房地产开发作业流程.doc

房 地 产 开 放 流 程1、土地证、建设用地规划允许证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划允许证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发前提.但是,这几样东西领取先后顺序，非常有学问。有经验同志，一看这几样东西发出时间，基本上就可以判断出地块背后故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久权力斗争。当前国内法律也没有较好规范这个问题。简朴说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及有效期限（只是载明）；建设用地规划允许证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线法律根据；规划要点批复由规划部门颁发，是拟定土地使用强度指标法律根据，如容积率啊建筑密度啊停车位配备规定啊这些指标都在这个批复里体现出来，涉及当前那个小户型比例限制规定，也会在这个文献里体现出来。普通来说，一块地，必要要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划允许证（如下简称地规证）之后，才干领取土地使用权证。这绝相应当是必要程序。由于国土部门必要根据规划部门核定土地功能及土地使用强度，才干计算出土地出让金，才干在土地证上载明土地用途及年限。但是呢，在现实中呢，这个想法只能是抱负状态。由于一方面，诸多地方国土部门在出让土地时候，主线不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是主线没有规划都好，反正，我土地出让金是已经交了，剩余事情你规划部门得给我搞定。我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要懂得，国内正式搞土地出让也只但是是从1990年开始，而以公开交易形式搞土地出让，甚至都只是从 1997年才正式开始。而北京第一块公开交易土地，是到之后才上市。我只但是是说，国内在这个问题上缺少经验，国际上也没有什么可供借鉴模式。由于国内房地产管理体系那绝对是全世界独有。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代背景里面去，我也想不出更好土地交易模式。都市规划这个概念始终到当前都还没进一步人心，更何况当时呢。但是无论如何，这种土地交易模式当前已经只是历史了。新城乡规划法第三十八条：在都市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权，在国有土地使用权出让前，都市、县人民政府城乡规划主管部门应当根据控制性详细规划，提出出让地块位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同构成某些。未拟定规划条件地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式获得国有土地使用权建设项目，在订立国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目批准、核准、备案文献和国有土地使用权出让合同，向都市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划允许证。都市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划允许证中，擅自变化作为国有土地使用权出让合同构成某些规划条件。但愿在我日后职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质这四项几乎是每一种项目要开始时候必要要搞东西。非常社会主义特色。但是这里也有些东西很有趣，与法律关系也比较大，例如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到土地，转到其全资设立项目公司名下，按国内法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因而，房地产公司可以任意设立项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一种壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常经济实用，因而当前国内稍微有点规模房地产公司都这样干。再说立项，这个东西纯粹是筹划经济时代留下产物，非常烦，也不懂得这个东西应当算什么。立项重要考察是项目投资额及可行性。我不懂得在当前市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理。反合法前各地由于市场经济深度不同，因此在这个事情管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。并且立项究竟需要什么材料那也是谁都说不清晰事情。立项与其她程序先后关系那更是异常随便事情。譬如近来国家政策，规定先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环保增进可持续发展考虑。但在诸多地方，环评一项重要前提材料就是立项批文。立不了项主线做不了环评。但是上有政策下有对策，事情都是人办出来。反正到当前为止，建设项目都在纷纷上马中，我也不懂得人们都是怎么在这些莫名其妙政策中穿过来。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去筹划部门，就让她们给我推荐可行性研究报告编制公司，去环保局，就让她们给我推荐环境评估报告编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。房地产开发资质就比较有技术含量一点，核心是专业技术人员难找。