长沙一经典地产项目定位营销策划报告样本.doc

一、 长沙概况概况长沙，一座含有悠久历史文化名城，素有“屈贾之乡”、“楚汉名城”美称，国务院首批公布24座历史文化名城和第一批对外开放旅游城市之一。1998年又率先成为全国第一批优异旅游城市。长沙，又是一座含有光荣革命传统英雄城市，曾有“革命摇篮”赞誉。黄兴、蔡锷等资产阶级民主革命家和以后一代伟人毛泽东、蔡和森、刘少奇等全部在长沙度过了“风华正茂”“峥嵘岁月”，勾画了中国革命宏伟蓝图。现代总理朱容基生于斯、长于斯。这里，从秦汉到明代，或为封藩立国之全部，或为郡、州、路、府设治之所。清初，成为省垣；清末，是维新运动和旧民主主义革命策源地之一；五四运动后，是中国新民主主义革命活动发祥地之一。现在，是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、交通、金融、信息中心。改革开放大潮，揭开了这座城市向现代化前进崭新一页。长沙，中国南方这座漂亮古城，历尽五十年沧桑巨变，二十载改革开放，正处于充满生机和活力时期。今天长沙，正在改革中发展，在开放中尽泻风流。居民生活长沙市城镇居民人均可支配收入所达成水平应该讲是比较高，达成8704元/人，在35市中排12位，排位比1997年上升2位，远高出长沙市经济总量在全国排位。现阶段，城镇居民收入关键起源仍然是工资性收入，工薪阶层仍然是城镇劳动者主体。和长沙市经济总量在全国处于中等偏下水平（排22位）不一样是长沙市平均工资在全国范围内来讲属偏上水平，长沙市在岗职员平均工资为12265元/人，在全国35个直辖市、省会城市、计划单列市中（以下称35市）中列16位，排位比1997年同类指标（职员平均工资）上升8位。比长沙市在岗职员平均工资高城市基础上全部是诸如广州、大连、深圳这么沿海开放、发达城市，长沙市平均工资虽和这些经济发达城市有差距，但远不象经济总量、财政收支那样遥不可及。多年来，长沙市在岗职员平均工资一直保持着较快增加势头，增加幅度达21.00%，在全国高居第5位，假如和1997年全部职员平均工资相比，工资收入几近翻倍，这种态势在全国来讲也比较少见。结合多年来物价低位运行情况，能够讲，工资有效增加是长沙市多年来经济发展进入良性循环关键表现，假如长沙市整体经济发展势头能够得到保持，职员收入还会有所突破。近三年来，长沙市城镇居民人均可支配收入增速虽呈小幅减缓趋势，但相对于其它城市进行横向对比则增加速度并不慢。其消费水平更是快速上升，消费发展超越了生产发展，GDP在中国省会城市排名第12位长沙，全部消费指标却全部名列前茅。，个人消费指数列全国第6位，可见，长沙是一个经典消费城市。地理位置长沙地处华中腹地，在东经 1105314015，北纬27512840之间，扼南北要冲；东屏罗霄毗江西，西障雪峰连云贵，南峙衡岳达广州，北托洞庭通武汉。素称“荆豫唇齿，黔粤咽喉”。行政区划和人口：全市辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区和长沙、望城、宁乡三县及浏阳市，共有36个街道办事处，70个建制镇，63个乡（场）。总面积11819平方公里，其中市区面积556.33平方公里，建成区面积115平方公里；总人口576.87万人，其中非农业人口173.69万人，市区人口166.91万人。二、 长沙市房地产市场概况A、长沙市房地产简述现在种种迹象表明长沙市房地产市场已开始止跌回稳，商品房成交量开始有所增加，其直接原因,一是城市居民可支配收入大大增加，有效购置力增强；二是房屋保值增值作用显著，购房者对商品房投资有较高期望值；三是从政府到市民全部有一个改善城市居住条件强烈愿望，并付诸于实践。从一季度房地产市场成交情况来看，市场各项指标攀升，长沙市房地产市场继续保持增加。这关键表现在以下多个方面：1、商品房同意预售面积连续增加，市场容量深入扩大。2、商品房成交活跃，销售价格止跌回升。