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资源描述

1、海纳城项目沟通案海纳城项目沟通案2024/5/22周三1前山镇上冲村前山镇上冲村本案本案检查站检查站坦洲路口坦洲路口1坦洲坦洲2024/5/22周三2珠海前山基本概况v前山镇隶属珠海市香洲区，成立于1984年，位于广东省珠海市北面、地理位置上，前山西北接中山坦州、东北接新香洲（2000年以后开始建设的新城区）、东接繁华的柠溪文化商业中心，东南经夏湾住宅区连接珠海最繁华的拱北商业区和连接澳门的拱北口岸。西南边是珠海近郊湾仔和南屏，都是半居住半工业区。v前山镇常住人口：常住人口17.8万人，其中户籍人口4.8万余人，辖21个社区居委会。v前山是一个以建材为特色、工业为主体，经济商贸繁荣、文化教育

2、发达、人口集中的城郊结合区域，因此吸引大批外来务工人员；v从区域划分来看，前山区域主要由明珠路、翠微路、金鸡路、岱山路、逸仙路等几条主干道贯穿组合而成。2024/5/22周三3前山市场现状特征v前山的商业地产市场、主要存在类型有物流市场、家具市场、建材市场、及各类批发市场，但是规模及档次都不高，主要出售出租信息以中介为主。v商业主要以中小型专业市场及沿街商铺为主导，社区商业为辅；v因为地理历史原因，前山上冲的商业中心圈主要集中在中山胆洲镇区；v前山主要以两大人口结构为主，一方面为港澳居民，另一方面为外来务工人员2024/5/22周三4中山坦洲基本概况地理位置地理位置坦洲镇位于珠江口西岸，地处

3、中山市最南端，毗邻珠海经济特区，邻近香港、澳门，交通便利，基础设施完善。全镇总面积136平方公里，土地资源丰富，人口接近15万。经济产业经济产业坦洲镇致力发展外向型工业，2002年成为中山市首批工业强镇。坦洲镇建有三个大型的镇级工业园，包括来自日、美、法、意等国家和港澳台地区等300多家外资企业在此投资创业，涉及化工制药、纺织服装、皮革制品、电子配件、精密器械、五金、注塑、首饰等行业。交通状况交通状况坦洲镇交通便利，地理位置优越。到广州、深圳只需要80分钟车程，到珠海、澳门10分钟便可到达。中山港、神湾港、珠海港、珠海机场、澳门国际机场近在咫尺，半径100公里范围内还有广州、深圳、香港等多

4、个国际机场。2024/5/22周三5坦洲支柱产业v 坦洲镇致力发展外向型工业，以建立高标准工业园区为招商引资平台。已有来自日、美、法、意等国家和港澳台地区的250家外资企业在此投资创业，包括世界500强的日本住友商事株式会社以及欣锠鞋业、小原光学、联邦制药等大型企业。涉及化工制药、纺织服装、皮革制品、电子配件、精密器械、五金、注塑、首饰等行业。2024/5/22周三6广珠轻轨线路规划广珠城迹轨道交通，简称广珠城轨，又称广珠城际铁路，由北面的广州市广州南站途经佛山市顺德区、中山市，南至珠海拱北口岸的珠海站（又称珠海拱北站），整条线路总长177.3千米，设计时速为200KM/H,其中广州南站至珠

5、海站为116公里，并经延伸线连接珠海机场。广州南至珠海北段已于2011年1月7日正式通车，从广州南站到珠海北站最快仅需41分钟。预计珠海前山站将在2012年年底实现通车。前山站前山站距离项目约距离项目约1000米米2024/5/22周三7中心商业圈v中心商业圈的范围；v中心商业圈的主要商业项目及商业街的构成；v中心商业圈的商业价值；2024/5/22周三8坦洲坦洲前山前山镇中心商业圈镇中心商业圈本案内街铺内街铺1.5-2万万/M2南坦路街铺南坦路街铺23万万/M2成熟社区配套街铺成熟社区配套街铺2-2.5万万/M2大型陶瓷专业市场大型陶瓷专业市场4-74-7万万/M2上冲检查站上冲检查站目前明

