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不动产经营租赁增值税:税额计算与纳税申报

纳税人以经营租赁方式出租其通过直接购买、接受捐赠、接受投资、自建或抵债等方式取得的不动产，如何缴纳增值税？国家税务总局在《关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第16号，以下简称16号公告）中，做了具体规定。本文结合对16号公告的解读，介绍以下问题：
一、一般纳税人不动产经营租赁
二、小规模纳税人不动产经营租赁
三、个人不动产经营租赁
四、不动产经营租赁的预缴和申报
五、不动产经营租赁开具发票
一、一般纳税人不动产经营租赁
一般纳税人的不动产经营租赁，根据不动产取得时间，不动产与机构所在地是否在一个地方，分别有不同的规定。
（一）简易计税方法
一般纳税人出租其2016年4月30日之前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
不动产所在地与机构所在地不在同一县市的，按照上述方法向不动产所在地主管国税局预缴税款，向机构所在地国税局申报。
应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%
按照上述方法，税款全部缴纳在了不动产所在地，在机构所在地只是履行个申报程序，告知机构所在地税局，已经在不动产所在地足额缴纳了增值税。
（二）一般计税方法
适用一般计税方式，分为两种情况。一是纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产；二是纳税人出租其营改增之前取得的不动产，选择适用一般计税方法。
不动产所在地与机构所在地不在同一县市的，按照3%的预征率向不动产所在地主管税局预缴税款，向机构所在地国税局申报纳税。
应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%
不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人直接向机构所在地主管国税机关申报纳税，没有预缴的问题。
二、小规模纳税人不动产经营租赁
单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。
应纳税额=含税销售额÷（1+5%）*5%
个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%
三、个人不动产经营租赁
个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
出租住房应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%
出租非住房应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%
四、不动产经营租赁的预缴和申报
纳税人出租不动产，需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款，预缴税款时，应填写《增值税预缴税款表》。
向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
五、不动产经营租赁开具发票
小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。
个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。
纳税人向个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

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