区经过十多年发展已成为外商竞相投资宝地。现在，完善基础设施构筑成良好投资环境，特有地理区位优势，使这块热土为商全国界及海外投资者所垂青。尤其是近几年来，安徽太和经济开发区坚持高起点、高标准改善投资环境，花大力气建设了一批市政基础设施，实实在在营造置业底成本优势。安徽太和经济开发区良好投资环境为酒店业培养了稳定优质消费用户群，太和工业及商业未来蓬勃发展也为酒店经营提供了有力确保。2.1.2市场研究太和县在安徽省西北部，地处黄淮平原腹地；北邻毫州市，南连颖泉区，东靠利 辛县、涡阳县，西接界首市，西北和河南省邯郸线相连。东南经凤台、淮南去合肥 200公 里，西北经淮阳、西华去郑州307公里。东去津浦路之蚌埠209公里，西去平汉路之漯河 210公里。县境南北长52公里、东西宽60公里，城区在县域最南部颖河之滨。全县 国土面积1822平方公里，人口162.7万。 安徽太和经济开发区是整合原安徽省太和经济开发区（1995年被同意为省级开发区）和太和县工业园区（全省关键工业园区），经省政府同意设置省级开发区。整合后计划面积 平方公里，截止现在已开发面积 平方公 28.7 4.5 里，开发区内设医药产业园、纺织服装产业园、农产品深加工园、生物工程产业园、新型材料产业园、木业产业园、高新技术产业园及特色产业园。 开发区以园林设计为专题，以绿色环境保护为关键，园区以优异硬件配套为企业提供愈加好服务，交通区位优势显著，形成了水、陆、空立体交通网络。 开发区现引进企业40多家。，开发区实现工业总产值20亿元，工 业增加值3.5亿,经营(销售)收入18亿元,税 收4500万元；初步形成医药加工及配套产业、纺织服装、优质农产品深加工、木业为主导特色产业园区。2.2市场宏观背景2.2.1阜阳市上六个月经济分析从已公布统计数据来看，太和县上国民经济继续保持在高位运行，国民经济保持稳健增加态势。全县经济总量继续加大，各项关键指标实现很好增加，生产、消费和需求比较协调，总体运行形势良好。关键表现在：1、 生产总值规模继续扩大，增加速度再创新高。 2、工业生产继续快速增加，主导地位不停增强。3、 市场消费繁荣，零售总额稳增。 4、社会消费品零售总额累计增幅和去年同期持平；5、出口逐月回升，增速显著加紧；6、市场物价微升，职员居民收入有所增加；7、交通、邮电发展增快，民航表现突出；8、财政金融保持稳定，存差略有扩大；9、企业景气上升，信心指数提升。2.2.2阜阳市历年酒店经营情况分析 1、7月开始，酒店入住率急速下降，8月份跌至年度阜阳酒店入住率最低谷，原因是金融风暴在7月份左右开始全方面爆发影响；2、9月以后，阜阳市酒店行业快速恢复元气，仅仅用了两个月时间，也就是在9月份时候就已经超出了前期高位，而且在以后呈连续上升趋势；3、1月入住率较低，是传统农历新年之前和酒店入住率受季节影响较大原因，所以1月份左右是酒店行业传统淡季；4、自1月后逐步回升，而且很快靠近历史上高位。2-8月酒店入住率全方面超出去年同期水平。2.2.3阜阳市酒店整体经济估计及分析进入，阜阳酒店业市场连续向好，14月酒店开房率均超出去年同期水平，“五一”黄金周期间，阜阳市酒店开房率更高达85%以上。具体表现以下：1、阜阳市政府将要把阜阳建设成为一个区域性经济性城市，充足利用WTO、CEPA政策利好，和整合本身多种优势，努力争取成为区域经济关键；2、从中国和阜阳宏观经济政策面来看，经济连续高速增加，有利于阜阳房地产市场连续稳步发展，但全国性经济过热现象，加大了政府实施宏观调控决心和力度，这将会对新建房地产项目造成较大开发难度；3、宏观调控政策将“有控有扩”：从内需结构来看，控制局部过热投资需求，扩大消费需求；从投资结构看，对局部过热行业投资、高消耗高污染投资，对各地形象工程、高级住宅等投资要调控，而对农业、能吸纳就业第三产业和多种社会事业投资，仍需扩大；4、目前经济正处于一个关键关口，只有树立和落实科学发展观，控制固定资产过快增加，加强综合协调，重视结构和效益提升，才能确保经济平稳较快增加；5、经过上六个月金融风暴影响，阜阳市旅游和酒店业已经全方面恢复，而且在阜阳市政府扶持旅游业政策影响及经济高速增加推进下，酒店入住率快速回升，行业步入正常运行轨道。