6、珠北路没有在售铺位，原因广珠轻轨前山站预计在目前明珠北路没有在售铺位，原因广珠轻轨前山站预计在年底开通，多数持有物业的业主都在观望阶段。年底开通，多数持有物业的业主都在观望阶段。住宅住宅区域区域家家具具卖卖场场轻轨前山站轻轨前山站1000米2024/5/22周三9 从项目商圈来看，项目虽然属珠海前山行政区域，但是所处从项目商圈来看，项目虽然属珠海前山行政区域，但是所处地理位置位于南坦路，而南坦路又是进入中山市坦洲镇的主干道，地理位置位于南坦路，而南坦路又是进入中山市坦洲镇的主干道，因此我们认为项目的市场调查依据应将重点放在南坦路周边。因此我们认为项目的市场调查依据应将重点放在南坦路周边。总结总

7、结2024/5/22周三10南坦路入口街铺v面积：面积：25-300 25-300 平方米平方米 v街铺售价：街铺售价：3-43-4万万/平方米平方米v内街铺价格分两种：内街铺价格分两种：普通内街铺普通内街铺：1.51.5万万/平方米平方米专业市场内街铺：专业市场内街铺：2 2万万/平方米平方米专业市场街铺专业市场街铺:3.5:3.5万万/平方米平方米v租赁价格租赁价格：50-10050-100元元/平方米平方米 v市场定位：九成为家具批发零市场定位：九成为家具批发零售行业售行业v辐射范围：中山、株海辐射范围：中山、株海v经营业态：家具经营业态：家具v使用年限：使用年限：5050年年2

8、024/5/22周三11项目正对面v名称：晶雅家私城名称：晶雅家私城v位置：项目正对面位置：项目正对面v建筑规模：约建筑规模：约2 2万平方米万平方米v面积：面积：25-300 25-300 平方米平方米 v街铺售价：街铺售价：3 3万万/平方米平方米v租赁价格：租赁价格：30-8030-80元元/平方平方米米 v市场定位：九成为家具批市场定位：九成为家具批发零售行业发零售行业v辐射范围：中山、珠海辐射范围：中山、珠海v经营业态：家具经营业态：家具v使用年限：使用年限：5050年年2024/5/22周三12博皇家居三层铺位建筑规模：建筑规模：5 5万平米万平米市场定位：一站式家居广场市场定位：

9、一站式家居广场租赁价格：只租不售租赁价格：只租不售/35-70元元/平方，首层平方，首层70元元/平方免租一年平方免租一年辐射范围：珠海、江门、中山、澳门辐射范围：珠海、江门、中山、澳门等地等地经营业态：家具、卫浴、床饰、建材等经营业态：家具、卫浴、床饰、建材等年限：博皇使用该物业年限为年限：博皇使用该物业年限为2020年。年。位置：距离项目位置：距离项目1000米处，米处，105国道旁国道旁2024/5/22周三13v面积：面积：20-100m2v街铺价格：街铺价格：3-3.5万万/m2v租赁价格：租赁价格：40-60元元/m2v行业：陶瓷家具行业：陶瓷家具v特点：该物业多特点：该物业多

10、为业主自营为业主自营南坦路靠左街铺南坦路靠左街铺市场内街价格：市场内街价格：1.6万万/m2左右左右使用年限：使用年限：50年年辐射范围：中山、珠海辐射范围：中山、珠海位置：距离项目位置：距离项目150米处米处2024/5/22周三14南坦路靠左内街铺南坦路靠左内街铺位置：距离项目位置：距离项目500米处米处建筑面积：建筑面积：50 m2/110 m2/65 m2街铺售价：街铺售价：1.5万万/平方米平方米街铺租赁价格：街铺租赁价格：50元元/平方米平方米 2F售价：售价：7000元元/平方米平方米2F租赁价格：租赁价格：20元元/平方米平方米行业：陶瓷，卫浴，建材类行业：陶瓷，卫浴，建材类

