宾阳丽阳天下商住小区项目建设可行性研究报告.doc

宾阳县丽阳天下商住小区项目申请报告1 概 述1.1 项目申报单位基本情况1.1.1 承办单位名称 江西天下实业有限责任公司广西宾阳分公司1.1.2 承办单位基本情况（1）江西天下实业有限责任公司简介江西天下实业有限责任公司主要经营销售、房地产开发、建筑及服装生产与出口业务，注册资金900万。公司现有员工600人，其中技术人员50人，公司总部下设行政部、财务部、服务事业部、房地产事业部（下设项目开发部、经营部、工程部）等4大部门，驻外分设江西天下实业有限责任公司广西宾阳分公司。江西天下实业有限责任公司有着多年在房地产开发运营方面的成功经历，曾成功开发总建筑面积达15万平方米的九江、德安利德佳园C、D栋、富贵苑、景明花苑、新城华庭等开发项目。总结出一套规范、系统、高效的房地产开发运营管理体系。公司秉承“诚信建家”的一贯宗旨，天下地产凭借多年积累的行业开发经验与优势，不断突破以往，超越创新，以优良的建筑品质塑造企业形象，致力于将美好生活送进千家万户，为宾阳人民铸就城市全新生活典范。（2）江西天下实业有限责任公司广西宾阳分公司概况江西天下实业有限责任公司于2007年6月在广西宾阳县分设江西天下实业有限责任公司广西宾阳分公司，分公司主营房地产项目开发。目前该分公司在广西宾阳县开发建设“宾阳丽阳天下”房地产项目，本项目是集大型商业、住宅楼、大型停车库为一体的综合多功能建筑楼群。规划用地面积22175m2，由十栋居民住宅楼和二层临街商铺组成，计划总投资7200万元，全部资金由业主自筹。1.2 项目概况1.2.1 项目名称 宾阳丽阳天下项目1.2.2 项目性质 新建1.2.3 项目提出的背景素有“百年商埠”美誉的广西宾阳县，民营经济在整个社会经济发展中举足轻重，民营企业产品销售四下辐射，甚至飘洋过海，宾阳县已成为外商投资的热土。近年来，宾阳县大力发展个体、私营等非公有制经济，非公有制经济成为县域经济的主体和县域经济发展的主力军，对县域经济发展的支撑作用日益明显。目前宾阳县非公有制经济已占全县工业总产值的80%以上，形成了以建材、制糖、轧钢、造纸、皮革、竹编、小五金等行业为主，服装、机械、农机、铸造、陶瓷、塑料制品、电器、编织品、食品、商饮、炮竹、镜画、交通运输、规模养殖加工等30多个行业上千个品种的发展态势。该县非公有制企业已发展到487家，个体工商户2.32万户，注册资金2.4亿元；拥有小五金、皮件、成衣、编织等专业村285个（其中较大规模专业村80个），16万多农民在非公有制企业和手工业作坊务工，占全县农村劳动力的19%。国家批准实施广西北部湾经济发展规划，标志着广西北部湾经济区的开放开发正式纳入国家发展战略。规划提出，到2010年，宾阳中心城区要达到25平方公里，人口达到25万；到2020年，宾阳县县城人口发展到40万人，建成区面积控制在50平方公里以内。按照规划要求，宾阳县城的发展方向将在原有县城城区的基础上，东向宾阳大桥王灵黎塘城镇密集带方向扩展，黎塘为宾阳县的经济副中心；南以行政小区为启动区扩大用地至环城路一带；县城北面的经济发展重心逐渐南移，借此调整北部旧城区的用地性质，改善县城环境和生活居住条件；县城西部发展生态农业和三高农业。为此，宾阳县委、县政府提出，将充分发挥宾阳县的区位、资源、交通、环境、市场、政策等诸多优势，积极主动融入北部湾经济区域建设，加大招商引资和外经外贸工作力度，不断拓展经济合作交流的范围和空间，进一步加强与越南等东盟各国之间的贸易往来，逐步形成多层次、宽领域、全方位的对外开放格局，不断在区域合作中谋求更大的发展空间，为推动北部湾经济区开放开发作出积极贡献。由此，建设一个规模大、档次高的商业设施，完善公共服务设施，有利于增强城区凝聚力，调整用地布局，改善居住商业环境，成为中心城区的一个经济增长点。2008年宾阳县政府工作重点之一是强力推进城镇建设“213”工程，加快中等城市建设步伐，其中推进房地产开发健康发展是主要措施。2008年政府工作报告中要求切实做好协调服务工作，开工建设国贸大厦等一批房地产开发项目。正是在这样的背景下，建设单位提出在宾阳县广场路南面、东环路东面地块建设具有现代化设施的宾阳丽阳天下，为宾阳县及周边地区经济发展和对外贸易提供一个良好的平台。