2.3区域市场分析2.3.1项目所在区域安徽太和经济开发区市场分析太和在阜阳经济特区东部、安徽太和经济开发区区中部，东邻盐田大港，南紧接阜阳经济特区，西北毗邻东莞，北连安徽太和经济开发区区中心城。距阜阳经济特区18公里，距香港仅20公里，是香港和阜阳经济特区通往惠州、梅州、汕头、福建、江西等内地省市必经要道。全镇总面积81.2平均公里，其中7.3平方公里属于安徽太和经济开发区区中心城范围。 1、交通情况：安徽太和经济开发区是阜阳市西北部关键交通枢纽，公路、铁路运输条件十分便利。区内公路四通八达，村村通公路，运输也十分便利。一个纵横交错、高度密集交通网络正在形成。大通路改造、裕民路、经一路等工程明年通车，安徽太和经济开发区区交通压力有望得以缓解，安徽太和经济开发区交通情况将根本改变。2、服务设施：安徽太和经济开发区文化娱乐、酒店服务、渡假旅游等方面建设急待完善。3、投资导向依据安徽太和经济开发区区总体计划，安徽太和经济开发区区近期产业结构调整和发展主导方向是围绕建设大工业，大能源，大流通，以经济效益为中心，关键发展技术，资金密集型工业产业和第三产业。4、安徽太和经济开发区投资导向项目（1）改善基础设施，改善生活条件项目（2）新材料，零配件，电子元器件等基础工业项目（3）资金，技术密集大型工业项目（4）市场宽广，附加值高大型工业项目（5）仓储运输项目（6）旅游观光农业项目（7）房地产开发项目（8）供给深、港市场基地化农业生产项目5、经济发展成就在城市建设方面，安徽太和经济开发区多年来加大计划建设力度，投资6亿多元大力进行镇，村建设，使区容区貌有了很大改变，勾画了一个现代化花园式文明开发区雏型。以兴办“三来一补”企业为突破口，主动发展区域经济，经过十多年发展，安徽太和经济开发区已成为外商竞相投资“黄金宝地”。2.3.2安徽太和经济开发区酒店市场分析1、伴伴随品牌地产不停进入，各项基础建设不停完善，太和现在正处于房地产发展前夜，楼市整体崛起之期已经指日可待；2、安徽太和经济开发区四星级酒店尚无一家，有绝正确稀缺性。所以，项目销售所面临是基础无竞争对手市场；4、安徽太和经济开发区酒店业但仍然存在整体规模小、酒店管理企业品牌度低、用户组成单一等问题，相对于现在整体房地产市场高速发展已略显滞后。从长远来看，在太和经济和房地产市场快速带动作用下，酒店业发展将步入良性发展阶段，酒店业及相关产业将越发成熟。第三部分 项目分析及评价3.1地块解析3.1.1项目技术经济指标n 建筑面积：30297（不包含地下车库）n 配套面积：11741.76n 客房面积：11590.56n 其它面积：6964.68n 层数共11层1-3层：商业配套4层：设备层6-10层：酒店客房11层：办公n 客房总数：176间标准客房：80套；高级客房：60套豪华客房：20套；豪华套房：14套总统套房：2套酒店配套设施组成：n 休闲娱乐1层：卢浮阁西餐厅、大堂吧、逸景苑餐厅2层：万寿宫酒楼3层：皇宫桑那中心4层：仙客来夜总会3.1.2交通条件及周围配套分析1、在安徽太和经济开发区经济文化中心，多种配套完善；2、项目方圆500米内，高尚物业众多；3、紧邻105和308公路，人流旺盛，项目所在区域商业气氛较浓，而且发展空间很大。3.1.3景观价值分析项目标景观资源丰富，坐拥太和中心位置，视野开阔，中高层单位基础无遮挡，四面景色秀丽。3.2项目SWOT分析3.2.1 SWOT分析优势（S）1、项目在安徽太和经济开发区域中心，周围各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻区域政府办公区，含有良好展示面；2、区域最高级酒店，享受一定市场著名度，现在以商务客人为主，是经典商务型酒店，对用户综合吸引力较大；3、发展商属于含有政府背景国有控股企业，能给用户以坚定购置信心；4、项目本身已含有一定酒店用户资源贮备，含有强大潜在用户群基础。