上海市住宅物业消防安全管理详细规定.doc

上海市住宅物业消防安全管理要求
  第一条  为深入加强本市住宅物业消防安全工作，有效预防和降低火灾事故发生，确保群众生命、财产安全，依据国务院《物业管理条例》、《上海市消防条例》、《上海市住宅物业管理要求》等相关要求，特制订本要求。
第二条  本要求适适用于本市行政区域内已实施物业管理住宅物业（含商住楼、综合楼住宅部分）。未实施物业管理住宅物业，参考本要求实施。
第三条  县级以上公安机关消防部门及其委托公安派出所具体负责住宅物业消防安全监督管理工作，各级房地管理部门应帮助公安消防部门，开展住宅物业消防安全监督管理工作。
第四条  业主大会和物业管理企业签署物业服务协议时，应在协议中约定消防安全管理服务内容。制订业主条约或业主临时条约时，应明确住宅物业消防安全事项，要求全体业主和住宅使用人自觉遵守。
第五条  居民委员会应组织小区居民制订防火安全条约，定时开展群众性消防工作，并进行消防安全检验。
第六条  业主大会、业主委员会应该推行以下职责：
（一）组织、督促业主或住宅使用人遵守消防法规和规章；
（二）配合居民委员会依法推行消防安全自治管理职责，支持居民委员会开展消防工作，并接收其指导和监督；
（三）监督、帮助物业管理企业落实消防安全服务工作；
（四）依据法律、法规和技术规范标准，维修更新消防设施。
第七条  物业管理企业应该推行以下职责：
（一）制订并落实管理住宅物业消防安全制度、操作规程，落实各岗位消防安全责任人，实施防火安全岗位责任制。
（二）负责落实物业服务协议中约定消防安全事项，落实专（兼）职消防安全员，并使职员掌握必备消防知识和技能。
（三）配合居民委员会开展小区消防安全工作。在住宅入户使用前应该对业主及住宅使用人进行消防安全宣传、教育，通知其注意事项，指导、督促其遵守消防安全管理要求。
（四）对本物业管理区域内公共部位定时开展消防安全检验，立即发觉和消除火灾隐患，确保疏散通道、安全出口和消防车通道通畅。同时，依据公安部门下达整改要求，立即整改火灾隐患。
（五）定时对物业管理区域内配置消防设施进行检验、维护，确保其完好有效。需动用房屋维修资金对消防设施进行维修、更新，应立即汇报业主委员会，并立即修复。
（六）制订本物业管理区域防火、灭火方案和火灾发生时人员疏散、逃生等应急预案，并定时开展消防演练。
（七）发觉业主或住宅使用人违反消防法律、法规，应立即进行劝阻、阻止，并填发《通知单》（见附件一）。对逾期不整改，应立即汇报业主委员会、公安部门。
（八）发觉火灾应立即报警，主动组织扑救，并保护火灾现场，帮助火灾原因调查。
第八条 业主或住宅使用人应该推行下列义务：
（一）配合物业管理企业做好住宅物业消防安全工作，并做好自住部位、自用设备防火安全工作。
（二）对孤寡老人、残疾人、精神病患者、瘫痪病人低能弱智者及未成年人等被监护人员进行防火教育，并落实必需防火安全保护方法。
（三）装饰、装修房屋时，根据国家或本市相关消防安全技术规范安装、使用电器产品、燃气用具，和设计、敷设管路。
（四）在安全地点停放燃气、燃油助动车和摩托车，并落实消防安全方法，预防气、油泄漏。需在家中存放少许危险化学品，应存放在安全地点，并选择适宜容器和配置必需灭火器。
（五）在要求区域、路段和要求时间内安全燃放烟花爆竹，不非法储存、销售或燃放烟花爆竹。
（六）依据物业管理企业发出《通知书》要求，立即整改火灾隐患。
（七）发生火灾后，应配合相关部门开展火灾原因调查，不得私自清除火灾事故现场。
（八）按要求负担住宅物业消防设施维修、更新、添置相关费用。
第九条  业主或住宅使用人享受以下权利：
（一）监督物业管理企业推行物业服务协议中约定消防安全事项； 
（二）对住宅物业所属消防设施相关情况享受知情权和监督权；
（三）举报住宅物业中存在火灾隐患和非法储存、销售、燃放烟花爆竹情况；
（四）发觉公安、房地等部门工作人员在消防安全管理工作中有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等违法行为，可向相关部门举报。
第十条  物业管理单位和业主、住宅使用人应该保障住宅物业消防设施完好有效和疏散通道、安全出口通畅，严禁下列行为：
（一）挪用、拆除、损坏消防设施和器材；
（二）埋压、圈占消火栓，占用防火间距；
（三）堵塞、占用消防车通道，影响疏散通道、安全出口通畅。
第十一条  租赁房屋消防安全工作根据“谁承租、谁负责”标准实施，出租人应该确保出租房屋符合消防安全要求，并在签订房屋租赁协议中明确各方消防安全责任。
第十二条  居民住宅经同意改变用途，应该符合《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理要求》和《上海市消防条例》要求，并经公安消防部门审核同意。
第十三条  消防设施维修、更新、添置应按物业共用设施设备维修、更新或添置相关要求实施。设置专题维修资金，应在专题维修资金中列支。
被列入重大火灾隐患整改消防设施，其维修项目应纳入急修项目，实施“先维修，后向业主委员会或业主汇报”程序，维修费用由相关全部些人负担。
消防设施因人为原因损坏，其维修、更新费用由行为人负担。
第十四条  消防设施管理、维护、保养应该符合《消防设施管理、维护、保养技术要求》（见附件二）。
第十五条  公安消防部门、公安派出所应该依法推行消防监督管理职责，对住宅物业实施消防监督检验，发觉火灾隐患应该责令更正，并依法实施处罚。
房地产管理部门应该根据法律、法规和本要求推行职责，并将消防安全作为物业管理行业评选考评关键内容之一。
公安机关和房地产管理部门应将消防安全工作列为安全小区、安全大楼评选工作关键内容之一。
第十六条  对违反本要求，由公安消防部门依据《上海市消防条例》相关要求进行处罚。其中，对埋压、圈占消火栓或占用防火间距、堵塞消防通道，或损坏和私自挪用、拆除、停用消防设施和器材行为，应该责令其限期恢复原状或赔偿损失；对逾期不恢复原状，应该强制拆除或清除，所需费用由行为人负担。
第十七条  公安、房地等部门工作人员在住宅物业消防安全监督管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，由其所在单位或上级机关依法给行政处分；组成犯罪，依法追究刑事责任。
第十八条  本要求由市公安局、市房屋土地资源管理局负责解释。
第十九条  本要求自下发之日起施行。