当前这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几种球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，由于任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。当前构造类工程师难找啊，感触一种。嘿嘿。3、总平面审查阶段这个阶段各地叫法不同样，我听得比较多叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查社区总平面规划图纸，也就是审一种社区建筑物都是怎么排，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有无超过规定容积率，建筑密度是多少，进出社区道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常专业啊专业。在这里我要举例阐明一下，例如建筑密度，这个东西看起来很简朴是吧，就是建筑物基底面积占整个社区面积比例数。譬如这个社区是1万平方米，有3000平方米地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应当是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米建筑占地里面，有平方米是一种大型架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。当前，争议就来了，我这个平方米，究竟算不算建筑基底？你之因此限制我建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民休闲空间嘛。当前我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我绿化没有减少啊，我休闲空间没有减少啊，因此这个平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型架空层究竟要不要算建筑密度问题，反正技术规范没有限死，有无穷空间可以钻营。再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简朴。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹土地使用权证载面积呢，还是比这个面积大那么一点，始终到周边道路道路中线去呢？这个东西主线说不清晰，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营地方。其她地方，譬如消防通道设立，高层建筑四周必要设立环形消防车道。但是这样一搞，社区绿化基本上就毁掉了。怎么办？设立那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这样搞行不行？反正我个人不懂得行不行。消防车道载重量那是有非常严格滴设计规定滴，反正我个人不懂得这种草地能不能承载得起消防车。审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量活，这个过程普通都要2到3个月，往往都要和规划部门重复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才干通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查。我也没见过那种零缺陷总平面设计，只要有心，无论什么公司总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐。不是消防间距不够，就是在不能开窗地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。（在这自夸一种：本人不才，曾经试过在10天内完毕这个工作，至今被引为传奇故事。嘿嘿）4、管线综合审查、排水允许证管线综合审查是规划部门专业审查内容之一，我当前专门拿出来讲，由于这个东西实在是非常，非常专业啊。搞得不好话，实在是害死人啊。并且，被这个东西害死公司比比皆是。各位千万别觉得那些什么保利啊合生啊之类大公司就不会在这个问题上犯重大原则性错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头几率，是同样，这个东西就跟击鼓传花似，一轮到就死。说了半天，管线综合是啥？涉及三大项：社区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，依照各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进社区，然后怎么把生活污水和雨水排出社区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。这些线路啊什么，必要要合理安排好，不能处处乱走。作为非专业人士，要判断一种社区官线综合设计好不好，只需要看两个东西：1、你就这样走进一种社区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个社区你就不用多考虑了。2、沙井盖是不是基本沿着社区道路排布，不是搞到处处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来，基本上这个社区你就可以考虑放弃了。为什么我要这样强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？一方面，就是给排水会成天出问题。一下雨社区就变池塘事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻我来说，就是网络成天出问题，社区网络运营商主线没得选，由于只埋了一条管，别网络运营商想进来提供优质服务都不行，而当前这家，不是这里线路坏就是那里坏，成天修，我这正打怪呢，嘣一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里电器得轮着用，千万别一起开。