劣势（W）1、项目入住用户类型单一化，入住率偏低；2、项目配套设施经营通常，对酒店营业收入支撑不足；3、项目周围商业气氛较弱；4、项目内部酒店功效性设计存在缺点。机会（O）1、WTO、CEPA带来政策利好，为投资型物业良性发展奠定基础；2、大通路改造、电气化复线铁路开工、深入缓解交通压力，楼市能量得以释放；3、卓越等品牌开发商开发大盘步伐日益加紧，带动整个安徽太和经济开发区房地产市场快速发展，区域形象快速提升；4、产权式酒店项目在区域市场处于无竞争状态，销售外部环境极其优越；5、外资企业多，消费能力强；6、当地居民可支配收入高，投资欲望强烈。威胁（T）1、投资型物业市场整体环境不乐观，市场潜在竞争压力巨大；2、作为新兴房地产投资模式，在该区域尚无先例，市场存在一定风险性；3、中国经济连续过热，房地产和金融政策收紧，物业税开征等给项目标经营带来不确定原因。3.2.2应对策略四大SO策略（强化优势和机会策略）1、强化项目本身高级性和唯一性，将项目和该片区其它类型酒店相区分，快速占领市场，出奇制胜；2、配合项目太和经济开发区地标性建筑外观，充足利用良好展示面，强化楼体及现场包装，快速吸引周围用户关注；3、利用酒店本身所含有丰富用户资源优势，经过有针对性地实施点式营销策略，尽可能将酒店用户转化为购置用户；4、强化、利用发展商良好社会资源和政府背景资源优势，对辖区内各外资及当地企业进行关键宣传，促成集团购置。两大WT策略（化解劣势和规避风险）1、项目进行正确市场定位，并经过实施含有极强针对性营销方案及投资回报承诺方案，吸引用户购置；2、针对本身酒店配套设施经营劣势，提议引进高品牌度娱乐餐饮经营企业，增加酒店产品附加值，提升形象档次；3、利用政府背景优势对项目进行信誉担保；4、快打快销规避政策风险。结论：经过对比分析区域市场多种特征，和影响本项目标多种原因，ABC认为：本项目在该片区酒店市场中占有很大优势，假如能优化主观原因（市场定位、酒店经营成本控制、营销策略等），在特色化和配套性上取得最好差异化特征，本项目标市场风险能够有效应对和规避，并会有良好市场表现。3.3项目评价 太和安徽亿栋大酒店项目在安徽太和经济开发区片区现在仍属于独一无二酒店产品类型，但在整个阜阳房地产市场来说，属于中等酒店项目。因为该项目上市时机良好，产品稀缺，估计销售压力不大。另外，从未来长久投资回报角度考虑，应该采取行之有效方法降低酒店经营成本，提升酒店盈利能力，尽可能确保实现销售中承诺投资回报，降低中小投资者投资风险，提升发展商品牌形象。整体来看，安徽亿栋大酒店以产权式酒店方法销售是一个科学理性发展手段，本项目运行条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周围配套完善，受国家经济发展总趋势及阜阳经济特点利好影响，本项现在景展望很良好。3.4市场定位及项目评定：3.4.1市场定位太和作为阜阳关键卫星城，一直以来在阜阳经济发展中全部占据着很关键地位。但从长久来看仍处于一个起步阶段，市场上买家以当地居民为主，外地消费较少，是一个当地消费群体占主导地域。因缺乏品牌发展商介入，而使到市场缺乏竞争，房地产项目不多，个盘规模较小，可供置业者选择范围较小，楼盘价格每平方米介乎在2500-4000元之间。不管从地理位置还是房地产产品水平来看，太和房地产全部是阜阳房地产市场关键组成部分，现在市场中大部分产品全部属于中低级产品。伴随品牌发展商进入，太和房地产及酒店市场有十分含有发展潜力，未来前景美好，产品升值潜力十分巨大。3.4.2项目评定在整个太和市场中，安徽亿栋大酒店作为现在唯一产权式高级酒店，含有很强独特征、唯一性，是市场中极具竞争力投资型房地产产品。依据项目现在情况，我们认为：该种处理方案必需能同时满足以下两个关键要求：1、在短期内能快速回笼大量资金2、能保持并促进对项目标高效经营管理3.5项目定位安徽亿栋大酒店为安徽亿栋投资股份全资拥有，是安徽太和经济开发区为改善投资环境而兴建起来。该酒店楼高11层，总投资1.1亿元。安徽亿栋大酒店是一家豪华商务旅游酒店。在105国道308省道、南洛高速公路交汇处。