房地产估价标准规范.doc

房地产估价规范（最新修改稿）1 总 则1.0.1 为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和办法，保障房地产估价质量，依照中华人民共和国都市房地产管理法和其她关于法律、法规规定，制定本规范。1.0.2 本规范合用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价有关管理、教学、科研和其她有关领域。1.0.3 房地产估价机构和注册房地产估价师必要依法独立、客观、公正地进行估价，并对自己出具估价报告负责。1.0.4 房地产估价除应符合本规范规定外，尚应符合国标房地产估价基本术语原则和国家现行关于强制性原则规定。2 估价原则2.0.1 评估市场价值，应遵循下列原则： 1 独立、客观、公正原则； 2 合法原则； 3 价值日期原则； 4 代替原则； 5 最高最佳运用原则。2.0.2 遵循独立、客观、公正原则，应站在中立立场上实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理价值。2.0.3 遵循合法原则，估价成果应是在依法鉴定估价对象状况下价值。2.0.4 遵循价值日期原则，估价成果应是在依照估价目拟定某一特定日期价值。2.0.5 遵循代替原则，估价成果应与类似房地产在同等条件下价值偏差在合理范畴内。2.0.6 遵循最高最佳运用原则，估价成果应是在估价对象最高最佳运用状况下价值。 最高最佳运用状况涉及最佳用途、规模和档次等，应按法律上容许、技术上也许、财务上可行、价值最大化顺序进行分析、筛选和判断拟定。 拟定估价对象最高最佳运用状况，应理解、分析估价对象权利人或意向获得者对估价对象依法享有开发运用权利。若两者开发运用权利不同，应依照估价目拟定是从估价对象权利人角度还是从意向获得者角度进行估价，相应拟定最高最佳运用状况。 当估价对象已做了某种使用，估价时应依照最高最佳运用原则对估价前提作出下列之一判断和选取，并在估价报告中阐明： 1 维持现状前提：分析、判断维持现状、继续运用最为合理，应以维持现状为前提进行估价； 2 更新改造前提：分析、判断更新改造再予以运用最为合理，应以更新改造为前提进行估价； 3 变化用途前提：分析、判断变化用途再予以运用最为合理，应以变化用途为前提进行估价； 4 扩大规模前提：分析、判断扩大规模再予以运用最为合理，应以扩大规模为前提进行估价； 5 重新开发前提：分析、判断重新开发再予以运用最为合理，应以重新开发为前提进行估价； 6 上述情形某种组合。2.0.7 对于估价对象实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、原有规划用途等用途之间不一致，应按关于部门认定用途进行估价。关于部门没有认定，对于房屋登记用途、土地登记用途、原有规划用途之间不一致，可依照估价目或最高最佳运用原则选取其中之一进行估价；对于实际用途与房屋登记用途、土地登记用途、原有规划用途不一致，应依照估价目，合理拟定估价所根据用途。 在用途不一致且关于部门没有认定状况下对估价所根据用途拟定，应作为估价假设在估价报告中阐明，并对估价报告使用作出相应限制。2.0.8 评估现状价值、投资价值等市场价值以外价值，可依照估价目对估价原则进行恰当增减。3 估价程序3.0.1 对于每个估价项目，房地产估价机构都应指定一名可以胜任该项目估价工作注册房地产估价师担任项目负责人，并配备与该项目工作量相适应足够数量注册房地产估价师按估价程序开展估价工作。3.0.2 自受理估价委托至完毕估价项目，估价工作应按下列程序进行： 1 明确估价基本领项； 2 制定估价作业方案； 3 收集估价所需资料； 4 实地查勘估价对象； 5 选定估价办法进行测算； 6 拟定估价成果； 7 撰写估价报告； 8 审核估价报告； 9 交付估价报告； 10 估价资料归档。 