看电视时候千万别开电脑，否则就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好标志啊。你说，这样社区，能住吗？管线综合既然如此重要，那么咱们说，咱们设计时候好好考虑，好好研究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？由于所有线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？我当前告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留接口不发生变化。最常用是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个社区排水由于倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常用了。人们必定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种状况那是想赔钱都搞不定。然后，高压电线接入口，一开始说得好好，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它容量已经超了，不能再让你接，你得从其她地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上麻烦，我也不懂得。再说到这个排水允许证。这个东西是市政部门发，专门针对社区排水。当前都是规定雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管是管径和流量，以及连接市政管线位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。我就不多说了。5、单体审查、建筑工程规划允许证规划部门对单体设计审查那也是非常严格，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。单体设计是啥呢？就是在总平面规划基本上，贯彻单体建筑设计方案。单体方案重要是些啥内容呢？我个人是这样总结：核心就是贯彻各空间大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦是车位。当前来说，国内各大都市在车位问题上管得那都是非常严格，规定普通是每户住宅配一种车位，商业普通是100平方米配一种车位。大体配备规定基本上都是这样，各都市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。固然，总平面审查期间普通来说，也会审车位，但是那个阶段重要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一种车位这样经验值，来评估地下室面积够不够，普通来说规划部门不会很在乎车位够不够，不会认真在图纸上数。但是单体阶段就不同样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。例如所谓子母车位啦，主线停不进去车转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信诸多人都见过，那玩意非常不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常事情。但是无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装。那么，为什么开发商那么不乐意建大点地下室？由于建地下室是亏本。买人也少。我懂得这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大停车位，开发商还亏本？事实是，停下一台车，确只需要10个平方米不到空间。但是，你要把这部车停进去，你此外还需要30平方米进车道。因此按经验值，每个停车位所须分担面积，基本上都是35到45平方米。规划部门都这样掌握。你这个车是不能垂直起降。这就是客观规律。固然我这个是大概经验，在有些都市，停车位还是能赚钱，例如广州、深圳和上海某些黄金地段楼盘，据说停车位都能买到40万一种。但是这个不代表普通规律。嘿嘿。审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划允许证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了6、消防和人防专项审查这两样东西搞死人。我直接这样下两个结论：没有哪个社区消防和人防设计是达标。没有哪个社区消防和人防设备是合格。我就这样直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难，但是如果说简朴，也可以很简朴。至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不懂得这个算什么，我对任何备战东西，都心存恶感。先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个人们心里要有数。国内消防审查，在诸多时候都是非常扯淡，非常官僚。此外呢，咱们开发商，也确是非常不象话，要满足消防规范话，这个投入太大了。此外咱们消费者也没这种意识。由于诸多消防上规定是非常影响使用，例如电梯间和楼梯间之间设立个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不以便。基本上来讲，消防设计绝对不也许严格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。普通说，各发展商都是委托消防施工公司代理报建。为什么呢？由于这些公司长期和消防部门打交道，跟消防部门之间关系千丝万缕源远流长，往往由她们出面才干把事情办成。但是，我在这里说句公道话：涉及生命安全消防规范，基本上没人敢动手脚。例如12层以上要设立专门消防电梯，17层以上设立剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范，虽然能绕过去将会获得巨大回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好事情啊， 但是基本上没人敢去办。