3、二手房成交稳步增加，住宅二级市场逐步开放。4、房地产抵押贷款升势强劲，超前消费理念业已形成。5、房屋产权发证业务量稳步增加。这些现象对于本案推出无疑是个利好消息，但长沙市今年一季度商品房均价在2500元左右，就本案特殊性和售价而言，如此大体量市场是否能有效消化。意味在销售策略和业务实施等方面必需推陈出新，让人有耳目一新感觉和强有力信心确保以吸引更多潜在消费者，达成预期销售目标。B、长沙市商业发展现实状况长沙自古以来商贸发达，商贾云集，是全国最早四大米市之一，素为江南商品集散中心。改革开放以来，长沙商业发展更为快速，“东塘百货、友谊商城、阿波罗、中山、晓园等五虎”闹长沙曾经著名全国商界。年销售过亿元大型商场10余家，年市场成交额过亿元大市场10个。现在，长沙已形成火车站、袁家岭、五一广场、东塘、伍家岭、溁湾镇大商业中心；营业面积在万平方米以上商场有家，至万平方米有家；三湘南湖、高桥、红星、望城坡大市场群体中，有各类市场个、国家级大市场个；解放路、蔡锷路、黄兴南路步行街等条商业街日益完善。全市初步形成了综合市场和专业市场相结合，大中小网点相结合市场体系。有数据表明，近年来，长沙城市建设亿元巨额投资中，用于商业品位提升占；近两年，长沙固定资产投资天天高达一亿元，其中打造商贸中心占。现在长沙流通产业成为最含有活力优势产业，市场建设蓬勃发展，形成了多元化、多层次消费商业网络。长沙拥有众多星级酒店、餐饮、娱乐、休闲等消费场所，现已经发展成为一个著名消费城市。数字可能更具说服力：长沙市区社会商品零售总额和市区人口之比在全国过百万人口城市中，排第7位，超出天津、哈尔滨、沈阳、南京、武汉、郑州等大城市。全市商业网点、集贸市场和商业从业人数也均居全国省会城市前列。6月，伴随世界零售巨鳄、全球工商500强之首沃尔玛挺进长沙，使这座内陆省会城市成为全国现在唯一世界三大零售巨头（沃尔玛、家乐福、麦德隆）聚首之地，再加上普尔斯马特、好又多、平和堂、百盛、崇光百货、正大易初莲花等国际巨头也已经或是正准备登陆长沙，足已看出长沙浓厚商业气氛。古城长沙以其大开放姿态，主动主动参与国际商业竞争果敢，赢得了全国商界赞许。相关资料显示，长沙零售销售总额为398.9亿元，其中外商企业达55301.6万元，港澳台企业为4470.9万元，而国有企业零售销售总额为41257.8万元。，长沙零售销售总额增加到401亿元，长沙零售销售总额增加到450亿元，年增加近13%，居于全国同类城市前列。外资零售销售总额和国有企业零售销售总额同时增加。能够说，现在，外资零售企业已成为长沙零售市场主角之一。在最新出台长沙市相关商业网点发展导向性意见汇报中提到：长沙商业尽管近些年得到长足发展，但和实现商贸流通现代化要求相比，还有不小差距。最突出问题在于千店一面，布局不够合理。导向意见认为，现在长沙市大型商场相对过于集中，网点布局不够合理，而且经营范围雷同，特色不突出，连锁超市等优异业态发展不够、功效不全，有待深入改善。汇报中提到了以下提议：1、大型购物中心要成“万金油”对于主动而适度发展业态，此次出台导向意见认为，能够在人流集中、交通便利地域，建设万平方米大型购物中心，集购物、文化娱乐、休闲、旅游于一体，基础业态和业种包含购物中心、百货店、超市、专业店、专卖店和餐饮文化娱乐等项目，并配套设置旅馆、金融、旅游、图书报刊、邮电等服务行业。2、大超市不再建在市中心对于大型超市，以后要限在沿江大道以东，东中环线以西，丽臣路以南，劳动西路以北范围以外地域。大型仓储商店（超市）则限在城郊结合部交通要道建设。大批发市场搬出市中心对于占地面积在亩以上大型批发市场，导向意见认为，标准上不能建在城市中心区；已经建设，亦要逐步搬迁。属于同一经营类型市场，必需和邻近同类市场相距公里以上。汽车交易市场虽前景宽广，亦应依据市场需求有序发展。3、大型百货店要“一业两态”导向意见表示，近年内，在城市中心区，标准上不新增大型百货店。