房地产估价机构和注册房地产估价师在估价中不得简化或省略前款规定估价程序。3.0.3 明确估价基本领项，应明确下列事项： 1 估价目； 2 价值日期； 3 估价对象； 4 价值类型。3.0.4 明确估价基本领项应与估价委托人商量并征得其承认。 估价目应在与估价委托人充分沟通，仔细理解其真实、详细估价需要以及估价报告预期使用者和预期用途基本上拟定。对估价目表述应简洁明了并符合有关规定。 价值日期应依照估价目拟定，用公历表达，详细到日。 估价对象应在估价委托人指定基本上依照估价目拟定。估价对象应全面、客观，不得漏掉，禁止虚构。法律、行政法规规定不得买卖、租赁、抵押、作为出资或进行其她活动房地产，或征收不予补偿房地产，不应作为相应估价目估价对象。 价值类型应依照估价目拟定，涉及价值名称、价值定义或价值内涵。3.0.5 制定估价作业方案应在明确估价基本领项及对估价项目进行初步分析基本上进行。 估价作业方案应涉及下列内容： 1 估价工作内容，涉及拟采用估价技术路线和估价办法，拟收集估价所需资料及其来源渠道等； 2 估价工作质量规定及保障办法； 3 估价作业环节、时间进度、人员安排和经费预算。3.0.6 房地产估价机构和注册房地产估价师应经常收集房地产估价所需通用资料，掌握房地产市场行情，估价时还应针对估价项目收集本次估价所需资料，并对所收集资料进行检查、分析、整顿。 估价所需资料应涉及下列方面： 1 反映估价对象状况资料； 2 估价对象及其类似房地产交易、收益、成本等资料； 3 对估价对象所在地区房地产价格有影响资料； 4 对房地产价格有普遍影响资料。3.0.7 每个估价项目至少有一名参加该项目注册房地产估价师必要亲自到估价对象现场，观测、检查、核对估价对象区位状况、实物状况和权益状况，拍摄反映估价对象外观和内部状况以及周边环境和景观照片等影像资料，补充收集估价所需关于估价对象其她资料和有关房地产市场资料，并做好实地查勘记录。 实地查勘记录应涉及实地查勘对象、内容、成果、人员和时间等，记录内容应真实、客观、精确、完整、清晰，进行实地查勘注册房地产估价师及协助其实地查勘人员应在该记录上签名或盖章确认。 因司法拍卖、征收等强制转让或强制获得房地产而房地产占有人回绝进入估价对象内进行实地查勘，或估价对象涉及国家秘密而不得进入其内进行实地查勘，可不进入估价对象内进行实地查勘，但应在估价报告中阐明未进入估价对象内实地查勘及其详细因素。3.0.8 房地产估价机构应建立健全估价报告质量管理制度，保证估价报告真实、客观、精确、完整、清晰、规范，选派本机构注册后从事房地产估价工作五年以上注册房地产估价师或外聘房地产估价专家担任审核人员，按房地产估价有关规定，对撰写完毕而尚未出具估价报告内容和形式进行审查核定，提出审核意见，并形成估价报告内部审核记录。 外聘房地产估价专家应具备房地产估价师执业资格或具备高档专业技术职务，并从事与房地产估价有关科研、教学、管理工作五年以上。 审核人员应在估价报告内部审核记录上签名并注明审核日期。3.0.9 估价报告经内部审核合格后，应由不少于两名注册房地产估价师签名及加盖房地产估价机构公章而正式生效，并按关于规定或估价委托合同商定交付估价委托人。 估价委托人对估价过程或估价报告提出询问，在估价报告上盖章房地产估价机构和签名注册房地产估价师应予以解释和阐明。3.0.10 估价项目完毕后，应按关于档案管理规定，及时收集、整顿与该项目有关各种文字、图表、影像等形式资料，对其中有保存价值资料进行分类并妥善保存。 应保存估价资料至少涉及下列内容： 1 估价报告； 2 估价委托书和估价委托合同； 3 估价所根据估价委托人提供资料； 4 实地查勘记录； 5 估价报告内部审核记录； 6 有重要专业协助专业意见。 上述估价资料可采用纸介质，也可采用符合规定电子介质，保存期限自估价报告出具之日起不得少于十年。法律、法规另有规定，依照其规定。 在保存期限内，不得对保存估价资料及其内容进行改动、更换、删除或销毁。