11、辐射范围：中山、珠海辐射范围：中山、珠海使用年限：使用年限：50年年2024/5/22周三15南坦路靠右美陶陶瓷城南坦路靠右美陶陶瓷城名称：美陶陶瓷城名称：美陶陶瓷城位置：南坦路入口距离项目位置：南坦路入口距离项目300米处米处建筑规模：约建筑规模：约4万平方米万平方米面积：面积：25-300 平方米平方米街铺售价：只租不售街铺售价：只租不售租赁价格：租赁价格：70-110元元/平方米平方米市场定位：陶瓷建材类专业市场市场定位：陶瓷建材类专业市场辐射范围：中山、珠海、澳门、江门等地辐射范围：中山、珠海、澳门、江门等地经营业态：陶瓷建材经营业态：陶瓷建材使用年限：租赁合同年限使用年限：租赁合

12、同年限2024/5/22周三16行业：一，二手家具行业：一，二手家具名称：私人家具卖场名称：私人家具卖场位置：距离项目位置：距离项目300米处米处面积：面积：500-2000平方米平方米街铺售价：街铺售价：3万万/平方米平方米租赁价格：租赁价格：50元元/平方米平方米辐射范围中山、珠海等地辐射范围中山、珠海等地经营业态：家具经营业态：家具使用年限：使用年限：50南坦路靠右街铺南坦路靠右街铺2024/5/22周三17南坦路靠右南坦路靠右名称：智达家具名称：智达家具位置：南坦路入口距离项目位置：南坦路入口距离项目300米处米处建筑规模：约建筑规模：约4万平方米万平方米面积：面积：50-130

13、0平方米平方米街铺售价：只租不售街铺售价：只租不售租赁价格：租赁价格：60-80元元/平方米平方米市场定位：家具类专业市场市场定位：家具类专业市场模式：自营及出租模式：自营及出租辐射范围：中山、珠海、澳门、江门等地辐射范围：中山、珠海、澳门、江门等地经营业态：家具经营业态：家具使用年限：使用年限：502024/5/22周三18世纪银星广场（南坦路坦洲镇中心）v建筑规模：建筑规模：4 4万平米万平米v街铺售价：街铺售价：2 2万万/平方米平方米 v租赁价格：一楼街铺租赁价格：一楼街铺50-7050-70元元/平方米平方米 v市场定位：大型够物商业市场定位：大型够物商业广场广场/地处坦洲中心镇

14、区地处坦洲中心镇区v辐射范围：中山坦洲、株辐射范围：中山坦洲、株海前山、金湾、澳门等地海前山、金湾、澳门等地v一期经营业态：餐饮、娱一期经营业态：餐饮、娱乐、电器、百货、超市等乐、电器、百货、超市等v使用年限：使用年限：7070年年2024/5/22周三19本案的区位地理位置中中山山广广州州方方向向珠珠海海方方向向坦坦洲洲方方向向本本案案坦洲镇商业圈新香洲商业圈2024/5/22周三20本案（海纳城）项目资料v项目位于珠海市105国道与南坦路交汇处；v总建筑面积：20万平米（分两期开发）v目前状态；预计项目一期工程在2013年8月1日竣工验收v共四栋，每栋地上四层，约25000M2；每层约6

15、000M2；v整个项目地上规划约1800个停车位v建筑密度：40%v容积率：1.8v用地位置：前山商贸物流中心一期05-10-3、05-10-6地块2024/5/22周三21项目周边环境东面105国道北面南坦路南面家具卖场西面楼盘林立2024/5/22周三22本案周边环境小结本案周边环境小结v项目位于上冲村，南坦路东面，西面是坦洲镇区v上冲村居住人群基本以外来做生意或珠海居民、港澳居民为主，周边商业都是专业市场；v该区域以大小家具建材等市场为主要结构，且多数卖场在此盘踞多年，因此一线街面铺经营状况良好，无任何转让及出租信息；v项目附近有酒店、桑拿、夜总会等，夜晚也吸引不少客人；v白天车流量非常