酒店严格根据国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务步骤基础上，全方面结合现代技术电脑化管理功效实施管理。所以，项目应该定位为：安徽太和经济开发区首个国际级商务产权式酒店。3.6方案评定意见综合3.4.2项目评定三种方案比较分析，我们认为 产权自主分配，确保对项目标经营管理权 促进酒店管理水平全方面提升，确保酒店高效可连续发展第四部分 销售及经营收入测定4.1各类物业销售收入估算4.1.1酒店客房部分价格定位定位理论依据：1、因为项目周围没有类似四星级酒店，故不能采取比较法定价；2、项目属于经典经营收益性物业，故可采取收益法。收益法定义：估计估价对象未来正常净收益，选择合适资本化率将其折现后累加，以此估算估价对象客观合理价格或价值方法。收益年有限，且其它原因不变价格计算公式：V=11/（1r）na/rV项目现今总价n项目标收益年限r房地产资本化率，即项目投资回报率，通常取经验值8；a项目标年净收益价格求取1、本项目作为产权式酒店，经营年限通常为20年，故收益年限n202、本项目作为酒店净收益a依据市场调研结果，我们能够设定：平均租金收益：（依据项目酒店客房标准和酒店业正常租金收益水平作保守估量）210元/套/天入住率（参考现在区域酒店入住率作保守估量）50总套数（依据现有客房数）372套年收益租金a365天平均租金客房总套数入住率36521037250=14256900元故依公式求得，项目现今总价值V=11/（1r）na/r=元经初步统计产权式酒店可售面积S20215.19产权式酒店理论均价V/S=7052.27元/价格调整1、因为产权式酒店对于业主而言，只需交首期，回报稳定，经营年限过后完全归业主全部，所以价格超出周围公寓、写字楼等回报率相对较低物业而言是正常。同时，该价格从房地产估价理论上讲也是合理，但该价格是按资本化率（投资回报率）8来计算，意即是用户能承受最高价格。2、考虑到市场接收度，和降低开发风险，我们能够依据经验人为将其调低，以低价入市。由以上分析，我们在充足考虑市场接收度、开发商供款负担和收益平衡问题，经过数次尝试，将初步均价定为：4000元/（2）结论：经过以上对价格技术性和市场接收度分析，我们最终得出本项目标可实现均价为4000元/。4.1.2酒店商业服务部分价格定位本项目为安徽太和经济开发区区唯一四星级酒店，经过对类似酒店项目及安徽太和经济开发区片区商业形态调查，本企业认为：商业业态应该定在中高级品牌服装、化妆品、珠宝首饰等。根据周围商业铺位售价水平、租售情况，结合本项目商业服务部分独特征，本企业提议商业部分价格定为6000元/（5）4.2项目销售回款计划项目销售回款详见附表1：项目销售收入和经营税金及附加估算表。4.3资金起源和利用分析项目总投资由项目已支付工程款及销售费用、财务费用组成，资金起源包含自筹资金、银行融资和本项目销售回款。第五部分 财务和敏感性分析5.1赢利能力分析5.1.1现在产权式酒店三种关键经营方法1、固定回报模式：物业产权归业主全部，物业委托开发商和酒店共同经营1020年。发展商承诺每十二个月7%8%固定投资回报；业主每十二个月能够享受1884天（分淡、旺季）无偿自用；业主只需交付13成首期，剩下月供款每个月从固定回报中扣除，剩下部分收益按月、六个月或年度返还。经营期满后，物业使用权交由业主。这类方法适合被地理位置相对偏远、销售价格低、酒店经营运作成本较低且入住率较高产权式酒店，因为回报明确简单，可操作性强，正逐步成为这类型产权式酒店关键回报模式。2、利润分成模式：物业产权归业主全部，物业委托开发商和酒店共同经营1520年。业主只需交付23成首期，另付月供贷款。业主每十二个月能够享受2040天（分淡、旺季）无偿自用，并可按一定百分比享受酒店经营税后纯利分红。这类方法被早期地处旅游风景区，经营运作成本相对较高，酒店经营受淡旺季影响严重度假型酒店广泛采取。但从后续经营可操作性角度来看包含问题比较复杂，后续经营风险较大。3、单纯免月供模式：物业产权归业主全部，物业委托开发商和酒店共同经营20年。