市物业管理办法模板模板(0001).doc

佛山市物业管理措施第一章 总 则第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业正当权益，营造友好、安全、文明、整齐居住和工作环境，依据中国物权法、物业管理条例、广东省物业管理条例等法律、法规，结合本市实际，制订本措施。第二条 本措施所称物业管理，是指业主经过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业根据物业服务协议约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序活动。第三条 市房地产行政管理部门负责全市物业管理活动监督管理工作。区房地产行政管理部门负责本区物业管理活动监督管理工作。街道办事处（镇人民政府）负责本行政区域内物业管理活动指导、监督和管理工作，协调物业管理和小区建设之间关系，帮助区房地产行政管理部门对物业管理活动进行指导和监督。居（村）民委员会负责本行政区域内物业管理活动监督、协调、指导和调解工作。第四条 区房地产行政管理部门、街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会应分别确定1名领导分管物业管理工作。街道办事处（镇人民政府）应该有专门机构负责本行政区域内物业管理活动指导、监督和管理工作，并依据本行政区域内物业管理区域数量和规模，配置对应物业管理工作人员。居（村）民委员会应在街道办事处（镇人民政府）指导下，负责本行政区域内物业管理活动监督、协调、指导和调解工作，并配置合适数量物业管理工作人员。全市各级人民政府应对物业管理监督管理工作给经费支持。第五条 全市各级人民政府相关行政管理部门在各自职责范围内，做好物业管理区域内相关工作。价格管理部门负责制订或调整实施政府指导价物业服务收费标准，对物业服务收费进行监督管理。城市管理部门负责查处物业管理区域内违法排放或制造社会生活噪音污染、建筑施工噪声污染，饮食服务业油烟污染，向大气排放粉尘、恶臭气体或其它含有有毒物质气体行为，在人口集中地域焚烧产生有毒有害烟尘和恶臭气体物质行为；破坏房屋外立面、违法设置户外广告、非法搭建、违规装修、私自改变房屋使用性质、乱摆卖行为等，相关管理部门应依法给予配合。公安部门在物业管理工作中负责指导物业服务企业建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度和紧急情况应急预案，督促物业服务企业落实相关管理制度；配合流感人员和出租屋管理职能部门，做好住宅小区内流感人口和出租房屋管理工作；对物业管理区域内阻塞交通、阻碍消防通道、违规停放大型车辆、危险化学品车辆等行为依法采取强制方法；打击物业管理服务中欺行霸市行为。环境保护管理部门负责依法查处物业管理区域内废水、废渣、固体废物、工业有毒有害废物、噪声、振动、辐射放射等行为。园林绿化管理部门负责依法查处物业管理区域内侵占、破坏绿地行为。质量技术监督部门负责物业管理区域内电梯安全监督管理工作。公安消防部门负责物业管理区域内消防安全监督管理工作。对物业管理区域内遵守消防法律、法规情况依法进行日常监督检验；负责督促物业服务企业对共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，如发觉存在严重威胁公共安全火灾隐患，应该在责令更正同时依法进行处罚和整改。人口和计划生育管理部门负责物业管理区域内人口和计划生育工作。第六条 市、区两级人民政府及相关职能部门分别成立物业管理协调领导小组。建立街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、业主委员会（业主代表）、物业服务企业等参与联席会议制度。联席会议关键协调处理物业管理重大问题，联席会议由街道办事处（镇人民政府）负责召集、主持。重大问题是指在本区物业管理区域内发生因人为、自然灾难或其它原因造成重大人身伤害及财产损失事故，和因物业管理不善，严重影响业主和使用人日常生活，并造成不良社会影响问题或其它确需政府职能部门协调处理问题。第七条 物业服务企业应该根据法律法规要求和物业服务协议约定，为业主提供服务，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序，并配合政府相关部门、街道办事处（镇人民政府）开展小区服务、小区文化活动和流感人员计划生育服务管理等行政管理工作。第八条 市级物业管理行业协会是物业管理行业自律组织，关键负责制订物业管理行业行为规范，组织物业管理行业从业人员业务培训，调处行业内部争议，每十二个月公布本市物业服务收费成本价标准，承接主管部门委托、转移其它事项。区级物业管理行业组织参考本条实施。