1.2.4 投资的必要性和意义宾阳县按照撤县设市的目标和建设南宁市卫星城的发展定位，提出的实施城镇建设“213”工程。“213”工程，“2”是指抓好芦圩、黎塘两个全国重点镇城镇建设，辐射带动全县城镇建设；“1”是突出抓好10项重点工程项目建设；“3”是指用年时间实现以上城镇建设工作目标。宾阳丽阳天下项目的建设，对加快宾阳城镇建设步伐，促进经济发展，具有十分重要的意义。（1）是招商引资的需要宾阳县已把扩大招商引资作为经济工作的重心，积极创新招商引资方式，加快承接东部产业转移，全力做好招商引资和项目建设服务工作。目前，县政府已设立了政务服务中心，加强投资软环境建设，切实解决制约招商引资与项目建设的瓶颈问题，努力营造良好发展环境。2008年，宾阳县将实施重点引资项目42个，其中续建13 个，新建29个；新签约引资项目29个，合同引资金额18.29亿元，增长31%；实际到位资金8.45亿元，增长32%。年内全县实施重点项目51个，年度完成投资6.12亿元；年内竣工重点项目24个，完成投资3.04亿元。投资建设宾阳丽阳天下，可以更好的起到筑巢引凤、引导贸易聚集的作用，成为招商引资的重要平台，促进重点项目建设顺利实施。（2）是加大城镇建设力度的需要宾阳县围绕建设广西中等城市和南宁市卫星城目标，以芦圩、黎塘两个全国重点镇建设为重点，抓好城镇规划、建设和管理工作，带动面上小城镇建设。完成县城、黎塘和武陵、古辣等中心集镇的总体规划。多方筹集资金，投入城镇建设资金9400多万元，其中县财政投入4000多万元，实施城镇建设“213”工程项目17个，完成县城兴仁街、永和路、永祥路、永武路、财政路、东环路、昆仑路、文化广场和城北广场、商贸城转盘、黎塘永安东路和永安东路北三里等10多项街道路网硬化改造工程及其他附属工程。硬化道路45000平方米，铺设人行道街砖42000平方米，修建排水沟12670米，种植树木6500株，安装路灯442杆2300盏。深入实施城乡清洁工程，大力开展市容环境综合整治，强化“五乱”行为治理，城镇基础设施不断完善，市容市貌清洁卫生，人居环境逐步改善。丽阳天下的建设，为广大居民和外来经商人员提供良好的商住环境条件，是城镇化建设的需要。 （3）是增加投资的需要宾阳县通过增加投资，推进经济发展。2007年投资5.08亿元的永凯糖业有限公司年产15万吨中高档文化用纸项目已经动工建设。成功引进的2家缫丝企业，有利于发展轻纺工业进而带动种桑养蚕业的发展。同时，芦圩、黎塘两个工业集中区基础设施建设加快推进，积极实施 “百项工业项目大会战”。扶优扶强工作取得新成效，亿元企业由5家增加到7家。加快推进县钢铁厂、药材公司、矿贸公司、冶金化工厂、进出口公司等国有企业的改制工作。全年完成全部工业总产值71.37亿元，增长19.9%；其中，规模以上工业产值30.98亿元，增长30.49%；规模以下工业产值40.39亿元，增长12.87%。自制糖、林产品加工和水泥行业投资加大是工业产值增长的动力来源，工业企业整体经济效益明显提高。全县在建工业项目62 个，其中新开工项目59 个，完成工业投资6.46 亿元，增长33.48 %；完成技改投资6.33 亿元，增长93.56 %。丽阳天下的建设，进一步加大了投资力度，有利于拉动宾阳县经济的增长。（4）是企业自身发展的需要本项目的资金回报率较高，建设单位抓住目前宾阳房地产的有利时机，加上项目地段成熟和升值潜力大，不仅销售价格较高，而且市场销售与经营风险较小，项目建成后将产生显著的经济效益和社会效益，尤其是较好经济效益，也将为企业自身发展奠定坚实的基础。1.3 市场前景分析1.3.1经济快速发展将强劲拉动商住产业需求广西北部湾经济区发展规划获得国家批准后，北部湾开放开发吸引了国内外投资者的眼光。广西北部湾经济区有一个很好的投资环境，中国改革开放30年间，国内生产总值年均增长9.88，这是一个世界奇迹。相对全球来讲，中国的城市化水平略低，城市的持续发展会带来很高的投资，这些都将促进国内经济的发展，到2020年之前中国经济都是持续增长期。2008年1-4月，广西北部湾经济区经济增长进一步加快，规模以上工业、城镇固定资产投资、外贸进出口总额增长明显提速，社会消费品零售总额保持快速增长势头，速度均高于全广西平均水平，这意味着经济加快增长将进一步拉动商住产业需求。 （1）规模以上工业增长显著加快。1-4月广西北部湾经济区南、北、钦、防四市规模以上工业增加值162.78亿元，比上年同期增长48.4%，增幅比全区水平高25.2个百分点，比一季度加快19.6个百分点。其中，南宁市增长23.9%，在全区排第10位。（2）城镇固定资产投资增势强劲。1-4月广西北部湾经济区南、北、钦、防四市城镇固定资产投资259.04亿元，比上年同期增长47.5%，增幅比全区水平高12.3个百分点，比一季度加快7.4个百分点。其中，南宁市增长27.1%，在全区排第8位。（3）外贸进出口增长进一步加快。1-4月广西北部湾经济区南、北、钦、防四市外贸进出口总额18.77亿美元，比上年同期增长84.9%，增幅比全区水平高14.1个百分点，比一季度加快0.9个百分点。其中，南宁市增长58.1%，在全区排第7位。 （4）社会消费品零售总额保持快速增长。1-4月广西北部湾经济区南、北、钦、防四市社会消费品零售总额272.14亿元，比上年同期增长21.6%，增幅与一季度持平，比全区水平高0.8个百分点。其中，南宁市增长21.0%，在全区排第5位。 （5）一般预算收入增长高于全区水平。1-4月广西北部湾经济区南、北、钦、防四市一般预算收入42.15亿元，比上年同期增长29.9%，增幅比全区水平高5个百分点。其中，南宁市增长26.2%，在全区排第10位。 宾阳县已列入北部湾经济区范围内，其经济快速发展必将强劲拉动房地产业的需求。1.3.2 引发“磁场效应”将吸纳更多客商 2008年一季度广西与东盟双边贸易额达到10.8亿美元，比去年同期增长了1.3倍；2007年，广西与东盟进出口总值增长59.2，其中与泛北部湾国家外贸进出口总值达27.7亿美元；同年，广西引进区外境内实际到位资金突破1000亿元，增长74.3。今年第一季度，中国与东盟双边贸易额更是达到544亿美元，同比增长了26。 喜人的数字昭示：作为中国东盟自由贸易区框架下的北部湾，已经成为国家发展的重点，企业投资的热点。 2008年1月16日，国家正式批准实施广西北部湾经济区发展规划，要将其建设成为国家“重要国际区域经济合作区”。这标志着广西北部湾经济区开放开发正式纳入国家发展战略。东盟国家对北部湾经济合作积极响应。2008年4月，广西代表团访问了越南、柬埔寨、文莱、菲律宾等东盟四国。越南总理阮晋勇表示愿意与广西一起共同推动将泛北部湾经济合作纳入中国东盟区域合作总体框架，使之成为中国与东盟之间新的次区域合作。 文莱苏丹哈桑纳尔表示，愿意积极参与泛北部湾经济合作，并在其中发挥作用。菲律宾副总统卡斯特罗表示菲律宾政府将积极探讨研究泛北部湾合作的可行性，强调建立跨国联合专家组是推进泛北部湾合作的重要一步。亚洲开发银行第一副行长劳伦斯格林伍德表示，亚行非常愿意与广西开展合作，采取更有效的方式支持泛北部湾经济合作。 广西北部湾已成为东盟及港澳客商投资的热土。广西代表团访问东盟四国期间，双方共签订各类合作项目71个，签约金额达14.9亿美元。4月16日至22日，广西在香港、澳门举办了第四届港澳广西活动周。活动周上共签订港澳合作项目71个，总投资44.34亿美元。广西北部湾还赢得周边省区市的青睐。海南省明确表示支持泛北部湾经济合作，并要参与主办7月底在广西北海召开的2008泛北部湾经济合作论坛。另外，作为泛珠三角区域成员的广东、云南、贵州、湖南、四川等地也纷纷有商家到广西北部湾经济区投资。四川、重庆更是由政府主要领导带队到广西考察。 北部湾位于中国南海西北部，是指中国的广西沿海、广东雷州半岛、海南西部，以及越南东北部所围成的海域。总面积近13万平方公里。广西北部湾经济区处于北部湾顶端的中心位置，主要包括南宁市、北海市、钦州市、防城港市所辖区域范围，同时，包括玉林市、崇左市的交通和物流。土地面积4.25万平方公里，海岸线长1595公里，人口1250多万。 正是凭借“区位优势明显、战略地位突出、经济基础较好、开发潜力巨大、发展前景广阔”，使北部湾经济区一个方寸之地竟在短短几年时间，由名不见经传到受世界瞩目。（1）区位优势明显区位优势明显就是广西北部湾经济区地处华南经济圈、西南经济圈和东盟经济圈的接合部，是我国西部大开发地区唯一的沿海区域。 （2）战略地位突出战略地位突出就是广西北部湾经济区对内是西南地区最便捷的出海大通道，对外是双向连接中国与东盟尤其是泛珠与东盟最便捷的国际大通道，是促进中国与东盟全面合作的重要桥梁和战略枢纽。 （3）经济基础较好实施西部大开发战略以来，北部湾经济区经济社会发展取得显著成就。尤其是宾阳县城区近一两年来多项经济指标成倍增长，经济基础较好。 （4）开发潜力巨大开发潜力巨大就是宾阳县拥有丰富的矿产资源、农林资源，也是广西规划布局新的产业群和建设高质量宜居城市的重要区域。 （5）发展前景广阔发展前景广阔就是广西正充分发挥作为中国东盟自由贸易区前沿地带和桥头堡作用，全力推进泛北部湾经济合作，努力把广西北部湾经济区建设成为继珠三角、长三角、环渤海之后引领中国经济发展的“第四增长极”。1.3.3项目方向性选择与定位宾阳丽阳天下方向性选择是“首席品质”，打造宾阳“首席”社区，将“第一”概念深入人心，打造区域标杆，提升项目附加值，同时将目标客户定位为区域精英，项目将是区域精英的集群体，是具有划时代意义的房子，购房者购买的是物业的品质与未来。项目提出强化物业整体品质，以国际代表潮流时尚，强化项目高品质物业的特性。项目定位是为有实力有条件享受高品质生活的人群所打造的精英居住区，按照国家级住宅示范工程和城镇园林绿化及生态小区标准建设，项目是新区中心，品质生活典范，人性化绿化社区。其产业方向性选择与定位主要由资金、市政设施、建筑材料、开发力量等4个因素决定的。 （1）资金因素 资金是项目投资的决定性因素。当项目进入施工阶段后，影响施工进度和施工质量的最关键的因素就是资金来源是否有保障。丽阳天下开发项目的资金来源有三方面，一是企业自有资金，二是贷款，三是预收购房款。企业自有资金是建设单位从以前获取的利润累积而成的、可随时取用的资金。企业自有资金的多少是衡量企业投资能力和经济实力的主要指标，现有销售管理办法的执行，对企业资金的要求更严格，预售门槛的提高，基本上要求建设单位工程资金能保证工程连续地施工，直到工程顺利竣工。银行贷款是筹集资金的重要渠道之一，贷款与负债相联。但项目建设单位有较强的资金实力和项目策划能力，不需要通过银行借款筹集资金。预收房款是指在丽阳天下还没有竣工前提前向预购房户收缴的款项。这部分款项将会按照国家规定，合理安排利用以保证工程按计划竣工，以取信于购房户。 （2）市政设施 市政设施的供给包括上水、下水、电力、煤气、通讯以及项目的对外交通等。对这些资源的供给，通过建设过程中的可行性分析，以及项目建设完毕投入使用后资源供给情况的分析，项目投入使用后基础设施方面的资源供给均可以确保支撑，而且也会产生良好的经济效益、社会效益。目前，项目建设单位非常重视与市政设施管理部门的沟通和协调，将满足供水、供电、供气等方面的需要。 （3）建筑材料 建筑材料是构成各项建设工程所使用的材料。它在土建工程总造价中所占的比重很大，一般为5070。因此，对材料的选择和使用，建设单位考虑尽量降低其所占费用，延长其使用年限，减少工程竣工交付后长期使用权中的建筑维修费用。建筑工程中使用的材料品种繁多，范围极广，有几百种。如按材料在建筑物中的部位不同，可分为承重构件、屋面、墙体、地面、门窗等材料；按材料的功能，可分为结构材料、装饰材料、保温材料、防火材料、防水材料、水暖电设备材料、五金材料等。常用的建筑材料主要有：石灰、水泥、混凝土、建筑砂浆、砖、瓦、石、钢筋、木材、塑料、陶瓷、粘结剂等材料。在建材市场已得到充分发育的今天，建筑材料的供应已不受计划指标的制约，市场供应已能满足房地产开发的需要。但项目建设单位能够科学地、经济地组织建筑材料供应，做到所用材料优质低价，供应及时，而且尽量减少积压和浪费，降低建设成本。 （4）开发力量开发力量包括：企业等级、企业经理的决策能力、社会信誉度、知名度、经营管理力量、技术力量等。这是企业是否具有竞争力的重要标志。企业等级是指依据国家建设部于1989年2月23日下达的关于颁布城市综合开发公司资质等级标准的通知，房地产开发企业通过资质审查，由城市规划建设局颁发给房地产开发企业的等级证书所注明的资质等级。该通知规定城市房地产综合开发公司资质等级标准分为一、二、三、四四个等级和每一等级必须具备的条件。房地产开发工程所具有的投资大、工期长等特点，要求企业负责人的决策必须准确，否则将会给企业带来重大的经济损失。