对现有大型百货店，要改变单一经营结构，在店内开设大型综合超市，实施“一店两种业态”经营方法，向小型购物中心方向发展；实施错位经营，向大型专业店方向发展；利用百货店品牌效应，大力发展连锁经营。长沙市房地产市场现实状况1、市场走向特点从市场发展走势来看消费主体将由社会高收入阶层为主转为中等及以下阶层为主，消费基数变大，市场上升就势不可挡。对长沙市房地产发展周期判定，依现在之情况我们有理由相信整体市场正进入上升期。依据以下：1) 城市GDP稳健增加，将使楼市价格有一个较快攀升。房地产业不停发展过程中一批新经济所产生中产阶级，开始将投资眼光投向房地产，实施数次置业投资计划，这一点市场已经初露端倪。2) 城市化进程为房地产业提供了极大空间，户籍制度变革为城镇居民降低了进城门槛，加之长沙是湖南省会，已经形成对人才、资金聚集效应。伴随长沙300万人口、350平方公里计划逐步实施和长株潭一体化进程加紧，长沙楼市将会有更多消费人群。3) 长沙土地资源稀缺性、土地贮备制度实施，使土地资源愈加匮乏。4) 经济适用房停止审批和清查，实际造成房源紧缺。5) 第五届城市运动会召开在即，将会有效刺激房地产市场发展。这在北京及广州已经表现。6) 长沙力建生态城，城内工厂外迁，加上物流中心建立，路网拉通，全部将拉动房地产业上升。2、市场走势：对应市场改变，能够认为市场会产生以下走势：1) 郊区低密度生态大型项目将引领市场，关键因为城市边缘土地已被很多大企业控制，肯定集中上市，产品推陈出新会使市场竞争加剧，产品也将不停更新，加速优胜劣汰，同时城市化进程和财政投入使交通不再是影响购房原因。从而扩大了消费者居住半径。2) 市中心区域项目将面临较大价格压力，但占据市场空白点和区域边缘项目会努力争取正确定位和错位竞争而赢得成功。3) 长沙市各区域之项目会因各自经济情况及发展水平不一样而造成一定差距，从远景来看伴随长沙大道全线开通、韶山路拓宽及省政府南迁带动效应，南长沙将成为最具成长性和活力地带。4) 开发企业将逐步实现由重视产品转为更重视服务、软体建设。服务领先企业及项目将扩大市场拥有率。消费者也将从消费产品转向消费服务，从认识产品到认识企业品牌及物业管理品牌。5) 高价项目会调整其市场方向，向中层阶级开放其产品并提升项目内涵来转变其单一优势，以努力争取快速去化产品，这将形成市场多元化。市场分析依据长沙市统计局公布消息，截止到11月1-11月商品房建设和销售指标名称单位本期上年同期本年比上年同期商品房施工面积万m21012.73765.932.23其中：住宅万m2811.31615.1131.9商品房完工面积万m2256.46164.2756.12其中：住宅万m2213.7140.4252.19商品房销售面积万m2182.1135.3534.54其中：住宅万m2162.78116.7239.46商品房销售额万元40502530160034.29其中：住宅万元29618222056234.29从销售面积看：长沙市几乎十二个月商品房销售面积仅为182.1万m2，除住宅类商品房面积其它商品房（包含商铺、办公等），销售面积仅为19.32万m2。1-3月商品房建设和销售指标名称单位本期上年同期本年比上年同期%商品房施工面积万m2513.09462.211.01其中：住宅万m2390.34356.739.42商品房完工面积万m269.7844.9355.31其中：住宅万m254.9440.1536.84商品房销售面积万m263.750.1726.97其中：住宅万m251.7944.8415.5商品房销售额万元15036010603341.8其中：住宅万元105173701155从今年一季度表中又能够表现出另一个显著特点，非住宅类商品房从各个方面中百分比大幅度提升。一季度非住宅类商品房完工面积为14.84万，销售面积为11.91万（销售成交百分比80%），销售额为45187万元，而且在建及完工面积累计有137.59万。较上年同期比，商品房销售额增加41.38中住宅类仅提升5，大量为非住宅类商品房。