南京台湾风情主题广场房地产可行性研究报告.doc

南京中关村置业发展有限公司台湾风情主题广场项目书中国 南京目 录第一章 概论第二章 项目经济环境分析第三章 项目市场分析第四章 项目市场定位及概念阐述第五章 项目优势分析第六章 项目创新模式分析第七章 项目的景观工程技术方案第八章 项目招商方案第九章 项目运营管理与建设进度方案第十章 投资估算和资金筹措第十一章 效益分析第十二章 项目风险及防范措施第十三章 结论及建议第一章 概 论一、项目名称：台湾城（南京）主题风情广场（暂定名）二、项目地点：南京市江宁经济技术开发区空港工业园台湾城（南京）主题风情广场项目位于江苏省南京市南部的江宁经济技术开发区空港工业园内，距南京禄口国际机场7公里，南京市主城区22公里。三、区域特点：1、自然条件：地貌为丘陵岗地，地质构造属稳定场地，浅部第四系部分以下蜀土为主，基岩埋藏深度一般在1-20米，岩性为侏罗系象山砂岩，地壳稳定，无晚近活动构造，地基土承载力【R】1230t/m2。.2、项目产业价值：台湾城（南京）主题风情广场项目位于南京江宁产业核心地区空港开发区，按照功能定位和产业布局规划，将于2015年完成项目全面建设。项目依托长三角及南京周边台资密集的产业优势、紧靠空港的区位优势、南京禄口空港开发区未来现代服务业集聚优势及直航优势，以建设“台湾特色主题化市场”为主轴，以“台湾商品展示展销”、“宁台文化交流”为核心，面向长三角，辐射全中国，是集台湾商品展示展销和宁台湾文化交流以及宁台商贸服务于一身的多功能服务平台。台湾城（南京）主题风情广场（暂定名）作为一个综合性的商业平台，有别与传统商业和主题式业项目，它将是以“台湾”为核心，具备政治、文化、商贸多元化需求满足为一体的综合型商品展销、旅游观光、文化交流、商贸服务平台。项目符合两岸关系发展潮流，符合南京市政府发展规划，政策及产业依托十分厚实，具有很大的发展潜力和增值潜力。3、交通条件：台湾城（南京）主题风情广场地项目位置紧邻城市三环、将军路、宁凓路三大南京城市主干道，交通极其便利，运输十分方便，海、陆、空多种渠道构成立体交通网：航空：距南京禄口机场7公里。铁路：距南京火车站20公里，有津浦铁路、沪宁铁路、宁芜铁路、京沪高速铁路四大铁路。轻轨：距建设中的机场轻轨禄口站50米。公路：沪宁高速、宁杭高速、宁高高速、宁马高速、宁丹高速、机场高速六大高速公路。港口：内陆港：距新生圩港（中国最大的内陆港口）32公里。 海港：距南通港150公里。四、 建设规模：台湾城（南京）主题风情广场项目项目总占地面积881亩，约59万平方米，规划建设面积65万平米，拟分三期建设完成：第一期：一期规划用地383.69亩。包括一期已经完成建设用地面积228.69亩,建筑面积约14万平米；规划建设占地约155亩的酒店及商务办公楼商务公寓、商场项目；业已建成：30栋展示和交易楼约11.47万平方米，已于2008年5月份建成完工；39栋品牌商务楼约1.9380万平方米和会所及餐饮配套0.41万平米。已于2008年12月建成完工；发展规划：v 72亩发展用地：土地性质：工业用地，计划建设高档百货及展览项目。计划于2010年10月份动工，预计2011年5月份建成完工。v 84亩发展用地：土地性质：商业用地，计划建设酒店及公寓商务写字楼项目。计划于2010年10月份动工，预计2011年5月份建成完工。第二期：计划建设用地面积200亩，主要用于高档百货项目及配套设施。土地性质：工业用地（已调规，等待变性）；计划于2010年10月份动工，预计2011年2月份建成完工。第三期：计划建设用地面积300亩,主要用于高尚住宅项目及配套设施。土地性质：工业用地（已调规，等待变性）；计划于2010年10月份动工，预计2011年5月份建成完工。五、 可行性研究范围：v 本可研报告只对台湾城（南京）主题风情广场一期业已经建设完成部分基础上进行分析。v 本可研报告只对台湾城（南京）主题风情广场现有物业结构改造、景观建设、项目招商、运营管理进行分析，财务分析不包括前期建安工程。