项目建设单位在房地产开发过程中，由于注重产品质量和售后服务得到消费者的赞扬。作为市场现实的商住房产供给要同时具备两个条件：一是开发企业有出售商住房产的愿望；二是开发企业有提供商住房产的能力。从以上4个因素看，建设单位开发建设丽阳天下项目，有能力打造一个高品质的住宅社区。1.3.4丽阳天下销售分析预测（1）本地居民购买能力预测据统计资料表明，“十五”期间以来，宾阳县住宅建设投资和开发规模呈现不断增长的趋势，住房开发已经连续几年保持较快的增长速度，企业规模在市场经济中不断壮大。宾阳的商品房市场从2003年开始萌芽，至今只有短短的5年时间，从最初的800元/平方米发展到今天最高的2500元/平方米，从2004年总投资额不足5000万元连年翻番到2007年的近5亿元，可以说得到了长足的发展。但相对于南宁这些房地产比较成熟的城市来说，宾阳房地产市场具有以下特点：项目起点低、规模小。在现在已开发或正在开发建设的楼盘中，都是5至10亩左右，基本上一个项目就是一个生活组团，或者是一个生活单体，形成不了小区的居住氛围。随着宾阳经济的快速发展，居民对城市居住条件的要求越来越高，从传统的天地楼到套型住宅的转变，从小间距到宽楼距的要求，从对园林配套从无到有的渴求，这些都是居民生活观念的变更，更是对房地产开发提出了更具体、更具时代气息的要求。从销售客户看来，客户基本上都是政府公务员、教师、经商成功人士，自身素质比较高，对户型设计、立面设计、楼栋间距、生活配套、园林设施要求较高。2007年起，产品类型由多层向小高层、中高层发展。据2007年末市场调查数据显示，宾阳县在售商品房均价已达到1800元/平方米，部分楼盘均价已过2200元/平方米，甚至少量商品房最高销售价格已突破2500元/平方米。2005年至2007年三年来的施工面积逐年增长，住宅销售面积逐年增长，掀起了一股房地产开发的热潮。但从房地产开发的项目类型来看，主要是普通商品住房，有多层住宅和高层住宅两种类型，主要散布于城区各地段。而高档次的房地产开发则是空白。就商品房销售价格来看，房价收入比是考察居民购房能力的一个通行指标。目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”应该为至倍，世界银行专家的说法为4至6倍。2006年，我国平均房价收入比只有6.7，并不是很高，而且与国际平均水平接近。参照2006年全国的平均数据人均居住面积27.3平方米和家庭平均人口2.95人来分析宾阳的住宅购买力：宾阳县2007年的城镇居民人均可支配收入10390元，则家庭年部收入为30650元；据2007年末市场调查数据显示，宾阳县在售商品房均价已达到1800元/平方米，项目的平均每套建筑面积为97.96平方米，则按2007年的平均价计，总房价97.961800176328（元），收入房价比176328/306505.75，低于2006年全国的平均水平6.7，说明项目是具有市场购买力的。2006年以来，国家出台了财税、金融、行政管理等一系列措施调控房地产市场，在这些措施的影响下，住房市场发生了一些变化，但总体上处于良性循环的状态。目前宾阳县逐渐进入住房大众消费时代，这个阶段的住房发展对宾阳县而言是至关重要的。房地产是我国新的发展阶段的一个重要的支柱产业。对于地方政府来说，肩负着政府经营城市、增加税收、快速拉动GDP等重任，寄托着公众改善生活的美好愿望。从城市发展的经济水平来看，一般认为，人均GDP在800-8000美元之间为房地产业的起步及快速上升阶段，而达到13000美元以上时，房地产业才步入下降阶段。我国目前人均GDP已经超过1000美元，而宾阳县则达到7839元人民币，约合965美元。从发达国家居民消费结构的转化规律看，恩格尔系数在40%-50%的情况下，是房地产业和住宅建筑业发展的黄金时期，我国目前的恩格尔系数是48%左右，宾阳县为40.3%。因此在宾阳县居民收入中有很大部分可用于住宅消费，未来住房的开发与发展是大有作为的。2008年我们对宾阳县居民的住房情况以及购买意向进行一次摸底调查，采取在社会上随机等距抽样的形式，进行了社会性的入户问卷调查访问，调查一共发放现场问卷500份，问卷包括居民住房现状、购房需求、购买习惯、调查户基本情况等5个方面，通过调研整理，应该说调查结果较能反映公众未来的购房意愿。