业主交付1.53成首期，月供贷款由发展商代缴外，不在享受额外经营分红或回报；同时每十二个月享受无偿入住2036天。这类方法因为承诺投资回报低，因以后续经营风险相对较小，对发展商和酒店管理企业压力也较小。适合酒店档次较高，销售价格和经营运作成本也较高，同时出租率偏低产权式酒店，如东方银座等。小结：项目经营方法选择关乎整个酒店后续经营问题，也是项目可连续发展和赢利能力关键。经过以上三种经营模式对比分析及本项目标具体情况，本企业认为：选择单纯免月供模式或每十二个月7%固定回报模式比较切合实际。5.1.2本项目固定经营成本分析：1、阜阳市酒店正常经营费用组成：A、能源费用 关键包含：水电、油耗及煤气等费用，经调查，该项成本约占总收入17%；B、职员费用 关键是职员工资费用，经调查，酒店在正常营业时约需100人，按阜阳市酒店职员人均工资元/月标准计算，职员费用每十二个月大约为240万元；C、维修费用 关键指酒店日常维修费用，每十二个月约需100万元；E、保险费关键是财产保险、职员社会保险等，每十二个月约需10万元；F、管理费用 管理费用关键是指办公费用、接待费等费用，每十二个月约需100万；G、租赁管理费 关键是指出租时上交给政府部门管理费用，占租金2%；H、管理企业酬金 管理企业酬金为营业收入2-5%；I、大修费用 为营业收入2%。2、行业正常经营成本和本项目成本比较：类别行业平均成本项目实际成本备注百分比金额（万）能源费用17%27%60水、电、燃油等能源花费工资保险福利18%22%49经营管理费用15%19%41维修、管理、物料消耗等累计50%68%150注：上述指标为整个酒店运作所需成本，包含维持酒店客房、餐饮、娱乐等设施正常运行所需费用。小结：1、依据调查，维持一个四星级酒店正常经营所需要成本约占总营业额50%60%，客房经营所需成本通常占总成本30%40%；2、从上表可知，本项目维持酒店经营所需成本远高于行业平均水平，能源费用高出行业平均水平10个百分点，人职员资高出4个百分点，经营管理费用高出4个百分点，使总成本率达成68%，所以项目现有经营情况欠佳，利润空间狭小；3、怎样控制酒店经营运作成本已成为本项目标当务之急，在努力提升酒店入住率同时，必需严格控制经营成本，逐步将成本率锁定在行业平均水平范围，不然，将会对酒店后续经营带来极大影响。5.1.4本项目经营测算1、根据行业平均成本率50%，入住率45%测算：经营测算表（一）类别ABCDE累计客房种类豪华房标准房高级房商务套房豪华套房用户数量（间）98180602014372月出租率（%）406030101045实收房价（元/间/天）464338348600868379实际客房月收入（元）545，6641，095，120187，92036，00036，4561，901，160其它营业收入316，336月经营成本（元）按行业平均成本50%计算1，108，748月预期收益（元）1，108，748回报方法一月按揭供款（元）销售均价7000元/平方米，销售总面积为20215.19平方米，销售总额为元，按七成20年按揭，每个月供款为655909元655，909预期赢余（元）452，839回报方法二7%固定回报（元）销售均价7000元/平方米，销售总面积为20215.19平方米，销售总额为元，按7%固定回报，每个月还款为825453.59元825，454预期赢余（元）283，294注：（1）酒店现有实际用于对外经营客房数为372间（不包含两套总统套房和用做其它用途两套豪华套房）；依据372套房面积计算，实际可销售面积为20215.19平米；（2）依据酒店客房现有出租率水平及后续经营发展趋势，估计酒店客房出租率在短期内有望达成50%左右水平，所以，将现有42.06%出租率调高到45%水平进行计算。