起码我不敢。在我个人日后职业生涯中，我也不敢。人防工程是非常神经同样中华人民共和国特色东西。我不懂得这个东西算啥。真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑地下室里，911那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。固然这只是我个人观感，人们不必介意。人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途那某些地下室也可以搞停车位，但是这某些要被划出来，不能发产权证。这某些停车位只有使用权。关于人防停车位使用权问题，当前争议非常大。社会上各种声音均有，特别是自觉得看通了物权法神经们。我当前告诉你们，所有人防用途东西，产权都是国家所有。国家为了勉励人们搞人防工程，就容许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不也许归属于什么全体业主。由于人防用途某些车位只但是是一种暂用性质，不能卖，因此开发商绝对会想办法减少人防面积。此外，人防设备那也是非常疯狂东西，例如人防那个安全门，那都不懂得算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。也不懂得能防什么。7、节能审查、施工图审查在领取建设工程规划允许证之后，设计公司在建筑施工图基本上再次细化，完毕构造施工图、水电施工图等等所有施工图及构造计算书等，完毕节能设计，做一种节能计算书，就可以开始这两项审查了。节能审查，在我个人经验里面，是怎么审都行事情。国内当前越来越强调可持续发展，建筑节能摆上位置也越来越高。这样说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面必定是不达标。搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。但是老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩，在这里南北差别非常明显：北方普通在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，由于北方有一种取暖问题，节能不能达标房子，在冬天那可是要白白花出取暖费。但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米如下占70%以上9070政策说两句。建设部官员们在政策制定上，必然带有强烈北方特性。北方人在考虑在冬天取暖规定之后，确不习惯居住大面积。开间超过6米客厅，在取暖上就必定不达标了。同步，在完全不考虑洗手间采光和通风规定期，90平方米套型面积确可以设计出非常不错三居室户型。这是与北方人使用习惯及气候一致：空气干燥，并且洗手间使用频率较低，普通人都不习惯每天洗澡。（我阐明，我这不是地区歧视啊，我这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增长这样一种洗手间窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不也许完毕任务。这个稍微在图上画一下就懂得了。房子朝外位置就那么几种面，几种房间一占，厕所就不懂得摆在哪里了。本人当年参加好几种项目，为了在满足这个 9070规定下还能做3房单位，设计师呕了不懂得多少吨血。当前市场上公司逼得没法子，被迫只能大量推出两房单位。固然，两房单位也可以住，但是就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身地方都没有。现实就是这样滴残酷。客观规律就是如此。当前有些公司为了规避这个9070，还想了些花招，例如设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不良媒体宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。恩，说个节能审查，一说开去就说了这样多，不好意思不好意思。当前开始说施工图审查。施工图审查当前都已经在表面上市场化了，容许开发商自己找资质施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必要对审查成果负责。但是，基于国内审查技术非常落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因而这个审查实在是见仁见智，主线没法子审。在这里讲一种本人曾经亲历事情。那一年在珠三角一种三线都市，在一种别墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔工架，突然这塔就塌了，整个检查组所有死光。这是个大事啊，政府因而构成了浩大调查，来查这个事故因素。一方面固然是从源头设计查起。成果一查，设计坚称没有任何设计上问题。于是把那图纸送去重新做审查，一查话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违背强制性规范吧，它也不违背。但是不违背强制性规范就表达安全合格吗？我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来，判了几种罚了些钱，了事。当前合生在广州某楼盘前面，也打算树这样一种塔，做审查时候也是吵得不可开交。最后也是不了了之，由于这主线说不清晰，究竟安不安全反正我个人不懂得。施工图审查是收费项目，非常贵，因此始终都是名义上市场化，事实上垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。8、余泥排放允许、噪音排放允许、夜间持续施工允许余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是由于这两样东西是最扰民。