从销售面积来看，去年整年为19.32万，二今年第一季度就达成了11.91，占到了去年61%。 由此可见；1、今年度大量商铺项目推出，对于市场产生巨大冲击，大大提升了市场热度，但同时也使竞争日趋白热化。2、去年数据表示，长沙市场维纳量有限，短时间内大量商业项目推出，肯定吸收了大量市场游资，但从在售各案来看，销售情况全部不错。也可见，长沙商业地产市场是伴随投资市场、消费市场热度在快速扩大，同时也带动了周遍地域，如株洲等。但增加速度是否大于开发速度，极难预见。3、从销售数据对比看，长沙今年第一季度成交面积为去年整年61%，可见，过年前后是长沙销售旺季，关键是因为，长沙也是经典打工城市，过年前后，大量资金回流，带动投资热潮。其劳动力输出方向关键集中在深圳、广州一带。三、 市场调查及分析A、几大包租个案分析项目铜锣湾王府井黄兴路步行街坡子街安居乐国中星城开 发 商怡海置业金华康三兆实业大韵置业安居乐置业国中星城占地面积（m2）2125823976532805594416650145188商业总建面积（m2）63125.34约70000115000123000 分为7栋3500030万总 销7亿5亿13亿/1亿24亿商业总套数3300个约个1F 800多个二三楼未定商铺加酒店共约4000个主力单价（万/m2）1F-2.62F-1.83F-1.21F-2.42F-1.53F-1.2B1-1.51F外街-51F内街-3.42F-2.31F-32F-1.51F-68002F-4700商铺套内面积销售F1-2F2-1.1酒店-0.6主力面积（m2）1F 15402F 15253F 5158151F外街 601F内街402F 25/2325商铺 35酒店 45主力总价（万元）1F 5060 2F 303F 101F 302F 153F 121F外街 3001F内街402F 25/1215商铺F1 70 F2 39酒店 27付款方法首付3成，另以最终两年回报20抵，共50首付5成，首付6成，能够前三年回报23（税后），抵首付首付5成首付4成第七年100%回购回 报 率包租，前6年9，后6年10包租20年年回报9自行出租回报约12，外街租450元/ m2/月未定包租十年每十二个月9.58年12贷款成数5成5成4成5成6成最高6成信心保障价值1.5亿物业确保价值1亿物业确保地段优势可自行出租方案未定地段优势，可自行出租无无公开日期预订04-4-15开盘04-5-22.1.12.9.1预订-4-20媒体投入前期媒体轰炸，全方位投入媒体费用超出400万开盘前集中投入约1000万，现在广告已进入末期/温州房展会及产品说明会电台广告、车身广告投入不集中，就直接媒体投入费用不足销 售 率开盘当日成交1.5亿，现在每日成交400500万F13约50负一楼 20一楼外街售磬，内街约60，二楼因为销售问题现在直接租赁未开始销售温州已能够开始收预约金80以上未进入正式销售期，预约项目铜锣湾王府井黄兴路步行街坡子街安居乐国中星城优劣分析地理位置很好，投资客认知度高。铜锣湾商业经营经验及CEPA概念、回报、付款及部分保障方法方法对于投资客有很强诱惑力。且总价较小，吸引了大量中小投资客，前期广告集中投放效果显著。但产权式商场铺位风险大。地理位置绝佳，项目推出时机选择理想，在大规模商业项目竞争来临前已开始销售，现在已销售大半。从王府井名气、总价到回报，各方面条件全部对中小投资客有吸引力。前期广告投入量巨大，但地理位置优势为其节省不少广告开支。长沙传统商业中心，即使事实证实步行街计划和商业定位全部有问题，但前期销售还是比较成功。可见一个成功商业项目除了有合理定位以外，招商关键性亦是经营赢利必需砝码。也是长沙传统商业中心地段项目，即使现在还未正式开盘已开始吸引不少投资客眼光，毕竟在投资客眼中地段是商业项目成功关键，也是对投资信心确保。这点对于销售是有相看成用。即使地理位置不是很理想，但其鲜明商品定位和适合小型投资客低价策略是其成功关键。