2、根据项目实际成本率68%，入住率45%测算：经营测算表（二）类别ABCDE累计客房种类豪华房标准房高级房商务套房豪华套房用户数量（间）98180602014372月出租率（%）406030101045实收房价（元/间/天）464338348600868379实际客房月收入（元）545，6641，095，120187，92036，00036，4561，901，160其它营业收入316，336月经营成本（元）按项目实际成本率68%计算1，500，000月预期收益（元）717，496回报方法一月按揭供款（元）销售均价7000元/平方米，销售总面积为20215.19平方米，销售总额为元，按七成20年按揭，每个月供款为655909元655，909预期赢余（元）61，587回报方法二7%固定回报（元）销售均价7000元/平方米，销售总面积为20215.19平方米，销售总额为元，按7%固定回报，每个月还款为825454元825，454预期赢余（元）-107，958小结：从表一可知：假如根据行业平均经营成本率50%核实，不管选择单纯免月供回报模式还是固定7%经营回报模式全部有一定利润空间，后续经营风险较小；从表二可知：依据本项目现有经营成本率68%核实，假如选择单纯免月供回报模式基础能做到收支平衡，每个月有61587元盈余；假如选择固定7%经营回报模式，则依据酒店现有经营收入情况会出现一定亏损，每个月有10万元左右资金将用于补助给业主经营回报。根据20年计算，在现有酒店经营情况不变情况下，总共补助金额为2400万。5.1.5本项目收益测算分析1、根据项目成本率50%计算经营收益：根据4.1.4本项目经营测算所得假如以免月供回报模式，则每个月回报成本为：655909元假如以7%固定回报模式，则每个月回报成本为：825454元下表分别以两种回报模式计算：开房率月客房收入月客房成本回报方法回报成本利润20年利润（万元）40%1691856元约845928元免月供65590919001945607%回报8254542047449150%2114820元约1057410元免月供65590940150196367%回报825454231956556760%2537784元约1268892元免月供655909612983147127%回报8254544434381064370%2960748元约1480374元免月供655909824465197877%回报8254546549201571880%3383712元约1691856元免月供6559091035947248637%回报8254548664022079490%3806676元约1903338元免月供6559091247429299387%回报8254541077884258692、根据项目成本率60%计算经营收益：开房率月客房收入月客房成本回报方法回报成本利润20年利润（万元）40%1691856元约1015114元免月供655909208335007%回报825454-148712-356950%2114820元约1268892元免月供65590919001945607%回报8254542047449160%2537784元约1522670元免月供65590935920586217%回报825454189660455270%2960748元约1776449元免月供655909528390126817%回报825454358845861280%3383712元约2030227元免月供655909697576167427%回报8254545280311267390%3806676元约2284006元免月供655909866761208027%回报825454697216167333、根据项目现有成本率68%计算经营收益：开房率月客房收入月客房成本回报方法回报成本利润20年利润（万元）40%1691856元约1150462元免月供655909-114515-27487%回报825454-284060-681750%2114820元约1438078元免月供655909208335007%回报825454-148712-356960%2537784元约1725693元免月供65590915618237487%回报825454-13363-32170%2960748元约309元免月供65590929153069977%回报825454121985292880%3383712元约2300924元免月供655909426879102457%回报825454257334617690%3806676元约2588540元免月供655909562227134937%回报8254543926829424小结：针对项目成本率从50%到68%经营测算，我们能够显著看出：酒店运行成本高低已成为本项目实施投资回报方法决定原因。