我懂得在诸多都市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但当前，越来越多都市，开始加强了对这两样东西管理。余泥排放当前都快成了各大公路管理部门，涉及公路、交通、警察，重要生财道路了。运送施工余泥车辆，只能在规定期间，规定道路上行驶。但在诸多时候，主线不也许这样规范。特别是工程赶进度时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。余泥在运送过程中，很容易污染路面。本人曾经见识过广州一部车，从天河一路撒到番禺，成果被罚了5万多，包工头拼命去做工作都没用，预计是交通部门火大发了，撞枪头上了。噪音排放允许，是指只能在规定期间，用规范，噪音较轻方式施工。这个是环保部门管着。当前诸多都市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受，想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。固然用锤击桩，那必定是最经济。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因而我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间持续施工，更要予以管制。当前在某些都市，这个夜间持续施工管理，就管得非常好，例如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想增援政府贫困官员了。但是绝大多数都市，唉，那处在几乎没有管理地步。我作为从先进都市走出来三个代表，到某些二三线都市去，傻乎乎去问人家环保局，噪音排放和夜间持续施工怎么办手续啊？成果被人家狠狠讥笑过好几回。嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠讥笑我，并且自鸣得意说：有这种手续吗？我这里没有啊，我这里很简朴啊，什么什么，就和上面某些人自鸣得意嘴脸，同样。9、质量监督、安全监督我为了把施工允许证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了。但是没法子。程序是这样一步步走过来。施工允许证完了之后，我随便这样一想，我靠，背面不懂得尚有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，始终到交楼。这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢骚百余字。谢谢各位。质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工允许证之前，必要得去两个站办审批手续。这两个站分工，我跟各位说诚实话，我分不清晰。在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个究竟是安全问题还是质量问题？我反正说不清晰。总之两个机构都得好好哄着。固然在若干细节上这两部门还是有所区别。例如有些安全问题确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。但在我看来，安监把质监吃掉，并成一种机构，没有任何逻辑和操作上困难。在现实操作中，但凡涉及到检测，就由质监办；不需要检测，普通用肉眼就能发现毛病，就属于安监职责。由于质监搞检测，例如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，因此质监在管理上就没那么严，为什么呢，由于质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是她们也能想出非常多收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各门路啦。当前在有些都市，质量检测功能已经开始市场化了，有资质检测单位都能做检测了。我见过最佳都市是广州。做个桩检测费用，只是周边都市3分之1。恩，在这里，为了避免有人看不懂，我说一句，打完桩必要做检测。检测合格了，才干做承台，继续往上建。各位，明白？但是呢，绝大多数都市，这个功能被质量监督站牢牢把持着。这个也是建设部门生财主道啊。我要是局长我也不肯放。嘿嘿10、施工招投标、监理报建还是没写到施工允许证，写死我了，啊啊啊我为什么会想到写这个题材？我当前内心深处泛滥着一写到施工允许证就太监掉冲动啊。一方面，我必要阐明，按照国内现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，她们可以直接发包。但在某些大都市，譬如广州，无论什么公司施工，都必要做招投标。这是广州在管理上严重违背行政允许法地方。我个人对此始终持非常反感态度。在大多数都市，私营公司只要能提供私营公司证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营公司证明呢？去工商局打一张股东构造书就行了。在必要要做施工招投标时候，我必要得说，这个领域那是真黑不是假黑。黑得让人毛骨悚然。搞施工就没几只得鸟。我在此随便讲个故事哈。施工公司必要把自己专业技术人员备案到建筑管理部门里去，普通涉及施工员、质量员和安全员。施工投标其中一种材料是专业技术人员，依照项目大小，配备人员多少也有不同规定。人们懂得一下就行。有一次在广州，某公司围一种标，此外一种不识相公司就想进去，材料一准备，然后发现自己技术人员不够了，于是立即到建设局备案新增人员资料。本来这种新增技术人员备案实在是非常简朴事情。成果，连交件都交不进去。总之就是不受理。日后求爹爹告奶奶给受理了，然后又由于其中一种人身份证复印得不清晰，所有材料退件。这个公司老板气得吐血。到最后固然这个标是投不进去了。我这里讲还只是个小手段。暗地里啥招数都用得出来。我个人不排除有人为了逼别人退出投标会使用黑社会也许性。恩，监理招标程序跟施工招标程序及做法几乎一致，我不多说了。监理报建是完毕这个监理免招标或招标手续之后事情，做一种监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，以为OK了，发一种监理审查意见。