4 估价办法4.1 估价办法选用4.1.1 注册房地产估价师必要纯熟掌握并对的运用比较法、收益法、成本法、假设开发法等重要估价办法。4.1.2 注册房地产估价师应依照估价对象和估价对象所在地房地产市场状况，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等办法进行合用性分析后，选用其中一种或各种办法对估价对象进行估价。4.1.3 估价对象可同步选用两种以上估价办法估价，应选用两种以上估价办法估价，不得随意取舍；若必要取舍，应在估价报告中阐明并陈述理由。4.1.4 同类房地产有较多交易房地产，应选用比较法估价；收益性房地产，应选用收益法估价；假设可独立进行重新开发建设房地产，应选用成本法估价；具备开发或再开发潜力且开发完毕后价值可采用比较法、收益法等成本法以外办法评估房地产，应选用假设开发法估价。4.2 比较法4.2.1 运用比较法估价，应按下列环节进行： 1 收集交易实例； 2 选用可比实例； 3 建立比较基本； 4 进行交易状况修正； 5 进行市场状况调节； 6 进行房地产状况调节； 7 求取比较价值。4.2.2 比较法估价应收集大量、真实交易实例，掌握市场行情。 收集交易实例信息宜涉及下列内容： 1 房地产基本状况； 2 交易双方基本状况； 3 成交日期； 4 成交价格、付款方式、融资条件及交易税费承担； 5 交易目、交易方式等其她交易状况。4.2.3 依照估价对象状况、估价目和价值日期，应从交易实例中选用不少于三个可比实例。 选用可比实例应符合下列规定： 1 是估价对象类似房地产； 2 交易类型适合估价目； 3 成交日期接近价值日期； 4 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 禁止编造可比实例。在同等条件下，应选用位置与估价对象较近、成交日期与价值日期较近交易实例。成交日期与价值日期相差不适当超过一年，不应超过二年。4.2.4 下列特殊交易状况下交易实例，不适当选为可比实例： 1 利害关系人之间交易； 2 对交易对象或市场行情缺少理解交易； 3 急于出售或急于购买交易； 4 人民法院拍卖交易； 5 有人为哄抬交易； 6 对交易对象有特殊偏好交易； 7 相邻房地产合并交易； 8 受迷信影响交易； 9 其她非正常交易。4.2.5 选用可比实例后，应建立比较基本，对各个可比实例成交价格进行原则化解决，统一其内涵和形式，使各个可比实例之间、可比实例与估价对象之间口径一致、互相可比。 原则化解决应涉及下列内容： 1 统一财产范畴； 2 统一付款方式； 3 统一融资条件； 4 统一税费承担； 5 统一计价单位。4.2.6 统一财产范畴，应对可比实例与估价对象财产范畴进行“有无对比”，消除因财产范畴不同而导致价格差别。 统一付款方式，应将可比实例不是在成交日期一次性付清方式下价格，调节为在成交日期一次性付清方式下价格。 统一融资条件，应将可比实例在非常规融资条件下价格，调节为在常规融资条件下价格。 统一税费承担，应将可比实例在交易税费非正常承担状况下价格，调节为在交易税费正常承担状况下价格。 统一计价单位，涉及统一为总价还是单价或楼面地价，统一币种和货币单位，统一面积或体积等内涵和单位等。不同币种之间换算宜按中华人民共和国人民银行发布成交日期市场汇率中间价计算。4.2.7 因适当交易实例较少，在可掌握特殊交易状况并可量化其对成交价格影响状况下，可选用第4.2.4条特殊交易状况下交易实例作为可比实例，但应对其进行交易状况修正。 进行交易状况修正，应排除交易中特殊因素所导致可比实例成交价格偏差，将可比实例非正常成交价格修正为正常价格。4.2.8 进行市场状况调节，应将可比实例在其成交日期价格调节为在价值日期价格。 市场状况调节可采用本地同类房地产价格指数或价格变动率，价格指数或价格变动率来源应真实、可靠。本地无同类房地产价格指数或价格变动率，应进一步调查、分析本地同类房地产价格变动状况，作出关于判断，对可比实例成交价格进行相应调节。