六、项目估算总投资额：台湾城（南京）主题风情广场一期业已经建设完成部分228.69亩，总建筑面积约14万平米， 本项目投资预算总计11000万元，分项明细如下： 1、物业结构改造 1000万元 2、景观建设 1000万元4、前期招商费用 2000万元5、后期运营管理 2000万元7、财务费用 500万元8、不可预见费用 500万元 合计 7000万元本项目的资金计划是：投资总额7000万元。公司自筹2000万元，主要用于前期招商费用和后期运营管理支出；银行借款5000万元。第二章 项目经济环境分析作为综合类、高集成的主题商业房地产项目，其涉及的主题商业地产-台湾工商产业链条较长，对相关行业的带动作用非常大。南京市更把“宁台合作”作为城市发展的战略思路，因此，有必要对2008年以来的宏观经济形势下海峡两岸关系发展特别是经济贸易和商品流通的发展动态进行简要分析，同时就区域经济对项目的影响进行分析，便于决策参考。一、宁台交流及发展趋势分析1、【宁台交流形势分析】改革开放30年之际，随着大陆经济格局的巨大变化，随着居民收入水平的快速提高而拉动的国内消费需求快速增长。目前南京以及长三角区域内对高品质的生活消费品、食品、及餐饮消费的需求已跃升到一个更高层次。消费者迫切需要更优质的产品、更完善的服务。随着两岸关系的正常化、友好化的大力推进。基于两岸求同存异、共同发展、携手进步的美好蓝图，台湾与大陆之间的投资、旅游、贸易关系也得到了两岸政府的大力发展。一方面，大陆庞大的消费市场需要来自台湾的优质商品及新鲜产业的注入支持，满足日益增长的消费需求。另一方面，台湾政府也迫切的需要将台湾产品推广到大陆，利用大陆市场的庞大空间，促进台湾经济的发展。因此，福建、上海、北京等地已经出现了诸多以台湾商业贸易为主题元素的批发、零售商区，并且发展势头极好。“两岸经贸关系日益密切，彼此互补双赢的方向很明确。”他说，“两岸应该走和平发展的道路，搁置争议、追求双赢”。2008年海峡两岸“大三通”正式启动后，台湾投资从制造业向商贸服务业的转型。台湾商品迫切需要在大陆有一个集中的、现代的交易展示平台。南京，作为原民国首都，宁台素有渊源，人脉关系深厚。是国父孙中山先生的陵寝所在地，曾是国共合作的重要政治舞台，见证了国共两党合作抗战的历史，与台湾有着深厚的历史渊源，49年前大陆到台湾200万人中，有近百万曾在南京工作和生活过。如今血缘亲情、故土乡情仍然联系着南京和台湾，成为宁台经济文化交流与合作的纽带，近年来在两岸关系发生重大积极变化，和平发展成为主流的背景下，南京与台湾之间的政治往来密切，也是国民党及台湾地区重要领导人访问大陆的首要之地；作为同时享有两岸直航、台胞落地签注权、台胞居住五年期满换证签注权和旅行社独立直接组团赴台旅游四种权限的城市，南京在今后的对台贸易中，南京将占据重要地位，对台商贸发展潜力巨大。在当前形势下，对台合作作为南京发展的重要战略得到不断推进，宁台之间政党交流、经济、贸易、教育、科技、文化、旅游合作全面展开，许多方面取得新的突破，南京在两岸关系中扮演了越来越重要的角色。2008年，宁台合作成果丰硕，不仅圆满完成了接待国民党大陆访问团的重大政治任务，还全力推动宁台直航、经贸合作、文化交流，推进我市与台北县全方位交流。尽管受国际金融危机影响，但南京市利用台资仍继续保持稳定增长，全年新批台资项目达到42个，注册合同台资6.5亿美元，比上年增长22%；实际到账台资3.5亿美元，比上年增长50%。中共南京市委书记朱善路2009年出访台湾表示，南京和台湾有着深厚的历史与文化的联系，在两岸关系和平发展的进程中，有着特殊的优势，理应发挥更重要的桥梁作用。“宁台合作不是一般的战术合作，我们将把它纳入南京新一轮科学发展的重要战略。”南京市将以此为契机，与台湾展开经济、科技、文化、教育等全方位合作交流，带动南京城市品质的提升和产业结构的优化，谋求宁台两地合作双赢。并全力支持建设海峡两岸商贸合作区，早日建成台湾商品集散地，同时，朱善璐更邀请台湾工总、商总等单位到南京打造台湾商品街。南京市代市长季建业要求，各区县、部门要全力推动更大规模、更深层次的宁台合作。一是抓住新一轮发展的机遇，吸引更多台商到南京来投资。重点推进电子信息、光电显示、节能环保以及生物医药等先进、高端制造业项目，同时也要积极拓展金融证券、贸易、物流、文化创意、旅游观光等现代服务产业项目。