通过了就是下一步，施工允许证。监理规划和监理细则，诚实讲，在我个人经验里面，我从来没看到建设部门真做过审核。在我个人从业经验里面，我没见过几种政府官员能看得懂。11、施工允许证我怀着万分激动心情，打下了上面那5个字。写完这段我就开始撒娇，啦啦啦施工允许证所须材料基本上是上面所有手续一种汇总。缺一不可。在我个人职业生涯中，我从来没有经历过能办齐上面所有手续，再申领施工允许证。在我与同行交流中，我也从来没见过老诚实实一步步完毕所有手续，再来办施工允许手续。要这样话，绝对没1年时间出不来。不相信同窗，请回头再把前面 10个大项看一遍，基本上每个大项里每一种小项工作日不会少于20个。并且得一步一步来。这是什么概念？这是卡死你概念。随便哪个环节出了任何问题，直接就GAME OVER。在改革开发之初，外资公司刚进中华人民共和国时候，有个知名段子，说是有个公司要搞一种项目，先后盖了200各种章，事还没办成。最后撤资了，不干了。上级政府震怒，云云。当前改革开发这样近年了，咱们好到哪里去了吗？咱们办事流程以便吗？咱们能以便快捷为公司服务吗？到了今时今日，尚有什么公司抱怨过政府管得太严，太死，审批环节太复杂吗？听不到了。为什么？由于人们统统都已经适应了这个游戏规则。人们已经在这个圈子中获得了某种平衡，达到了某项交易。在这种状况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。我懂得我这样说，会有诸多粪青完全不能理解。我就这样告诉你们：人们都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一种程序中，在每一种环节中，都存在利益分派，都存在制衡。这个系统在通过10近年运做之后，它自身已经具备了生命力，绝对是牵一发而动全身。因而，咱们经常可以看到，除了某些管理相对规范和严格大都市，诸多都市都可以在未领取施工允许证状况下就干上了诸多工作，譬如土方工程，普通都是先动。这就是一种双方博弈之后达到平衡。哪怕是在这些管理相对规范大都市，也有空子可以钻，例如基坑支护可以先发一种单独施工允许证，然后再发地下室某些施工允许证，再发地上某些。这样把一种项目分割成诸多某些发证。为什么？由于这是双方一起适应，互相妥协成果。政府要是把公司都给玩死了，她们就没得玩了。13、放线、验线这个就简朴说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上建筑物在实地上贯彻一种详细位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线普通是规划部门下属测绘院或类似测绘机构干，但是有些发达都市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿， 又来一种半市场化。正式放线前提是领取了施工允许证。放线后，测绘院会发出一份放线册。在工程提前施工，违章施工场合，都需要做通这个测绘院工作。让她们提前来做放线。唉，又来一种“做通”工作。放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑确是按图纸建起来，没超过边线，测绘院就出验线册。这个验线工作跟日后验收有莫大关系。因此测绘院也得要像皇帝老子同样供着，特别是在提前放线场合。唉14、预售允许证终于说到这个了。预售当前管理已经比较严格了。我所懂得，在房地产已经成为了一种产业都市，预售允许都规定在网上办理，全程公示。当前在预售上面做手脚也许性越来越小了。预售允许最重要条件是：高层建筑构造完毕3分之2，低层建筑构造封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款条件又不同样：无论层数高低，所有封顶才干放贷。因而当前高层建筑往往在完毕3分之2构造，获得预售允许证之后，开发商在推盘时都不积极。由于这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后，或许咱们对捂盘这种行为，会有更深刻结识吧。当前办预售允许，都要做价格公示。交易价格必要明确到套，单价必要清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人玩意了。但是，我必要要说，但是，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报价格，开发商可以完全不予理睬。这个价格申报一下就完了。我每次做预售允许时候申报价格，直接就是2500元/平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上责任。在预售允许方面尚有个值得一说地方就是预测绘。房管部门下属房屋测量部门，依照开发商提供图纸，事先算一种面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。咱们都懂得，面积上纠纷往往是日后客户与开发商之间重要矛盾。这个矛盾是怎么来呢？最核心就是这个预测与实测之间面积差别。导致这种差别因素诸多，例如施工不规范导致面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用某些记录有误差，这些均有也许。但要说是开发商故意导致，我个人没有见过。开发商也没这种能力或故意去故意做假，固然我个人不排除有些头被门夹了开发商被某些运气极好人撞到。嘿嘿。当前为了避免这种纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大精力在做通房屋测量机构工作上。总之无论届时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当时预测面积出报告。唉，又出来一种“做通”工作。15、关于预售中土地解押昨天在写预售时候，关于土地解押问题，我不是很敢下笔。作为一种房地产从业人员，讨论这个话题，显得比较不适当。这个话题非常敏感。这其中有无数道道儿。我个人对这一块玄妙也不是很能理解。尽我理解讲那么一点吧。先从土地抵押说起。当前关于土地抵押规则越来越严格了。土地必要在办理了施工允许证之后才干抵押贷款。这也是开发商为什么这样紧张施工允许证因素。