4.2.9 房地产状况调节涉及区位状况调节、实物状况调节和权益状况调节。4.2.10 进行区位状况调节，应将可比实例在自身区位状况下价格调节为在估价对象区位状况下价格。 区位状况调节内容应涉及位置、交通、周边环境和景观、外部配套设施等影响房地产价格房地产区位因素。单套住宅区位因素还应涉及所处楼幢、楼层和朝向。4.2.11 进行实物状况调节，应将可比实例在自身实物状况下价格调节为在估价对象实物状况下价格。 关于土地方面实物状况调节内容应涉及面积、形状、地形、地势、地质条件、开发限度等影响房地产价格土地实物因素。 关于建筑物方面实物状况调节内容应涉及建筑规模、建筑构造、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建筑功能、工程质量、外观、新旧限度、物业管理等影响房地产价格建筑物实物因素。4.2.12 进行权益状况调节，应将可比实例在自身权益状况下价格调节为在估价对象权益状况下价格。 权益状况调节内容应涉及权利性质、土地有效期限、规划条件、共有状况、出租状况、相邻关系状况、地役权设立状况等影响房地产价格房地产权益因素。4.2.13 区位状况、实物状况和权益状况调节详细内容应依照估价对象用途拟定。 进行区位状况、实物状况和权益状况调节时，应将可比实例与估价对象区位状况、实物状况和权益状况因素逐项进行比较，找出各种因素之间差别，量化差别限度，进行相应调节。4.2.14 交易状况修正、市场状况调节和房地产状况调节，视详细状况可基于总价或单价，采用金额、比例或回归分析法，通过直接比较或间接比较对可比实例成交价格进行调节。4.2.15 交易状况修正、市场状况调节、区位状况调节、实物状况调节和权益状况调节，对可比实例成交价格单项调节幅度不应超过20，综合调节幅度不应超过30。若超过上述幅度，阐明该可比实例不适当，应予以更换。但因估价对象或市场状况特殊，确无更适当可比实例，应在估价报告中充分阐明理由。 经修正和调节后各个可比实例价格中，最高单价不应超过最低单价20。4.2.16 对经修正和调节后各个可比实例价格，应依照它们之间差别限度、可比实例与估价对象相似限度、可比实例资料可靠限度等状况，选用简朴算术平均、加权算术平均等办法计算出综合成果，作为比较价值。4.2.17 比较法原理和技术，也可用于其她估价办法中关于估价数据求取。4.3 收益法4.3.1 运用收益法估价，应按下列环节进行： 1 选用品体估价办法； 2 预计将来收益期或持有期； 3 预测将来净收益或期末转售收益； 4 求取报酬率或资本化率； 5 计算收益价值。4.3.2 收益法分为报酬资本化法和直接资本化法，应优先选用报酬资本化法。 报酬资本化法基本公式如下： n Ai V - （4.3.21） i=1 （1Y）i式中 V 收益价值（元，元/m2）； Ai 将来第i年净收益（元，元/m2）； Y 报酬率（）； n 收益期或持有期（年）。 直接资本化法基本公式如下: NOI V - （4.3.22） R式中 V 收益价值（元，元/m2）； NOI 将来第一年净收益（元，元/m2）； R 资本化率（）。4.3.3 收益期应依照建设用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命来预计。建设用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命同步结束，收益期为建设用地使用权剩余期限或建筑物剩余经济寿命；不同步结束，应选用其中较短者为收益期，并对超过收益期建设用地使用权或建筑物按第4.3.11条解决。 收益期较长、难以精确预测该期限内各年净收益，应预计持有期。持有期应依照市场上投资者对同类房地产典型持有时间，以及能较精确预测期间收益普通期限来拟定，宜为五年至十年。 评估承租人权益价值，收益期应为剩余租赁期限。