附件一：

告 知 单
___________居民
    我单在_____年___月__日，在进行日常防火安全巡查时，发觉存在以下消防隐患：
     提议你在____天内采取以下整改方法：
    逾期不整改，我们将向相关行政执法机关汇报，一切法律后果由你自己负担。
                     　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　                                               年   月   日

附件二：

消防设施管理、维护、保养技术要求
一、消防设施是指用于防火和灭火器材、设施和设备，包含水带、水枪、水喉、水泵接合器、灭火器、防火门、自救逃生器、逃生绳、应急照明、疏散指示标志、消防电梯、消火栓系统、自动喷水灭火系统（含简易喷水灭火系统）、火灾自动报警系统、防排烟系统等。
二、使用或管理单位应该根据国家和地方相关消防技术标准对消防设施进行管理、维护和保养，发觉问题立即采取方法，确保其完好有效。
三、维护管理人员应该熟悉消防设施原理、性能和操作规程，并建立值班统计和设施运行、检验统计。
四、对以下消防设施，应该每日进行检验：
（一）检验火灾报警器功效是否正常、指示灯有没有损坏；
（二）检验消防泵房内阀门、报警阀组、管道压力、供电是否正常；
（三）检验疏散通道、安全出口防火门是否完好，常闭防火门是否处于正常状态。
五、对以下消防设施，应该每个月进行一次检验或试验：
（一）进行消防水泵开启运转，当消防水泵为自动控制时，应进行模拟自动控制条件开启运转，检验其运转是否正常；
（二）检验消防水泵接合器接口及附件是否完好，有没有渗漏、闷盖是否齐全；
（三）检验屋顶供水水箱储水水位和确保消防用水不作她用；
（四）检验消防泵房间防火门是否完好。
六、对以下消防设施，应该每三个月进行一次检验或试验：
（一）检验火灾警报装置声光显示、消防控制设备控制显示功效、应急照明、疏散指示标志等是否有效、是否处于正常状态。对主、备电源进行自动转换试验；
（二）进行消防电梯强制停于首层试验；
（三）对水流指示器进行功效试验，利用末端试水装置排水，水流指示器应动作，消防控制室应有信号显示，水力警铃应发出报警声，并应开启消防水泵。对报警阀旁放水试验阀进行供水试验，验证系统供水能力；
（四）检验喷头外观，发觉有不正常喷头应立即更换，当喷头上有异物时应立即清除；
（五）检验室外阀门井中进水阀、屋顶水箱水阀门和管道中阀门，核实其是否处于正常状态；
（六）检验和火灾报警系统有联动功效防火门（包含防火卷帘）能否联动, 检验设施、设备间防火门是否完好；
（七）检验防排烟系统是否处于正常状态。
七、对以下消防设施，应该每六个月进行一次检验或试验：
（一）检验室内消火栓内设备及报警按钮、指示灯、报警控制线路功效是否齐全完好，有没有故障、生锈、漏水，接口垫圈是否完整无缺。消火栓箱门是否完好无缺，是否能正常开启；
（二）检验安装在公共部位自救逃生器、逃生绳是否正常、是否有效、是否破损；
（三）检验灭火器压力是否达成要求、是否过期失效、是否生锈、是否无法启用。
八、对安装探测器，应该每十二个月进行一次试验，并对全部报警控制装置进行一次试验；火灾探测器投入运行2年后，应每隔3年全部清洗一次，不合格应该调换。
九、消防设施发生故障，需停水、停电进行修理前，应该取得物业管理企业责任人同意，并临场监督，加强防范方法后方可施工。修理结束后，应立即恢复供水、供电。
十、当消火栓箱门用玻璃门时，能够采取加锁方法，预防水带、水枪被盗。