16、大，是进入坦洲的必经之路。v因为无大型商场或够物中心，晚上的商业氛围显得比较清静；2024/5/22周三23上冲商业地产市场分析v上冲的专业市场突出，家具、建材、物流市场遍布南坦路及周边；v上冲的商业主要以坦洲镇级商业中心圈上冲以北的105国道为主；v当地房地交易活跃，观其中介数量比较多，一般都是住宅的盘源，商铺在中介行出现信息较少；v在周边商业圈，一线街面经营状况非常好，难以看见转让及放租信息。2024/5/22周三24本案定位分析本案定位分析v我们可以看到周边的专业市场环境以及交通配套非常成熟。无疑是衬托本项目定位为专业市场的肯定性；v项目所在的区位消费人群辐射面广，大多有自己的交通工具到

17、此，步行较少，因此项目定位要考虑业态的辐射范围，v考虑到本项目体量较大，相信未来在当地具有一定影响力，但是消耗这么大体量需要有一个非常成熟的业态。2024/5/22周三2526 家具类家具类周边家具品牌卖场多，而且博皇家居是做家居流通业周边家具品牌卖场多，而且博皇家居是做家居流通业的龙头，我们不具备竞争，所以的龙头，我们不具备竞争，所以物流市场周边众多，且市场比较容易形成，但对与建物流市场周边众多，且市场比较容易形成，但对与建筑结构来看，我们的建筑结构做物流较奢侈；筑结构来看，我们的建筑结构做物流较奢侈；够物中心够物中心结合项目周边生活氛围，日常生活用品需求量相当巨大，零零售商品必不可少，够物

18、中心可做为项目配套体现售商品必不可少，够物中心可做为项目配套体现物流业物流业小商品业态丰富，辐射能力强，辐射范围广，能满足我们的体量，中山中山,珠海及澳门地区珠海及澳门地区300万居民消费支万居民消费支撑及前山规划打造专业市场强区，所以撑及前山规划打造专业市场强区，所以所以我们来看看那哪些业态适合我们？所以我们来看看那哪些业态适合我们？BANBAN可挖掘可挖掘小商品市场小商品市场最具潜力最具潜力2024/5/22周三2627 全球的小商品市场，80%来自于中国。2008年，中国小商品城实现总中国小商品城实现总成交额成交额381.81381.81亿元，连续亿元，连续1818次蝉联中国专业市场

19、榜首次蝉联中国专业市场榜首；其中，外贸出口占总成交额的60%，商品辐射215多个国家和地区，国外长驻采购商达13000余人；“小商品小商品”已成为全球品牌已成为全球品牌2024/5/22周三2728“小商品小商品”收益惊人收益惊人以义乌为例，小商品市场内设商位6万多个，从业人员10万多人，营业面积达4百万平方米。经营服装、鞋袜、工艺品、饰品、文体用品、小五金、玩具、电子、电器、塑料、副食等28个大类30万余种商品。每天进场交易客商达20万人次，商品销往全国各地和世界五大洲200多个国家和地区。先后在国内外设立30余个分市场。其商铺租金水平由原来的5050元元/平方米平方米/月上涨至目前月上涨

21、|电子玩具|体育玩具|风筝|气球五金及电料类电工产品|休闲车|车具配件|交通工具车|其他五金及电料|匙链|执手锁|密码锁|磁卡锁|其他锁具|家用门锁|钥匙胚|钢丝锁|门吸电子电器类日用小家电|美容美发小家电|电池|充电器|音频用品|其他音像器材|学习机|万年历|电脑|电脑配件|其他电子数码产品及配件|游戏机钟表眼镜类腕表|怀表|其他表|工艺钟|其他钟|挂钟|台式钟|卡通钟|落地钟|钟表|近视眼镜|其他眼镜|防护镜|时装镜|太阳镜|隐形眼镜文化办公用品类学生用品|其他文教用品|办公用笔|笔记本|通讯录|练习册|贺卡|荣誉证书|纸张|本|其他办公用品及设备|名片管理|案头用品|财会用品体