据了解，在广告投放上其选择电台广告效果很理想，值得借鉴。项目在定位计划上堪称一流，但作为长沙第一商业大盘，没有表现出应有气势，缺乏前期酝酿期广告，且因为地处新区，投资客缺乏对经营信心。B、几大成熟项目分析1、黄兴路步行街及金光大道地理位置黄兴南路开发商长沙三兆实业售楼电话5132858产品类型商铺占地面积80亩开盘日期.12总建面积11.5万交房日期.12容积率1.54得房率一楼：60% 二楼：50%单价一楼:外5万/ 内3.23.7万/停车位无二楼：1.62.2万/面积2均价/主力面积75100主力总价6500万投资回报无销售形式纯销售和代租(二楼)折扣一次性付款9.8折按揭五成十年物业管理费15元/销售率60%租金250500元/月（一楼）作为长沙市商业中心，黄兴路步行街、金光大道包含平和堂、春天百货等天天聚集了不少人气，是大家公认黄金宝地。黄兴路步行街设计是融合了商业和休闲概念，是长沙市民包含很多外地游客爱去场所。其商品价格也有很大差异，从10元一件T-shirt到上千元皮鞋全部有，以适应不一样消费者。整个黄兴路步行街共约340家铺面，现在沿街店面几乎已出租完成，而内街出租率则不尽如人意，一个50平方米内店租金在15000元/月，有不少店是关闭，约占总数二分之一以上。其二楼金光大道是同一家开发商福建三木新开发项目。现在刚开业两个月，处于试营业。作为一个原本就很有些人气步行街，商场计划也没有什么大缺点，又是新开张，对一向喜爱新鲜事物长沙人理应是很有吸引力，但此项目可谓是经营惨淡。金光大道开发商为了愈加快吸引店家入驻，现在采取方法是店家无须付租金，也没有保底数，而是抽店家营业额2023以抵租金。从现场情况看，出租率相当高，几乎全满。但相对于众多店家，用户可实在少可怜，甚至有很多店家三天没成交一笔，甚至三间标准间相连大铺面，竟也十天未开张了。究其原因，产品无特色，价位相对较高，是其致命伤。2、万达商业广场地理位置解放西路开发商大连万达集团售楼电话4882299产品类型商场占地面积9600开盘日期8总建面积48000交房日期4容积率5得房率60%单价解放路沿线44.5万/停车位280个内街1.93.7万/面积20300均价29000元/主力面积5080主力总价150万投资回报无销售形式纯销售折扣无按揭5成物业管理费29元/月销售率60%租金150400元/月万达商业广场在解放路司门口，黄兴路步行街旁。地理位置相当优越。这是现在长沙最昂贵地段，为了买下这块地，万达花了1.4亿元人民币。万达商业广场占地面积近1.82万平方米，总建筑面积4.66万平方米。其功效划分为：一层作室内步行街，用于销售，现在带租约商铺，45平米左右售价在140150万左右。二、三层沃尔玛超市，四层著名建材或家私店，地下一层车库，共约210个，整个项目投资约4亿人民币。建有100多家单个面积在30-50平方米、甚至达成200平方米不等临街商铺，采取出售方法。计划四层，底层为室内精品商业街，主营衣饰、装饰品，二楼、三楼为零售业巨鳄沃尔玛超市，四楼为家俱店。起先，大家担心楼上沃尔玛会影响底层商业街招商及以后经营，但从6月19日商场正式营业开始，天天人流量很高，可谓人满为患。此时一楼商业街仅有少数店面立即带租约出售。现在租金达成200元/m2/月，和一样刚开幕金光大道相比，沃尔玛不仅为底层商业街吸引了人潮，甚至也为黄兴路带去客源。由此，更可证实如沃尔玛这种大型价格较低廉量贩式业态，在此时此地是有一定魅力。3、益友商场益友商场在芙蓉路，五一路，由湖南益友集团投资开发建设，现在铺面已被世界零售业巨头“家乐福”、“百盛”等联营办大型超市和购物中心。销售价格约2.8万左右，开发商承诺第十二个月9回报，第二、三年10回报，第四、五年每十二个月11回报。该项目因为有家乐福和百盛和肯德基、必胜客加盟，人气极旺。不过因为种种原因，回报不满两年后今天，开发商向业主发出书面函，无力支付高额回报，要求和业主商讨降低回报。