巴黎春天广场商住楼基建项目建设可行性研究报告.doc

巴黎春天广场商住楼基建项目 建议书
第一章 总 论

=20=
XX

1.1项目概述
1.1.1项目名称 巴黎春天广场商住楼基建项目
1.1.2项目承办单位 XX
1.1.3项目负责人 XX
1.1.4项目简介
1.1.4.1项目总用地面积240000m2(折合360亩)，总建筑面积912000（未含地下室面积50240 m2），其中商业裙房面积（含消防控制室及其它3000 m2、物业管理及物业经营用房6384 m2）158400m2，高层住宅面积753600m2，容积率3.8，建筑密度22%，绿地率40%。
1.1.4.2项目选址在临沂市兰山办事处西苗村社区，其范围为东至东苗山庄居民区，西至蒙山大道，南至开阳路，北至银雀山路。
1.1.4.3项目总投资177954万元，资金来源：中杰（香港）国际投资集团有限公司自筹106772万元（含资本金62285万元），不足部分按规定由商住楼预销售收入解决。
1.1.4.4项目竣工验收交付使用后，将为社会提供高品位的商业用房114516m2，高层住宅650400m2，新增销售收入252378万元，上缴税金15774万元，实现利润总额53602万元。
1.1.4.5通过初步测算，成本利润率29.3%，成本利税率37.9%，销售利润率21.2%，具有较好的经济效益。
1.2项目背景
1.2.1根据临沂市人民政府关于加快推进市区城中村改造工作的意见（试行）有关精神。力争用四年的时间基本完成市区“城中村”改造任务，逐步提高“城中村”居民居住水平，逐步完善“城中村”基础设施和公共服务配套设施，明显改善“城中村”及周边地区的生态环境、市容市貌、交通状况和生活环境质量，绿地面积和公共开敞空间显著增加，“城中村”内重大安全隐患得到消除。同时，大力推荐制度建设和社会文化建设，提升城市整体功能和形象。
1.2.2巴黎春天广场商住楼基建项目选址在临沂市兰山办事处西苗村社区，其范围为东至东苗山庄居民区，西至蒙山大道，南至开阳路，北至银雀山路，属于市区“城中村”改造重点地段。
1.2.3中杰（香港）国际投资集团有限公司基于临沂市“城中村”改造工程的良好机遇和项目优越的地理位置，推出巴黎春天广场商住楼基建项目。本项目的实施将加快“城中村”改造步伐，推进临沂市新农村建设。
1.3编制依据
1.3.1临政发[2007]11号“临沂市人民政府关于加快推进市区城中村改造工作的意见（试行）”
1.3.2临伊市城市总体规划
1.3.3XX公司提供的有关资料。

第二章 设计方案

2.1项目选址
根据临沂市城市总体规划、土地利用总体规划和产业发展规划及社区建设规划的要求，项目选址在临沂市兰山办事处西苗村社区，其范围为东至东苗山庄居民区，西至蒙山大道，南至开阳路，北至银雀山路。该地块交通方便，公用工程配套设施齐全，有利项目顺利实施，是商住楼较佳选择地块之一。
2.2建设规模
项目总用地面积240000m2（折合360亩），按用地功能划分：建筑基底面积52800m2，道路、广场、停车等面积91200m2，绿地面积96000m2。根据市场需求，商住楼总建筑面积912000m2（未含地下室面积50240m2），其中商业裙房面积（含消防控制、物业管理及物业经营用房等）158400m2，高层住宅面积753600m2，物业管理及物业经营用房6384 m2，消防控制室及其它3000 m2，容积率3.8，建筑密度22%，绿地率40%。项目用地平衡见表1：
表1 项目用地平衡表 单位：m2
序号
项目
数量
比便（%）
1
建筑基底面积
52800
22
2
道路、广场、停车等面积
91200
38
3
绿地面积
96000
40
4
合 计
240000
100
2.3设计方案说明
根据项目选址地块所处地理位置及功能设置需要，设计方案作如下建议：
2.3.1总平面布置及交通组织
巴黎春天广场商住楼项目大致可分为南片区和北片区，南片区由8幢高层住宅楼及其3层商业裙房组成；北片区由10幢高层住宅楼及其附属3层商业裙房组成。南北两片区之间的开阔空间营造出一座特色商业广场，设有肯德基、麦当劳、大润发、家乐福、沃儿玛等大卖场。两区块建筑通过架空连廊互相联系。住宅部分地下车库出入口设在地块东南面，尽量不影响面向广场的界面。社区服务用房、物业管理用房设置在技术转换层内；住宅楼底层门厅独立于商业部分设置。
2.3.2住宅户型设计
住宅设计强调平面设计的合理性、灵活性和生长弹性，以合理的平面布局铺叙居住行为在空间的展开，提供一种空间人格化，促成居民意识和行为的参与。住宅户型设计尽量提供变化多样的房型给客户以充分选择的余地，房型功能完备，室内空间丰富多变。
2.3.3建筑立面造型设计
住宅产面造型设计倡导时代感与艺术性有机结合，融地域文化与时代进步于一体；立面处理简洁、明快，从整体入手细腻刻画，注重空间造型手法的变化，突出个性，强调识别性和归属感。
整个小区群体形象应有强烈的时代感，同时结合沿街景与河流设计，体现了建筑色彩的局部的差异性，并力求做到与周边功能区环境协调。
2.4主要技术经济指标
2.4.1总用地面积：240000m2（折合360亩）
2.4.2总建筑面积：912000m2（未含地下室面积50240m2），其中：
商业裙房158400m2
高楼住宅753600m2
2.4.3建筑占地面积：52800m2
2.4.4容积率：3.8
2.4.5建筑密度：22%
2.4.6绿地率：40%
2.4.7停车泊位：地下停车1256辆