1）对于居住地段的选择，芦圩镇镇政府所在地，宾阳工业品批发大市场相邻，宾阳至南宁必经之路，周遍生活设施配备齐全，具有极其优越的地理位置和交通便利地段是购房首选位置，其他地段暂不被看好。2）对于住房面积的选择上，选择81-100m的占44.2%， 80 m以下的占24.8%，150m以上的占8.1%，101-120m的占18.2%， 121-150m的占4.7%。3）而对于住房的类型上，52.7%选择高档商品房，29.0%选择多层普通住宅，15.1%选择高层住宅，1.6%选择别墅，0.8%选择二手房。4）在选择住宅的重要因素中，房屋价格占19.8%，交通便捷占70%，临近工作场所占8.3%，生态环境优良占40%，服务设施齐全占69%，子女上学占15%，物业管理占53%。5）在购房的原因中，25.8%是选择现有住房不能满足要求，51.9%选择投资经商保值增值，22.3%选择其他。6）在房地产价格调查中，63.4%选择比较合理，36.6%选择房价偏高。结合调查报告可以看出：丽阳天下开发建设对居民有较高的吸引力和期望值。商住房产本身就具有使用功能和投资功能。目前在个人银行存款处于利率较低而又没有更具吸引力的投资渠道的情况下，大量的个人投资流向房地产市场是必然的。（2）外来经商者购买预测根据自治区“十一五”建设发展规划把宾阳县城按照“中等城市”来规划，即到2010年，城区人口要达到25万人，面积要达到25平方公里。国家刚刚批准实施的广西北部湾经济区发展规划也把宾阳县城和黎塘镇分别按照“中等城市”三级和四级城镇建设区来规划，即到2020年，县城城区人口要达到40万人，面积要达到50平方公里；黎塘镇城区人口达到25万人，面积要达到30平方公里。这对宾阳来说是一个千载难逢的机遇。因此，宾阳县将围绕“中等城市”建设的目标，按照“扩大规模，完善功能，提升品位”的发展思路，以县城为重点，东建城东新区，西扩西环路，完善城北，提升城南，辐射带动全县城镇化建设。2008年的城镇建设“213”工程的重点是对芦圩、黎塘的路网进行改造，同时推进新区开发建设和抓好房地产项目开发，争取城镇面貌有较大改观，不断提高城市品位，初显中等城市雏形。一是加快路网建设和改造。抓好县城永武路向北向东延伸工程、西环路建设工程、风景路延长线改造、城北广场至柳州路口等一批重点建设工程以及黎塘民主路、建设路路灯工程和人行道工程、仁爱路路面改造工程、中营路主干道、人行道和路灯工程等建设项目。二是完善市政基础设施建设项目。重点抓好县城和黎塘的垃圾中转站及公厕建设，争取上级支持建设武陵垃圾无害化处理场，利用市政府“买一送一”的优惠政策添置一批环卫设备。三是启动新区开发建设。重点抓好城东新区、城中小区和炮龙广场小区开发建设项目的启动，完善广场路财政路片区建设。四是推进房地产开发健康发展。切实做好协调服务工作，开工建设丽阳天下、国贸大厦、明珠雅苑、宾都大厦、君苑大厦、凤凰城市广场、城北农贸市场、粮贸中心以及黎塘和德城市广场、兴柳福龙商城、建汇新天地、步行街等一批房地产开发项目。五是抓好建制镇的规划建设管理工作，加强市容市貌长效管理，提升城市品位。壮大县域经济总量，关键靠项目，根本在投入，重点是招商引资。宾阳县紧紧抓住项目和投入不放松，主动参与区域经济合作，加快承接东部产业转移，进一步加大招商引资力度，千方百计引进大客商大项目。一是创新方式抓招商。采取产业招商、中介招商、以商引商、小分队招商等办法，引进项目投资。二是优化环境抓服务。加快行政管理体制改革，进一步完善和提升政务服务中心服务功能，努力营造公平、公正、公开的政策环境和令行禁止、高效廉洁的政务环境，坚决纠正乱收费、乱罚款、乱摊派和吃、拿、卡、要等行为，切实为投资商和企业解决实际困难和问题，提供保姆式、个性化、全方位的服务。三是围绕园区抓招商。通过吃透国家产业政策，重点围绕黎塘工业集中区和芦圩工业集中区的产业定位，瞄准东部产业转移方向，有针对性地进行招商。对有意向投资的工业项目，如甘棠丝绸纺织厂、工业甲醇厂等项目，要加强沟通协调，争取尽快签约。四是抓好重点项目跟踪服务。