4.3.4 净收益应依照估价对象用途等状况，选取下列方式之一求取： 1 出租型房地产，依照租赁合同和租赁市场资料求取净收益，净收益应为有效毛收入减去由出租人承担运营费用后余额。 有效毛收入应为潜在毛收入减去空置和收租损失，加上租赁保证金或押金利息等各种其她收入后收入，或为租赁收入加上其她收入。 运营费用涉及房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等维持房地产正常使用或营业必要支出，应依照租赁合同商定租金（如下称合同租金）涵义决定取舍。运营费用中由承租人承担某些，不应计入。 2 商服经营型房地产，依照经营资料求取净收益，净收益应为经营收入减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用以及应归属于商服经营者利润后余额。 3 生产型房地产，依照产品市场价格和原材料、人工费用等资料求取净收益，净收益应为产品销售收入减去生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用以及应归属于生产者利润后余额。 4 尚未使用或自用房地产，可比照有收益类似房地产关于资料按上述相应方式求取净收益，或直接比较得出净收益。 可通过租赁收入求取净收益，应优先通过租赁收入来求取净收益。 评估承租人权益价值，净收益应为合同租金与市场租金差额。4.3.5 估价中采用收入和费用或净收益，除有租约限制且评估出租人权益价值外，都应采用正常客观数据。 有租约限制，评估出租人权益价值时，已出租某些在租赁期间应按合同租金拟定租赁收入、未出租某些和已出租某些在租赁期间届满后应按市场租金拟定租赁收入。但合同租金明显高于或低于市场租金，应关注租赁合同真实性、解除租赁合同也许性及其对收益价值影响。4.3.6 求取净收益时，价值日期为当前，应调查理解估价对象至少近三年实际收入、费用等状况。运用估价对象资料得出收入、费用或净收益等数据，应与类似房地产在正常状况下收入、费用或净收益等数据进行比较。若与正常客观数据有差别，应进行分析并予以恰当修正。4.3.7 期末转售收益应是在持有期末转售房地产时可获得净收益，可通过预测持有期末房地产转售价格和转售成本，将两者相减来求取。4.3.8 求取净收益时，应依照净收益过去、当前、将来变动状况拟定将来净收益流量，并判断该将来净收益流量属于下列哪种类型： 1 每年基本上固定不变； 2 每年基本上按某个固定数额递增； 3 每年基本上按某个固定比率递增； 4 每年基本上按某个固定数额递减； 5 每年基本上按某个固定比率递减； 6 其她变动情形。 判断将来净收益流量类型理由应充分，并在估价报告中阐明。 计算收益价值时应依照将来净收益流量类型，选用相应收益法公式。4.3.9 报酬率或资本化率应选用下列办法求取： 1 市场提取法：选用不少于三个可比实例，运用其价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应收益法公式，求出报酬率或资本化率。 2 投资收益率排序插入法：找出有关投资类型及其收益率、风险限度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资风险限度进行比较，判断、拟定报酬率或资本化率。 3 累加法：以安全利率加风险调节值作为报酬率。安全利率可选用中华人民共和国人民银行发布同一时期一年定期存款年利率或同一时期一年期国债年利率；风险调节值为承担额外风险所规定补偿，应依照估价对象及其所在地区、行业、市场等存在风险来拟定。 4 组合投资收益率法：将购买房地产抵押贷款收益率与权益资金收益率加权平均数作为资本化率，按下式计算： ROMRM（1M）RE （4.3.9）式中 RO 综合资本化率（）； M 贷款价值比率（），即抵押贷款额与房地产价值比例； RM 抵押贷款资本化率（），即第一年还本付息额与抵押贷款额比例； RE 权益资金规定正常收益率（）。