第三章 建设条件

3.1气候条件
项目所在地属温带季风区半湿润大陆性气候。四季分明，春季干燥多风，夏季炎热多雨，秋季温度凉爽，冬季干冷少雪。
3.1.1日照
年平均日照数为2456.1小时，日照率为55%。
3.1.2风向
全年盛行东北方，夏季盛行东南风，年平均风速为2.6米/秒，最大风速为24.0米/秒。
3.1.3气温
年平均气温13.2℃，历年极端最低气温为-16.5℃，最深冻土深度为50-60㎝；历年极端最高气温为40.0℃；年无霜期平均202天。
3.1.4降水与湿度
全年平均降水量为866.4毫米，最大降水1417.3毫米，最小降水量689.1毫米。汛期主要集中在6~9月，汛期间气候的基本特点是：高温、高湿、雨量集中、多暴雨、大风等灾害性天气，整个汛期降水量占全年的66%以上，尤以7、8月份为主，年平均相对湿度65%。

3.1.5水灾
境内曾发生过两次较大的水灾，1957年7月10日至12日暴雨，降雨800毫米，造成除沂、沐河外的其他河流的漫溢决口，涑河在南道村北河堤溃决，淹没土地2.5万亩。1993年8月3日至5日境内遭受20多年未见的特大暴雨袭击，20个小时平均降雨量达300毫米以上，涑河在刘朱许村西北处决口，涑河以北村庄大多受灾。
3.1.6地震
工贸区所在临沂市位于临沂断裂及唐吾——葛沟断裂带西侧，属地震设防区。地震烈度原为9度地震区，后根据国家地震局和山东省地震局鲁南区划，确定为7度震烈度区。
3.2公用工程
3.2.1供电
本项目为一类高层民用建筑，根据设计规范要求，消防等重要负荷等级为一级，其他为三级。按单位面积功率指标法和功能需要估算，项目总装机容量约52000KW，由王庄110KV变电所城镇输电网接入配电房。
3.2.2通讯
由兰山电信分局程控电话网接入商铺、住宅、地下室等处，通讯管线电缆埋地敷设。

3.2.3广电、燃气
广播、电视管线与燃气管线预埋，列入概算。
3.2.4给排水
（1）给水：项目日用水量约2500吨/日，由兰山自来水厂供水管网接入。
（2）排水：雨污分流制
排污：主要是生活污水，污水量为给水量的75%，即1875吨/日，经地埋式污水净化池处理达标后排入城镇污水管网；
排水：雨水由干管汇集后，就近排入内河。
3.2.5消防
（1）按消防部门有关规定执行，消防系统分室内外，室内包括消火栓和自动喷水灭火系统，地下室设专用消防水泵加压，消防水泵自消防水池抽水。
（2）按GB50045-95《高层民用建筑设计防火规范》及GBJ16-87《建筑设计防火规范》有关规定执行，本建筑为一类高层民用建筑，总平面布置要有足够的消防登高停车场地，主体建筑有1/4以上周边供消防登高作业，相邻建筑之间防火间距要大于规定要求，建筑物四周均设消防车道，且形成环路。
（3）室外设置地面式三头接合器，间距≤120米，保护半经≤150米；室内设置1211灭火器及室内消火栓。
（4）建筑耐火等级为一级，每层为一个防火分区，楼梯、电梯合用防烟前室，各建筑物的门均为乙级防火门。
3.2.6环境保护
主要是生活垃圾处理，采用垃圾箱或软包装袋及时收集，然后统一送往垃圾场处理。
施工期间要做好施工机械的噪声治理和施工现场垃圾处理，同时做好水土保持工作，防止施工污泥水直接排入河道。