二是利用宁台合作平台推动两岸经贸交流。继续办好台湾名品交易会，加快推进台湾名品街项目建设进度，利用南京空港、河港等优势，为两岸经贸交流提供支撑；进一步深化南京与台北县的经贸往来，全方位做好产业对接。三是积极扩展合作和交流领域，在深化经贸交流基础上，扩大在文化、教育、旅游、农业等各个领域的交流与合作。在当前两岸关系呈现大交流、大合作、大发展良好态势下，宁台交流合作优势明显，潜力巨大，前景广阔，大有可为。我们相信，通过不断努力，南京与台湾交流合作必将迎来一个崭新的局面。2、【南京经济环境分析】南京是国际上最看好的21世纪亚洲环太平洋地区最具发展前景的城市之一。全市户籍人口624.46万人，常住人口758.89万人，市区户籍人口541.24万人。2008年，南京市人均GDP为27128.08元；GDP总量为3775亿元，市财政总收入742.4亿元，其中地方财政一般预算收入386.6亿元。香港贸发局对内地30个城市消费力评级，南京为级城市；在中国大陆最新城市竞争力排行榜上，南京名列第七位。在2008福布斯中国大陆最佳商业城市排行中，南京名列大陆城市第四。电子、汽车、化工、钢铁等支柱产业占全市工业总量的近69%，软件、生物医药、新材料等高新技术产业已经形成集聚效应。南京还是江苏省服务业最发达的城市，也是长江三角洲商业、贸易、金融、旅游物流中心城市之一.作为长江中下游经济中心、长三角工商业重镇和综合交通枢纽；富集的发展机遇、巨大的市场空间、广阔的发展前景，南京正被包括台商在内的各方投资者看好；南京是继“上海”、“苏州”之后，成为长三角地区台商投资的第三个重点区域。3、【江宁经济技术开发区】南京江宁经济技术开发区创办于1992年6月，经过十六年发展，累计吸引来自美国、日本、德国、瑞典、韩国、台湾、香港等42个国家和地区的1800多个项目，其中千万美元以上项目300多个，世界500强企业有福特、马自达、西门子、摩托罗拉、爱立信、日立等42家，累计实现合同利用外资70亿美元，实际利用外资40亿美元。目前，开发区已初步步入收获期，GDP、财政收入等主要经济指标年均增长35%以上。现已成为南京地区对外开放的示范区、利用外资的集聚区和高新技术产业密集区。台湾电机电子工业同业公会连续第九年制作的大陆投资风险调查“2009年大陆地区投资环境与风险调查”，包含根据城市竞争力、投资环境力、投资风险度和台商推荐度四大指针，评定出大陆近百个城市的综合实力排名。南京江宁开发区凭借着优良的投资环境和独特的核心竞争优势，连年获取新提升：2007年排名第4、2008年排名第3、今年则升至第2。4、 【空港开发区】空港小镇：南京禄口机场2008年旅客吞吐量全国排名第13，今年旅客吞吐量预计将突破1000万人次，根据中国民用航空总局“十一五”规划，禄口国际机场是未来重点建设的10大区域性枢纽机场之一。总投资达到90亿元的二期扩建工程已经全面启动，按照新的机场总体规划，工程将重点建设一条能够起降空客A380的新跑道和一座面积达20万平方米拥有34座登机桥的新航站楼，预计到2020年，机场旅客吞吐量将达到3000万人次、货邮吞吐量80万吨、飞机起降25.2万架次的保障能力，按照经济规律，当大型机场年旅客吞吐量达到1000万人次时，空港经济将产生加速集聚发展效应。作为南京江宁经济技术开发区的重要组团，空港工业园位于南京主城区的正南方，距市中心仅25分钟车程，占地50平方公里。引进14个国家和地区的170多个内外资项目，包括世界500强企业3家，累计总投资31亿美元，实际利用外资3.6亿美元，各项指标成倍增长，发展势头迅猛，短短5年，已成为南京地区对外开放的新平台和临空区域的新窗口。坐拥禄口国际机场，空港工业园可以说是有着得天独厚的优势。从禄口机场进入江苏，首先映入眼帘的便是这方土地，这将是江苏递出去的第一张“名片”。禄口空港地区包括江宁区的禄口街道、横溪镇和溧水县的柘塘镇，总面积378平方公里。总体空间框架是“一城三团”。“一城”为禄口新城，规划城市建设用地70平方公里，人口50万，是未来空港地区发展的主要载体，将形成产业发展、公共服务和景观、生活服务“三轴三片”格局。