第二章 业主、业主大会、业主委员会第九条 依法登记取得或依据中国物权法第二章第三节要求取得建筑物专有部分全部权人，应该认定为业主。基于和建设单位之间商品房买卖民事法律行为，已经正当占有建筑物专有部分，但还未依法办理全部权登记房屋买受人，能够认定为业主。业主在物业管理活动中，享受下列权利：（一）根据物业服务协议约定，接收物业服务企业提供服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理相关事项提出提议；（三）提出制订和修改管理规约、业主大会议事规则提议；（四）参与业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享受被选举权；（六）监督业主委员会工作；（七）监督物业服务企业推行物业服务协议；（八）对物业共有部位、共用设施设备和相关场地使用情况享受知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备住宅专题维修资金（以下简称住宅专题维修资金）管理和使用；（十）法律、法规要求其它权利。业主在物业管理活动中，应推行下列义务：（一）遵守业主管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面规章制度；（三）实施业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出决定；（四）根据国家法相关要求缴纳住宅专题维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规要求其它义务。第十条 业主依法成立业主大会，选举业主委员会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中正当权益，依法推行职责。第十一条 1个物业管理区域成立1个业主大会，由1个物业服务企业提供物业管理服务。1个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会，由业主共同推行业主大会、业主委员会职责。第十二条 业主大会决定以下事项：（一）制订和修改业主大会议事规则；（二）制订和修改管理规约；（三）选举业主委员会或更换业主委员会委员，监督业主委员会工作；（四）制订物业服务内容、标准和物业服务收费方案；（五）选聘、解聘、续聘物业服务企业；（六）决定住宅专题维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（七）制订、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面规章制度；（八）改建、重建建筑物及其隶属设施；（九）改变共有部分用途；（十）利用共有部分进行经营和所得收益分配和使用；（十一）法律、法规或管理规约确定应由业主共同决定事项。决定各个事项具体条件按本措施第二十二条实施。第十三条 已交付使用物业建筑面积达成物业管理区域建筑面积50%，建设单位应该书面汇报物业所在地街道办事处（镇人民政府），并在物业管理区域显著位置公告。第十四条 20%以上业主能够联名向街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会提出成立业主大会书面要求。已交付使用物业建筑面积达成物业管理区域建筑面积50%以上，业主能够向街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会提出成立业主大会书面要求。符合前两款情形之一，街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会应该在30日内会同物业所在地区房地产行政管理部门指导、帮助业主推荐产生业主大会筹备组。第十五条 业主大会筹备组由居（村）民委员会代表、业主代表、建设单位和街道办事处（镇人民政府）代表7至15人组成。筹备组组员人数应为单数，其中业主代表应该不少于业主大会筹备组人数60%。居（村）民委员会代表担任筹备组组长，组织、协调业主大会筹备工作。筹备组中业主代表由街道办事处（镇人民政府）物业管理部门和居（村）民委员会推荐产生或由业主民主推选产生。业主为法人或其它组织，委托其工作人员参与筹备组，应该书面委托。筹备组组员名单及简历应该自成立之日起7日内在物业管理区域显著位置公告。业主对筹备组组员有异议，由街道办事处（镇人民政府）协调处理。建设单位和物业服务企业应该帮助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑基础资料（包含物业管理区域内地上、地下建筑物、设施设备和相关场地等）、已筹集住宅专题维修资金清册等文件，并在物业管理区域提供对应人力、场地支持。