4.3.10 资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，它们之间关系应按下式拟定： ROLRLBRB （4.3.10）式中 RO 综合资本化率（），合用于土地与建筑物合一估价； RL 土地资本化率（），合用于土地估价； RB 建筑物资本化率（），合用于建筑物估价； L 土地价值占房地价值比率（）； B 建筑物价值占房地价值比率（），LB100。4.3.11 建设用地使用权剩余期限长于建筑物剩余经济寿命房地产，收益价值应为按收益期计算价值与自收益期结束时起计算剩余期限建设用地使用权在价值日期价值之和。求取自收益期结束时起计算剩余期限建设用地使用权在价值日期价值，宜求取自价值日期起计算剩余期限建设用地使用权和以收益期为有效期限建设用地使用权在价值日期价值，然后将两者相减；也可预测自收益期结束时起计算剩余期限建设用地使用权在收益期结束时价值，然后将其折现到价值日期。 建筑物剩余经济寿命长于建设用地使用权剩余期限，且出让合同商定建设用地使用权期间届满免费收回建设用地使用权及地上建筑物非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算价值；除此之外房地产，收益价值应为按收益期计算价值与建筑物在收益期结束时价值折现到价值日期后相加。4.3.12 运用土地与建筑物共同产生收益单独求取土地价值，可采用下式： AOVBRB VL - （4.3.121） RL 运用土地与建筑物共同产生收益单独求取建筑物价值，可采用下式： AOVLRL VB - （4.3.122） RB式中 AO 土地与地上建筑物共同产生净收益（元，元/m2）； VL 土地价值（元，元/m2）； VB 建筑物价值（元，元/m2）。4.4 成本法4.4.1 运用成本法估价，应按下列环节进行： 1 选取详细估价途径； 2 求取重置成本或重建成本； 3 估算折旧； 4 计算成本价值。4.4.2 成本法估价分为“房地合估”途径和“房地分估”途径。应依照土地市场成熟度和估价对象状况，选取合用估价途径。在同等条件下，应优先选取“房地合估”途径。 选取“房地合估”途径，应把土地当作原材料，模仿房地产开发过程进行估价。 选取“房地分估”途径，应把土地和建筑物分别作为独立物进行估价，并注意土地和建筑物成本构成划分及互相衔接，防止漏项或重复计算。4.4.3 重置成本或重建成本应是在价值日期重新购买全新状况估价对象必要支出，或重新开发建设全新状况估价对象必要支出及应得利润。 重新开发建设全新状况估价对象必要支出及应得利润涉及下列内容： 1 土地获得成本； 2 建设成本； 3 管理费用； 4 销售费用； 5 投资利息； 6 销售税费； 7 开发利润。 开发利润应在明确内涵和计算基数基本上，依照开发建设类似房地产相应普通利润率来求取。4.4.4 估价对象重置成本或重建成本详细构成内容，应在第4.4.3条所列构成内容基本上，依照估价对象实际状况合理拟定，并应在估价报告中阐明。4.4.5 求取土地重置成本，应求取土地在价值日期状况下重置成本，可采用比较法、成本法、基准地价修正法。其中，土地有效期限应为自价值日期起计算建设用地使用权剩余期限。4.4.6 求取建筑物重置成本或重建成本，应求取全新建筑物重置成本或重建成本，可采用单位比较法、分某些项法、工料测量法等办法求取，或运用政府拟定发布房屋重置价格扣除其中也许包括土地价值，并进行恰当调节来求取。对政府拟定发布房屋重置价格，应理解其内涵。 建筑物重置成本宜用于普通建筑物，或因年代久远、已缺少与旧建筑物相似建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术、工艺变化等使得旧建筑物复原建造有困难建筑物估价。 建筑物重建成本宜用于有特殊保护价值建筑物估价。