省门“第一镇”北望亚洲最大的铁路交通枢纽南京南站，南靠华东地区的一流空港，根据南京市最新修编的城市总体规划，围绕着禄口空港的周边地区，将来会是南京都市圈重要的副中心“空港小镇”，定位为国内领先、国际知名的航空城。机场外的一站式购物中心从禄口机场出来的国内外游客，进入江苏的第一站就是“空港小镇”。而这个空港小镇里，不光有南京的地方特色产品，还将聚集国内外的一线品牌。“价格也许比机场免税店的还便宜些”目前和全球著名的品牌折扣店奥特莱斯购物广场已经协议入驻，规划中的一体化购物公园组团，位于主湖区的南侧，将商业功能与游憩功能一体化设计，沿道路设置大体量商业空间，内部设置街巷式商业和游憩空间。在相关配套设施的建设上，“空港小镇”将设置地区级和居住社区级两级配套设施。虽然规模不大，但是相关的配套确实高标准。其中，在地区级的政务文化组团内，设置职业教育学院、三级甲等医院、社会福利院、图书馆、少年宫、综合展演中心、地区行政管理中心等设施，确保中心区配套职能的完善和生活品质的提升；居住社区级中心设置公共绿地、体育设施、社区商业服务等功能，均分布于居住组团内，确保居民步行五分钟内到达。机场轻轨 “一边是南京南站，一边是禄口空港，一条机场轨道交通线将两者联系起来，而空港小镇是这两点一线中的一个重要节点。”快速交通建设已先行启动今年省道243的高速化改造将启动，这条路修好后，主城到禄口国际机场就有了除机场高速外的第二条高速通道。在轨道交通方面，2010年，机场线将开工建设。据介绍，机场线将和京沪高铁无缝对接，经天元西路、利源路、苏源大道、清水亭大道向南，进入机场高速路沿线，并进入机场区，全长25公里，线路在清水亭西路以北为地下段，以南基本为高架。便捷的交通则是空港新城的另一大特色。通过轨道交通和快速路网，空港城将和主城及南京其他组团保持畅通的渠道，并将加强与京沪高铁南京南站、龙潭港的组团联系，形成以江海、航空、铁路三大交通枢纽为中心的南京城市发展新策源地未来3至5年，将有近30万人陆续迁入禄口空港生活、工作。陆续有百亿的建设投入，一个基础设施完善、区域布局科学、生态环境优美、产业结构合理的新城区正掘地而起。项目所在区域拥有众多的专业市场和工业园区，为项目未来的发展提供了强大的动力和支撑。南京的城市化进程正在加速，特别是“空港小镇”的发展为商业发展圈定了巨大的高端消费人群，同时，消费结构的改变，也正在改变空港地区商业发展的布局，环顾周边，苏州、无锡、杭州等城市的主题商业纷纷崛起。5、 【建设“台湾主题风情广场”的意义】 一、提高城市竞争力，助推南京市成为“陆台合作”中心城市 项目通过完善的市场规划、商业发展策划以及两岸关系的沟通协调，首创以台湾商品贸易、宁台文化交流为核心主题的大型商业贸易中心，完成“台湾南京“商贸发展平台的建设。通过一个商业贸易中心的组建发展，达到“两岸一城”携手前进美好前景。并由此扩散延伸出一个集文化展示、商业推广、旅游集散、物流加工、投资服务于一体的大型产业基地。当前正值两岸关系发生积极变化的关键时刻，南京对台地位进一步突显，项目必将成长为南京市宝贵的政治和经济资源，我们要通过打造一个完全意义上的“台湾文化交流与精品商贸中心”来提升南京市作对台工作的新形象。二、增加税收，成为空港新城一个经济增长的发动机，为空港新城的发展奠定长足的基础；建立和培育台湾城整体商圈。不能孤立地看待台湾城的建设，台湾城的建设与改造应与“空港小镇”的整体规划有机地结合起来。结合交通系统综合改造，建立必要的人行通道，完善商圈的整体配套设施，包括公交场站、停车场、休闲设施等，为人们的出行和休闲提供方便。通过系列化的改造和规划，台湾城整体商圈将会成为南京市构建和谐社会，扩大就业又一个新的经济增长点。一方面，南京与禄口的城市化进程正在加速，特别是“空港小镇”的发展为商业发展圈定了巨大的高端消费人群，同时，消费结构的改变，也正在改变禄口地区商业发展的布局，环顾周边，苏州、无锡、杭州等城市的主题商业纷纷崛起，项目以台湾地方民族特色，结合优秀的商业元素，打造出首个浓郁文化风情特色的主题街区，不但为为台商提供更多的生活便利和消费场所，填补了禄口高端商业的空白。