第四章 项目实施进度

根据国家建筑安装工程定额，结合项目实际，建设期为二年，具体安排如下：
2008年3月底以前，
项目前期工作，包括市场调研、立项、设计方案评审、“可研”、初步设计、土地征用、工程招投标等；
2008年4月至2009年11月，
土建施工；
2009年12月至2010年3月，
竣工验收，交付使用。
现将项目实施进度列于表2：
表2 项目实施进度表
年 月

项目内容
2008年
2009年
2010年
1
～
2
3
～
4
5
～
6
7
～
8
9
～
10
11
～
12
1
～
2
3
～
4
5
～
6
7
～
8
9
～
10
11
～
12
1
～
2
3
～
4
5
～
6
7
～
8
9
～
10
11
～
12
市场调研立项、设计方案评审、“可研”、初步设计、土地征用、工程招投标等

土建施工

竣工验收
交付使用

建设期为二年

第五章 投资及资金筹措

5.1投资估算
5.1.1有关说明：
根据本县类似工程造价及地方材料价格综合测算，项目总投资估算有关数据取值说明如下：
（1）土建、公用工程投资估算按平方米投资额估算；
（2）土地出让金按25万元/亩估列；
（3）固定资产投资方向调节税免征；
（4）勘察设计费，建设单位管理费，前期工作费分别按工程费用的2%、3%、1.5%计算；
（5）预备费按第一、第二部分费用之和的8%计算；
（6）建设期为二年，建设期资金系自筹无借款，故无需支付借款利息。
5.1.2估算结果
项目总投资177954万元，详见总投资估算表3：

表3 总投资估算表
序号
费 用 名 称
单位
数量
单价
(元/m2)
投资额
(万元)
占总投资比例（%）
1
固定资产投资
万元

177954
100
1.1
工程费用
万元

146265
82.2
1.1.1
商业裙房
土建工程
水电安装
万元
㎡
㎡

158400
158400

1500
150
26137
23760
2377

1.1.2
高层住宅
土建工程
水电安装
万元
㎡
㎡

753600
753600

1200
120
99475
90432
9043

1.1.3
地下室
土建工程
水电安装
万元
㎡
㎡

50240
50240

2000
200
11053
10048
1005

1.1.4
总图（道路、绿化、、广场、停车等）
㎡
240000
400
9600

1.2
其他费用
万元

18507
10.4
1.2.1
土地出让金
亩
360
25万元/亩
9000

1.2.2
勘察、设计费
万元
146265
2%
2925

1.2.3
建设单位管理费
万元
146265
3%
4388

1.2.4
前期工作费
万元
146265
1.5%
2194

1.3
预备费
万元
164772
8%
13182
7.4
2
固定资产投资方向调节税
万元
/

0

3
建设期借款利息
万元
/

0

4
总投资
万元

177954
100
建设期为二年
5.2资金来源
项目总投资177954万元，根据国务院关于固定资产投资实行资本金制度试行办法，项目资本金为62285万元。
资金筹措方案：
（1）中杰（香港）国际投资集团有限公司自筹106772万元（含资本金62285万元）；
（2）不足部分按规定由商住楼预销售收入解决。
5.3资金安排
根据项目实施进度，资金安排如表4：
表4 资 金 安 排 表
投 资 时 间
比 例
（%）
金额（万元）
自筹
预销售收入
2008年3月底以前
35
37370
24914
2008年4月至2009年1月
30
32032
21355
2009年2月至9月
20
21354
14236
2009年10月至2010年3月
15
16016
10677