要落实具体部门，安排专人，对已签订投资意向协议的奥克罗拉陶瓷生产项目、广西达明投资有限公司投资的黎塘生活污水处理项目、温州欧美实业有限公司投资的马潭制革集中区建设项目、东莞市东城丰和制衣厂投资的服装厂等一批重点项目进行一对一的跟踪服务，及时了解进展情况，协调解决具体问题，争取这些项目尽快落户我县。五是进一步落实四家班子领导成员和部门项目建设责任制。定期召开项目分析推进会，集中力量抓好重点项目的组织实施、跟踪管理和监督服务，及时解决项目建设过程中遇到的各种困难和问题，确保项目建设顺利进行。目前，宾阳县的经济建设日新月异，“东盟博览会”的召开、中国东盟自由贸易区、泛珠江三角洲经济区的建设以及泛北部湾经济区的开发开放，给宾阳县的经济发展带来了无限商机，大批国内外企业纷纷落户宾阳县，商贸物流快速增长，来宾阳县工作的中外企业员工不断增加。但多年来，受区域发展的困扰，宾阳县的商贸、服务及居住设施建设相对滞后，尤其是有一定规模、设施完善、管理规范的高档住宅社区一直没有开发建设，这已成为该地区投资环境中的一大缺憾。随着区域经济水平的提升，尤其是广西经济的快速发展，作为投资开发热土的宾阳县，对其物流、商贸设施以及居住环境和生活品质提出了更高的要求。因此，投资者也更倾向于选择设施完善、服务一流、环境良好的商品房居住。1.4 项目的目标1.4.1 市场目标（1）投资创业、成功人士和精英的首选创业成功人士和社会精英、中小型私营企业主这部分社会上先富起来的人士经过多年的辛苦创业，普遍都希望为家人和后代寻求一处高回报的投资产业和物业，让家人和自己都能将来长期享受到创业投资的成果，同时亦都为后代的成长与发展铺路。该类客户有部分已经是二次置业，对物业的投资商业回报要求较高。置业多采用银行按揭和一次性付款这两种方式。基于本项目的优越地段与投资回报高性价比，此类购房客户应占较多数。（2）需改善居住环境及方便的生活服务空间的客户。此类客户原居住自建私房，出于对原居住状况的生活不便而在具备一定购买力二次置业时，极有可能选择生活服务方便和品质高档住宅的小区。（3）房改货币分房政策中得益的公务员和企业员工。这部分客户收入虽算不上丰厚，但是向来稳定且会有一定的积蓄，以前对国家福利分房抱有一定的期望，并且以前没有补贴，私人购房负担比较重，所以迟迟未有置业行动。随着国家房改货币分房政策的推行，促使大量的这类潜在的客户购房投资置业。（4）单位集团购房虽然福利分房政策已结束，仍存在某些经济效益较好的企事业单位由于缺乏土地资源，无法搞集资建房，转而购买商品住宅或定向开发商品住宅分配给职工或低价售予职工作为集资房的现象。（5）作为一县的政治、文化、经济、交通、信息的中心，而本项目作为精品中的精品楼盘有着非常大的市场空间，各乡镇乃至在南宁工作的部分人士亦有可能成为项目的客户。1.4.2 社会效果本项目建设严格按照国务院2005年颁布的“国八条”、“新八条”两个文件和2006年下发的“国六条”，以及2007年国务院下发的关于促进房地产市场持续健康发展的通知执行。结合宾阳县的实际，建设单位将认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知、国务院关于切实稳定住房价格的通知、国务院关于转发建设部等七部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知和国务院关于转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知的通知精神，积极探索适应不同需求的住房供应和保障体系。通过适度增加高中档商品住宅的建设规模，强化期房预售管理，以稳定商品房市场。宾阳丽阳天下是集大型商业、住宅楼、大型停车库等为一体的综合多功能建筑楼群，而大型商业物业的落成、大型商业企业的引进，将创造就业岗位、开拓地方税源，具有良好的社会效益。1.4.3 环境效果随着宾阳县社会经济的高速发展，城市建设水平和人民生活水平显著提高，对住房条件的要求也越来越高。随着我国经济的高速发展，城市建设日新月异，房地产业已呈现“日臻理性”的发展态势。居住已成为一种文化，建筑已成为一种文明，房地产业已经从原始的产品主义中突围，在建筑本体之外构筑企业精神和开发理念。住宅就是要有其功用性，项目建设单位围绕着这一点，尽善尽美地体现物质与精神的融合、统一。而住宅也就是建筑适合当地的居住、生活、工作、行为习惯的“场所”。