另一方面，作为长三角首个台湾主题商业，也更新发展观念，优化发展结构，转变发展方式，提高发展质量，推进空港新城经济、社会、文化发展进程，实现产业的升级、交通的改善，不仅强化了改善区域经济环境、区域的辐射能力，推动空港新城发展，更打造南京城市名片，塑造南京城市形象。带动了南京乃至整个长三角主题商业的发展。不断将长三角商业地产推向历史的前台，创造出辉煌的经营业绩。台湾政府与南京政府必将以大的政策为依托对项目给予充分的认同和有效支持，这样更有利于个企业的运营并有足够的发展空间，同时可以解决相当大部分本土劳动就业问题。社会效应的形成会促动更多的台湾企业自觉自愿到南京市和项目投资并实现自己企业的盈利和产品推广，这样就形成了一个台湾、南京与项目本体良性循环。6、 【台湾经济形势分析】：亚行预测台湾经济2009年将下降4.0%。据新华社4月1日报道，世界银行、亚洲开发银行日前分别发布2009年经济前景展望，均对台湾经济2009年的表现作出悲观预测。亚行则预测台湾2009年经济将萎缩4.0%，到2010年才可能略有起色。亚行报告说，台湾极度依赖外贸，由国际金融危机引发的世界性经济衰退，严重冲击了外向型的台湾经济。因此在2008年下半年受到的冲击也比大多数经济体更重。经济在前两季平均增长5.4%之后，于第3季萎缩1.0%、第4季更是急挫8.4%，导致全年增长率仅达0.1%。这是自2001年2.2%减幅以来的最差表现。台湾的经济在2009年第一季度更是创纪录地收缩了10.24%。在内需提振乏力、外需市场萎缩的双重压力下，岛内生产和服务业增长停滞，财政状况恶化，民生痛苦指数提高。导致台湾经济衰退的原因有内部和外部两个层面，其中产业升级不力是根本性的因素；而两岸经贸关系的逐步开放和正常化回归有助于纾解台湾经济困境。陆台合作，台湾经济触底反弹针对景气不佳状况，台湾经济部于2009年全力推动“新郑和计划”，由台北世界贸易中心执行一系列两岸经贸合作相关活动，同时设置呼叫中心平台，期望通过专业咨询服务员所提供的服务，使得大陆厂商能够更清楚地了解相关活动内容，以利于促进陆商与台商的合作交流，携手共创经济佳绩。“新郑和计划”2009年度办理的活动及服务内容包括筹组大陆参展团及拓销团，台北世界贸易中心将筹组近30项大陆参展团及拓销团，期望借此加强两岸业者间的相互交流合作，拓销团的产业类别涵括：太阳能、环保资源、食品、汽机车零配件及综合商品展，展览名称为国际太阳能光伏展览会、环保设备及工程大陆市场拓销团、第10届中国国际环保、废弃物及资源利用展览会、台湾优质食品赴华中、华南、中国大西部拓销团、2009年春季上海国际食品展、上海国际汽车零配件展及2009年南京台湾名品交易等展团等。大陆“家电下乡”政策所带来的商机，以及全球消费电子业补充库存的需求，带动了台湾支柱产业电子业开出久违的“红盘”。台湾电子企业龙头鸿海精密最新发布的公告显示，该公司月份营业收入重回千亿元（新台币，下同），为亿元，比上月增加，终止了连续个月的衰退之势。另一家电子业龙头企业台积电业绩也好于市场预期。外贸方面，台湾上个月的出口总额比月增加近亿美元，可以说止跌企稳。对于外向型的台湾经济而言，这不啻一个令人振奋的好消息，这与全球范围内的经济慢慢复苏有很大影响，更重要的是还有大陆因素，整个台湾对大陆的的出口从一季度增长负50%反弹，目前已逐步接近历史新高，特别是大陆对台湾的四次采购，合计已达到100亿美元了，这对台湾经济复苏的影响是很明显的。目前台湾还是依赖美欧的出口市场，美欧经济的不稳定当然会给台湾带来影响。要改变这种现状，要尽可能的实现出口市场的多样化，特别是对大陆方面，要改变大陆只是台湾出口加工基地的现状，把大陆作为最终的消费市场来发展，这可能有助于台湾解决出口对美欧依赖度比较高的状况；台湾的服务业竞争力比较弱，怎么样和大陆市场结合起来，使服务业务更加具有外向能力和国际竞争力，是台湾特别需要关注的结构导向问题。怎么样处理好和大陆的经济关系，怎么样把台湾经济发展和大陆经济快速发展结合起来，这可能是台湾未来经济发展要考虑的一个方向。