贷款额当前基本上都是依照施工允许证载建筑规模来拟定和发放。在这方面，我相信全国银行都是大同小异。土地抵押必要办理抵押登记，这个是常识了。不多说了。依照当前越来越严肃销售管理规则，办理预售允许证时，该地块不能有任何抵押。但是，咱们都懂得一种事实就是：任何开发商都必然会选取将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售允许证时面临着很严重资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，否则这个预售允许证就出不来了。还贷是几乎不用考虑事情，更换抵押物？更加不也许。哪有那么多实物可以拿去抵押啊。就算有，也早就已经拿去抵押融资了，还等到当前啊。这个时候就是考验人类智慧时候了。当前任务是：即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售允许证。我不懂得其她公司融资及报建人员是怎么解决这种事情。我只说其中两个办法（唉，我觉得我好象在传授犯罪办法似，靠）。当前绝大多数都市，国土部门和房管部门都是分离。在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售允许证。房管部门和国土部门之间是有很深刻仇恨。这两个部门绝对不会积极向对方查询对方登记资料。在这些地方，先做通银行工作，比较合理，能让双方脸面都过得去借口，是更换抵押物。更换抵押物话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一种抵押物悬空期。这个悬空期是合理。无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释过去。那么咱们就运用这个悬空期吧。先以更换抵押物理由非常合理将土地解押掉（有人把银行工作做得很通，连更换抵押物这样理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我个人佩服之极），然后拿着这个注明了已解押字样土地证，赶紧去房管部门，给她们看，啦啦啦，我土地证已经解押了啦。房管部门一看，哦，确如此，于是收材料办预售允许证了。只要她们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快话，只需要悬空半个小时。如果紧张房管部门还会再看看土地证话，可以先等个1天两天再去国土部门办抵押，也行。国土部门与房管部门分离，实在是一项有无数空子可以钻制度啊。此外，在可以办理在建工程抵押都市（这里阐明一下，在建工程抵押不是每个都市都办得了。诸多都市房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押，换成地面上在建工程抵押。同样是运用悬空期来做事。这种办法在国土与房管合并地方也能用。总之，办法都是人想出来。人有多大胆，地有多大产，在房地产行业，那得算是真理啊。16、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼其实，在说了这许多之后，人们应当都明白了，到验收阶段是怎么一回事了。在做了前面这许多铺垫和协调工作，结识了那许多人，一步一种脚印，做到了当前，如果还不能完毕当前工作，就就真是白混了。规划验收重要是验收各项规划指标与否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收时候也不会有太大麻烦。基本过程如下：规划局同志坐在车里看一下，哦，封顶了。然后拿起验线册来看看，哦，没问题，数一数层数，哦，是这个层数，就回去该干啥干啥了。消防、人防和管线验收，都是由这几项专业施工单位搞定。也只有她们能搞定。开发商自己做这几项验收，必定通但是。这也是开发商不敢得罪这三大专业施工单位重要因素。特别是消防和永久用电，这里面道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就讲个电事情。在报装时候，说定了装3台变电箱。施工过程中由于资金压力比较大，拖了一下电力施工公司工程款。这个公司也不说什么。验收时候到了，供电局无论如何都不肯供电了。说这个三台设计不合理，要变成四台。这怎么得了啊？业主都要入住了，电都供不上。你要说这是谁责任吧，这主线都说不清晰。并且还不敢计较这个。被迫之下，乖乖给了双倍电力施工款。只要不得罪这几项专业施工单位，验收基本上都通过。但是，验收报告上必定会留有伏笔，基本上都是这样个写法：原则批准通过验收，但如下问题需要进一步整治：12345云云。质量验收当前非常简朴了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。这就完毕了。当前监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数施工过程中，监理公司都没人浮现，直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理活给干了。这是普遍现象。届时候就负责签字盖章。质量验收和各专业验收都完毕了，规划验收也搞完了，就是最后到建设局去搞竣工验收备案。这个备案就没什么好多说了。竣工验收备案完毕，是法定正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以回绝收楼。我看到诸多在未办理竣工备案手续楼盘就逼迫业主收楼报道，始终觉得比较奇怪。我反正没亲眼见过这种事情。但是国内在这些问题上始终存在大量不良媒体，因此我也不很关注这个事情。物业管理这一块，我就不多说了。各项手续基本上到这里就结束了。17、结束语一方面得说，我每天跑来跑去，回来鼓捣这个东西，我是真写出厌烦情绪了。实在是想太监掉这篇文，但这样每天一小段，也终于给我写完了。但是这个结尾很仓促就是了。这整个过程，也只但是是个大概，而已。事实上尚有诸多需要跟各个部门扯皮事情，没写进来。譬如工程造价预算报告问题，干过这个活人必定懂得，和建设局扯这个预算单价是不是合理，都不懂得扯得多么辛苦。但是这个东西又只但是是整个过程中一件小事。我近来这两年经常看到什么合伙建房倡议。 我往往都报以冷笑。连