23、箱包类袋|拉杆箱|旅行箱|特殊箱|书包|化妆包|珠包|运动休闲包|公文包|其他包|专用包|腰包|钱包|电脑包|时装包护理及美容用品类香体液|香水|其他香氛|熏香精油|香珠|彩妆器具|男士剃须器具|其他护理及美容器具|镜梳|护肤器具|沐浴桶|刮痧按摩器|美发工具日用品类其他手机用品|围裙|台布|保温、保鲜用品|其他厨房用品（非五金）|卫生护理用品|口腔清洁用品|清洁洗涤用品|其他卫生清洁用品|清洁工具|日用工具辅料和包装类皮带|面料|装饰珠、片|手钩花|裤勾|绣品刺绣|线|乳贴|其他辅料|粘扣类|衬布类|皮革|码装|花边|商标辅料|扣|拉链其他商品类女童外衣类（216岁）|成人女装|成人男装|其

25、品采购零售为主,高档次生活业态为辅高档次生活业态为辅,硬件设施齐全硬件设施齐全,具有高智能化具有高智能化,特色装修风格特色装修风格,特色运营模式的特色运营模式的大型小商品采购中心大型小商品采购中心.我们认为该项目可改变传统小商品市场内部我们认为该项目可改变传统小商品市场内部脏脏乱乱差差的印象的印象!2024/5/22周三34策略三：分割式销售分割式销售消化超大体量消化超大体量考虑项目1,2,3,4层共432个铺位，如一次性全部推向市场，难实现快速消化。因此，建议项目分区推售，分区管理，分区分业态经营，以偏补全，给客户憧憬未来的市场规模，运营信心。备注：视销售情况考虑后期取消折扣或提价以

26、增加项目收益。2024/5/22周三35策略四：发挥发挥产业产业资源资源广州各小商品平台广州各小商品平台广州工商联会义务小商品协会惠州小商品协会广州小商品协会深圳小商品协会凭借我公司行业关系与“各各小商品协会小商品协会”、各小商品市场、各小商品市场;“市工商联合会市工商联合会”、“义乌小商品义乌小商品协会协会”等协会等等协会等取得联系，邀请其进驻海纳城项目，对项目销售进行支持。专业行业协会的加入能迅速使本项目在区域中独树一帜,迅速拉开区域中其他中小同类项目的差距。2024/5/22周三36策略五：客户嫁接策略五：客户嫁接我司多年商业操盘经验积累了大量的投资客户使我们在今后的商我司多年商业操盘

27、经验积累了大量的投资客户使我们在今后的商业项目操盘中能迅速进入状态业项目操盘中能迅速进入状态.我们的成功案例:专业批发市场类专业批发市场类星辰鞋业广场、南泰锦丰小商品城、星辰鞋业广场、南泰锦丰小商品城、天河美妆中心、星辰名酒交易中心；天河美妆中心、星辰名酒交易中心；特色商业街类特色商业街类滨江新天地、星座、天街；滨江新天地、星座、天街；区位特色业态类区位特色业态类星辰港澳中心、泰盈商贸城、星辰港澳中心、泰盈商贸城、西丽美食汇；西丽美食汇；我们掌握的投资客户超过我们掌握的投资客户超过20000个个2024/5/22周三37项目的宣传思考v项目销售的目标客户，基本不存在于项目区域内，但项目周边

28、有不少高档小区，酒店客户是潜在客户；v由于上冲除了小量大型小区铺外基本没有对外宣传的在售商业项目，所以投资性产品的需求，有待挖据，可以选择在珠海，中山中心商圈作大型户外广告做宣传；v对比广州，有众多竞争项目，在当地把其他项目投资客户吸引到本案机率甚少，所以可以选择在周边镇区中心作宣传；2024/5/22周三38项目价格思考v我们可以看到南坦路的价格由两头高，中间底所组成，本项目所处位置正是南坦路南端价格高地，因此我们对比考虑周边街铺价格，但不同的是我们有专业运营管理以及建筑形象，所以会在定价上略高与周边，因此建议前期（街铺）2-4万/M2；v按照本案区域的人流量，及周边商业价值推算，首层均价2-2.5万/M2；二楼1-1.5万/M2；三楼0.8-1.3 1-1.5万/M2 四楼：0.5-0.8万/M2 2024/5/22周三39谢谢2024/5/22周三40

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