附：台湾对世界出口及对大陆出口数据统计表：2009年17月2008年2007年2006年2005年2004年2003年2002年2001年世界总计（千美元）105,740,994255,624,848246,738,914224,012,938198,424,333182,363,733150,594,744135,312,632126,313,837中国大陆（千美元）27,090,91766,883,03262,478,56851,808,17943,643,32336,349,02522,890,30310,526,7384,895,292大陆所占比例%25.6%26.2%25.3%23.1%22.0%19.9%15.2%7.8%3.9%第三章 项目市场分析台湾是中华经济区内经济现代化发展相对较早的地区，也是经济发展较为成功的地区。目前台湾经济总量GDP近3400亿美元，名列全球第二十五位左右。台湾已结束工业化阶段，进入“后工业化社会时期”，农业产值占国民经济总量的比例不足2%，工业产值所占比例不足25%，而第三产业产值比例近74%，是一个较为典型的“发达社会”的经济特征。在较长时期内，台湾经济将保持相对稳定的中低速增长。依台湾有关部门制定的台湾远期经济发展目标，2007-2015年，台湾经济年平均增长5%，人均GDP达到3万美元。经过数十年发展，台湾地区经济已经处于相对成熟阶段，涌现出一批具有核心竞争优势的特色产业：【台湾特色产业】（1）3C产品：消费电子、电脑及周边、通讯相关产品等。 （2） 家具及生活用品：家具、家用及家饰品、一般礼品、玩具、珠宝钟表、办公用品及文具、花卉及园艺工具等。 （3） 服饰及配件：流行服饰、鞋、饰品配件、化妆品、手提包等。 （4） 运动休闲：运动用品、健身器材、自行车及零配件、汽车旅馆等。（5） 文创产业：工艺美术精品、创意设计、时尚文化、台湾精品、原住民文化等。中华文化在世界的影响力将越来越大，大陆有庞大的市场、充沛的资金和明确的政策导向，但创意尚嫌薄弱，而这正是台湾的优势所在；而台湾由于市场小，无法形成规模效应。据台湾“中央社”报道，台“行政院”科技顾问组今天召开科技顾问会议，对六大新兴产业中的文化创意产业，包括流行音乐、电影、电视、设计、工艺和数字内容产业提出建言。“文建会第一处处长”方芷絮表示，台当局预计在2013年前共投入262亿元，协助相关产业成长，推动台湾成为亚太文化创意产业中心，并鼓励从事文化创意产业的企业积极开拓内地市场，预计2013年台湾文化创意产业的产值将突破万亿元新台币，并创造43万个就业岗位。11月26至29日，台北市连续第三年组织台北文创精品馆参加2009北京国际文化创意产业博览会，总共73家台湾优质厂商、211个摊位规模。包括顽石创意、The One、神话岩饰、威泰创意等台北知名文创品牌都将参加此次展览。今年的台北文创精品馆除了延续去年大受好评的博物馆衍生商品区、创意生活区、时尚工艺精品区、时尚设计精品区、原住民文化精品区、数字内容衍生商品区外，还增加了台湾师范大学文化创艺产学中心所组织的学生设计专区；来自台北县的金工、陶瓷、茶艺术文化等特色文化的台北县文创专区；介绍2010年11月即将在台北市举办的2010台北国际花卉博览会专区。而在台北市文创展示区里，特别介绍台北当代艺术馆、台北市立美术馆、台北市电影委员会，以及2011年即将在台北市举办的世界设计博览会等内容。（6）食品产业：精致美食、加工食品、饮品、休闲及保健食品、糖果饼干、水果花卉等。 （7）连锁加盟业：品牌连锁加盟店。一、中国及长三角经济及消费能力的发展趋势 台湾商品作为中高档产品，其市场接受程度与消费普及率与人均收入水平存在显著的相关关系。预计今后10 到15 年中国与长三角将成为的世界最大的消费市场之一。国际经验表明，人均收入水平与消费结构存在显著的相关关系。中国2002 年的人均GDP 是7972元，按官方汇率计算折合910 多美元，而按世界银行测算的购买力平价方法则接近4000 美元。在一些发达城市、东南沿海相当多的地区，人均GDP 按官方汇率计算也达到四五千美元，呈现明显的即将进入工业社会的特征。预计中国特别是长三角地区将在未来10-15 年成长成为全球最具消费增长力的市场。二、台湾商品大陆市场分析中国入世以来，伴随着中国经济的井喷式增长，中国市场的飞速发展让全球投资者都不能忽视。