业主大会筹备组应该对业主资料保密，不得将前款资料用于和业主大会筹备无关活动。第十六条 业主大会筹备组应该自成立之日起6个月内，组织召开首次业主大会会议。业主大会筹备组推行下列职责：（一）确定首次业主大会会议召开时间、地点、形式和内容；（二）确定管理规约草案和业主大会议事规则草案；（三）确定业主身份、业主人数和所拥有专有部分面积，确定业主在首次业主大会会议上投票权数，依法确定首次业主大会会议表决规则；（四）制订业主委员会委员候选人产生措施，确定业主委员会委员候选人名单；（五）制订业主委员会选举行法；（六）召开首次业主大会会议其它准备工作。前款内容应该在首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域显著位置公告并书面通知全体业主。筹备组会议材料等应妥善保管，并于本物业区域业主委员会成立后5日内移交业主委员会。第十七条 业主大会自首次业主大会会议表决经过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。第十八条 业主大会会议分为定时会议和临时会议。业主大会定时会议应该根据业主大会议事规则要求召开。经业主委员会决定或20%以上业主提议，业主委员会应该组织召开业主大会临时会议。业主委员会不根据前两款要求组织召开业主大会定时会议、临时会议，业主能够向物业所在地街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会提出帮助要求，街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会应该协调组织召开。第十九条 召开业主大会会议，应该于会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域显著位置公告，并书面通知全体业主。业主大会会议能够采取集体讨论、书面征求意见、电子网络投票系统形式。采取书面、电子网络等形式征求意见，应该将征求意见书送达每一位业主；无法送达，应该在物业管理区域显著位置公告30日。征求意见结果在物业管理区域内公告30日以上，业主有权查阅相关资料。第二十条 业主能够幢、单元或楼层为单位，推选业主代表参与业主大会会议。推选业主代表参与业主大会会议，业主代表应该在参与业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论事项书面征求其所代表业主意见；需要投票表决，业主赞同、反对及弃权具体票数经业主本人签字确定后，由业主代表在业主大会投票时提交。第二十一条 业主能够委托她人参与业主大会会议。业主委托她人参与业主大会会议，应该出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。第二十二条 业主大会决定筹集和使用住宅专题维修资金、改建或重建建筑物及其隶属设施，应该经专有部分占建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上业主同意；决定其它相关共有和共同管理权利重大事项，应该经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主同意。面积和业主人数根据下列方法确定：（一）专有部分面积，根据建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。（二）最高人民法院相关审理建筑物区分全部权纠纷案件具体应使用方法律若干问题解释第二条确定车位、摊位等特定空间计入用于确定业主投票权数专有部分面积，业主大会议事规则另有约定除外。（三）业主人数，根据专有部分数量计算，1个专有部分按1人计算。但建设单位还未出售和虽已出售但还未交付部分，和同一买受人拥有1个以上专有部分，按1人计算。（四）1个专有部分有两个以上全部权人，应该推选1个行使表决权，但共有些人所代表业主人数为1人。（五）总人数，根据前项统计总和计算。第二十三条 业主大会会议表决采取记名投票方法。任何人不得伪造业主选票、表决票、业主署名或书面委托书。选票、表决票和书面委托书应该妥善保管，以备查询。未参与表决业主，其投票权数是否能够计入已表决多数票，由管理规约或业主大会议事规则要求。第二十四条 首次业主大会会议应该对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。表决情况及结果应该在物业管理区域显著位置公告，业主有权查询相关材料。管理规约应该对相关物业使用、维护、管理，业主共同利益，业主应该推行义务，违反管理规约应该负担责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主、物业使用人含有约束力。