场所不是一个空间的概念，它是空间、人的行为相互结合所产生的。近几年，住宅建设标准和质量都有了较大提高，小区的环境、绿化、美化以及配套设施更加完善。丽阳天下的设计构思按园林式居住区的标准进行设计，是跟人们的精神家园相吻合的，体现了人们对理想家园的追求。项目建设也会产生积极的环境效果。1.4.4 经济效果社会经济的发展，广大居民和商客口袋里有了钱，存款总额已相当可观；国家政策的引导，房改及其配套政策推进等都对人们消费和投资房地产产生了有力的促进；另外，居民潜在需求巨大，观念逐步转变，买房已成为众多家庭的首要目标；市场不断规范、完善，市场条件逐渐成熟，为居民住房消费和投资房地产缔造了良好的外部环境。由此可见，当前的房地产市场还有待于大力开发，市场细分之后还有许多的空白等待房地产商填补，只要建出高品质的房子、创造出优美的环境，一定能卖出预期的价格。项目建设将产生良好的经济效益。2 项目基本内容2.1 建设规模宾阳丽阳天下是集大型商业、住宅楼、大型停车库等为一体的综合多功能建筑楼群。项目总用地面积 22175m2，总建筑面积 48659m2。其中：公寓面积 8963 m2 ，住宅面积 32256 m2，共284套（平均每套面积113.58m2），商业面积 7410 m2 。建筑容积率2.2，建筑密度38。2.2 工程方案2.2.1 总平布置方案本项目用地位置在宾阳工业品批发大市场西面，占地面积约22175m2。地块呈不规则矩形，北面临西环路，南侧为昆仑路, 东面是芦仙路。整个项目结合基地形状，结合外部空间的塑造，住宅采用行列式布局，北侧布置一栋11层高层，其余8栋为6层住宅，南面为一栋11层公寓。这种布置不仅增加了小区的通透感，并极大丰富了小区的空间层次。东边沿街布置商铺，创制良好的商业氛围，做到商业价值最大化。2.2.2 土建方案（1）土建工程主要内容宾阳丽阳天下由裙楼、主楼和公用配套设施组成。裙楼为第一、二层，主要用以商场使用；三层及以上是主楼部分，为住宅使用，共10幢住宅楼，（住宅单位建筑设计采用一梯二户户型）；公用配套设施包括停车场。住宅楼各幢的户形及建筑面积见下面表2-1。表2-1 住宅楼户型一览表一栋户型序号户型户型面积套数所占比例1一房一厅（A）47.8m25437.5%2一房一厅（B）45.9m21812.5%3一房一厅（C）55.4m21812.5%4一房一厅（D）47.5m23625%5一房一厅（E）45.3m21812.5%合计495二、三、四、五栋户型序号户型户型面积套数所占比例1三房两厅两卫（B1）132.6 m22425%2三房两厅两卫（B2）129.2 m22425%3三房两厅两卫（C1）128.9 m22425%4两房两厅两卫（C2）90.0 m22425%合计96六栋户型序号户型户型面积套数所占比例1四房两厅两卫（H1）141.5 m2616.7%2两房两厅两卫（H2）95.2 m2616.7%3两房两厅两卫（G1）95.5 m21232.3%4四房两厅两卫（H1）140.3m2616.7%5两房两厅两卫(H2)95.2 m2616.7%合计36七、八、九栋户型序号户型户型面积套数所占比例1两房两厅一 卫（A1）89.1 m21816.7%2两房两厅两卫（A2）93.5 m21816.7%3三房两厅两卫（B1）131.4m23632.3%4三房两厅两卫（C1）131.4m21816.7%5两房两厅两卫(C2)91.7m21816.7%合计108十栋户型序号户型户型面积套数所占比例1四房两厅两卫（E1）130.5 m22233.3%2三房两厅两卫（F2）109.4 m24466.7%合计66（2）主要建筑材料本工程建构筑物使用的钢材为普通常用规格的线材和板材，水泥品种则根据建构筑物的特点和所处的环境条件选用。（3）工程设计设计原则：在引入“后小康住宅小区”理论的前提下，结合本小区的具体位置以及地形、环境、交通、密度、城市文脉、生态环境等特点，提出以下设计原则：符合宾阳县总体规划，建构筑物具有鲜明的时代特征，与周围环境相协调。充分考虑本小区所处的重要位置及定位档次，考虑未来住户的心理、行为习惯，处理好商业及住宅的关系等，包括环境处理、建筑群体协调等问题；注重未来小区未来物业管理。结合建筑的功能和特点，力求建筑群体形成良