伴随着中国消费能力的进一步提高，越来越多的跨国集团选择在中国建立其亚太地区营销总部。长三角，是全国最大台商投资密集区之一，这里注册台资占到全国的半壁江山。而去年以来全球金融危机对海峡两岸经济造成严重影响，实体经济受到不同程度冲击，包括台资企业在内的广大制造业企业均经历了订单减少、业务量下降的艰难局面。要走出困境，亟待发展方式的转变和产业的转型升级。两岸合作转型升级需要向进一步深化发展，合作重点由制造业向服务业转变。三、大陆各式台湾主题商品实体市场市场分析随着包机直航、“大三通”、以及两岸的政治经济交流迅速升温，祖国大陆以“台湾”为主题的市场如雨后春笋，迅猛发展，最近一二年以“台湾”为主题的商业地产项目从早期的一二家纯粹概念和零碎市场发展为近百家更深层次的主题商业地产，未来几年内将快速增长。海峡两岸（昆山）商贸合作区：建设地址：江苏昆山花桥国际商务城，项目规划面积3.65平方公里，重点建立台湾商品交易中心，台湾商品展示中心、台湾商品分拨配送中心、台湾商品物流保税中心和综合服务配套中心等“五大中心”的现代化贸易区。集台湾商品集中采购、批发零售、展览展示和商务办公于一体。力争建成后3-5年左右时间，形成每天3万人的商务流量，实现年贸易额500亿元，进出口100亿美元的规模。台湾商品交易中心规划占地1.1平方公里，规划建设150万平方米-200万平方米的主体建筑，同时配置生活居住、商务办公、娱乐休闲等功能设施，成为集台湾商品批发零售、农副产品期货交割、台湾企业设备和原材料采购交易于一体的台湾商品城。台湾商品展示中心规划占地0.35平方公里，设立电子产品、机械产品、农产品、民生产品、制造设备和原材料等多个特色展区，成为台湾商品的多功能常年展和短期展相结合的展示平台。台湾商品分拨配送中心规划占地0.7平方公里，其中，台湾商品物流保税中心规划占地0.6平方公里，通过延伸昆山出口加工区物流保税功能，对进口的台湾商品进行保税仓储。综合服务配套中心规划占地0.9平方公里，按照现代化国际小型商务社区的理念，高标准配置金融、电信、培训、居住、休闲娱乐等多种功能，为商贸合作区提供综合配套服务。目前，合作区项目策划已经完成，概念性规划即将完成，道路框架设计、管理大楼选址等已初步拟定。正式启动后，到2009年年底将完成合作区内一期功能项目的投运和二期项目的启动建设。投运项目包括6万平方米的台湾商品交易展示中心、9万平方米的台湾电子产品交易中心和30万平方米的台湾商品物流配送中心。另外建设部分生活配套功能设施，启动保税物流仓库。10月份，海峡两岸商贸合作区将举办海峡两岸农副产品展示展销活动，并与台湾贸协等机构进行全面对接，在台组织招商推介活动。厦门大嶝对台小额商品交易市场建设地址：厦门市翔安区大嶝岛，用于开展对台民间小额商品交易活动，并且实行封闭管理的海关监管区。是把金厦海域无序的民间交易活动引到陆上进行规范化、合理化管理的可行途径，是加强两岸经贸交流、促进两岸“三通”的一项重要举措海关总署规定，台湾船舶及其人员运输或者携带进入交易市场的货物仅限产于台湾的土特产品、生活日用小商品以及旅游商品。台湾商品免税mall位于大嶝对台小额商品交易市场内，展场面积1500平方米，长年展销进口台湾商品，主营洗护用品、调理食品、养生品及台湾各地农渔特产等近千种进口台湾商品，其中绝大部分台湾商品为首次进入大陆市场。是汇总台湾商品、特别体现地道的台湾商品特色的台湾商品免税“Mall”。对于国家限制进出口和实行许可证管理的商品，按照国家有关规定办理。但从台湾进口到交易市场的台湾产卷烟，可以免于交验自动进口许可证。进入交易市场的人员每日携带出交易市场的台湾商品总值在人民币3000元以下的，免征进口关税和进口环节海关代征税。几年来，交易市场的商品交易总额、台湾商品进口额、客流总量每年分别以20%、40%和25%以上的速度增长。2008年，市场呈现出游客、交易额双成长的良好势头，整个市场共进口台湾商品近2000万美元，比增43%；接纳客流总量达120多万人次，比增17%；实现商品交易总额3.86亿人民币，比增20.63%。据不完全统计，2008年的120万游客中，60%是外省或外国的游客。