业主大会议事规则应该就业主大会议事方法、表决程序，业主委员会组成、组员任期及职务终止等事项作出约定。第二十五条 业主委员会是业主大会实施机构，由业主大会依法选举产生。业主委员会推行下列职责：（一）召集和主持业主大会，汇报物业管理实施情况，以书面形式召集业主大会会议，应在物业区域内公告物业管理年度实施汇报；（二）实施业主大会会议决议、决定；（三）代表业主和业主大会选聘或续聘物业服务企业签署物业服务协议，立即了解业主、物业使用人意见和提议，监督和帮助物业服务企业推行物业服务协议，督促业主按时交纳物业服务费及其它相关费用；（四）帮助制订重大维修工程项目年度计划，协调、处理包含物业管理共同事务；（五）监督物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备经营情况；（六）组织业主委员会换届选举工作；（七）监督业主大会议事规则和管理规约实施；（八）组织和监督住宅专题维修资金筹集和使用；（九）听取业主意见和提议，接收业主、业主大会和相关部门监督；（十）配合街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会做好物业管理区域小区建设工作，接收居（村）民委员会监督、指导；配合政府行政管理部门共同做好物业管理区域社会治安、环境卫生等相关工作；（十一）调解业主之间因物业使用，维护和管理产生纠纷；（十二）调整委员职务和将候补委员递补为委员；（十三）法律、法规要求和业主大会给予其它职责。业主委员会对全体业主负责，接收业主监督。业主委员会不得从事经营活动。业主委员会应该于每十二个月12月作1次工作汇报，抄送街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会，并在物业管理区域显著位置公告。第二十六条 业主委员会通常由5至15人单数委员组成，每届任期不超出5年，能够连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会组员中推选产生。业主委员会委员候选人由业主联名推荐、业主自荐等方法产生。业主委员会是否实施差额选举和实施差额选举差额百分比由业主大会议事规则约定。业主委员会实施差额选举，未当选业主委员会委员且得票数达成法定票数候选人，能够根据得票多少次序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员能够列席业主委员会会议，不含有表决权。第二十七条 业主委员会委员应该从本物业管理区域内含有以下条件业主中选举产生：（一）含有完全民事行为能力；（二）遵守相关法律、法规和业主大会议事规则、管理规约，模范推行业主义务；（三）按时交纳住宅专题维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，含有较强社会公信力和组织能力；（五）含有必需工作时间；（六）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务企业及其下属单位任职；（七）业主大会议事规则要求其它条件。业主委员会委员候选人应书面承诺，自愿成为业主委员会委员，愿意在任期内主动为业主服务，确保公正廉洁、勤勉尽责。第二十八条 业主委员会应该自选举产生之日起30日内，提交以下资料立案：（一）管理规约、业主大会议事规则；（二）业主大会会议统计、会议决定和会议表决结果；（三）业主委员会委员（候补委员）名单及其基础情况、分工安排。居（村）民委员会加具意见后，到街道办事处（镇人民政府）和区房地产行政管理部门立案，区房地产行政管理部门应该在收到上述材料后5日内发出立案回执。业主委员会收到立案回执后，应将立案情况通知物业服务企业，并在物业管理区域显著位置公告。业主委员会换届或立案情况发生变更，业主委员会应该自变更之日起15日内书面汇报物业所在地居（村）民委员会，街道办事处（镇人民政府）和区房地产行政管理部门。第二十九条 业主委员会凭区房地产行政管理部门立案回执，向公安机关申请刻制印章，根据业主大会议事规则要求和业主大会决定使用。印章应该标明业主委员会届数。第三十条 分期开发物业管理区域符合第十三条要求，能够在分期开发期间成立业主大会，选举产生业主委员会。新一期业主入住后，应该增补业主委员会委员和候补委员，但增补后业主委员会委员不得超出15人。第三十一条 业主委员会任期届满3个月前，应该组织换届筹备小组，组员包含街道办事处（镇人民政府）代表、居（村）民委员会代表、业主委员会组员，由居（村）民委员会代表担任组长。筹备小组负责换届具体工作，组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会应该在任期届满3日内，将属于业主大会、业主委员会相关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。