4.4.7 建筑物折旧应是各种因素导致建筑物价值减损，为建筑物在价值日期重置成本或重建成本与在价值日期市场价值之差，涉及物质折旧、功能折旧和外部折旧。4.4.8 建筑物折旧应选用下列办法求取： 1 年龄-寿命法； 2 市场提取法； 3 分解法。4.4.9 采用年龄-寿命法求取建筑物折旧后价值，可选用下列公式： 1 直线法下建筑物折旧后价值计算公式： t V C （C S）- （4.4.91） N 2 成新折扣法下建筑物折旧后价值计算公式： V Cq （4.4.92）式中 V 建筑物折旧后价值（元，元/m2）； C 建筑物重置成本或重建成本（元，元/m2）； S 建筑物预测净残值（元，元/m2）； t 建筑物有效年龄（年）； N 建筑物经济寿命（年）； q 建筑物成新率（）。4.4.10 建筑物经济寿命应自建筑物竣工时起计算，依照建筑物建筑构造、用途和维护状况，结合市场状况、周边环境、经营收益状况等综合判断。 非住宅用途建筑物经济寿命晚于土地有效期限结束，且出让合同商定建设用地使用权期间届满免费收回建设用地使用权及地上建筑物，应按自建筑物竣工时起至建设用地使用权期间届满之日止时间计算建筑物折旧。4.4.11 采用市场提取法求取建筑物折旧，应从交易实例中选用不少于三个具有与估价对象中建筑物具备类似折旧状况建筑物可比实例，通过这些可比实例成交价格减去土地重置成本得到建筑物折旧后价值，然后将建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧后价值得到建筑物折旧。4.4.12 采用分解法求取建筑物折旧，应把建筑物折旧提成物质折旧、功能折旧、外部折旧等各个构成某些，分别测算出各个构成某些后相加来求取建筑物折旧。 物质折旧、功能折旧、外部折旧均应分为可修复和不可修复两类。修复成本不大于或等于修复所能带来房地产价值增长额，为可修复；反之，为不可修复。对于可修复，应估算其修复成本作为折旧额。4.4.13 无论采用何种折旧办法求取建筑物折旧，注册房地产估价师都应亲自到估价对象现场，观测、判断建筑物实际新旧限度，依照建筑物建成时间和使用、维护、更新改造等状况，以及地基、建筑构造稳定性等拟定折旧额或成新率。4.4.14 成本价值应为房地产重置成本或重建成本减去建筑物折旧，或为土地重置成本加上建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧。4.4.15 新近开发完毕房地产采用成本法估价，可不扣除折旧，但依照其选址、规划设计、工程施工质量以及该类房地产市场供求状况等状况，经分析存在减价因素，应予以相应减价调节。4.4.16 成本法测算出价值普通是房屋所有权和土地使用权且不考虑租赁、抵押、查封等因素影响价值。若估价对象权益状况与此不同，应对成本法测算出价值进行相应减价调节。4.5 假设开发法4.5.1 运用假设开发法估价，应按下列环节进行： 1 选用品体估价办法； 2 选取估价前提； 3 选用最佳开发经营方式； 4 预计后续开发经营期； 5 求取开发完毕后价值； 6 求取后续开发必要支出； 7 求取折现率或后续开发利息和利润； 8 计算开发价值。4.5.2 假设开发法分为动态分析办法和静态分析办法，应优先选用动态分析办法。 动态分析办法应运用资金时间价值原理进行折现钞票流量分析，不应单独计算后续开发利息和利润。 静态分析办法应单独计算后续开发利息和利润。4.5.3 估价前提应依照估价目和估价对象，并通过度析，选取下列之一： 1 自行开发前提； 2 自愿转让前提； 3 被迫转让前提。 估价对象为在建工程，应关注其所处开发建设状态，涉及正常开发建设、停建、缓建等。4.5.4 选用最佳开发经营方式，应明确将来开发完毕后房地产状况和将来开发完毕后房地产经营方式。将来开发完毕后房地产状况涉及用途、规模和档次等。将来开发完毕后房地产经营方式涉及出售、出租、自营等。 最佳开发经营方式应在理解估价对象状况及其所在地房地产市场状况基本上选用。