ABC认为：项目酒店作为产权式经营模式发展空间很大，假如在合理范围内能做好成本控制工作，则项目标后续经营及发展全部不存在问题；假如酒店入住率在现有水平上能够继续提升，则后期利润空间仍然很大。5.2项目不确定性分析本项目标经营、销售收入和经营成本三个原因分别变动对项目效益均会产生影响，所以以下我们就三原因在两种最不利情况进行测算，结果以下：敏感性分析原因改变测算结果基础方案净现值(万元)2,992.0内部收益率7.51%动态投资回收期（年）31.51当经营收入下降5%净现值(万元)1,309.3内部收益率6.66%动态投资回收期（年）41.90当经营成本上升5%净现值(万元)1,812.5内部收益率6.91%动态投资回收期（年）37.90当售价收入下降5%净现值(万元)2,474.0内部收益率7.21%动态投资回收期（年）34.30经测算可知：1、本项目标经营成本、经营收入及销售收入三个原因分别变动对项目效益会产生影响。其中经营收入和经营成本对项目效益影响较大，是关系到项目盈利能力大小关键；2、项目经营收入、经营成本、销售收入在不利影响下，项目指标表现通常，说明项目抗风险能力通常。测算过程详见附表6：敏感性分析表。5.3社会效益和影响分析1、完善城市功效，推进片区房地产市场发展进程该项目标销售将深入改善酒店经营水平，提升区域形象，推进片区房地产市场发展进程；2、增加财政税收该项目标销售估计将为国家发明销售税费相关税利近千万元；3、提升品牌形象该项目标推出将极大提升太和投资股份和安徽太和经济开发区政府品牌形象。第六部分 可行性研究结论和提议6.1可行性研究结论经过对全国和阜阳经济情况研究分析，和对-产业导向了解，本企业经过具体市场调研后认为： 项目标建设是必需、可行、合理 酒店更适合项目标整体发展和计划 在-将该项目投放市场时机是可行 考虑现在企业房地产开发经验、实力和资金贮备、企业发展需求等原因，项目标正式运行条件基础成熟结论：在宏观政策、经济、市场环境不发生重大改变前提，在确保酒店盈利能力和品牌价值、并采取行之有效营销手段条件下，本项目是可行！6.2项目关键问题处理措施和提议6.2.1怎样提升酒店盈利能力？1、树立安徽太和经济开发区最高级酒店形象：（1）将现有外包餐饮娱乐部分统一引进著名经营管理品牌企业整合经营，提升经营管理水平和档次；（2）增加产品附加价值，并在形象和服务上独树一帜，快速和市场上竞争对手相区分；（3）将购房用户吸收为会员，提升投资回报附加值，增加购置吸引力，促进项目销售；同时有利于提升以后酒店经营入住率；（4）建立长久品牌发展战略，拓宽酒店客源范围，提升市场拥有率。2、降低固定成本和提升盈利能力（1）引进著名酒店管理企业作酒店管理顾问伴随酒店业不停发展，酒店之间竞争归根结底已成为酒店管理企业之间竞争。酒店管理企业经营水平直接影响到酒店收入利润，酒店管理企业品牌度直接影响购置者信心。所以，引进中国著名酒店管理企业作为顾问，全方面提升经营管理水平，为酒店后续经营发展提供有力保障。发展商和酒店管理企业合作方法提议：方法一：酒店管理企业在一定年限内为发展商提供一系列顾问服务，并收取固定管理费用，通常视项目大小，约在200万500万左右，酒店管理企业不负担酒店经营和投资者回报任何风险。方法二：酒店管理企业为发展商提供一系列顾问服务，收取营业收益25%作为顾问费，不负担酒店经营和投资者任何风险。方法三：酒店管理企业收取营业收益25%，但管理企业负担部分经营风险。当酒店经营亏损或达不到约定效益时，酒店管理企业负担亏损或不收取管理费用；当酒店经营效益达成约定时酒店管理企业收取利润25%管理费；但酒店收益超出一定百分比时，