对不按时移交，能够申请街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会督促其移交；对拒不移交，能够请求公安派出所帮助移交。届满没有成立，上述资料交由居（村）民委员会代管。业主委员会任期届满，不得继续推行职责。第三十二条 业主委员会在要求时间内不组织换届选举，物业所在地区房地产行政管理部门或街道办事处（镇人民政府）应该责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织，能够由物业所在地居（村）民委员会在街道办事处（镇人民政府）指导和监督下，组织换届选举工作。第三十三条 因客观原因未能选举产生新一届业主委员会、业主委员会委员人数不足业主大会议事规则约定业主委员会总人数1/2或不足法定最低人数5人，能够由物业所在地居（村）民委员会在街道办事处（镇人民政府）指导和监督下，代行业主委员会职责。第三十四条 业主委员会日常工作经费和工作补助由全体业主负担，经费和补助筹集、管理和使用由业主大会决定。业主委员会组员能够依据业主大会议事规则领取合适工作补助。业主委员会能够聘用专职或兼职实施秘书。业主委员会应该按季度在物业管理区域显著位置公布经居（村）民委员会确定工作经费和工作补助使用情况，接收业主监督。第三十五条 业主委员会会议应该根据业主大会议事规则要求定时召开。经1/3以上业主委员会委员提议或业主委员会主任认为有必需，能够召开业主委员会会议。业主委员会会议应该有过半数委员出席，作出决定或使用印章必需经全体委员过半数同意，作出决定在物业管理区域显著位置公布。召开业主委员会会议，应该通知相关居（村）民委员会，并听取居（村）民委员会提议。业主委员会会议应该有书面统计，经出席会议委员签字后存档。业主委员会作出决定应该于决定产生起3日内在物业管理区域内显著位置公告7日。业主委员会作出决定应以书面形式通知居（村）民委员会。第三十六条 业主委员会及委员应该遵遵法律法规和管理规约、议事规则，不得有下列行为：（一）未经业主大会表决经过，私自决定解聘、续聘、选聘物业服务企业；（二）挪用、侵占业主共有财产；（三）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或有利害关系业主提供利益或酬劳；（四）利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；（五）违反物业服务协议拒不交纳物业服务费用；（六）泄露业主资料或将业主资料用于和物业管理无关活动；（七）其它损害业主共同利益或可能影响其公正推行职责行为。业主委员会委员违反前款要求，经业主委员会会议决定中止其委员职务，并提请业主大会会议决定终止其委员职务。第三十七条 业主委员会委员有下列情况之一，其委员职务自行终止：（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主；（二）丧失民事行为能力；（三）任职期间被依法追究刑事责任；（四）法律、法规和管理规约要求其它情形。第三十八条 业主委员会委员有下列情况之一，由业主委员会1/3以上委员或持有20%以上投票权数业主提议，业主大会或业主委员会依据业主大会授权，能够决定是否终止其委员资格：（一）以书面方法提出辞职请求；（二）不推行委员职责；（三）利用委员资格谋取私利；（四）拒不推行业主义务；（五）侵害她人正当权益；（六）本人及其近亲属在为本物业管理区域提供物业服务企业及其下属单位任职；（七）因其它原因不宜担任业主委员会委员。第三十九条 业主委员会委员职务终止，有候补委员，由候补委员依次递补。业主委员会应该立即将业主委员会委员职务终止和候补委员递补情况在物业管理区域显著位置公告。职务终止业主委员会委员应该自公告之日起3日内将其保管属于业主大会、业主委员会全部资料、印章等物品交回业主委员会。拒不移交，能够请求公安派出所帮助移交。第四十条 业主委员会委员缺员，由候补委员递补后仍不足5人，或后期物业业主入住后需增补业主委员会委员，业主委员会应该组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。第四十一条 业主委员会委员资格终止、委员辞职（含集体辞职），应该在物业管理区域显著位置公告，并抄送居（村）民委员会、街道办事处（镇人民政府）和区房地产行政管理部门。第三章 共有收益管理第四十二条 物业管理区域内公共车位、共用部位广告、电梯广告和经业主大会同意将利用共用部位、共用设施设备进行经营收入（以下称共有收益）归全体业主全部。业主委员会、物业服务企业应该配合相关行政管理部门公益宣传工作。公益宣传不能附带商业广告。