4.5.5 后续开发经营期应自价值日期起至将来开发完毕后房地产经营结束时止，涉及后续建设期、销售期和运营期。 后续开发经营期应依照估价对象状况、将来开发完毕后房地产状况及经营方式、同类房地产开发项目相应普通期限，以及估价前提、估价对象所处开发建设状态、将来房地产市场状况等来预计。4.5.6 动态分析办法中折现前开发完毕后价值，普通应为将来开发完毕后房地产在其将来开发完毕时价值；预计可预售或存在延迟销售，应为预售或延迟销售时价值；应采用比较法、收益法等成本法以外办法，并考虑类似房地产将来市场价格变动趋势进行预测。 静态分析办法中开发完毕后价值，应为假设将来开发完毕后房地产在价值日期开发完毕时价值，应采用比较法、收益法等成本法以外办法求取。 开发完毕后价值采用比较法求取，应为开发完毕后房地产单价乘以将来开发完毕后房地产面积或体积等；将来开发完毕后房地产中有不同用途、档次等差别，应分别为不同某些单价乘以相应面积或体积等后相加。4.5.7 后续开发必要支出应为将估价对象开发成将来开发完毕后房地产所必要付出各项成本、费用和税金，其构成项目如下： 1 建设成本； 2 管理费用； 3 销售费用； 4 销售税费。 估价前提为自愿转让和被迫转让，构成项目还应涉及估价对象获得税费。 后续开发必要支出，在动态分析办法中，应为其在将来发生时金额；在静态分析办法中，应为假设其在价值日期发生时金额。 后续开发必要支出应依照估价对象状况、将来开发完毕后房地产状况及经营方式，以及估价前提、估价对象所处开发建设状态等来求取。4.5.8 动态分析办法中折现率，应为同类房地产开发项目普通所规定收益率。4.5.9 静态分析办法中后续开发利息，计息项目应涉及估价对象价值及其获得税费、建设成本、管理费用和销售费用，各项支出计息期分别自其发生时起至建设期结束时止。 后续开发利润应在明确内涵和计算基数基本上，依照同类房地产开发项目相应普通利润率来估算。4.5.10 采用动态分析办法，开发价值应为开发完毕后价值与后续开发必要支出折现到价值日期后相减；采用静态分析办法，开发价值应为开发完毕后价值减去后续开发必要支出及应得利润。4.6 其她估价办法4.6.1 其她估价办法涉及基准地价修正法、路线价法、原则价调节法、多元回归分析法、修复成本法、收益损失资本化法和价差法等，应依照估价目和估价对象等状况分析选用。4.6.2 基准地价修正法合用于政府已拟定并发布了基准地价地区土地估价。 运用基准地价修正法估价，应按下列环节进行： 1 收集关于基准地价资料； 2 查找估价对象宗地所在位置基准地价； 3 进行市场状况调节； 4 进行土地状况调节； 5 求取估价对象宗地价值。 进行市场状况调节，应将基准地价在其基准日期价值调节为在价值日期价值，调节办法同比较法中市场状况调节办法。 进行土地状况调节，应将估价对象宗地状况与基准地价相应土地状况进行比较，依照之间差别对基准地价进行相应调节。 运用基准地价修正法评估宗地价值，宜依照本地对基准地价关于规定执行。4.6.3 路线价法合用于城乡临街商业用地批量估价。 运用路线价法估价，应在城乡街道上划分路线价区段并设定原则临街深度，选用若干原则临街宗地并求其平均单价或楼面地价，运用有关调节系数将该平均单价或楼面地价调节为各宗临街土地价值。4.6.4 原则价调节法合用于应税房地产批量估价。 运用原则价调节法估价,应在一定区域范畴内进行估价分区，使同一估价分区内房地产具备相似性，然后在每个估价分区内设定原则房地产并求其价值，再运用楼幢、楼层、朝向等调节系数，将原则房地产价值调节为各宗房地产价值。4.6.5 多元回归分析法合用于应税房地产批量估价。 运用多元回归分析法估价，应在一定区域范畴内进行估价分区，使同一估价分区内房地产具备相似性，然后在每个估价分区内把房地产价值作为因变量，把影响房地产价值若干因素作为自变量，设定多元回归模型，收集大量房地产成交价格及其影响因素数据，通过试算优化和分析检查，拟定多元回归模型，再运用该模型计算出各宗房地产价值。