后况不详。4、东方时代商业广场市场定位：衣饰商场经营产品：服装、鞋帽、饰品成交额度：很差价 格：215万/间面 积：821.85经营方法：只卖经营权经营情况：很差东方时代商业广场由湖南聚鑫源商贸发展开发，项目在人民路家润多超市东侧，占地面积150亩，由衣饰名品城、蓝天百老汇和港岛娱乐城组成，是市中心现代时尚独具魅力大型商业广场。首期开发衣饰名品城,主营服装,鞋帽,皮具,小商品等.6月开始内部认购,8月18日开盘,衣饰城共两层,分A B C D四区,共约1300多个商铺.面积范围在8-20 .销售形式为出售经营权,主力总价仅6-7万.建行提供六成五年按揭.现销售基础结束,现在项目正处于招商阶段,招商已完成70%,一楼租金65-120元/,二楼租金35-75元/.项目估计将于12月20日开始试营业,春节前正式营业.因为该项目所处位置为新兴人民路家润多商圈：周围有佳润新城、朝阳欣园、颐美园等大型小区，常住人口较多；且该处离火车站较近，交通方便；加之本项目独特出售经营权销售方法，所以项目销售火爆当在情理之中。该项目假如能在招商、管理方面加大力度，完全可能替换周围金苹果服装市场地位。1、交通地段很好，周围有金苹果、家润多、电脑城等，商业气氛较浓。2、价格廉价，购房门槛低，才215万/个3、前期作了很多推广和炒作（为一温州人所开发）问题点：1、其经营产品无特色，属于大市场类，在长沙其它地方商场、门店全部能够买到，尤其是旁边金苹果大市场，在长沙市民心目中有一定影响力，对其冲击力很大。2、招商工作不成功，经营户不到40%3、现在整个商场经营情况很惨淡，造成大量门面空置和转让。4、开发商信誉不佳，前期向业主承诺450万/年广告费根本不能兑现。5、摩天轮游乐购物中心地理位置新世纪体育文化中心东北侧开发商长沙运成房地产开发售楼电话5552058/5552068产品类型商铺占地面积18000开盘日期.10.1总建面积7交房日期.3.31容积率4得房率单价临芙蓉路沿线4.24.5万/停车位800个(不属于本市场)内街22.2万/(按使用面积)面积10100均价3万/主力面积1020主力总价4060万投资回报无销售形式纯销售折扣一次性付款9.5折按揭五成十年物业管理费未定销售率80%摩天轮游乐购物中心在贺龙体育场北广场，东临芙蓉中路，总占地面积14661平方米，建筑面积4502平方米，分地下和地上两部分。由长沙运城房地产开发企业投资1.5亿元开发建设市政府关键工程。整个中心基地呈三角形，建成后游乐中心有商场、休闲室、观光带和摩天轮等设施。摩天轮主入口放在芙蓉路，经观光电梯上屋顶游乐中心。商场购物人流经过两座楼梯抵达游乐中心。摩天轮游乐购物中心共4层，首层为半地下室。在首层中部设夹层，夹层和首层设有连通共享厅，二、三、四层均在地面以上，为大空间商场。其中北向设走廊，使芙蓉路和体育广场直接相连，屋顶为摩天轮游乐设施。整个游乐中心建设工程估计在年底完工。估计5月营业。该项目一层及二层商场铺位，共大约200个左右。一层（半地下层）售价在18000元/0元/之间，二层（临芙蓉路地面一层）售价在0元/21000元/之间。铺位面积从9.1397.6（临芙蓉路5间已被银行所购），主力面积在15左右，主力总价在25万左右。原计划三层和四层部分开发商保留,现三层又开始公开销售,单价在21000-23000元左右.因其面积计划较小，相对合理，即使单价在0元/左右，但总价仍在一个较低范围内，在市中心地段，这么一个价格对投资者不能不说是一个吸引力。该案地理位置较佳，在芙蓉路贺龙体育中心旁。拥有亚洲第一摩天轮，使本身成为长沙使集娱乐休闲、旅游观光、购物美食和一体标志性建筑，加之旁边有一0大型超市家润多购物广场，且二者有地下通道相连，这也将为本案带去不少人潮，综合以上几点，该案和其它商铺相比含有一定优势。假如在商场管理和以后经营上能有一定创新，本项目使应该能够成为一个商业亮点。