交易市场呈现出蓬勃的发展后劲，有力地带动了大嶝三岛经济的发展。厦门市委市政府决定对大嶝对台市场实行改扩建，由原来的8万平方米扩大到83万平方米，通过改扩建，把大嶝对台市场打造成两岸名品总汇和两岸物质、商品交流的重要平台，并以此为带动，把大嶝岛打造成国际知名的商贸、旅游、休闲、购物海岛和两岸交流的桥头堡，成为对台合作交流的先行示范区和厦门城市发展的后花园。北京台湾街：“北京台湾街”座落于长安街西延线北京国际雕塑公园西南缘，位居北京CRD核心位置。项目南临鲁谷路、西临鲁谷东街，一号线地铁出站即达商业街，交通便利，区域优势突出，是西部城市活力与区域价值增长的关键点。项目工程预计11月份中旬主体工程全部完工。按照规划，台湾街定位为以台湾风情为主题的文化特色商业街，采用复合型业态,云聚台湾本土高档餐饮、音乐餐厅、动漫餐厅、运动餐厅，风味小吃城，明星店铺、咖啡主题馆，原住民生活馆、时尚精品馆。另据前述项目负责人透露，商业街主要分为三个部分：A区为动感台湾街区,主营业态为快速消费品；B区为韵味台湾街区，主营业态是台式正餐和特色店铺；C区为人文台湾街区，主营业态是休闲、文化、娱乐、购物,预计将引进百家台商进驻，以餐饮、文化艺术、娱乐休闲、时尚购物、商务会馆和明星店铺为主。 齐鲁台湾城：“齐鲁台湾城项目是目前大陆唯一以台湾元素为主题设计的台湾城。”潍坊市副市长初宝杰在发布会上向大家表示。项目一期总占地1000亩，周边配套规划署个台湾产业园，集吃、住、购、娱于一体，着力吸引台湾企业研发中心、企业总部和高科技企业入驻，争取形成广大台商向往的创业和生活乐园。 据了解， “齐鲁台湾城”项目主体建筑拟建设以“鲁台会馆”为代表的会展服务区，以“台鲁阁”为代表的商务办公区，以“一脉园”为代表的生活居住区，以“鲁台萃华大厦”为代表的休闲娱乐区，以“印象台湾”为代表的荟萃台湾知名景观的台湾印象区，努力打造台湾人民了解齐鲁、齐鲁人民了解台湾的第一窗口。四、大陆台湾主题商业地产市场的未来方向 至2010年，陆台贸易额将年均增长20。目前中国已是台湾第1大出口目的地。中国大陆巨大的消费能力，将成为台湾商品全球市场的重要组成部分。迅速成长的中国大陆市场，吸引了台湾客户纷纷来华投资建厂或在国内建设销售渠道，台湾的投资已经由开始的制造业投资向现代服务业深度发展。“从制造业向商贸服务业转型是台商发展的现实选择。大陆与台商的合作已经在制造业、农业、餐饮业等方面取得了丰硕成果，未来的合作必然向制造升级、服务深化的方向发展。”这直接推动了台湾主题商业地产的建设与发展。近年来台湾对外投资的70%和出口的41%集中在大陆地区，大陆已成为台湾企业发展制造业、服务业最为重要的区域，各式台湾主题商贸合作区的建立，为台湾企业的发展带来了新的机遇，也为两岸的经贸合作开辟了新的局面。第四章 项目定位及项目规划阐述一、 项目定位：立足南京、面向华东、辐射全国，项目依托长三角及南京周边台资密集的产业优势、紧靠空港的区位优势、南京禄口空港开发区未来现代服务业集聚优势及直航优势，以建设“台湾特色主题化市场”为主轴，以“台湾商品展示展销”、“宁台文化交流”为核心，立足南京，面向长三角，辐射全中国，是集台湾商品展示展销和宁台湾文化交流以及宁台商贸服务于一身的多功能服务平台。核心区域南京周边：以南京为中心的沿江经济带及周边区域（包括江苏和安微），覆盖周边20多个市县、覆盖人口可达2500万。该区域城镇密集，人口集聚，经济发展水平较高，对名品需求较大，将成为“名品城”消费需求的核心市场！1、核心市场：南京及周边地区，潜在需求人口2500万。重点区域面向华东：南京台湾城项目地处长江三角洲的核心地区：南京禄口机场，幅射周边江苏、安徽、浙江的近20个城市，项目位于南京机场高速禄口出口、将军大道、宁溧公路与新城大道交叉口，毗邻宁杭高速，与未来的机场轻轨距离仅有不到300米的距离。项目地处长三角经济圈的核心，经营覆盖范围为（1+20），【南京】；【江苏全境】：苏州、无锡、常州、扬州、镇江、淮安、盐城等；【安徽】：合肥、芜湖、马鞍山、滁州、桐城、安庆、黄山等；【浙江】：杭州、湖州、嘉兴等。以上城市距离项目的车程均在2小时以内，轿车保有量约为700万辆。辐射区域面向全国：