利用物业管理区域属于业主共有道路、绿地或其它场地作为停放车辆车位或利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，应该取得相关业主和业主大会同意，并依法办理相关手续。所得净收益依法归全体业主共有，存入共有收益独立账户。共有收益关键用于以下多个方面：（一）维修、更新、改造、增设共用设施设备；（二）业主公益活动开展；（三）业主委员会工作经费和补助；（四）补充住宅专题维修资金；（五）业主大会议事规则约定其它事项。第四十三条 已成立业主委员会，可由业主委员会对共有收益进行管理；未成立业主委员会，可由物业服务企业对共有收益暂行管理。居（村）民委员会对业主委员会、物业服务企业进行监督。第四十四条 已成立业主委员会，共有收益用于第四十二条所列方面时，由业主委员会依据议事规则在共有收益独立账户中支取。业主委员会应该每个季度对共有收益情况进行公告，报居（村）民委员会立案。未成立业主委员会，物业服务企业应该将物业管理区域内共有收益单列账户管理。每三个月开支情况在物业管理区域显著位置公告，同时报建设单位和居（村）民委员会立案。业主委员会成立后，经业主大会同意，物业服务企业应该将经审计共有收益历年收支情况及剩下款项移交业主委员会。第四十五条 业主委员会成立后，依法依约属于全体业主共有收益，应统一纳入共有收益独立账户管理。若委托物业服务企业对共有部分进行经营，共有收益分配应考虑物业服务企业在共有收益经营中成本，具体收益分配由业主委员会和物业服务企业协商确定。第四章 前期物业管理第四十六条 新建住宅物业应该实施前期物业管理。预售住宅物业，建设单位在领取商品房预售许可证之前，应该根据物业管理前期招投标管理措施，经过招投标方法选聘含有对应资质物业服务企业实施前期物业管理，并签署前期物业管理委托协议。现售住宅物业，建设单位应在权属初始登记前完成前期物业招投标工作。连续两次公开招投标投标人少于3个或总建筑面积不超出50,000平方米住宅物业，经物业所在地区房地产行政管理部门同意，能够采取协议方法选聘含有对应资质（资格）物业服务企业。分期开发住宅物业，应以物业管理区域总计划范围进行前期物业管理招投标，不得分期招投标。前期物业管理招投标由招标单位在市房地产行政管理部门教授库抽取教授，由区房地产行政管理部门监督招投标过程。第四十七条 前期物业服务协议能够约定时限。前期物业服务协议期限未满，业主大会召开会议并选聘物业服务企业，自业主委员会和物业服务企业签署物业服务协议生效之日起，前期物业服务协议终止。第四十八条 建设单位在预（销）售物业时，必需在销售现场显著位置公告前期物业服务协议、计划设计关键点、计划总平面图，计划总平面图应该尤其标示物业服务用房（含业主委员会办公用房）、配电房、水泵房、垃圾房等位置。物业买受人在和建设单位签署物业买卖协议时，应和前期物业服务企业签署前期物业服务协议，载明收费标准、服务标准，和协议终止处理方法等内容。第四十九条建设单位在预（销）售物业之前，应该制订临时管理规约，临时管理规约不得侵害物业买受人正当权益。建设单位应该在销售现场以书面形式明示临时管理规约。物业买受人在和建设单位签署物业买卖协议时，应该对遵守临时管理规约给予书面承诺。临时管理规约效力至管理规约依法生效时自动终止。第五十条 建设单位应该根据不少于物业管理区域总建筑面积2百分比，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于50平方米，最高不超出300平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于10平方米，最高不超出60平方米。分期开发建设物业，建设单位应该在先期开发区域根据不少于先期开发房屋建筑面积2百分比配置物业服务用房。物业服务用房应该为地面以上独立成套装修房屋，含有水、电使用功效；没有配置电梯物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。物业服务用房全部权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作她用。电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房（道）、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库（棚）、架空层、夹层和人防工程等，和室内层高不足2.2米房屋不得作为物业服务用房。第五十一条计划行政管理部门应依据法律法规及本措施要求审批新建物业计划设计方案。建设单位应将物业服务用房面积、位置在设计方案中载明。先期开发部分未配置或配置不足物业服务用房，建设单位应临时配置或补充配置。