不过最近也传出了不少对该案不利消息：旁边家润多购物广场和城市商业广场最近两个月经营一直不景气，甚至还出现了保安殴打伤业主严重事故。因为北有家乐福，南有新一佳，且她们位置全部优于此处家润多，五城会一结束，此地段人气骤降。这让很多投资者也对此产生了不少怀疑。6、鸿铭中心金街银苑地理位置长沙韶山北路355号开发商鸿铭物业发展售楼电话4165955产品类型商铺占地面积104亩开盘日期.12总建面积15万交房日期.6容积率2.2得房率90%单价980013800元/停车位600个3.4层减半面积160320均价主力面积320主力总价310410万投资回报无销售形式前两年以租代售折扣无按揭六成十年物业管理费未定销售率40%鸿铭中心金街银苑，地处韶山北路CLD关键区域韶山路和曙光路之间，是由鸿铭（湖南）物业发展鼎力打造城市中心楼宇。该项目于今年3月30日正式开启，占地面积70000平方米，容积率为2.2，计划为独特金街加银苑格局，开发商响应政府城市建设计划，在小区内营造了宽20米、长约500米风情商业街金街，连接了曙光路和韶山路，商业面积48000平方米。银苑86000平方米，526户。将建成长沙市中心地域集高尚住宅区和现代商业街为一体大型综合小区，含有居住、商业、娱乐、餐饮、购物等多个功效和业态。金街银苑于10月28日开盘，住宅部分已经销售65，商铺部分则不太理想，因为商铺部分大多必需一、二层同时购置，面积范围集中在300600平方米，单价980013800元/平方米，所以总价很高，主力总价达成400万左右。现销售形势不容乐观，销售率仅30左右。7、湖南涂料油漆城地理位置远大一路405号开发商湖南双鹰房地产开发售楼电话4769111产品类型商铺占地面积5.5亩开盘日期.7总建面积商铺6000交房日期3004.6容积率2.2得房率80%单价起价6800元/停车位200个面积20130均价13000元/主力面积2040主力总价1530万投资回报无销售形式纯销售折扣无按揭6成物业管理费1.5元/销售率90%1、为省内唯一涂料油漆城，填补了省内市场空白，经营定位明确。2、周围均为专业市场，商场气氛很好。问题点：1、其实质是小区内商铺，且规模太小（6000），并不是所谓大市场。2、栋距太小造成市场内通道太窄，不利于经营和管理，整体感觉不佳。3、项目计划不合理，上面是住宅，下面为商铺，且立面为桃红色，档次较低。整体既不适合居家，又不能完全适应打市场之计划要求，这类非专业大市场，未来会被专业市场所淘汰。4、项目定位一改再改，前期为家装材料城，因为开发商招商不成功，所以才改为涂料油漆城，后期招商工作为之担忧。C、基础结论1、面积控制在20-35，总价在20万-40万个案销售情况良好，从而带动一大部分当地自营业主和当地投资者跟进。2、产品定位明确，且有特色产品销售很好。3、高级小区式商铺通常好过中心地段商场，关键是因为其总价低，定位明确，且有自营者加入等原因。3、现有商业已不是地域性商业模式，而全部是国际理念产品。4、投资回报率在10%左右楼盘最受投资客青睐。5、含有保障投资性产品越来越受到现代人垂青。6、作为给投资者信心确保履约保函业务已开始在中国开展。在寻求金融机构担保关键问题上已经有些人开始尝试。四、 本案态势A、雨花区发展浅瞻1、城市建设城市“东扩南移”，“一点一线两片”开发战略，以项目带动投资，以投资拉动增加，根据以路网建设为骨架城市计划建设思绪，城市发展计划使城区向南扩张，关键表现为长沙大道、火星大道建成；韶山路拓宽修建；为市中心南移完成了硬体建设。省政府立即南迁、体育新城整体破土动工为该区积聚人气完成软体依据。2、城市计划湘株潭一体化进程，城市规模前景预期。使政府在制订对应政策、法规时会尽可能考虑，资金、人才引进。从而会有效刺激城市经济发展，这么机制健康城市构架，势必为城市发展添砖加瓦，人口数量、质量全部将为之增加。为房地产市场加入新生购置力。3、消费力加强依据今年统计资料显示人均收入提升及消费投资意识加强，会为房地产市场增温提供有利购置力。