100
106772
71182
建设期为二年

第六章 产出及销售收入估算

6.1产出
项目产出地上总建筑面积912000m2，其中商业裙房面积（含消防控制、物业管理及物业经营用房等）158400m2，高层住宅面积753600m2，物业管理及物业经营用房6384 m2，消防控制室及其它3000 m2；另外地下室面积50240m2（地下室停车泊位1256辆）。
6.2销售
拆迁安置860户，每户安排住宅面积120 m2和店面面积40 m2作为拆迁安置补偿，项目实际可销售的商业用房114516m2，高层住宅650400m2。
6.3销售价格的设定
6.3.1销售前景预测
本项目选址在临沂市兰山办事处西苗村社区，其范围为东至东苗山庄居民区，西至蒙山大道，南至开阳路，北至银雀山路。，地理位置优越，交通方便，公用工程配套设施齐全，且四周居住环境好，是商住楼最佳首选地块之一；项目设计超前，住宅套型多样化且朝向好，将会吸引更多的购房客户，商住楼销售前景将会进一步看好。
6.3.2销售价格的设定
商住楼销售价格设定的原则：以开发成本加合理的利润，这样的价格具有一定的优势。
6.3.2.1商业用房：
平均价为0.5万元/m2
6.3.2.2住宅：
平均价为0.3万元/m2
6.4销售收入估算
依照以上设定，商住楼销售收入估算如表5：
表5 销售收入估算表
序号
项目内容
销售面积
（㎡）
销售价格
（万元/m）
销售收入
（万元）
1
商业用房
114516
0.5
57258
2
高层住宅
650400
0.3
195120
3
合计

252378
注：物业管理及其他配套用房不销售，其成本分摊在商业用房、住宅的销售价中；地下停车泊位暂不销售。

第七章 经济效益分析

7.1基本数据
项目总投资 177954万元
销售收入 252378万元
产销率 100%
7.2开发成本预测
根据国家对房地产企业有关成本核算的规定，商住楼开发成本估算如表6：
表6 商住楼开发成本估算表
序号
成本项目
总成本
（万元）
单位成本
（元/㎡）
备 注
1
土地费用
9000
94
总建筑面积962240㎡
2
工程费用
146265
1520

3
建设单位管理费
4388
46

4
预备费
13182
137

5
开发费用
10167
106

5.1
财务费用
/

5.2
其他费用
5119

5.3
销售费用
5048

6
开发成本
183002
1902

7
销售税金及附加
15774
164

8
销售成本
198776
2066

注：（1）财务费用0万元，建设期无借款；
（2）其他费用5119万元（勘察设计费+前期工作费）；
（3）销售费用5048万元（销售收入×2%）；
（4）销售锐金及附加15774万元（销售收入×税率6.25%）；
（5）总建筑面积962240㎡（建筑面积912000㎡+地下室面积50240㎡）。
7.3损益估算
销售收入 252378万元
开发成本 183002万元
销售锐金及附加 15774万元
利润总额 53602万元
所得税 17689万元
税后利润 35913万元
7.4财务盈利能力分析
成本利润率：29.3%
成本利税率：37.9%
销售利润率：21.2%
由以上分析可知，本项目具有一定的盈利能力。
7.5风险分析
当销售收入和开发成本发生变化时，必然引起成本利润率和销售利润率的变化。现将项目风险分析有关数据列于表7：
表7 风 险 分 析 表 单位：万元
序号
项目内容
基本方案
销售收入上升10%
销售收入下降10%
开发成本下降10%
开发成本上升10%
1
销售收入
252378
277616
227140
252378
252378
2
开发成本
183002
183002
183002
164702
201302
3
销售税金及附加
15774
17351
14196
15774
15774
4
利润总额
53602
77263
29942
71902
35302
5
成本利润率
29.3
42.2
16.4
43.7
17.5
6
销售利润率
21.2
27.8
13.2
28.5
14.0
由表7得出：当开发成本不变而销售收入下降10%时，利润总额为29942万元，成本利润率16.4%，销售利润率13.2%；当销售收入不变而开发成本上升10%时，利润总额为35302万元，成本利润率17.5%，销售利润率14.0%。以上变化表明影响利润总额的主要因素为销售收入的增减，其次为开发成本的升降。
以上风险分析可知，本项目有一定的抗风险能力。

第八章 初步评价

8.1巴黎春天广场商住楼基建项目的实施符合临沂市人民政府关于加快推进市区城中村改造工作的意见（试行）有关精神，将大大推动市区“城中村”改造工程建设步伐。
8.2项目选址合理，交通方便，公用工程配套设施齐全，环境优美；设计方案新颖，总平布局科学，人居环境好，住宅套型多样化，为住户提供充分的选择余地，体现“以人为本”理念；各项技术经济指标符合县规划部门的规划条件和要求。
8.3经初步测算，成本利润率29.3%，成本利税率37.9%，销售利润率21.2%，具有较好的经济效益。