第五十二条 物业服务企业承接物业时，应该会同居（村）民委员会对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应该向物业服务企业移交下列资料，并向居（村）民委员会提供经双方确定资料移交清单和关键资料，关键资料范围由各区自行确定。（一）物业报建、同意文件，完工总平面、单体建筑、结构、设备完工图，配套设施、地下管网工程完工图等完工验收资料；（二）设施设备买卖协议复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备清单；（五）物业及配套设施产权清单；（六）物业服务用房清单；（七）业主清册；（八）物业使用、维护、管理必需其它资料；（九）以上资料清单。建设单位、物业服务企业、居（村）民委员会不得泄露业主资料，物业服务企业不得将业主资料用于和物业管理服务无关活动，并给予妥善保留，不得遗失。在前期物业服务协议终止时，物业服务企业应该将前款资料移交给业主委员会。第五十三条 物业服务企业应该听取业主、物业使用人对物业管理服务意见和提议，立即处理业主投诉，改善物业管理服务。物业服务企业不立即处理业主投诉，居（村）民委员会、街道办事处（镇人民政府）、物业所在地区房地产行政管理部门应该立即协调处理；对物业服务企业损害业主、物业使用人正当权益，物业所在地区房地产行政管理部门应该责令其限期整改，物业服务企业应该按期整改。第五章 物业管理服务第五十四条 业主大会成立后，业主委员会应该在居（村）民委员会指导下，召开业主大会会议对以下事项逐一表决：（一）确定续聘物业服务企业或选聘物业服务企业；（二）对物业服务收费标准和物业服务内容进行表决；（三）对是否委托业主委员会以招投标方法确定新物业服务企业进行表决。第五十五条 确定续聘物业服务企业，业主委员会应该将物业服务协议草案内容在物业管理区域显著位置公告，征求业主意见；确定选聘物业服务企业，业主委员会应该将物业服务招标方案和物业服务协议草案内容在物业管理区域显著位置公告，征求业主意见。公告时间不得少于15日。第五十六条 业主委员会依据业主大会决定，采取公开招标或邀请招标形式开展招投标活动。由业主委员会在市房地产行政管理部门教授库抽取教授，区房地产行政管理部门监督招投标，街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会对招投标过程进行监督指导。具体程序参考建设部相关印发通知（建住房130号）实施。招投标所产生费用由全体业主负担。第五十七条物业服务协议期限届满3个月前，业主委员会应该组织召开业主大会决定选聘或续聘物业服务企业，并将决定书面通知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务协议，应该在物业服务协议期限届满3个月前书面通知业主委员会和居（村）民委员会。业主大会决定续聘，业主委员会应该在物业服务协议期限届满1个月前和物业服务企业续签物业服务协议。业主大会决定选聘新物业服务企业，原物业服务企业应该在物业服务协议终止之日起15日内退出物业管理区域。物业服务协议期限届满，业主大会没有作出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿根据原协议约定继续提供服务，可自动延续至业主大会作出续聘或选聘决定为止。第五十八条 物业服务协议一方要求提前终止服务协议，应该提前3个月书面通知对方，并书面抄送居（村）民委员会、街道办事处（镇人民政府）和区房地产行政管理部门，同时在物业管理区域显著位置公告。责任方依据法律法规要求或物业服务协议约定负担违约责任。第五十九条 物业服务企业因为资质被降级、被取消、因业主大会决定被解聘或因本身原因未经业主委员会同意提前撤出管理区域，为避免物业服务中止，业主委员会经街道办事处（镇人民政府）同意，能够直接委托新物业服务企业暂行管理，但应在临时物业服务协议中约定，该协议于业主大会选聘物业服务企业后协议生效之日自动终止。业主委员会应该在3个月内根据第五十四条、第五十五条、第五十六条要求重新选聘物业服务企业。第六十条物业服务协议期限届满或依法终止，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等费用为由拒绝办理交接。第六十一条 业主委员会和新选聘物业服务企业签署物业服务协议15日内，物业服务协议需报区房地产行政管理部门立案。第六十二条 新物业服务企业承接物业时，应该在业主委员会、居（村）民委员会监督下和原物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。查验时，业主委员会应该制作物业查验统计。查验统计应该包含查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人共同签字。查验统计同时抄送街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会。