4、五运会召开体育经济在中国外认能够是不言而喻事，只是怎样愈加好扩大其产出。长沙举行第五届城市运动会，为雨花区发展打开了新一轮市场前景。长沙将该地块称为体育新城，其用心清楚可见，北京亚运村、广州天河将是其超越目标。政策、人力、资金能够预见在向该地域聚集。B、地理位置该案在长沙市雨花区，为湖南省湘粮机械厂原址，其东起城南东路，西临曙光中路，北靠在建新世界商贸城，南连丹桂雅苑等很多住宅小区及桂花公园。C、地块现实状况基地面积累计26515平方米，从现在现实状况来看，现在计划东侧一期开发，多层已为现房，在建6号及11号高层也基础结构封顶。西侧临曙光中路部分作为二期开发，其以1、2、3、4号高层及位居其中小区会所为主。估计本案交房日期为10月。E、周围环境本案北面为动工再建新世界商贸城，其为13层办公楼；南面为多个教老居住小区外，其计划道路路南为刚落成市中级法院审判庭，为17层高层办公建筑；西侧曙光中路以西为核工业部南方机械厂住宅楼及大量零碎临街小商铺，和曙光中路以东，近城南东路段整体以休闲、餐饮等为主大型商铺相形甚远。另外，南侧坐拥桂花公园，可谓是对本案一大利好休闲散心去处。从计划上看，本案周遍均为商业项目，以后会形成以此为中心小区商业圈。F、商铺该案商铺为沿曙光中路1、2、3、4号高层底部12层，累计面积约为1.3万平方米，呈“W”型分布。一层为 米层高，二层层高 米。沿街挑空设计给予该商业广场一个全新“参与”模式，内外渗透，空间流动，最大程度地营造商业广场购物环境及合理流线，以一个兼收并蓄姿态表现成熟海派文化气氛，给长沙城市街道带来一道清新亮丽风景线。五、 产品定位定位方案（一）街区式SHOPPING MALL重视文化休闲、服务以现代计划理念，塑创一个休闲、购物、餐饮、文化、娱乐天地。长沙未来市区高级生活消费之区域因为长沙是一个经典消费城市，对于生活品质会伴随消费理念转变而快速改变，曙光大邸小区式商铺用全新商业生活理念，来推进长沙对生活、消费、居家消费品位及档次。经过空间艺术、休闲设施和商业结合，将国际最新休闲消费理念和消费方法带入长沙，同时引领周遍将兴起商业气氛，将该区域定义为城南一高级消费、文化生活圈，而非传统小区店铺。支撑点：1、10万平米曙光大邸，长沙市区不多多个高级大型小区。同时和之相临还有酒店式商住楼、办公楼、及综合商业设施，从一定意义上形成了一个中心CLD。2、曙光路有较大交通流量，而曙光大邸商铺本身退缩式计划，又为泊车留出了空间。3、“W”型整体计划，让购物、消费动线拉长，更多临街店面，同时流出了更多空间和公共广场，其间也能够安排部分小型产品、衣饰、美容等时尚公布会，丰富休闲设施也更让文化、现代生活理念、国际品质生活结合在一起。4、部分高级咖啡餐馆，也会带起整个楼盘及该地域品质感，带动消费，实现高提袋率，从而更利于后期经营成型。经营定位一层：以时尚类为主，关键靠餐饮、酒吧带动消费。大型餐饮、时尚衣饰广场、宠物产品系列、汽车软装饰系列、露天咖啡吧、小型酒吧、国际美容机构（或是SPA）、便利店、授权店、家饰精品店、西式蛋塔店等。二层：以品牌带感人流量健身俱乐部、品牌餐饮店、时尚衣饰馆、创意小家电、品牌摄影冲印（如柯达）、品牌衣饰店等。关键分为三大区：餐饮区，内街区，外街区。餐饮区/以大型餐饮为主。内街区/以精品店、品牌加盟店为主，提供广场及品牌展示。外街区/以小型餐饮、露天小酒吧、特色小餐馆为主，安排沿街统一店招。定位方案（二）国际品牌联合街Unite Street以国际品牌著名度带动，整体消费将国际理念休闲、餐饮、文化、娱乐和（品牌畅货中心）购物结合A、国际品牌餐饮区品牌咖啡（老树、星巴可、上岛咖啡等）、品牌特色西餐（一茶一坐、PIZZA、季诺意大利菜）日式、巴西烧烤等、泰国菜等品牌餐饮店。B、国际品牌特色区国际品牌（罗森、屈臣氏）超市；台湾、香港、新加坡等地特色工艺品店；品牌SPA用具（百草集等），特色水果吧，意大利冰品店等。C、国际品牌折扣区法国、英国