新物业服务企业和原物业服务企业对查验结果存在争议，应该在查验统计中载明，并明确处理措施。第六十三条 物业服务企业退出时，应该向业主委员会移交其正当占有下列资料和财物，并配合新物业服务企业做好交接工作。经交接双方确定移交资料清单抄送居（村）民委员会。（一）第五十二条要求资料；（二）物业服务用房；（三）物业管理服务期间改造、维修、保养相关物业形成技术资料；（四）物业管理服务期间配置固定设施设备；（五）其它应该移交财物、资料。第六十四条 提倡建立物业服务履约确保金制度。业主委员会能够经过物业服务协议约定物业服务企业提交一定数额物业服务履约确保金。第六十五条 物业服务企业应该做好物业管理区域内公共秩序维护工作，帮助维持物业管理区域内治安秩序，依法依约进行值班、巡查工作；发生安全事故时，物业服务企业在采取应急方法同时，应该立即向相关行政管理部门汇报，并帮助开展救助工作。物业服务企业未能推行物业服务协议约定，造成业主人身、财产安全受到损害，应该依法负担对应法律责任。第六十六条 物业服务企业不得有下列行为：（一）将1个物业管理区域内全部物业管理业务整体转让给她人；（二）挪用或私自使用住宅专题维修资金；（三）私自改变物业服务用房用途；（四）私自改变物业管理区域内根据计划建设共有建筑和共用设施用途；（五）私自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；（六）私自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；（七）物业服务协议终止时，不按要求办理查验移交手续；（八）和物业管理招标人或其它物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标；（九）物业服务协议未依法终止而退出物业管理区域等不推行物业服务协议行为；（十）超越资质（资格）等级承接物业管理业务；（十一）出租、挂靠、出借等形式直接或变相转让资质证书；（十二）限定业主购置其指定经营者（服务提供者）商品或服务；（十三）其它严重损害业主权益情形。第六十七条 业主委员会应该在居（村）民委员会指导下，每十二个月对物业服务企业协议推行情况进行年度考评。每十二个月最少开展1次业主满意度测评工作。住宅小区没有成立业委会，物业服务企业应该在居（村）民居委会指导监督下，以物业服务项目为单位，组织业主满意度测评。年度考评结果和满意度调查情况应该公告在物业管理区域显著位置。第六章 物业使用和维护（住宅专题维修资金管理）第六十八条物业管理区域内根据计划建设公共建筑和共用设施，不得私自改变用途。任何人不得私自占用、挖掘物业管理区域道路、场地，损害业主共同利益。第六十九条物业管理区域内严禁下列行为：（一）损坏或私自变动房屋承重结构、主体结构；（二）违反法律法规和管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；（三）将没有防水要求房间或阳台等改为需要做防水处理卫生间、厨房或其它用途，或将卫生间改在下层住户卧室、起居室（厅）、书房和厨房上方；（四）破坏或私自改变房屋外观；（五）违法搭建建筑物、构筑物；（六）损坏或私自占用、改建物业共用部位；（七）损坏或私自占用、移装共用设施设备；（八）损毁树木、园林；（九）生产、储存、经营易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，存放、铺设超负荷物品；（十）乱丢垃圾，高空抛物；（十一）发出超出要求标准噪声或影响邻居采光、通风；（十二）私自摆摊设点，无序停放车辆；（十三）在建筑物、构筑物或树木上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；（十四）占用、堵塞、封闭消防通道，在消防通道上设置路障，损坏、挪用或停用消防设备；（十五）法律法规和管理规约严禁其它行为。物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应该依据物业服务协议或管理规约立即给予劝阻、阻止；劝阻、阻止无效，物业服务企业、业主委员会应该立即汇报相关行政管理部门，相关部门应该依法立即处理，相关业主和物业使用人应该主动给予配合。第七十条业主或物业使用人进行物业装饰装修，应该遵遵法律法规、管理规约和物业服务协议约定。业主或物业使用人应该和物业服务企业签署室内装饰装修管理协议，申报登记装饰装修方案，物业服务企业对装修行为进行监督，对隐蔽工程和防水工程进行现场检验。物业服务企业对违反法律、法规和管理规约要求装饰装修行为，应该劝阻、阻止，并立即汇报相关行政管理部门依法处理。装修期间业主装修物料搬运，由业主自行负责。建设单位和物业服务企业不得指定装修物料搬